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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La région Ile-de-France décide la mise en place d'un éco-prêt collectif pour les copropriétés
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27/6/2014
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Devant la carence de l'Etat à mettre en place l'Eco-prêt à taux zéro de copropriété, pourtant décidé dans le cadre de la loi de finances pour... 2010, le conseil régional d'Ile-de-France a voté le 20 juin la mise en place de son propre éco-prêt collectif pour copropriétés, permettant de financer des travaux de rénovation à haute performance énergétique. La région va pour cela lancer un appel à manifestation d'intérêt (AMI) auprès des établissements bancaires, leur demandant de proposer des prêts à taux faibles, dont elle prendra en charge le coût, budgété à hauteur de 5 millions d'euros. Cette enveloppe doit permettre la réalisation de 35 millions d'euros de travaux, soit l'équivalent de 2.000 logements en rénovation BBC (Bâtiment Basse Consommation).
La région a annoncé également avoir mis en place un protocole Etat-Région-ADEME (Agence de développement et de maîtrise de l'énergie), afin d'accélérer la mise en oeuvre du guichet unique pour la rénovation énergétique des logements.
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Prêts immobiliers : les banques mises en garde contre les taux trop bas !
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26/6/2014
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Selon Le Monde, le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, qui assure aussi la présidence de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), aurait lors d'une réunion avec la Fédération bancaire française (FBF) début juin, mis en garde les banques contre ce qu'il aurait qualifié de "pratiques de dumping" en matière de crédit immobilier, et aurait même menacé d'agir s'ils ne relevaient pas leurs tarifs ! "Vous avez les taux les plus bas d'Europe, vous êtes les banques qui prêtez le moins cher sur toute la zone euro; ce n'est pas une situation acceptable", aurait prévenu le gouverneur selon le quotidien.
La raison serait la crainte que les taux trop bas des prêts ne contribuent à la montée des prix dans l'immobilier. Un relèvement permettrait de limiter leur hausse, du moins si celle-ci, apparemment stoppée temporairement, reprenait de plus belle. Par ailleurs, ces prêts, sur lesquels les marges des banques sont faibles, constituent selon lui un risque pour leur bilan en affectant leur rentabilité future.
Il est vrai que les taux actuellement au plus bas (2,85% en moyenne en mai dans l'ancien selon l'observatoire Crédit Logement / CSA en mai) sont un moyen pour les banques de s'attirer une nouvelle clientèle, la meilleure possible compte tenu de leurs critères prudentiels très sélectifs, ensuite captive pendant des années si elles font affaire. Jean-Claude Trichet, lorsqu'il occupait le même poste dans les années 1990 avait déjà intimé aux banques de cesser de proposer des taux à perte !
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Tarifs règlementés de l'électricité : augmenteront-ils ou pas ?
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23/6/2014
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Difficile d'être à la fois actionnaire et se mettre du côté des clients : placé devant cette contradiction, le gouvernement vient d'en faire l'amère expérience ! invitée de BFMTV le 19 juin, la ministre en charge de l'énergie, Ségolène Royal se laissait aller à annoncer l'annulation de la hausse de 5% des tarifs règlementés d'EDF prévue pour le 1er août prochain.
L'effet n'a pas tardé à s'en faire sentir : dans la journée, le titre d'EDF en bourse chutait en cours de journée de 12%, soit une perte de valeur boursière pour l'ensemble des actionnaires de 5,9 milliards d'euros. Les services du Premier ministre ont dû intervenir en catastrophe et contredire la ministre en annonçant qu'une "hausse modérée" interviendrait en tout état de cause "en automne". Le cours remontait aussitôt et n'accusait en fin de journée qu'une baisse de 7,7%...
Les gouvernements successifs ont bien essayé de confier à la CRE (Commission de régulation de l'énergie) le soin de calculer les tarifs règlementés au moyen de formules objectives, mais ils n'ont jamais pu vraiment s'y tenir : les hausses calculées mettent en cause chaque fois le pouvoir d'achat des ménages alors que ce n'est pas vraiment le moment. Le problème est que l'Etat est aussi actionnaire d'EDF et pourrait bien avoir besoin de vendre prochainement quelques actions, ne serait-ce que pour financer quelques autres investissements, comme son entrée dans le capital d'Alstom...
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Transition énergétique : une petite couche de mesures pour le bâtiment...
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19/6/2014
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La ministre de l'écologie, du développement durable et de l'énergie, Ségolène Royal, a présenté le 18 juin au conseil des ministres puis à la presse les grands axes du projet de loi de "programmation pour un nouveau modèle énergétique français" en cours de finalisation, ainsi que plusieurs mesures d'accompagnement, notamment fiscales.
Le projet de loi fixe tout d'abord les objectifs à moyen et long termes : réduire les émissions de gaz à effet de serre françaises pour contribuer à l'objectif européen de baisse de 40% de ces émissions en 2030 (par rapport à la référence 1990), diminuer de 30 % notre consommation d'énergies fossiles en 2030, ramener la part du nucléaire à 50% de la production d'électricité en 2025, porter en 2030 la part des énergies renouvelables à 32% de notre consommation énergétique finale, soit 40% de l'électricité produite, 38% de la chaleur consommée et 15% des carburants utilisés, et enfin diviser par deux notre consommation finale d'énergie d'ici 2050.
Concernant la rénovation énergétique des bâtiments existants, 5 actions concrètes nouvelles sont prévues pour accélérer la rénovation énergétique des logements :
- toutes les rénovations lourdes sur les bâtiments telles que réfection de toiture, ravalement de façade, extension de surface) devront comprendre un diagnostic énergétique et être l'occasion de travaux d'efficacité énergétique (notion de "travaux embarqués") ;
- instauration d'un fonds de garantie pour la rénovation énergétique destiné à faciliter le financement des travaux : ce fonds pourra garantir des prêts ou des garanties bancaires, afin de faciliter l'accès au crédit de publics spécifiques (par exemple les personnes âgées ou les syndicats de copropriétaires), considérés comme à risques quant à leur solvabilité...
- la majorité pour voter les travaux d'économie d'énergie dans les copropriétés sera finalement abaissée au niveau le moins exigeant (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés ; même chose pour le vote des travaux d'installation de bornes de recharge des véhicules électriques ;
- l'installation de compteurs individuels pourra bénéficier d'un allégement fiscal jusqu'au 31 décembre 2015, mais le non-respect des obligations - a priori pour les compteurs caloriques - pourra donner lieu à sanctions ;
- création d'un "chèque énergie" versé sous condition de ressources et réservé aux achats d'énergie, qui complète le programme "Habiter mieux" de l'ANAH.
Un plan d'actions complémentaires accompagne le projet de loi; notamment :
- une simplification du crédit d'impôt développement durable (CIDD) pour les travaux de rénovation énergétique, avec un taux uniformément à 30% du montant des travaux engagés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015, et ce dès la première opération réalisée (sans notion de "bouquet") ;
- la relance de l'éco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ") à partir du 1er juillet 2014 pour passer de 30.000 à 100.000 prêts par an, grâce à la simplification des procédures bancaires qui sera permise par la mention RGE (Reconnu garant de l'environnement) ; cette annonce constitue une avancée volontariste de la ministre ; le décret sur l'éco-conditionnalité précisant les modalités et notamment les critères de qualification des entreprises n'est pas encore paru, alors que la date de mise en application est justement le 1er juillet, date qui est à ce jour en suspens, une réunion étant prévue le 19 juin à Matignon pour trancher la question (au ministère du logement, on parle d'un report au 1er janvier)...
- la mise en place de sociétés régionales de tiers-financement qui se verront reconnaître la possibilité de faire l'avance du coût des travaux aux particuliers.
Il est également annoncé un doublement en 3 ans du "fonds chaleur" de l'ADEME, lui permettant de contribuer au financement de projets plus nombreux de production et de distribution de chaleur issue de sources renouvelables (bois, biomasse, déchets, recyclage d'énergie.
Afin d'encourager le bâtiment privé à être exemplaire, les règles d'urbanisme ne pourront plus faire obstacle aux travaux d'isolation des bâtiments ou d'installation de production d'énergie renouvelable ; également, les documents d'urbanisme pourront désormais prévoir que les nouvelles constructions sont à basse consommation ou à énergie positive.
Est également rappelée la généralisation du guichet unique dans les communautés de communes ; des partenariats avec le groupe La Poste sont en cours et seront encouragés pour aller au contact des familles et des personnes isolées...
Enfin, le projet de loi réforme le dispositif des certificats d'économies d'énergie (CEE) en vue de la troisième période d'obligations (2015-2017).
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Spéculations en tous sens sur une remise en cause de la loi ALUR : qu'en penser ?
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14/6/2014
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L'emballement médiatique et politique n'ont cessé de se nourrir en cette fin de semaine : le journal l'Opinion, repris par BFM, Europe 1 puis d'autres médias, citant des sources gouvernementales et des professionnels de l'immobilier, ont fait courir le bruit que le gouvernement reviendrait sur plusieurs mesures de la loi ALUR accusées de bloquer le marché immobilier et la construction. En cause notamment l'encadrement des loyers, qui serait du coup limité à l'Ile-de-France et la garantie universelle des loyers (GUL) pour certains carrément abandonnée, pour d'autres réétudiée pour trouver des alternatives. Même le plafonnement des honoraires de location des professionnels a été annoncé en hausse : Cécile Duflot avait, selon des sources non confirmées, prévu de limiter les frais d'agence à 12 euros par m² à Paris, à 10 euros dans les grandes villes (Marseille, Lyon, Lille) et à 8 euros dans le reste de la France ; désormais, selon une "fuite" d'une des fédérations professionnelle, ce serait plutôt 16, 14 et 11 euros.
Devant l'emballement, amplifié par les réseaux sociaux et visiblement pas calmé par le démenti du porte-parole du gouvernement, Stéphane Le Foll à l'issue du conseil des ministres, le ministère du logement a convoqué les médias en urgence pour un "point" du cabinet ministériel. Le message : il n'y a pas de remise en cause de la mise en œuvre de la loi ALUR et le gouvernement travaille à la sortie des décrets d'application.
Il n'est pas exclu que des milieux gouvernementaux - Bercy est en ligne de mire, qui n'a jamais accepté la GUL, dont le coût est incertain (en fait elle doit être assez largement financée sur le budget qu'Action Logement consacre à la GRL, mais justement Bercy lorgne sur le "magot" d'Action Logement…) - aient oeuvré en sous-main et alimenté l'intense lobbying mené par les milieux de l'immobilier et les assureurs…
Au ministère du logement on affirmait que si une réflexion est en cours sur la GUL, ce n'est pas pour l'enterrer. "Nous cherchons à dégager des lignes de financement", dans le cadre du plan budgétaire triennal 2015-2017, assurait le 11 juin Emilie Piette, la directrice du cabinet de la ministre du logement, Sylvia Pinel, rappelant que des discussions sont en cours sur ce sujet et d'autres avec Action Logement. Quant à l'encadrement des loyers, le ministère maintient le calendrier réaffirmé par la ministre : Paris intra-muros à l'automne, toute l'Ile-de-France d'ici la fin de l'année, et 2015 en régions, où la difficulté est surtout de disposer d'observatoires fournissant des données fiables…
Mais patatras ! Le premier ministre, Manuel Valls, s'exprimant devant des maires lors des Assises des petites villes de France (APVF) à Annonay (Ardèche), entrait lui-même deux jours plus tard dans le débat, de manière visiblement improvisée vu l'imprécision de ses propos : "il faut une loi sur le logement, elle existe, mais si nous avons une loi sur le logement qui ne permet pas le redémarrage du logement, cela veut dire qu'il faut apporter un certain nombre de modifications", a-t-il déclaré. Et d'ajouter : "Il y a trop d'éléments qui entravent l'action. Nous avons besoin de libérer les énergies", évoquant notamment l'excès de normes. Dans le contexte médiatique anti "loi Duflot", on y voit surtout une occasion de rendre coup pour coup à l'ancienne ministre qui ne l'avait pas ménagé...
Il n'en fallait pas plus aux professionnels et leurs fédérations pour crier victoire contre cette loi aussi honnie que celle qui l'avait portée, Cécile Duflot. Festival de communiqués et de déclarations dans les médias dans le mode "on vous l'avait bien dit, cette loi est inapplicable et ne sera jamais appliquée", etc.
Qu'en est-il réellement ? Il n'y a que les journalistes économiques des grands médias, peu au fait de la mécanique des marchés immobiliers mais acquis à la pensée "mainstream" néo-libérale, et qui ne puisent leurs informations que d'un seul côté (les fédérations et réseaux d'agents immobilier, les promoteurs, les propriétaires, tous intéressés à un "détricotage" de l'encadrement des loyers et de la GUL), pour croire un instant que la loi ALUR a tué la construction, et que des lobbyistes amateurs pour imaginer que le gouvernement va d'un coup défaire une loi qui a mis un an à être votée. Que les décrets à paraître n'en rajoutent pas dans la contrainte et mettent dans l'application des dispositions légales un peu de souplesse, c'est probable. Que l'encadrement des loyers soit pendant quelque temps - et peut-être plus - limité à l'Ile-de-France, c'est quasi-sûr. Que le gouvernement mette en chantier un texte à passer au parlement est une autre affaire. D'autant qu'une partie de la majorité ne se laisserait sûrement pas faire : les rapporteurs de la loi qui ont travaillé dessus durant des mois, Daniel Goldberg et Christophe Caresche, des sénateurs comme Marie-Noëlle Lienemann, ou encore Europe Ecologie-Les verts. Cécile Duflot et Emmanuelle Cosse n'ont d'ailleurs pas tardé à se faire entendre, dénonçant une reculade sur la seule loi "de gauche" menée au bout par le gouvernement...
On attend avec impatience les 50 mesures de simplification, évoquées par le premier ministre sans plus de précision : elles seraient issues, selon le quotidien l'Opinion qui a rapporté l'information, d'un lot de 80 mesures présentées par les professionnels, notamment pour relancer la construction neuve, en panne prolongée. Elles incluraient des allègements de normes (autre serpent de mer : nb de stationnements, et normes handicapés notamment, réclamées depuis des mois par les promoteurs), ou des mesures pour favoriser la libération des bureaux vides. Nul ne sait en fait quels seraient les points de la loi ALUR qui seraient touchés...
L'ennui est que tout cela détourne de la recherche des vraies causes de l'effondrement de la construction. Elles sont de deux natures. La première est la baisse de la demande de logements, de la part des investisseurs comme des accédants à la propriété pour se loger, les primo-accédants, les jeunes ménages ou les ménages modestes. Tous les chiffres le montrent : leur part a fondu au profit des ménages plus aisés, plus âgés, ayant un apport personnel à mettre dans la corbeille. En cause : la politique des banques, sous l'effet des contraintes prudentielles et de l'aversion au risque qui a saisi le monde de la finance. Les taux d'intérêt sont au plus bas, pour attirer les meilleures clientèles, mais le robinet est fermé. Les restrictions apportées au prêt à taux zéro (le "PTZ+") par l'ancienne majorité et la nouvelle ont coupé l'apport d'oxygène que cette aide apportait à la grande masse des accédants en leur complétant l'apport personnel. Quant aux investisseurs, ce n'est pas la peine de chercher la loi ALUR pour expliquer leur baisse d'appétence pour l'immobilier : la rentabilité était ces dernières années dopée par les plus-values et la défiscalisation : elles ont disparu l'une et l'autre. Quant à un désenchantement qui conduirait à une vente en masse des logements destinés à la location, c'est une pure fiction avancée depuis des lustres par les groupes de pression contre toutes les régulations, jamais corroborée par aucun chiffre crédible !
Mais il est un second groupe de causes à la baisse continue des mises en chantier en 2013-2014 : les maires, et leur frilosité avant, puis après les élections municipales ! Au manque de foncier s'ajoutent les retards, voire les blocages volontaires, dans les autorisations. Les normes et les coûts de construction ne sont qu'un prétexte pour la galerie. Le changement de majorité dans de nombreuses villes a arrêté des projets, pour réorienter l'utilisation du foncier ou les aménagements. Cette situation est notamment dénoncée par les organismes HLM, dont les projets, montés de plus en plus fréquemment de manière mixte avec des promoteurs, sont bloqués depuis des mois...
Décidément, la démagogie s'accommode mal de la complexité...
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Les HLM prêts à prendre des engagements nationaux sur la qualité de vie dans les immeubles sociaux
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12/6/2014
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A l'occasion du congrès de la fédération des Offices publics pour l'habitat (OPH) organisé à Dijon, Sylvia Pinel, ministre du Logement et de l'Egalité des territoires, a annoncé la signature en septembre prochain avec l'Union sociale de l'habitat (USH) d'un accord national d'engagement d'amélioration de la qualité de service et du quotidien des locataires dans les immeubles sociaux.
Cet accord est censé permettre une "véritable avancée pour favoriser le lien social et le vivre ensemble des habitants". Le ministère cite à titre d'exemple la réduction des nuisances sonores, l'adaptation des logements au vieillissement et au handicap, le développement d'une offre innovante pour l'accueil des jeunes, la rénovation du bâti ou encore l'amélioration de la sécurité...
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La maison qui déménage : une solution de logement temporaire accompagné en attendant un logement social...
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10/6/2014
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Le concept a été développé par l'association Habitat et Humanisme Ile-de-France et la SCOP Univers & Conseils, qui développe un projet d'éco-construction dans le champ de l'économie sociale et solidaire, et qui conçoit et distribue une gamme innovante de logements ou d'extensions en bois intitulée "Univers à vivre". Outil spécifique d'insertion, le logement temporaire accompagné donne au locataire le temps de retrouver un équilibre avant de pouvoir accéder à un
logement social définitif.
L'idée est la suivante : si Habitat et Humanisme loge des personnes de manière temporaire, pourquoi ne pas les loger dans une maison elle-même temporaire ? Or les collectivités disposent souvent de terrains libres temporairement du fait de diverses procédures en cours. La Maison qui déménage étant démontable, ces terrains peuvent être utilisés par Habitat et Humanisme pour faire du logement temporaire.
A l'automne 2014, Habitat et Humanisme installera la première Maison sur un terrain à Jouy-en-Josas (Yvelines) et accompagnera une nouvelle famille. Conçue pour 4 personnes, elle peut accueillir un couple et 2 enfants. Sa compacité (40 m2) est un atout pour diminuer le loyer ; la maison sera ainsi louée environ 7€ du m². Réalisée en bois, elle est constituée d'éléments modulaires pour être démontable et remontable. Elle répond aux normes (RT 2012, handicap...) selon l'usage.
Le montage financier fait appel à différents financeurs privés et publics pour démarrer le projet, y compris le croxfunfding ; elle a notamment lancé une collecte sur Kiss Kiss Bank Bank...
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L’assurance emprunteur, un marché toujours entre les mains des banques
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10/6/2014
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C'est ce qui ressort d'une étude approfondie réalisée par l'institut Xerfi, après plusieurs semaines d'enquêtes et d'analyses. Selon l'institut d'études économiques, si CNP Assurances en est le leader avec une part de marché supérieure à 30%, les bancassureurs dominent toujours ce marché qui se caractérise par son inertie. Une situation qui s'explique notamment par le fait que la couverture des prêts à l'habitat représente plus de 70% des cotisations d'assurance emprunteur. D'ailleurs, 78% des ménages ayant souscrit un prêt immobilier ont choisi l'assurance emprunteur de leur banque.
Il s'agit d'un marché de taille modeste sur lequel intervient une trentaine d'opérateurs. De surcroît, le marché de l'assurance emprunteur progresse au ralenti, dans la continuité de ces quatre dernières années. Après une hausse de 3,7% en 2013 à 8,4 milliards d'euros, les cotisations augmenteront ainsi de 4,5% en 2014 et de 3,5% en 2015, selon les prévisions des experts de Xerfi.
En réalité, ni la loi Lagarde de 2010, ni la récente loi Hamon n'ont entamé l'hégémonie des bancassureurs sur le marché de l'assurance emprunteur. Plus de trois ans après l'entrée en vigueur de la loi Lagarde, force est de constater, selon Xerfi, que l'ouverture du jeu concurrentiel et la baisse des tarifs restent modestes. Cela s'explique par la durée du contrat qui, calquée sur celle du prêt couvert, varie de 15 à 30 ans. Ensuite, l'emprunteur-acquéreur a vieilli. Ce vieillissement s'est traduit par une hausse de la prime moyenne. Enfin, les populations plus âgées sont moins enclines à comparer les prix. "Autant d'éléments qui confortent l'hégémonie des bancassureurs, conclut l'institut. Même l'allongement du délai de rétraction à un an, institué par la loi Hamon, aura un impact limité à court terme sur l'assurance emprunteur, avance-t-il.
Les prévisions des cotisations d'assurance emprunteur
Les banques se sont en outre adaptées aux nouvelles dispositions réglementaires. Désormais, elles commercialisent des offres plus attractives sur le plan des tarifs (quitte à alléger la liste des garanties) et du contenu. Les établissements ont ainsi revisité leurs contrats maison. Et proposent une gamme élargie qui comprend une offre standard, des couvertures collectives réaménagées et éventuellement des contrats individuels.
De leur côté, les assureurs traditionnels peinent à trouver leur place. Sans compter que les stratégies d'internalisation des compétences mises en place par les banques remettent en cause les logiques de partenariat entre l'assureur-producteur et la banque-distributeur. Une situation problématique pour CNP Assurances, leader du marché de l'assurance emprunteur, qui a construit son modèle économique sur ce type de partenariat.
En réponse, Xerfi relève que les assureurs développent eux aussi une large gamme de produits, combinant des contrats standards, collectifs et individuels mais aussi des offres conçues pour des profils hors normes. Pour promouvoir leurs contrats, ils se montrent offensifs sur internet. Les courtiers grossistes misent eux aussi sur le canal Internet, mais surtout sur un travail de segmentation poussé pour séduire les cibles peu ou mal desservies.
Mais selon Xerfi, le changement pourrait bien venir des courtiers en crédit. Déjà, ils peuvent se prévaloir d'une part de marché estimée à 25% en matière de crédit immobilier. Ensuite, le durcissement des conditions d'octroi de crédit immobilier, introduit par le dispositif Bâle III, joue en leur faveur. Les faibles taux d'intérêt sont également porteurs, en poussant les renégociations des prêts. De plus, à la différence des banques, ils disposent d'une offre d'assurance de prêt diversifiées : de l'assureur traditionnel au groupe mutualiste en passant par les courtiers grossistes et les bancassureurs. D'où l'idée de Xerfi que les courtiers en crédit pourraient donc bien faire quelque peu bouger les lignes du marché de l'assurance emprunteur...
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Les paradoxes des marchés financiers : la baisse des taux de la BCE pourrait provoquer la hausse de ceux des crédits immobiliers
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6/6/2014
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Les mécanismes économiques sont parfois contre-intuitifs ! La BCE (Banque centrale européenne) a annoncé trois mesures le 5 juin 2014 : baisse de 0,10% de son taux directeur principal, qui passe ainsi de 0,25% à 0,15%, son nouveau plancher historique, baisse de son taux de prêt marginal (sorte de taux d'escompte) à 0,4%, contre 0,75% auparavant, et fixation d'un intérêt négatif (-0,10%) pour la rémunération des dépôts placés par les banques auprès de la BCE. Les premières conséquences de ces annonces ont été quasi immédiates : baisse de l'euro face au dollar, et hausse du CAC 40, l'indice boursier français.
Si l'objectif de ces mesures est atteint, à savoir de contrer les risques de déflation et de création des conditions d'un retour de la croissance, le marché des actions reprendra de la vigueur face à celui des obligations qui verra alors ses taux augmenter. Or, le coût du crédit immobilier est indexé sur ces taux longs. "C'est donc la première pierre de la remontée des taux de crédit qui a été annoncée aujourd'hui", analyse Philippe Taboret, directeur général adjoint du n°1 des courtiers en crédits immobiliers Cafpi, même si l'impact ne sera sans doute pas immédiat, ni brutal.
De son côté, la FED, la banque centrale américaine, a déjà programmé son désengagement ce qui devrait aussi provoquer le même effet sur les taux longs, jugés aujourd'hui anormalement bas. Cependant, une remontée des taux des crédits immobiliers, même si elle ne fait plus aucun doute, ne sera probablement observée que dans la dernière partie de l'année, et elle restera limitée compte tenu de la faible variation attendue des indices, selon Cafpi...
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Crédit immobilier : la DGCCRF débusque des clauses abusives ou illicites dans les contrats
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5/6/2014
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La Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a enquêté sur les offres de prêts immobiliers destinés à financer la résidence principale ou un investissement locatif, à taux fixe ou à taux variable. Sur 125 organismes contrôlés, dont 25 intermédiaires et deux entités distribuant des prêts sans but lucratif, la répression des fraudes a émis 32 avertissements, une dizaine d'injonctions administratives et d'intentions de procès verbal, dressé un procès verbal d'infraction et lancé une procédure civile. Il est à noter l'enquête a été réalisée avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles issues de la loi du 26 juillet 2013, relative à la séparation et la régulation des activités bancaires, à savoir fin 2013.
La grande majorité des anomalies et clauses abusives citées concernent les prêts à taux variable, la DGCCRF concluant a contrario que "les clauses des contrats de prêt à taux fixe sont relativement claires". Mais elle pointe l'insuffisance dans tous les cas concernant les documents précédant la signature du contrat : informations sur le web, les publicités, et les offres de crédit, comme par exemple l'absence de l'information requise sur le transfert éventuel du prêt à une tierce personne, ou le site web d'un prêteur fournissant au moment de l'enquête une présentation insatisfaisante d'un prêt censé être "sécurisé"...
Par contre, concernant les prêts à taux variable (ou taux révisable), les reproches d'informations "confuses ou partielles" pleuvent : publicités omettant certaines mentions obligatoires, informations contradictoires relatives à la révision du taux dans une offre, présentation confuse du taux proposé dans une autre, absence de mention de la part variable dans une troisième, des informations qualifiées d'incompréhensibles concernant le calcul des échéances dans plusieurs cas, etc.
Quant aux contrats, la DGCCRF reproche dans un premier temps le manque de lisibilité. Mais elle a débusqué de nombreuses clauses "abusives (ou présumées abusives)", voire illicites dans un cas. Par exemple des clauses actant l'adhésion du consommateur à des clauses qui ne figurent pas dans le contrat mais dans un document auquel il n'a pas accès. Ou obligeant le client à rembourser des "frais exposés de façon discrétionnaire par le prêteur sans en justifier la nécessité ou le montant".
La clause illicite repérée prévoyait "des frais techniques d'un montant de 350 euros perçus à chaque remboursement". Or cette clause est selon la DGCCRF en infraction avec la réglementation en vigueur pour les remboursements anticipés de prêts immobiliers, qui fixe les pénalités maximales en proportion du montant restant dû ou à un semestre d'intérêts sur la somme remboursée...
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universimmo.com
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