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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Habitat et Humanisme met en avant un produit d’épargne et de capitalisation dédié au logement
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6/11/2014
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A l'occasion de la "Semaine de la Finance Solidaire 2014", la fédération Habitat et Humanisme, fondée par Bernard Devert, pionnier en matière d'épargne solidaire dédiée au logement et l'insertion de personnes en grandes difficultés, a souhaité mettre en avant son produit d'épargne et de capitalisation, l'assurance-vie Liberalys.
Il s'agit d'un contrat offrant la possibilité d'inclure le FCP Habitat et Humanisme, fonds éthique et de partage, géré selon des critères ISR et dont le quart du coupon annuel est reversé à Habitat et Humanisme. Le fonds en euros Apicil Euro Garanti peut également y être inclus. L'aspect solidaire est assuré par le fait que 2% des frais sur versement sont versés sous forme de don ouvrant droit à une réduction d'impôt, et qu'une partie des frais de gestion est rétrocédée à Habitat et Humanisme. Liberalys Vie est un contrat d'assurance vie géré par APICIL Assurances (entreprise régie par le Code des assurances).
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Les transactions immobilières de particulier à particulier, manque à gagner pour les recettes fiscales ?
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6/11/2014
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Deux députés PS, Jacques Cresta et Sylviane Bulteau, ont lancé un pavé dans la mare qui devrait plaire aux agents immobiliers : les transactions immobilières de particulier à particulier, via des sites internet tels que Le Bon Coin ou PAP, provoqueraient un manque à gagner de plusieurs centaines de millions d'euros à l'Etat ! Ils ont posé en effet, à une semaine d'intervalle, la même question écrite adressée au gouvernement.
Selon eux, lorsqu'une transition immobilière se fait de particulier à particulier l'acheteur ne recourt pas aux services d'un agent immobilier et ne paie donc pas les 20% de TVA sur les honoraires d'agence. Or, "le principal site internet d'annonces gratuites en France, accessible sans inscription préalable, propose environ 260.000 annonces. Si l'on considère une somme moyenne [d'honoraires perdus] de 6.000 euros HT sur ces transactions, à laquelle on appliquerait 20 % de TVA, on obtient 312 millions d'euros environ de manque à gagner pour l'État", dénoncent les deux parlementaires...
Ces calculs sont puérils mais le chiffre auquel ils arrivent n'est pas irréaliste ! En fait, le nombre des biens affichés par les sites d'annonces - qu'ils soient "de particulier à particulier" ou exclusivement dédiés aux annonces de professionnels, ou encore mixtes comme Le Bon Coin dont 75% des annonces viennent de professionnels - ne sont pas représentatifs du nombre de transactions réalisées. Si on les additionne, on en trouve plusieurs millions ! En raison de la multi-diffusion pratiquée à grande échelle par les professionnels, et au fait que les particuliers eux-mêmes jouent sur plusieurs tableaux, et n'hésitent pas à donner des mandats à plusieurs agences toute en passant des annonces sur les sites de particulier à particulier...
Mais il se conclut bon an mal an entre 600 et 800.000 transactions dans l'ancien, dont environ 35% à 40% sans commission d'agence. A un coût moyen de 200.000 euros et un taux de commission HT se situant en moyenne à 4%, on arrive même à un chiffre moyen de manque à gagner de TVA de près de 400 millions...
Et il y a mieux, si on interdisait le particulier à particulier, on augmenterait le revenu des professionnels (bénéfice des agences et rémunération des négociateurs) de près de 2 milliards, autant de plus pour l'assiette de l'IS ou de l'impôt sur le revenu et 200 à 300 millions de recettes fiscales supplémentaires...
Las ! Ce ne sont pas les sites d'annonces qui sont responsables de cette perte de recettes, mais bien la liberté de traiter de particulier à particulier qu'il faudrait supprimer, ce qui est difficile à imaginer. A ce train-là, le législateur aurait du pain sur la planche : chaque fois qu'un particulier fait lui-même une tâche qu'il pourrait confier à un professionnel, il y a un manque à gagner pour le fisc (et pour le PIB !) : le bricolage, le ménage et la cuisine à la maison, le co-voiturage, la garde d'enfants par les grands parents, etc. Interdire de faire tout cela soi-même doperait à la fois les recettes fiscales et la croissance, très au delà des seules transactions immobilières ! Nos parlementaires manqueraient-ils d'audace ?
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Charges de copropriété : une augmentation de 5,7% pour 2013
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5/11/2014
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Selon OSCAR, l'Observatoire national des charges de copropriété de l'ARC (Association des responsables de copropriété), les charges des copropriétaires auraient augmenté en moyenne de 5,7% en 2013, après +6,1% en 2012. Cette hausse, cinq fois plus forte que l'inflation, résulterait principalement d'une hausse des dépenses de chauffage (+10,3%), des primes d'assurance (+7,5%) et plus modérément des honoraires de syndic et des frais de gestion (+4,6%).
Le niveau national moyen des charges de copropriété par poste pour 2013 dépend de la configuration de la copropriété en matière de services collectifs. Ainsi pour une copropriété dotée de tous les services, le montant annuel global s'affiche à 47 euros par m2 de surface habitable et par an, dont 16,1 pour le chauffage, 8,7 pour le personnel (gardien, employés d'immeuble), 7,3 pour l'entretien (nettoyage, espaces verts), 4,6 pour les frais de gestion, 4,3 pour l'eau froide, 2,7 pour l'ascenseur, 2,2 pour l'assurance, 0,7 pour le parking, et 0,4 pour les impôts (taxe foncière sur des parties communes).
Les charges par m2 sont plus fortes à Paris (51,5 euros/m2/an), un peu moins en région Ile-de-France hors Paris (46,6 euros), et nettement moins en province (36,8 euros). La différence entre Paris et le reste de l'IDF est d'environ 10%. Entre la Région Parisienne et la Province, l'écart est d'environ 25%.
Pour le chauffage, l'augmentation est essentiellement due au facteur climatique révélé par le bilan des DJU (degrés-jours unifiés) en hausse de 8,5% en 2013 par rapport à 2012 du fait d'un hiver plus rigoureux que l'année précédente. L'effet évolution des prix est moins important puisqu'il se situe à +1,8%. Les travaux d'économie d'énergie n'ont pas eu d'effet sur la consommation en énergie des copropriétés dotées de chauffage collectif, celles-ci n'ayant même pas encore entamé sérieusement l'étape de l'audit énergétique
Le poste des frais de personnel n'a augmenté "que" de 3,2% ; une explication est la poursuite de la suppression des postes de gardiens ou concierge par de nombreuses copropriétés de moins de 50 lots, afin de réduire significativement leurs charges (de 30 à 50% d'économies sur ce poste). Elles font appel de plus en plus à des sociétés multiservices qui sont en capacité d'assurer une large gamme de petits travaux en plus des activités classiques de nettoyage et d'entretien des espaces verts.
Pour les copropriétés qui ont gardé du personnel, l'évolution des coûts est essentiellement dépendante de la politique salariale attachée à la Convention Collective Nationale des gardiens et employés d'immeuble ainsi, que des augmentations des salaires et des charges sociales liées en particulier à l'ancienneté de la population des gardiens(nes), précise l'ARC.
Le poste d'entretien et maintenance suit la même évolution (+3,1%). On constate une augmentation en volume des dépenses d'entretien par rapport à l'exercice 2012. Ces dépenses résultent essentiellement du vieillissement des équipements et du bâti ce qui explique la croissance du nombre d'interventions engendrées par un mauvais entretien régulier du parc immobilier existant (problèmes d'étanchéité et de dégâts des eaux). Une autre cause est la multiplication des travaux de sécurisation qui impliquent ensuite des dépenses d'entretien : contrôle d'accès, dispositifs de surveillance et d'alerte (caméras, alarmes, etc.).
Les frais d'administration et de gestion ont augmenté de 4,6%, non pas tant du fait des augmentations des forfaits de base, restés plutôt sages (+2%), mais de celui des prestations particulières (près de 15% d'augmentation en 2013), à contre-courant de la tendance voulue par le gouvernement et le législateur. Il est vrai que la loi "ALUR" n'aura d'effet que lorsque les décrets d'application en cadrant les honoraires des syndics seront publiés et entrés en vigueur, et donc pas avant 2015... Mais l'ARC craint aussi que, pour se mettre en conformité avec ce qui sera décidé, les syndics n'augmentent cette fois fortement les honoraires de base, dans le cadre de contrats "tout sauf" qui commencent déjà à être proposés.
Concernant l'eau froide et chaude (hors énergie), l'évolution (+2.7%) résulte essentiellement d'une augmentation des tarifs de fourniture de l'eau par les distributeurs et non des consommations qui sont relativement stables. L'augmentation est surtout sensible dans les copropriétés de la banlieue parisienne (petite couronne), qui en plus supportent des tarifs bien plus élevés qu'à Paris (35% d'écart par exemple entre les tarifs de SEDIF et ceux d'Eau de Paris).
La modération des charges d'ascenseur (+2,5%) s'explique par la diminution des dépenses de maintenance par rapport aux exercices précédents, une des conséquences de la réalisation de la première phase de mise en conformité des ascenseurs en termes de fiabilité et de disponibilité des équipements.
Par contre, le coût de l'assurance a flambé pour la troisième année consécutive (+7,5% en 2013). Deux causes à cela : le taux de sinistralité national qui a progressé d'environ 5% et le taux de sinistralité propre à chaque copropriété. Ce dernier ne cesse d'évoluer du fait du vieillissement du bâti, qui génère de nombreux sinistres.
L'ARC met à la disposition des copropriétés adhérentes un moteur de calcul leur permettant de comparer leurs charges en fonction de leurs caractéristiques propres, et même d'imprimer une "étiquette charges" affichant une évaluation allant de A à G, une étiquette chauffage, ainsi qu'un diagnostic de performance des charges de leur copropriété, dispositif qui s'apparente à celui du DPE (Diagnostic de Performance Energétique).
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Facturation des détecteurs de fumée : l'USH rappelle les organismes HLM à l'ordre
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5/11/2014
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L'équipement de tous les logements d'ici le 8 mars 2015 au plus tard de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF), que la loi "ALUR" a mis à la charge des propriétaires, coûte cher aux bailleurs sociaux. La CLCV (Confédération logement et cadre de vie) aurait constaté que plusieurs sociétés d'HLM fourniraient les appareils mais factureraient l'installation à leurs locataires. Dans un accord collectif daté du 24 mars 2014, Paris Habitat, l'office HLM de la capitale, aurait quant à lui fait accepter "la mise à disposition du matériel" pour 0,13 euro par mois et par logement… durant 10 ans. De son côté, la société Côte d'Armor Habitat a signé en juin un accord fixant l'installation et la maintenance des DAAF jusqu'à 2 euros par mois, par appareil et par logement. Et ce pour des appareils valant dans les 15 euros !
Contacté par Capital.fr, le service juridique de l'USH (Union sociale de l'habitat, ex-Union des HLM) est formel : "d'après la loi ALUR, le bailleur a l'obligation de procéder à l'installation, il doit donc supporter la charge de l'achat et de la pose des détecteurs. Ces dépenses ne peuvent être en aucun cas répercutées sur le locataire."
Un autre sujet de préoccupation pour l'USH est l'entretien des DAAF. Normalement il est à la charge de chaque locataire. Mais pour se prémunir contre d'éventuels recours en cas d'incendie, certains bailleurs ont choisi d'imposer des contrats de maintenance dans le cadre d'accords collectifs. Ce, même si les assureurs ne prévoient pas de limitations de garanties en cas d'absence avérée d'entretien d'un détecteur, assure-t-on à la FFSA (Fédération française des sociétés d'assurance). Pour l'USH, "l'entretien du matériel est de la responsabilité individuelle de chaque locataire, en conséquence la mise en place de contrat d'entretien ne peut se faire que via des accords individuels et non collectifs", rapporte Capital.fr. Du coup, l'Union demanderait au gouvernement d'aménager la loi, afin de permettre la mise en place de contrats d'entretien par le biais d'accords collectifs.
La CLCV doute aussi du sérieux des contrats proposés : ainsi, le contrat de maintenance prévu par l'accord conclu en juin dernier par Côte d'Armor Habitat limite les interventions aux cas de pannes ou de dysfonctionnements avérés, et seulement sur demande des locataires. Il ne prévoit pas de contrôle régulier des appareils installés...
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La hausse de 20% de la taxe d'habitation pour les résidences secondaires a mis le monde de l'immobilier en émoi
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5/11/2014
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Est-ce bien raisonnable ? L'annonce qu'une disposition de la prochaine loi de finances rectificative pour 2014 autoriserait les communes situées dans les zones "tendues" à majorer jusqu'à 20% la taxe d'habitation des résidences secondaires insuffisamment occupées et non louées, a suscité dans les milieux des propriétaires et des professionnels de l'immobilier une avalanche de communiqués et d'éditoriaux de protestations ! Tous s'y sont mis : l'UNPI, la FNAIM, l'UNIS, même le SNPI d'ordinaire plus mesuré, les grands réseaux d'agents immobiliers. Surtaxe "inéquitable", "contre-productive", risquant de crisper encore plus le marché de l’immobilier au lieu de le libérer, et aggraver donc la crise du logement, "incohérente" alors que le gouvernement veut relancer la construction, etc.
Qu'en est-il réellement ? Tout d'abord, c'est une faculté qui est proposée aux communes, pas une obligation. La ville de Paris a annoncé qu'elle l'appliquera, mais c'est elle qui est à l'origine de l'amendement : elle cherche par tous les moyens de restreindre la multiplication des résidences secondaires qui atteignent le tiers des achats actuellement, ou à défaut de les décourager de se faire quelques recettes... Car qui peut croire qu'une majoration de 20% d'une taxe d'habitation la moins chère de France peut décourager un instant un acheteur qui est prêt à mettre entre 8 et 15.000 euros le m2 ? Sa taxe d'habitation représente annuellement entre le dixième et le tiers du prix d'un seul m2 ! Ailleurs, les maires auront le choix de l'appliquer ou non, et ce sont eux qui assumeront les effets sur le marché immobilier...
Concrètement, ce sont les 28 unités urbaines englobant quelque 1.100 communes soumises à la taxe sur les logements vacants qui seront concernées. Seront donc notamment visées, outre Paris, les agglomérations des grandes villes (Bordeaux, Lyon, Marseille, Nice…), mais aussi des spots touristiques tels que Annecy, Ajaccio, ou Biarritz...
Curieusement, l'immobilier a plutôt été épargné par l'actuelle majorité, au moins quant à la fiscalité nationale : les grandes hausses de la fiscalité des plus-values et des revenus fonciers datent de la précédente majorité et celle des plus-values, après avoir été augmentée en 2013 a été ensuite réduite en 2014. Les droits de mutation sur les achats immobiliers ont été majorés de 0,7 point de taux en 2014, pour le porter de 3,80 à 4,50%, mais c'est une fois de plus au profit des collectivités territoriales. Certaines parmi celles-ci avaient augmenté leurs taux en début de la précédente mandature, mais s'étaient fortement modérées à l'approche des élections municipales. Et les nouveaux élus ont tous promis de ne pas alourdir la fiscalité locale ! Enfin, la nouvelle majorité a alourdi l'ISF mais seulement pour les grands patrimoines. L'hypersensibilité révélée par l'annonce de cette surtaxe paraît donc pour le moins disproportionnée, même si toute nouvelle aggravation d'imposition est une mauvaise nouvelle : le marché de la résidence secondaire est actuellement sinistré pour des raisons économiques générales qui n'ont que peu à voir avec la fiscalité, et les effets de cette mesure ne peuvent donc être qu'infinitésimales !
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Un Français sur trois juge son logement énergivore
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4/11/2014
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C'est ce qui ressort du baromètre trimestriel AFP-PowerMetrix, une étude réalisée à partir d'un panel représentatif de 1.300 foyers équipés pour mesurer leur consommation électrique en continu : 29% des ménages interrogés se plaignent de problèmes d'humidité, de courants d'air causés par des fenêtres en mauvais état, d'une mauvaise isolation provoquant une sensation de froid dans la pièce principale, etc. Or les remèdes sont coûteux ! Selon l'étude. La rénovation des logements en question coûterait en moyenne près de 35.000 euros pour une surface de 117 m². Le baromètre estime ainsi que la remise en état énergétique de l'ensemble des biens concernés coûterait pas moins de 280 milliards d'euros...
Les foyers concernés ne prévoient donc pas de remédier à la situation parfois très difficile, faute de moyens. La moitié de ceux qui se plaignent sont locataires et 16% affirment avoir déjà eu des difficultés à payer leurs factures énergétiques. Les incitations fiscales pour l'amélioration du confort thermique ne suffisent plus.
Autre aspect : le caractère désastreux de l'état des biens : 4% des foyers étudiés vivent dans un logement sans aucune isolation des murs et équipé de fenêtres à simple vitrage. Powermetrix estime alors les coûts de rénovation à près de 500 euros le mètre carré. Pour 19% des ménages, les travaux concerneraient un renforcement de l'isolation des parois opaques et le remplacement des menuiseries, pour environ 300 euros/m². Enfin, pour 6% des logements concernés, la rénovation se limiterait à l'installation d'un système de chauffage plus performant (environ 150 euros/m²).
L'AFP et Powermetrix ont conclu en avril 2013 un accord de partenariat : le paneliste apporte à l'AFP des données trimestrielles liées aux comportements des consommateurs français d'énergie. Ces informations permettent à l'agence de développer son expertise sur les problématiques de l'économie verte.
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Logements BBC : un premier point sur les évolutions apportées par la RT 2012
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4/11/2014
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La règlementation thermique dite "RT 2012" impose, depuis le 1er janvier 2013, de construire des bâtiments et des maisons adoptant le niveau de dépense énergétique des "bâtiments basse consommation (BBC)", soit 50 kWhep/m²/an (équivalent énergie primaire). L'association Promotelec a voulu savoir quel était l'impact réel de cette règlementation en entreprenant de réaliser, dans le cadre de son "Observatoire du confort dans l'habitat", une grande enquête annuelle sur les tendances de la construction BBC, en intégrant pour la première fois au titre de 2013 les bâtiments ayant appliqué la nouvelle réglementation thermique par anticipation. 61.500 logements ont été analysés, dont 46.900 dans le collectif et 14.600 dans l'individuel.
Concernant les modes constructifs, la brique domine le marché des logements BBC dans la maison individuelle (49% des cas) et du collectif (45,5%). Elle devance le béton – incluant le parpaing – qui représente un peu plus de 32% dans l'individuel aussi bien que dans le collectif. L'enquête révèle une bonne maturité des entreprises pour traiter l'étanchéité à l'air du bâti, un des éléments forts de la RT 2012. Par contre, un nombre important de logements n'atteindrait pas les exigences de la nouvelle règlementation relatives à l'accès à l'éclairage naturel.
Concernant le système de chauffage et la production d'eau chaude sanitaire (ECS), les solutions à gaz restent largement dominantes : elles représentent 75% du marché du chauffage et 66% de l'ECS. L'électricité arrive loin derrière avec 15% des logements, individuels ou collectifs. Parmi ceux-ci, la moitié utilise toujours l' "effet Joule" (la production de chaleur par la résistance électrique), tandis que l'autre moitié est équipée de systèmes thermodynamiques fondés sur le principe de la pompe à chaleur.
La distribution du chauffage s'effectue très majoritairement par boucle d'eau chaude dans des bâtiments bénéficiant d'une isolation renforcée, ce qui "requiert un système de régulation très performant", note Promotelec. L'étude montre aussi que la ventilation mécanique contrôlée simple flux reste la solution préférée des maîtres d'ouvrage. Le bouquet "chaudière gaz + ECS gaz + VMC simple flux hygro B" domine le logement collectif (64,3%), alors qu'en maison individuelle se développe le bouquet "PAC + ECS thermodynamique".
Promotelec a analysé aussi les évolutions apportées par la RT 2012 par rapport à la précédente règlementation, la RT 2005 : les grandes tendances sont l'accroissement de l'isolation thermique par l'intérieur (alors que le BBC RT 2005 donnait une large place à celle par l'extérieur ou ITE), la diversification des solutions architecturales dans des "environnements urbains parfois très contraints", l'évolution des modes de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire (PAC hybride double service, réseaux de chaleur, systèmes thermodynamiques, solutions biomasses) et la possibilité d'user de l' "effet Joule", "moyennant une qualité bioclimatique renforcée sans nécessairement avoir recours au photovoltaïque".
Promotelec recommande d'apporter une plus grande attention à la réduction des émissions de CO2, au choix des matériaux et à la consommation d'eau. Elle souligne également l'importance de l'adaptation des espaces aux différentes étapes de la vie, l'accompagnement nécessaire des habitants pour faire évoluer leurs comportements et les enjeux de la qualité de l'air ou de la production locale d'électricité.
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Le FASTT envisage la création d’un service de garantie du paiement intégral et automatique du loyer à date fixe
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3/11/2014
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A la recherche de solutions pour facilier l'accès au logement locatif des 150.000 personnes qui, sur une année recherchent un logement tout en étant salariés intérimaires, le FASTT (Fonds d'action sociale du travail temporaire) tente par tous les moyens de sécuriser la relation locative entre les bailleurs et les candidats à la location en apportant des garanties de loyers, de dégradations immobilières, une protection juridique et une garantie vacance locative.
Aujourd'hui, ces garanties, adossées au dispositif de la GRL (garantie des risques locatifs), sont prises en charge par le FASTT et donc gratuites pour les bailleurs les trois premières années du bail. Mais la GRL n'a plus qu'un horizon limité. Elle devrait bientôt être remplacée, soit par la GUL (Garantie universelle des loyers) si elle voit le jour ce qui est tout sauf certain, soit par une "caution locative solidaire", probablement sur le modèle de la Caution locative étudiante (CLE), que le gouvernement vient de généraliser pour les étudiants.
Pro-actif, le FASTT recherche un ou plusieurs opérateurs partenaires, en capacité de le mettre en œuvre pour son compte un nouveau service qui garantit le versement, chaque mois, du loyer et la gestion directe des éventuels retards de paiement et des éventuels contentieux : appels de loyers, reversement au bailleur, recouvrement, appels en garanties. Ce service qui pourrait être apporté, à terme à un portefeuille de 14 000 bailleurs serait totalement pris en charge financièrement par le FASTT sur la durée initiale du bail de trois années.
Les opérateurs susceptibles d'être intéressés par cette opportunité de développement de leur activité sont invités à se faire connaitre auprès du Fastt d'ici au 15 novembre 2014. Une note de cadrage relative à cet appel à déclarations d'intérêt leur sera communiquée.
Le FASTT s'adresse aux deux millions de salariés intérimaires des services et prestations pour faciliter leur vie quotidienne et professionnelle (accès au logement, accès au crédit, mobilité, mutuelle…). Il est financé, au travers d'un accord de branche par les 6.000 agences de travail temporaire. Il dispose d'un budget annuel de 20 millions d'euros et d'un fonds de réserve spécifique dédié aux opérations de garanties et de cautionnement.
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L'immobilier est-il surtaxé en France par rapport aux autres pays européens ?
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30/10/2014
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La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), cherche depuis plusieurs mois à expliquer le marasme de la construction neuve en mettant en avant successivement les facteurs de coût qui selon elle poussent les prix de l'immobilier vers le haut : en particulier le coût des terrains, et les surcoûts de construction entraînés par "l'inflation normative". Restait la fiscalité, et notamment l'impact de la fiscalité sur le prix du logement neuf mais aussi sur la détention d'un logement. A cet effet, elle a demandé à un grand cabinet international, Fidal, de mener une étude de fiscalité comparée entre la France et les principaux pays de l'Union européenne.
Pour la FPI, la conclusion de cette étude est sans appel et met en évidence un écart fiscal important au détriment de la France. A y regarder de plus près, rien n'est moins sûr.
Certes, en ce qui concerne l'imposition liée à la production et à la vente, notamment d'immeubles collectifs, la France présente incontestablement le niveau d'imposition le plus élevé du fait de la conjugaison d'une TVA au taux de 20% appliquée au prix de vente de l'immeuble et des diverses autres taxes indirectes représentant quant à elles de 3% à 4% du prix de vente. La France, la Belgique et les Pays-Bas ont des taux de TVA comparables, conduisant à majorer le prix d'achat d'un appartement neuf par un taux de 20% (France) ou de 21% (Belgique et Pays-Bas). Les autres pays ont des régimes favorables en la matière permettant de réduire sensiblement pour les acquéreurs le prix d'achat d'un appartement neuf. Ainsi, au Royaume-Uni, la vente de l'appartement neuf ne sera pas soumise à TVA et les frais du promoteur génèreront un surcoût limité de TVA sur le prix de vente aux particuliers. Un régime proche est applicable sur option en Allemagne. Le Royaume-Uni est toutefois le régime le plus favorable avec l'Allemagne. Une TVA autour de 10% étant applicable pour l'Espagne et l'Italie.
Au premier abord, cette imposition paraît bien être un facteur de hausse des prix. Mais c'est ignorer la façon dont se forment sur une longue période les prix du neuf ! En réalité - et c'est ce qui explique que le Royaume Uni, avec le régime le plus favorable ne soit pas le pays où l'immobilier est le moins cher -, les promoteurs fixent leurs prix par rapport à ce que peut absorber le marché : attractivité du secteur urbain ou péri-urbain, pouvoir d'achat des acheteurs, niveau atteint par le marché de l'ancien, etc. Ensuite, ils déduisent le coût de construction et la marge visée pour faire l'opération, ce qui leur permet de fixer le prix maximum qu'ils vont consacrer à l'achat du terrain ! La fiscalité sur la construction et la vente fait partie des coûts, au même titre que ceux de la construction. Et c'est le prix du terrain qui - par ajustement dans le temps - l'encaisse si elle augmente... Autrement dit, elle est payée par les propriétaires de terrains constructibles !
L'étude commandée par la FPI s'essaie aussi sur l'imposition liée à la détention d'un appartement par une personne physique, supposée expliquer le manque d'appétence actuel des Français pour l'achat immobilier.
La France affiche nettement la fiscalité la plus élevée en matière d'impôts locaux : taxe foncière et taxe d'habitation réunis. Mais est-ce honnête de présenter le comparatif de manière aussi brute ? De ces deux taxes, seule la première est réellement une imposition sur la propriété foncière, la seconde, qui représente au moins un gros tiers de la masse globale s'apparente plus à un impôt sur le revenu, et est payée par les occupants du logement, donc les locataires lorsque celui-ci est loué. Par ailleurs, ces deux impôts financent les collectivités locales qui réalisent la grande majorité des infrastructures urbaines et routières, et délivrent une foule de services aux habitants. s'ils sont plus faibles ailleurs, c'est qu'ils sont financés autrement, ou alors que les habitants ne jouissent pas d'un cadre urbain ou de services comparables...
La France a également le niveau d'imposition le plus élevé pour l'impôt sur le revenu dans le cadre d'un investissement locatif hors régime Pinel, seul le Royaume-Uni ayant un régime d'imposition des loyers proche de celui de la France. La Belgique, l'Espagne et les Pays-Bas ont une imposition très nettement inférieure à la France en la matière. Mais là encore, on omet de mentionner le régime fiscal extrêmement favorable en cas de travaux, qui permet dans l'ancien de défiscaliser une grande partie de l'investissement ! Sans mentionner la défiscalisation des intérêts d'emprunt...
Enfin, s'agissant des plus-values sur la cession d'une résidence principale et des droits de donation/succession, la France a un régime d'imposition comparable à celui des autres pays étudiés, les cas d'exonération de plus-value sur résidence principale étant similaires à ceux des autres pays.
Comme pour les coûts de construction, il est donc difficile de prétendre dans ces conditions que la fiscalité est responsable du coût exorbitant du logement en France : en fin de compte, seule la "bulle immobilière" l'est réellement, permise par la baisse des taux d'intérêt depuis la fin des années 90, et l'inflation des divers dispositifs d'aide (défiscalisations, PTZ, aides au logement). Sans qu'elle ait véritablement le caractère d'une bulle spéculative, elle a néanmoins absorbé l'intégralité de l'avantage pouvoir d'achat procuré par la baisse des taux, et une bonne partie des aides à la personne qui se montent actuellement à 16 milliards par an...
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Le Cler lance un rendez-vous web interactif sur le thème de la rénovation énergétique
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30/10/2014
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Chaque deuxième mercredi du mois pendant une heure, le Cler (Comité de liaison des énergies renouvelables) organise un dialogue interactif pour répondre aux questions des internautes sur le thème de la rénovation énergétique.
Comment isoler son logement ? Quels matériaux utiliser ? De quelles aides financières peut-on bénéficier ? C'est à ce type de questions que le Cler (Comité de liaison des énergies renouvelables) répond dans un rendez-vous vidéo avec des internautes. Chaque deuxième mercredi du mois, des experts de la rénovation énergétique et d'autres spécialistes du réseau Cler, approfondissent le thème des énergies renouvelables, du bâtiment et de la performance énergétique.
Cette initiative, appelée les clés de la rénovation et présentée par Raphaël Claustre, directeur du Cler, a été lancée le 8 octobre avec le soutien de l'ADEME et en partenariat avec le magazine La Maison écologique. Le premier rendez-vous (vidéo ci-dessous) a exposé les grands principes de la rénovation énergétique des bâtiments collectifs et individuels. Les internautes ont pu interagir et partager leurs projets personnels.
La prochaine rencontre est prévue le mercredi 12 novembre 2014 à 18h et s'intéressera à la rénovation énergétique au sein d'une copropriété (questions sur http://www.clesrenov.org ou sur twitter avec le hashtag #ClesRenov )
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universimmo.com
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