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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Conseil aux accédants : les ADIL revoient leur doctrine...
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21/3/2008
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Les ADIL (associations départementales pour l'information sur le logement), au contact à longueur d'année avec les candidats à l'accession à la propriété, constatent que malgré la hausse des prix, l'attrait pour l'acquisition de son logement ne se dément pas, et que les ménages, freinés dans la réalisation de leur projet par les contraintes économiques, ont tendance à accepter des taux d'effort de plus en plus élevés sur de plus longues durées. Malgré cela, observe l'association nationale des ADIL (ANIL), "le nombre d'échecs reste aujourd'hui raisonnable et la sinistralité en matière d'accession est presque inexistante au regard de ce que l'on constate dans certains autres pays".
Pour tenir compte de la pression du gouvernement en faveur de l'accession, les ADIL ont entrepris de redéfinir le niveau et la nature des risques qu'il est raisonnable de prendre et de faire prendre aux ménages qui souhaitent devenir propriétaires. Un dossier (1) destiné aux consultants fait la synthèse des points de vue des établissements de crédit, des professionnels, des associations de consommateurs, des élus ou des organismes sociaux : fixation du risque acceptable pour l'acquéreur, préférence du critère du revenu résiduel par rapport au taux d'effort, acceptation de l'accession sans apport, limitation de la durée des prêts sauf pour les jeunes, acceptation des taux variables s'ils sont bien "capés", attention particulière à la couverture d'assurance des prêts, méfiance vis à vis des courtiers en crédit, telles sont quelques unes des idées-force qui ressortent de ces travaux...
Les ADIL en tirent une nouvelle approche de la fixation de la mensualité plafond, de la prise en compte des aides, de celle des revenus des emplois précaires et des revenus complémentaires, des crédits à la consommation, etc.
(1) ANIL, mars 2008 : "Conseil aux accédants : nouveau contexte, doctrine renouvelée"
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Le gouvernement face à l'évaluation des dispositifs d'aide à l'investissement locatif
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20/3/2008
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Un rapport du ministère du logement et de la ville, daté de février 2008, évalue les dispositifs fiscaux en faveur de l'investissement locatif entrés en vigueur depuis 1984 (dispositifs "Méhaignerie", "Quilès-Méhaignerie", "Périssol", "Besson", "Robien" et "Borloo") en confrontant leur coût au résultat obtenu en termes de construction ou d'offre locative additionnelle par rapport à ce qui aurait été financé de toutes façons ; le rapport étudie notamment le contexte de chaque époque, les caractéristiques de chaque dispositif et le profil des investisseurs, des investissements et des modes de financement. Il aborde ensuite la question de l'occupation des logements en investissement locatif et présente un panorama de différentes études portant sur des marchés locaux.
Force est de constater que ces dispositifs ont surtout profité à la construction neuve, mais il est vrai que les chiffres manquent en ce qui concerne l'ancien, pour le régime "Besson" essentiellement ; de 1995 à 2005, environ 471.000 logements ont été vendus par les promoteurs sous le régime d'un avantage fiscal favorisant l'investissement locatif, ce qui représente 48% des ventes totales. D'après les données fournies par les promoteurs constructeurs, les dispositifs Périssol et Robien leur ont permis de vendre annuellement plus de logements qu'avec les dispositifs Méhaignerie et Besson. En fait, mis à part le Besson qui ne représentait qu'environ 84% des ventes destinées à l'investissement locatif, l'intégralité des ventes de neuf destinées à l'investissement locatif se fait à l'aide d'un dispositif fiscal...
Le dispositif "Périssol" a été de loin le plus coûteux pour l'Etat (manque à gagner d'impôt sur le revenu moins recettes fiscales obtenues de la construction et de la location additionnelles) ; il a certes donné un coup de fouet à la construction mais il a financé des logements plus grands et mieux situés que la moyenne ; le dispositif Besson a été marqué par des plafonds de loyers de niveau intermédiaire et des plafonds de ressources : la dépense fiscale a sensiblement décru, mais la rentabilité s'est dégradée et la production s'est également inscrite en recul. La création du dispositif Robien, dont la cible sociale est plus large, s'est accompagnée d'une reprise importante de la production, mais là encore au prix d'une dépense fiscale à nouveau accrue. Le caractère moins contraignant des plafonds de loyer a permis une augmentation de la part des logements financés hors zone rurale, mais le ciblage géographique s'est avéré insatisfaisant, d'où un recentrage en 2006...
Si l'on rapporte la dépense fiscale au prix du logement, la hiérarchie est modifiée en raison de la forte augmentation des prix sur la période : si le Périssol reste le dispositif le plus coûteux à plus de 16% du prix du logement, le Robien et le Besson se rejoignent à environ 13% ; le Quilès-Méhaignerie sensiblement supérieur atteint 14% ; le Borloo populaire apparaît enfin plus coûteux que le Robien recentré et que le Méhaignerie, 11% contre 9% et 10%. Toutefois, il n'est pas illogique que la dépense par logement soit plus importante quand l'effort de loyer demandé au propriétaire est plus important...
Globalement, le coût brut pour le budget de l'Etat n'a cessé de croître, pour atteindre 700 millions d'euros en 2005, mais ce chiffre ne tient pas compte des recettes obtenues grâce aux logements "déclenchés" par l'existence des dispositifs, ce qui, note le rapport, "constitue un champ d'étude restant à explorer"...
L'étude de la population accueillie dans l'ensemble de l'offre nouvelle de logements en investissement locatif sur la période 1995-2004 montre qu'il s'agit d'une population plutôt intermédiaire en termes de ressources : les ménages accueillis dans le parc locatif neuf sont des ménages intermédiaires, avec un revenu par unité de consommation au sens de l'INSEE de 14.000 euros annuels contre 13.900 pour l'ensemble des emménagés récents. Cette population est, par ailleurs, jeune et peu familiale. L'âge moyen de la personne de référence est ainsi de 28 ans, contre 47 pour l'ensemble des emménagés récents. De la même façon, plus de la moitié des emménagés récents dans le parc locatif sont des couples ou des personnes seules. La taille moyenne des ménages (au sens fiscal) dans le parc locatif neuf est de 1,9 contre 2,7 pour l'ensemble des emménagés. Enfin, le locatif dans le neuf et le locatif dans l'ancien se distinguent peu du point de vue de la composition des ménages accueillis.
Globalement, le rapport conclut aux limites du dispositif "Robien" en soulignant que, s'il a "contribué significativement à la hausse de production de logements neufs", il s'est aussi soldé par une production excessive de logements souvent petits, loués trop chers dans les villes moyennes et situés dans des zones où la demande est faible. Le rapport souligne qu'une part significative des investissements est réalisée dans des zones où la tension du marché est faible ou intermédiaire ; "il est crucial de s'assurer a priori que les caractéristiques fiscales de ces dispositifs favorisent bien l'émergence d'un parc locatif dont le profil répond à la demande en terme de taille, de niveau de loyer et de localisation", peut-on notamment y lire.
Le ministre du Logement, Christine Boutin, doit présenter dans les prochaines semaines un projet de loi de mobilisation pour le logement qui prévoira un aménagement des dispositifs existants afin qu'ils soient mieux adaptés au marché. Les discussions portent notamment sur l'évolution de la zone C, qui correspond aux zones rurales et aux agglomérations de moins de 50.000 habitants. Le rapport met en évidence d'importantes marges d'amélioration par une plus grande pertinence des plafonds de loyer par rapport aux marchés locaux.
Le gouvernement est en fait confronté à un véritable dilemme, bien illustré par le rapport : la question du ciblage social des dispositifs n'est pas neutre en termes financiers ! Des plafonds de loyers et de ressources plus contraignants nécessitent une majoration de la dépense fiscale pour assurer à l'investisseur une attractivité suffisante, alors que dans l'objectif d'une simple détente du marché locatif, le choix de dispositifs fiscaux non ciblés socialement permettraient, pour une même dépense fiscale globale, une production de logements plus importante !
Il doit aussi veiller à limiter les "effets d'aubaine" : en effet, note le rapport, si en période de faible construction la plus grande partie des investissements réalisés dans le cadre des dispositifs fiscaux est probablement déclenchée par ces dispositifs, à l'inverse, en période de surchauffe, il est probable qu'une part significative des logements bénéficiant de dispositifs fiscaux aurait été financé même en l'absence de dispositif. Mais il doit aussi prendre en compte que l'utilisation des dispositifs fiscaux pour réguler le niveau de la construction a aussi ses limites : d'une part la nécessité d'assurer une certaine stabilité dans le temps des dispositifs pour permettre une bonne appréhension des dispositifs par les promoteurs et des investisseurs, pour éviter les à-coups liés au passage d'un dispositif à l'autre et pour permettre une évaluation plus complète de ces dispositifs ; ensuite, une certaine difficulté d'identifier a priori les évolutions futures de la conjoncture en termes de construction...
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Encore 52% seulement des ménages avaient un crédit fin 2007
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20/3/2008
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Les Observatoires sont à la mode, et ceux des crédits en particulier : après celui de Crédit-Logement-CSA, celui de la FBF (Fédération bancaire française), l' "Observatoire des crédits aux ménages", a publié ses chiffres établis cette fois en partenariat avec la SOFRES (1) : il en ressort que seuls 13,8 millions de ménages français avaient un crédit en 2007, soit 52% d'entre eux ; mais sans surprise, ce taux ne cesse de monter et il est aujourd'hui à l'un des niveaux les plus élevés depuis 1989. Sur l'ensemble, 30,6 % des ménages avaient un crédit immobilier, contre 30,2% en 2006.
Plus inquiétant, l'usage des crédits de trésorerie s'est aussi largement répandu : un tiers des ménages en avaient un en 2007, c'est un des plus hauts niveaux observés.
La diffusion des crédits pour l'accession à la propriété s'élargit encore : 20,3% des ménages de moins de 30 ans étaient accédants en 2007, soit le taux le plus élevé depuis 1989 (+2,5 points en un an). Par contre, leur usage des crédits de trésorerie continue à reculer : 36,8 % des moins de 30 ans y avaient recours en 2007 contre 40,4 % en 2006.
Ce sont en fait les seniors qui ont augmenté leur recours au crédit à la consommation : 21,1 % des ménages de 65 ans et plus en avaient un en 2007.
A cause d'un net sentiment de dégradation de leur environnement économique, les ménages perçoivent leur charge d'endettement comme plus lourde, alors que la part du revenu consacré au remboursement des crédits immobiliers s'est stabilisée en 2007. Pourtant, indique la FBF, les ménages sont nombreux à penser souscrire un crédit dans l'avenir : 5,9% de l'ensemble des ménages avaient l'intention de souscrire un crédit immobilier dans les 6 prochains mois à fin 2007 (4,9% il y a un an), et 5,1% un crédit de trésorerie (4,5% en 2006)...
(1) Enquête annuelle réalisée par voie postale par la SOFRES en novembre 2007 pour l'Observatoire des crédits aux ménages, auprès d'un échantillon de 8 000 ménages.
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Crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt : interrogations sur les modalités précises d'application
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17/3/2008
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En attendant une instruction fiscale annoncée mais qui tarde à sortir, fixant les modalités détaillées du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt pour l'habitation principale, plusieurs questions restent en suspens : parmi celles-ci, il y a la confirmation ou non de la rétroactivité encore incertaine - et en principe inconstitutionnelle - du dispositif au 6 mai 2007, date de l'entrée en fonctions du président de la République, au lieu du 23 août de la même année, lendemain de la publication de la loi "TEPA" du 21 août.
Reste aussi à préciser la prise en compte ou non dans le crédit d'impôt des prêts pour travaux ou pour transformation d'un bien existant, le point de départ du calcul des intérêts payés au titre de la première annuité - a priori la date retenue serait celle de la mise à disposition des fonds, et non la date anniversaire du contrat de prêt (date de paiement de la première mensualité) - ainsi que la détermination de ce point de départ en cas de déblocage progressif des fonds...
A noter également que les banques devront fournir des attestations à leurs clients pour connaître le montant des intérêts payés, notamment dans le des prêts à taux révisable, pour lesquels le contribuable ne pourra pas se référer au tableau d'amortissement du prêt...
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Détente sur les taux d'intérêt...
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11/3/2008
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La Banque centrale Européenne (BCE) a laissé ses taux inchangés à 4% lors de sa réunion du 6 mars, bien qu'en durcissant son discours avec des prévisions d'inflation revues à la hausse pour 2008 et 2009. Toutefois, selon les observateurs, et en particulier les économistes du Crédit Agricole, le scénario privilégié reste celui d'une première baisse de taux avant l'été (-25 points en juin), puis d'une deuxième à l'automne (-25 points en septembre). L'inflation reste élevée en Europe, à 3,2% en février, mais elle devrait ralentir progressivement dès le printemps.
Le courtier Meilleurtaux note de son côté que pour le deuxième mois consécutif, les taux d'intérêt des prêts immobiliers ont baissé en février 2008 de 0,10%, pour les durées d'emprunt inférieures à 30 ans. Cette baisse se situe après un cycle de 11 mois de stabilité ou de hausse des taux depuis février 2007...
La politique monétaire de la BCE, visant à combattre les risques d'inflation rassure les marchés financiers et maintient les taux d'intérêt à long terme à un niveau beaucoup plus faible qu'en milieu d'année 2007 (l'OAT 10 ans qui est indicateur des taux d'intérêt à long terme des marchés financiers est passé de 4,70 % en juillet 2007 à 4,04 % le 7 mars 2008). Meilleurtaux note aussi que les banques françaises semblent avoir reconstitué leurs marges sur les prêts immobiliers (elles n'enregistrent plus les marges négatives constatées durant l'année 2006 et en début d'année 2007) et disposent d'une nouvelle marge de manœuvre dans leur politique tarifaire.
Malheureusement pour les emprunteurs - crise des subprime oblige -, cette détente intervient dans un contexte de rigueur accrue des établissements prêteurs dans l'octroi des prêts immobiliers avec un respect plus strict de l'ensemble des critères de solvabilité.
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Avenir de la défiscalisation Girardin : les professionnels des DOM s'inquiètent
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11/3/2008
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En 2003, la loi "Girardin", loi-cadre, d'une durée de 15 ans, renouvelait les incitations fiscales de la loi "Paul" afin que les DOM puissent notamment rattraper leur retard en matière de logement. Elle autorise des réductions d'impôt de 25%, 40% ou 50% du montant des investissements réalisés, et a assez largement dopé la construction, y compris dans le secteur du logement intermédiaire, bénéficiant du taux de réduction le plus élevé. Très critiquée pour avoir laissé de côté le logement social, en forte pénurie dans les DOM, elle est en passe d'être réformée pour concentrer la défiscalisation aux logements sociaux ou "très sociaux", comme cela se dessine dans la nouvelle loi-programme que prépare le gouvernement.
Les professionnels de l'immobilier et du BTP sont déjà dressés contre cette réforme, craignant qu'elle stoppe net la construction d'immobilier locatif, entrainant une aggravation des tensions notamment dans le secteur intermédiaire, sans pour autant développer le logement social, faute de terrains...
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L'immobilier parisien flambait encore à la fin de l'été 2007
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10/3/2008
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Les statistiques des notaires sont tardives, et en décalage de trois mois sur les transactions conclues, mais elles sont précises (elles sont réalisées sous la supervision de l'INSEE) et elles sont les seules exhaustives car elles portent sur toutes les ventes, de particulier à particulier comme par agence. Les statistiques de novembre 2007 pour l'Ile-de-France sont donc intéressantes à plus d'un titre même si elles ne reflètent que les ventes conclues en août et début septembre : elles montrent qu'à cette date, le ralentissement de la hausse des prix était à peine amorcée à Paris : elle passait même à nouveau au dessus de la barre des 10 % d’augmentation sur un an pour l'ancien ! Par contre, la hausse était moins élevées en petite couronne (+7,0% contre + 11,1% un an auparavant), en grande couronne (+5,2% en novembre 2007 contre +11,2%).. et pour les maisons (+ 5,8%).
Les signes du ralentissement commençaient néanmoins à apparaître : sur les trois derniers mois (en fait pour la conclusion des transactions de juin à août, le rythme de hausse s'était déjà ralenti avec +1,7% contre +2,1% et + 2,6% un et deux mois auparavant)...
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Encore une grande loi sur le logement
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10/3/2008
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Dans une interview exclusive accordée aux Echos, Christine Boutin, ministre du logement et de la ville, a annoncé une "grande loi sur le logement" pour ce printemps 2008 ; elle fera suite à cinq autres lois en cinq ans : la loi Robien "Urbanisme et habitat" en 2003, puis les trois lois "Borloo" - la loi de rénovation urbaine en août 2003, le plan de cohésion sociale en 2005, et la loi "ENL" (engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006, toujours comme ministre de la Cohésion sociale, et enfin la loi DALO (droit au logement opposable), du 5 mars 2007.
Le nouveau projet de loi vise "une mobilisation de tous les acteurs : publics, privés, Etat, communes pour répondre à l'attente forte des Français de logements adaptés à leurs besoins". Il touchera au foncier, prévoira "l'intervention du secteur privé afin de dynamiser l'offre de logement social", abordera "une nouvelle gouvernance du 1%, et "lancera des signaux aux propriétaires pour établir la confiance", avec notamment la nouvelle "GRL" (garantie des risques locatifs), dont la ministre ne sait toujours pas si elle sera facultative ou obligatoire...
Seraient aussi au programme l'extension de la TVA à 5,5% pour encourager les maires bâtisseurs à soutenir l'accession populaire à la propriété en logements collectifs, la requalification des centres anciens, ainsi que le renforcement l'article 55 de la loi SRU (Solidarité et renouvellement urbain - l'article qui impose aux communes au dessus d'un certain seuil de population d'avoir au moins 20 % de logements sociaux), et la lutte contre les marchands de sommeil...
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Stabilisation des prix de vente et des loyers au 1er semestre 2008
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7/3/2008
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C'est ce qui ressort de chiffres publiés en ce début mars. Côté prix, le "baromètre" du site d'annonces Se Loger de février met en évidence un "engourdissement" du marché immobilier et un arrêt de la hausse des prix des mises en vente. Les chiffres traités sont ceux des annonces des agences et donc les prix demandés par les propriétaires. Dans de nombreuses villes, "l'heure n’est pas à la baisse mais toujours à la stagnation du marché", indique le commentaire. Mais à un niveau élevé ; ils progressent même depuis décembre dans certaines villes comme Marseille (+0,8%) ou Lille (+0,2%). A Paris la hausse des prix ralentit mais reste aussi positive : + 7,6 % en glissement annuel contre 8,2 % le mois précédent. Par contre au niveau national, l'indice des prix des mises en vente marque depuis août 2007 un net recul et revient à son niveau de février 2006 !
Cette tendance est confirmée dans les transactions conclues par le baromètre mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), dont l'indice de février recule de 0,3%, et ce pour le 3ème mois consécutif et porte à présent le taux de hausse annuelle à +2,8%, en fait +2,4 pour les appartements et +3,5 pour les maisons...
Côté locations, l'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui rassemble des références de location du marché privé, rappelle que l’année 2007 avait commencé avec un rythme de hausse annuelle des loyers de marché de 1,2%, et un taux de mobilité résidentielle redescendu à 28,5%, soit à un de ses plus bas niveaux depuis 1998. A l’été, la mobilité a refait un bond puisqu'elle s’établissait à 30,7%, niveau des très bonnes années, et la progression des loyers retrouvait un rythme annuel de 2,7% en août 2007, comparable à celui observé en 2006 à la même époque (+ 2,4%).
L'observatoire indique que les délais moyens de remise en location se sont allongés depuis 2004, et que les portefeuilles de biens disponibles à la location ont enflé, les taux de révision sur propositions de loyer ont augmenté, et que les exigences des candidats à la location sont plus grandes aujourd’hui que par le passé. La hausse des loyers en cas de relocation (différence entre le loyer demandé au nouveau locataire et celui payé par le précédent) qui avait été de l’ordre de 7% en moyenne de 2001 à 2004, a progressivement diminué pour descendre à 5,7% en 2007. Et si tous les segments de marché sont concernés, ce sont les petits logements (2 pièces et moins) pour lesquels l’évolution est la plus sensible : "la demande y a été particulièrement affectée par les hausses des loyers de ces dernières années, alors que les aides personnelles n’étaient quasiment pas revalorisées", indique le communiqué.
Les premiers mois de 2008 le confirment la tendance : bien que les mois d'hiver soient traditionellement plus calmes, le ralentissement est plus prononcé qu’à l’habitude : le rythme annuel de progression des loyers n’est plus que de 0,7%, la hausse des loyers en cas de relocation est tombée à 4,8%, et la mobilité résidentielle recule à nouveau pour s’établir à 28,2%, laissant planer selon l'observatoire un "risque de blocage des marchés".
Signe des temps, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements en relocation s’élève à nouveau...
Sur un plan régional, 31,6% des villes voient les loyers baisser début 2008 : la baisse est de moins de 1% pour 8,4 % d'entre elles, comme Valence, Versailles, Paris 17ème, Montpellier, ou Brest ; elle est de 1 à 2,5% pour 12,8% d'entre elles, comme Cachan, Saverne, Vaulx en Velin, Marseille, ou Paris 4ème ; elle est de 2,5 à 5% pour 6,7% des villes, comme Colmar, Le Havre, Nancy, Paris 16ème, ou Aix-en-Provence (- 4.4 %) ; enfin elle est de 5% et plus pour 3,7% d'entre elles, comme Evreux, Paris 3ème, 6ème et 7ème, ou Meaux...
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SCPI : encore une collecte record en 2007
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29/2/2008
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C'est ce qui ressort des statistiques de l'IEIF (Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière), qui mettent en évidence un attrait persistant des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) malgré la crise des subprimes qui aurait pu entraîner une défiance des particuliers envers l'immobilier, et malgré aussi l'attente - il est vrai prolongée - de l'arrivée des OPCI (organismes de placement collectif dans l'immobilier) : en 2007, la collecte nette des 126 SCPI existantes s'est montée à près de 1,4 milliards d'euros, en hausse de 24,3 % par rapport à 2006, et aucun ralentissement n'a été constaté après l'été, quelque 800 milliards ayant été levés au 2ème semestre !
L'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier) indique que pas moins de 48 SCPI ont augmenté leur capital au cours de l'année 2007, et que le marché secondaire, réorganisé, a été particulièrement animé, à hauteur de 308 milliards d'euros échangés (+13,2 %). Par l'effet combiné du dynamisme du marché et de la hausse des valeurs des actifs immobiliers, la capitalisation globale des sociétés atteint 17,24 milliards au 31 décembre 2007, en hausse de près de 15%, informe l'association.
Dans le chiffre de la collecte globale, les SCPI de rendement représentent la plus grande part, soit près de 1,15 milliards, au détriment de celles à dominante fiscale (189 millions, dont 83 pour les SCPI Robien et Robien recentré, 39,3 pour les SCPI de Borloo populaire, 38 pour les Malraux et 28,6 pour les SCPI Girardin). Les SCPI classiques diversifiées ont levé près de 900 millions, tandis que les SCPI murs de magasins ont collecté 177 millions.
En termes de performance, la moyenne du rendement net de l'ensemble des SCPI ressort à 6%, en légère baisse par rapport à 2006 (6,35%). En tenant compte de l'évolution du prix de la part, la performance globale ressort à 12,85% (contre 13,40% en 2006). Pour les SCPI non fiscales, le rendement net s'élève à 6,12 % et la performance globale à 12,93%. Au sein de cette catégorie, ce sont les SCPI murs de magasins qui affichent la meilleure performance (+13,76%) grâce à une évolution du prix de la part supérieure à la moyenne (7,66%). L'ASPIM rapelle que le rendement des SCPI est traditionnellement élevé, et qu'à l'exception de 1994 (4,93 %), il n'a jamais été inférieur à 5,50 % depuis 1997...
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