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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Des recommandations pour la diversité sociale dans l’habitat
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26/11/2007
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Le 24 octobre, Nicole Notat, membre du collège de la HALDE (Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité), a remis à Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, un rapport de recommandations pour la diversité sociale pour l’habitat (1), élaboré dans le cadre d’une "conférence du consensus" que Jean-Louis Borloo, alors ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement avait demandé à la HALDE d’organiser ; il y est notamment recommmandé :
- d'augmenter significativement l’offre de logements locatifs accessibles, dans le parc social comme dans le secteur privé, en y reportant toute la politique d'incitation, et en supprimant des dispositifs comme le régime "Robien" qui va à l'encontre de cette politique, et qui entraîne un "glissement continu de la politique d’investissement privé dans le logement vers une politique d’achat d’un produit fiscal plutôt que d’un logement, sans qu’elle soit en relation avec les besoins réels et leur localisation"...
- d'appuyer la diversification de cette offre en implantant des logements sociaux dans les quartiers plus favorisés, notamment les centres-villes ;
- de lier le développement d’activités économiques à un effort immobilier en faveur du logement social...
- de développer une politique foncière, nationale et locale, en faveur du logement, de placer l’intercommunalité et le bassin d’habitat au coeur de ces politiques, et enfin de donner à l’Etat les moyens de sanctionner et de se substituer aux collectivités défaillantes ;
- d'orienter les constructions au regard des besoins, notamment géographiques (!) ;
- de favoriser l’engagement du propriétaire bailleur en direction des populations défavorisées par des incitations proportionnelles à l’effort consenti ;
- de faire élaborer, par la HALDE en lien avec les acteurs du logement privé, d’un code de bonne conduite pour les agents immobiliers et d’un guide de recommandations à l’attention des propriétaires privés afin de les sensibiliser à la prévention des discriminations.
(1) site de la HALDE, 23 octobre 2007 : "Recommandations pour la diversité sociale pour l’habitat"
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Piscines et spas ont le vent en poupe
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23/11/2007
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En 2007, les Français ont, selon des chiffres publiés par la FPP (Fédération des professionnels de la piscine) à quelques jours de l’ouverture du Salon de la piscine et du spa à Paris-Expo du 1er au 9 décembre 2007, installé près de 100.000 nouvelles piscines dans leurs jardins : 42.000 piscines enterrées (+7,7% par rapport à 2006) et 56.000 piscines hors sol (+1,8%). Le parc français des piscines privées s’élève ainsi à 1.346.000 bassins dont 843.000 enterrés et 503.000 hors sol. Les prévisions de vente pour 2008 vont vers une stabilisation, comprises entre 94.000 et 100.000 bassins...
En parallèle, le marché du spa progresse de 30% par an depuis 2001, au rythme de 5.000 nouveaux spas par an. Ce marché représente un fort potentiel de croissance pour le secteur puisque les professionnels estiment que d’ici 2010 le parc français des spas portables devraient progresser de 60% et celui des encastrables de 47% !
Ils insistent de manière générale sur valorisation des biens immobiliers apportée par la mise en place de telles installations, outre l'agrément qu'en retirent les utilisateurs...
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7 locataires sur 10 ne souhaitent pas acheter le logement qu'ils occupent mais 3 sur 10 le souhaitent
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23/11/2007
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Bataille de présentation des résultats d'un sondage réalisé en septembre 2007 par l'institut Cegma Topo pour le groupe immobilier Akerys qui a lancé (c'est une mode) son premier "baromètre de la primo-accession" (1) : suivant la thèse défendue, certains retiennent que 70% des locataires (parcs immobiliers privé et social réunis) ne souhaitent pas acheter le logement qu'ils occupent actuellement, et d'autres que 30% le souhaitent...
Les Echos y voient une nouvelle rassurante : "un locataire sur trois quasiment souhaite devenir propriétaire dans les deux prochaines années", ce qui est interprété comme une envie "forte" de devenir propriétaire : ce score doit être rapproché des intentions d'acquisition de l'ensemble de la population française, qui ne s'élèvent qu' à 14%...
Ce chiffre monte même à 49% dans la gamme de revenus comprise entre 13.500 et 31.000 euros/an.
Les Echos retiennent les motivations des candidats à l'achat : la volonté de changer de statut (22% des répondants), loin devant la recherche d'un logement plus grand (10%). Par ailleurs, 58% des sondés estiment qu'il est plus intéressant d'acheter que de louer, ce taux montant à 71% chez ceux ayant l'intention d'acheter dans les deux ans.
Les autres, qui retiennent que près de trois locataires sur quatre ne sont pas intéressés, relèvent que la principale raison invoquée, loin devant toutes les autres, tient à la taille du logement loué, jugé trop petit. Il est vrai que 32% des personnes interrogées habitent un logement social. Au delà, le premier frein à l'achat est de loin (34,5%) l'insuffisance de revenus. Puis viennent (18,1%) les prix de l'immobilier.
Déception, la mesure de déduction des intérêts d'emprunt ne semble pas devoir jouer un rôle moteur dans leur acte d'achat: 25% seulement estiment que ce sera un élément déclencheur de leur projet...
1) Sondage réalisé auprès de 1.002 locataires de leur résidence principale, âgés de 25 à 50 ans, représentatifs de la population française selon la méthode des quotas entre le 11 septembre et le 3 octobre.
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Les charges de copropriété poursuivent leur hausse supérieure au coût de la vie
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22/11/2007
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C'est ce qui ressort pour la quatrième année consécutive des chiffres de l’Observatoire National des Charges de Copropriété de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), et qui tranche avec une tendance longue à la baisse constatée entre 1990 et 2002 : en 2006 le coût moyen des charges de copropriété courantes (hors travaux exceptionnels s'établit à 21.1 euros/m2 de surface habitable pour la France entière, contre 19,8 euros en 2005, soit une hausse de 5,7% !
Bien entendu, ce coût moyen cache d'importante disparités entre régions et même entre villes de la même région, liées à une composition différente du parc d'immeubles, le niveau des charges variant de toute évidence en fonction de l'âge de l'immeuble, son type, son niveau d'équipement, sa hauteur (les IGH se distinguant notamment par leurs équipements et charges de sécurité).
La consommation énergétique présente aussi des variations régionales importantes, cette fois pour des raisons climatiques, mais des différences s'expliquent aussi par des approches de gestion différentes : par exemple en Ile-de-France on a plus que dans d'autres régions recours à du personnel attaché à l'immeuble de préférence au recours à des entreprises prestataires, par exemple pour le ménage, alors qu'en Alsace c'est exactement le contraire !
La forte hausse du niveau de charges est une fois de plus "tirée" par quatre composantes représentant 46,1% du total des dépenses : le chauffage collectif (quand il est présent), les prestations extérieures, les honoraires du syndic et les travaux d’entretien courant, qui expliquent selon le professeur Michel Mouillart, "opérateur" scientifique de l'Observatoire, 86 % de l’évolution observée.
Concernant les prestations extérieures l'alourdissement est lié au choix de plus en plus fréquent de l’externalisation et aux nouvelles exigences
de la demande (sécurité, entretien …). Le coût du chauffage est évidemment lié à l'augmentation du prix du fioul et du gaz, alors que celui de l'électricité est resté quasi-stable.
Les honoraires du syndic continuent à afficher une remise à niveau revendiquée par les professionnels, qui l'estiment indispensable au rétablissement d'une qualité de service ; celle-ci, de l'aveu même du président de la CNAB, Serge Ivars, a eu tendance à se dégrader ces dernières années en raison de la pression exercée par les copropriétaires sur le prix du service... Encore faut-il signaler que l'observatoire ne retient pour le moment que les honoraires de base, hors prestations particulières : cette omission a été fortement critiquée par les organisations de consommateurs qui reprochent justement aux syndics d'avoir utilisé les honoraires annexes pour augmenter leur rémunération sans que cela se voie de manière simple dans les décomptes de charges !
La CNAB explique l'occultation dans les chiffres présentés des honoraires annexes par les difficultés de collecte de l'information, les syndics comptabilisant ces honoraires de manière disséminée dans leurs comptes. Cette anomalie devrait cesser avec l'application obligatoire depuis le 1er janvier 2007 du nouveau plan comptable, celui-ci imposant le regroupement de tous les postes d'honoraires du syndic, de base comme annexes.
La même difficulté existe actuellement pour les travaux exceptionnels, très mal pris en compte dans l'observatoire : le chiffre de 3 euros le m2 s'ajoutant à celui des charges courantes semble très sous-estimé ; cette faiblesse devrait également être remédiée à partir des chiffres de 2007 pour les mêmes raisons. Cette correction est d'autant plus indispensable que les copropriétés vont dans les années qui viennent être confrontées à des travaux lourds de plus en plus coûteux, en raison du vieillissement du parc, mais aussi des nouvelles contraintes liées à la sécurité (par exemple pour les ascenseurs), la santé (suppression des canalisations en plomb), les économies d'énergie et le développement durable, etc.
A noter que les travaux d’entretien courant s'envolent également, en raison de l'alourdissement des contrôles et de la réglementation, du renforcement des équipements de sécurité, etc.
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Vers un Grenelle de la fiscalité locale ?
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21/11/2007
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C'est ce que le président de la République a souhaité en s'adressant le 20 novembre 2007 aux maires de France réunis pour leur 90ème congrès, en réponse à un rapport conjoint de leur association, l'AMF (Association des maires de France), de l’Assemblée des départements et de l’Association des régions (ADF et ARF), qui décrit le système fiscal local comme "à bout de souffle", et établi sur des "bases archaïques"…
Et d'appeler à une réforme urgente ! Répondant au président de l’AMF Jacques Pélissard, Nicolas Sarkozy a appelé à une nécessaire "réactualisation des bases à l’occasion de chaque changement de propriétaire" : ces bases qui servent à calculer les taxes d’habitation, professionnelle et foncières ont été établies en fonction de valeurs fixées en 1970, et très partiellement actualisées depuis. Certes, la modernisation des bases effectuée ainsi pourra prendre un certain temps mais, selon Nicolas Sarkozy, "il vaut mieux prendre une dizaine ou une quinzaine d’années pour faire l’actualisation (…) plutôt que de se retrouver soit avec l’immobilisme, soit avec la brutalité"...
Quant aux autres réformes, dont la refonte souhaitée de la taxe professionnelle ou encore la "spécialisation des impôts au niveau des communes", Nicolas Sarkozy se dit prêt à lancer un "Grenelle" comprenant en deux temps : l’élaboration des principes de la réforme de la fiscalité locale puis leur remise à des "techniciens". Ces derniers prépareront alors des "pistes" qui seront ensuite soumises à l’approbation de tous les maires de France.
Le rapport des associations des collectivités locales validé par le Conseil Economique et social (CES) en a proposé plusieurs, soumises à quelques préalables : des ressources équivalentes pour les collectivités, la restauration de l’autonomie fiscale, la réforme à prélèvement fiscal constant (toute création d’impôt devrait entraîner la suppression d’un autre), l’organisation et la maîtrise des transferts entre les collectivités et entre les contribuables et l’assurance d’une plus forte péréquation (répartition équitable de l’impôt).
Le rapport a sur ces bases proposé des orientations de réforme : réduire l’intervention de l’Etat, avec notamment une redistribution des impôts locaux vers plus de spécialisation et donc de responsabilisation des autorités locales, et plus grande autonomie fiscale des communes...
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Prêts à taux révisables : on en sait un peu plus...
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16/11/2007
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L'on sait que pour avoir mis un grand nombre de particuliers en difficultés, les prêts à taux révisables sont au coeur de l’actualité aux Etats-Unis avec la crise dite du "subprime". La France n'est pas épargnée pour autant, la distribution de prêts de ce type ayant été moins marginale que ce qu'on a bien voulu dire : selon le courtier en crédits Meilleurtaux.com, on estime que plus de 100;000 ménages peuvent être directement concernés par des hausses de mensualités pouvant atteindre 20% ou plus. Pour un prêt de 150.000 euros sur 30 ans contracté au plus bas des taux en 2004, Meilleurtaux estime que le taux d’intérêt augmente de 2 points environ, ce qui entraîne une hausse des mensualités de près de 200 euros par mois et une charge supplémentaire d’environ 8 % des revenus du ménage. Or les prêts révisables ont été le plus souvent utilisés par des ménages aux revenus modestes qui y ont trouvé la seule solution de financement et dont l’endettement avant même l’augmentation de l’indice de révision était égal ou légèrement supérieur à 33 %. De plus, fait remarquer Meilleutaux, les prêts révisables sont souvent établis sur 30 ans, ce qui rend impossible un allongement de durée supplémentaire visant à réduire les mensualités...
Or, dénonce Meilleurtaux, si les prêts à taux révisables ont permis à de nombreux primo-accédants d'acheter en empruntant des montants plus importants que ce qu'ils auraient pu faire en taux fixes, ils ont été souvent présentés de manière trompeuse : en dissimulant aux particuliers, le fait que les taux de référence se situaient à un niveau très bas et qu’une hausse des taux était inévitable, en utilisant des mécanismes de révision des mensualités extrêmement complexes qui ne permettaient pas aux particuliers de comprendre les hausses futures attendues en termes de mensualités, et enfin en faisant référence à des clauses de conversion en taux fixe qui n’apportent aucune sécurité...
"Les documents remis aux particuliers sont incompréhensibles ou même trompeurs et les hypothèses d’évolution de taux ne sont pas mentionnées. Certains particuliers croient avoir utilisé un prêt à taux fixe alors que le taux employé était révisable, d’autres se sont vu affirmer en début d’année 2006 que les taux d’intérêt n’allaient pas monter. La conversion autorisée en taux fixe est présentée comme une protection alors qu’elle n’est pas applicable, sa mise en oeuvre engendre un taux d’intérêt extrêmement élevé incompatible avec l’équilibre financier du ménage", critique encore Meilleurtaux, qui reproche aux établissements financiers qui ont placé des taux révisables de ne pas avoir utilisé des techniques de commercialisation utilisées suffisamment transparentes.
"Elles ont conduit parfois à abuser de la confiance et de la naiveté de particuliers particulièrement néophytes en matière financière. La simulation d’endettement à un horizon de 2 ans aurait du permettre de refuser certains projets en mettant en évidence les risques encourus", témoigne Meilleurtaux...
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La garde des sceaux évoque un ticket modérateur sur l'aide juridictionnelle
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16/11/2007
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Lors du débat à l'assemblée nationale sur le projet de budget de la justice le 15 novembre, la ministre de la justice, Rachida Dati, a mentionné l'idée d'instaurer un "ticket modérateur" ou une "franchise" sur l'aide juridictionnelle, s'inspirant des propositions d'un rapport sénatorial relatif à l'aide juridictionnelle et rendu public le 11 octobre dernier. Celui-ci, faisant le bilan du dispositif en vigueur actuellement, parle d'un "système au bord de l'implosion", en raison de "l'emballement" du nombre d'affaires admises, passant de 348.587 en 1991 à 904.532 en 2006, soit une augmentation de 159,5% créant des risques d' "asphyxie", notamment budgétaire...
Préconisant d'améliorer la rémunération des avocats tout en organisant mieux leur obligation d'y contribuer, aujourd'hui largement battue en brèche, le rapport suggérait d'introduire un "ticket modérateur justice" de quelques dizaines d'euros, qui laisserait à la charge du justiciable une part de la dépense - les bénéficiaires des minima sociaux, mineurs, victimes de crimes d'atteintes volontaires à la vie ou à l'intégrité de la personne en seraient exemptés -, de manière à éviter "les abus de justiciables particulièrement procéduriers, multipliant les actions en justice d’autant plus aisément qu’ils finissent par acquérir une parfaite connaissance de l’appareil judiciaire et disposent d’un droit de tirage illimité"...
Notons aussi que l'Etat était invité par ce rapport à se montrer plus efficace dans le recouvrement de l'aide juridictionnelle sur les adversaires des bénéficiaires de l'aide, les montants recouvrés dans ce cadre étant jugés très insuffisants : en 2004 et 2005, ils n’auraient représenté que, respectivement, 11,4 millions d’euros et 11,5 millions d’euros, pour un montant théorique maximal estimé à 20 millions d’euros !
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Vers un nouveau régime des surloyers dans les HLM
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14/11/2007
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Répondant à une question de parlementaire, la ministre du logement a dévoilé quelque peu les modalités d'application envisagées pour le nouveau dispositif de "supplément de loyer de solidarité" (SLS) créé par l'article 71 de la loi "ENL" du 13 juillet 2006 (engagement national pour le logement) : celui-ci impose le versement du SLS dès lors que les revenus des locataires dépassent d'au moins 20% les plafonds de ressources pour l'attribution des logements dans le parc HLM, au lieu de 60 % précédemment.
La possibilité qui était donnée aux bailleurs de fixer leur propre barème est supprimée, et c'est un barème national unique qui sera défini par décret en Conseil d'État, explique la réponse ministérielle (1). Dans ce barème, le surloyer devrait être d'un montant plus important et beaucoup plus progressif en fonction des revenus. Les règles de plafonnement du SLS restent par contre inchangées : ainsi, le montant du surloyer, cumulé avec le loyer, ne peut excéder 25% des ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer.
Elle a également rappelé que des mesures spécifiques permettent de déroger à ces principes quand il le faut : les établissements publics de coopération intercommunale dotés d'un programme local de l'habitat (PLH) peuvent, après concertation avec les organismes HLM et les SEM (sociétés d'économie mixte) associés à son élaboration et avec l'accord du préfet, déterminer des zones géographiques où le SLS ne s'applique pas et fixer les orientations relatives à sa mise en oeuvre. Le PLH peut également porter le plafonnement du surloyer cumulé avec le loyer, à 35 % des ressources du foyer. Par ailleurs, les organismes HLM et les SEM qui auront signé avec l'État une convention globale de patrimoine peuvent déroger au barème national de surloyer s'ils ont prévu des règles particulières d'application ou de calcul du SLS...
(1) Rép. min. n°714, JOAN 06/11/2007
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Chauffage au fioul : l'aide à la cuve devrait être doublée
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12/11/2007
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L'annonce en a été faite à l'issue de la Table ronde organisée avec les producteurs et distributeurs de carburants au ministère de l'économie et des finances, destinée à rechercher les remèdes ou les palliatifs aux conséquences de la hausse des prix du pétrole : pour alléger la facture des ménages non imposables qui se chauffent au fioul, la ministre de l’économie, des finances et de l’emploi a annoncé un doublement de l’aide au la cuve qui passera de 75 à 150 euros. Selon les informations communiquées par le ministère, ils étaient 475.000 bénéficiaires en 2006...
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Vers une réécriture des DTU en 9 mois ?
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12/11/2007
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Emporté par l'élan pris au "Grenelle de l'environnement", le ministre de l'écologie Jean-Louis Borloo veut que les professionnels du bâtiment réécrivent les règles de l'art (les DTU - Documents techniques unifiés - notamment), "avant l'été prochain" ! Il lançait ce défi le 6 novembre lors de sa visite au salon Batimat.
Rappelant leur rôle dans le grand chantier lancé par le "Grenelle", il a averti en guise de préambule : "il s'agit de faire en 2010 ce que l'on avait prévu de faire en 2050", et pour cela il faut changer "les modes et les méthodes de travail". Or, concernant les "règles de l'art", "on ne les a pas touchées depuis trente ans" a déclaré Jean-Louis Borloo.
Un peu forcés, les représentants des entreprises auraient promis de s'y mettre. "Il est important que les métiers se redéfinissent. Les DTU étaient organisés au niveau de la mise en oeuvre de certains produits individuels. Désormais, il va falloir que trois ou quatre métiers travaillent ensemble", a expliqué Christian Baffy, président de la FFB (Fédération française du bâtiment) dans des propos rapportés par l'AFP, indiquant de surcroît que les professionnels réclamaient cette mesure.
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universimmo.com
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