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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Marché locatif privé : repli de la mobilité et de la vacance locative, stabilisation des loyers
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6/3/2012
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C'est ce qui ressort des résultats semestriels de l'observatoire des loyers CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), principal outil aujourd'hui de connaissance du marché locatif du parc privé (1), présentés le 6 mars.
La mobilité résidentielle (proportion de locataires changeant de logement dans l'année), après s'être redressée en 2010 et 2011 se replie début 2012 : le nombre de logements mis en location dans l'année a baissé de 5,1% par rapport à septembre 2010, et la mobilité s'établit à 26,1%, après être tombée au plus bas de la décennie en 2009 à 25,7% (près de 30% dans les meilleurs années). Cela représente 80.000 logements de moins qu'en 2010-2011. Autour d'1,5 millions de logements sont loués chaque année, dont 95% sont des relocations de logements déjà loués, et ce nombre avait diminué de 180.000 entre 2007 et 2009.
L'indice des loyers France entière, qui avait connu des sommets de hausse jusqu'à +6,5% en 2000 ou entre +4,5 et +5% de 2004 à 2006, ralentit à nouveau sa hausse : après avoir stagné en 2009, il avait pris +2,5% en 2010 et redescend à +1,6% en 2011 ; l'évolution est même négative début 2012, avec +0,1%. Nous sommes désormais nettement en dessous du taux de l'inflation (+2,3% sur un an en janvier), et encore plus de l'évolution moyenne du revenu disponible. La hausse moyenne des loyers semble aussi rester durablement en dessous de la moyenne des 10 dernières années (+3% par an).
Ces chiffres concernent les "loyers de marché", à savoir ceux des baux signés dans l'année : il s'agit des logements neufs, des logements anciens mis en location pour la première fois, ou des logements reloués après le départ d'un locataire. La comparaison du loyer du nouveau locataire par rapport à celui du locataire sortant donne évidemment des écarts supérieurs, mais ceux-ci ont continué à se modérer avec +1,9% en 2011 (contre encore +5,7% en 2010).
Les loyers des locataires en place, qui n'ont pas déménagé au cours de l'année, ne sont pas concernés par ces chiffres.
A noter que le retour au calme des loyers de marché est plus marqué début février pour les studios et 1 pièce (-1,5%) et les 2 pièces (-0,5%) que pour les 3 pièces (+0,9%), les 4 pièces (+1,7%) et les 5 pièces et plus (+3,8%) !
Depuis le début de l'année 2012, les loyers baissent de l'ordre de 5% en Basse Normandie, en Haute Normandie et dans le Limousin, et un peu moins rapidement en Aquitaine (-3%) ; ils baissent de 1 à 2% en Bourgogne, en Lorraine et en Poitou-Charentes ; ils restent à peu près à niveau (+/- 0,5 %) en Champagne-Ardenne, en Franche-Comté, dans le Languedoc-Roussillon, en Midi-Pyrénées, dans les Pays de la Loire, en Picardie et en Rhône-Alpes ; par contre ils progressent lentement (de l'ordre de 1%) en Alsace, en Auvergne, en Bretagne, dans le Centre, en Ile-de-France et en PACA, et un peu plus rapidement dans le Nord Pas de Calais (+2%).
A noter une poursuite de l'effort d'amélioration des logements qui bat un record : début 2012, 37,2% des logements font l'objet de travaux d'amélioration et gros entretien avant relocation. Cet effort influe de manière décisive sur l'augmentation du loyer entre deux occupants : la baisse de loyer s'accentue lorsque le bien est reloué sans travaux (-7,1%), et elle n'est que de 1,5% en cas de relocation avec juste des travaux courants ; elle est par contre de 9,1% en cas de relocation avec des travaux d'amélioration importants.
Enfin, si la dépression de la demande avait provoqué de 2009 à 2011 une augmentation de la durée de vacance entre deux locataires, celle-ci a diminué dans la période mi-2011-début 2012 ; elle avait augmenté globalement de 17,1% depuis 2008, ce qui représentait pour l'ensemble des relocations une vacance moyenne de 9 semaines (+1 semaine en 2011). Cette augmentation a été ramenée à 10,4%, probablement sous l'effet de l'effort d'amélioration et d'entretien relevé concomitamment. La vacance reste élevée en Bourgogne, en Franche Comté et dans le Limousin, et elle continue à progresser en Rhône-Alpes, et aussi en Lorraine, dans le Nord Pas de Calais, dans les Pays de la Loire et en PACA où elle était souvent plus faible qu'ailleurs...
Le loyer de marché s'établit à présent à 12,4 euros/m2, France entière : 16.5 pour les studios et 1 pièce, 12,7 pour les 2 pièces, 10,5 pour les 3 pièces, 9,5 pour les 4 pièces et 9,4 pour les 5 pièces et plus. Cependant, derrière un loyer moyen de 12.4 euros/m2, les disparités de loyer sont fortes entre les types de logements bien sûr : mais aussi selon la localisation des biens loués (entre des espaces plus ou moins convoités, entre des villes au potentiel de développement différent …), l'équipement des immeubles (ascenseur, parking, …), la qualité et le confort des logements, leur état d'entretien. Aussi n'est-il pas étonnant de constater que France entière, la dispersion des loyers de marché se fait dans une fourchette large allant de 1 à près de 15 : entre un minimum à 3.5 euros/m2 et un maximum à 54.0 euros/m2.
Plus précisément, 50% des locations sont réalisées à un loyer inférieur à 9.8 euros/m2, 30,2% à un loyer inférieur à 8 euros/m2 et 41.2% à un loyer inférieur à 9 euros. Alors que 5% des locations sont réalisées à un loyer supérieur à 25 euros/m2.
Le mouvement de baisse observé depuis début 2009 dans de nombreuses villes a repris : les loyers ont augmenté dans 54% des villes (contre 65,5% en 2010), dont 52% des villes de plus de 60.000 habitants.
Les hausses les plus notables début 2012, parmi les villes de plus de 60.000 habitants, concernent notamment Niort (+9%), Versailles (+6,6%), Brest (+6,2%), Troyes (+5,2%).
Parmi les principales baisses, on relève Rouen (-4,5%), La Rochelle (-4,2%), Rennes (-3,9%), Amiens, Limoges et Nancy (-3,7%), Saint Nazaire, Cannes et Caen (-3%), Le Havre et Toulouse (-2,7%). A Paris, les loyers ont aussi baissé, de 0,6%.
A noter que dans sa précipitation à tirer la couverture à lui, le désormais ministre du logement, Benoist Apparu, dans un communiqué de presse diffusé 1 heure après la présentation des résultats de CLAMEUR, a confondu l'évolution des loyers de marché (nouvelles locations ou relocations) avec celle des loyers des locataires en place : selon lui, "la modération observée depuis 2007 résulte en particulier de l'indexation des loyers en cours de bail sur l'inflation décidée par le gouvernement"... Par ailleurs, pour le ministre l'existence de réalités régionales très contrastées est "bien le signe que nos politiques doivent tenir compte de la diversité des territoires : à la pénurie dans certaines régions répond la vacance dans d'autres. C'est cette diversité qui justifie le recentrage des aides à la construction sur les zones tendues, et des aides à la rénovation dans les zones détendues, que le gouvernement conduit depuis plusieurs années". Et de conclure bizarrement que "c'est cette diversité qui fait de l'encadrement administré des loyers une réponse, d'ailleurs inefficace, à une partie seulement des enjeux du marché locatif". Est-ce une façon de répondre à la suggestion du candidat Nicolas Sarkozy, d'étudier la possibilité dans les zones tendues de s'inspirer de l'encadrement à l'allemande ?
1) L'observatoire CLAMEUR rassemble des références de location du marché privé fournies par des réseaux et organisations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens (UNIS et SNPI, mais pas la FNAIM), une organisation de propriétaires (l'UNPI ou Union nationale de la propriété immobilière), des grands groupes d'administration de biens (Foncia, Urbania, Gérer, Nexity, Tagerim, Square Habitat, etc.) des sites d'annonces (Se Loger), des propriétaires institutionnels (ICF, SNI, etc.), avec le concours de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), la fédération des PACT et l'APAGL (gestionnaire de la "GRL"), et sous la direction scientifique du professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre
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Dans une Lettre ouverte, la Fédération des PACT interpelle les candidats aux élections présidentielles et législatives de 2012
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6/3/2012
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Au moment où la crise du logement s'intensifie, et à la veille d'échéances électorales décisives pour les cinq ans à venir, la Fédération des PACT, forte de l'expérience accumulée sur l'ensemble du territoire par les 145 associations locales et organismes sans but lucratif qui la constituent, a jugé indispensable d'interpeller les candidats sur les quatre engagements majeurs que lui "paraissent appeler tant la situation actuelle, que les perspectives d'avenir" :
"1- Conduire une démarche de « Révision générale de la politique nationale du logement» visant à reformuler ses objectifs, à refonder sa gouvernance et à redimensionner ses moyens.
"2- Promouvoir une politique ambitieuse de développement du parc privé à fonction sociale.
"3- Assurer les conditions d'une réponse cohérente et crédible aux besoins d'accueil des plus démunis dans le dispositif d'hébergement ou dans le logement d'insertion.
"4- Clarifier et conforter la relation de la puissance publique avec le monde associatif de l'insertion par le logement. Promouvoir les activités de ces associations. Consolider le secteur tiers du logement social."
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L'union des HLM réfute 10 idées reçues sur les logements sociaux
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5/3/2012
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L'Union sociale pour l'habitat (USH - ex Union des HLM) a publié une brochure destinée a réfuter "10 idées reçues sur les HLM" qui logent un peu plus de 10 millions de personnes en France.
Pour contrer l'idée que HLM rime avec mauvaise qualité, l'USH met en avant que 81% des locataires se déclarent satisfaits de leur logement, et que seuls 5% des 4,1 millions des habitations souffrent d'une situation dégradée.
Parmi les autres "idées reçues", celle que les HLM sont des grands ensembles : l'USH souligne que 72% des logements sont dans des petits immeubles même si un million de logements se situent dans des quartiers "sensibles".
Par ailleurs, bien que considérés souvent comme des "passoires thermiques", les HLM ont une consommation d'énergie inférieure de 30% à l'ensemble des logements.
Alors que les pouvoirs publics voudraient réserver les HLM aux plus démunis, l'USH défend l'objectif d'une "mixité sociale" même si celle-ci,"sous la pression des mutations économiques et sociales, est menacée, voire disparaît dans certaines zones".
Au reproche répété formulé par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière - fédération de Chambres départementales de propriétaires privés, en général bailleurs) et les milieux politiques de droite, selon lequel les HLM abriteraient un grand nombre de "riches", l'USH rappelle que 4% seulement des ménages en HLM sont susceptibles de payer un supplément de loyer de solidarité (SLS), car dépassant les plafonds de ressources, et 0,3% des ménages devront quitter le parc HLM en 2014 en raison de revenus trop élevés. Par contre un tiers des ménages du parc HLM vivent sous le seuil de pauvreté...
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Immobilier neuf : la chute annoncée se concrétise
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28/2/2012
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Chute des ventes et recul des mises en chantier : il n'y a que le gouvernement pour voir du "dynamisme" dans le secteur de la construction ! En 2011, le nombre de ventes des promoteurs s'élève globalement à 103.300 selon les chiffres officiels du ministère de l'écologie, dont dépend la construction et le logement, soit déjà 10,5% de moins qu'en 2010, alors que 2011 n'a pas été une trop mauvaise année. Le chiffre des seuls appartements en immeubles collectifs est de 93.300. La forte baisse des avantages accordés au dispositif d'investissement locatif Scellier en 2012 ont incité les investisseurs à profiter du dispositif encore en vigueur en 2011...
Les mises en vente encouragées par la reprise de 2010-2011 ont été en progression de 7,2% (118.400 logements) ce qui a fait grimper à fin 2011 l'encours de logements neufs proposés à la vente à 69.700 unités, soit 17,4% de plus qu'à fin 2010. Du coup, en un an, le délai moyen d'écoulement passe de 6 à 7 mois pour les logements collectifs et de 8 mois et demi à 9 mois et demi pour les logements individuels.
Les prix ont continué à grimper : au quatrième trimestre 2011, le prix moyen au mètre carré des logements en immeubles collectifs était supérieur de 2,8% à ce qu'il était au quatrième trimestre 2010. Dans l'individuel, le prix moyen du lot s'est accru de 2,2%.
La baisse des ventes sur l'ensemble de l'année 2011 s'explique selon la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers) par l'effet conjugué :
- de la frilosité des investisseurs, sous l'effet de la baisse de la réduction d'impôt du dispositif Scellier ramenée de 25% à 22% en 2011 et de la modification du régime de taxation des plus-values immobilières hors résidences principales ; ainsi les ventes à investisseurs ont baissé de 16% par rapport à 2010 ;
- de la faiblesse de l'accession à la propriété dans le neuf (-2% par rapport à 2010) ; la demande des acquéreurs classiques et notamment des primo-accédants reste modeste, en dépit de la mise en place du "PTZ+" ;
- de la hausse des taux d'intérêt et des taux de crédit qui remontent graduellement depuis le début de l'année 2011, à laquelle s'est ajouté en fin d'année le durcissement des conditions d'octroi de crédit par les banques.
Les mises en chantier globales, intégrant le logement social et les maisons individuelles, chutent lourdement en janvier avec 29.659 unités ; le chiffre sur les 12 derniers mois se maintient autour de 380.000 logements mais devrait fortement diminuer en 2012 et 2013, selon Michel Mouillart qui table sur 345.000 à 350.000 unités, le plus bas niveau depuis 2004, à l'exception de la catastrophique année 2009 (299.913), conséquence de la crise des "subprime" américains. Rappelons que l'objectif reste 500.000 pour résorber la pénurie de logements...
Le nombre de permis de construire continue de progresser à 466.197 sur 12 mois, soit 15% de plus que la période correspondante un an plus tôt, mais surtout dans la conjoncture actuelle, il y a loin du permis obtenu à la mise en chantier effective : celle-ci n'intervient que lorsqu'une proportion notable des logements projetés a été vendue sur plans.
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L'immobilier progresse légèrement dans le baromètre des réclamations
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27/2/2012
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Le secrétaire d'Etat à la consommation, Frédéric Lefèbvre, a dévoilé le Baromètre des Réclamations 2011. Le secteur de l'immobilier et du logement arrive en 7ème position, totalisant 4,8% des plaintes en 2011 (4,7% en 2010). Sont notamment épinglées les relations commerciales parfois peu transparentes entre les diagnostiqueurs et les agents immobiliers dans le cadre des transactions immobilières.
Les enquêteurs ont contrôlé 559 entreprises dont 337 n'étaient pas en conformité avec la réglementation. Les contrôles ont donné lieu à 35 rappels de réglementation, 24 d'injonctions administratives et 9 procès verbaux.
Les principales infractions portent sur le manque d'affichage ou d'information sur les prix, la tromperie en matière tarifaire, l'absence de certification de compétence professionnelle, et le non respect des dispositions et modalités d'information sur l'indépendance du diagnostiqueur.
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La CNIL s'intéresse aux fichiers des bailleurs et administrateurs de biens
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27/2/2012
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La CNIL a effectué en 2010 et 2011 de nombreux contrôles dans le secteur de l'immobilier afin de vérifier la correcte application de la loi "informatique et libertés", qui protège en principe les locataires en leur garantissant qu'aucune donnée excessive n'est collectée sur eux et en limitant la diffusion des informations les concernant. Cette protection est jugée d'autant plus nécessaire que l'insuffisance de l'offre de logements par rapport à la demande crée chez les bailleurs ou leurs mandataires une tentation de "sur-sélectivité", conduisant à recueillir et gérer des informations relatives à la vie privée ou à caractère discriminatoire.
La CNIL a effectué plus d'une quarantaine de contrôles auprès d'agences immobilières, de sociétés de services immobiliers, d'offices publics de l'habitat et d'un CROUS. Ils ont révélé que plusieurs agences immobilières exigeaient des candidats à la location qu'ils fournissent certaines pièces préalablement à la conclusion d'un bail alors que la loi exclut expressément ces pièces du dossier locatif ou qu'elles sont totalement inutiles pour le bailleur : numéro de sécurité sociale (la collecte de ce numéro est interdite en dehors de la sphère sociale), attestation de bonne tenue de compte bancaire, chèques de réservation, jugement de divorce, extrait du casier judiciaire ou du dossier médical, informations relatives au compagnon d'un candidat célibataire si ce compagnon n'est pas lui-même candidat, coordonnées de l'ancien bailleur, emprunts bancaires contractés, raisons ayant conduit au déménagement du candidat locataire, relevés bancaires, ou encore copie de la carte grise du véhicule du candidat...
Neuf mises en demeure ont été délivrées à l'encontre d'agences immobilières ou de sociétés spécialisées dans la gestion locative qui collectaient des informations excessives ou illégales. Elles leur enjoignent d'effacer ou de supprimer les données indument recueillies et de cesser à l'avenir la collecte de telles données. Tous se sont mis en conformité dans le délai imparti.
Par ailleurs, il est apparu que certaines agences ou bailleurs renseignaient une zone de commentaires libres sur les candidats à la location ou les locataires déjà en place. Des commentaires jugés excessifs voire insultants ont été relevés à plusieurs reprises.
Des agences appartenant à un grand groupe spécialisé dans les services immobiliers recensaient les biens disponibles sur le marché et enregistraient dans leurs fichiers des commentaires excessifs sur les personnes détenant ou recherchant un bien immobilier tels que "gros con", "cas social", "enquête du SRPJ en cours, problèmes d'alcool et expulsion d'un logement", "son mari est décédé, son enfant un mois plus tard… encore un peu sous le choc" ou "il sentait l'alcool lors de la visite". "De tels commentaires étaient bien sûr de nature à restreindre l'accès au logement des personnes auxquels ils se rapportaient", note malicieusement la CNIL...
En octobre 2011, la CNIL a prononcé une sanction publique à l'encontre de ce groupe. Celle-ci fait actuellement l'objet d'un recours devant le Conseil d'Etat, le nom du groupe immobilier ne peut être communiqué.
Certaines agences conservaient les données relatives aux candidats non retenus ou aux locataires ayant quitté le logement sans limitation de durée. Huit d'entre elles ont été mis en demeure de mettre en place une politique de conservation des données et se sont ensuite conformés à loi.
Enfin, ces contrôles ont démontré que l'information que ces organismes délivraient aux locataires ou aux candidats à la location était insuffisante. Dans bon nombre de cas, les locataires n'étaient pas informés de la finalité du traitement, ni des droits dont ils disposent tels que le droit de s'opposer à la collecte de leurs données ou de les faire rectifier.
Sept organismes ont été mis en demeure de procéder à une information complète des candidats à un logement et se sont conformés à la loi sur ce point.
Par contre, les contrôles des organismes HLM ont donné des résultats plus rassurants : ils avaient notamment pour but de vérifier que ces organismes ne mettaient pas en œuvre une politique de discrimination au logement et qu'ils ne répartissaient pas les logements en fonction des origines des locataires. Aucun manquement de cette nature n'a été constaté.
En revanche, les vérifications menées auprès de plusieurs offices publics d'HLM, à la suite de plaintes, ont permis de constater que plusieurs d'entre eux échangeaient des informations relatives aux locataires avec les services de police municipale ou de la police nationale. Il est notamment apparu qu'un office public avait été destinataire d'informations concernant un locataire contenues dans un fichier de la police nationale (fichier STIC). Ces informations avaient ensuite été utilisées par l'office pour demander en justice la résiliation du bail. La formation contentieuse de la Commission a prononcé une sanction non publique à l'encontre de l'office concerné.
La CNIL a également épinglé publiquement l'office HLM Paris Habitat pour atteinte à la vie privée de ses locataires. Elle avait en effet reçu des plaintes d'associations de locataires s'étonnant de l'accès, par certains gardiens de l'OPH à des données relatives à leur vie privée comme le compte locatif de tous les locataires de l'OPH, y compris ceux qui ne logeaient pas dans l'immeuble dont ils avaient la charge. Or, seules les personnes travaillant au sein du service chargé de la gestion locative peuvent avoir accès à ces informations personnelles. Ce contrôle a également mis en lumière la collecte de données subjectives ou la collecte de données d'infractions ("alcoolique", "violence conjugale", "ancien SDF addiction boisson", "n'est pas de nationalité française" ou encore "personne très difficile à vivre de tempérament agressif et violent très procédurier") voire relative à leur santé ("séropositif", "cancer", "personne cardiaque", "sous chimiothérapie", "alzeimer aveugle", "maladie de parkinson", "dépression hôpital psychiatrique", ou "fils cancer Mme malade des poumons", etc.).
C'est la première fois que la CNIL décide de rendre publique une mise en demeure, en raison de l'importance des manquements constatés, du statut de l'office HLM contrôlé et du nombre de locataires concernés. Elle souhaite informer l'ensemble des locataires des droits dont ils disposent et de rappeler aux offices HLM leurs obligations concernant le respect de la vie privée des personnes dont ils assurent l'hébergement. La direction de l'office s'est immédiatement engagée à remédier à cette anomalie...
Enfin, depuis 2003, la CNIL a été saisie à plusieurs reprises de demandes d'autorisation pour la mise en place, à l'échelle nationale, de fichiers destinés à recenser les impayés locatifs. Cette "liste noire", gérée par un organisme privé, serait ensuite accessible à tout propriétaire afin de vérifier le "passé locatif" d'un candidat à une location. En 2007, la CNIL, a refusé la mise en place de ce fichier dans la mesure où ce type de traitement n'était ni pertinent, ni conforme à la loi. En effet, un tel fichier ferait obstacle au relogement d'un locataire ayant dû faire face à des impayés par le passé. Il aboutirait à la stigmatisation générale des "mauvais payeurs", inscrits dans ce fichier sans distinction des motifs d'impayés. Par conséquent, un tel fichier aurait été contraire à la loi du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement et à l'article L300-1 du Code de la construction et de l'habitation.
Les contrôles effectués au cours des 2010 et 2011 ont permis de confirmer qu'aucun fichier de ce type n'était mis en œuvre.
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politique du logement : Nexity juge les propositions du gouvernement très insuffisantes
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24/2/2012
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Le PDG du groupe de promotion et de services à l'immobilier Nexity, Alain Dinin, présentait le 22 février les résultats de son groupe qui a réalisé 2,6 milliards d'euros de chiffre d'affaires en 2011, qu'il a qualifiée de "très belle année" Mais il a aussi saisi l'occasion de présenter à nouveau plusieurs propositions pour résoudre la crise du logement actuelle en substituant l'objectif d'une "France de bien-logés" à celui d'une"France de propriétaires"...
"Nous manquons de près d'un million de logements et nous mettrons en chantier moins de 330.000 logements en 2013, point bas des 20 dernières années", estime Alain Dinin, ajoutant que "cet état de fait amplifiera la crise du logement et pèsera par effet de dominos sur les prix de l'ancien".
Dès lors, il juge une fois de plus les dernières mesures annoncées par Nicolas Sarkozy - mise en vente du foncier public et augmentation des normes de constructibilité - largement insuffisantes, et à impact trop tardif.
D'autres éléments de ce qui reste de la politique du logement sont selon lui inadaptés, tel le prêt à taux zéro (le "PTZ+") : "il faut arrêter de distribuer ces prêts subventionnés aux classes moyennes", insiste-t-il. Il propose à la place de créer un "Prêt d'Apport Logement à 0%", davantage calibré selon les régions et dont le montant varierait en fonction des revenus.
Concernant l'investissement locatif des particuliers, il propose de mobiliser l'épargne en faveur d'une offre locative sociale et intermédiaire.
Pour les investisseurs institutionnels, qui ont quitté le secteur du résidentiel, Alain Dinin propose de leur faire réaliser 50.000 logements par an en leur garantissant un taux de rendement de 4 à 4,5% malgré des loyers modérés, la différence étant assurée par l'Etat. Le patron de Nexity a évalué le coût annuel d'un tel dispositif à seulement 300 M€ par an à comparer à une enveloppe d'environ 1 milliard pour le Scellier de 2009 à 2010...
Il suggère aussi d'améliorer le dispositif fiscal de location meublée non professionnelle (LMNP) afin de trouver des investisseurs pour construire des résidences étudiantes et des résidences pour personnes âgées puisque ces catégories n'achètent pas.
Enfin concernant le nerf de la guerre, le foncier, Alain Dinin propose de créer un "choc foncier" pour libérer des terrains à "prix maîtrisés", notamment en inversant la logique d'imposition des plus-values sur les terrains à bâtir (en augmentant plutôt qu'en réduisant l'imposition avec la durée de détention) et en incitant à la mise en production de terrains constructibles déjà inscrits dans le PLU. "En Ile-de-France les ZAC (Zones d'aménagement concerté) représentent 115.000 logements potentiels or 19.000 seulement vont être mis en production en 2012" fait-il remarquer. Pour les terrains d'État, Alain Dinin a même proposé de plafonner les prix de vente et les loyers et de réduire la marge des promoteurs à un maximum de 8% (celle de Nexity a atteint 10% en 2011 dans l'immobilier résidentiel).
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Un marché immobilier en hibernation...
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23/2/2012
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L'été 2011 aura bien parqué le début d'un retournement brutal de l'immobilier, même en Ile-de-France et malgré une certaine résistance de Paris. Les chiffres officiels de l'INSEE-Notaires des ventes signées au quatrième trimestre 2011 (ventes conclues à partir de la fin du printemps), en apportent la preuve : au cours de cette période, les prix des logements anciens ont été quasiment stables selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS) : +0,1% (+0,4 % pour les appartements et - 0,1 % pour les maisons). Cela ramène la hausse sur un an à +4,3% (+6,7 % pour les prix des appartements et +2,6% pour ceux des maisons).
En Ile-de-France, les prix des logements anciens ont cru un peu plus : de 0,4%. Cette hausse concerne tant les prix des appartements (+0,3%) que ceux des maisons (0,7%). Sur un an, les prix franciliens ont progressé très nettement (+9%). La hausse est plus marquée pour les appartements (+10,6%) que pour les maisons (+5,7%). En particulier, la hausse atteint 14,7% pour les appartements parisiens.
En revanche, en province, les prix ont diminué de 0,1% (en fait +0,4% pour les appartements et -0,3% pour les maisons). Sur un an, les prix des logements anciens en province sont en hausse de 2,3% (+3,0% pour les appartements et +2,0% pour les maisons).
Le volume annuel de transactions, estimé à 828.000 sur les douze mois d'octobre 2010 à septembre 2011, est revenu à son niveau de mi-2007. Le 4ème trimestre 2011 semble par contre marqué par une baisse sensible du
nombre de ventes. En Ile-de-France, seule pour le moment à fournir des informations récentes, le volume de ventes tous logements confondus a reculé de 22% par rapport à la même période en 2010. Le mouvement de repli affecte tous les secteurs géographiques et tous les types d'habitat. L'ensemble des départements affichent dans l'ancien des baisses qui varient entre 14% et 23%, malgré un afflux atypique de ventes à la fin 2010 avec de nombreux achats d'anticipation pour bénéficier de mesures arrivant à leur terme ou modifiées à la fin 2010.
Les perspectives pour 2012 ne sont pas favorables. Même en Ile-de-France, les notaires anticipent une baisse des prix comprise entre 5 et 10% selon les différents secteurs, ce scénario ne retenant pas l'hypothèse d'un nouveau rebond de la crise financière. Et ce malgré le mini-"rush" qui a prévalu dans les offices notariaux en janvier pour profiter de l'ancien mode d'imposition des plus-values ou du PTZ+ dans l'ancien.
Avec un mètre carré parisien à 8.390 euros en moyenne au quatrième trimestre et sept arrondissements au-dessus du seuil des 10.000 euros/m², on reste certes à des niveaux record. Mais sur les trois derniers mois de l'année, la progression des prix dans la capitale n'a été que de 0,2%. Et dans neuf arrondissements, on a constaté des baisses.
Selon le courtier en agences immobilières MeilleursAgents.com, les prix ont commencé à baisser à Paris dès juillet 2011. "Sur les six premiers mois de 2011, ils avaient progressé de 8%, au second semestre ils ont reculé de 3% ", indique Sébastien de Lafond, son président. Toujours selon lui, en janvier sur Paris, les prix ont continué à reculer de 0,7% et pourraient baisser de 5% sur l'année dans la capitale et de 15% à 20% sur certaines zones tendues dans le reste de la France. Un signe qui ne trompe pas : les délais de vente (50 jours à Paris et 80 en province) ont doublé depuis un an... Les professionnels des réseaux tels que Century 21 ou de fédérations comme la FNAIM n'excluent pas non plus une baisse des transactions de 10 à 15% sur l'année.
Frein important : les conditions d'octroi des crédits immobiliers qui se sont nettement durcies en 2011 : les prêts à 110% du montant du bien, qui finançaient aussi les frais de notaires ont disparu, sauf pour des clients exceptionnels. Les banques sont revenues à des conditions normales, prêtant le strict nécessaire. Beaucoup ne font plus de prêts de trente ans.
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Crise du logement : les propositions de Martin Hirsch
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23/2/2012
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Alors que la Fondation Abbé Pierre a rendu son rapport annuel, Martin Hirsch, ex président d'Emmaüs France, ancien Haut-commissaire aux solidarités actives contre la pauvreté, au sein du gouvernement Fillon, et actuellement président de l'Agence du Service Civique, propose son analyse de "la lancinante problématique du logement qui illustre de manière spectaculaire des décennies d'échec d'une politique publique". "Tout se passe comme si personne n'avait anticipé les évolutions démographiques, pourtant plus prévisible qu'un tsunami ou une tempête ! La France est passé de 50 à 62 millions d'habitants et la construction n'a pas suivi", explique-t-il de manière difficilement contestable...
Aux côtés de la Fondation Abbé Pierre, il a pu plus qu'un autre observer les racines du mal. "Dans les années 60, on lance les villes nouvelles pour loger 1 million de personnes et Giscard les freine dans les années 70, en réduisant l'ambition de moitié, sous la pression des élus de ces territoires craignant d'être débordés par la gauche. Dans les années 80, la décentralisation ralentit la construction : pour de nombreux maires, mieux vaut satisfaire ceux qui habitent déjà dans leur commune que de prendre des terrains pour loger de nouveaux habitants, de surcroît ceux qui sont pauvres ! Et souvent, on sature le foncier par du pavillonnaire au détriment de l'habitat collectif à taille humaine."
Dans le même temps, les aides à la pierre ont été en grande partie substituées par des aides personnelles, avec un effet inflationniste sur les loyers. Le propriétaire intègre l'aide au logement dans le montant du loyer qu'il va demander. "Depuis, on court derrière avec quelques millions de logement en retard, nécessaires pour tenir compte de l'augmentation de la population, de son vieillissement, et des nouvelles configurations familiales"...
Et de constater qu'alors que la crise du logement atteint d'abord les plus modestes, "il faut attendre que les catégories plus aisées (les décideurs) constatent les difficultés de leurs propres enfants pour qu'ils percutent sur la réalité du problème"...
La solution est bien entendu de construire davantage, dans les zones tendues et à des prix abordables pour les ménages modestes. Mais pour construire plus et plus vite, il ne faut pas seulement davantage d'argent, mais aussi des procédures plus contraignantes : "il ne faut pas esquiver cette question : faut-il que l'État reprenne la main dans certaines zones (comme il l'avait fait pour les villes nouvelles) pour lancer des opérations d'ampleur ? Ne faut-il pas relancer quelques opérations d'intérêt national en matière de logement ?" demande-t-il.
Et en tout état de cause, même si on accélère, construire prend du temps. Et tant qu'il y a un déséquilibre entre l'offre et la demande, les prix des loyers resteront élevés, si seul le marché les régule. D'où la question de l'encadrement des loyers pour les dix ans qui viennent, qui ne doit pas être taboue.
Il existe cependant une une alternative : une assurance obligatoire couvrant les impayés de loyers, payés par tous les propriétaires et ne jouant que lorsqu'ils se sont tenus à des loyers plus modérés. Le principe serait simple : si on reste dans le marché libre, on paye l'assurance mais sans bénéficier de sa couverture ! Et une partie du produit de cette assurance pourrait être utilisée pour financer la résorption de l'habitat indigne.
Enfin, concernant les aides au logement, Martin Hirsch préconise de changer leur mode de calcul pour éviter qu'elles baissent en fonction des revenus obtenus deux ans auparavant. "Aujourd'hui, un chômeur qui travaillait en 2010, qui perd son emploi début 2011 et qui en reprend un aujourd'hui voit ses aides coupées ! Qui va enfin s'occuper de ce problème, qui annule une partie des effets du RSA" demande-t-il...
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Urbania-Adyal et Citya Immobilier annoncent un rapprochement industriel et stratégique
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22/2/2012
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Deux des principaux groupes d'administration de biens (gestion immobilière et syndics de copropriété) Urbania-Adyal et Citya Immobilier, ont annoncé le 22 février avoir conclu un "partenariat industriel et stratégique majeur pour élever la qualité de service client". Est-ce le prélude à une fusion ? Nicolas Jacquet, président exécutif d'Urbania-Adyal et Philippe Briand, fondateur et président de Citya Immobilier s'en défendent et parlent d' "accord de coopération inédit", laissant à chacune des structures son identité et l'autonomie de son actionnariat.
Dans la pratique, ce partenariat doit permettre le développement d'outils informatiques et de systèmes d'information communs "afin d'offrir les prestations les plus modernes et les plus qualitatives aux clients", le partage des "normes métiers", des actions de formation et de qualité de services, le développement des outils de service au client, ainsi que la valorisation de la médiation au sein des deux entreprises. Urbania a déjà fait un pas important dans ce domaine en mettant en place un médiateur indépendant pour le traitement des litiges à la clientèle, une première dans ces métiers...
Au delà, il s'agit de rechercher un effet de "masse critique" face à des mastodontes comme Foncia et le groupe Nexity ; Citya n'était que n° 5 ou 6 des groupes d'Administration de biens, après Sergic et Procivis (Immo de France) avec une implantation encore trop régionale (le "Grand Ouest"), et Urbania, en reconstruction après son sauvetage en 2010-2011, n'était pas sûr de conserver sa 3ème place. Ensemble, les deux sociétés pèsent environ 600.000 lots de copropriétés en syndic et 120.000 en gérance, mieux répartis dans toute la France.
Parmi les bénéfices attendus, la possibilité "au cas par cas, d'étudier les modalités d'élaboration d'offres communes destinées aux grands clients résidentiels" et des "coopérations en matière d'assurances, de prestations techniques, et de transactions. Il est également précisé que l'accord "n'exclut pas de réfléchir à des réajustements de périmètres dans l'administration de biens résidentiels", et qu'une réflexion sera aussi engagée sur l'opportunité de privilégier le traitement de la clientèle entreprise par Adyal, leader français pour les métiers de l'administration de biens tertiaire, domaine justement où Citya a moins de potentiel et de légitimité.
Si les deux groupes conservent leur autonomie juridique, il est annoncé la création d'une structure associative commune, appelée "Odyssée", gérée à parité, "afin de travailler, dans les mois à venir à la, déclinaison opérationnelle de ces orientations.
"Le temps des opérations de croissance externe sans vision et sans limite est révolu", indiquent les deux signataires de l'accord. Place aux "coopérations stratégiques" pour "élever la qualité de service aux clients", et au souci de "donner aux équipes locales les moyens de rendre le plus efficacement possible et au meilleur coût un service irréprochable".
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universimmo.com
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