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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Fixer les loyers des HLM en fonction du revenu ?
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17/10/2005
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C'est l'idée proposée par Anne Laferrère, chargée de mission à l'INSEE, dans une tribune libre parue dans Le Monde (1), qui constate que la pénurie de logement social pour ceux qui en ont besoin n'est pas tant lié au rythme de la construction, qui reste soutenu en France, supérieur en tous cas de dizaines de milliers de logements de plus que le Royaume-Uni par exemple, pour une population comparable : "en 2002, l'écart est de 151 000, sur 334 000, au profit de la France, il est de 74 000 avec l'Allemagne, dont la population est pourtant d'un tiers supérieure".
Le problème est plutôt l'occupation du parc de logements sociaux : près de la moitié des locataires français vivent dans le secteur social, soit 17 % des ménages. Or, remarque Anne Laferrère, il est inutile de subventionner la construction de logements pour la classe moyenne :
l'offre ne manque en réalité que pour les ménages les plus pauvres, et c'est sur ce segment qu'il faut concentrer l'effort.
"Or les conditions d'attribution des logements sociaux sont notoirement opaques et reproduisent certains aspects de l'attribution autoritaire en cas de blocage des loyers", remarque-t-elle. "Les conditions d'éligibilité à un logement HLM sont telles que 65 % des ménages peuvent y prétendre. Seule une faible fraction des éligibles peut donc être élue".
Or, "tout naturellement, au fil des années, les meilleures HLM deviennent occupées par les locataires les plus aisés qui n'y restent que si le logement est agréable. Par un phénomène de filtre naturel, les ménages les plus modestes, qui n'ont pas le choix du secteur privé ou de la propriété, se retrouvent concentrés dans les quartiers les moins valorisés. Les HLM ne bénéficient pas, au final, aux ménages les plus pauvres : fin 1996 (date de la dernière étude précise, mais la situation ne doit pas avoir radicalement changé), 35 % du bénéfice financier que les ménages retirent du fait de se loger dans le parc social plutôt que dans le parc privé allait à des ménages appartenant à la moitié la plus riche de la population"...
D'où l'idée qu'un moyen d'y remédier est de rendre les loyers HLM fonction des revenus de l'occupant. "Actuellement on rentre en HLM quand ses revenus sont en dessous d'un certain seuil, mais on y reste à vie à un loyer indépendant de son revenu. L'équité demande que le loyer soit fonction du revenu et rejoigne progressivement le loyer du marché local à partir d'un certain niveau de rémunération. On ferait d'une pierre deux coups : équité (puisque actuellement, à revenu égal, les uns bénéficient de loyer subventionné, les autres pas) et mixité - un loyer plus élevé inciterait au départ et libérerait des places et des ressources pour les plus pauvres qui attendent des logements sociaux, à Paris en particulier".
(1) Le Monde, article paru dans l'édition du 11/10/2005 : "A qui profite vraiment la politique du logement ?"
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Indice du coût de la construction (ICC) : coup d'arrêt ?
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17/10/2005
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Ironie du sort : alors que, mis en cause pour ses effets inflationnistes sur les loyers d'habitation, l'indice du coût de la construction (ICC) doit être remplacé par un nouvel indice composite, il se met à marquer le pas : il s'établit pour le 2ème trimestre 2005 à 1276 contre 1270 au 1er trimestre 2005, et sa progression annuelle est quasi-nulle : +0,71% contre +3,7% au 1er trimestre, +4,5% au 4ème trimestre 2004, et +5,7% au 3ème ! La décrue annoncée est donc à présent confirmée...
Rappelons que cet indice sert de référence au calcul des loyers (voir notre section des indices et chiffres-clés). Sans surprise, la moyenne associée sur 4 trimestres amorce également sa décrue avec +3,63%, après +4,83% au 1er trimestre, +4,81% au 4ème trimestre 2004, +4,58% au 3ème trimestre, et +3,85% au 2ème trimestre...
C'est cette moyenne qui est prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, alors que l'indice brut est pris pour référence pour tous les autres baux, dont les baux commerciaux.
Rappelons que le gouvernement a fait voter le principe de l'indexation de l'augmentation annuelle des loyers à partir du 1er juillet 2006 sur un nouvel indice de référence censé être "plus réaliste et plus favorable au locataire" selon le communiqué du ministère du logement (1).
Le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières ont expliqué le dérapage de cet indice en 2004...
(1) articles 32 à 35 de la loi n° 2005-841 du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale
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Une convention UNPI-ministère du logement
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17/10/2005
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Dans un communiqué de Presse conjoint du 12 octobre, le ministère du logement et l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) ont annoncé avoir signé une convention favorisant la mise en œuvre du volet logement du plan de cohésion sociale, renforcé par l' "Engagement national pour le logement" (ENL), prochainement présenté au Parlement.
Jean Perrin, président de l'UNPI, souhaite participer à cet effort national de mobilisation en faveur du logement. L’UNPI s’engage à développer l’offre privée à loyers maîtrisés, à mobiliser les propriétaires de logements vacants, à lutter contre l’habitat indigne et à être un relais d’information des objectifs prioritaires du plan de cohésion sociale par l’intermédiaire de ses chambres syndicales, de ses sites Intranet et Internet, de son journal, l’Information Immobilière. Elle s’engage à produire chaque année un compte rendu d’activité sur sa participation à la mise en œuvre du plan de cohésion sociale.
Jean-Louis Borloo, ministre de l’emploi, de la cohésion sociale et du logement confirme sa volonté de développer le parc locatif privé à loyers maîtrisés et réaffirme que la cotisation versée à une chambre syndicale des propriétaires et copropriétaires affiliée à l’UNPI pourra être déduite des revenus fonciers au même titre que les frais de gestion réglés à un professionnel. Il s’engage à mettre à l’étude un échéancier de remboursement en quelques années de la double imposition en 1998 de la taxe additionnelle au droit de Bail (remplacée avec une période de chevauchement par la CRL, contribution sur les revenus locatifs), sur la base d’une évaluation précise de la dette actuelle.
Rappelons que cette double imposition avait été dans un premier temps niée, puis l'administration, manifestement de mauvaise foi, avait admis le remboursement du trop perçu à chaque départ de locataire de l'époque concernée, espérant probablement que les propriétaires, le temps passant, oublieraient de le demander...
L’Etat s’engage également à favoriser la représentation de l’UNPI et des chambres de propriétaires affiliées dans toutes les instances nationales et locales de suivi de la mise en œuvre du Plan de Cohésion Sociale traitant du logement privé, ainsi que dans les comités régionaux pour l’habitat et les comités de suivi des OPAH. Enfin Jean-Louis Borloo demandera à l’ANAH de conclure une convention d’objectifs avec l’UNPI en faveur du plan de cohésion sociale, qui se concrétisera par des actions telles que des campagnes de communication ou une diffusion plus large des données de l’Observatoire des loyers créé à l’initiative de l’UNPI...
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Une proposition de loi sur les détecteurs de fumée adoptée en 1ère lecture
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17/10/2005
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Une fois n'est pas coutume, alors que la plupart des propositions de loi déposées par les députés partent aux oubliettes, l’Assemblée nationale a adopté en première lecture, le 13 octobre dernier, une proposition de loi déposée au printemps dernier par deux députés UMP (1) visant à rendre obligatoire l’installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d’habitation. Ce texte impose à l’occupant ou, le cas échéant, au propriétaire d’un logement d’installer, dans les locaux, au moins un détecteur avertisseur autonome de fumée (DAAF) et de veiller à son entretien et à son fonctionnement. Si la loi va jusqu'au bout du processus parlementaire, cette obligation entrera en vigueur au plus tard 5 ans à compter de sa publication, selon des modalités définies par décret. Seules les parties privatives des logements devront être équipées de détecteurs, à l’exclusion des parties communes qui sont soumises à d’autres règles particulières de sécurité-incendie.
Le texte prévoit également que l’installation du dispositif de sécurité sera portée à la connaissance de l’assureur de l’habitation qui, au vu de la déclaration faite, pourra procéder à une minoration de la cotisation d’assurance. En revanche, les députés n’ont pas retenu la disposition prévue à l’origine dans la proposition de loi, permettant à l’assureur de pratiquer une franchise supplémentaire de 5 000 € pour les dommages touchant un logement qui n’aurait pas été équipé d’un détecteur de fumée...
Les réactions à cette initiative ne sont cependant pas unanimes : l'association CLCV (Consommation, logement et cadre de vie) a regretté que la proposition de loi mette l'installation à la charge des locataires, estimant son coût moyen à 60 euros, sans compter l'entretien. Pour l'association, qui soutient l'initiative dans son principe en soulignant que ce type d'appareils est obligatoire dans certains pays, cette proposition pose également des questions en terme d'assurance et de responsabilité : "que se passera-t-il pour le locataire s'il n'a pas procédé à l'entretien ou si le détecteur tombe en panne sans qu'il s'en rende compte, cela risquerait-il d'avoir des conséquences vis-à-vis de son assurance ? Pourrait-il être tenu responsable en cas d'incendie et non indemnisé ?", s'interroge la CLCV.
La Commission de sécurité des consommateurs (CSC) a par contre soutenu cette initiative.
Notons également que cette idée, qui a fait son chemin après les incendies dramatiques de l'été, figure dans les 25 propositions formulées dans un rapport, intitulé "Propositions pour une meilleure sécurité des personnes dans leur habitat", présenté par Patrick Doutreligne, délégué général de la Fondation Abbé Pierre, et Philippe Pelletier, président de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), six semaines après avoir été commandé par le ministre du Logement Jean-Louis Borloo (2).
(1) Proposition de loi visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation
(2) rapport : "Propositions pour une meilleure sécurité des personnes dans leur habitat" et résumé des 25 propositions pour une meilleure sécurité des personnes dans leur habitat
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Le refus de louer un appartement à une personne handicapée constitue un délit de discrimination
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8/10/2005
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Le tribunal correctionnel de Paris a condamné une propriétaire à une amende de 1.500 euros, dont 1.000 euros avec sursis pour discrimination dans l'offre ou la fourniture d'un service, pour avoir refusé de louer à une candidate locataire atteinte d'un handicap physique. La candidate locataire, partie civile, s’est vu octroyer l’euro symbolique à titre de dommages-intérêts et la somme de 1 000 euros au titre de l’article 475-1 du Code de procédure pénale.
À l’audience, la prévenue, propriétaire d’un appartement situé au 6e étage d’un immeuble parisien avec ascenseur, avait reconnu les faits, mais prétendait avoir agi dans l’intérêt exclusif de la candidate locataire, en raison de l’étage élevé et des risques de panne d’ascenseur. Le tribunal correctionnel ne l'a visiblement pas récompensée de cette sollicitude (1)...
(1) TGI Paris, 17e ch., 28 juin 2005, n° 0402608235
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La concentration des groupes d'administration de biens fait un bond
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7/10/2005
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La compétition rebondit entre les deux premiers groupes d'administration de biens français, Foncia, indépendant et coté en bourse, et Perexia, filiale du Crédit Foncier dans le groupe Caisse d'Epargne : le second, par sa filiale Gestrim, gérant 620.000 logements locatifs et de copropriété dans 190 agences, a annoncé le rachat de Lamy, qui lui apporte environ 150.000 autres lots et une soixantaine d'agences...
Il dépasse ainsi Foncia qui ne pèse "que" 600.000 "lots" gérés dans 255 agences, mais tous deux, qui gèrent ensemble déjà notamment 20% du parc de logements en copropriété n'ont pas l'intention de s'arrêter là.
Ce mouvement de concentration est très critiqué par les organisations de consommateurs, l'ARC (Association des responsables de copropriété) en tête, qui se traduit selon elles par une dégradation du service aux copropriétaires...
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Insalubrité : la mission Doutreligne/Pelletier propose d'unifier les procédures
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3/10/2005
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Patrick Doutreligne, délégué général de la Fondation Abbé Pierre, et Philippe Pelletier, président de l'ANAH, chargés par le gouvernement d'une mission sur la sécurité des immeubles vétustes après les incendies intervenus à Paris, vont proposer "une procédure unique sous la responsabilité d'une autorité unique" pour régler les problèmes posés par l'insalubrité.
"La sécurité des personnes l'emporte sur la sécurité des biens", a estimé Philippe Pelletier, quitte à heurter s'il le faut le droit de propriété.
A propos de la sécurité dans l'ensemble du parc ordinaire, les deux chargés de mission vont également plaider pour un effort de communication. "Il faut faire un travail de longue haleine pour sensibiliser la population au risque incendie", expliquent-ils, en préconisant une action au niveau de l'école, en direction des adultes et des campagnes spécialisées auprès des populations qui ne parlent pas français ou qui sont en sur-occupation dans leurs logements.
Les deux chargés de mission sont en revanche opposés à ce que l'on impose l'installation de détecteurs de fumées dans tous les logements, tant que cette sensibilisation n'aura pas été faite, demandant "à quoi cela sert-il d'être réveillé au milieu de la nuit par une alarme, si l'on ne sait pas ensuite quoi faire?"...
Ils doivent rendre leurs conclusions au ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo, le 10 octobre prochain.
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Budget 2006 : menaces sur le PTZ et les PAS
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3/10/2005
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Le projet gouvernemental d'affecter au budget de l'Etat 1,4 milliard, prélevé sur le Fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (FGAS), en contrepartie il est vrai de la prise en charge par l'Etat de cette garantie, suscite la colère des banques qui menacent de suspendre la distribution des prêts à taux zéro (PTZ) garantis et des prêts à l'Accession sociale (PAS) dès l'adoption de cette mesure.
Le FGAS a été créé en 1993 pour faciliter l'accès au crédit immobilier des ménages à revenus modeste. Alimenté pour moitié par l'Etat et les Banques, il est destiné à indemniser les prêteurs en cas d'accident de paiement des acheteurs ayant souscrit un PAS et certains Prêts à taux zéro (ceux attribués aux ménages les plus modestes). Le fonds est doté actuellement de 1,5 milliard dont 840 ont été versés par les banques.
Les taux de sinistralité étant très bas, l'Etat avait envisagé ces derniers mois de récupérer sa mise. Mais, au final, il prélève une somme bien plus importante et ne laisse plus que 100 millions dans le FGAS à un moment où les risques de sinistralités augmentent puisque les prix des logements ont sans doute atteint un plafond.
Bercy n'y trouve rien à redire. "La convention signée par l'Etat et les banques nous autorise à récupérer cette somme. L'Etat n'a pas l'intention de modifier les garanties actuelles sur le PAS et le prêt à taux zéro. Il prendra à sa charge le passé et assurera l'avenir" indique le ministère.
"C'est très grave", a commenté Dominique Duperret, secrétaire général de l'Union nationale des constructeurs de maisons individuelles (UNCMI), qui estime que "cette décision intervient au plus mauvais moment car le marché se tend". Il fait remarquer que cette mesure est en contradiction avec la volonté du gouvernement de relancer l'accession à la propriété. "Si on ne prête plus aux familles les plus modestes, elles vont rester dans les HLM ou dans des logements privés chers, ce qui va nuire à la fluidité du marché", fait-il valoir.
"Un arrêt de la distribution des prêts à taux zéro garantis serait un préjudice grave pour l'accession sociale et l'activité du secteur", a indiqué pour sa part la Fédération française du bâtiment (FFB).
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Lutte contre la discrimination à la location : création du site internet de la HALDE
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30/9/2005
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La Haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l’égalité (HALDE), créée par la loi du 30 décembre 2004 (1) et mise en place au mois de juin 2005, afin notamment d'assurer le traitement des réclamations et la promotion de l’égalité entre les citoyens, vient de mettre en place un site internet qui devrait bientôt permettre la saisine, en ligne, de cet organisme (2).
La Haute autorité peut être saisie directement par toute personne s’estimant victime de discrimination, par une association de lutte contre la discrimination, par l’intermédiaire d’un parlementaire, ou se saisir d’office. Outre l’instruction des dossiers présentés par les victimes de pratiques discriminatoires, elle peut proposer des réformes législatives, être consultée par le gouvernement, formuler des avis ou des recommandations et être invitée par les juridictions civiles, pénales et administratives à présenter ses observations dans le cadre d’affaires traitant de discriminations...
(1) loi n° 2004-1486 du 30 décembre 2004 portant création de la haute autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité
(2) site de la HALDE
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Budget 2006 : les mesures fiscales intéressant l'immobilier
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30/9/2005
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Le projet de loi de finances pour 2006 présenté le 28 septembre au conseil des ministres et à la presse comporte plusieurs dispositions modifiant la fiscalité de l'immobilier :
1. Conséquences sur l'imposition des revenus fonciers de la réforme du barème de l'impôt sur le revenu (la mesure s'appliquera sur l'imposition des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007) : il est prévu de supprimer la déduction forfaitaire de droit commun (14%) pour tenir compte du fait que les revenus fonciers ne bénéficiaient pas de l'abattement de 20% sur les revenus salariaux, intégré dorénavant dans le calcul des taux du nouveau barème.
Toutefois, afin d'adoucir cette mesure, qui aura pour effet d'augmenter la CSG, il est également prévu de supprimer la CRL (contribution sur les revenus locatifs) payée par les bailleurs louant des locaux dans des immeubles achevés depuis 15 ans au moins, dont le montant excède 1.830 euros...
Egalement, les primes d’assurance ainsi qu’une liste de frais deviendront déductibles pour leur montant réel.
Pour les contribuables sous le régime du "micro foncier", le taux d’abattement de 40 % applicable aux revenus imposés selon ce régime serait réduit à 30 %.
2. Conséquences du plafonnement des avantages fiscaux (la mesure s'appliquera pareillement sur l'imposition des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007 ) : il s'agit de limiter à 8 000 euros (majorés de 750 euros par enfant et 5 000 euros en présence d’une personne handicapée) le montant des allégements d’impôt liés à certains investissements réalisés par les contribuables, notamment dans le secteur de l’immobilier ; seraient inclus dans ce montant global :
- la déduction au titre de l’amortissement "Robien" neuf ou ancien réhabilité, pour les décisions d’investissement prises à compter du 1er janvier 2006,
- les déficits fonciers imputés au titre des secteurs sauvegardés ou assimilés Malraux, pour les autorisations de travaux données à compter du 1er janvier 2006,
- la réduction d’impôt pour investissements locatifs dans le secteur du tourisme (zones de revitalisation rurale) pour les décisions d’investissement prises à compter du 1er janvier 2006,
- le crédit d’impôt pour dépenses d’équipements en faveur du développement durable et des économies d'énergie pour les dépenses réalisées à compter du 1er janvier 2006,
- le crédit d’impôt pour primes d’assurance contre les loyers impayés (mesure récente de la loi du 26 juillet 2005 pour les bailleurs conventionnés)
Par contre sont exclus de ce plafonnement les avantages fiscaux des investissements réalisés avant le 1er janvier 2006, ainsi que, sans date limite :
- les dispositifs compensant des astreintes particulières :
.la réhabilitation complète des parties communes des immeubles situés en zones franches urbaines,
.les charges foncières et déficits afférents aux immeubles historiques,
.la majoration de la déduction forfaitaire "Robien-ZRR" et "Daubresse",
.la majoration de 40 % de la déduction forfaitaire du dispositif "Besson-ancien".
- les avantages correspondant à des situations subies par le contribuable, en l'occurrence le crédit d’impôt pour dépenses d’équipement de l’habitation principale en faveur de l’aide aux personnes.
3. Autres mesures fiscales dans le cadre de la mission "Ville et Logement" selon la nouvelle présentation budgétaire pour 2006 :
– en vue de faciliter la mise à disposition de terrains pour la construction de logements sociaux, majoration de la taxe foncière sur les propriétés non bâties (de 1 € à 2 €/m2 de surface constructible),
- en vue de favoriser la réalisation des programmes de "maisons à 100.000 euros, bénéfice du taux réduit de la TVA les opérations d’accession sociale à la propriété réalisées dans le cadre d’un projet de rénovation urbaine,
- en vue de favoriser la mobilité professionnelle et soutenir la reprise de l'emploi, allégement de l’imposition des revenus fonciers des contribuables obligés de louer leur ancienne habitation principale à la suite d’une mutation professionnelle (déduction de 10 % des loyers perçus pendant les trois premières années - la mesure s’appliquerait aux contribuables locataires de leur nouvelle habitation principale à la double condition que celle-ci soit située à plus de 200 km de leur ancien logement et qu’ils débutent, entre le 1er juillet 2005 et le 31 décembre 2007, une activité professionnelle exercée pendant une durée au moins égale à 6 mois),
– en vue d’améliorer la performance énergétique des logements, le taux du crédit d’impôt passerait :
.de 40 % à 50 % pour les équipements de production d’énergie utilisant une source
d’énergie renouvelable et les pompes à chaleur dont la finalité essentielle est la
production de chaleur,
.de 25 % à 40 % pour les chaudières à condensation et les matériaux d’isolation
thermique à la double condition que ces équipements et matériaux soient installés
dans un logement achevé avant le 1er janvier 1977 et que cette installation soit
réalisée au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de
l’acquisition du logement ;
- en vue d'encourager le développement des énergies renouvelables, il est proposé
d’intégrer, parmi les dépenses éligibles au crédit d’impôt, le coût des équipements de raccordement à un réseau de chaleur lorsque ce réseau est alimenté, soit majoritairement par des énergies renouvelables, soit par une installation de chauffage performante utilisant la technique de la cogénération. Ces dépenses bénéficieraient du crédit d’impôt au taux de 25 %.
Ces dernières dispositions s’appliqueraient à compter de l’imposition des revenus de l’année 2006 et concerneraient les dépenses facturées jusqu’au 31 décembre 2009...
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universimmo.com
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