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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les ventes d’appartements tirent un marché du neuf qui commence à ralentir...
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31/5/2006
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Dans son communiqué trimestriel, le ministère de l'équipement a indiqué qu'au premier trimestre de 2006, les ventes de logements neufs en France ont été de 33.000 unités, en progression de 8,9% par rapport au premier trimestre de l'année précédente. Celle-ci est enréalité le fait des ventes d'appartements, qui ont augmenté de 12%, tandis que les ventes de maisons individuelles ont par contre diminué de 4,8%.
Et encore, ce ne sont les que les appartements de taille moyenne (2 et 3 pièces), représentant plus des trois quarts des ventes d'appartements, qui ont "dynamisé" le marché en enregistrant une augmentation de leurs ventes de 15%, alors que les studios et les 4 pièces et plus retrouvent leur niveau du premier trimestre 2005.
Pour les maisons, la baisse concerne surtout les unités de quatre pièces ; les ventes de maisons de 5 pièces pour progressent même légèrement (+3,2%). Les ventes des sont en retrait de 4%. Les ventes de maisons plus petites (moins de 4 pièces) restent stables.
Signe d'un ralentissement du matché, entre fin mars 2005 et fin mars 2006, les stocks de logements progressent de 34%. Cette reconstitution des stocks concerne surtout les appartements (+39%). Elle est de moindre ampleur pour les maisons individuelles (+10%). Parallèllement, le délai moyen d'écoulement des stocks augmente d'un mois. Il passe de cinq à six mois pour l'individuel et de quatre à cinq mois pour le collectif.
Le prix de vente des maisons par lot a progressé de 11% au premier trimestre et celui du mètre carré des appartements de 7% par rapport au même trimestre de 2005.
Enfin, les mises en vente ont progressé de 13% par rapport au premier trimestre de 2005, soit aussi selon le ministère de l'équipement, contrairement aux apparences, un "net ralentissement" (+26% au quatrième trimestre 2005 par rapport au quatrième trimestre 2004), avec une augmentation de 14% pour les appartements et 6,1% pour les maisons individuelles.
Pourtant les mises en chantier se portent toujours bien : selon un communiqué cette fois du ministère du logement, elles progressent de 11% en un trimestre de février à avril 2006 ; même chose pour les permis de constuire, qui ont progressé pendant la même période de 17,5% !
Les autorisations concernent 136.183 logements et les mises en chantier 106.524 logements sur cette période.
Sur les douze derniers mois, les autorisations de construire ont augmenté de 13,4% à 538.207 permis, et les mises en chantier de 12,1% à 422.147.
Si la tendance actuelle se poursuit, les stocks devraient continuer à augmenter, laissant apparaître ici et là des zones de détente du marché, voire même les premiers invendus, ce qui ne s'était pas vu depuis au moins une décennie...
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Gaz de France envisage un recours administratif pour ses tarifs
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29/5/2006
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Selon le quotidien de L'Expansion, en ligne sur le site du magazine du même nom, Gaz de France n'excluerait pas un recours administratif auprès de l'Etat en raison du manque à gagner constaté par l'entreprise après la décision du gouvernement de limiter la hausse des tarifs de gaz aux particuliers. "Toutes les voies, y compris celles du droit, seront utilisées", aurait déclaré mercredi son PDG Jean-François Cirelli, lors de l'assemblée générale des actionnaires, ajoutant que "ce qui compte, c'est de pouvoir retrouver nos coûts dans nos tarifs"...
Le gouvernement a décidé d'augmenter au 1er mai les tarifs de gaz des ménages français de 5,8% alors que Gaz de France demandait une hausse de 8,1%, et il s'est engagé à ne pas réviser les tarifs jusqu'au 1er juillet 2007.
(1) Le quotidien de L'Expansion, 24/05/2006
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Nouveaux tarifs des notaires : les emprunteurs vont économiser jusqu'à 40 % sur le coût de leur garantie
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29/5/2006
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Le gouvernement a procédé à une révision de la rémunération des notaires fixée par le décret du 8 mars 1978, notamment en liaison avec la réforme des sûretés (1). Plusieurs tarifs sont en forte baisse afin d'encourager le crédit hypothécaire et l'hypothèque "rechargeable" créée par cette réforme. La baisse des tarifs concerne aussi le privilège de prêteur de deniers (PPD), utilisés de plus en plus fréquemment de préférence à l'hypothèque conventionnelle.
Selon les estimations citées par le quotidien Les Echos (2), l'effort consenti est de taille : les notaires ont accepté une réduction de 48 % de leurs frais sur ces garanties, soit 240 millions d'euros sur 499 millions d'euros de recettes. Les coûts de l'inscription et de la mainlevée ont ainsi été réduits de moitié. Le coût global d'une hypothèque serait ainsi réduit de l'ordre de 26 % (car les coûts fiscaux restent pour l'heure inchangés) et représenterait 1,85 % du montant financé. Celui du PPD baisserait, lui, d'environ 40 % (il n'est pas soumis à la taxe fiscale de publicité foncière) et ne représenterait plus que 1 % du montant financé.
En échange, les notaires ont obtenu une compensation partielle, équivalente aux deux tiers, qui revalorise leurs émoluments fixes (ceux touchant l'hypothèque sont proportionnels).
Cette baisse de tarifs pour les hypothèques et le PPD pourrait aussi entraîner une baisse des tarifs des cautions, qui ont la faveur des banques généralistes. Selon les estimations, le gain pour les emprunteurs pourrait être à partir de 2007 en année pleine de 590 millions d'euros à 659 millions d'euros ! En effet, les organismes de caution du marché sont selon Les Echos en pleine révision de leurs tarifs : le principal, Crédit Logement, filiale des grands réseaux bancaires français, a travaillé sur l'hypothèse d'une baisse de 50 % des tarifs des notaires, soit de 30 à 40 % du coût de l'hypothèque et envisagerait plusieurs solutions : une baisse de la commission de caution, une réduction de la participation au fonds mutuel de garantie, voire les deux. En tout état de cause, "le principe de restitution du fonds mutuel demeurera et nous resterons compétitifs, assure-t-il. Mais un nouveau facteur pourrait venir bouleverser la donne : l'effort que consentira l'Etat sur les taxes fiscales, principalement sur la taxe de publicité foncière qui touche l'hypothèque. Une inconnue de taille, qui pourrait conduire les organismes de caution à de nouveaux efforts...
(1) voir nos indices et chiffres-clés
(2) Les Echos, 19/5/2006
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Immeubles en fête : c'est le 30 mai...
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26/5/2006
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Les organisateurs n'attendent pour cette 7ème édition pas moins de 6 millions de personnes, à travers 19 pays de l’Union européenne pour une fête qu'ils veulent de la convivialité et du "mieux vivre ensemble".
L'affiche et les invitations sont mises à la dispositions des organisateurs volontaires dans les mairies et chez les bailleurs sociaux partenaires de la manifestation, ou dans tous les Monoprix ou agences FNAIM. Le site de la manifestation (1) propose les 10 conseils pour réussir cette soirée...
(1) site des Immeubles en fête 2006
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L’Assemblée encourage la récupération d'eaux pluviales et rend obligatoire les compteurs d'eau dans les immeubles neufs
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24/5/2006
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Les députés ont adoptéà l'unanimité un amendement au projet de loi sur l'eau et les milieux aquatiques (1), créant un crédit d'impôt pour les particuliers qui installeront des systèmes de récupération d'eaux pluviales ; il s'appliquera au coût des équipements de récupération des eaux ainsi qu'aux travaux nécessités pour leur installation, payés entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2011.
Ils ont également adopté un amendement créant un crédit d'impôt pour les particuliers désirant engager des travaux d'équipements d'assainissement non collectifs. L'amendement propose d'appliquer ce crédit d'impôt aux dépenses payées entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2010.
Il reste cependant à vérifier que ces mesures iront au bout du processus parlementaire : la ministre de l'environnement, Nelly Olin, n'a pas proposé de financement pour les nouvelles charges que ces mesures créent pour l'Etat. Or l'article 40 de la constitution interdit aux parlementaires d'adopter des amendements "dont l'adoption aurait pour conséquence la création ou l'aggravation d'une charge publique".
Les députés ont également adopté un amendement prévoyant la possibilité d'accès aux propriétés privées pour contrôler des installations d'eau des abonnés ayant également un puits ou un forage.
Enfin, ils ont adopté un amendement du gouvernement généralisant l'installation de compteurs individuels dans les logements collectifs neufs.
(1) Projet de loi sur l'eau et les milieux aquatiques - dossier législatif
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Peintures au plomb : le nouveau constat est arrivé
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24/5/2006
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La loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique avait remplacé l'état de risque d'accessibilité au plomb (ERAP) par un "constat de risque d'exposition au plomb" (CREP), désormais obligatoire indépendamment de la localisation, et qui devra, pour les parties privatives, être annexé "à toute promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949" (et non plus avant 1948. Les textes d'application (un décret et quatre arrêtés) viennent de paraître.
Dans une lettre explicative, le ministère du logement fait savoir qu'à titre transitoire, tout ERAP ayant été réalisé antérieurement à la parution de ces textes a valeur de CREP pour une période d'un an à compter de son établissement. Pour les ventes en cours, il n'est donc pas nécessaire de faire réaliser un CREP, si la durée de validité d'un an de l'ERAP n'a pas expiré au jour de la conclusion de la transaction immobilière.
Le ministère rappelle aussi que cette obligation de CREP est étendue immédiatement lors de la parution des textes à l'ensemble du territoire français, alors que jusqu'ici l'obligation d'établir un ERAP était restreinte aux départements déclarés "à risques" !
Conformément à la loi, un CREP doit donc être réalisé :
- lors de la vente de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949 ;
- dans les parties communes d'un immeuble collectif affecté en tout ou partie à l'habitation et construit avant le 1er janvier 1949, où sont prévus des travaux susceptibles de provoquer l'altération substantielle des revêtements (notion définie par un des arrêtés), et au plus tard avant le 11 août 2008, dans toutes les parties communes, sans conditions de travaux ;
- à partir du 11 août 2008, le CREP devra également être annexé à tout nouveau contrat de location de tout ou partie d'immeuble à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949.
A noter que le CREP est élargi au repérage d'éventuels facteurs de dégradation du bâti, dont la définition est donnée par l'arrêté. Ce repérage a pour but de prévenir ou traiter des causes d'insalubrité éventuellement associées. Si de tels facteurs sont mis en évidence, il est de la responsabilité du diagnostiqueur de transmettre un exemplaire du CREP aux services de la préfecture. A l'inverse, la seule présence de peintures dégradées contenant du plomb ne nécessite plus la transmission du CREP aux services de la préfecture.
En revanche, dès qu'il y a présence de peintures dégradées contenant du plomb, le propriétaire est désormais tenu d'effectuer des travaux, afin de supprimer le risque d'exposition au plomb.
Le ministère précise aussi que l'expérimentation du protocole de réalisation du CREP, défini par un des arrêtés, a été confiée à quelques opérateurs sur plusieurs départements, afin d'en vérifier la réalisation...
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Poursuite de la hausse des prix de l’immobilier en Ile-de-France
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24/5/2006
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C'est ce qui ressort des chiffres de l’Observatoire francilien de l’immobilier publiés par la Chambre FNAIM de Paris et Ile-de-France qui note une hausse moyenne de plus de 4% depuis le mois de janvier 2006 ! Seul bémol selon le président de la Chambre syndicale des agents immobiliers franciliens : "pour la première fois, les prix par quartiers et micromarché connaissent une hausse à un chiffre au lieu de deux"...
La FNAIM, pour qui le retournement du marché "n'est pas d'actualité" et qui n'anticipe comme la FNAIM nationale qu'un "atterrissage en douceur", constate aussi pour la première fois un allongement des durées de réalisation des mandats "en raison de prises de décision des acquéreurs moins rapides".
L’Observatoire FNAIM Ile-de-France, créé en 1999, présente désormais des données réalisées par enquête soit par quartier à Paris, soit par ville en Ile de France, enquête réalisée avec le concours du service statistiques de la FNAIM Nationale.
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La multirisque habitation, branche déficitaire des assureurs
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22/5/2006
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C'est le résultat de l'évolution de la sinistralité et des coûts de réassurance : la FFSA (Fédération française des sociétés d'assurances) a fait ce constat lors d'un point sur la situation du marché de l'assurance multirisques habitation (MRH).
Les chiffres présentés sont de 2004 : le marché est évalué à 5,8 milliards d'euros en 2004 représente 12% du chiffre d'affaires de l'assurance dommages. Les premiers acteurs sont Axa (14%), Groupama-Gan (12%), AGF (11%), Maaf-MMA (10%) et Azur-GMF (8%).
La charge des sinistres en 2004, qui a représenté 3,6 milliards d'euros, a été alourdie par le coût moyen des événements naturels (passé de 720 euros entre 1995 et 1998 à 1210 euros pour la période 2000-2004), et l'augmentation de leur fréquence, passée de 4,3 pour mille à 5,2 pour mille. Le coût moyen des incendies a évolué de 3725 à 4 630 euros, même si les fréquences sont restées stables. A cela s'ajoute le coût de la réassurance qui représente aujourd'hui 12% des cotisations.
Du coup, les assureurs ont selon les chiffres diffusés par l'ACAM (Autorité de contrôle des assurances et des mutuelles) enregistré pour la MRH un déficit de 100 millions d'euros. Reste à savoir si la hausse des primes demandées à la clientèle en 2005 a permis d'absorber ce déficit ou si celles-ci vont continuer à augmenter...
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Accessibilité des bâtiments aux handicapés : parution des textes d'application
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22/5/2006
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La loi du 11 février 2005 pour l'égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées comporte un chapitre III consacré notamment aux règles d'accessibilité des handicapés au cadre bâti. Le décret relatif à "l'accessibilité généralisée" aux personnes handicapées des établissements recevant du public et des bâtiments d'habitation est enfin paru, complété par deux arrêtés (1) : il "met en oeuvre le principe d'accessibilité généralisée qui doit permettre à toutes les personnes, quel que soit leur handicap (physique, sensoriel, mental, psychique et cognitif) d'exercer les actes de la vie quotidienne et de participer à la vie sociale", expliquent les ministères de la Cohésion sociale et des Personnes handicapées dans un communiqué. Il doit permettre selon eux de faciliter la vie quotidienne de 5 millions de personnes !
Ce décret met en oeuvre le principe d’accessibilité généralisée, posé par la loi du 11 février 2005. Concrètement, il comporte les dispositions suivantes :
- tous les types de handicaps seront désormais pris en compte dans la conception des bâtiments, et les règles actuelles d’accessibilité des logements seront renforcées (réserve d’un emplacement pour ascenseur, caves, balcons et terrasses accessibles, salles de bains adaptables...) ;
- les maisons individuelles neuves destinées à la vente ou la location devront également être accessibles ;
- les bâtiments d’habitation existants qui font l’objet de travaux importants seront, à cette occasion, mis en conformité avec les règles d’accessibilité.
Avant le 1er janvier 2015, les 650.000 établissements existants recevant du public devront être adaptés ou aménagés afin que toute personne handicapée puisse y accéder et bénéficier des prestations offertes dans des conditions adaptées. Le délai est ramené au 31 décembre 2010 pour les parties de bâtiments des préfectures délivrant les prestations au public ainsi que les parties ouvertes au public des établissements d’enseignement supérieur appartenant à l’État.
A l’achèvement des constructions neuves, une attestation devra être établie certifiant que les règles d’accessibilité sont respectées.
(1) décret n° 2006-555 du 17 mai 2006 relatif à l’accessibilité des établissements recevant du public, des installations ouvertes au public et des bâtiments d’habitation et modifiant le code de la construction et de l’habitation
arrêté du 17 mai 2006 relatif aux caractéristiques techniques relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées lors de la construction et de l'aménagement des bâtiments d'habitation
arrêté du 17 mai 2006 relatif aux caractéristiques techniques relatives à l'accessibilité aux personnes handicapées lors de la construction ou de la création d'établissements recevant du public ou d'installations ouvertes au public
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Habitations : l'air intérieur plus pollué qu'à l'extérieur ?
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19/5/2006
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C'est ce que laisserait entendre une étude de l'ADEME (Agence de l'environnement et la maîtrise de l'énergie ) et le conseil régional Nord-Pas-de-Calais, réalisée dans la région : des produits polluants, dont des substances cancérigènes comme le formaldéhyde et le benzène, sont présents massivement dans les habitations.
Ces résultats de cette étude préfigurent ceux d'une étude nationale qui devrait être rendue publique cet été.
Le formaldéhyde a été décelé dans la totalité des 60 logements étudiés à une concentration moyenne de 17 microgrammes par mètre cube, alors que la valeur toxicologique de référence pour une exposition longue durée est de 10 microgrammes. Ce produit est très répandu dans les colles et vernis des bois agglomérés, peintures, cosmétiques, produits ménagers, moquettes et même matériaux de construction.
Par ailleurs, le benzène est répandu dans une habitation sur trois bien que son usage soit très réglementé. Les personnes dont le garage jouxte l'habitation ou réalisant beaucoup d'activités de bricolage et de peinture sont d'après l'étude les plus exposées.
Certaines substances pouvant entraîner allergies et maladies respiratoires sont plus représentées dans les logements à problèmes: le monoxyde de carbone - souvent dû à l'utilisation en continu d'un chauffage d'appoint -, les moisissures ainsi que les poussières diverses.
Enfin, les acariens eux sont présents presque partout...
Les participants au colloque "L'air vu de l'intérieur" qui s’est tenu à Lille le 16 mai et auquel ont été présentés les résultats de l'étude se sont penchés sur les moyens de lutte contre ces polluants comme l'aération fréquente ou un système de ventilation performant. La région Nord-Pas-de-Calais testera cette année un "diagnostic de la qualité de l'air intérieur simple pouvant être réalisé avec quelques mesures".
A noter que le projet de règlement européen Reach sur le contrôle des substances chimiques devrait limiter les plus toxiques. Par ailleurs, des recherches ont identifié des plantes d'intérieur améliorant la qualité de l'air (dracena, chlorophytum, syndapsus). Mais, selon selon l'ADEME, citée par l'AFP, leur utilisation massive n'est "pas encore opérationnelle car on se pose des questions sur de possibles effets négatifs"...
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universimmo.com
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