|
|
SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
L’impact de l’étiquette énergie sur le prix des logements en France
|
23/11/2018
|
Une étude sur la valeur verte des logements en 2017 vient d’être publiée par les Notaires de France. Les données utilisées proviennent des bases des mutations immobilières, limitées aux logements anciens en France métropolitaine (hors Corse). Ce qui représente environ 216.000 transactions d’appartements et 266.000 transactions de maisons. Sur ce total, environ 70% des transactions ont des étiquettes énergie qui sont renseignées.
L’analyse des Notaires indique que le taux de renseignement des étiquettes est en progression d’environ 10 points par rapport à l’année précédente mais reste très hétérogène selon les régions. Ainsi, selon l’exemple donné, en 2017, il est deux fois supérieur dans la région Pays de la Loire (85%) que dans la région Grand Est (46%). L’étiquette d’énergie moyenne des logements vendus en 2017, est de classe D soit 39%. Les logements les plus énergivores (classe E, F ou G) représentent 38% et les plus « verts » (classe A, B ou C) 22% des ventes.
L’étude propose une mise à jour des estimations de l’impact de l’étiquette énergie sur le prix des logements vendus en 2017 par région. Ainsi, en Auvergne-Rhône-Alpes, sur un nombre de transactions de 18.442 pour lesquelles l’étiquette énergie est renseignée et sur la base d’une étiquette de référence de classe D, les maisons de classe A-B, situées dans cette région, auraient 95% de chance de se vendre entre 8% et 12% plus cher que les maisons de classe D; symétriquement, celles de classe F-G subiraient une diminution de prix de 10 à 8%. La valeur des appartements de cette région en classe A-B- augmenterait de 12 à 17%, et ceux en classe C de 5 à 7%.
En Nouvelle Aquitaine, sur un nombre de transactions de 21.085, les maisons de classe A-B afficheraient une survalorisation de 10 à 14% et les appartements de 8 à 14%. Les maisons classées F-G verraient leur valeur diminuée de 19 à 16% et de 11 à 6% pour les appartements.
L'étude constate que la part des transactions de logements d’étiquette énergie A-B est plus importante dans les régions situées au sud et à l’ouest de la France : Provence-Alpes-Côte d’Azur (6%), Occitanie (7%), Nouvelle Aquitaine (7%), Bretagne (5%) et Pays de la Loire (5%). Ces régions comportent à la fois le plus faible taux de logements énergivores (F-G) et le plus fort taux de logements "verts" (A-B-C) vendus.
À l’inverse, la part des transactions de logements les moins économes est plus importante dans les régions plus septentrionales : dans le Grand Est et en Bourgogne-Franche-Comté, elles représentent près d’une transaction sur cinq. Ce constat s’expliquerait, selon les Notaires, par l’influence du climat sur la valeur de l’étiquette énergie.
L’étude fait aussi une comparaison entre les étiquettes énergétiques réalisées en 2017 et celles réalisées sur les transactions de 2014. Il apparaît que la part des moins bonnes étiquettes (F-G) diminue de 5 points, alors que celle des meilleures étiquettes (A-B) augmente de 2 points. Ces évolutions seraient dû, selon les Notaires au poids des logements neufs dans leur base de données mais aussi à la démolition des biens les plus anciens et insalubres, qui disparaîtraient des ventes, ainsi que, toujours selon les Notaires, au résultat concret de la volonté politique de rénovation des logements anciens menée par les différents gouvernements français depuis une quarantaine d’années.
Rappelons que le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire depuis 2006 et qu’il doit être réalisé́ pour tous les logements destinés à la vente ou à la location. Son affichage est devenu obligatoire sur les annonces depuis 2011.
Source : Notaires de France :La valeur verte des logements en 2017
|
|
Près de 28 millions de propriétaires en France en 2014
|
13/11/2018
|
Entre 1968 et 2014, en France métropolitaine (hors Corse), le nombre de ménages, dont au moins une personne est propriétaire de sa résidence principale, a augmenté de 15,7 à 27,9 millions. 58% des ménages français étaient propriétaires de leur résidence principale en 2014. En 1968, ils n’étaient que 43%, soit 15 points de plus en une cinquantaine d’années selon une étude de l’INSEE parue le 13 novembre.
Cet essor concerne l’ensemble des régions. 8% de propriétaires en plus en Occitanie entre 1968 et 2014, et jusqu’à 18% de plus en Normandie sur la même période. Cependant selon l’INSEE, les évolutions les plus fortes traduisent des effets de rattrapage : les régions qui présentaient une part élevée en 1968 connaissent les plus faibles hausses (Bretagne 11%, Nouvelle-Aquitaine 11,1%, Occitanie 8%). À l’inverse, l’essor est particulièrement marqué pour les régions où la part était initialement plus faible, comme en Normandie (18%) ou en Auvergne-Rhône-Alpes (16,9%). L’Ile-de-France a connu une progression proche de la moyenne nationale 15%, bien qu’elle reste très inférieure aux niveaux observés dans les autres régions.
De manière générale, la part de propriétaires croît avec l’âge : les ménages dont le référent a plus de 60 ans sont plus souvent propriétaires, en 2014 comme en 1968. Mais l’écart avec les autres tranches d’âge s’est creusé. Chez les ménages de plus de 60 ans, la part de propriétaires augmente de 19% en une cinquantaine d’années, soit la plus forte hausse. Parmi les ménages les plus jeunes (moins de 25 ans) la part des propriétaires est faible et relativement stable sur les cinquante dernières années (entre 6% et 8%).
La part de propriétaires a fortement augmenté parmi les catégories sociales les plus favorisées. Pour les cadres, la part de propriétaires est passée de 42,4% en 1968 à 65,3% en 2014. Pour les professions intermédiaires (position intermédiaire entre les cadres et les agents d'exécution, ouvriers ou employés), la part de propriétaires était à 35,2% en 1968, et elle est de 56,6% en 2014, soit une augmentation de 21,4%. Les employés représentaient 28,1% des propriétaires en 1968, en 2014 leur part est à 34,2% soit la plus petite augmentation (6,1%) de la proportion de propriétaires selon la catégorie socioprofessionnelle.
A l’inverse, les ménages logés à titre gratuit ont, quant à eux, considérablement diminué : ils ne représentent que 2% des ménages en 2014 contre 12% en 1968. La part de ménages locataires a reculé de plus de 4% et s’établit à 40% en 2014.
Source : INSEE Dans toutes les régions, des ménages plus souvent propriétaires qu’il y a 50 ans- 13 novembre 2018-
|
|
|
Un Pinel pour la rénovation des centres-villes dégradés ?
|
13/11/2018
|
L'effondrement d'immeubles vétustes à Marseille créera-t-elle une nouvelle "niche" de défiscalisation ?
L'Assemblée nationale a en effet adopté le 9 novembre sur amendement du gouvernement à la loi de finances pour 2019, actuellement en discussion au parlement, un dispositif inspiré de la loi "Pinel dans l'ancien", et destiné à encourager la réhabilitation des immeubles des centres villes dégradés. Une réduction d'impôt serait accordée pour l'acquisition de biens destinés à la location et faisant l'objet d'une réhabilitation poussée.
Le ministre qui a déposé l'amendement a expliqué que cette mesure créée "sur le modèle du dispositif Pinel dans l'ancien" rendra l'acquisition-rénovation "plus forte". Il s'agirait, selon ses mots, "d'un outil fiscal puissant incitant les investisseurs-bailleurs à rénover leurs logements".
Seront éligibles, les acquisitions de logements anciens faisant l'objet de travaux d'amélioration, qui devront représenter au moins 25% du coût total de l'opération "dans les territoires connaissant une dégradation importante de l'habitat". Comme pour le Pinel dont le dispositif est en fin de compte qu'un réaménagement, l'acquéreur devra également s'engager à louer le bien ainsi rénové "pour une durée comprise entre 6 et 12 ans". A ces conditions, la réduction d'impôt pourra représenter jusqu'à 21 % du montant total.
Dans un premier temps, le dispositif sera ouvert aux 222 communes contenues dans les "Plan action cœur de ville" ainsi qu'à celles ayant conclu des Opérations de revitalisation du territoire (ORT).
|
|
|
Le CITE maintenu devrait réintégrer les fenêtres
|
12/11/2018
|
Cela fait plusieurs mois que les fabricants et poseurs de fenêtres protestent contre l'exclusion depuis juin 2018 de ces travaux du crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE). Il semble qu'ils soient en passe d'être entendus : à l'issue d'un rendez-vous avec François de Rugy, ministre de la Transition écologique et solidaire, Thierry Repentin, président du Conseil supérieur de la construction et de l'efficacité énergétique (CSCEE), a annoncé sur les réseaux sociaux que les fenêtres pourraient y être réintroduites en 2019.
Contacté par notre confrère Batiactu, Thierry Repentin a également fait le lien avec la conjoncture actuelle du bâtiment, et les perspectives qui se dessinent : "la construction neuve va stagner dans les mois qui viennent, donc les carnets de commandes vont substantiellement fléchir, d'où l'intérêt de compenser par le marché de la rénovation. De plus, le gouvernement doit également prendre en compte sur le plan économique l'engagement de la filière dans le RGE, qui a amené une responsabilisation et une professionnalisation des métiers du bâtiment."
|
|
|
L’ampleur de la dégradation du parc immobilier Français : un problème majeur de sécurité publique !
|
7/11/2018
|
Le plan "Initiatives copropriétés" présenté le 10 octobre, à la préfecture de Marseille par Julien Denormandie visait la résorption de 684 copropriétés en difficulté, réparties sur 14 sites avec un engagement de 2,740 milliards sur 10 ans. Pour Julien Denormandie alors Secrétaire d’État auprès du ministre Jacques Mézard Ministre de la Cohésion des territoires, il s’agissait d’intervenir de façon accélérée, par la rénovation – restructuration, sur les copropriétés en difficulté, dont prioritairement les ensembles immobiliers très dégradés et dégradés, afin de permettre à leurs habitants de retrouver des conditions de vie normale.
A Marseille, cinq copropriétés parmi les 128 identifiées sur les 14 sites en "suivi national" ont été choisies en fonction de l’urgence de leur situation et sont inscrites dans ce nouveau programme : le Parc Kallisté (753 logements), le Parc Corot (376 logements), la cité Bellevue (444 logements), l’ensemble immobilier Bel Horizon (133 logements) et la cité Maison Blanche (236 logements).
Les deux immeubles qui se sont effondrés, lundi à Marseille, ne figurent pas dans cette liste ! Une sixième victime a été retrouvée mercredi alors qu'un nouvel immeuble a été évacué dans le même temps pour péril imminent, rue Pythéas dans le quartier de l'Opéra. Si ces immeubles ne figurent pas dans la liste des immeubles prioritaires dégradés du gouvernement, on n'ose pas imaginer l'état de ceux qui y sont et des risques encourus par leur population !
Il est déjà évident, que les 684 copropriétés en difficulté répertoriées par le gouvernement ne représentent que la partie émergée de l’iceberg. Une étude, menée conjointement avec l’Anah et le ministère de la cohésion des territoires recensait "en 2014, environ 100.900 copropriétés, soit 15 % du parc représentant environ 1 million de logements, qui présentaient des signes de fragilité et pourraient basculer dans des difficultés très importantes dans les années à venir". Rien qu’à Marseille, le rapport dit Nicol (1), établi par Christian NICOL, Inspecteur général honoraire de l’administration du développement durable, en mai 2015 établissait que "parmi les 20.000 copropriétés présentes à Marseille, on estime que 6.000 d’entre elles sont fragiles, dont une grande partie située dans le centre ancien et les quartiers Nord". Le rapport dénonce "un parc privé indigne et dégradé d’une rare ampleur, une situation critique". La fondation Abbé Pierre n’aurait pas fait mieux, celle-ci alerte et lutte depuis des années contre l’habitat indigne et prêche inlassablement une action résolue de lutte contre l’habitat indigne avec des moyens adéquats.
La tragédie de la rue d’Aubagne à Marseille, ce 5 novembre, démontre cruellement le monde du réel et l’ampleur de la dégradation du parc immobilier Français. L'engagement des presque 3 milliards du plan "Initiatives copropriétés" prévu initialement pour 684 copropriétés devra être revu largement à la hausse si le gouvernement prend la mesure du potentiel de dangerosité d’un parc de 100.900 copropriétés recensées en 2014 comme déjà fragiles.
Des chiffres plus récents devraient être communiqués en 2019 par l'Anah. En effet, La loi ALUR du 24 mars 2014 a instauré un registre d’immatriculation des copropriétés afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements. Toutes les copropriétés de France devraient être immatriculées au 31 décembre 2018 au plus tard.
Théoriquement, l’Anah, en charge de ce registre, sera en mesure d'établir, au niveau national, l’état du parc des copropriétés. Au 30 juin dernier, seules 208.137 copropriétés immatriculées sur environ 534.000 estimées par l'INSEE. Mais ce qui apparaîtra du registre est plus l'état financier de la copropriété que l'état de son bâti, sauf si des arrêtés de péril ou d'insalubrité ont été émis car ils doivent y figurer. Autrement l'état de dégradation, notamment des structures, peut être ignoré, même du syndic. Tous les immeubles dont l'ossature porteuse n'est pas en béton armé sont susceptibles de cacher des risques de rupture pouvant entraîner l'effondrement. En particulier ceux dont les planchers et les refends internes sont en bois, c'est à dire pratiquement la totalité du parc construit avant les années 1880-1890, y compris les immeubles cossus des beaux quartiers ! Les propriétaires et occupants de ces immeubles ont tous depuis une cinquantaine d'années construit au fil du temps des salles d'eau et sanitaires rarement réalisés dans les règles de l'art en termes d'étanchéité. Ces installations ont créé des infiltrations et humidités qui ont lentement dégradé le bois par développement de champignons, pouvant réduire à néant sa capacité porteuse.
L'annonce de la mairie de Marseille de lancer un audit de tout son quartier ancien est une bonne initiative. Mais c'est tout le parc immobilier ancien qui devrait faire l'objet d'inspections approfondies avec sondages des structures. Il est probable qu'en procédant ainsi, des situations de péril soient détectées dans des dizaines de milliers d'immeubles. Autrement, ce type d'effondrements est appelé à se reproduire de plus en plus fréquemment, car c'est maintenant que l'effet de la création de ces sanitaires va se concrétiser avec leur vieillissement ! L'ampleur de la dégradation de ce parc ancien est dans ce cas appelée à devenir un problème majeur de sécurité publique !
(1) : rapport établi par Christian NICOL, Inspecteur général honoraire de l’administration du développement durable- mai 2015 -
|
|
|
Paris est 88% plus cher que la province pour se loger
|
2/11/2018
|
C’est une étude, réalisée par LocService.fr, site spécialisé dans la location et la colocation entre particuliers, qui le révèle.
L’écart de prix avec la province est considérable : les loyers sont en moyenne 88% plus chers dans la capitale !
L’étude se base sur un échantillon de 13.077 offres ou demandes de locations à Paris enregistrées sur le site pendant les 8 premiers mois de l’année 2018. Selon cette étude, le loyer moyen à Paris est de 35,32 € le m2 charges comprises pour une surface moyenne de 31 m2. En petite couronne le prix au m2 est de 23,77 €, en grande couronne il est de 18,09 € le m2 et en province de 12,34 € le m2.
Le budget moyen des locataires pour se loger, d’après l’étude est à Paris est de 992 €. Il est inférieur aux loyers pratiqués, signe pour LocService d’un marché très tendu. Un quart des locataires recherche un logement entre 800 et 1.000 €. 32% sont des hommes seuls, 45% sont des femmes seules, 23% sont des couples et 45% des candidats locataires sont étudiants. Paris intra muros concentre 36% des recherches de location en Île-de-France, les autres s’orientant vers la petite ou la grande couronne.
|
|
|
Pas d’emballement du marché immobilier en 2018-2019
|
31/10/2018
|
Le service d'études économiques du Crédit Agricole a publié son étude trimestrielle sur les évolutions récentes et perspectives 2018-2019 dans l’immobilier résidentiel en France. Pour ses analystes, le marché immobilier poursuit son "freinage en douceur" et les perspectives de croissance sont légèrement révisées à la baisse. Après 2,3% de croissance en 2017, le Crédit Agricole prévoit pour 2018 et 2019 la poursuite d'une croissance assez solide, mais ralentie, à 1,6% l'an. La croissance exceptionnelle du marché immobilier en fin d’année 2017 a commencé à ralentir dès le premier trimestre 2018. Les signes avant-coureurs ont été le repli des ventes de logements anciens, la baisse plus marquée des ventes de neuf, le tassement des mises en chantier et le freinage des prix et du crédit.
Pour les analystes du Crédit Agricole, plusieurs facteurs expliquent cette décélération du marché :
le recentrage graduel sur les zones tendues des mesures de soutien dans le neuf (dispositif Pinel et PTZ) ;
les mesures de réorganisation du secteur HLM, et notamment les baisses de loyers, qui conduisent à un recul des ventes en bloc aux bailleurs sociaux ;
l’effritement de la capacité d’achat des emprunteurs lié à la hausse des prix des logements ;
l’insuffisance de l’offre.
Si l’analyse du Crédit Agricole prévoit que, pour la fin de l’année et pour 2019, ce mouvement de tassement devrait se poursuivre, un scénario d’emballement, voire de bulle spéculative, lui semble très peu probable. Et ce, même si les taux de crédit devraient très légèrement remonter fin 2018 et 2019, ce que la banque anticipe avec une augmentation des taux à long terme de 1% pour fin 2019 après 0,8% fin 2018.
Le scénario d’une remontée plus marquée et plus rapide des taux longs français, pourraient évidemment susciter de fortes inquiétudes des investisseurs et entraînerait une correction significative des ventes et des prix immobiliers. Cela relève, pour les analystes du Crédit Agricole, plutôt d’un "stress scenario", et semble peu probable en 2018- 2019.
Source Crédit Agricole : France – Immobilier résidentiel : évolutions récentes et perspectives 2018-2019
|
|
|
Prévenir les expulsions : la Fondation Abbé Pierre réclame une vraie politique et des moyens financiers
|
30/10/2018
|
A la veille de la trêve hivernale qui intervient le 31 octobre, la Fondation Abbé Pierre demande une vraie politique visant à réduire drastiquement les expulsions. Celles-ci ont atteint un nouveau record en 2017 : 15.547 ménages ont en effet été expulsés avec le concours de la force publique en 2017 contre 15.222 en 2016, et certainement deux à trois fois plus sont partis en amont, se sentant contraints par la procédure, précise la Fondation.
Bien que le nombre de décisions de justice prononçant l’expulsion soit, pour la deuxième année de suite, en baisse avec en 2017 125.971 décisions contre 129.189 en 2016, le plan national de prévention des expulsions mis en œuvre en 2016 n’a pas été en mesure d’enrayer la hausse effective des expulsions, constate la Fondation. La Fondation Abbé Pierre s’insurge également sur la non application du droit par l’Etat, notamment, en expulsant des ménages prioritaires DALO qui devraient être relogés avant l’expulsion, en ne proposant aucun hébergement pour les personnes sans solution après l’expulsion, au mépris du droit à l’hébergement d’urgence et en appliquant trop rarement la circulaire du 25 janvier 2018 avant de procéder à l’expulsion de bidonvilles.
Le temps n’est plus aux promesses de campagne du chef de l’État qui déclarait en juillet 2017 : "Je ne veux plus d'ici la fin de l'année avoir des femmes et des hommes dans les rues, dans les bois, ou perdus". La Fondation réclame des actes, ainsi qu'une vraie politique visant à réduire drastiquement les expulsions, en mobilisant tous les acteurs, en abondant tous les dispositifs de prévention et en développant l’accompagnement social et juridique, avec des moyens financiers enfin à la hauteur des ambitions !
Source : communiqué de la Fondation Abbé Pierre
|
|
|
Le nombre de logements autorisés à la construction recule encore
|
29/10/2018
|
Selon les chiffres publiés ce jour par le ministère de la Cohésion des territoires, le troisième trimestre 2018 confirme un ralentissement du nombre de permis de construire. En données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO), le nombre de logements autorisés à la construction recule de 10,2% de juillet à septembre 2018.
Le nombre de logements autorisés sur 12 mois d’octobre 2017 à septembre 2018 s’élève à 470.700 logements soit une baisse de 5,8% par rapport au 12 mois précédents. Les autorisations des logements individuels groupés sont les seuls en progression de 3,4% sur 12 mois. Les autres logements sont tous en baisse : les logements individuels purs -6,9%, les logements collectifs -7,1% y compris les logements en résidence également en baisse de 5%.
La situation est inverse pour les mises en chantier des logements collectifs qui progresse, pour la période, de 4,4%. Les logements individuels groupés sont également en hausse de 1% alors que les logements individuels purs baissent modérément de 0,9%. Mais il est prévisible que les mises en chantier suivent avec une petite année de décalage la même tendance que les autorisations de construire, mettant l'industrie du bâtiment en difficulté.
Au mois de septembre 2018, le taux d’annulation moyen sur les trois derniers mois des logements individuels autorisés à la construction est de 11,1% : il est stable depuis plusieurs mois et reste inférieur à sa moyenne de longue période (12,2 % de septembre 2009 à septembre 2018). Après une baisse continue tout au long du premier semestre, le taux d’annulation dans le collectif (y compris en résidence) continue de progresser depuis le mois de juin. Il est de 26,2% et se situe au-dessus de sa moyenne de longue période (18,7 %).
|
|
|
L'APL Accession rétablie temporairement en 2019 en Outre-mer
|
25/10/2018
|
Un amendement, à l'article de 11 du projet de loi de finances 2019 (PLF), a été adopté vendredi 19 octobre pour prolonger les dispositifs d'aide fiscale à l'investissement en faveur du logement social dans les départements et régions d'outre-mer (DROM).
Cette mesure est transitoire et exceptionnelle, elle a pour but de solder l’ensemble des opérations engagées et qui n’ont pu être menées à terme du fait de la suppression des APL en 2018. Annick Girardin, la ministre des Outre-mer s'était engagée à rétablir l'APL Accession de manière temporaire avant de mettre en place un dispositif pérenne d'une efficacité au moins équivalente à celui des anciennes APL.
A suivre ...
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
|
|
|
