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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le traitement des copropriétés en difficulté menacé
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8/12/2008
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C'est un dommage collatéral de la ponction imposée par l'Etat de 850 millions d'euros par an sur les fonds de la collecte du 1% logement : la fédération des collecteurs se voit en contrepartie obligée d'arrêter une des aides qu'elle accordait aux salariés des entreprises cotisantes, le prêt "Pass-travaux" ; outre le tort causé aux entreprises du bâtiment et notamment à l'artisanat de ce secteur qui en profitait directement, à un moment où le gouvernement essaie de limiter les dégâts de la crise de la construction, cette suppression fait une victime inattendue : les centaines de copropriétés en difficulté bénéficiant de dispositifs de redressement, tels que les "plans de sauvegarde" ou les "OPAH Copropriétés Dégradées", qui bénéficiaient pour le financement des opérations de requalification de ces ensembles immobiliers d'une version dédiée du prêt Pass-travaux, octroyé dans des conditions élargies par rapport au prêt de droit commun.
L'ARC (Association des responsables de copropriétés), organisation de consommateurs spécialisée dans la copropriété et très en pointe sur le traitement des copropriétés en difficulté dénonce vigoureusement cette situation, d'autant, fait-elle remarquer, qu'elle va se cumuler avec la réduction, à partir de janvier 2009, du champ des subventions de l'ANAH à ces mêmes copropriétés en difficulté, ainsi qu'avec la suppression des préfinancements des subventions publiques qui résultera du non-renouvellement depuis mai 2008 de la convention du Fonds de Renouvellement Urbain (FRU) entre la CDC et l'Etat...
"L'ensemble de ces mesures va conduire à une situation gravement dommageable pour les copropriétaires qui n'ont que peu de ressources", dénonce l'ARC dans une lettre ouverte à la ministre du logement.
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Un nouveau décret pour prévenir les intoxications au monoxyde de carbone
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8/12/2008
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Il était temps : un décret du 27 novembre 2008 met en application une disposition de la loi Urbanisme et habitat du 2 juillet... 2003 ! La nouvelle réglementation impose la sécurisation progressive des logements : les locaux d'habitation ou leurs dépendances abritant des appareils de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire de moins de 70 kW (à l'exception des appareils étanches) devront ainsi disposer d'une entrée d'air permanente et d'un système d'évacuation des produits de combustion vers l'extérieur. Le décret prévoit également que dans les logements collectifs, les installations de VMC auxquelles sont raccordés des appareils à gaz ou à hydrocarbures liquéfiés devront être équipées d'un dispositif de sécurité collective.
Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2009 pour les constructions neuves, le 1er juillet 2010 pour les appareils n'utilisant pas un gaz combustible ou un hydrocarbure liquéfié, installés dans les locaux existants, et le 1er juillet 2010 pour les VMC mises en service avant le 9 août 1989. Toutefois, un dispositif de sécurité collective doit être installé sans délai si, en cas d'arrêt de l'extracteur, l'évacuation des fumées par tirage naturel n'est pas assurée alors que certains appareils à gaz restent en fonctionnement.
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L'UNPI appelle à nouveau à arrêter la hausse de la taxe foncière
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4/12/2008
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Comme désormais chaque année à la même époque, s'exprimant au nom de ses 240.000 adhérents propriétaires immobiliers, en général bailleurs de logements, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) dénonce la hausse des impôts locaux et particulièrement celle de la taxe foncière. Le Président de l'UNPI, Jean Perrin, vient en effet de présenter à la presse les résultats de l'Observatoire UNPI - Taxes Foncières - pour la 3ème année consécutive. Les résultats, portant sur 30.000 communes ainsi que départements et régions et montrent l'évolution de la somme totale payée par les propriétaires révèlent une augmentation très importante - 37% sur 5 ans, soit une moyenne de 1.120 euros par ménage - qui dépasse largement l'évolution du coût de la vie sur cette période et a notamment pour conséquence selon l'UNPI de retirer du pouvoir d'achat aux propriétaires.
Mais selon Jean Perrin, le pire est à venir, compte tenu d'une part, de la baisse des recettes des collectivités territoriales à cause du retournement du marché immobilier, qui tarit les droits d'enregistrement sur les ventes immobilières, et d'autre part du coût de la dette des collectivités locales ainsi que de la baisse des dotations de l'Etat. Certaines se sont en effet lancées dans des emprunts à taux variables qui vont coûter fort cher.
Pressentant qu'une fois de plus ce sont les propriétaires qui seront mis à contribution, l'UNPI demande d'instaurer un plafonnement sur les prélèvements obligatoires sur le patrimoine, de limiter l'évolution des taxes foncières à l'indice des prix à la consommation, de donner aux collectivités locales la liberté de fixer à la baisse les taux pour favoriser la concurrence entre elles.
Il est vrai que cela ne coûte pas cher de demander...
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Les mesures de relance pour l'immobilier et le logement font pschittt...
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4/12/2008
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On attendait un plan "ambitieux" et "massif" : c'est ainsi que Nicolas Sarkozy a défini le plan de relance de l'économie qu'il a présenté le 4 décembre à Douai dans le Nord. Mais les mesures annoncées pour l'immobilier et le logement sont loin de mériter ce qualificatif, et les professionnels dès le soir même laissaient paraître leur déception.
Les mesures sont au nombre de trois pour un total annoncé de "1,8 milliard d'euros de plus consacré au logement" :
- doublement du prêt à taux zéro (PTZ), mais seulement pour l'achat d'un logement neuf, ce qui a fait immédiatement protester vigoureusement la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, qui fédère une petite moitié des agents immobiliers français) ; ceux-ci, travaillant essentiellement dans immobilier ancien, voient leur passer sous le nez un des coups de pouce les plus attendus... ; ainsi restreinte, la mesure ne coûterait que 600 millions d'euros, à supposer que les clients se précipitent et qu'ils obtiennent le financement principal par ailleurs...
- construction de quelque 70.000 logements pour moitié sociaux, et pour moitié "intermédiaires" en 2009 et 2010, en plus des 30.000 que le gouvernement essaie - non sans difficultés et probablement sans grand succès - de faire racheter, essentiellement sur fonds non utilisés, aux promoteurs par les organismes HLM depuis que l'annonce en a été faite en octobre ; toutefois, on ne sait pas très bien comment et sur quels financements doivent avoir lieu ces constructions, ni surtout sur quels terrains et avec quelle motivation des collectivités territoriales, dont on sait qu'elles sont le principal frein - et non le financement - à l'augmentation de la construction des logements sociaux au delà des 60.000 de 2007 qui semblent être un plafond indépassable. Rappelons aussi que le gouvernement s'est déja fixé au total un objectif de 120.000 logements sociaux nouveaux, évidemment hors d'atteinte par les moyens actuels, et que l'annonce du 4 décembre ne permet même pas de l'atteindre d'ici 2010...
- allocation de 200 millions d'euros aux programmes de rénovation urbaine et pour l'amélioration des habitats insalubres : là encore les chiffres sont trop modestes pour en attendre une relance de l'économie, et ne viennent même pas compenser le désengagement de l'Etat dans ce domaine au détriment des fonds de la collecte du 1% logement, qui en contrepartie des 850.000 millions ponctionnés supprimera les prêts "Pass-Travaux" (les artisans apprécient assez modérément...) et le "Loca-pass" (même chose pour les locataires), en fait une ponction nette sur le pouvoir d'achat au lieu de relance...
Curieuse annonce aussi d'allègement des contraintes liées au droit de l'urbanisme, qui seront "temporairement, considérablement assouplies" avec, entre autres, une prorogation d'un an des permis de construire. Si le caractère tatillon du Code de l'urbanisme était le principal frein à la construction, cela se saurait !...
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La BCE abaisse de 0,75 point son principal taux directeur : quel impact sur les taux des prêts immobiliers ?
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4/12/2008
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La Banque centrale européenne a décidé le 4 décembre, d'abaisser de 0,75 point de pourcentage à 2,50 % son principal taux directeur. C'est la plus forte réduction de son histoire. Cette baisse s'explique par le recul des tensions inflationnistes en raison de la chute des prix des matières premières, et bien que la BCE ne veuille pas le dire, des risques de déflation, d'où son caractère massif. Elle pourrait ne pas être la dernière ! De son côté, la banque centrale d'Angleterre a également abaissé son taux directeur de 1%, l'amenant à 2%, son plus faible taux depuis 1939.
Si les taux des prêts immobiliers ne sont pas directement liés aux taux directeurs des banques centrales, ils ne peuvent qu'être influencés à court ou moyen terme. Or, bonne nouvelle, le taux d'intérêt des marchés financiers - l'OAT 10 ans (obligations assimilables du trésor) -, utilisé comme référence pour les taux fixes des prêts immobiliers, est en chute libre. Après une poussée jusqu'à 4,86% au 3 juillet 2008, il s'établissait en baisse à 3,42 % au 4 décembre. Du coup, un mouvement de reflux des taux d'intérêt des crédits est amorcé : selon le courtier Meilleurtaux.com, les taux d'intérêt des crédits immobiliers ont été en baisse de près de 0,2% en novembre ; pour un prêt sur 20 ans, l'emprunteur peut à présent obtenir avec un très bon dossier un taux fixe de 5,05%...
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Après plusieurs mois de résistance, les vendeurs capitulent face à la contraction de la demande
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1/12/2008
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C'est ainsi que commente le Site Seloger.com les chiffres de son baromètre de novembre 2008, établi sur la base des prix demandés par les vendeurs dans les annonces publiées sur le site. "Les vendeurs semblent désormais disposés à baisser leurs prix, et les étiquettes dans les agences se calent et se stabilisent sur les nouveaux prix du marché comme le montre notre indicateur national qui ressort étal au mois de novembre", indique le communiqué.
Ainsi à Paris où, fin novembre, le prix du m² est repassé sous la barre des 7 500 euros, affichant une baisse de 1,3% sur trois mois. La hausse des premiers mois de 2008, bien qu'oubliée aujourd'hui, devrait permettre de rester avec une légère hausse pour l’ensemble de l’année. En revanche, dans de nombreuses grandes villes de France, l’année 2008 devrait se solder par des baisses de prix conséquentes. Sur douze mois glissants, le recul des prix est déjà supérieur à 5 % au Mans, à Toulon, Avignon, Limoges ou Colmar.
Accalmie aussi sur le front des loyers : à Paris, comme dans de nombreuses grandes villes, Seloger note une pause relative dans la hausse. Seules huit grandes villes (Lille, Metz, Nancy, La Rochelle, etc.) connaissent une hausse des tarifs supérieure à 2 % sur les trois derniers mois. Dans la majorité des grands centres, les loyers ont baissé depuis septembre, à l’image de Bordeaux et de Besançon où le recul dépasse les 2,5%.
Pourtant Seloger.com relève comme d'autres portails que, même si le marché est en panne, le site a connu en novembre une audience record tant au niveau du nombre de visites (+ 24,3% par rapport à 2007) qu'au niveau du temps passé par les internautes à la recherche d'un bien (22 minutes en moyenne). Il est vrai que la croissance du nombre de pages vues du site concerne plus les locations (+49%) que les ventes (+7%)...
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Augmentation des loyers HLM pour 2009
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29/11/2008
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Pour modérer les hausses de loyer, le gouvernement recommande chaque année, par circulaire, aux organismes d'HLM de ne pas dépasser un certain pourcentage d'augmentation des loyers. Pour 2009, ce pourcentage est fixé à 2,38% : il correspond au dernier indice connu de l'IRL (Indice de référence des loyers du 2e trimestre 2008).
Par ailleurs, les préfets sont invités à être particulièrement vigilants sur les hausses des organismes qui ont dépassé 2,7% d'augmentation sur l'ensemble de l'année 2008, allant ainsi au-delà du maximum recommandé fin 2007.
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Immobilier : appel présidentiel à baisser les prix...
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28/11/2008
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"La meilleure façon de faire repartir l'immobilier c'est que les prix de vente redeviennent attractifs", a lancé Nicolas Sarkozy à l'intention des professionnels de l'immobilier, à l'occasion d'un déplacement à Meaux le 28 novembre , où il a confirmé que le plan de relance de l'économie, qu'il présentera le 4 décembre comprendra des mesures de soutien au secteur du logement.
Le président de la République accompagné de Christine Boutin, ministre du logement, inaugurait un chantier du promoteur immobilier Kaufman and Broad pour un programme de 400 logements en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) dont l'Etat s'est porté acquéreur au travers de la SNI, la filiale de la Caisse des dépôts, et ce dans le cadre des 30.000 biens immobiliers neufs que l'Etat s'est engagé à acheter aux promoteurs. Cette opération s'est traduit par une baisse des prix de l'ordre de 20%, mais pour l'essentiel due à la différence des taux de TVA. De fait, prévus à l'origine dans le secteur concurrentiel, donc avec une TVA de 19,6%, ces projets sont transformés en accession sociale avec une TVA réduite à 5,5%.
Sur les 30.000 logements prévus, la Caisse des dépôts s'est engagée à en acquérir 10.000 via sa filiale SNI. Celle-ci a déjà négocié le rachat de 6.000 sur les 45.000 logements en projets qui lui ont été proposés par des promoteurs, a indiqué à Reuters Yves Chazelle, membre du directoire de la SNI. Par contre, on sait aussi que le reste des 30.000 ne partira pas aussi facilement, à moins que les promoteurs acceptent des rabais de 30 à 35%, ce qu'ils ne semblent pas vouloir accepter pour le moment...
Et Nicolas Sarkozy de lancer un appel aux professionnels : "nous allons faire plus pour le logement mais je ne veux pas que ce qu'on fait serve à maintenir des prix hauts". "En 2007, les prix ont atteint leur plus haut niveau depuis 40 ans par rapport aux revenus des ménages", a-t-il rappelé. Nous voilà prévenus : si les prix baissent, ce qu'ils ont au demeurant commencé de faire, ce sera grâce au volontarisme présidentiel...
L'Etat va pour sa part accompagner la baisse des prix du foncier, a-t-il à nouveau promis, en libérant des terrains publics, notamment de l'armée dans le cadre de la nouvelle carte militaire ; un chiffre de 70.000 logements susceptibles d'être construits sur ces terrains d'ici à 2012 a même été lancé à ce propos. Reste à savoir si l'intendance suivra...
Par ailleurs, Nicolas Sarkozy a une nouvelle fois tancé les banques, qui selon lui ont doublé leurs exigences de fonds propres pour accorder un crédit à un promoteur-constructeur. "Ce n'était pas la peine de prêter n'importe comment à n'importe qui hier si c'est pour ne plus prêter aujourd'hui" a-t-il déclaré, ajoutant : "si je laisse faire, avec les même fonds propres, on aura moitié moins de logements. Ce n'est pas acceptable", ce qui n'engage pas à grand chose...
Rien par contre sur la revendication actuelle des promoteurs, relayée par Guy Nafilyan, le président de Kaufman & Broad, présent lors de la visite du chef de l'Etat, d'une baisse "temporaire" de la TVA à 5,5% pour tous les primo-accédants et l'instauration d'un prêt à taux zéro couvrant 20% du prix d'acquisition de chaque logement.
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Prêts immobiliers : les banques devront laisser les emprunteurs libres de choisir leur assurance d'ici à 2010 ?
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27/11/2008
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C'est ce qui a été annoncé le 25 novembre par la ministre de l'économie, Christine Lagarde, qui déclare avoir proposé au Premier ministre de modifier la disposition législative qui autorise les banques, à l'occasion d'une demande de crédit immobilier, à imposer au consommateur d'adhérer au contrat d'assurance emprunteur qu'elles commercialisent. Dès 2010, suite en fait à la transposition prévue d'une directive européenne "crédit", le consommateur pourrait ainsi librement choisir son assurance emprunteur à condition que l'assurance de son choix présente des garanties équivalentes à celles proposées par la banque.
Sur un plan pratique, le consommateur qui souhaitera souscrire une assurance emprunteur à l'occasion de la souscription d'un crédit immobilier se verra remettre une nouvelle fiche de conseil et d'information qui comportera tous les éléments d'information sur l'assurance liée au crédit envisagé (coût, couverture précise en cas de décès, d'invalidité ou de chômage, etc.).
La question de l'assurance emprunteur n'est pas nouvelle et une concertation est engagée depuis plusieurs mois entre les pouvoirs publics, les associations de consommateurs et les représentants des banques et des assurances. Non obligatoire en principe, l'assurance est dans les faits imposée par les banques qui conditionnent toujours l'octroi d'un crédit à la souscription d'une assurance pour couvrir ce prêt en cas de décès ou d'invalidité de l'emprunteur, l'assureur prenant alors le relais du particulier pour régler les mensualités du prêt. Pire, en imposant leur propre assureur, elles commettent une entorse à la règle de l'interdiction des ventes liées, entorse cependant autorisée pour le moment par le code de la consommation...
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L'assemblée nationale vote le plafonnement des niches fiscales et réforme la fiscalité des locations meublées
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26/11/2008
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Le projet de loi de finances pour 2009 adopté en première lecture par les députés le 19 novembre dernier crée un plafonnement d'un certain nombre d'avantages fiscaux au titre de l'impôt sur le revenu : leur effet sur l'impôt dû sera plafonné à la somme de 25.000 euros plus un montant égal à 10% du revenu imposable servant de base au calcul de l'impôt sur le revenu du contribuable. Les avantages concernés sont : l'amortissement des régimes "Robien" et "Borloo", et tous les crédits et réductions d'impôt sauf, concernant plus spécifiquement l'immobilier le crédit d'impôt pour l'acquisition de certains équipements de l'habitation principale.
Sont donc pris dans le calcul du plafonnement notamment les réductions d'impôt au titre des investissements dans l'immobilier de loisir, la réduction d'impôt au titre des investissements dans des résidences hôtelières à vocation sociale, les réductions d'impôt au titre des investissements réalisés outre-mer, le crédit d'impôt pour le reste des dépenses d'équipement de l'habitation principale en faveur du développement durable, le crédit d'impôt pour primes d'assurance contre les loyers impayés dans le cadre de la GRL (garantie des risques locatifs), ainsi que le crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt supportés pour l'acquisition ou la construction de l'habitation principale.
Par ailleurs, le régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) serait réservé aux personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés en tant que loueurs professionnels et tirant de leur activité de location une part significative de leurs revenus, en valeur absolue (23.000 euros) "et" en valeur relative (50%), au lieu de "ou" actuellement. Des dispositions transitoires permettent pour ceux qui ne justifient plus de la qualité de LMP d'en sortir en douceur... Ceux qui restent LMP continueront, comme auparavant, à bénéficier des avantages attachés à ce régime et notamment le report intégral des déficits sur le revenu global. Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) pourront par contre désormais imputer aussi leurs déficits sur le revenu global comme pour les titulaires revenus fonciers, dans la limite de 10.700 euros, avec possibilité d'imputer ultérieurement le reliquat sur des bénéfices de même nature.
Par ailleurs, le régime du "micro-BIC" applicable à la location meublée serait également aménagé avec un plafond réduit à 32.000 euros, donnant droit à un abattement forfaitaire de 50%. De même l'exonération des plus-values de cession pour la totalité de leur montant ne sera plus possible que lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 90.000 euros au lieu de 250.000 auparavant.
Enfin un nouvel avantage fiscal est créé pour ceux - non professionnels - qui effectueraient certains investissements en meublé présentant un caractère d'intérêt général : résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants, résidences de tourisme, agréées ou classées, etc. : ils bénéficieront d'une réduction d'impôt au taux de 5% la première année et plafonnée à 25.000 euros, ce qui correspond à un montant d'investissement maximal de 500.000 euros.
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universimmo.com
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