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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un droit de réponse de l'INSEE et du CNIS
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6/2/2012
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Dans notre article du 4 février intitulé Marché immobilier de l'ancien : à quoi s'attendre en 2012 ?, nous indiquions concernant les chiffres publiés par la FNAIM qu'ils sont depuis ceux présentés début 2012 établis autrement : "une base de références alimentée par collecte auprès des adhérents fait l'objet d'un traitement statistique désormais calqué sur ceux qu'effectuent les notaires sous la surveillance de l'INSEE". Nous indiquions également que "seule parmi les "producteurs de chiffres" à l'avoir fait, la FNAIM assure avoir désormais intégré les recommandations du CNIS (Conseil national de l'information statistique)".
L'INSEE et le CNIS nous ont savoir par rapport à ce paragraphe de notre article que ni l'une ni l'autre de ces institutions "n'ont à ce jour connaissance des méthodes mises en oeuvre par la FNAIM pour produire ses données, contrairement à ce que laisse entendre l'article du 4 janvier. En conséquence, l'INSEE et le CNIS ne peuvent cautionner ces propos et récusent l'usage de leurs sigles à cette occasion".
Dont acte !
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Crise du logement : la Fondation Abbé Pierre met les candidats à la présidentielle au pied du mur
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3/2/2012
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Le rapport 2012 sur l'état du mal-logement en France de la Fondation Abbé Pierre, présenté le 1er février, prend un relief particulier en raison de la proximité de l'élection présidentielle, et du fait que les principaux candidats, voyant les difficultés que rencontrent les Français, en arrivent à faire du logement un thème central de leur campagne, y compris le candidat pas encore déclaré - Nicolas Sarkozy, qui vient aussi de s'en emparer en fanfare...
Une fois de plus la Fondation alerte l'opinion sur l'urgence d'inverser radicalement la tendance qui est à l'aggravation du mal-logement : les données globales sur la crise du logement qu'elle actualise chaque année soulignent l'importance d'un phénomène qui concerne aujourd'hui plusieurs millions de personnes, même s'il n'a pas la même intensité pour toutes celles qui y sont confrontées : 3,6 millions de personnes sont non ou très mal logées, mais si l'on y adjoint tous ceux qui se trouvent en situation de fragilité de logement à court ou moyen terme, ce sont au total 10 millions de personnes selon elle qui sont touchées par la crise du logement.
D'intensité variable, le mal-logement concerne de façon spécifique les différentes catégories sociales. Les plus vulnérables ont vu ces dernières années leurs difficultés s'approfondir alors que le périmètre du mal-logement s'élargissait aux salariés modestes et aux couches intermédiaires. Ainsi, depuis plus de dix ans, la crise du logement fragilise une société déjà déstabilisée. "Avec les témoignages recueillis dans le cadre de la préparation de ce rapport - ceux des personnes privées de domicile personnel, comme ceux des ménages appartenant aux couches moyennes confrontés à des arbitrages difficiles pour gérer leur budget face au coût grandissant du logement - c'est en définitive toute une vision de la société française d'aujourd'hui qui surgit. Une vision très inquiétante qui n'est plus celle d'il y a 30 ans (la génération précédente), ni celle d'il y a 10 ou 12 ans quand la crise du logement n'avait pas la même intensité qu'aujourd'hui et qu'elle ne se doublait pas d'une crise économique particulièrement destructrice", peut-on lire dans la synthèse du rapport.
Pour 3 Français sur 4, il est désormais difficile de se loger. "La crise apparue en 2008 n'a fait bien souvent qu'accélérer et exacerber ce que vivaient déjà nombre de ménages, dont une part non négligeable était déjà entrée dans une logique de survie" concède le rapport, qui souligne que "la nouveauté réside plutôt dans un élargissement des publics concernés et dans un nivellement par le bas de la situation de catégories de personnes aux destinées jusqu'alors distinctes". Parfois, l'accès au logement se fait au prix d'une acceptation de situations intolérables qui se traduisent par un surpeuplement ou des conditions de confort dégradées.
Plus généralement, dans le contexte d'incertitude et de précarité qui augmente, les préoccupations se déplacent du domaine de l'emploi vers d'autres secteurs de la vie quotidienne, et notamment vers celui du logement. "Cela génère une nouvelle forme d'insécurité sociale liée au logement qui vient renforcer l'insécurité engendrée par les évolutions de l'emploi au cours des dernières décennies.
Du coup, "comme la bataille de l'emploi a été perdue, celle du logement est en voie de l'être, à moins que les responsables politiques n'en fassent une priorité nationale, pour redonner au logement un rôle d'ancrage social et de protection". D'où l'idée de la Fondation Abbé Pierre de proposer aux candidats à l'élection présidentielle, sur le mode qui avait permis en 2007 à Nicolas Hulot d'obtenir l'adhésion de presque tous les candidats de l'époque à ses thèses, un "contrat social pour une nouvelle politique du logement". Quatre candidats l'ont signé sans hésiter : François Hollande, Jean-Luc Mélanchon, François Bayrou et Eva Joly.
Le contrat proposé comporte 10 grands engagements à souscrire par les candidats, avec pour objectifs la construction de 500.000 logements par an, dont 150.000 logements locatifs vraiment sociaux, le conventionnement de 100.000 logements à loyers accessibles par an dans le parc privé, et l'éradication des 600.000 logements indignes.
Côté moyens, les candidats sont appelés à déposer, dès 2012, un projet de loi foncière visant à maîtriser la valeur des sols et à libérer les terrains à bâtir, généraliser la taxe sur les logements vacants dans les zones de marché tendu et la rendre progressive dans le temps, imposer le retour des investisseurs institutionnels en réintroduisant des incitations ainsi qu'une obligation d'investissement dans l'immobilier locatif résidentiel, encadrer les loyers du parc privé, notamment à la relocation, et définir les conditions de leur baisse dans les secteurs de déséquilibre excessif, et maîtriser les prix de l'immobilier à toutes les étapes de la production (réduction des coûts de construction, limitation des effets inflationnistes liés à la rémunération des intermédiaires...).
Ils s'engagent aussi à améliorer la couverture des aides personnelles au logement, maintenir leur indexation sur l'inflation et en élargir le bénéfice aux catégories de personnes fragiles qui en sont aujourd'hui exclues, ainsi qu'à déployer un véritable "bouclier énergétique" pour les ménages modestes.
Afin de limiter les expulsions, ils s'engagent à généraliser le signalement précoce et obligatoire des impayés de loyers et à refuser, sans délai, l'expulsion avec le concours de la force publique sans solution adaptée, tout en dédommageant les propriétaires. Pour l'hébergement des sans-abri, créer rapidement les places d'hébergement nécessaires pour répondre aux besoins identifiés sur les territoires et mener à bien la transformation des structures en habitat individuel. Egalement dans les communes insuffisamment pourvues de logements sociaux, réserver une offre locative sociale dans le parc privé pour les ménages défavorisés (le différentiel entre le prix du marché et celui du social devant être pris en charge par la collectivité).
Pour l'éradication des logements indignes il faut soutenir les propriétaires dans la réalisation de leurs travaux et sanctionner plus fortement les bailleurs de mauvaise foi.
Ils s'engagent à renforcer l'article 55 de la "loi SRU" en imposant aux communes une part de 25% de logements sociaux et en adoptant des sanctions réellement dissuasives pour celles qui ne respectent pas leurs obligations de rattrapage, et à systématiser l'instauration de secteurs de mixité urbaine et sociale (programmation d'une part de logements sociaux, intermédiaires et en accession sociale à la propriété, obligatoire partout où il est nécessaire de diversifier l'habitat).
Ils s'engagent aussi à réformer la fiscalité immobilière (taxe foncière, revenus fonciers, plus-values immobilières) en instaurant une contribution de solidarité urbaine permettant de corriger, là où c'est nécessaire, les inégalités entre quartiers d'une agglomération ou d'une aire urbaine, et à relancer la rénovation urbaine dans les quartiers d'habitat populaire sur la base de nouvelles exigences : reconstruction hors site et hors ZUS de la majorité des logements démolis et renforcement de la dimension sociale des projets.
Afin de remédier aux problèmes rencontrés dans les copropriétés, ils s'engagent à faire évoluer la législation pour prévenir leurs fragilités et leur dégradation (référence au rapport "Braye" publié récemment).
Enfin, ils s'engagent à mettre en place des autorités organisatrices et régulatrices de l'habitat et du logement et des dispositifs d'observation à l'échelle des agglomérations et d'un périmètre plus large pour l'Ile-de-
France.
Quant à la tenue de ces engagements, les candidats signataires sont prévenus : "nous assurerons un suivi, notamment en publiant annuellement dans notre rapport le bilan de l'adoption des réformes et de leur application sur le terrain" a indiqué Christophe Robert, délégué général de la Fondation, à l'issue de la prise de parole à laquelle ils ont été invités lors de la présentation du rapport. "C'est en toute connaissance de cause que les candidats décideront d'approuver le document", poursuit Christophe Robert, ajoutant : "ils connaissent notre pugnacité et notre capacité d'interpellation" ! Et la devise de la Fondation: "ne lâchons rien"...
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Scepticisme général sur la mesure extrêmement puissante pour le logement
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1/2/2012
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L'annonce le 29 janvier par le président de la République de l'augmentation de 30% des plafonds de constructibilité des terrains, comme une solution décisive à la crise du logement n'a pas créé le choc espéré, c'est le moins qu'on puisse dire. Devant les premières réactions négatives ou sceptiques le 30 au matin, Nathalie Kosciusco-Morizet et Benoist Apparu, respectivement ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, et secrétaire d'Etat au logement, ont convoqué les professionnels de la promotion immobilière et du bâtiment pour une réunion l'après-midi, suivie d'une conférence de presse improvisée pour les entendre manifester leur enthousiasme, ce qui ne s'est d'ailleurs pas vraiment produit.
A l'évocation d'une étude d'impact de la mesure annoncée et explicitée lors de cette réunion - la hausse automatique, sauf délibération municipale contraire, de tous les plafonds de constructibilité (COS, hauteur, gabarit) dans toutes les communes ayant fait l'objet d'un plan d'occupation des sols (POS) ou d'un plan local d'urbanisme (PLU) jusqu'en juillet 2015 - prévoyant la construction de 40.000 logements supplémentaires par an dès l'entrée en application d'une loi très courte (un article) à faire voter avant la présidentielle, la réaction d'Alain Dinin, président du n°1 de la promotion immobilière en France est claire : l'effet ne pourra être que très marginal, les promoteurs ayant déjà du mal, dans les zones tendues comme l'Ile-de-France à utiliser à 100% leurs droits actuels de constructibilité sur les terrains disponibles, les maires leur imposant des limitation de hauteur, de gabarit, et les limitant même dans le nombre de logements créés faute de moyens pour faire suivre les équipements collectifs qui doivent accompagner tout accroissement de la population (écoles, équipements sportifs et culturels, etc.).
Autre question d'Alain Dinin à la ministre : pour qui pourraient être créés ces 40.000 logements, alors que les investisseurs désertent le logement locatif faute de rentabilité (pour les institutionnels) et d'incitations fiscales (pour les privés) suffisantes, et que les primo-accédants souhaitant acheter pour se loger voient leur capacité de financement réduite par la hausse des taux d'intérêt et la politique d'octroi des crédits immobiliers de plus en plus restrictive des banques ? "Aujourd'hui, avec la hausse des taux d'intérêt, la mensualité des Français, à achat équivalent, a augmenté de 14% en un an", indique-t-il, laissant entendre que sans baisse des prix, il n'est pas certain qu'il y ait suffisamment d'acquéreurs solvables pour ces logements supplémentaires. En témoigne déjà la chute des ventes dans le neuf amorcée depuis la mi-2011, et qui s'accentue fortement en 2012 !
La ministre a aussi évoqué, comme l'avait fait Nicolas Sarkozy le 29 janvier, la possibilité qui sera ouverte aux particuliers propriétaires de maisons individuelles d'agrandir leur maison au delà des limites de constructibilité actuelles imposées par le coefficient d'occupation des sols (COS) local. "Cela peut leur permettre d'aménager dans leur maison un nouveau logement pour leurs enfants, ou même construire une seconde maison sur le même terrain s'il y a la place", a-t-elle notamment indiqué. Reste à savoir quel est le potentiel de création de logements d'une telle possibilité. Quant à la possibilité d'augmenter la hauteur, elle soulève pas mal d'interrogations. La surélévation d'immeubles existants est très délicate comme le rappelle un participant : "ajouter des étages à un immeuble suppose qu'on soit sûr que sa structure pourra le supporter", a-t-il rappelé non sans bon sens... En copropriété, c'est pratiquement mission impossible ! Pour les nouveaux immeubles, "les propriétaires apprécient rarement qu'on construise des immeubles plus hauts dans leur quartier", estime François Bertière, PDG de Bouygues immobilier, par ailleurs plutôt favorable à cette augmentation du COS. "On risque d'assister à une explosion des recours contre les permis de construire"...
Aucun espoir n'est en tous cas permis de voir par cette mesure baisser les prix des logements et des loyers, alors que le président de la République la présentait comme une réponse "puissante" à la singularité française, qui selon lui consiste à voir en pleine crise les prix de l'immobilier continuer à augmenter ! La raison en est simple : aucune mesure n'est prévue pour empêcher le prix des terrains de se valoriser par cette augmentation de constructibilité, véritable aubaine pour les propriétaires, laissant les promoteurs avec un coût du foncier par logement construit inchangé. L'on sait en effet que le prix des terrains constructibles s'établit sur un marché non régulé "à l'envers", à partir du prix de vente maximum auquel les promoteurs peuvent vendre les logements constructibles, et après déduction d'une marge bénéficiaire normale de l'ordre de 30% et du coût de construction moyen de ces logements ; c'est le cas pour les propriétaires privés, mais aussi dans la pratique pour les terrains vendus par l'Etat ou mis à disposition par les collectivités, ceux-ci les vendant aux promoteurs au prix du marché calculé de la même manière.
Alain Dinin regrette qu'une telle mesure ne soit pas insérée dans un plan d'ensemble qu'il appelle de ses voeux, permettant de dégager du foncier à coût maîtrisé et à mieux mutualiser les ressources disponibles, trop placées aujourd'hui sous la coupe des maires.
Autre cause de maintien des prix du neuf : la hausse de TVA annoncée par ailleurs dans le cadre du projet de TVA sociale : pas sûr que les promoteurs acceptent de la prendre en charge dans leur marge... Quant aux prix de l'ancien et aux loyers, d'ici à ce qu'ils soient tirés à la baisse par une inondation du marché en logements nouveaux, la crise du logement que s'apprête à dénoncer une nouvelle fois la Fondation Abbé Pierre a de beaux jours devant elle...
"Trop peu, trop tard", dit aussi François Gagnon, Président de ERA France et ERA Europe : "cette mesure est insuffisante : certes, elle va aider le secteur du bâtiment que la disparition annoncée au 31 décembre du dispositif Scellier inquiétait beaucoup mais permettra-t-elle de résoudre le problème du logement en France ? Rien n'est moins sûr. Penser que l'augmentation de l'offre en surface va faire baisser les prix n'est pas très réaliste ou alors la mesure n'aura d'efficacité qu'à très long terme, tellement le déficit de logements est important en France. De plus, dans les grandes villes, le problème principal est celui du foncier disponible. Celui-ci ne va pas augmenter d'un coup de baguette magique. Par ailleurs, je vois difficilement comment des architectes et des promoteurs pourraient revenir sur la conception d'un programme lancé il y a un an ou deux pour y ajouter un étage ou un bâtiment. Bref, pour le Français qui cherche aujourd'hui à acheter ou à louer un logement, la mesure ne va pas changer grand-chose"...
L'Etat sera tout de même poussé à vendre ses terrains - ou ceux des entreprise publiques telles que la SNCF - mais il ne faut pas s'attendre à des miracles. L'objectif de la première campagne de vente, de permettre la création de 70.000 logements, n'est atteint qu'à 80%, a reconnu la ministre (55.000 logements). Pour la campagne 2012-2016, l'objectif visé est encore plus ambitieux : 50.000 logements en Ile-de-France et 50.000 en régions. Les préfets seront dotés de pouvoirs supplémentaires dans ce but, et des sanctions sont envisagées contre les administrations qui traîneraient les pieds... L'Etat envisage à présent - c'est une des préconisations d'un rapport récent réalisé par l'Institut de l'Épargne Immobilière et Foncière (IEIF) à la demande du "pôle de compétitivité mondial" Finance Innovation - de développer la technique du bail emphytéotique : elle ne dépossède pas l'Etat de son patrimoine et permet de dissocier la charge du foncier de celle de la construction, en l'étalant sur une très longue période. Elle peut permettre à des investisseurs institutionnels de revenir sur un marché de l'immobilier résidentiel qu'ils ont quasi-totalement quitté, et de compenser pour les bailleurs sociaux la réduction des subventions de l'Etat à la construction de HLM.
Rien de concret n'est par contre prévu sur ce plan, ont reconnu les ministres qui faisaient visiblement service minimum : il s'agit pour le moment de faire simple, vite, et sans argent ; pour le reste on verra plus tard !
Dernier point : pour le logement social cela ne changera pas grand chose non plus : pour les HLM, il y a déjà une dérogation de 20% pour le COS ; un conseil municipal peut accorder un droit de dépassement sans contrepartie financière en faveur du logement social.
A noter aussi qu'une dérogation de dépassement jusqu'à 50% existe déjà (créée par la loi "Grenelle II") pour la construction de logements "satisfaisant à des critères de performance énergétique élevée ou alimentées à partir d'équipements performants de production d'énergie renouvelable ou de récupération". L'annonce de Nicolas Sarkozy tend à "généraliser un bonus qui existe déjà pour les constructions écologiques", déclarait le lendemain Benoît Hartmann, porte-parole de France nature environnement (FNE), ajoutant que "si on fait sauter cette incitation en généralisant la règle, les promoteurs vont aller sur ce qui leur rapporte le plus"...
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Hausse de la TVA : vers une augmentation des charges locatives et de copropriété
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1/2/2012
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La hausse de 5,5 à 7% sur les travaux d'entretien dans les immeubles de plus de deux ans, adoptée en fin d'année dernière dans le cadre de la loi de finances rectificative pour 2011 (2ème "plan de rigueur Fillon") était déjà de nature à impacter les charges des copropriétaires, notamment pour les gros travaux (ravalements, toitures, etc.). La "TVA sociale" annoncée le 29 janvier par Nicolas Sarkozy - augmentation du taux normal de 1,6 points - impacterait cette fois, si elle était appliquée en octobre prochain, à la fois les copropriétaires résidants et les locataires, du parc locatif privé comme ceux du logement social : en effet, en dehors des travaux qui incombent essentiellement aux propriétaires bailleurs, toutes les autres charges sont assujetties à une TVA au taux normal.
Petite compensation pour ceux dont les propriétaires ou la copropriété emploient directement du personnel salarié : ils bénéficieront de la baisse de cotisations d'allocations familiales, contrepartie de cette TVA sociale. Mais même pour eux, il est douteux que le solde ne soit pas en leur défaveur...
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Audit énergétique des copropriétés de 50 lots et plus : la laborieuse mise en musique du Grenelle...
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30/1/2012
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Plus d'un an et demi après la publication de la loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010 paraît enfin le décret d'application d'une des mesures phares concernant les copropriétés, à savoir l'obligation pour celles de 50 lots ou plus, équipées de chauffage collectif et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001, d'avoir réalisé d'ici fin 2016 un "audit énergétique", et présenter dans l'année qui suit à l'assemblée générale des copropriétaires un "plan de travaux d'économie d'énergie" ou une proposition "contrat de performance énergétique" (CPE).
C'est chose faite pour l'audit mais pas encore pour le plan de travaux ni pour le contrat de performance énergétique, les projets n'étant pas encore finalisés. Par ailleurs, afin que la mesure soit applicable, alors que le délai de 5 ans court déjà depuis le 1er janvier 2012, il reste encore à publier un arrêté interministériel.
Le décret fixe le contenu minimal de l'audit :
- descriptif des parties communes et privatives du bâtiment, et notamment des installations collectives de chauffage ou de refroidissement et des équipements collectifs de production d'eau chaude sanitaire, de ventilation et d'éclairage avec description des conditions d'utilisation et de gestion de ces équipements,
- enquête auprès des occupants et, le cas échéant, des propriétaires non occupants, visant à évaluer leurs consommations énergétiques, leur confort thermique, l'utilisation et la gestion de leurs équipements et leurs attentes relatives à l'amélioration thermique de leur logement,
- visite d'un échantillon de logements et, le cas échéant, des parties privatives à usage tertiaire, sous réserve de l'accord des occupants concernés,
- estimation des quantités annuelles d'énergie effectivement consommées et montant des dépenses annuelles,
- classement énergétique et des émissions de gaz à effet de serre du bâtiment (étiquette énergie et GES),
- préconisations visant à optimiser l'utilisation, l'exploitation et la gestion des équipements, et propositions de travaux améliorant la performance énergétique du bâtiment.
Les propositions de travaux doivent être hiérarchisées en tenant compte de l'état du bâtiment et de ses équipements, des attentes et des caractéristiques socio-économiques des propriétaires, de l'estimation du coût des actions envisagées et de leur efficacité énergétique, notamment en ce qui concerne la réduction des déperditions énergétiques, ainsi que des aides financières mobilisables à la date de présentation de l'audit énergétique en assemblée générale des copropriétaires.
Autrement dit, pas question de proposer des travaux qui ne seraient compatibles, ni avec l'état du bâtiment, qu'il faut analyser au delà des seules préoccupations énergétiques, ni avec les moyens des copropriétaires !
Sont également fixés les critères de compétences des personnes habilités à réaliser ces audits énergétiques et justifier de leur souscription à une assurance responsabilité civile professionnelle.
A noter que le nombre de lots à prendre en considération pour l'assujettissement à l'obligation d'audit énergétique d'une copropriété répondant aux autres critères est le nombre de lots brut, lots annexes (caves, parkings, etc.) compris.
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Le bilan 2011 et les perspectives 2012 du financement de la construction et de la rénovation des logements sociaux
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27/1/2012
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Le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, a présenté le 25 janvier un bilan 2011 très flatteur du financement de la construction et de la rénovation des logements sociaux. Près de 124.000 logements locatifs sociaux ont été financés, dont 116.128 en métropole et 7.900 outre-mer. Il faut y ajouter 18.447 logements au titre de la reconstitution de l'offre suite aux démolitions dans le cadre des opérations ANRU de renouvellement urbain et 7.108 prêts sociaux de location-accession (PSLA) qui permettent de soutenir l'accession sociale à la propriété. Les logements neufs représentent un investissement de 13,5 milliards d'euros et les acquisitions-améliorations devraient susciter près de 700 millions d'euros de travaux.
L'offre financée a été recentrée sur les ménages prioritaires avec 20,4% des logements sociaux financés par des prêts locatifs aidés d'intégration (PLAI) en 2011, contre 18% en 2009. Cela représente 23.432 logements PLAI supplémentaires, soit près de cinq fois plus qu'au début des années 2000. Par ailleurs, la prise en compte du développement durable commence à avoir des effets : près de 60% des logements financés en 2011 devraient obtenir un label BBC (bâtiment basse consommation) contre 34% en 2010. S'agissant du parc ancien, depuis 2009, 100.000 logements sociaux énergivores ont été rénovés grâce à l'éco-prêt logement social, entraînant une diminution de 55% de leur consommation énergétique. La moitié des économies de charges qui en résultent sont acquises aux locataires. Pour atteindre l'objectif fixé par le Grenelle de l'environnement de rénover 70.000 logements par an d'ici 2020, l'éco-prêt logement social a été reconduit au-delà de 2011, sans contingentement.
En 2012, le gouvernement assure que les efforts en matière d'offre de logements locatifs sociaux seront poursuivis avec pour objectif le financement de 120.000 logements, dont 22.500 logements très sociaux (PLAI) et l'accentuation du recentrage de l'offre vers les zones tendues.
Il n'est cependant pas sûr qu'un tel objectif soit réalisable : le monde HLM subit de plein fouet l'augmentation de la TVA sur les travaux d'entretien (les sociétés d'HLM non assujetties à la TVA ne la récupèrent pas), et peut-être bientôt la "TVA sociale" qui ne sera pas compensée par la baisse des cotisations, les ponctions sur le 1% pour le financement de l'ANAH et la lutte contre l'habitat indigne, une ponction sur leurs fonds propres, le désengagement progressif de l'Etat du financement de la construction, la fin annoncée des subventions de la rénovation urbaine et du programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), la difficulté d'augmenter les loyers en raison de la précarisation croissante de ses locataires et du plafonnement des aides à la personne, la montée des impayés, etc. Sans mesures fortes comme la mise à disposition de foncier à coût maîtrisé ou sur bail emphytéotique (puisque les aides à la pierre ne sont plus dans les moyens de l'Etat), c'est pratiquement la moitié de la capacité d'autofinancement des organismes qui se voit ainsi amputée.
Or la solution avancée par le gouvernement pour compenser son désengagement, à savoir la vente des logements aux locataires, réaffirmée avec une insistance toute idéologique par le président de la République et le parti majoritaire n'est tout simplement pas praticable à grande échelle ; sur un objectif de 40.000 ventes par an, il est douteux que le chiffre de 10.000 puisse être atteint, et ce pour trois raisons : la complexité de la mise en vente et du passage en copropriété d'un ensemble immobilier, le fait que seuls les immeubles bien situés en centre ville ou dans de "bonnes" périphéries sont vendables, et le fait que peu de locataires du logement social ont les moyens et le souhait de devenir propriétaires...
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Logement neuf : un chiffre de mises en chantier satisfaisant en 2011...
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27/1/2012
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Le nombre de mises en chantier de logements neufs a progressé en 2011, avec 378.561 unités, de 22,2% par rapport à 2010, retrouvant ainsi le niveau atteint sur 12 mois en août 2008, juste avant le déclenchement de la crise économique mondiale. Le rattrapage a été d'autant plus rapide que l'annonce d'un nouveau "rabotage" puis de la suppression prochaine du régime d'incitation fiscale "Scellier" a "boosté" les ventes des promoteurs au second semestre, et accéléré les mises en chantier (celles-ci ne peuvent se faire dans la pratique que lorsqu'une part importante des logements proposés à la vente en "état futur d'achèvement" ou VEFA a été achetée). On doit s'attendre à une baisse importante en 2012, à la fois en raison de l'arrêt progressif des incitations fiscales (il y aura peut-être encore un "effet Scellier" au second semestre mais il ne sera probablement pas aussi fort qu'en fin 2010 et 2011), de la désolvabilisation des primo-accédants (hausse des prix, baisse du pouvoir d'achat et chômage, hausse des taux d'intérêt, resserrement de l'octroi des crédits), et de la raréfaction des secondo-accédants (ceux qui revendent un bien pour en acheter un autre) du fait du blocage du marché de la revente...
Ainsi les promoteurs privés (hors maisons individuelles et logement social), qui ont vendu 98.000 logements en 2011 contre 115.000 en 2010, soit une baisse de 15%, loin du record de 127.000 en 2007, tablent sur la vente de 60.000 logements en 2012. L'effet sur les mises en chantier risque d'en être que plus brutal...
Globalement, les mises en chantier tous types de logements confondus, devrait chuter à 330.000 ou 340.000 unités, soit une baisse d'au moins 10%, estime Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université Paris X-Nanterre et expert du secteur. Il en faudrait au moins 500.000, et bien réparties, pour commencer à réduire la pénurie qui sévit notamment en Ile-de-France !
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Vers un plan national pour les copropriétés ?
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19/1/2012
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Le sénateur Dominique Braye, président de l'ANAH, a remis le 19 janvier à Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, le rapport de la mission qui lui avait été confiée en juin 2011, de constituer et de piloter un groupe de travail sur l'amélioration des politiques préventives, des actions incitatives ou coercitives vis-à-vis des copropriétés en difficulté.
De nombreuses voix s'élèvent depuis quelque temps pour alerter les pouvoirs publics et les acteurs concernés par la copropriété (560.000 immeubles ou ensembles immobilier sous ce statut, logeant plus de 6 millions de ménages) sur le fait que le phénomène des "copropriétés en difficulté" prend de l'ampleur. "Les besoins croissants en travaux conjugués à une certaine paupérisation font apparaître de nouveaux enjeux. Or, le système de gestion actuel des copropriétés, s'il permet de traiter correctement les affaires courantes quand tout va bien, n'est pas des plus efficaces pour piloter la gestion patrimoniale à moyen ou long terme de l'ensemble collectif, ou pour agir quand de sérieuses difficultés surviennent", indique le communiqué de l'ANAH. Or, selon elle pratiquement, toutes les copropriétés seront un jour où l'autre confrontées à des enjeux de réinvestissement lourd, et dès maintenant, 15% du parc de copropriétés pourrait être concerné par un processus de déqualification, dont le stade plus ou moins avancé laisse apparaitre trois types de situations appelant des réponses très différentes :
- des copropriétés présentant des signes de fragilité sans gravité qui relèvent d'une approche préventive,
- des copropriétés en difficulté sur les plans technique, social et de gestion qui présentent un potentiel de redressement et peuvent faire l'objet d'une action incitative,
- des copropriétés en situation très critique qui requièrent des dispositifs exceptionnels dont la caractéristique est une transformation importante de la structure de propriété ou l'acquisition publique en vue d'une démolition ou la transformation en logement social, le portage de lots...
La quantification des copropriétés potentiellement fragiles ou en difficulté reste assez largement déficiente, rendant nécessaire une amélioration des sources statistiques ; l'ANAH estime à 300 000 le nombre de logements de résidence principale situés dans des copropriétés rencontrant des difficultés financières ou de fonctionnement ; ce chiffre atteint 800.000 à 1 million, soit environ 15% du parc des 6,2 millions de résidences principales en copropriété, si l'on se réfère à des critères portant sur la dégradation du bâti ou l'occupation sociale. Par contre, le nombre de logements dans des copropriétés identifiées et suivies comme en difficulté est estimé à 50 à 60.000, ce qui fait dire que "le problème semble donc encore largement devant nous" ! "Le coût de l'intervention en copropriété en difficulté, les conséquences humaines et urbaines de ces situations, l'amplification très probable du phénomène doivent conduire à retenir une approche résolument transversale et anticipatrice des difficultés", conclut le rapport.
L'ANAH a déjà consacré 471 millions dans le traitement des copropriétés dégradées de 2006 à 2010, et 91 millions dans la seule année 2011. "Le problème, indique le sénateur Braye, est que les interventions des pouvoirs publics et des collectivités est trop tardif". Or plusieurs phénomènes se conjuguent qui sont de nature à faire basculer bon nombre de copropriétés dans les difficultés à plus ou moins brève échéance. En premier lieu les besoins importants en travaux dans les années à venir, et un risque accru de dégradation et de dépréciation d'ensembles immobiliers qui ne parviendraient pas à se mettre à niveau : les copropriétés construites entre les années 50 à 80 (un peu moins de la moitié du parc) nécessitent aujourd'hui des réinvestissements lourds et des travaux
d'amélioration énergétique (40 à 70 milliards de travaux, selon une étude de l'ANAH pour les 10 ans à venir), cependant que les copropriétés plus anciennes rencontrent elles aussi des problèmes d'obsolescence technique.
S'ajoutent des enjeux sociaux, notamment dans ces copropriétés fragiles les plus concernées par les enjeux techniques : "les anciens copropriétaires sont remplacés par de nouveaux dont les moyens sont moindres, notamment des accédants dont le niveau d'endettement est à la limite du supportable, qui peuvent peiner à s'acquitter des charges courantes, et seront d'autant plus dans l'incapacité de faire face à des dépenses de travaux. Les divergences d'intérêts entre copropriétaires, dotés de plus ou moins de moyens, projetant à plus ou moins long terme leur avenir dans la copropriété, risquent alors de s'exacerber lorsque des décisions importantes seront à prendre", indique le rapport.
Il faut donc déplacer les actions publiques et les moyens d'intervention davantage vers la détection et la prévention, puis dans un traitement précoce et efficace des premières difficultés, avant que la situation ne dégénère. A cet égard, l'administration provisoire des copropriétés justifiant des mesures de redressement doit être évaluée car semblant présenter de nombreux défauts actuellement.
Le "rapport Braye" propose pas moins qu'un "plan national copropriétés",
afin que soit engagée une action d'ensemble visant autant que possible à prévenir le développement des copropriétés en difficulté et de traiter de manière cohérente et complémentaire les différents stades de leur
déqualification. Il préconise aussi une implication plus importante des collectivités territoriales, qui ont tout à gagner à éviter les phénomènes de dégradation urbaine qui accompagne celle des copropriétés qui tombent dans la difficulté sur leur territoire.
Pour le président de l'ANAH, ce plan doit avoir un volet législatif - pas une nouvelle loi sur la copropriété mais un toilettage sérieux de la loi du 10 juillet 1965 -, comportant trois mesures emblématiques :
- une meilleure information des copropriétaires au moment de leur acquisition, grâce à l'affichage des charges courantes et le coût prévisionnel des travaux dans les annonces immobilières,
- l'obligation de soumettre les immeubles à un diagnostic technique global tous les 10 ans, d'établir et mettre à jour un plan pluriannuel de travaux permettant de prévoir un échelonnement cohérent des travaux à entreprendre, et de faire alimenter par les copropriétaires un fonds de travaux, en vue de faciliter le financement et la prise de décision des travaux,
- l'obligation en vue de rétablir la confiance entre copropriétaires et syndics d'ouvrir un compte séparé dans chaque copropriété, ou à défaut "l'instauration de sous-comptes dans le compte unique", ce compte bancaire étant selon le groupe de travail "un puissant moyen de prévention
des impayés qui offre une plus grande transparence".
Cette dernière préconisation fait partie au demeurant d'une série de mesures d'encadrement de la profession de syndic, de déontologie et de discipline, et d'obligations de formation faisant l'objet d'un avant-projet de loi lancé par le ministère de la justice en 2010 et temporairement remisé après une confrontation houleuse avec les professionnels.
Les copropriétés dites "en coma dépassé" doivent faire l'objet de dispositifs spécifiques : Dominique Braye souhaite notamment "à tout prix empêcher les copropriétaires indélicats (marchands de sommeil) d'acquérir de nouveaux lots dans des copropriétés en situation très critique".
L'ANAH est appelée à partager son expérience et son savoir-faire en matière de redressement des copropriétés dans le cadre de "dispositifs opérationnels partenariaux de prévention et de traitement des copropriétés en difficulté". Elle est également invitée à créer en son sein un "pôle de connaissance et d'expertise", ainsi qu'une instance nationale partenariale de suivi, impliquant activement les collectivités. Pas moins de 18 à 20 "observatoires" existent, mais ne sont pas cohérents les uns avec les autres ; il faut impérativement les compléter et en faire un outil opérationnel. Il faut peut-être aussi immatriculer les copropriétés afin de mieux les suivre...
Rappelons que ces mesures phares recommandées par le rapport sont réclamées depuis plusieurs années par les associations de consommateurs tels l'ARC (Association des responsables de copropriété), pour une fois d'accord avec les fédérations de syndics professionnels. Ces dernières n'ont pas tardé à réagir positivement : l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier) dans un communiqué du même jour se "réjouit qu'une des propositions qu'elle soutient depuis longtemps concernant les fonds de travaux obligatoires en copropriété, figure dans le rapport du sénateur Braye"...
A noter aussi que pour la première fois, les ministères du logement et de la justice - ce dernier était représenté par le directeur de cabinet du ministre -, reçoivent positivement cette recommandation, le secrétaire d'Etat insistant même sur le fait que le provisionnement obligatoire des travaux futurs ne doit pas être vu comme une action d'épargne, à laquelle il est difficile d'obliger les copropriétaires, mais comme le fait de leur imputer au fur et à mesure le coût de l'usure de l'immeuble, en quelque sorte une mesure d'équité évitant au nouveau copropriétaire, qui arrive dans un immeuble vieilli, d'avoir à payer à la place de ceux qui ont habité l'immeuble à sa place pendant tout le temps où ce vieillissement est intervenu.
Cette approche nouvelle implique cependant que les sommes versées par les copropriétaires au fonds de travaux ne leur soient pas remboursées lorsqu'ils vendent, contrairement à ce que prévoit la règlementation actuellement...
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D'ici la fin du mois des mesures extrêmement puissantes pour doper l'offre de logement?
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19/1/2012
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C'est la demi-surprise du "sommet social" organisé à l'Elysée le 18 janvier : dans son discours introductif, Nicolas Sarkozy a admis les problèmes créés par la pénurie de logements en France, et "la hausse de leur prix au cours des dernières années" qui a été "considérable", a promis de "favoriser la production de logements en France, avec des leviers nouveaux". "D'ici la fin de ce mois nous prendrons des mesures extrêmement puissantes pour doper l'offre de logement", aurait-il notamment déclaré. En fait, cela faisait plusieurs jours que des mesures fortes pour le logement étaient annoncées plus ou moins "off", notamment par le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu.
Le quotidien Libération s'est procuré un document préparatoire à une "réunion autour du président de la République sur le thème du logement" qui s'est tenue le 13 janvier, dans lequel plusieurs idées sont avancées pour "maintenir durablement une production supérieure à 400 000 logements par an (on en est loin actuellement puisque les mises en chantier sont à peine supérieures à 364.000 logements à fin novembre), annonçant la volonté du candidat non encore déclaré de reprendre la main pour ne pas laisser le thème du logement à l'opposition. Parmi celles-ci plusieurs mesures d'ordre technique : accélérer la libération de terrains à bâtir en Ile-de-France, majorer temporairement la constructibilité dans les zones tendues, encourager financièrement les maires bâtisseurs et forcer la main des réticents, au besoin en relevant les minima de logement social de 20 à 25% en zone tendue et durcissant les "sanctions SRU" (!), durcir la fiscalité à l'encontre des propriétaires qui font de la rétention foncière, ou lancer un "Grenelle" des normes et des coûts de construction, idée inspirée par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière)...
D'autres mesures lui sont empruntées comme la création d'un bail "gagnant-gagnant": les locataires accepteraient un statut plus précaire, moins de protections en échange de loyers minorés...
Le document révèle également que le candidat Sarkozy va faire de la vente des logements HLM un grand axe de sa campagne : il reprend plusieurs des propositions de l'UMP, dont celle selon laquelle les locataires bénéficieraient d'une sorte de droit à l'achat de leur HLM, même si l'organisme n'a pas décidé de le mettre en vente. La droite compte sur le produit de ces ventes pour financer la construction de nouveaux logements sociaux, et permettre ainsi à l'Etat de se désengager du financement de cette construction. L'opposition voit dans une telle mesure le risque de la disparition pure et simple du logement social dans les centres-villes et les quartiers les plus agréables, où les perspectives de plus-values sont les plus grandes, les HML restants seraient relégués dans les banlieues populaires, car une offre locative sociale est presque impossible à reconstituer dans les zones centrales, où il ne reste presque plus de terrains à bâtir.
Au passage on note aussi la mise en oeuvre des mesures de déontologie et de discipline pour mieux faire respecter la loi par les professionnels, écartées de la loi "Lefebvre" de protection du consommateur, et le remplacement de la "GRL" (garantie des risques locatifs), à propos de laquelle la note reconnait l'échec de l'option assurantielle, par un mécanisme de caution publique ciblée sur les ménages modestes et précaires accordée par Action Logement et/ou les collectivités locales, cofinancée par les partenaires sociaux, l'Etat, et une cotisation des locataires (encore une revendication de l'UNPI !)...
A noter aussi que les stratèges de l'Elysée réfléchissent à une réforme des aides à la personne, tout en reconnaissant le caractère socialement explosif de leur réduction (le tollé et le recul sur le choix entre une demi-part fiscale et l'APL pour les étudiants a visiblement échaudé les rédacteurs de la note), ainsi qu'à une réforme du 1% logement, n'excluant pas sa fiscalisation et sa réappropriation par l'Etat...
Les professionnels réagissent très positivement à l'annonce de mesures rapides en faveur de l'offre, notamment en Ile-de-France, la chambre régionale de la FNAIM demandant cependant au président de la République d'aller encore un peu plus loin et de mettre en place le statut du bailleur privé qu'elle réclame depuis des années, dans lequel une réduction spécifique sur les revenus fonciers imposables serait accordée en fonction du sacrifice consenti par le bailleur sur les loyers.
Même le marché financier a réagi au dévoilement de ces annonces, l'action Nexity réalisant une remontée spectaculaire depuis le début de la semaine...
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Des mesures fortes pour le logement avant la présidentielle ?
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18/1/2012
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On n'en sait pas plus mais l'annonce est égrenée en "off" depuis le déplacement de Nicolas Sarkozy à Mulhouse (Haut-Rhin) le 7 janvier à l’occasion de ses vœux à la France solidaire, à deux reprises par le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, puis encore par l'Elysée en marge du "sommet social le 18 janvier. L'annonce est d'autant plus surprenante, compte tenu du calendrier parlementaire pratiquement "bouclé" d'ici l'élection présidentielle, que la tendance du budget 2012 et des deux plans de rigueur "Fillon" de septembre et de décembre 2011 était plutôt le "détricotage" de toutes les aides à l'accession et l'investissement locatif, au grand dam des promoteurs, des professionnels et, pour ce qui est de la fiscalité, de l'UNPI (union nationale de la propriété immobilière) : fin de l'exonération d'imposition des plus-values après 15 ans de détention, restriction au neuf du "PTZ+" un an seulement après son lancement en fanfare, recentrage du crédit d'impôt développement durable, fin annoncée des régimes de défiscalisation "Scellier" et "Censi-Bouvard" après avoir commencé par les proroger, réduction du budget consacré au logement social et de celui de l'ANAH, etc.
A suivre...
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universimmo.com
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