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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Nouvelles règles comptables pour les copropriétés : ça avance doucement...
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18/11/2002
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La loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) a prescrit (article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) que dorénavant, dans un souci de transparence et de facilité de comparaison d'un immeuble à l'autre, les comptes des syndicats de copropriétaires devraient être "établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret".
Alors que la date d'application de cette disposition a été fixée au 1er janvier 2004 et que les professionnels et fournisseurs de logiciels n'ont pas trop d'une année pour s'y préparer, l'élaboration du décret s'avère plus que laborieuse ! Il est vrai qu'elle se télescope avec celle du décret modificatif du décret du 17 mars 1967, lui aussi en retard...
Un pas important vient cependant d'être franchi avec l'avis favorable émis par le Conseil national de la comptabilité sur le projet présenté par le ministère du logement ; il est vrai que le CNC a sensiblement amendé le projet avant de l'approuver...
Les principales innovations sont l'instauration d'un plan comptable spécifique, l'obligation de rattachement des charges et des produits, travaux compris, à chaque exercice comptable, l'obligation de constituer des provisions pour créances douteuses et l'établissement d'états de fin d'exercice sur le principe d'un compte de résultat et d'un bilan. Le tout relève des principes de la comptablité d'engagement, comme pour toutes les comptabilités dignes de ce nom, celles des entreprises comme celles des associations !
Le projet à ce stade incorpore l'obligation de produire pour les travaux étalés sur plusieurs années un état des « engagements sur exercices futurs », et prévoit par ailleurs une double présentation des comptes de charges et produits de l'exercice : en fonction des catégories du plan comptable et analytiquement par clé de répartition du règlement de copropriété, ce qui semble contrarier fortement les professionnels...
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Un projet de loi sur l'urbanisme fin novembre
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13/11/2002
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Le ministre de l'Equipement Gilles de Robien a annoncé au Sénat qu'il présentera un projet de loi sur l'urbanisme le 27 novembre en conseil des ministres, lors de la discussion de la proposition de loi assouplissant l'obligation de logements sociaux. "Le texte sera présenté à l'Assemblée nationale le 10 décembre. Je souhaite qu'il soit très rapidement étudié par le Sénat, si possible avant la fin de l'année", a souligné le ministre.
Gille de Robien a affirmé que le projet de loi aborderait "la règle des 15 kilomètres" (interdiction de nouvelles zones à l'urbanisation près des grandes agglomérations) ainsi que trois dispositions concernant les documents communaux.
Le ministre a cité "la transition entre les plans d'occupation des sols et les plans locaux d'urbanisme, le projet d'aménagement et de développement durable ainsi que les conditions de modification ou de révision des documents d'urbanisme".
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L'organisme prêteur perd son droit aux intérêts du crédit immobilier...
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13/11/2002
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L’article L. 312-10, alinéa 2 du Code de la consommation stipule que « l’offre [de crédit immobilier] est soumise à l’acceptation de l’emprunteur et des cautions, personnes physiques, déclarées. L’emprunteur et les cautions ne peuvent accepter l’offre que 10 jours après qu’ils l’ont reçue. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi ». Par ailleurs, l’article L. 312-33 du Code de la consommation dispose qu’en cas de violation de la disposition ci-dessus, « le prêteur … pourra … être déchu du droit aux intérêts, en totalité ou dans la proportion fixée par le juge ». La Cour de cassation vient de faire application de ces dispositions dans une affaire (Cass. Ch. sociale, 29 octobre 2002) où l’acceptation n’avait pas été donnée dans la forme prescrite, de sorte que l’acte invoqué ne faisait pas foi de la date de l’acceptation...
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Un salon pour la copropriété les 14, 15 et 16 novembre
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8/11/2002
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Rendez-vous annuel dédié à la gestion, à la maintenance et à l’entretien des immeubles, le Salon de la copropriété réunit depuis 1995 l’ensemble des acteurs concernés par ce secteur : des institutionnels aux associations professionnelles ou de copropriétaires, en passant par les administrateurs de biens, les assurances ou les sociétés de service technique et de maintenance et, bien sûr, les entreprises de tous les métiers du bâtiment (ravalement, peinture, hygiène, sécurité, isolation et fermetures, ascenseurs, chauffage, énergie, électricité, couverture, plomberie, maçonnerie, téléphonie, etc.).
A noter cette année : un espace de réponse aux questions des visiteurs animé par Universimmo.com, et la présence d’un hôte de prestige, les Architectes des Bâtiments de France !
Avec plus de 160 exposants, des conférences sur tous les thèmes d’actualité y compris les plus sensibles, des animations, , ce salon s’annonce comme le principal rendez-vous de cet automne pour tous ceux qui se sentent concernés par ce mode de propriété, plébiscité par plus de 6 millions de copropriétaires…
Salon de la copropriété : à Paris-Expo, Porte de Versailles, Hall 6, du 14 au 16 novembre 2002 (invitation)
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Permis de construire en zone inondable : l'Etat est responsable !
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8/11/2002
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Par un arrêt du 2 octobre 2002 (requête n° 232750), le Conseil d'État admet que la responsabilité pour faute de l'État peut être engagée dès lors que le maire a délivré, en son nom, un permis de construire dans une zone inondable, sans assortir ce document des prescriptions spéciales de l'article R. 111-3 du Code de l'urbanisme alors en vigueur.
La Cour administrative d'appel de Bordeaux dont l'arrêt est confirmé a pu, sans commettre d'erreur de droit, se fonder sur des analyses de la périodicité des crues, corroborées de manière surabondante par des événements postérieurs à la délivrance du permis de construire, pour estimer que l'administration avait, à la date de délivrance du permis, une connaissance suffisamment précise des risques d'inondation auxquels la parcelle en cause était de longue date exposée.
En revanche, les demandeurs du permis de construire, ont commis une faute d'imprudence de nature à atténuer la responsabilité de l'État, en ne vérifiant pas, eu égard à la situation de leur parcelle, si celle-ci était exposée aux crues éventuelles du cours d'eau situé à proximité...
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Subrogation obligatoire pour l'acquéreur d'un immeuble loué...
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8/11/2002
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L'acquéreur d'un immeuble loué ne peut poursuivre la résiliation du bail d'un locataire pour non-paiement des seuls loyers dus antérieurement à la vente s'il ne s'est pas fait consentir une cession de créance ou une subrogation expresse.
En effet, la Cour de cassation (3ème Ch. civ.) dans un arrêt du 2 octobre 2002, stipule que l'acquéreur ne peut agir contre le locataire pour des manquements au bail commis avant la vente. En l'espèce, le locataire qui ne payait pas son loyer depuis plusieurs années au précédent propriétaire, avait payé par contre eu la bonne idée de payer ses loyers au nouveau propriétaire dès la date d'acquisition ! La cour d'appel qui avait prononcé la résiliation du bail demandée par l'acquéreur a vu son arrêt cassé en vertu des articles 1743 et 1165 du Code civil. La seule parade, ainsi que le rappelle utilement la Cour de cassation, aurait été que le vendeur consente à l'acquéreur une cession de créance ou une subrogation expresse dans ses droits.
Les commentateurs de l'arrêt rappellent opportunément que l'on ne saurait trop conseiller aux parties d'envisager avec attention l'ensemble des conséquences de la vente sur la location en se préoccupant par exemple du sort du dépôt de garantie dont la restitution pèse en principe sur l'ancien propriétaire (Cass. 3ème Ch. civ., 18 janvier 1983) ou encore du cautionnement du paiement des loyers souscrit en faveur du bailleur initial, dont le bénéfice ne peut être étendu à l'acquéreur de l'immeuble sauf accord de la caution (Cass. Ch. com., 26 octobre 1999)...
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Le ministère du logement publie un programme national pour le droit au logement
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7/11/2002
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Probablement pour ne pas être en reste dans les effets d'annonce par rapport à Jean-Louis Borloo, ministre délégué à la Ville et à la Rénovation urbaine, les services du ministère du logement de Gilles de Robien publient ce jour un programme national de lutte contre l'exclusion axé sur le droit au logement et articulé autour de 9 objectifs "pour agir concrètement" :
- faciliter l'accès aux droits et à l'information pour chacun,
- prévenir les expulsions,
- reconnaître le parc privé comme un acteur à part entière du logement social,
- mieux appréhender les coûts spécifiques inhérents à la gestion d'un parc privé social afin d'en augmenter la capacité,
- développer les résidences sociales,
- aider les gens du voyage qui souhaitent se sédentariser,
- lutter contre l'habitat indigne - améliorer l'efficacité de la lutte contre le saturnisme,
- au plus près des besoins : conforter le travail des associations,
- renforcer le droit au logement...
Le détail de ce programme est consultable sur le site du minitère du logement.
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Campagne de sensibilisation aux élections des représentants HLM et SEM
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5/11/2002
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Les organismes et sociétés d'HLM, les SEM (sociétés d'économie mixte) et le gouvernement veulent encourager les 12 millions de locataires sociaux à voter aux élections des représentants des locataires, organisées du 15 novembre au 15 décembre prochains, et lancent à cet effet une campagne d'information à travers les magazines de télévision.
Ces élections visent à associer les habitants, par l'intermédiaire de leurs représentants, aux décisions prises au sein du conseil d'administration de chaque organisme. Ces représentants, qui siègent pour quatre ans, votent notamment le budget, déterminent les majorations de loyers et décident des opérations de construction ou de réhabilitation.
"Il est essentiel que ces élections mobilisent bailleurs et locataires", insistent les organismes HLM et SEM, qui adressent à tous leurs locataires un appel au vote.
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Politique du logement : le volet Borloo
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30/10/2002
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Cela devient une méthode : les annonces sont d'autant plus spectaculaires qu'elles sont sans budget ! Après Gilles de Robien qui, pour le ministère du logement le 18 octobre devant l'UNPI, faute de moyens a annoncé pas moins que l'extinction de la loi de 1948 - mais on ne touchera ni aux personnes âgées, ni aux locataires à faibles ressources et donc, qu'on se rassure, finalement à peu de monde... - c'était le tour de son rival Jean-Louis Borloo, ministre délégué à la Ville et à la Rénovation urbaine, de présenter ce mercredi en Conseil des ministres les grandes lignes de son projet de loi d'orientation et de programmation pour le logement.
Le projet de loi proprement dit doit être présenté au Conseil des ministres avant la fin décembre, pour discussion au Parlement à partir de février 2003, et doit répondre à une série d'objectifs impressionnants sur cinq ans : à cette échéance, pas moins de 200.000 réhabilitations lourdes et autant d'opérations de démolition-reconstruction devront avoir été menées. S'y ajoute la construction de 80.000 logements sociaux neufs. Le tout représente un investissement de 30 milliards d'euros sur cinq ans !
Vaste projet au retentissement médiatique assuré ! Le président de la République dans un commentaire voit même dans ce programme «massif» de reconstruction et de rénovation des logements un effort «indispensable pour supprimer les ghettos urbains» et «le corollaire de ce qu'a engagé le gouvernement pour rétablir la présence et l'autorité de l'Etat, et faire reculer la violence»...
Il prévoit une "approche globale" de la rénovation urbaine, l'installation d'un "guichet unique" de financeurs.
Le hic est qu'aucun crédit supplémentaire n'a été inscrit au budget en 2003 et que l'Etat ne participera à cet investissement pour les quatre autres années qu'à hauteur de 1 à 2 milliards d'euros sur cette durée, le reste devant être trouvé dans les crédits déjà consacrés au logement chaque année, et en particulier les crédits de l'ANAH, des HLM, et de la manne salvatrice du 1% logement !
Comme quoi, tout est souvent affaire de présentation...
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Permis de construire +0,4% et mises en chantier -0,7% au troisième trimestre
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29/10/2002
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Les permis de construire n'ont augmenté que de 0,4% sur un an, et les mises en chantier ont reculé de 0,7% selon les dernières statistiques publiées par le ministère de l'Equipement.
Les permis de construire de logements collectifs ont augmenté de 1,4% et dans les maisons individuelles, ils ont très légèrement diminué (-0,1%).
Au niveau des mises en chantier sur la même période, on observe une baisse dans l'individuel et une quasi stabilité dans le collectif.
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universimmo.com
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