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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
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Antennes-relais et dangerosité des ondes électromagnétiques : un rapport de l’AFSSET mi-figue mi-raisin
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23/10/2009
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Face aux incertitudes l'AFSSET (Agence française de sécurité sanitaire de l'environnement et du travail) considère qu'il convient d'agir et fait les recommandations suivantes :
- développer la recherche, pour lever les incertitudes qui demeurent et se tenir aux aguets des signaux nouveaux qui émergeraient ;
- réduire les expositions du public.
Telle est la conclusion générale d'un rapport (1) présenté le 15 octobre, qui fait le point de toutes les études menées à ce jour (3.500 références). Il met en évidence l'existence d'effets des radiofréquences sur des fonctions cellulaires, rapportés par une dizaine d'études expérimentales considérées par l'AFSSET comme incontestables. Néanmoins aucun mécanisme d'action entre les radiofréquences et les cellules pour des niveaux d'exposition non thermique n'a été identifié à ce jour. De même le niveau de preuve épidémiologique concernant des excès de certaines tumeurs reste très limité. A contrario, un nombre important d'études ne rapporte pas d'effet particulier. Au total, le niveau de preuve n'est pas suffisant pour retenir en l'état des effets dommageables pour la santé comme définitivement établis.
L'AFSSET recommande de cibler en priorité les études épidémiologiques, ainsi que les études sur la reproduction, le développement de l'enfant ainsi que celles qui montrent des effets biologiques. Elle recommande de prêter une plus grande attention aux aspects méthodologiques, et en particulier d'affiner la caractérisation des expositions des populations, à commencer par celle des enfants.
Elle met en lumière le retard pris sur la connaissance des effets sanitaires concernant les bandes de fréquences inférieures à 400 MHz et celles de plus de 2GHz, qui correspondent à des expositions professionnelles. D'autres hypothèses sont infirmées par cette expertise (perméabilité de la barrière hématoencéphalique, risque de neurinomes de l'acoustique, effet sur la mélatonine...).
L'AFSSET estime qu'il existe un potentiel de réduction des expositions du public s'agissant de l'exposition aux radiofréquences. La priorité va au téléphone portable qui est la première source d'exposition du public. L'affichage intelligible du débit d'absorption spécifique (DAS) permettrait de privilégier les téléphones portables les moins exposants.
Par ailleurs, l'AFSSET recommande de rechercher les quelques points du territoire où les niveaux d'ondes de radiofréquences sont nettement plus élevés que la moyenne, de les cartographier et de proposer une procédure pour réduire les niveaux. Cette démarche s'inscrit dans une logique environnementale, où, dès lors qu'une exposition peut être réduite, elle doit être envisagée.
L'étude a fait se confronter diverses écoles de pensées des scientifiques, des parties prenantes et des lanceurs d'alerte, notamment au travers d'auditions. Les sciences humaines ont été prises en compte dans le processus d'expertise. Enfin, pour la première fois un observateur issu du monde associatif aura suivi l'intégralité des débats.
(1) AFFSET - octobre 2009 - Mise à jour de l'expertise relative aux radiofréquences - Saisine n°2007/007 - Rapport d'expertise collective
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La difficile mobilisation du parc privé pour loger des familles en difficulté
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23/10/2009
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Une convention a été signée le 15 octobre à la préfecture du Nord, entre Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, et huit associations ou organismes HLM régionaux. Le secrétaire d'État effectue un tour de France des régions pour promouvoir l' "intermédiation locative" qui a pour objectif de faire passer les personnes en situation de détresse comme les SDF ou les ménages reconnus prioritaires au titre du Droit au logement opposable (DALO) d'un hébergement d'urgence à un vrai logement, tout en rassurant les propriétaires privés.
Christine Boutin avait lancé en partenariat avec l'ANAH en janvier un dispositif de ce type en Ile-de-France intitulé "Solibail". La précédente ministre avait chiffré à 5.000 le nombre de logements qui devaient être loués ainsi en 2009, un niveau qui ne sera manifestement pas atteint.
Dans le Nord, les services de l'État et les signataires ont dénombré 273 logements éligibles.
Deux modes de fonctionnement sont possibles : soit l'association ou le bailleur social loue un logement au propriétaire et le sous-loue ensuite à un ménage en difficulté qui n'est pas encore autonome, soit le bailleur ou association prend en mandat de gestion un logement et en assure la location. Dans les deux situations, le loyer est adapté aux ressources du locataire, l'Etat prenant en charge la différence ainsi que les éventuels frais de remise en état du logement et l'accompagnement social.
A noter aussi le très volumineux rapport de l'Inspection générale des affaires sociales, qui analyse les freins à l'accès au logement des personnes sans domicile fixe traitées dans les circuits de l'hébergement et tente de cerner davantage les besoins, compte tenu notamment de la mise en place du droit au logement opposable (DALO). Le rapport analyse leur situation et leur capacité à accéder à un logement autonome. Il estime nécessaire de mettre en oeuvre un suivi des trajectoires des sortants d'hébergement qui accèdent au logement et d'assurer un accompagnement social (dispositifs insuffisamment adaptés, proposition de prise en charge des personnes en souffrance psychique).
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Copropriétés : bientôt le vote par correspondance aux assemblées dans les zones touristiques ?
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23/10/2009
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Interrogé sur la problématique de l'absentéisme aux assemblées générales des copropriétés de résidences secondaires dans les lieux de vacances - mer et montagne - et sur la question du vote par correspondance comme remède à un fléau qui compromet souvent la gestion et l'entretien des immeubles, le secrétaire d'Etat chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme, des services et de la consommation a annoncé que le gouvernement étudiait l'opportunité d'admettre sa validité.
Cette possibilité n'existerait par contre que dans les communes de montagne et les stations balnéaires.
Reste à savoir si cette réflexion a des chances réelles d'aboutir, venant d'un ministère qui normalement n'est pas en charge de la législation relative à la copropriété, que se partagent le ministère de la justice, très sourcilleux quand il s'agit de la protection des droits des copropriétaires et de la régularité des décisions collectives, et le ministère du logement...
Rép. min. n° 55855 : JOAN Q, 20 oct. 2009, p. 9912
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Les notaires voient le marché immobilier convalescent mais pas forcément gueri
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20/10/2009
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C'est ce qui ressort de la note de conjoncture du 19 octobre (1) du Conseil supérieur du notariat (CSN). Concernant les volumes dans l'ancien, la base de données sur les avant-contrats mise en place récemment par le notariat sur les 10 plus grandes villes de Province ainsi que l'enquête permanente effectuée par la Chambre des notaires de Paris, le tout corroboré par les données des droits de mutation publiées par Bercy (par la Direction générale des Finances Publiques) permettent selon le CSN de constater le retour à une "situation plus normale" : la baisse qui était de -42,2% en septembre 2008 n'est plus que de -22,5% en septembre 2009, et le nombre de mutations dans l'ancien en 2009 approcherait les 530.000, conformément aux prévisions de juillet. Attention : il s'agit des ventes signées en acte authentique, donc conclues de 3 à 6 mois avant…
Concernant le neuf, le CSN relaie les chiffres de la FPC (fédération des promoteurs constructeurs), qui enregistrent un rebond au premier semestre 2009 attribué à la loi "Scellier" et au doublement du prêt à taux zéro (PTZ) ; les chiffres indiqueraient que le marché est surtout un marché d'investisseurs, la part des studios et trois pièces progressant au détriment des 4 pièces et plus. Le prix du m² de logement collectif neuf a baissé globalement au 2e trimestre 2009 de 1,9% sur un an, mais de façon très variable entre régions.
Le CSN indique aussi qu'en Ile-de-France (information non disponible pour la province) la part des primo accédants, stable depuis plusieurs trimestres, représentant depuis plusieurs années environ 19% des acquéreurs, est passée au 2e trimestre 2009 à 22%, ce qu'il attribue aussi aux aides des pouvoirs publics. Mais les notaires ne se font pas d'illusions et attendent pour se convaincre d'une vraie reprise "un retour du consommateur à la confiance dans l'avenir", "ainsi qu'à un pouvoir d'achat immobilier durable"…
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Les aménageurs fonciers, rempart contre l'étalement urbain ?
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20/10/2009
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Le Syndicat national des professionnels de l'aménagement et du lotissement (SNAL) titre à nouveau la sonnette d'alarme et réclame des mesures pour relancer la production foncière. Selon une enquête commandée par ce syndicat, le nombre de logements individuels mis en chantier au sein d'opérations d'aménagement organisées, en ZAC ou en lotissement (44 245 logements) a baissé de 25% en 2008 tandis que les mises en chantier en individuel diffus (107.635 logements) n'a diminué que de 11%. Entre 2006 et 2009, la production organisée tant en logements groupés (-34%) qu'en individuel aménagé (-37%) aura baissé de près de 98.000 logements alors que celle de l'individuel diffus n'a diminué que de 33.000 logements sur la même période (-27%). Depuis 2002, les constructions de maisons individuelles en lotissement et en ZAC sont passées de 50% à 29%, au profit de celles réalisées sur des terrains diffus isolés.
Or ce sont ces dérnières qui sont principalement responsables de l'étalement urbain, qui selon le SNAL progresse très fortement dans l'ensemble des agglomérations françaises depuis 10 ans. Pour le SNAL, cette progression résulte d'une offre insuffisante de terrains constructibles proches des agglomérations : plus les agglomérations restreignent les extensions urbaines, plus l'habitat se disperse de manière désorganisée, de plus en plus loin des villes, constate le syndicat, qui plaide pour un aménagement équilibré du territoire, ce qui nécessite de mieux planifier les extensions urbaines, d'ouvrir l'espace aux opérations d'aménagement plutôt que de reporter de fait les constructions sur des territoires plus périphériques, sans vision d'aménagement cohérente.
"C'est moins la périurbanisation qui est préoccupante que son inorganisation, ses conséquences environnementales, sociales et économiques : gaspillage de l'espace autour des villes et des villages, mitage des territoires ruraux, impact sur les paysages, usage renforcé de la voiture, flambée des prix du foncier, désolvabilisation des acquéreurs", indique le SNAL.
Pour "concrétiser ces priorités et relancer la production foncière", le SNAL propose au secrétaire d'Etat au logement Benoist Apparu de travailler rapidement sur trois pistes :
- améliorer la qualité des documents d'urbanisme et la programmation de logements en passant au niveau intercommunal pour leur élaboration ;
- prendre rapidement des mesures de déréglementation du droit de l'urbanisme permettant d'accélérer les procédures : délivrance des permis de construire et densification dans les lotissements ;
-passer d'un urbanisme réglementaire à un urbanisme de projet en partenariat avec les élus, en s'appuyant sur le Guide de l'éco-aménagement du SNAL et la démarche HQE Aménagement.
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Plus de révision des loyers des baux d'habitation dans les prochains mois !
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16/10/2009
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) suit avec quelques trimestres de décalage la courbe descendante qu'avait prise l'inflation, aujourd'hui négative : -0,4% sur un an pour l'indice des prix à la consommation (IPC) de l'ensemble des ménages en septembre (v. notre section des indices et chiffres-clés).
L'augmentation de l'IRL sur un an est descendue à 0,32%, avec une valeur d'indice de 117,41 pour le 3ème trimestre 2009, pour la deuxième fois en retrait par rapport à la valeur atteinte au 2ème trimestre, de 117,59.
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers (voir notre ressource du 14/02/2008 «Le nouvel IRL est paru» http://www.universimmo-pro.com/uipros/uicont00x.asp?cc=3797 ) ; il suit donc la chute de l'inflation mais avec retard : ainsi, après un pic à +2,95% au 3ème trimestre 2008 son taux d'évolution sur un an était revenu à +2,83 au 4ème, à +2,24 au 1er trimestre et à +1,31 au 2ème ; il est à prévoir une stabilisation sur au moins sur trois ou quatre trimestres, voire même une baisse si l'inflation reste négative…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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Le surendettement se rappelle au bon souvenir du gouvernement
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13/10/2009
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La crise n'a pas arrangé les choses : s'ajoutant à la montée de la précarité et à la stagnation du pouvoir d'achat des ménages, dans un contexte d'alourdissement des dépenses contraintes, elle fait exploser le surendettement : durant les six premiers mois de 2009, le nombre de dépôts de dossiers auprès des commissions départementales de surendettement a progressé de 17%. Ce sont désormais 738.461 ménages qui se trouvent officiellement en situation de surendettement.
L'endettement moyen par dossier s'est également accru de façon sensible, passant de 38.847 euros en janvier 2009 à 40.530 euros en juin (+4,3%). Le montant est plus important encore en cas de prêts immobiliers (présents dans environ 10% des dossiers de surendettement), le montant moyen de la dette atteignant alors 85.316 euros (+10% depuis janvier 2009).
Selon le baromètre du surendettement de la Banque de France mis en place depuis fin décembre 2006, de janvier 2008 à décembre 2008, 188 485 nouveaux dossiers ont été déposés (contre 182 855 à fin décembre 2007), et 158 940 ont été jugés recevables. A noter que près de 40% des dossiers déposés sont des re-dépôts. 87 673 plans conventionnels ont été conclus (84 843 sur la même période l’année précédente). 33 378 dossiers ont été orientés vers des procédures de rétablissement personnel (effacement des dettes) et acceptées par les débiteurs (27.959 la période précédente). Sur les 12 derniers mois, les orientations vers cette procédure représentent environ 21 % des dossiers recevables.
Dans ce contexte de forte dégradation - confirmé par les travailleurs sociaux des départements et des communes, qui instruisent une bonne part des dossiers de surendettement -, le gouvernement ne pouvait pas rester sans réagir. A l'occasion d'un déplacement, le 12 octobre, à la commission de surendettement de Seine-Saint-Denis, Christine Lagarde a annoncé quelques aménagements au projet de loi relatif à la réforme du crédit à la consommation. Adopté au Sénat en première lecture le 17 juin dernier, le texte devrait être définitivement voté au début de 2010.
Les nouvelles mesures envisagées résultent des assises régionales du surendettement, organisées en mai et juin dernier. Une d'entre elles concerne les personnes en difficulté propriétaires de leur logement. Faute d'une harmonisation de la jurisprudence, les commissions de surendettement de certaines régions ont tendance à rejeter systématiquement ces dossiers, en considérant que les intéressés ont la possibilité de vendre leur logement pour apurer leurs dettes. Mais - surtout dans le contexte actuel - ces personnes sont parfois conduites à brader leur bien et peuvent ensuite rencontrer des difficultés pour retrouver une location.
Par ailleurs, il est prévu un meilleur accompagnement des personnes surendettées : la durée de l'inscription au fichier FICP (fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), sur lequel sont enregistrés tous les incidents de paiement, sera réduite à cinq ans au lieu de huit à dix ans actuellement. Le projet de loi oblige également les banques et les établissements de crédit à consulter ce fichier pour vérifier la solvabilité de l'emprunteur. Le fichier sera en outre consultable à distance par les personnes concernée qui disposeront d'un droit de réclamation en cas d'erreur, a précisé la ministre. Le nouveau FCIP devrait être opérationnel à la fin de l'année 2010.
En revanche, Christine Lagarde s'est prononcée contre la suppression des crédits permanents ou renouvelables (revolving). Elle rappelle que celui-ci constitue, par exemple, 40% des achats auprès des grandes entreprises de vente par correspondance. Elle est également très réservée sur la mise en place d'un "fichier positif", qui recenserait les 14 millions d'emprunteurs et remplacerait l'actuel (FICP).
Par ailleurs, l'Association française des usagers des banques (AFUB) attire à nouveau l'attention sur le sort des titulaires de crédits relais en difficulté : il s'agit des ménages qui ont acquis un nouveau bien et ne parviennent pas à vendre le précédent en raison de l'effondrement du marché immobilier. Ils pourraient venir grossir les effectifs des surendettés...
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Le moral des ménages explique l'atonie du marché immobilier
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13/10/2009
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C'est ce qui ressort d'un sondage IFOP (1) réalisé pour la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), et publié à l'occasion de la présentation des chiffres du 3ème trimestre. Si 39% des sondés estime que la période est favorable à l'achat, 90% considèrent qu'elle est défavorable à la vente. Le blocage du marché immobilier par celui de la revente ne s'explique pas autrement ! Ils ne sont que 22% pour considérer que c'est le moment de revendre son logement pour en acheter un autre...
Autre fait marquant, 57% ne trouvent pas que les taux d'intérêt soient attractifs (!) et 81% pensent qu'il n'est pas facile d'obtenir un crédit ! pourtant plus de la moitié pensent que l'époque est propice pour faire de bonnes affaires, et une petite moitié qu'il y a une offre de logements intéressante dans le neuf comme dans l'ancien...
Si les français ont bien perçu que les prix avaient baissé, ils ne sont que 20% à croire qu'ils vont continuer dans les 6 prochains mois, et par contre 57% à estimer qu'ils resteront stables. 6% d'entre eux expriment l'intention d'effectuer un achat immobilier dans les 12 prochains mois, ce qui n'est pas un mauvais taux (cela correspond à une durée moyenne de 16 ans pour la propriété d'un bien). Ce taux est meilleur chez les jeunes et il monte à 17% chez les CSP+ !
Surprise : parmi les critères de choix d'un bien à acheter, la performance énergétique vient en 1er avec 84% de citations, puis l'impact sur la distance domicile-travail.
Parmi les freins à l'achat, le financement vient en tête : apport personnel insuffisant (62%), taux d'intérêt encore trop élevés (60% !), difficulté à obtenir un crédit (55%), bien avant la difficulté de trouver un bien qui plait (51%) ; la crainte de baisse des revenus et le taux d'endettement trop fort recueillent encore une petite moitié de citations alors que le fait que les prix de l'immobilier soient trop élevés n'est cité que par 3% des sondés !
de manière générale, 71% des sondés disent être impactés par la crise, dont 29% "beaucoup" ; 59% déclarent des difficultés à faire face aux besoins de la vie quotidienne, 42% rencontrent "quelques" difficultés, et 17% "beaucoup"...
69% sont touchés par une baisse de leurs revenus, 37% par des risques de licenciement ou de chômage, 35% par un accès à l'emploi difficile ou retardé, 33% par les difficultés d'obtenir un crédit, 29% par une vraie perte d'emploi !
(1) sondage réalisé du 1er au 2 octobre 2009 par téléphone sur un échantillon national représentatif de 871 Français âgés de 25 ans et plus (représentativité assurée par la méthode des quotas (sexe, âge, catégories socio-professionnelles), après stratification par région.
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Immobilier ancien : dans un marché au ralenti, les prix de baissent modérément
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13/10/2009
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C'est ce qui ressort des chiffres présentés le 13 octobre par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisation professionnelle qui fédère environ 10.000 agents immobiliers, soit une petite moitié des effectifs) : alors que la baisse de l'activité est estimée, à partir des volumes de crédits immobiliers distribués corrigés de la baisse des prix, à près de 19% entre le 3ème trimestre 2009 et le même trimestre 2008 (elle était de 30% aux 1er et 2ème trimestres !), les prix ne baissent "que" de 7,8% (7 pour les appartements et 8,6% pour les maisons) en moyenne sur les 12 derniers mois par rapport à la moyenne des 12 mois précédents. De surcroît, la baisse semble se ralentir car elle n'est que de 4,8% sur un trimestre (moyenne du 3ème trimestre 2009 par rapport au 3ème trimestre 2008, et l'indice mensuel s'offre le luxe de ré-augmenter même un peu, de 0,1%...
La FNAIM défend ses indices en rappelant qu'ils sont établis au moyen de traitements statistiques rigoureux à partir de 5.000 nouvelles références de ventes par mois, totalisant ainsi 60.000 références chaque année, soit 12% du marché total. Elle rappelle aussi qu'un échantillon est considéré comme représentatif à partir de 1.000 références...
Selon les dirigeants de la fédération, la baisse semble enrayée. La résistance des prix est meilleure en Ile-de-France (-6,7% de baisse annuelle en moyenne sur un an et -1,9% sur le 3ème trimestre), et encore meilleure sur Paris intra muros (-2,8% en moyenne sur un an).
Paradoxe en période de crise : on s'attendrait à ce qu'il y ait pléthore de biens à vendre et peu de candidats pour les acheter, or c'est exactement le contraire : les agences ont de nombreux clients et peu d'offre, les vendeurs ne mettant leurs biens en vente que s'ils y sont forcés par des circonstances familiales ou professionnelles ! Le marché de l'achat est donc bien bloqué par celui de la revente, en grande partie lié à un attentisme provoqué par les incertitudes et craintes quant à l'avenir...
Un graphique présenté par la FNAIM reflète parfaitement le phénomène : on y voit une parfaite concordance entre la baisse de l'activité du marché immobilier (nombre de transactions dans l'ancien) et celle du moral des ménages mesuré par les enquêtes mensuelles de conjoncture auprès des ménages de l'INSEE ! Et ce alors même que pendant le même temps l'indicateur de solvabilité des mêmes ménages est en train de s'améliorer sous l'effet de la baisse des prix, de celle des taux d'intérêts des crédits immobiliers et des incitations publiques en faveur de l'accession à la propriété...
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L'AFUB réclame que l'on s'attaque au problème des prêts relais
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12/10/2009
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L'Association française des usagers des banques (AFUB) a regretté dans un communiqué du 12 octobre que la ministre de l'Economie Christine Lagarde ne s'attaque pas au problème du crédit relais dans le cadre de son projet de loi de réforme du crédit à la consommation.
"L'AFUB est consternée par le silence de la ministre à l'égard de tous ces ménages incapables aujourd'hui de rembourser les prêts relais, ne parvenant pas à vendre leurs biens immobiliers",dit l'association dans son communiqué. Selon l'AFUB, à cause de la crise économique, des dizaines de milliers de personnes qui ont contracté un prêt relais pour acheter un nouveau logement sans avoir encore vendu l'ancien n'arrivent plus à le rembourser. En conséquence, certaines d'entre elles se voient obligées de vendre les deux biens immobiliers en les bradant, poursuit l'AFUB. Du coup, l'association réclame la mise en place d'un moratoire d'au moins deux ans "pour tenir compte de l'évolution de la crise immobilière et économique" et d'un dispositif permettant aux banques de se refinancer alors que "ces crédits relais en mal de remboursement représentent près de 5 milliards d'euros".
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universimmo.com
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