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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'indice FFB et avec lui les primes d'assurance flambent
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8/3/2007
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Pour la première fois en depuis 10 ans, l'indice de la Fédération française du bâtiment (FFB), auquel se réfèrent les contrats d'assurance d'immeubles et d'habitations pour la révision des primes et des plafonds de remboursement, dépasse les 7% d'augmentation annuelle, et ce plusieurs trimestres de suite ! La cause probable de cette flambée est la forte hausse que connaît le coût de la construction neuve, en raison de la flambée des prix des matériaux, mais aussi des exigences techniques et écologiques nouvelles (réglementation thermique, accessibilité, sécurité incendie, etc.)...
Du coup, la question de la légitimité de cet indice est posée, comme elle l'a été ces dernières années pour la révision des loyers au moyen de l'indice du coût de la construction (ICC), remplacé par un indice composite faisant entrer dans une proportion importante l'indice des prix à la consommation (IPC). Elle est en tous cas posée par l'ARC (association des responsables de copropriété), très en pointe en matière de maîtrise des charges qui en appelle au gouvernement et à la Fédération française des sociétés d'assurances (FFSA), faisant remarquer que 90 % des dommages entraînent de simples travaux de remise en état (entretien) et non des travaux de reconstruction !
En attendant, l'ARC conseille à ses adhérents de négocier avec leur assureur une application réduite de l’indice (une limitation à 4% par exemple)...
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La FNAIM confirme le ralentissement du marché de l'ancien
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6/3/2007
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Même si l'indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) pour février marque par une légère hausse (+1,5% sur un mois, en fait +2% pour les appartements et 1% pour les maisons) une correction par rapport aux trois mois de baisse consécutive qu'il avait enregistré auparavant, la tendance générale reste au ralentissement de la hausse des prix : en rythme annuel, ceux-ci ont selon les indices de la FNAIM augmenté de 6,5% en février après 6,8% en janvier et 7,1% en décembre.
Rappelons que la FNAIM estimait en janvier à 5% la hausse attendue sur l'ensemble de l'année 2007. Elle continue à tabler sur "l'absence de baisse généralisée des prix", selon son communiqué.
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Une étude du CREDOC sur les intentions d’achat des particuliers en matière d’immobilier
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6/3/2007
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Elle a été réalisée pour le réseau ORPI (), qui présentait le 6 mars son 1er baromètre de l'immobilier (1). Elle révèle que le sentiment que la hausse va perdurer cette année reste bien ancré : 53% des sondés le croient (même 71% des 18-24 ans !), 31% pensent s'ils vont rester stables et seuls 7% pensent qu'ils vont baisser ! Face à cela, ils se partagent en trois tiers : 34% comptent acheter dès que possible de peur que les prix montent encore, 33% préfèrent attendre car ils pensent qu'il s'agit toute de même d'une bulle spéculative qui va finir par éclater, et 33% ne savent pas trop...
La proportion de ceux qui comptent acheter dans les deux ans est surtont forte chez les 18-34 ans : 42% expriment cette intention, contre 23% des 35-44 ans, 15% des 45-54 et environ 10% des plus âgés... Les raisons invoquées sont d'abord familiales, ensuite financières, enfin en troisième lieu seulement professionnelles.
L'étude révèle aussi que les candidats acquéreurs ne sont pas majoritairement des nouveaux venus dans l'immobilier : 55% de ceux qui ont un projet immobilier ont déjà acheté il y a moins de 5 ans.
Ils optent très majoritairement pour une maison (59%), et seul un gros quart souhaite acheter un bien avec gros travaux à prévoir ; et encore, il y a chez ces derniers une forte proportion d'artisans et ouvriers, prêts à s'y consacrer eux-mêmes...
Les sondés ont aussi été interrogés sur le recours à une agence immobilière : une majorité y a eu recours (53%), et ceux qui l'on fait se déclarent à 46% satisfaits et 27% très satisfaits, autant que les insatisfaits... L'agent immobilier est apprécié par l'acquéreur parce qu'il permet un gain de temps et aussi de disposer de plus de choix (appréciations citées par une moitié des intéressés) ; la sécurité dans la réalisation de la transaction vient nettement après (30%), et la qualité des conseils encore après (24%)...
(1) Enquête nationale réalisée en janvier et février 2007 par téléphone sur 1026 individus représentatifs de la population selon la méthode des quotas
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Retouches dans la législation sur la copropriété...
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3/3/2007
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Un décret modifie le délai de convocation minimum des assemblées de copropriétaires, qui passe de 15 jours "francs" à 21 jours, et autorise désormais pour presque toutes les "notifications" la "télécopie avec récépissé" ; cela vaut en particulier pour les convocations aux assemblées générales, les procès-verbaux aux "opposants ou défaillants", les avis de mutation, etc.
Il supprime corrélativement l’obligation d’élection de domicile "en France métropolitaine si l'immeuble y est situé, soit dans le département ou le territoire d'outre-mer de la situation de l'immeuble" et n’oblige désormais "chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot" que de "notifier au syndic (y compris dorénavant par télécopie avec récépissé) "son domicile réel ou élu ainsi que, s'il le souhaite, son numéro de télécopie"...
Les dispositions ci-dessus entrent en vigueur le 1er avril 2007. Elles s'appliquent aux notifications et mises en demeure adressées à compter de cette date.
Deux projets de loi finalisés in extremis et dans une certaine précipitation - pour ne pas dire improvisation - en commission mixte paritaire avant la fin de la session parlementaire retouchent quant à eux la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le projet de loi relatif à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur (1) ajoute une nouvelle obligation du syndic : celle "lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du "service antenne" numérique. A compter de la publication de la loi relative à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur et jusqu’au 30 novembre 2011, cette information est fournie dans le relevé de charges envoyé régulièrement par le syndic aux copropriétaires".
Par ailleurs, le syndic devra, si l’installation ne permet pas encore l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale l’examen de toute proposition commerciale permettant d'y remédier...
Le projet de loi relatif à la prévention de la délinquance (2) remanie les conditions de majorité relatives aux décisions concernant les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. Cette dernière retouche est la dernière étape d'un va et vient : avant la loi "ENL", les "périodes de fermeture totale de l’immeuble compatibles avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété", lorsque l’assemblée générale avait décidé d’installer un dispositif de fermeture, devaient être fixées à une majorité renforcée (la double majorité de l'article 26 de la loi). Par contre, la fermeture de l’immeuble en dehors de ces périodes ne pouvait être décidée qu’à l’unanimité, sauf si le dispositif de fermeture permettait une ouverture à distance (interphone).
Depuis juillet 2006, la majorité requise est une majorité simple, sauf pour la fermeture totale pendant les périodes d’exercice d’une activité professionnelle, où l’unanimité est toujours requise en l’absence d’interphone.
La loi sur la prévention de la délinquance aligne les règles de majorité en retenant une règle de majorité des deux tiers dans tous les cas. La fermeture des immeubles, tant qu’elle est compatible avec l’exercice d’une activité professionnelle autorisée par le règlement de copropriété, constitue le principe ; l’ouverture des portes devient l’exception, pouvant être décidée à une majorité des deux tiers.
(1) projet de loi relatif à la modernisation de la diffusion audiovisuelle et à la télévision du futur - dossier législatif
(2) projet de loi relatif à la prévention de la délinquance - dossier législatif
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Retouches en série de la loi du 6 juillet 1989 et des rapports locatifs
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3/3/2007
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Deux projets de loi finalisés in extremis et dans une certaine précipitation - pour ne pas dire improvisation - en commission mixte paritaire avant la fin de la session parlementaire introduisent plusieurs modifications à la législation relative aux rapports bailleurs-locataires.
Le premier est le projet de loi instituant le droit opposable au logement et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale (1) ; il comporte les mesures suivantes :
- en cas de non décence du logement, possibilité pour le locataire dans le cadre de l'application de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 de saisir le juge sans saisir préalablement la Commission départementale de conciliation ou sans attendre son avis ;
- allongement de la liste des documents que le bailleur ne peut demander au candidat à la location préalablement à l'établissement du contrat de location relevant de la loi du 6 juillet 1989 : aux 4 documents déjà interdits - photographie d'identité, carte d'assuré social, copie de relevé de compte bancaire ou postal et attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal - s’ajoutent désormais (article 35) :
"l’attestation d’absence de crédit en cours ;
"l’autorisation de prélèvement automatique ;
"le jugement de divorce, à l’exception du paragraphe commençant par l’énoncé : “Par ces motifs” ;
"l’attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d’autres justificatifs ;
"l’attestation de l’employeur dès lors qu’il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;
"le contrat de mariage ;
"le certificat de concubinage ;
"un chèque de réservation de logement ;
"le dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ;
"un extrait de casier judiciaire ;
"la remise sur un compte bloqué de biens, d’effets, de valeurs ou d’une somme d’argent correspondant à plus de deux mois de loyer en principal en l’absence du dépôt de garantie ou de la souscription de la garantie autonome prévue à l’article 2321 du code civil;
"la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants".
Le second projet de loi adopté est celui relatif à la prévention de la délinquance (2) ; les mesures concernées sont les suivantes :
- ajout à la liste des clauses "réputées non écrites" lorsqu’elles sont insérées dans un bail relevant de la loi de 1989 - récemment allongée par la loi "ENL" du 13 juillet 2006 - d'une disposition affirmant a contrario la légalité d’une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour "non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée" ;
- ajout d'une obligation à la liste de celles du propriétaire bailleur : "après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux".
Dans le même esprit est également modifié l’article 1729 du Code civil, qui prévoit que "si le preneur emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail" : il y ajoute le cas où "le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille"…
On notera que l’utilité juridique de ces dispositions, insérées dans une nième loi sécuritaire, est plus que douteuse, l’application des textes actuels fournissant déjà aux bailleurs qui voudraient ou pourraient agir sur ces fondements un arsenal plus que suffisant à l’encontre de locataires à problèmes ; on notera aussi que les dispositions impliquant explicitement la responsabilité du propriétaire en cas de trouble du voisinage causé par son ou ses locataires, qui avaient soulevé un tollé chez les propriétaires privés et les professionnels sont définitivement passées à la trappe…
(1) projet de loi instituant le droit opposable au logement et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale - dossier législatif
(2) projet de loi relatif à la prévention de la délinquance - dossier législatif
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Mesures tous azimuts dans la loi sur le droit au logement opposable
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28/2/2007
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Le texte mis au point en commission mixte paritaire a été adopté le 22 février par l’Assemblée et le Sénat et devrait être publié incessamment (1). Outre la mesure principale ouvrant un droit de recours contre l’Etat à toute personne dont la demande de logement n’a pas reçu une réponse correspondant à ses besoins et ses capacités, le texte adopté comprend une variété de mesures, la plupart introduites par amendement, et dont beaucoup sont éloignées du thème principal, ce qui le fait ressembler à une petite loi "ENL" bis… En dehors d’un nouveau lot de mesures de toilettage de la législation, décidément inépuisable, les dispositions principales intéressant l’immobilier sont les suivantes :
- création d'un droit opposable garanti par l'Etat à un logement décent et indépendant, "à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence définies par décret en Conseil d’État, n’est pas en mesure d’y accéder par ses propres moyens ou de s’y maintenir" ; organisation de la mise en œuvre de ce droit par saisine de la commission de médiation - commission créée par la loi du 29 juillet 1998 relative à la lutte contre les exclusions, et siégeant dans chaque département pour traiter des difficultés d'obtention de logements sociaux – et recours devant le juge administratif à toute personne dont la demande de logement n’a pas reçu une réponse correspondant à ses besoins et ses capacités (ou une proposition d'accueil en structure adaptée) dans un délai qui sera fixé par décret suivant l'avis de la commission de médiation déclarant sa demande prioritaire (articles 7 et 9) ; un comité de suivi établira un rapport annuel de la mise en œuvre de ce droit ;
- augmentation des capacités en places d’hébergement d’urgence à atteindre par les communes au dessus d’une certaine taille ou situées dans des agglomérations d’une certaine taille sous peine de prélèvement sur leurs ressources fiscales ; droit pour toute personne accueillie dans une structure d’hébergement d’urgence de pouvoir y demeurer, dès lors qu’elle le souhaite, jusqu’à ce qu’une orientation lui soit proposée "vers une structure d’hébergement stable ou de soins, ou vers un logement, adaptés à sa situation" ;
- élargissement de l'obligation de comporter au moins 20% de logements sociaux (article 55 de la loi SRU) à compter du 1er janvier 2008 aux communes membres d’un établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre de plus de 50 000 habitants comprenant au moins une commune de plus de 15 000 habitants, dont la population est au moins égale à 1 500 habitants en Île-de-France et à 3 500 habitants dans les autres régions, même si elles sont dans une agglomération elle-même de moins de 50.000 habitants ;
- extension des possibilités d’intervention d’achat, revente ou portage de lots pour les organismes privés ou publics d’HLM dans les copropriétés faisant l’objet d’une OPAH "copropriétés dégradées" ;
- extension des possibilités pour les maires d'augmenter le COS pour un programme de construction comprenant 50 % au moins de logements sociaux ;
- augmentation d’un milliard d’euros des crédits de l’Etat à l’ANRU (loi du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine - article 18) et de ceux de la loi du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale, notamment pour augmenter les capacités d’hébergement d’urgence et la production de logements "très sociaux" ; le fonctionnement du système d’enregistrement départemental unique des demandes de logement locatif social sera suivi annuellement ; notons aussi l’octroi du bénéfice d’ avantages fiscaux à l’association Foncière logement , créée en 2001 et qui participe désormais au plan de cohésion sociale, notamment d’une TVA à taux réduit et d’une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties de 15 ans ou de 25 ans pour les logements locatifs sociaux ;
- indexation sur l’IRL (indice de révision des loyers) des aides au logement - aide personnalisée au logement (APL) et allocation de logement (AL et ALS) -, permettant d’éviter à l’avenir les retards et rattrapages de ces dernières années ;
- garantie à l'occupant de bonne foi l'accès à l'eau tout au long de l'année ;
- mise en place une procédure d'expulsion rapide de l’occupant illégal du domicile d'autrui ; attention : cette disposition ne s’applique pas aux bailleurs ou aux propriétaires de logements vacants "squattés"…
- possibilité dans les ZUS (zones urbaines sensibles) pour les organismes HLM de louer à titre temporaire des locaux d’habitation situés en rez-de-chaussée, en vue d’y exercer des activités économiques ;
- application obligatoire de l’IRL (indice de révision des loyers) aux baux de logements meublés constituant la résidence principale du preneur, relevant de l’article L631-1 du Code de la construction et de l’habitation ; la révision de ces baux se réfère actuellement en général à l’indice ICC (indice du coût de la construction)…
- possibilité pour un bailleur de bénéficier du régime "Borloo dans l’ancien" (déduction de 30 ou 45% des revenus contre conventionnement ANAH avec ou sans travaux) avec un locataire en place au moment du renouvellement de son bail , et non pas seulement comme le prévoyait la loi "ENL" du 13 juillet 2006 pour les logements vacants ;
- création d’une possibilité de domiciliation juridique des personnes sans domicile stable ;
- aménagement de la procédure de rétablissement personnel : suspension des voies d’exécution et des procédures d’expulsion en cas d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel et clarification de la distinction entre procédure "classique" de surendettement et procédure de rétablissement personnel.
(1) projet de loi instituant le droit opposable au logement et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale - dossier législatif
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L'UNPI menace d'organiser la délocalisation des propriétaires...
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27/2/2007
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Décidément très communicante ces temps-ci, et surfant sur la vague médiatique de la campagne organisée par plusieurs parlementaires de la majorité UMP contre l'ISF, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui revendique 250.000 adhérents propriétaires de biens locatifs, a organisé le 26 février de façon ostentatoire un déplacement en nombre (près de 150 adhérents) à Bruxelles pour étudier auprès de spécialistes en la matière les possibilités de délocalisation ou de montages juridiques et fiscaux destinés à éviter la fiscalité jugée excessive qui pèse sur le patrimoine.
L'UNPI estime en effet qu'entre l'ISF et la taxe foncière, en forte augmentation en raison de la décentralisation, le point de rupture en fiscalité immobilière est atteint. Son président, Jean Perrin, souligne qu’on parle sans cesse des loyers maîtrisés et accessibles. Or, la fiscalité immobilière empêche de répondre à cette demande. Le propriétaire étudie les possibilités, comme d’autres le font, d’installer le siège de leurs activités à l’étranger. Ce ne serait pas au demeurant au détriment du locataire : un propriétaire moins taxé serait enclin à modérer les loyers pour fidéliser ses bons locataires, avance même l'UNPI...
Cette démarche doit attirer l’attention des candidats à l’élection présidentielle et des futurs gouvernants au moment où ils présentent leurs propositions. "Au vu des déclarations des différents candidats à l'élection présidentielle, le capital risque d'être plus taxé ; si nous sommes pénalisés, nous n'hésiterons pas à partir", a prévenu Jean Perrin lors d'une conférence de presse convoquée deux heures avant le départ à la Gare du Nord, ajoutant que "si Johnny Halliday l'a fait, pourquoi les propriétaires ne pourraient pas le faire ?"...
Tout en indiquant que les propriétaires sont "libéraux par nature", il a refusé d'exprimer une préférence entre les candidats, rappelant même qu'en fin de compte dans le passé, les propriétaires se sont mieux entendu avec les responsables politiques issus "de la rue de Solférino" plutôt qu'avec ceux issus à l'époque "de la rue de Lille"...
Reconnaissant qu'en dehors de l'expatriation fiscale complète, avec vente du patrimoine en France et investissement à l'étranger, que l'UNPI se refuse de préconiser, la "délocalisation" de la gestion de biens situés en France exigeait des montages complexes qui ne sont pas à la portée des petits propriétaires - l'UNPI a néanmoins décidé de mettre en place une structure de conseil en ce sens -, et qu'à ce stade, sa démarche avait essentiellement un but d'avertissement, Jean Perrin conclut en mettant en avant la modestie des demandes des propriétaires : juste qu'on arrête d'augmenter la fiscalité locale, qu'on accorde à tous les propriétaires la possibilité de pratiquer un amortissement fiscal à l'instar de tous les autres acteurs économiques, et qu'on puisse remette sur la table un rééquilibrage des droits respectifs des locataires et des propriétaires - dans le sens d'une plus grande facilité d'accès à la location pour les locataires et d'une plus grande facilité de récupération du logement par le propriétaire quand il a besoin de le récupérer...
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Dates limites de dépôt des déclarations 2007 pour l'impôt sur le revenu de 2006
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23/2/2007
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Les dates limites de souscription des déclarations annuelles de 2007 ont été présentées par le ministre délégué au Budget et à la réforme de l'Etat, Jean-François Copé, lors d'un communiqué de presse en date du 19 février.
Pour la deuxième année, les déclarations de revenus seront préremplies des principaux revenus (salaires, retraites, allocations chômage, indemnités journalières de maladie).
Les déclarations papier devront parvenir aux contribuables du 23 avril au 4 mai ; la date limite de dépôt de la déclaration papier est fixée au jeudi 31 mai à minuit.
Parallèlement, le service de déclaration par internet sur www.impots.gouv.fr sera ouvert le 2 mai. Le ministère invite ceux qui envisagent l'utilisation de ce support de s'abonner dès à présent, recevoir son certificat électronique, consulter le compte fiscal et déclarer en ligne en toute tranquillité le moment venu ; ceux qui choisiront de déclarer leurs revenus en ligne bénéficieront d’un délai supplémentaire, la date limite étant dans ce cas fixée au :
- 12 juin minuit pour la zone scolaire A (académies de Caen, Clermont-Ferrand, Grenoble, Lyon, Montpellier, Nancy-Metz, Nantes, Rennes, Toulouse),
- 19 juin minuit pour la zone scolaire C (académies de Bordeaux, Créteil, Paris, Versailles) et les DOM,
- 26 juin minuit pour la zone scolaire B (académies d’Aix-Marseille, Amiens, Besançon, Dijon, Lille, Limoges, Nice, Orléans-Tours, Poitiers, Reims, Rouen et Strasbourg) et la Corse.
Une réduction d’impôt de 20 euros sera accordée cette année encore aux contribuables qui choisissent un moyen de paiement dématérialisé (paiement en ligne, paiement à l’échéance ou par prélèvement mensuel).
Les dates limites de dépôt pour les résidents à l’étranger sont :
- Europe, pays du littoral méditerranéen et Amérique du Nord, Afrique : 30 juin 2007,
- Amérique centrale et du Sud , Asie (sauf pays du littoral méditerranéen), Océanie et autres pays : 15 Juillet 2007.
Un bémol : la date de dépôt des déclarations des sociétés civiles immobilières (SCI) non soumises à l'impôt sur les sociétés (imprimé n° 2072) et des sociétés immobilières transparentes (imprimé n ° 2071) est fixée au 30 mars 2007. La même date est fixée pour le paiement de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) lorsqu'elle reste due, à savoir uniquement pour les sociétés de personnes non soumises à l’IS, si un associé est lui-même soumis à l’IS (exemple : une SA, SAS ou SARL associée d’une SCI)...
L’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui affirme représenter plus de 250.000 propriétaires privés dont beaucoup possèdent des biens locatifs au travers de SCI, dénonce l'illogisme de ce calendrier : les bailleurs en SCI devront établir la déclaration pour la SCI au 30 mars, alors que son contenu ne sera utilisable au mieux qu'au 31 mai dans leur déclaration de revenus fonciers ! Elle avait demandé aux services du ministère du Budget la coïncidence entre les dates limites de dépôt de ces deux déclarations (n° 2072 et 2042), puis par courrier à tous les députés et sénateurs et enfin auprès du ministre du Budget , en vain ; elle regrette de ne pas avoir été entendue...
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Location en meublé d'une partie de la résidence principale : mise à jour des conditions d'exonération
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20/2/2007
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Les revenus provenant de la location de locaux d'habitation meublés effectuée à titre habituel sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Conformément aux dispositions du I de l'article 35 bis du Code général des impôts, les profits provenant de la location ou de la sous-location en meublé sont exonérés :
- si les pièces louées ou sous-louées font partie de la résidence principale du bailleur, étant précisé que l'exonération s'applique, en principe, aux personnes qui réduisent le nombre de pièces qu'elles occupent dans leur logement principal ;
- si les pièces louées constituent, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ;
- si le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.
Pour apprécier si le prix de location remplit la troisième condition, l'administration publie deux plafonds selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable. Depuis 2006, les plafonds sont réévalués en tenant compte du nouvel indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, leurs modalités pour calculer l'actualisation restant inchangées (Instruction fiscale 4 F-1-06, BOI n° 19 du 02 février 2006). Les plafonds sont relevés au 1er janvier de chaque année. La date de référence de l'indice est celle du deuxième trimestre de l'année précédente.
Au titre de l'année 2007, la condition selon laquelle le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas un plafond fixé à 163 euros en Ile-de-France et 118 euros dans les autres régions (Instruction fiscale 4 F-1-07, BOI n° 21 du 7 février 2007).
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Une conférence nationale sur les charges locatives...
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19/2/2007
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Annoncée par le premier ministre le 14 décembre dernier au soir de la Conférence Emploi-revenus, elle s’est tenue le 13 février sous l’égide du ministre en charge du logement Jean-Louis Borloo, et a réuni les représentants des propriétaires et des locataires. L’objectif est la recherche des voies et moyens d’assurer la maîtrise des charges que les locataires payent en plus de leurs loyers, le ministre considérant déjà - peut-être un peu vite - comme acquis, aux termes de son communiqué, que la relance de la construction et l’accord de modération signé avec l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) a "permis de ralentir la hausse des loyers", et que la loi en cours de vote au Parlement relative au droit au logement opposable, qui a prévu l'indexation du barème des aides au logement - y compris le forfait de charges - sur l'évolution de l’IRL (indice de référence des loyers), qui est largement fonction de l'inflation, garantit l'aide de l'État auprès des ménages à revenus modestes…
Le ministre, qui n'y a fait en réalité qu'une courte apparition, a rappelé que de nouveaux financements sont disponibles pour inciter les propriétaires à investir pour faire des économies d'énergie : 1 milliard d'euros est budgété pour le crédit d'impôts au titre de la résidence principale, le nouveau livret de développement durable peut financer les travaux (notre ressource du …) et les communes peuvent exonérer de taxe sur le foncier des propriétés bâties les constructions qui ont fait l'objet de travaux d'économies d'énergie. La nouvelle "étiquette énergie" des logements devra être annexée aux contrats de location dès l'été 2007 pour aider les locataires à bien choisir leur logement et de nouvelles normes de réhabilitation seront prochainement publiées, ajoute notamment le communiqué.
Il a été également annoncé que l'ADEME réalisera un guide d'information sur toutes ces nouvelles aides et l'ANAH apportera des financements aux copropriétés qui souhaitent faire un audit approfondi de leurs charges. Les banques sont invitées à développer, comme la Caisse des dépôts et consignations et le Crédit foncier, des prêts dédiés aux économies d'énergie.
Les participants à la conférence ont pu évoquer les moyens pour les propriétaires de faire baisser les charges par des investissements qui puissent être répercutés sur les loyers, et par des "améliorations de gestion qui garantissent le service rendu avec les gestionnaires immobiliers, les entreprises, les distributeurs d'eau et d'énergie". Le ministre a souhaité que cette conférence se tienne annuellement avec un suivi trimestriel de son avancement.
"Si c'était une première réunion, c'était intéressant ; si c'était une dernière réunion, c'était décevant", a commenté la représentante de l'association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) dans des propos rapportés par Capital.fr. "Faute de mesures concrètes, la réunion a en effet tourné à l'état des lieux, confirmant les records atteints par les charges : dans le logement social, elles représentent jusqu'à 50% du montant total payé par le locataire. Dans le privé, c'est plutôt 20%, mais parce que les loyers sont très élevés", a-t-elle expliqué...
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universimmo.com
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