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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un décret sur les impayés des factures d'électricité paraît au JO
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16/8/2005
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Un décret sur la procédure applicable en cas d'impayés des factures d'électricité a été publié le 11 août (1) : lorsqu'un consommateur est en situation d'impayé, son fournisseur d'électricité doit dorénavant l'informer qu'à défaut de règlement dans un délai de quinze jours sa fourniture d'électricité pourra être réduite, et qu’il a la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement (FSL) ; il devra également lui indiquer que, sauf opposition de sa part, il informera de sa situation d'impayé le président du conseil général et le maire de la commune de son lieu de résidence.
Le consommateur bénéficiera d'un délai, qui ne peut être inférieur à huit jours, pour exprimer son opposition à cette transmission d'informations, poursuit le décret.
Le client bénéficie du maintien d'une puissance réduite pendant une période de quinze jours, afin de permettre le dépôt d'un dossier auprès du FSL. En cas de dépôt d'un dossier, le fonds en informe le fournisseur, précise le décret.
Lorsqu'une aide a été attribuée par le fonds de solidarité pour le logement pour couvrir une partie de la dette, le fournisseur propose au consommateur des modalités pour le règlement du solde de la dette...
(1) lire le texte du décret
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La gérante d'une agence immobilière condamnée à huit mois de prison avec sursis pour discrimination
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4/8/2005
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Alors que la Cour de cassation vient de rejeter (1) les pourvois formés par un propriétaire et un agent immobilier qu’il avait mandaté pour louer un logement, à l’encontre d’un arrêt rendu par la cour d’appel de Toulouse (2) les ayant déclarés coupables du délit de discrimination dans l’offre ou la fourniture d’un bien ou d’un service, la gérante d'une autre agence immobilière toulousaine a été condamnée mercredi 3 août à huit mois de prison avec sursis pour ne pas avoir soumis des offres de logement pendant des années à des candidats étrangers ou d'origine étrangère.
Selon l'association SOS Racisme qui s'était portée partie civile, citée par l'AFP, cette condamnation marque "une prise de conscience des tribunaux vis-à-vis de la gravité" du phénomène de discrimination. "C'est une peine relativement élevée face à la banalisation de la discrimination", s'est félicité Samuel Thomas, vice-président de l'organisation antiraciste, partie civile, qui se voit allouer 10.000 euros de dommages et intérêts. Le tribunal correctionnel de Toulouse a également ordonné la publication du jugement dans quatre journaux, dont un spécialisé dans l'immobilier.
SOS Racisme avait déposé plainte, en mai 2003, contre l'agence Sud-Location, après le témoignage d'une ancienne salariée qui dénonçait des pratiques discriminatoires à l'encontre de certaines populations, principalement maghrébines et d'Afrique noire.
Toujours selon l'AFP, durant l'enquête, la gérante de l'agence Sud-Location, Réjane Massarès, avait fourni une liste de 250 propriétaires qui auraient demandé l'utilisation de la mention P.E. pour "pas d'étranger", qu'elle leur proposait. Lors du procès, elle aurait reconnu avoir eu "l'idée de ce fonctionnement", mais elle avait affirmé avoir ainsi "rendu service" à des clients étrangers qui lui demandaient eux-mêmes de "faire le tri" dès le départ, pour ne pas se rendre à des visites de logements vouées à l'échec et perdre du temps...
"Ce qui est glaçant, c'est la bonne conscience de Mme Massarès, (...) on passe du racisme honteux à un racisme assumé, public, sans mauvaise conscience", avait déclaré à l'audience le procureur Yves Delpérié, rappelant que "le racisme n'est pas une opinion, c'est un délit".
Cette nouvelle affaire - c'est la 3ème à Toulouse - montre que les peines commencent à devenir significatives. Renforcée par ce jugement, l'association entend selon l'AFP poursuivre son combat sur cette affaire, et remonter aux 250 propriétaires qui ont demandé à voir leur offre de location marquée "P.E." Lors du procès, le troisième de ce type à Toulouse, SOS Racisme avait stigmatisé l'attitude du commissaire de police qui, lors de l'enquête, avait refusé pour manque de temps d'enquêter sur les 250 propriétaires.
Rappelons que les personnes s’estimant victimes de discrimination peuvent désormais saisir la Haute autorité pour la lutte contre les discriminations qui, sans empiéter sur les pouvoirs de la justice, peut les aider à constituer leur dossier, grâce à un pouvoir d’investigation important permettant notamment de demander des explications, d’auditionner des personnes, de consulter des documents ou même dans certains cas de procéder à des vérifications sur place. Elle peut également organiser une médiation et obliger la partie incriminée à s’y soumettre, sous peine de publication de ses recommandations (3).
(1) Cass., Ch. crim., 07 juin 2005, n° 04-87073
(2) CA Toulouse 5 octobre 2004, 3ème Ch. n° 03/00593
(3) Loi n°2004-1486 du 30 décembre 2004 et décret n°2005-215 du 4 mars 2005
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Foncia ou l'enfer pavé de bonnes intentions...
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29/7/2005
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Quoi de commun entre Foncia, groupe spécialisé dans la gestion de copropriétés et de biens locatifs privés - du secteur libre et plutôt vers le haut de gamme que le logement social -, et la Fédération Humanisme et habitat, mouvement fondé il y a 20 ans par le Père Bernard Devert, homme d'église et promoteur immobilier surnommé "le prêtre bâtisseur", et militant pour l'insertion sociale par le logement ? A prori pas grand chose, sauf que le premier, fort de sa position dominante dans l'administration de biens et dans un esprit d' "entreprise citoyenne" a conclu un partenariat avec le second pour la construction de "Logis du Coeur", maisons-relais à réaliser partout en France sur le mode "pension de famille" pour les personnes en voie de réinsertion.
Foncia a prévu de contribuer à ce projet de deux façons : par une contribution directe de l'entreprise, mais aussi en mobilisant ses quelques 700.000 clients propriétaires et copropriétaires pour un don volontaire estimé comme symbolique de 1 euro par trimestre, collecté via les appels de charges ou prélevé sur les loyers encaissés...
Cette initiative, spectaculaire et aux objectifs irréprochables, a pourtant soulevé un tollé chez ces derniers et les associations de consommateurs, qui ont même été jusqu'à saisir la Direction générale de la concurrence, consommation et répression des fraudes (DGCCRF) ! La raison : Foncia a commis la maladresse de proposer ce prélèvement d'office, sauf refus du propriétaire ou copropriétaire à manifester par courrier !
S'avisant des effets désastreux de la méthode sur l'image du groupe et les motivations premières de l'opération, le groupe a fait rapidement machine arrière et propose désormais le principe de l' "opt in" au lieu de l' "opt out" : chaque client recevra un courrier spécifique lui demandant d’exprimer positivement sa volonté de participer à la collecte par un euro trimestriel, avec cette fois une enveloppe pré-affranchie pour ce faire, le silence valant refus et non l’inverse...
Si le procédé est redevenu vertueux, il reste néanmoins une difficulté juridique de taille pour les propriétaires bailleurs, dont le mandat ne prévoit pas un prélèvement pour ce type d'opération, et surtout pour les copropriétaires : les comptes de charges que le syndic leur adresse sont établis au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires, et c'est donc ce dernier qui devient collecteur pour une opération humanitaire, certes socialement utile, mais hors vocation du syndicat qui est d'entrenir et administrer les parties communes de l'ensemble immobilier ! Même approuvée par l'assemblée des copropriétaires - ce qui n'est pas prévu à ce stade -, cette collecte peut être contestée par n'importe quel des copropriétaires qui peut y voir un détournement d'objet du syndicat...
Foncia risque donc de devoir reculer une seconde fois en proposant cette fois des versements, à la fois volontaires et indépendants des relations financières périodiques découlant des mandats de gestion locative ou de copropriété, et en offrant par ailleurs toutes les garanties quant à la transparence de l'utilisation des sommes collectées ! Comme quoi la collecte de fonds à but humanitaire est aussi un métier à part entière...
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Un guide des maisons de l’architecture
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25/7/2005
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Le Réseau des maisons de l’architecture vient de publier la seconde édition d’un guide (1) contenant les contributions, les programmes et actions des 29 Maisons de l’architecture.
Publié avec le soutien du Conseil national de l’Ordre et la Direction de l’architecture et du patrimoine, ce guide de 145 pages rend compte de l’intérêt et de la diversité des actions menées par ces structures présentes dans toute la France. Il retrace les différentes initiatives prises et en projet : expositions, conférences, colloques, projections de film ou festivals…
"La grande diversité de ces structures réparties sur l’ensemble du territoire fonctionne de manière originale avec un objectif commun à toutes : sensibiliser le grand public à l’architecture et à son cadre de vie, et être un outil de promotion pour les architectes", explique Lionel Dunet, président du Réseau des Maisons de l’architecture.
(1) disponible sur simple demande auprès du Réseau des maisons d’architecture
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Location en meublé d'une partie de la résidence principale : une exonération encadrée...
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25/7/2005
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C'est ce que rappelle une instruction fiscale (1) qui fait le point sur les conditions auxquelles sont exonérés de l'impôt sur le revenu - dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux - les revenus provenant de la location ou de la sous-location en meublé de pièces faisant partie de la résidence principale du bailleur :
- le bailleur doit avoir réduit le nombre de pièces qu’il occupent dans son logement principal ;
- les pièces louées doivent constituer, pour les personnes accueillies, leur résidence principale ;
- le prix de location doit être fixé dans des "limites raisonnables".
Au titre de l’année 2005, la dernière condition est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n’excède pas un plafond fixé à 155 euros en Ile-de-France et 112 euros dans les autres régions.
(1) Instruction fiscale 4 F-2-05, BOI n° 123 du 19/07/2005
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Les loyers en région parisienne ont augmenté de 4,1 % en 2004
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25/7/2005
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L'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) a publié la synthèse des résultats de l'étude annuelle qui sert chaque mois d'août depuis plus de quinze ans à justifier le décret de semi-blocage des réajustements à l'occasion des renouvellements de baux d'habitation.
La hausse des loyers ressentie par les ménages de l'agglomération parisienne, y compris ceux qui louent leur logement depuis plusieurs années, a été en moyenne de 4,1 % en 2004, soit le double de l'inflation. Elle est supérieur à celle de 2003 (+3,8%) mais inférieure au sommet atteint en 2002 (+4,9%).
"Le facteur prépondérant d'augmentation (...) est l'évolution de l'indice du coût de la construction (ICC) dont la hausse qui s'est accélérée l'an dernier touche quatre locataires sur cinq", indique l'OLAP.
Les nouvelles locations ont aussi contribué à la hausse (+7,5%), mais leur taux d'augmentation est depuis 2002 en constante diminution : il était de +8,9% en 2003 et +10,3% en 2002 ! La hausse s'est un peu plus égalisée entre Paris intra muros (+8,6%) et la petite et la grande couronne (respectivement +7,1 et +6,3%).
A Paris, les nouvelles locations se sont conclues l'an dernier à un loyer moyen de 18,2 euros le mètre carré (17,6 euros en 2003). Toujours en région parisienne, il faut débourser en moyenne 748 euros pour un logement d'une surface d'environ 55 m2.
L'OLAP conclut néanmoins à une réduction de la tension sur le marché locatif sur l'ensemble de l'agglomération en 2005...
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Loyers franciliens : pour la CNAB, la hausse ne ralentit pas !
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15/7/2005
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Les chiffres de l'Observatoire de la formation des loyers de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), réalisé avec le concours de Michel Mouillart, professeur d’économie à Paris X Nanterre, présentés le 12 juillet dernier, contredisent ceux d'autres réseaux et groupes d'administration de biens : les loyers des nouvelles locations ou des relocations du secteur privé ont continué à augmenter au 1er semestre 2005 sans montrer de signes de ralentissement !
L’année 2005 a commencé comme 2004 avec un début d’année morose, à l'image de la situation du marché du travail, de la faible progression des revenus des ménages et l'affaiblissement de leur moral. Mais le début de l’été, assez prometteur dans l’ensemble, laisse présager pour le reste de l’année une évolution de l’activité comparable à celle de 2004, où le regain de l’activité qui est constaté comme chaque année à la même époque avait été plus vif qu’à l’habitude.
La mobilité résidentielle des locataires constatée par la CNAB a rechuté après une amélioration en 2004 : elle s’établit à 18.8 % sur le 1er semestre 2005, contre de l’ordre de 23 % en moyenne entre 2000 et 2002, ce qui n’a pas manqué de peser sur la tenue du marché (moindre fluidité, allongement des délais de remise en location, accroissement des exigences des candidats à la location …).
Le niveau des loyers de marché s’établit à 19.5 €/m² sur Paris, au 2ème trimestre 2005, contre 9.4 €/m² sur Lyon, 10.7 €/m² sur Lille et 11.1 €/m² sur Marseille. Il a donc progressé de 4.8 % sur un an, soit à un rythme à peu près comparable à celui observé en 2004 (+ 4.2 %) et après une année 2003 qui avait enregistré une très faible augmentation des loyers parisiens (+ 1.6 %).
Le rythme de la hausse, même s’il s’est légèrement redressé depuis un an, affiche cependant plus de modération qu’entre 2000 et 2002 : en 2002, le rythme de l’évolution était 9.1 % en 2002 et de + 7.9% en 2001, dans un marché cependant plus actif qu’aujourd’hui.
Sur un an, le niveau des loyers des studios et 1 pièce augmente à un rythme supérieur à l’ensemble (+ 6.2%). Cela est aussi le cas des 5 pièces et plus (+ 5.5 %). En revanche, la hausse des loyers est moins rapide pour les 3 pièces (+ 3.1 %) et pour les 4 pièces (+ 3.9 % sur un an). Alors que les loyers des 2 pièces connaissent une augmentation dans la moyenne (+ 4.5 %). Les loyers des studios et 1 pièce (32.8% du marché en 2005) s'établissent maintenant à 22.2 €/m², donc à un niveau supérieur de 25 % à celui constaté sur les 3 et 4 pièces. Ces derniers (respectivement 17.8 % et 8.0 % du marché en 2005) sont en effet de 17.5 et 17.9 € /m². Le différentiel est de l’ordre de 19 % si on prend comme référence les 2 pièces et les 5 pièces et plus (respectivement 34.8 % et 6.6 % du marché en 2005, avec 18.7 €/m² et 18.8 € /m²).
Le parc locatif privé parisien est constitué de 400.000 logements et 85.000 relocations ou locations nouvelles interviennent en moyenne chaque année. Le reste de l'Ile-de-France compte 580 000 logements, dont 370 000 sur la petite couronne.
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Les dépenses pour le logement entretiennent la croissance
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13/7/2005
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Les dépenses liées au logement et à son aménagement se sont élevées à 273 milliards d'euros, ont représenté 30,4 % de la dépense de consommation des ménages et ont contribué pour 0,7 point à la croissance de celle-ci en 2004 (sur un total de 2%). C'est ce qui ressort du bilan de la consommation des ménages publié par l'INSEE (1)
Les loyers versés ont progressé, en volume, sous l’effet d’une hausse du parc et de la qualité des logements. La consommation d’éclairage et de chauffage a encore augmenté (+ 3,7 % en volume), mais son rythme s’est ralenti par rapport à 2003 (+ 6,0 %). Les consommations
de gaz ont progressé de 6,4 % en volume dans un contexte de baisse des prix soutenue (– 5,3 %).
Toujours selon l'INSEE, lors qu’en 2003 les ménages avaient réduit leurs dépenses pour l’équipement du logement (– 1,4 %), ils les accroissent en 2004 (+ 1,5 %), en particulier pour l’ameublement qui a profité de la bonne tenue du marché de l’immobilier.
Les achats de gros électroménager ont été bien orientés. Seuls les achats de réfrigérateurs et congélateurs domestiques stagnent, après avoir fortement progressé sous l’effet de la canicule en 2003...
(1) Insee Première, N° 1033 - Juillet 2005
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Crédits immobiliers en 2004 : un record historique !
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13/7/2005
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Les crédits immobiliers nouveaux consentis aux ménages ont atteint un record historique en 2004 à 113 milliards d'euros malgré le renchérissement des biens, grâce au niveau attractif des taux d'intérêt, indique la Banque de France dans son dernier bulletin mensuel. Ils ont fait un bond de 18% par rapport à 2003 !
En fait, la tendance est à la hausse depuis 1996, la production de crédits nouveaux ayant progressé de 250% depuis le dernier point bas en 1995.
L'achat d'un bien immobilier est en effet encore apparu opportun aux ménages grâce au niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêt, et malgré les motifs d'inquiétude, la hausse des prix, l'absence de stock dans le neuf et la rareté des terrains disponibles, note l'étude.
La demande a aussi été soutenue par la cherté des loyers, le souhait de limiter les charges pour la retraite et la fiscalité attrayante pour les investisseurs, notamment l'amortissement de Robien.
La distribution de crédits a augmenté de près de 17% dans l'ancien et de 24% dans le neuf ; par ailleurs, la hausse a été de près de 10% pour l'amélioration et l'entretien de l'habitat.
Les établissements de crédit ont répondu au renchérissement des biens par un allongement de la durée des prêts consentis: elle atteint plus de 16 ans en moyenne en 2004, contre 13,5 ans en 1997, selon l'Observatoire de la production de crédits immobiliers, cité par la Banque de France, qui note cependant que, "malgré l'allongement de la durée moyenne des emprunts, l'effort financier demandé aux ménages, de plus en plus important, a progressivement modifié la structure de la clientèle en excluant une partie des primo-accédants et en renforçant la part des acquéreurs disposant en apport d'un bien à la revente"...
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universimmo.com
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