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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les investisseurs professionnels et le logement sur le mode je t'aime, moi non plus !
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9/7/2014
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L'objectif gouvernemental de faire revenir dans le logement les investisseurs professionnels, qui disposent de fonds considérables, va être difficile à réaliser : une étude réalisée par le cabinet d'expertise comptable et d'audit Denjean & Associés, en partenariat avec Business Immo et La Tribune, auprès des investisseurs professionnels sur leur stratégie d'investissement immobilière pour l'année 2014 révèle l'étendue du chemin à parcourir ! Ont été sondées les différentes catégories d'entreprises qui investissent dans l'immobilier en France : sociétés de gestion d'actifs immobiliers, sociétés et fonds d'investissement, foncières ; banques, compagnies d'assurance, caisses de retraite (ces deux derniers constituant ce qu'on appelle les investisseurs institutionnels), en tout 112 entreprises.
Les investisseurs professionnels ont le choix entre cinq catégories de placements immobiliers : les bureaux ; les commerces ; les logements ; les entrepôts ; l'immobilier de services (hôtels, maisons de retraite, etc.). Interrogés sur la façon dont se répartissaient leurs placements immobiliers entre ces cinq catégories à la fin de l'année 2013, plus de la moitié des investisseurs professionnels (52%) ont indiqué qu'ils n'avaient aucun placement dans le logement ! De plus, parmi les 48% d'investisseurs ayant effectué des placements dans le logement, on compte 25% d'investisseurs pour lesquels le logement représentait, fin 2013, moins de 10% de leurs placements immobiliers...
Ces réponses montrent que les investisseurs immobiliers n'ont pas investi dans l'immobilier depuis très longtemps, ou, pour ceux qui avaient investi dans ce secteur, qu'ils ont désinvesti ces dernières années", commente Thierry Denjean, président de Denjean & Associés.
Questionnées sur leur stratégie 2014, les entreprises interrogées continuent de manifester un fort désintérêt pour le secteur du logement. En effet, 27% des sondés déclarent que cette année, ils vont maintenir leur investissement dans le logement à son (très faible) niveau actuel ; bien pire : 40% des professionnels vont réduire encore, ou arrêter totalement leurs investissements dans le logement !
La raison majeure du rejet du logement par les professionnels est sans surprise le rendement faible ("nul", disent même certains) de cet investissement, répondent à l'unanimité les sondés. "97% des investisseurs professionnels jugent que le rendement global de l'immobilier de logement n'est pas attractif ! Si on y ajoute le fait que 90% des professionnels trouvent cette catégorie d'investissement difficile à gérer, ces réactions suffisent à expliquer pourquoi les investisseurs professionnels boudent le logement", analyse Thierry Denjean.
Quant aux mesures qui pourraient décider les professionnels à investir dans le logement, elles sont à contre-courant des politiques menées depuis 25 ans au moins : les trois des mesures citées comme "très incitatives" par plus de 50% des investisseurs professionnels interrogés sont : "exonérer les plus-values immobilières", "faciliter la possibilité de vendre les immeubles de logement à la découpe" et "arrêter d'imposer une part de logement social dans les constructions de logements neufs".
Il y a donc peu de chances de pouvoir les séduire...
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Logement étudiant : 43.000 places de CROUS en plus d'ici à fin 2017
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8/7/2014
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En février, la secrétaire d'Etat à l'enseignement supérieur, Geneviève Fioraso, avait annoncé la création de 40.000 places de CROUS supplémentaires au cours du quinquennat. Le 7 juillet à Talence (33), la même annonce un dépassement de cet objectif, soit la construction, d'ici à fin décembre 2017, de près de 43 000 logements étudiants.
"Si toutes les opérations se font en temps et en heure, nous aurons", au 1er janvier 2018, "3 000 logements de plus que la feuille de route qui m'avait été donnée par le président", soit 42.916 places en construction neuve, a-t-elle indiqué à l'AFP, à l'occasion de la pose de la première pierre de l'opération Campus de Bordeaux, qui vise à rénover les bâtiments du campus bordelais, répartis sur plusieurs villes de l'agglomération. Les "opérations Campus" concernent 13.000 logements, dont 8.000 en Ile-de-France.
Cette annonce intervient alors que le réseau Century 21 vient de dévoiler les niveaux de loyers des logements accessibles aux étudiants dans le secteur privé : ils sont pour la première fois cette année généralement orientés à la baisse. Sans surprise les disparités sont importantes entre les académies : 250 à 320 euros par mois charges comprises dans celle de Rennes, 352 à 510 euros à Toulouse, 380 à 600 à Nice, 500 à 700 dans l'académie de Créteil, et 470 à 1.000 à Paris !
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Immobilier : les prêts à taux fixe pourraient être menacés
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8/7/2014
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Les banquiers qui pratiquent dans leur pays majoritairement les prêts immobiliers à taux fixe prennent la menace suffisamment au sérieux pour saisir le Comité de Bâle, l'instance de concertation créée en 1974 par les gouverneurs des banques centrales du "G10", où sont traités de manière régulière (quatre fois par an) les sujets relatifs à la supervision bancaire, hébergé par la Banque des règlements internationaux (BRI) à Bâle. Ils l'on fait par l'intermédiaire de 5 fédérations bancaires : celles des banques françaises, allemandes, belges et japonaises. Dans un courrier, que le quotidien "Les Echos" s'est procuré, les banques montent au créneau pour défendre le crédit immobilier à taux fixe. La raison de cette inquiétude est que Comité envisage de remettre en partie à plat la manière dont les banques traitent le "risque de taux", c’est-à-dire l’impact que peut avoir sur le bilan d’une banque une hausse ou une baisse importante des taux d’intérêt. "Cette nouvelle approche pourrait mettre en danger la capacité des banques à octroyer des crédits immobiliers à taux fixe, alors que cette pratique a été une source de résilience pour les banques au cours de la dernière crise", soulignent les auteurs de la lettre.
Aujourd'hui, les risques représentés par le portefeuille de crédits accordés sont surveillés banque par banque. Le Comité pourrait à l'avenir instaurer une règle commune qui s’appliquerait à toutes les banques comme pour leurs contraintes de solvabilité. Cette nouvelle méthode pourrait aboutir à des risques de taux revus à la hausse, et donc la nécessité de constituer plus de réserves, ou à se couvrir davantage. Cela pourrait aussi les inciter à titriser davantage, afin de sortir ces créances de leur bilan. Dans tous les cas, cela aurait comme conséquence une augmentation des taux pratiqués, ou la relance des crédits immobiliers à taux variable (ou taux révisable). Dans ce cas, le risque d’une variation de taux est porté par l’emprunteur...
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Le bras de fer Etat-Action Logement pour les millions du 1% Logement
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7/7/2014
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Négociation difficile entre l'Etat et l'UESL (Union des entreprises et des salariés pour le logement), qui regroupe sous la marque "Action Logement" les collecteurs de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC, ou "1% logement"). L'Etat et les partenaires sociaux gestionnaires d'Action Logement doivent d'ici fin 2014, négocier la convention 2015/2019 qui fixera l'utilisation des fonds du 1%. Mais le 2 juin, la ministre du logement Sylvia Pinel, a annoncé aux organisations patronales et syndicales de salariés que l'Etat envisageait de remettre en cause la lettre d'engagement mutuel du 12 novembre 2012, qui fixait d'importants moyens à la relance de la construction de logements sociaux et donc de ne pas réduire les prélèvements sur les fonds d'Action Logement visant à financer les politiques publiques (900 millions d'euros pour 2016, 700 millions d'euros pour 2017 et 500 millions d'euros pour 2018 et les années suivantes).
Prudents, les partenaires sociaux s'y étaient préparés. Mais après l'annonce du 2 juin ils se sont mobilisés, menaçant même de remettre en cause l'intervention d'Action Logement en matière de relance de la construction de logements sociaux. Action Logement s'est, en effet, engagée à financer la production à hauteur de 1,5 milliard d'euros par an pendant trois ans, en s'endettant à hauteur de 1 milliard d'euros par an sur la même période, et "tout en maintenant sa contribution aux politiques publiques jusqu'en 2015". Considérant l'annonce de la ministre comme une "rupture unilatérale de l'engagement de l'Etat", le mouvement s'est dit prêt à revenir sur son propre engagement : "si cette rupture unilatérale des engagements de l'Etat se confirmait, l'UESL-Action Logement devrait renoncer au recours à l'emprunt. Sur la période 2015/2019, cette amputation des ressources d'Action Logement aurait pour effet de réduire la capacité de production de logements des organismes HLM de près de 40.000 logements par an et, en conséquence, la perte de plus de 80.000 emplois directs et indirects (secteurs du bâtiment, de l'immobilier...)", a expliqué Action Logement dans un communiqué repris par la presse.
Et pour être plus crédible, l'UESL-Action Logement a adressé le 30 juin 2014 un courrier aux présidents et directeurs généraux de CIL (comités interprofessionnels du logement - les organismes collecteurs), leur demandant de "suspendre jusqu'à nouvel ordre toute signature de convention financière engageant des financements d'Action Logement au bénéfice d'organismes de logements sociaux" ! Etait jointe une "simulation du modèle économique intégrant les nouveaux prélèvements de l'Etat" à hauteur de 1,2 milliard d'euros, qui évalue le prélèvement supplémentaire sur quatre ans, à 1,46 milliard d'euros. La trésorerie passerait alors de 600 millions d'euros en 2013 à - 1,2 milliard d'euros environ à partir de 2018.
Lors du point presse sur le plan de relance de la construction, le 25 juin dernier, Sylvia Pinel, interrogée sur le sujet, a tenté de rassurer, tout en suggérant que depuis la "lettre d'engagement signée par le gouvernement de Jean-Marc Ayrault" en 2012, les choses avaient tant changé que "la situation nous conduit à nous adapter au contexte actuel"...
Le 4 juillet, les partenaires sociaux et la ministre confirmaient la possibilité d'un accord préservant la participation d'Action Logement à l'effort sans précédent de construction de logements sociaux. Selon le site HCL (Habitat & Collectivités Locales), une nouvelle réunion s'est tenue entre le cabinet de Sylvia Pinel et les partenaires sociaux qui siègent au conseil de surveillance d'Action Logement. Matignon et Bercy ont semble-t-il assoupli leur position : le cabinet aurait ainsi pu avancer une proposition de baisse des prélèvements (de 1,2 milliards) de 100 millions par an sur les prochaines années. Action Logement pourrait en contrepartie se faire autoriser à flécher une partie des financements vers d'autres cibles estimées nouvelles : logement intermédiaire et accession à la propriété...
A noter que l'UESL s'est dotée d'un nouveau président, Jean-Luc Monteil, président du Medef PACA, qui a commencé son mandat par un "couac", évoquant - paraît-il par erreur - une possible assujettissement des organismes HLM à l'impôt sur les sociétés, demande formulée depuis des années par les propriétaires privés au nom de l'égalité devant l'impôt, mais qui agit comme un chiffon rouge sur le monde HLM !
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Prêts immobiliers : du jamais vu, les taux d'interêt continuent de baisser...
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7/7/2014
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Selon les chiffres de juin 2014 de l'Observatoire du financement des marchés résidentiels Crédit Logement/CSA, les taux des prêts immobiliers du secteur concurrentiel se sont établis à 2,90% pour l'accession dans le neuf et 2,78% pour l'accession dans l'ancien. 27 points de base de moins qu'au début de l'année, désormais sous le niveau de juin 2013 (2.90%) ! En fait du jamais, depuis la fin des années 40 : les taux de crédit n'étaient descendus aussi bas, pendant aussi longtemps. Les durées par contre ne diminuent plus depuis le début de l'année : 206 mois.
La production de crédits a fléchi en montants distribués au 1er trimestre 2014, comme cela est habituel durant les mois d'hiver, indique l'observatoire. Elle s'est ressaisie depuis le début du printemps, confirmant la reprise de 2013, même si l'intensité de cette reprise s'émousse progressivement avec +9,9% en rythme annuel (année glissante). Il en est de même pour le nombre de prêts bancaires accordés avec +8,0% en rythme annuel (année glissante).
Depuis le début de l'année 2014, la hausse du coût des opérations s'accélère avec +1,4% sur les 6 premiers mois (en glissement annuel). Le coût relatif reste donc élevé à 3,78 années de revenus en juin, dans un contexte de stagnation des revenus des ménages. Dans le même temps, le niveau de l'apport personnel progresse lentement avec +2,7% sur les 6 premiers mois en glissement annuel, après -5,6% en 2013, dans un contexte de panne de la primo-accession et de renforcement des difficultés d'accès à la propriété des ménages modestes...
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Chiffres du marché de l'immobilier ancien : faut-il relancer le débat sur leur fiabilité ?
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5/7/2014
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En 2010, Bernard Vorms, alors président de l'ANIL, avait remis un rapport résultant des travaux d'une commission constituée au sein du CNIS (Conseil national de l'information statistique), sur l'information statistique sur le logement et la construction, mise en place à l'automne 2009 suite au constat par le nouveau secrétaire d'Etat au logement d'une certaine confusion dans les médias entre les différents chiffres et indices publiés par une multiplicité de sources, et avait pour objectif de formuler des recommandations pour une meilleure transparence du marché du logement au travers notamment de la statistique publique. Il concluait de manière décevante que les seules statistiques fiables étaient celles de notaires et de l'INSEE...
Or les chiffres publiées par les notaires de Paris pour l'Ile-de-France et le Conseil supérieur du notariat pour le reste de la France, repris par l'INSEE au niveau d'indices corrigés des variations saisonnières, sont peu détaillés, peu cohérents entre la région capitale et la "province", comme appellent encore les notaires le reste de la France, et essentiellement basés sur les signatures d'actes authentiques : or non seulement ils ne sont publiés qu'avec 2 à 4 mois de décalage, ils ne reflètent le marché que pour une période floue de 2 à 4 mois encore antérieure, ce qui n'est ni d'une grande précision ni d'une grande fraicheur...
Malheureusement, de nombreux commentateurs citent ces chiffres comme reflétant le marché du moment alors qu'ils caractérisent, et encore de manière peu précise, le marché d'il y a six mois ! Les notaires ont bien commencé à mentionner des "chiffres avancés" établis à partir des promesses de vente (qu'ils établissent eux-mêmes semble-t-il pour 70% des ventes), mais ils sont embryonnaires, et la tâche consistant à les collecter des offices notariaux et à les traiter, engagée déjà depuis 3 ans, semble insurmontable !
Enfin, les notaires mélangent des transactions effectuées sans intermédiaire - qui reflètent le vrai prix du bien - avec des transactions réalisées avec intermédiaire, dont ils retiennent le prix honoraires déduits. Or, dès lors que les honoraires de négociation sont dans l'écrasante majorité des cas ceux de mandats de vente, initialement à la charge du vendeur, le prix de marché est celui honoraires inclus, ce qui introduit une distorsion de 4 à 6%...
Le ministère du logement, avec le CGEDD (Commissariat général de l'environnement et du développement durable) d'après la DGFiP et les bases des notaires, tient le compte du nombre de transactions signées, objet de nombreuses controverses récentes, tous ceux qui citent ses chiffres ne sachant pas toujours ce qu'ils recouvrent exactement : neuf et ancien, transactions sur les terrains, immeubles entiers, locaux annexes tels que caves et parkings vendus séparément, etc.)
A côté, plusieurs données sur le marché établies à partir des promesses de vente sont publiés périodiquement, les unes par une fédération professionnelle d'agents immobiliers (la FNAIM), et les autres par deux réseaux d'agences : Century 21, et Laforêt. Ces sources publient semestriellement - en début de semestre pour le semestre précédent - des chiffres peu concordants qui sèment le trouble chez les commentateurs, comme ceux de VotreArgent.fr pour la livraison de ce début juillet : concernant le volume des ventes, par exemple, alors que Laforêt constate une hausse de 1% entre le premier semestre 2014 et le premier semestre 2013, chez Century 21, on fait plutôt état d'une baisse de 2,8%. A la FNAIM, on ne se base que sur les chiffres issus du notariat. Côté prix sur un an, on relève -2,5% chez Laforêt, -0,4% chez Century 21 et -1,9% à la FNAIM.
Ces différences son dues à la source et au traitement des informations. Century 21 et Laforêt sont des réseaux de franchise. Les franchiseurs qui publient les chiffres imposent à leurs adhérents des remontées d'informations sur les transactions réalisées qui servent à l'établissement de la redevance et aux analyses internes. Ces entreprises peuvent effectuer un traitement exhaustif des transactions réalisées et publier des chiffres "frais". Par contre, la représentativité de ces chiffres est fonction du nombre d'agences et de leur localisation. Ainsi, on peut accorder un peu plus de crédit à ceux des quelques 800 agences Century 21 réparties dans toute la France qu'à ceux de Laforêt, moins nombreuses, réparties différemment et réalisant deux fois moins de transactions...
Quant à la FNAIM, un grand doute pèse depuis plusieurs années, non pas sur les traitements statistiques sur la sophistication desquels elle a beaucoup communiqué - la FNAIM serait la seule avec l'INSEE à établir des indices "hédoniques", c'est à dire à nature de biens constante, alors que les autres se contentent d'établir des moyennes sur des prix bruts - mais sur la collecte des données sur les transactions en provenance des agences adhérentes, sur laquelle elle est plus discrète... Elle a cependant à diverses reprises montré que l'évolution de ses indices épousaient sur la durée celle des indices des notaires et de l'INSEE.
A quand une vraie mobilisation des informations disponibles et une harmonisation sous le contrôle d'une autorité statistique indépendante, ou du moins comme avec CLAMEUR pour les loyers, une collecte très large sous une autorité scientifique crédible ? Il faudrait pour cela que cessent les querelles de chapelle - la FNAIM fait "bande à part depuis des années, même pour CLAMEUR - et la priorité donnée par les réseaux de franchise à l'exploitation promotionnelle de leurs données !
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Loyers : le boulet aux pieds des locataires français par rapport aux allemands
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4/7/2014
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Le site d'annonces de locations entre particuliers LocService.com a fait un comparatif France-Allemagne des loyers, qui révèle cruellement la ponction de pouvoir d'achat que représentent les loyers sur les ménages français par rapport à leurs homologues allemands, bien évidemment dans les zones tendues et non dans les zones rurales ou à offre excédentaire.
Le loyer moyen hors charges en Allemagne est de 6,26 euros par mètre carré selon le site finblog.de, ce qui correspond en moyenne à 24% du revenu net des ménages (22% pour la tranche d'âge 30-59 ans) . En France, selon la dernière étude de LocService, le loyer moyen par mètre carré est de 12,65 euros charges comprises (12,8 euros hors charges selon l'Observatoire CLAMEUR), ce qui correspond à un taux d'effort de 27% en moyenne. Celui-ci dépasse cependant les 40% pour 22% des locataires (chiffres INSEE 2011).
En Allemagne, la ville la plus chère n'est pas la capitale mais Munich, dont le loyer des appartements est en moyenne de 14,15 euros/m² selon ce site. A Paris, ville la plus chère de France, le loyer des appartements atteint 29,71 euros/m² dans les chiffres de LocService (24,9 euros selon CLAMEUR). Et plusieurs villes françaises atteignent ou dépassent ce niveau : les communes de la première couronne parisienne, et en province Lille, Montpellier et Nice. En revanche, à Berlin, les loyers sont beaucoup plus modérés : 10,27 euros/m². Un niveau comparable à des villes comme Metz, Tours, ou Clermont-Ferrand...
La différence vient sans surprise de l'abondance de l'offre : les logements n'étant pas rares, ils ne sont pas chers à l'achat, donc pas non plus à la location. D'autant que les Allemands ne cherchent pas à devenir propriétaires à tout prix (43% de propriétaires chez eux contre presque 60% chez nous). Par ailleurs, la population allemande est répartie de façon plus homogène qu'en France, où Paris occupe encore aujourd'hui une place très (trop ?) centrale : ceci limite également l'envolée des prix dans certaines zones. Mais cette situation s'explique aussi par un statut du locataire fortement protégé par la législation, des loyers rigoureusement encadrés, et une vision du logement différente. Du côté des bailleurs, les prix très modérés à l'achat en raison des nombreux biens disponibles permettent une meilleure rentabilité locative qu'en France, ce qui attire forcément les investisseurs.
LocService rappelle aussi que pour les entreprises, un fort taux de locataires est une aubaine car cela signifie une meilleure mobilité des salariés. Pendant ce temps, en France, une étude du CREDOC de 2012 montre que 40% des entreprises sont concernées par les problèmes de logement de leurs salariés. Ce que confirme aussi le MEDEF d'Ile-de-France. Autrement dit un frein à la compétitivité de l'économie...
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L'immobilier dans les chiffres du réseau Century 21 : activité et prix en légère baisse au 1er semestre
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3/7/2014
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Le réseau Century 21 a présenté le 30 juin comme il le fait deux fois par an les chiffres semestriels de l'activité de son réseau de 800 agences immobilières en France métropolitaine. Les données présentées sont celles des transactions conclues en promesses de vente au cours du semestre, et non ceux des actes signés comme les présentent les notaires. Le décalage est d'environ 3 mois...
Le nombre de ventes enregistrées au niveau national marque un recul de 2,8% entre le 1er semestre 2013 et le 1er semestre 2014, essentiellement en raison d'une forte contraction des ventes d'appartements (-6,8%). L'impréparation des agences à l'entrée en vigueur le 27 mars dernier des dispositions de la loi ALUR instaurant une véritable information des acquéreurs en copropriété y serait certainement pour quelque chose, retardant la conclusion des transactions dans la seconde partie du semestre ; c'est d'autant plus dommageable que ces dispositions - jugées indispensables par tous les observateurs sérieux du marché immobilier - étaient connues depuis plusieurs mois et qu'elles semblent avoir pris de court aussi bien les professionnels que les notaires ! Le désordre créé se régularisera dans les prochains mois lorsque les opérateurs auront compris que pour vendre un appartement en copropriété, il faut avoir constitué un dossier de vente et communiquer les documents essentiels : règlement de copropriété, procès-verbaux des dernières assemblées, informations financières sur la copropriété afin d'assurer l'acquéreur qu'il n'entre pas dans une copropriété en faillite, etc. Quand aussi les agents immobiliers auront compris qu'au lieu de se plaindre des documents qu'ils doivent collecter pour une vente, ils pourraient saisir l'opportunité de donner une valeur ajoutée à leur prestation et ne plus se contenter d'une simple intermédiation...
Sur le plan national, le prix moyen au m² enregistre un léger recul de 0,4%. Le réseau Century 21 relève dans les transactions conclues dans ses agences une baisse tendancielle de la quotité de financement (passant de 79% en 2013 à 75,5% au 1er semestre 2014), ainsi qu'un léger raccourcissement de la durée des crédits de 19,7 à 19,6 ans. Cette constatation est à attribuer à une transformation de la clientèle, les "secondo-accédants" (ceux qui vendent un bien et disposent d'un important apport personnel) prenant le pas sur les primo-accédants. De même, la clientèle des moins de 30 ans et des 30-40 ans recule au profit des plus de 40 ans, qui ont eu le temps de mettre un peu d'argent de côté : les moins de 30 ans passent de 19,7% de la clientèle en 2013 à 19,5%, et les 30-40 ans de 28,8% à 28%. Les employés ouvriers et les cadres moyens composent l'essentiel de ces acquéreurs mais la part des premiers progresse de 41 à 41,8%, et celle des seconds de 24,4% à 24,6%. Par contre, la part des cadres supérieurs baisse légèrement de 14,6 à 14,2%, de même que celle des commerçants/artisans, de 6,8% 6,1%.
Comme toujours Paris est à contre-courant, mais plus modérément : les prix ont augmenté de 0,3%, mais la quotité financée par crédit a baissé. Elle est traditionnellement plus faible qu'ailleurs : 62,1% du montant de l'acquisition contre 64% en 2013. Les acheteurs parisiens sont encore moins primo-accédants, et ils disposent donc d'un apport personnel conséquent. Les prix dans le reste de l'Ile-de-France ont baissé en moyenne de 1%, et la plus forte baisse est enregistrée dans les Yvelines (-5,1%), suivies du Val-d'Oise (-4,4%). Les prix ont également baissé de 1,8% à Lyon et de 2,2% à Marseille. Au niveau des régions, la baisse globale la plus forte apparaît en Poitou-Charentes (-6,8%) et en Lorraine (-9,1%). Par contre la Bretagne, très en retard dans la hausse il est vrai, enregistre une hausse globale de 6,7% de ses prix...
La part des résidences secondaires dans le total continue de s'effriter, passant de 7,4% en 2013 à 6,8% au 1er semestre 2014, ce qui dans le climat économique actuel se comprend sans qu'on ait besoin d'aller chercher des explications dans une taxation des plus-values, au demeurant aggravée par l'ancienne majorité et allégée par la nouvelle, et qui n'interviendra au mieux pour les acquéreurs que dans de nombreuses années...
Enfin les achats à titre de placement ont encore un peu baissé de 16 à 15,3%. Pour les dirigeants du réseau, pas de doute : "la communication du gouvernement, multipliant les annonces ou mesures relatives à la taxation sur les plus-values, la réquisition des logements et l'encadrement des loyers, a paralysé les investisseurs". Une analyse qui ne tient évidemment pas compte des restrictions de financement, du climat économique délétère et de la perte d'espoirs de plus-values pour plusieurs années, moteur essentiel de l'investissement immobilier comme l'a encore montré une récente étude sur plusieurs décennies. Sans compter que la communication des milieux professionnels, criant à la fin de la rentabilité locative, a pu au moins autant que celle du gouvernement contribuer à l'inquiétude supposée des investisseurs, alors que les informations disponibles à ce jour sur les effets de l'encadrement montrent qu'une frange réduite de logements serait impactée de manière significative. Même à Paris : Capital.fr s’est procuré le document qui livre les premiers résultats des travaux de l’Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP), qui est presque opérationnel pour la mise en place de l'encadrement des loyers. Il en a dévoilé le 2 juillet les loyers médians pour 18 quartiers administratifs de la capitale (80 seront couverts à terme) : ils s’échelonnent entre 19,4 et 28,7 euros le mètre carré, avec une majorité écrasante des quartiers au dessus de 21 euros, y compris dans les arrondissements Est. C'est le niveau de loyer qui partage les baux recensés en deux moitiés égales. L'encadrement écrêtera les loyers qui dépassent de 20% ces chiffres. Pas de quoi mettre les propriétaires sur la paille. Les autres loyers ne seront pas touchés, contrairement à ce que les professionnels ont laissé croire, pour affoler les petits bailleurs ! En fixant le loyer demandé au plafond de 26 euros par m2 dans le quartier de la Bastille, un propriétaire d'un logement de 50 m2 doit trouver des locataires gagnant ensemble plus de 4.500 euros par mois. S'il pouvait le fixer plus haut, pas sûr qu'il trouve des candidats si son logement n'est pas d'une qualité supérieure à la moyenne. Et s'il l'est, il ne sera pas limité...
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Ouverture à Versailles du Solar Decathlon 2014, mini expo universelle de l'habitat du futur
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28/6/2014
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La ministre du logement, Sylvia Pinel, a inauguré le 27 juin à Versailles la troisième édition du Solar Decathlon Europe. A l'origine, il s'agit d'une compétition universitaire internationale créée en 2002 par le ministère américain de l'énergie, avec pour défi de concevoir et réaliser un habitat fonctionnel à taille réelle qui utilise le soleil comme seule source d'énergie ! Depuis 2010, la compétition est organisée en Europe en alternance avec la compétition américaine. Elle a lieu pour la première fois en France, après avoir eu lieu deux fois à Madrid en 2010 et 2012 : les prototypes des projets de bâtiment zéro énergie de 20 équipes universitaires, formées à partir de 800 participants venant de 16 pays et 3 continents, sont présentés au public à la Cité du Soleil du 28 juin au 14 juillet 2014 dans le domaine du Château de Versailles.
En fait, pour la première fois, la majorité des projets du concours relève de l'habitat collectif, en neuf ou en rénovation et prend en compte un critère déterminant, celui de la contextualisation, qui impose de répondre à des besoins très spécifiques, notamment sociaux et culturels du pays d'origine. Ainsi, la compétition propose cette année d'inventer l'habitat collectif de demain et de réhabiliter la ville.
Le projet franco-chilien, la Casa Fenix, est le fruit d'une réflexion sur les lacunes de l'hébergement d'urgence ; le projet thaïlandais, la maison Adaptive House, est conçue pour résister aux inondations ; le projet suisse repose sur une conception de mutualisation des pièces d'habitation pour réduire la consommation d'espace ; le projet néerlandais The Skin prévoit de réhabiliter les petites maisons de briques, véritables passoires énergétiques, construites aux Pays-Bas pendant les Trente Glorieuses, etc.
Dans le même esprit, le projet français de Nantes, Philéas, consiste en la réhabilitation complète d'un bâtiment industriel de 1895 désaffecté, et celui de l'équipe France-USA répond aux besoins de flexibilité de l'habitat pour une population en perpétuelle évolution et aux exigences de densité d'une ville durable.
Sylvia Pinel a souligné que "cette compétition est une formidable aventure humaine, qui fait se rencontrer chercheurs, concepteurs, industriels et entreprises", et en a profité pour affirmer que cet événement doit constituer "un levier pour faire évoluer la grand chantier de la Transition énergétique". "Cette compétition prouve que le défi de la Transition Energétique de nos bâtiments peut être relevé", n'a-t-elle pas manqué d'ajouter.
La manifestation, petite expo universelle de la maison du futur, est organisée en France par l'architecte Pascal Rollet et le directeur de l'Institut national de l'énergie solaire (INES), Vincent Jacques Le Seigneur. Elle est parainée par 4 ministères français, réalisée sous la maîtrise d'ouvrage du CSTB, et sponsorisée par Schneider Electric, Total et l'ADEM, plus une vingtaine d'industriels et d'institutions variées (informations pratiques sur le site www.solardecathlon2014.fr)...
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Baisse du tourisme, dévalorisation de terrains, hausse des tarifs d'assurance : un chiffrage des effets prévisibles du réchauffement climatique en Europe
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27/6/2014
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Le centre commun de recherche européen (JRC) a rendu publique une étude pour la période 2071-2100, évaluant les effets d'un réchauffement d'environ 3,5°C sur l'agriculture, l'énergie, les inondations, les incendies de forêt, les infrastructures de transport, les côtes, le tourisme, la forêt et la santé. Soit l'évolution probable de la température moyenne si nous ne réduisons pas massivement nos émissions de gaz à effet de serre d'ici le milieu du siècle.
L'étude prévoit sous l'effet du réchauffement et de l'évolution du régime des précipitations, une baisse du volume des récoltes des pays de l'Union d'environ 10% d'ici à 2080. Un chiffre largement imputable à la chute de 20% du rendement des cultures qui devrait être observée dans les pays de la frange méditerranéenne, par rapport à la période 1961-1990. Dans cette même région, les surfaces menacées par les incendies devraient atteindre les 800.000 hectares. Sous l'effet des fortes chaleurs, l'attrait de ces régions devrait baisser, de même que le chiffre d'affaires de leurs activités touristiques, de 5 à 7 milliards d'euros par an. Mais les vagues de chaleur qui frapperont les zones urbaines pourraient aussi être dévastatrices sur le plan de la santé, du fait de la pollution de l'air urbain : elles pourraient accroître de 100.000 personnes par an le nombre de décès prématurés, soit nettement plus que la canicule de 2003...
A contrario, l'adoucissement du climat dans de nombreuses régions d'Europe va réduire de 13% la consommation d'énergie de l'UE, sauf dans les régions sud où la climatisation annulera les économies.
Autre effet sur l'immobilier : l'augmentation des zones inondables : à la fin du siècle, le nombre de citoyens concernés devrait doubler, les Français au premier chef. Selon les estimations du JRC, le coût moyen des dégâts occasionnés par les inondations pourrait osciller entre 10 et 100 milliards d'euros/an, entraînant à la hausse les tarifs d'assurance.
Au plan économique, le montant des dégâts et des coûts sanitaires devrait se traduire par des pertes de PIB oscillant entre 0,2% et 3%, hypothèse jugée basse. L'estimation ne prend pas en compte, par exemple, certains effets directs (pertes de biodiversité) et indirects du réchauffement (évolution du prix des denrées). "Si aucune action supplémentaire n'est prise pour contrer le réchauffement", l'UE perdra l'équivalent de 1,8% de son PIB actuel, indique l'étude.
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universimmo.com
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