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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La BCE baisse son taux d’intervention en une fois d'un demi point
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8/10/2008
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Pour la première fois depuis plusieurs années, la Banque centrale européenne (BCE) a décidé le 8 octobre d'abaisser son principal taux directeur à 3,75% contre 4,25%, en raison de la crise financière. Simultanément, la Réserve fédérale américaine et la Banque d'Angleterre ont également annoncé une baisse d'un demi-point de leur taux directeur. Bien qu'il n'y ait pas de lien automatique entre ces taux et ceux proposés par les banques et organismes de crédit pour les crédits aux particuliers, ces décisions ne pourront qu'entraîner une détente sur les taux d'intérêt des crédits immobiliers, et peut-être une amorce de reprise sur les marchés immobiliers, fortement impactés par plusieurs mois de hausse ininterrompue des taux...
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Les redressements fiscaux liés au crédit d'impôt sur les pompes à chaleur pourraient être annulés
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3/10/2008
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C'est en tous cas ce que croit savoir l'association consommation logement et cadre de vie (CLCV), qui avait aussi rapporté l'information d'origine sur les tracasseries dont étaient l'objet de nombreux contribuables : les redressements fiscaux dont ont ils ont été victimes suite à l'installation d'une pompe à chaleur air/air pourraient être annulés par l'administration fiscale. L'on sait que l'installation de pompes à chaleur air/air bénéficie depuis le 1er janvier 2005 d'un crédit d'impôts sur le revenus de 40%, passé à 50% depuis 2006, portant sur le coût du matériel. Un grand nombre de contribuables en ont donc profité pour équiper leur logement. Depuis, une instruction fiscale du 11 juillet 2007 est venue préciser certaines applications de l'attribution du crédit d'impôt. L'administration a ainsi restreint l'assiette de calcul en excluant l'unité intérieure des pompes à chaleur air/air en expliquant que ces précisions (…) s'appliquent aux dépenses réalisées à compter de la publication de la présente instruction administrative ainsi, en tant que de besoin, que pour le règlement des litiges en cours.
Or, à la suite de la parution de ce texte, la CLCV a été sollicitée par de nombreux consommateurs victimes d'un redressement fiscal rétroactif, pouvant porter sur des sommes de 2.000 à 9.000 euros, indiquait l'association en juin.
Interpellé sur cette question, le ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire (MEEDDAT) avait justifié la réduction d'assiette du crédit d'impôt mais aussi confirmé qu'il ne devrait pas y avoir de rétroactivité. Assistant un grand nombre de contribuables dans leur démarche de contestation auprès des Impôts, la CLCV a obtenu une conciliation favorable, à la fois en raison de l'anormalité d'une application rétroactive d'un texte d'interprétation, mais aussi parce que ces redressements sont en porte-à-faux avec le Grenelle de l'environnement qui vise notamment à encourager le recours aux énergies renouvelables et au développement durable...
A présent, l'association croit pouvoir affirmer que c'est l'ensemble des redressements qui semblent en voie d'abandon par l'administration.
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30.000 acquéreurs piégés par des crédit-relais arrivant à échéance ?
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3/10/2008
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Cette estimation est faite par l'AFUB (association française des usagers des banques : avec le ralentissement des transactions immobilières et la baisse des prix déjà observée dans de nombreuses régions, beaucoup de propriétaires qui étaient en train de changer de domicile, et avaient contracté pour cela des crédits-relais, se retrouvent dans l'incapacité de vendre leur ancien bien, et dans l'incapacité de rembourser leur crédit avant la date limite fixée par le contrat, de 12 à 24 mois. Ils peuvent bien entendu demander une prolongation à leur banque mais celle-ci n'est pas obligée de l'accepter, et d'autant moins qu'elle craint qu'avec le temps la valeur du bien ne continue à diminuer ; à défaut, le choix est entre la braderie et la saisie immobilière !
L'AFUB estime que ces endettés seraient aujourd'hui au nombre de 30.000 en France. Mettant en garde contre les conséquences désastreuses de mises en vente précipitées, son président, Serge Maître, réclame un moratoire d'un an et s'inquiète d'une éventuelle entente entre les banques.
"Certaines banques tentent d'augmenter unilatéralement les taux de prêts initiaux", mettant en avant la hausse globale des taux d'intérêt, dénonce de son côté l'association Aide contre les abus bancaires (AACAB).
Sentant le risque de développement d'une situation à l'américaine alors qu'on s'en croyait protégés en France, la ministre du logement, Christine Boutin, a fait appel à la "clémence des banques" lors d'une visite à Avignon. Venue présenter son projet de loi sur le logement, qui sera exposé le 14 octobre au Sénat, elle a estimé "qu'il faut rallonger les délais des crédits-relais pour réinstaller la confiance. Ce n'est dans l'intérêt ni du prêteur, ni de l'emprunteur qu'il y ait des problèmes", a-t-elle notamment déclaré.
"Un beau geste" pour l'AFUB, mais insuffisant : "certains établissements pourront accepter au cas par cas d'allonger les délais des crédits-relais mais, eux aussi se heurtent à la crise actuelle, estime l'association qui demande un "engagement fort de l'Etat pour accompagner les banques dans leur refinancement et pour apporter une caution aux créances actuelles". Car selon l'AFUB, certains ménages ont déjà sollicité un report de leur banque qui le leur a refusé. L'association cite le cas de certains ménages qui ont ainsi dû revendre leurs deux logements, souvent à perte.
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Crise de l'immobilier : les français s'installent dans le pessimisme
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2/10/2008
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C'est ce qui ressort d'un sondage TNS Sofres pour le groupe immobilier Nexity (1) réalisé en septembre 2008 : 83% des sondés estiment qu'il y a une vraie crise de l'immobilier, ce taux montant même à 90% chez les salariés, et 82% de ceux-là estiment que cette crise aura des conséquences fortes sur le reste de l'économie ! Essentiellement des difficultés de financement et d'accès au logement, car seuls 6% pensent que la crise peut conduire à une baisse massive des prix !
Seule une petite minorité (moins d'un sondé sur 5 pense en tous cas que cette crise peut résoudre la crise du logement pour les catégories modestes...
De sondage en sondage, le pessimisme augmente : 37% des sondés pensent que la situation va se détériorer : ils étaient 27% en août 2007 et 18% en janvier 2007 ; et les 18-24 ans et les ménages modestes sont plus pessimistes que les ménages aisés !
Concernant l'action du gouvernement, la déception est spectaculaire : en janvier 2007, ils étaient 36% à considérer que le président de la République et le gouvernement changeaient les choses en profondeur, ils n'étaient plus que 25% en août 2007 et ne sont plus que 5% aujourd'hui, et ce en dépit du clivage droite / gauche : 85% des propriétaires d'appartement, 83% des employés, 82% des salariés du secteur public, 81% des cadres et professions intellectuelles et 81% des 25-34 ans jugent inefficaces les mesures du gouvernement.
Enfin ce sentiment se traduit dans les intentions à l'égard de l'immobilier : 85% des sondés déclarent n'avoir "certainement pas" l'intention d'acquérir un logement ou un bien immobilier au cours des douze prochains mois.
(1) Sondage effectué pour l'Observatoire du logement Nexity - Enquête réalisée en face-à-face auprès d'un échantillon national de 1000 personnes, représentatif de l'ensemble de la population française âgée de 18 ans et plus. Méthode des quotas (sexe, âge, profession du chef de ménage PCS) et stratification par région et catégorie d'agglomération.
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Les chiffres de la construction continuent de reculer
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2/10/2008
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Les résultats de la construction publiés par le ministère de l'écologie (MEEDDAT) qui a hérité de la construction et de l'habitation comptabilisent à fin août 2008 un nombre de mises en chantier en dessous de 400.000 avec un total de près de 395.000, contre un objectif gouvernemental de 500.000... Sur douze mois glissants (septembre 2007 à août 2008 contre septembre 2006 à août 2007), le recul global est de 9,5% (contre 6,5% en juillet), dont 12,8% pour l'individuel et seulement 5,3 pour le collectif. Les logements en résidence reculent quant à eux de 17,8%.
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Rachat par l'Etat aux promoteurs de 30.000 invendus : pur effet d'annonce ?
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2/10/2008
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Nicolas Sarkozy vole au secours de la construction, peut-on lire dans la presse, prouvant le volontarisme du gouvernement face à la crise qui frappe les promoteurs ! Qu'en est-il réellement ?
Cela fait des mois que les promoteurs, qui voient leurs stocks augmenter et ne pas trouver preneur, envisagent de modifier des programmes dans lesquels ils sont engagés par l'achat du terrain mais dont la construction n'a pas encore commencé, et de les vendre à prix cassés aux bailleurs sociaux. Pour leur faciliter la tâche, une mesure est même inscrite dans le projet de loi de "mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" qui vient en discussion au Parlement le 14 octobre : elle aménage les contraintes des bailleurs sociaux pour leur permettre d'acquérir en totalité des programmes qu'ils n'ont pas construits, alors que jusqu'ici ils étaient limités à la moitié.
Quant aux financements, ils existent puisque le quota de 142.000 logements sociaux à financer en 2008 prévu dans le budget est pour le moment loin d'être atteint (on était plutôt vers 108.000 sans ces rachats...
Quant à la mobilisation des fonds du Livret A, c'est également un non évènement, puisque c'est bien sur ces fonds qu'est financé le logement social : tout au plus ne peut-il s'agir que d'un préfinancement, apportant un peu d'oxygène aux promoteurs, en attendant que les dossiers puissent suivre leur cours administratif normal, dans le cadre des financements "PLUS" (HLM ordinaires), "PLAI" (très sociaux) et "PLS" (les "moins sociaux") ou encore du "PLSA" (location-accession)...
Rappelons que ce rachat, s'il se réalise - encore faut-il que les programmes conviennent aux besoins du logement social et que les organismes HLM soient intéressés - représente près de la moitié des 60.000 à 70.000 projets de logements de ce type qui ne trouvent pas d'acquéreurs.
L'annonce présidentielle vient il est vrai à un moment où monte le sentiment d'urgence : sous l'effet entre autres du resserrement des conditions d'octroi des crédits immobiliers, le marché immobilier - dans le neuf comme dans l'ancien - semble se gripper, menaçant la survie de toute la filière de la promotion et du bâtiment, sans compter les agents immobiliers et autres intervenants... Le 30 septembre, la FPC (fédération des promoteurs constructeurs) annonçait des prévisions de ventes tombant de 127.400 en 2007 à 90.000 en 2008 ; il voyait aussi les mises en chantier de logements reculer globalement à 380.000 logements et chiffrait entre 2 milliards et 2,5 milliards les pertes de TVA induites et à 120.000 le nombre d'emplois menacés (1,7 par logement).
Situation qui commence déjà à faire sentir ses effets dans les statistiques de l'emploi, dans l'intérim d'abord et dans l'emploi salarié ensuite. Il est même craint que le secteur commence à détruire des emplois vers la fin de l'année, après avoir été un des meilleurs créateurs ces dernières années !
Par contre le communiqué du président de la République contient d'autres mesures plus réelles et bienvenues : notamment celle consistant à relancer du prêt d'accession sociale (PAS), prêt assorti à l'égard des banques d'une garantie du FGAS (Fonds de garantie à l’accession sociale à la propriété), dont les plafonds de ressources seraient très fortement relevés, permettant à 60 % des ménages français d'en bénéficier (contre 20 % aujourd'hui), ce qui permettrait de desserrer légèrement le robinet du crédit aux particuliers, les banques n'étant tenues d'apporter que 15% de fonds propres, contre le double pour les prêts ordinaires dans le cadre de leurs ratio prudentiels.
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Les artisans et PME du bâtiment s'inquiètent de la baisse des crédits publics pour le logement
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1/10/2008
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Tout en se félicitant d'une des mesures phares du projet de loi de finances pour 2009, l'éco-prêt à taux zéro (PTZ), destiné à inciter les ménages à rénover leur logement en en améliorant la qualité énergétique, dont elle se dit au passage à l'origine du projet, la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment - 356.000 entreprises employant moins de 20 salariés, 941.000 actifs) s'interroge aujourd'hui sur ses conditions d'application.
"Le projet manque de souplesse", regrette notamment son président, Jean Lardin : "pourquoi imposer un bouquet de travaux obligatoires ? Il faut laisser le choix des travaux à effectuer en un ou plusieurs lots, tout en respectant une approche globale cohérente". Par ailleurs il se demande si l'éco-prêt aura la flexibilité nécessaire et s'il sera accessible pour le plus grand nombre : "il faudra veiller à ce que les critères d'application de l'éco-prêt soient réalistes et adaptés à l'ensemble des publics", poursuit Jean Lardin. "Sachant que la moyenne des travaux en rénovation est de 6.000 euros, tous les ménages ne peuvent pas emprunter 20 ou 30.000 euros d'un coup. Et pour les gros travaux, se posent alors des problèmes techniques, parfois impossibles à réaliser en une seule fois lorsque le logement est occupé. Le prêt doit pouvoir être mobilisé en tranches successives et sa durée doit pouvoir excéder les 18 mois prévus actuellement, afin que chacun puisse échelonner ses travaux sur plusieurs années"...
Enfin, la CAPEB s'inquiète de voir que le volet logement du projet de loi de finances prévoit un budget en baisse. Doté de 7,64 milliards d'euros de crédits, le projet de budget 2009 pour le ministère du logement subit une décote de 6,9% et devrait reculer encore en 2010 et 2011. Une diminution de crédits que la CAPEB déplore, alors que le secteur du logement est touché par la crise : "comment réaliser la prévision de 500.000 logements neufs par an ?", met en garde Jean Lardin.
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Vers une augmentation de la TOM
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1/10/2008
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Il est presque inévitable de voir la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TOM) augmentée dans les prochaines années : le projet de loi de finance pour 2009 prévoit en effet une augmentation de la taxe de mise en décharge qui passerait progressivement de 9,15 euros par tonne de déchets cette année, à 40 euros en 2015. Il s'agit en fait de la taxe générale sur les activités polluantes (TGAP) assise sur les quantités de déchets ménagers stockés en décharge. Cette taxe devrait devrait passer à 20 euros la tonne dès l'année prochaine, soit un doublement. Rappelons que la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, votée par la très grande majorité des communes, a pour but de financer les services locaux de collecte et de traitement des déchets. Elle est collectée auprès des propriétaires en même temps que la taxe foncière mais elle est imputable aux locataires dans le cadre des charges récupérables.
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Projet de loi de finances pour 2009 : les mesures intéressant l'immobilier
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26/9/2008
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Le ministre du budget a présenté le 26 septembre, avec la ministre de l'économie, le projet de loi de finances pour 2009. Parmi les mesures annoncées, dans un objectif d'équité du système fiscal, le plafonnement de 3 "niches fiscales", dispositifs permettant à des contribuables de réduire leur impôt sur le revenu sans limitation de montant. Il s'agit du dispositif dit "Malraux", des réductions d'impôt accordées au titre des investissements réalisés outre-mer, et du régime des loueurs en meublé professionnels qui sera réservé aux "vrais" professionnels.
Des mesures concernant l'immobilier sont également prévues dans le cadre de la promotion du développement durable : notamment la création d'un prêt à taux zéro (éco-PTZ) destiné à financer des travaux d'amélioration de la performance énergétique des logements anciens à usage de résidence principale et l'amélioration des dispositifs d'accession à la propriété (crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt et PTZ "accession") lorsque les logements concernés respectent la norme "bâtiment basse consommation".
Ces deux dispositifs ainsi que les dispositifs d'investissement locatif dits "Robien recentré" et "Borloo neuf" seront réservés, s'agissant des constructions neuves, aux acquisitions ou constructions respectant les normes énergétiques de construction en vigueur.
Enfin, le crédit d'impôt en faveur des économies d'énergie et du développement durable sera recentré sur les équipements les plus performants, mais il est aussi est prorogé jusqu'en 2013 alors qu'il devait s'éteindre en 2009, et serait étendu aux bailleurs...
Ainsi, le "Grenelle de l'environnement" est un des rescapés de la rigueur qui ne dit pas son nom, comme suite notamment à l'aggravation de la crise financière et la revue en baisse des prévisions de croissance : le gouvernement va engager près de 19 milliards d'euros et 7,3 milliards d'euros de crédits de paiement sur 2009-2010 pour sa mise en oeuvre, et au total, le ministère du développement durable voit ses moyens augmenter de près de 5% à 20,2 milliards d'euros pour 2009 contre 19,26 milliards en 2008, en incluant notamment les ressources extra-budgétaires de l'aviation civile et de l'Agence de l'Environnement et de la maîtrise de l'énergie (ADEME).
Par contre, c'est le budget du logement qui risque de faire les frais des restrictions budgétaires, et plus particulièrement celui du logement social : la ministre du logement, Christine Boutin a beau affirmer que l'objectif de financement de 120.000 logements sociaux sera tenu en 2009, son budget, en attendant la publication du projet de loi de finance détaillé, est s'annonce en forte baisse : les autorisations d'engagement pour le logement locatif social pourraient ainsi s'élever à 550 millions d'euros contre un peu moins de 800 millions d'euros dans la loi de finances pour 2008, soit une baisse de 30,5%. Sur ces montants, il est, en outre, prévu de mettre en réserve 100 millions d'euros au début de l'année prochaine. Ces orientations figurent dans la lettre-plafond que la ministre a reçue de Matignon pendant l'été. Lors du débat d'orientation des finances publiques, qui s'est tenu le 15 juillet, les documents remis aux parlementaires montraient déjà une baisse d'un peu plus de 6,5% pour les crédits de paiement alloués à la mission Ville et logement. Le ministère du budget avait alors expliqué que ces évolutions seraient compensées par la "réorientation" des fonds du 1% logement. L'on sait que le gouvernement veut, en effet, prélever un peu plus d'un milliard d'euros sur ce dispositif : 320 millions seraient alloués au programme de rénovation des banlieues défavorisées, 480 millions iraient à l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), chargée de la réhabilitation des logements privés, et 250 millions seraient consacrés à la requalification des quartiers anciens dégradés. Mais l'on sait aussi que le patronat et les syndicats, qui cogèrent le 1% logement , ont annoncé, le 17 septembre, dans un communiqué commun, qu'ils s'opposeraient à cette opération visant à pallier "le désengagement de l'Etat".
Autre argument invoqué par le ministère du budget pour justifier le tour de vis imposé au logement : les organismes HLM vont dégager des ressources accrues, grâce aux nouvelles règles sur le surloyer appliqué aux locataires qui dépassent les plafonds de ressources. Il est également invoqué les mécanismes de péréquation financière entre bailleurs sociaux qui sont prévus dans le projet de loi sur le logement qui vient en discussion au Parlement à compter du 14 octobre...
Les craintes des bailleurs sociaux, exprimées lors du congrès du mouvement HLM, se tenant à Cannes du 23 au 26 septembre, sont d'autant plus vives que les autorisations d'engagement pour le logement locatif social seraient encore amenées à baisser en 2010.
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L'attitude restrictive des banques dans l'octroi de crédits immobiliers pourrait profiter aux courtiers en crédit
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25/9/2008
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Selon le courtier en crédits immobiliers ACE, alors que les banques resserrent les conditions d'octroi de prêt immobilier, la "valeur ajoutée du courtier prend de plus en plus de sens" : cet été, ACE indique avoir reçu 20% de nouveaux clients dont le dossier avait été refusé par leur établissement bancaire, dont 8 sur 10 ont finalement obtenu leur financement par son intermédiaire.
Selon ACE, les banques n'ont pas cessé d'accorder des financements : elles sont seulement plus sélectives et apprécient de la part des courtiers de se voir proposer un volume important de dossiers déjà montés. Le courtier aide aussi l'emprunteur à étudier son financement et à présenter un dossier "jouable".
Si les banques examinent plus attentivement les dossiers, elles s'intéressent non seulement aux revenus des candidats, mais aussi à leurs efforts d'épargne, la gestion de leur budget, etc. Pour un primo-accédant (60% des clients d'ACE), l'apport est un atout majeur , bien que les financements à 110% "restent encore possibles pour les très bons dossiers", indique ACE.
Enfin, les prêts relais n'ont pas non plus disparu : mais le candidat à un tel prêt "aura intérêt à fournir plusieurs estimations du bien qu'il revend, afin de démontrer la faisabilité de son projet". ACE estime que même si les délais de vente s'allongent, ils ne doivent pas dépasser trois à quatre mois si le prix correspond au marché...
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universimmo.com
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