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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Antenne collective et droits audiovisuels
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14/3/2005
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La Cour de cassation vient de trancher un conflit de plus dix ans opposant la copropriété de Parly 2, la plus grande copropriété de France avec 7.500 logements, à plusieurs sociétés de collecte de droits d'auteurs musicaux, audiovisuels, d'arts dramatiques, graphiques et plastiques, et d'une façon potentiellement lourde de conséquences : elle a considéré que son réseau de diffusion d'antenne collective de la copropriété, incluant des antennes satellites, permettait "contrairement à l'antenne individuelle, (...) la télédiffusion d'oeuvres protégées auprès d'autant de foyers qu'en comporte la résidence concernée" et "que le syndicat [réalisait] ainsi une représentation des oeuvres audiovisuelles par communication à un public constitué de l'ensemble des résidents dont la collectivité excède la notion de cercle de famille, peu important l'absence d'intention lucrative ou la propriété indivise des antennes mises en place" (1)...
En fait cet arrêt intervient dans un conflit ouvert par les sociétés d'auteurs après que la copropriété ait tenté de tourner abusivement la dérogation créée par la loi du 13 juillet 1992, exonérant sous certaines conditions les résidences de moins de 100 logements des obligations imposées par la loi du 30 septembre 1986 à tous les gestionnaires de réseaux desservant plus de 2 logements (voir notre dossier sur les réseaux collectifs de télévision ) : elle a considéré que son réseau n'était pas un réseau global pour les 7.500 logements mais une juxtaposition de plusieurs dizaines de réseaux de moins de 100 logements...
L'ennui est que la copropriété n'a pas axé sa défense sur cette dérogation, il est vrai difficilement défendable, mais sur la nature même d'un réseau d'antenne collective, amenant la Cour de cassation à édicter un principe s'appliquant à toutes les antennes collectives, et pas seulement au delà de 100 logements !
(1) Cass., 1ère Ch. civ., 1er mars 2005, n° 02-17391
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Prêt d'une résidence : la responsabilité du bénéficiaire est engagée comme dans le cadre d'une location...
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14/3/2005
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La présomption de responsabilité de l'article 1733 du Code civil, qui rend le locataire présumé responsable de l'incendie et par extension de tout sinistre détruuisant le bien en tout ou en partie, "à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine", s'exerce de la même manière pour celui qui se fait prêter une résidence pour un séjour ou un congé de fin de semaine : dans unn arrêt du 1er mars 2005 (1), la Cour de cassation a confirmé qu' "en cas de perte d'une chose ayant fait l'objet d'un prêt à usage ou commodat, l'emprunteur ne peut s'exonérer qu'en rapportant la preuve de l'absence de faute de sa part ou d'un cas fortuit"...
La Cour de cassation intervenait dans cas où les emprunteurs ont quitté le chalet détruit par un incendie vers dix heures après avoir garni l'insert et qu'ils ont laissé les lieux sans surveillance jusqu'à leur retour vers dix-sept heures, et où la cause de l'incendie est demeurée inconnue, les déclarations des emprunteurs quant à la mise au minimum du système de combustion et l'extinction des autres sources d'énergie n'ayant pas pu être prouvées...
Mieux vaut donc avant de se faire prêter un chalet ou un appartement vérifier, si l'on veut éviter que le séjour ne coûte plus cher que l'hôtel, l'existence d'une clause d'extension de la garantie responsabilité civile du contrat multirisques habitation à ce type de séjours...
(1) Cass, 1ère Ch. civ., 1er mars 2005, n° 02-17537
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La TNT : c’est le 31 mars à 18 heures !
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14/3/2005
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35% environ de la population française pourra ce jour-là commencer à recevoir les 14 chaînes gratuites par les antennes classiques "râteau" individuelles ou collectives au moyen d’un décodeur d’ont plusieurs modèles sont déjà dans le commerce.
Les installations d’antenne collective des immeubles peuvent nécessiter une mise à niveau par un antenniste : en effet, une antenne collective bien faite filtre les fréquences hertziennes terrestres actuelles en utilisant des réjecteurs qui isolent parfaitement les 6 canaux analogiques avant de les amplifier et de les distribuer. L'arrivée de 6 nouvelles fréquences correspondant aux 6 multiplex numériques va nécessiter une reconfiguration de la réception, de l'amplification et de la distribution. Cette mise à niveau est estimée à 25 euros par appartement environ.
Pour tout savoir sur la TNT, consulter le site TNT.net
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Immobilier européen : bulle ou pas bulle ?
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5/3/2005
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Les prix de l'immobilier européen devraient poursuivre leur hausse en 2005 : c'est l'avis de la Société royale des experts immobiliers (RICS) britanniques dans son rapport annuel sur le logement en Europe. Avec 110.000 experts dans plus de 100 pays, la RICS est l'une des principales sources d'informations sur le secteur. Son rapport porte sur les pays membres de l'Union européenne - sauf le Luxembourg - avant le 1er mai 2004, plus la Suisse, la Hongrie et la Pologne.
Selon les estimations des experts de la RICS, la France, l'Espagne, l'Irlande et le Royaume-Uni ont enregistré des hausses de prix supérieures à 10% l'an dernier, et ce pourrait être aussi le cas de la Pologne, où la demande de logements se redresse depuis 2003 à la faveur de la reprise économique. "Les marchés du logement ont progressé dans la plupart des pays européens en 2004. Tous les grands indicateurs, notamment le prix des logements, les transactions, la construction résidentielle et les prêts hypothécaires, ont enregistré une forte croissance", constate la RICS.
La Belgique, la Suède, la Finlande, le Portugal, l'Italie et le Danemark ont connu des hausses de prix importantes également, entre 5 et 8%.
Les prix ont progressé d'environ 2% aux Pays-Bas et en Suisse, ils ont stagné en Allemagne (ouest) et en Autriche, et ont reculé en Grèce. La Hongrie, enfin, a connu un repli de l'activité sur le marché immobilier en 2004, après le boom des années 2000-2003.
Enfin, au Royaume-Uni la hausse des prix s'est ralentie par rapport à 2003, avec des baisses d'un mois sur l'autre signalées après l'été. Les économistes y voient la conséquence de la politique monétaire de la Banque d'Angleterre, qui a relevé son taux d'intérêt directeur à cinq reprises entre novembre 2003 et août 2004, pour le porter à 4,75%, afin d'empêcher une surchauffe du marché.
La probabilité d'un krach, sujet qui préoccupe de plus en plus les banques centrales, est très faible, selon des experts.
Concernant la France en tous cas, les chiffres désormais mensuels de la FNAIM confirment le maintien d'un rythme de hausse soutenu, même si celle-ci s'est en apparence ralentie en février : si le prix des appartements a diminué de 0,7% sur un mois, celui des maisons progresse de 1,0%, et la FNAIM fait observer qu’à l’exception près de février 2004 qui avait enregistré une poussée inhabituelle des prix, février est traditionnellement un mois de baisse des prix...
Selon l'Observatoire de la FNAIM, les prix ont progressé sur un an de 15,0% sur un marché dont l’activité n’affiche aucun signe de faiblesse !
La persistance de faibles taux d'intérêt et l'amélioration de la conjoncture économique, qui ont contribué à soutenir la confiance des consommateurs, ont été les principaux moteurs de la vigueur des marchés européens, expliquent par ailleurs les experts de la RICS. Mais "beaucoup dépendra, bien entendu, de l'évolution future des taux d'intérêt nominaux", prédisent-ils. "Si ceux-ci restent bas, on peut s'attendre à une nouvelle année de forte croissance. Si, en revanche, ces taux d'intérêt augmentent en réaction aux pressions inflationnistes, le secteur immobilier sera soumis à une forte pression à travers toute l'Europe".
Justement, les prévisions sur ce plan se font plus prudentes : les taux d’intérêt à long terme des marchés financiers sont montés fortement depuis mi-février 2005. Le taux d’intérêt à 10 ans (qui sert de référence aux taux des crédits immobiliers) est ainsi passé de 3,52 % au 14 février 2005 à 3,75 % au 2 mars 2005, et les marchés financiers s’inquiètent du niveau d’inflation aux Etats-Unis (pour janvier 2005, elle se situe à 0,30 %) et craignent que ceci ne conduise à un durcissement de la politique monétaire américaine. Selon les spécialistes de Meilleurtaux.com, cette hausse aura nécessairement une répercussion sur les taux d’intérêt des crédits immobiliers qui pourraient augmenter d’environ 0,10 % à 0,15 % dans les prochaines semaines...
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Record des ventes de logements neufs en 2004
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1/3/2005
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Les ventes de logements neufs en France en 2004 ont atteint un "niveau exceptionnel", en hausse de 8,7% par rapport à 2003 à 112.200 unités, a annoncé le ministère de l'Equipement.
Au quatrième trimestre 2004, ces ventes n'ont cependant progressé "que" de 4,7% par rapport au même trimestre un an plus tôt à 27.500 unités, ce qui fait dire au ministère qu'on est peut-être en train d'observer un début de ralentissement...
Sur l'ensemble de l'année, la croissance des ventes des appartements (+9,3%) est "plus forte" que celle des maisons (+5,5%), mais la hausse des ventes des maisons individuelles a été deux fois plus forte au quatrième trimestre.
"Ce sont les ventes de maisons de petite taille qui sont les plus dynamiques, alors qu'au contraire les celles des studios sont en recul", sur les derniers mois de l'année 2004. "Pour les maisons de moins de quatre pièces, l'augmentation atteint 50%" sur le quatrième trimestre, souligne le ministère, tandis que les cinq pièces reculent de 12%.
Le prix de vente moyen d'une maison a progressé de 6,2% au quatrième trimestre tandis qu'il a progressé sur la période de 9,4% pour les appartements.
Les stocks sont orientés à la hausse, en progression de 6,4% par rapport à la fin décembre 2003. Quant au délai moyen d'écoulement de ce stock, il augmente d'un mois pour les maisons individuelles et reste stable pour les appartements
Les mises en vente "poursuivent leur progression" au quatrième trimestre, avec une hausse de 11,8% par rapport au même trimestre de l'année dernière, avec des mises sur le marché de "maisons de moins de quatre pièces". Sur l'ensemble de l'année, les mises en ventes, en hausse de 22,8% à 114.200 unités, surpassent le volume des ventes.
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Une maison à "100 000 euros"
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28/2/2005
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Une maison pour "100 000 euros tout compris" : c'est le pari que veut faire Jean-Louis Borloo pour aider les ménages modestes à devenir propriétaires. L'idée viendrait du maire UMP de Montereau, Yves Jego, chez qui le ministre de la cohésion sociale et le premier ministre étaient en déplacement ce 23 février, et qui l'étudie avec le Crédit foncier. "J'y crois beaucoup", a insisté Jean-Louis Borloo, qui a promis de livrer des détails dans deux mois.
D'après des informations parues dans le Figaro, certaines caractéristiques ont été communiquées : s'agirait de maisons de trois chambres, de 70 et 90 mètres carrés chacune, implantées "plutôt dans les zones sensibles où le foncier n'est pas cher". Elles seraient réservées aux foyers éligibles aux logements sociaux, qui financeraient leur acquisition moyennant un très faible apport et des remboursements de 500 euros par mois sur vingt ans.
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Bilan d'étape du "plan Borloo" pour son premier anniversaire
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28/2/2005
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Jean-Louis Borloo, ministre de l’emploi, du travail et de la cohésion sociale a présenté au conseil des ministres du 23 février le bilan d’activité de l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) en un an d'existence : 83 projets permettant la rénovation complète de 120 quartiers où résident près d'un million d'habitants ont déjà été validés. Ces projets prévoient la construction de plus de 36 000 logements, la démolition de plus de 39 000 et la réhabilitation de près de 80 000 autres logements sociaux.
31 projets ont déjà donné lieu à des signatures de conventions et des travaux sont engagés, "avec des financements garantis", selon le communiqué du conseil qui cite notamment des villes du Havre, de Clichy-sous-bois, Montfermeil, Corbeil-Essonne, Meaux, Châteauroux, Boulogne sur mer, Nantes, Angers, Toulouse… Les projets représentent un investissement global de 9 milliards, financés pour 2,8 milliards par l'ANRU. 180 autres projets portant sur 250 quartiers et concernant plus de 2 millions d'habitants sont en cours d'instruction. Rappelons que l’ANRU a été créée par la loi du 1er août 2003 (1) dite « loi Borloo », qui prévoit en cinq ans 200.000 démolitions-reconstructions et 200.000 réhabilitations de logements.
Un plan aussi ambitieux exigeant des compétences particulières, l’USH (Union sociale pour l'habitat, anciennement Union des HLM), a créé une "Ecole de la rénovation urbaine" à l'intention de ses cadres impliqués dans les opérations de rénovation de quartiers sensibles : installée en mars à Aubervilliers (Seine-Saint-Denis), elle formera en trois ans trois cent cadres du mouvement HLM principalement mais aussi, s'ils le souhaitent, des cadres territoriaux ou du personnel de l'ANRU. En huit jours, étalés sur trois semaines, les stagiaires suivront les différentes étapes de la rénovation d'un quartier, dans ses dimensions urbaines, économiques, sociales.
(1) loi n° 2003-710 du 1er août 2003 (Lien LEGIFRANCE) d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine, articles 35 à 46
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Obligation de prévenir le client avant une reconduction tacite
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28/2/2005
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"Le professionnel prestataire de services informe le consommateur par écrit, au plus tôt trois mois et au plus tard un mois avant le terme de la période autorisant le rejet de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu'il a conclu avec une clause de reconduction tacite" : c’est une des principales dispositions de la loi du 28 janvier 2005 tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur (1) publiée au début du mois.
A défaut, "le consommateur peut mettre gratuitement un terme au contrat, à tout moment à compter de la date de reconduction", les avances effectuées après la dernière date de reconduction "sont dans ce cas remboursées dans un délai de trente jours à compter de la date de résiliation, déduction faite des sommes correspondant, jusqu'à celle-ci, à l'exécution du contrat".
Ces dispositions s’appliquent au bénéfice de tous les clients de contrats à reconduction tacite. Des dispositions plus contraignantes s’appliquent par ailleurs en faveur des clients personnes physiques en dehors de leurs activités professionnelles, et aux "adhésions à tacite reconduction relatives à des opérations individuelles à caractère non professionnel"…
(1) loi n° 2005-67 du 28 janvier 2005 tendant à conforter la confiance et la protection du consommateur
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Les promoteurs privés veulent participer à l'effort sur le logement social
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17/2/2005
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La FNPC (Fédération nationale des promoteurs constructeurs) a signé une convention avec l'Etat, dans laquelle elle s'engage à lancer 5.000 logements sociaux par an financés par des prêts locatifs sociaux (PLS), et à participer à la rénovation de certains zones urbaines sensibles ; elle s'engage en outre à vendre "5.000 unités" à l'association Foncière Logement (1).
"En ce qui concerne l’accession, les promoteurs espèrent vendre 12 000 logements aux bénéficiaires du nouveau prêt à 0 %" explique la FNPC.
Avec l’Etat, ils s’attacheront au développement de l’accession sociale et intermédiaire en milieu urbain, notamment en faveur des primo-accédants. Une réflexion en ce sens devrait être engagée avec l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) sur les quartiers en rénovation dans les zones urbaines sensibles.
Dans le cadre de la future "Habitat pour tous", la FNPC s'engage à poursuivre les objectifs suivants : augmenter la part du logement social dans la production des promoteurs, maîtriser les prix de l'immobilier, privilégier la construction là où les besoins s'en font sentir et répondre aux besoins des ménages dans toute leur diversité...
(1) association régie par la loi de 1901, créée dans le cadre d’une convention Etat-UESL (Union d’Economie Sociale pour le Logement, représentant les organismes gestionnaires du 1% logement) signée le 11 décembre 2001 entre les partenaires sociaux et l’Etat.
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Les risques technologiques et naturels devront être signalés lors des ventes et des locations
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17/2/2005
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L'article L 125-5 du Code de l'environnement, créé par la loi 30 juillet 2003 (1) prévoit que "les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d'Etat (2), sont informés par le vendeur ou le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret".
En conséquence, "un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente", et "pour les locataires de biens immobiliers situés dans les zones mentionnées (...), l'état des risques (...) est annexé aux contrats de location écrits constatant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire", les préfets étant par ailleurs chargés d'arrêter la liste des communes dans lesquelles ces dispositions sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte.
Le décret d'application de ces mesures vient d'être publié (3) : il en fixe les modalités précises - le modèle de l'état des risques à fournir, et qui doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente d'un bien immobilier auquel il est annexé, doit cependant encore être fixé par arrêté - ainsi que le calendrier d'application : les préfets ont un an pour publier les arrêtés listant les communes et les risques concernés, et l'obligation d'annexer l'état des risques est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication de chaque arrêté.
Les arrêtés pris dans ce cadre seront affichés dans les mairies et seront communiqués aux chambres départementales des notaires.
Rappelons aussi que lorsqu'un immeuble a subi un sinistre ayant donné lieu au versement d'une indemnité en application de l'article L. 125-2 ou de l'article L. 128-2 du Code des assurances (garantie "catastrophes naturelles et nouvelle garantie "risques technologiques", devenue elle aussi obligatoire), le vendeur ou le bailleur de l'immeuble est tenu d'informer par écrit l'acquéreur ou le locataire de tout sinistre survenu pendant la période où il a été propriétaire de l'immeuble ou dont il a été lui-même informé en application des dispositions du Code de l'environnent. En cas de vente de l'immeuble, cette information est mentionnée dans l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Enfin, en cas de non-respect de ces dispositions, l'acquéreur ou le locataire peuvent poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix.
Selon l'entourage du ministre de l'écologie et du développement durable, Serge Lepeltier, la nouvelle réglementation concernera quelque 10.000 des 36.000 communes de la métropole et des départements d'Outre-Mer. A Paris, les immeubles situés en bord de Seine et soumis au risque inondation (sur la base des superficies affectées par les inondations de 1910) devraient être visés par un arrêté du préfet de police...
(1) article 77 - loi nº 2003-699 du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels et à la réparation des dommages - voir notre brève
(2) décret n° 91-461 du 14 mai 1991 relatif à la prévention du risque sismique, modifié par le décret n° 2000-892 du 13 septembre 2000 et par le décret n° 2004-1413 du 23 décembre 2004
(3) décret n° 2005-134 du 15 février 2005 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires de biens immobiliers sur les risques naturels et technologiques majeurs
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universimmo.com
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