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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'Assemblée de Corse veut réserver les achats immobiliers aux résidents permanents
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28/4/2014
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L'Assemblée de Corse, dont la majorité est de gauche, a adopté le 25 avril par 29 voix sur 51 un statut de résident permanent, ainsi qu'un un vœu visant à obliger quiconque veut devenir propriétaire d'un terrain ou d'un logement à justifier d'un statut de résident permanent d'au moins cinq ans sur l'île. Ce statut a été réclamé par les nationalistes et vise, alors qu'environ 40% des logements en Corse sont désormais des résidences secondaires appartenant généralement à des continentaux ou à des étrangers, à combattre la flambée des prix et la spéculation.
Pour le président du conseil exécutif de la Collectivité territoriale de Corse, Paul Giacobbi, député PRG de Haute-Corse, qui avait présenté le projet, "il s'agit simplement de faire face à l'appropriation massive de foncier pour construire des résidences secondaires (...) qui créée au quotidien des dommages économiques, sociaux et même politiques".
De surcroît, le développement anarchique des locations par internet - très souvent "au noir" - auxquelles les services de l'Etat semblent, de l'avis des professionnels concernés, peu s'intéresser, met de plus en plus en difficulté les secteurs du tourisme, principale activité économique de Corse, et de l'immobilier exerçant officiellement leurs activités.
L'adoption du statut de résident n'est "en rien discriminatoire", affirme Paul Giacobbi, rappelant que "toutes sortes de droits sont déjà liés en France à la résidence, qu'il s'agisse notamment de fiscalité ou de stationnement". De nombreux élus ont en outre souligné qu'un tel dispositif juridique existe déjà ailleurs dans le monde, notamment dans d'autres pays européens. Son adoption sera soumise au vote de l'Assemblée nationale et du Sénat, le parlement devant aussi se prononcer sur l'inscription de la Corse dans la constitution.
Didier Maus, expert en droit constitutionnel, cité par Le Monde juge la mesure inconstitutionnelle : "il y a une rupture de l'égalité des Français devant l'accès à la propriété", indique-t-il. La création d'un statut de résident sur l'île doit forcément passer selon lui par une modification de la Constitution. Il faudrait donc obtenir l'assentiment des trois cinquièmes des parlementaires, ce qui paraît hautement improbable...
Réserver la propriété aux résidents de l'île est de surcroît contraire aux dispositions communautaires. On ne peut pas interdire à un citoyen de l'Union européenne d'acheter un bien où il le désire. Pourtant, Paul Giacobbi a reçu le soutien du président du Conseil économique et social de l'Union européenne (CESE), le Français Henri Malosse, qui a fait valoir que "les statuts de résidents existent dans d'autres régions confrontées aux mêmes difficultés", notamment au Tyrol autrichien, ou dans les îles Aland. mais selon Didier Maus, ces territoires bénéficient de dispositions particulières dans la Constitution de leurs propres pays, souvent antérieures à l'entrée dans l'UE.
Quant à l'annonce de dérogations pour les Corses qui ne vivent pas sur l'île, là encore, une pareille mesure est impossible à mettre en place : la notion de "peuple corse" a en effet été retoquée, en 1991, par le Conseil constitutionnel.
Le Monde rappelle que le gouvernement, par la voix de Marylise Lebranchu, s'était déjà prononcé sur le sujet en décembre 2013. La ministre de la décentralisation avait jugé "anticonstitutionnel" le statut de résident.
Il revient donc au préfet, dont la mission est de contrôler la légalité des décisions des collectivités locales, de constater l'impossibilité de l'application de ce voeu, et éventuellement d'attaquer l'acte devant le juge administratif, qui est chargé d'en prononcer l'annulation.
En réalité, en adoptant ce vœu, l'Assemblée de Corse, très consciente du caractère anticonstitutionnel de son texte, veut envoyer un message politique très fort au président de la République. Le problème du foncier est réel sur une 'île où le revenu moyen est inférieur de 20% à celui du reste de la France et où l'accès à la propriété est très difficile pour les locaux et particulièrement pour les jeunes.
Ces difficultés sont aggravées par le problème local de l'indivision et du cadastre déficiant. Depuis l'arrêté Miot de 1801, les Corses ont en effet été exonérés d'impôts sur la succession, ce qui a eu pour effet de limiter les déclarations après les décès. Aujourd'hui, près de 45% des biens se retrouvent en indivision, parfois sans propriétaire identifié. Mais cette exonération doit être supprimée en 2014, et de nombreux habitants craignent de perdre leur bien s'ils doivent s'acquitter de droits de succession sur des bouts de maison dont la valeur immobilière a décuplé.
Le projet d'établissement public foncier régional – prévu dans la loi "ALUR" – devrait, lorsqu'il sera opérationnel, permettre aux habitants de l'île d'acheter des terres et de financer des projets...
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Airbnb : un développement spectaculaire dans la location de courte durée, en délicatesse avec les règlementations
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25/4/2014
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Moins de sept ans après sa création, le site de réservation en ligne de logements meublés pour des locations de courte durée, Airbnb, a "levé" entre 450 et 500 millions de dollars, ce qui suppose une valorisation à 10 milliards de dollars. Pour un site Internet cela représente plus que la capitalisation boursière d'un groupe hôtelier comme Hyatt ! La société basée à San Francisco avait déjà levé 326 millions de dollars auprès d'investisseurs prestigieux, comme les fonds de capital-risque Andreessen Horowitz, Sequoia Capital et SV Angel. En octobre 2012, le chiffre de 2,5 milliards de dollars de valorisation avait circulé. En moins de deux ans, celle-ci a donc quadruplé...
Elle reflète le succès commercial d'Airbnb : en 2013, 6 millions de personnes, originaires de 175 pays différents, ont utilisé le site pour une location. C'est deux fois plus qu'en 2012. La plate-forme propose désormais plus de 600.000 appartements, maisons et autres propriétés, à des prix inférieurs en principe à ceux des hôtels.
Mais le site se heurte de plus en plus à la résistance des milieux de l'hôtellerie, qui lui reprochent de leur faire concurrence sans supporter les mêmes contraintes, par exemple de normes de sécurité, et des autorités municipales des grandes métropoles. Par ailleurs, certains propriétaires découvrent que leurs locataires proposent leurs appartements sur la plate-forme sans leur accord. "C'est de la responsabilité de chaque loueur de s'assurer qu'il respecte son bail", affirme pour sa défense Airbnb.
Mais surtout, l'engouement suscité pour la location meublée de courte durée, effectuée grâce au site en toute facilité et discrétion, notamment fiscale, détourne le parc locatif vers cette utilisation et a un effet inflationniste sur les loyers. Aux Etats-Unis, de puissantes associations de locataires comme celle de San Francisco ont commencé à réagir.
La société essaie désormais de trouver des accords avec les autorités, notamment pour le prélèvement de taxes de séjour. A San Francisco, elle vient d'accepter de prélever une taxe de 14% sur toutes les locations. Le choc le plus important s'est produit avec la ville de New York, où un particulier a été condamné en mai 2012 à 2.400 dollars d'amende pour avoir enfreint la réglementation municipale sur les hôtels illégaux en louant une partie de son logement sur la plate-forme. Cette condamnation a finalement été annulée fin septembre. Mais seulement par ce que ce propriétaire ne louait qu'une partie de son appartement en étant présent pendant la location. L'Etat de New York a mis en effet en place plusieurs dispositifs de contrôle, le plus important étant une loi, en vigueur depuis 2010, qui interdit de proposer à la location une chambre ou un appartement pour moins de trente jours consécutifs, à moins que le propriétaire ne soit présent.
Airbnb a annoncé le 21 avril avoir supprimé pas moins de 2.000 annonces new-yorkaises de sa plateforme. Le site a anticipé une action du procureur général de New York, selon qui 64 % des annonces dans la ville concernent en fait un appartement entier.
A Paris, le meublé touristique est également dans le viseur. La loi "ALUR" du 24 mars 2014 a confirmé que la mise en location d'un logement pour de courtes durées à des clientèles de passage constitue un changement d'affectation qui doit être autorisé, au moyen d'une compensation (retour au logement "normal" d'une surface équivalente ou d'une fois et demie supérieure...). La lutte contre cette pratique, lancée sous Bertrand Delanoë, a des chances de s'intensifier sous la nouvelle mandature, comme l'a confirmé Ian Brossat, adjoint PCF au maire de Paris en charge du logement. Pour lui, les meublés touristiques "entretiennent (...) la spéculation immobilière car ils se louent deux, trois voire quatre fois plus cher par rapport à la location traditionnelle", a-t-il expliqué au au quotidien Le Parisien. Les locations illégales à Paris concerneraient entre 20.000 et 30.000 biens, selon les chiffres de la mairie. En 2013, pas moins de 420 contrôles été effectués, et 44 ont fait l'objet d'un signalement au procureur. Le propriétaire de cinq meublés touristiques a été condamné à 25.000 euros d'amende pour chacun d'eux. Une astreinte pouvant atteindre jusqu'à 1.000 euros par jour et par m² peut aussi être appliquée !
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Immobilier : la police s'attaque aux marchands de sommeil
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23/4/2014
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La lutte contre l'habitat indigne, aux moyens renforcés par la loi "ALUR" du 24 mars 2014, s'organise. A Paris, la mairie, la préfecture de police et le parquet viennent d'annoncer, dans un communiqué conjoint, la création d'une unité spécialisée.
Les sept policiers de l'Unité de lutte contre l'habitat indigne (ULHI), ont été "spécialement formés" pour s'attaquer aux "marchands de sommeil", propriétaires qui louent - en général à prix d'or - des logements insalubres voire dangereux. Une tache qui s'annonce d'ores et déjà ardue tant le phénomène s'est accru au cours de ces dernières années.
L'unité est placée directement sous l'égide de la Direction de sécurité de proximité de l'agglomération parisienne (DSPAP). Reprenant une mission dévolue jusque-là aux commissariats, elle appuiera son action sur la base de signalements opérés par la mairie mais également par les particuliers et "sera entièrement dédiée au traitement des procédures judiciaires menées en matière d'habitat indigne".
Le communiqué indique que pas moins de "1000 immeubles parmi les plus dégradés, insalubres et dangereux ont ainsi été entièrement réhabilités au cours des dix dernières années, avec la création de logements sociaux, tout en assurant le relogement des ménages concernés dans Paris".
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La géothermie 2, le retour
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22/4/2014
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Largement développés après les chocs pétroliers des années 70, les réseaux de chaleur ont connu un premier âge d'or jusqu'au milieu des années 80. Puis il y a eu un coup d'arrêt aux nouveaux développements, notamment du fait de la baisse du coût relatif des énergies fossiles. De nouvelles perspectives d'applications pour les réseaux de chaleur basse température sont apparues à l'occasion des Journées de la Géothermie, organisées les 10 et 11 avril 2014. Ces réseaux peuvent être centralisés, avec une grosse pompe à chaleur qui envoie de l'eau chaude vers les différents bâtiments d'une ZAC, ou décentralisés : l'eau à basse température circule entre les divers bâtiments qui sont tous équipés de PAC.
A l'image de celui de l'éco-cité d'Ivry Confluences (Val-de-Marne) en petite couronne parisienne, opération d'aménagement de très grande ampleur qui consiste à recréer quasiment la moitié de la ville, avec la construction sur 145 hectares de plus d'un million de m² neufs. La montée en régime d'énergie et de chaleur devra être effectuée progressivement, les besoins passant de 10 GWh aujourd'hui à 60 GWh pour l'eau chaude sanitaire et le chauffage en 2025. Le futur réseau sera relié au réseau de chaleur existant Energivry et au réseau parisien CPCU. En outre, il tirera également avantage de la présence d'un incinérateur de déchets ménagers sur la commune comme source de chaleur, et de la préexistence d'un doublet de géothermie rebouché dans les années 1980.
Une centrale géothermique de 10 MW sera créée. Une fois terminé, le quartier sera approvisionné à hauteur de 48,5 % par de la géothermie, à 22,5 % par la chaleur de l'incinérateur, à 22,5 % par des sources fossiles et à 6,5 % par du bois énergie, soit un approvisionnement à plus de 50 % par des renouvelables. Un ratio qui octroie un avantage sur la TVA et permet de baisser les prix de la construction.
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Marché des installations de chauffage en 2013 : stabilité pour les chaudières à condensation, chute pour le solaire thermique
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22/4/2014
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Uniclima, le syndicat des Industries thermiques, aérauliques et frigorifiques a présenté les statistiques pour 2013 des ventes d'installations de chauffage, climatisation et production d'eau chaude sanitaire.
Côté chaudières, celles à condensation ont atteint 61,6% des ventes de chaudières gaz et fioul, soit 319.000 générateurs sur un total de 598.000. Parmi celles-ci, les chaudières gaz progressent de 9,5%, essentiellement grâce aux chaudières murales, tandis que les chaudières fioul baissent de 10%. Selon Uniclima, les ventes de chaudières à condensation devraient continuer à augmenter pour représenter la quasi-totalité des chaudières gaz et fioul vendues à partir de 2018. En fait, la France est en retard : la pénétration des chaudières à condensation atteint déjà 77% du total des chaudières gaz + fioul en Allemagne, 98% aux Pays-Bas et 99% en Grande-Bretagne !
Globalement, le marché des chaudières est stable, il est vrai après une baisse de 750.000 appareils en 2004 à 600.000 en 2007. La progression en 2013 par rapport à 2012 n'a été que de 0,5%.
Même chose pour le marché des radiateurs, toutes technologies confondues – panneau acier, décoratif, aluminium et fonte, sèche-serviettes –, qui enregistre une très légère baisse de 0,1%, avec toutefois une poursuite de la chute des ventes de radiateurs fonte et aluminium, ainsi que des panneaux-acier, au profit des sèche-serviettes et des radiateurs décoratifs.
Par contre, Uniclima s'attend à une forte baisse des chaudières bois, après une progression de 18% à 22.900 chaudières en 2013 ; les conditions du crédit d'impôts développement durable (CIDD) ont en effet été rendues plus sévères en 2014. En 2013, les chaudières à granulés ont représenté environ 20 à 30% des ventes et leur part continue à progresser au détriment des chaudières à bûches.
Enfin, les ventes de CESI (chauffe-eau solaire individuel) ont baissé de 21% à 20.500 unités, de même que celles des SSC (systèmes solaires combinés : chauffage + ECS solaire en individuel), dans les mêmes proportions, à 1.100 unités. Le marché des capteurs solaires thermiques a quant à lui chuté de 24% en 2013 à 190.000 m², dont 97.000 m² de capteurs solaires thermiques en logements collectifs et en tertiaire (-24%). Le collectif et le tertiaire représentent désormais 51% des ventes de capteurs solaires thermiques, mais les volumes ont tout de même baissé en 2013, après des années de progression continue.
Selon Uniclima, les ventes de solaire thermique se concentrent en construction neuve. Leur chute importante s'explique d'une part par la baisse de la construction de maisons individuelles neuves, d'autre part par le fait que les exigences de la RT2012 ne sont pas suffisantes en ce qui concerne les logements collectifs. Les logements collectifs bénéficient en effet d'une dérogation à 57,5 kWh/m²/an en moyenne jusqu'au 1er janvier 2015, contre 50 kWh/m²/an d'objectif moyen pour les autres secteurs de la construction neuve. Par ailleurs, il n'existe aucune obligation d'utiliser les énergies renouvelables dans la RT2012 en logements collectifs et en tertiaire. Enfin, le gouvernement a décidé de ne pas sortir les labels HPE ENR et THPE ENR qui auraient dû accompagner la RT2012, au profit d'un label environnemental en 2015, dont on ne sait rien pour l'instant.
En conclusion, Uniclima n'envisage pas d'amélioration à court terme des ventes de solaire thermique, à moins d'une soudaine crise internationale qui renchérisse brutalement le coûts des énergies...
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L'UFC-Que Choisir fait le bilan de l'opération Gaz moins cher ensemble
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21/4/2014
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L'association de consommateurs avait lancé en juillet dernier un appel d'offres auprès de tous les fournisseurs nationaux de gaz, avec un cahier des charges articulé autour de 3 volets : des conditions contractuelles plus exigeantes que la loi (responsabilité unique du fournisseur, facturation bimestrielle sur la base de l'auto-relevé), un traitement des réclamations associant l'UFC-Que Choisir, et une offre attractive financièrement sur la base d'une enchère inversée, système qui se développe parmi les associations de consommateurs européennes. Sur la base des réponses obtenues, l'UFC-Que Choisir a décidé de passer à l'offensive en lançant le 15 octobre une campagne "gaz moins cher ensemble", première du genre en France. Elle vient d'en tirer le bilan :
- 142.491 consommateurs de gaz se sont inscrits pour bénéficier du comparatif des offres,
- 70.812 d'entre eux ont accepté l'offre personnalisée, représentant en moyenne pour chacun d'eux une économie annuelle de 194 euros !
- l'économie annuelle globale pour l'ensemble des bénéficiaires se monte à 13,7 millions d'euros,
- l'offre la moins chère obtenue sur le marché est inférieure de 15,5% aux tarifs règlementés. La comparaison a été faite par rapport au tarif de février 2014, pour une consommation moyenne de 17.000 kWh en zone tarifaire GRDF 1.
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Tarifs de l'électricité : fin du nucléaire bon marché...
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21/4/2014
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Le Conseil d'État est en passe de donner raison à l'ANODE (Association nationale des opérateurs détaillants en énergie), l'association des fournisseurs alternatifs, qui conteste les restrictions à la hausse des tarifs d'électricité règlementés d'EDF imposées par le gouvernement Ayrault en 2012, au motif que cette augmentation était insuffisante pour couvrir les coûts d'EDF créant une concurrence déloyale aux autres fournisseurs ; celui-ci avait en effet limité l'augmentation des tarifs réglementés à 2% (pour la période 2012-2013).
Le rapporteur public a jugé recevable le recours de l'ANODE, et dans la très grande majorité des cas, ses préconisations sont suivies par le Conseil d'État, qui rend généralement sa décision dans un délai de deux semaines. Une décision favorable devrait conduire à une hausse rétroactive pour retrouver le niveau de facturation préconisé en 2012 par la CRE (Commission de régulation de l'énergie) soit une hausse de 5,7% pour respecter la loi. Pire : après avoir fait les comptes, le régulateur avait chiffré la majoration nécessaire à 7%. Le Conseil d'État va devoir choisir entre ces deux taux...
En attendant, il a déjà été décidé que les prix de l'électricité augmenteront de 5% le 1er août 2014 : une décision actée l'année dernière alors qu'à l'été 2013, les tarifs réglementés de l'électricité avaient déjà augmenté de 5%. À ce moment là, il était même question qu'une troisième hausse de 5% intervienne à l'été 2015. Ce qui aurait fait un bond de 15% sur trois ans pour la facture de l'électricité. Mais au dernier moment, les pouvoirs publics avaient décidé de stopper le processus de majoration pour 2015.
Ce n'est pas la première fois que le Conseil d'État donne raison à l'ANODE dont l'argumentation est inattaquable : elle l'a déjà saisi par le passé, avec le même succès, pour les tarifs réglementés de GDF Suez, conduisant également à des hausses rétroactives. Mais pour le gaz, ce n'est plus nécessaire : le gouvernement a décidé à la fin de l'année 2012 de de changer la formule de calcul, prenant en compte davantage les prix du marché international, en pleine décrue. Les prix règlementés du gaz sont aussi désormais revus tous les mois et non plus tous les trimestres comme auparavant. Ce mode de révision plus fréquent a l'avantage de mieux lisser les variations éventuelles.
Pour l'électricité, il sera plus difficile d'échapper à une hausse continue des tarifs dans les prochaines années : de très importants investissements sont nécessaires à la sécurisation des centrales les plus anciennes, d'autant plus si leur durée d'utilisation est prolongée, et le coût du démantèlement des centrales qui seront progressivement arrêtées est encore loin d'avoir été estimé à son juste niveau ! Quant à l'électricité produite à partir d'énergies renouvelables, elle reste nettement plus chère, et demande d'importants investissements dans le réseau de distribution...
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Où va le Plan Bâtiment Durable ? Un entretien avec Philippe Pelletier
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18/4/2014
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Philippe Pelletier, président du Plan Bâtiment Durable, a présenté le 31 janvier son 5ème rapport d'activité qui dresse un bilan plutôt positif pour l'année 2013, tant dans la construction neuve qu'existante. Il reconnaît néanmoins dans son éditorial d'introduction que tous les observateurs peuvent ne pas l'avoir forcément perçu ainsi. Dans les années 2009-2011, le Plan Bâtiment Grenelle, son ancienne appellation, a été au cœur de la préparation de la loi Grenelle II et de ses décrets d'application : RT 2012, rénovation des bâtiments de l'Etat, « bail vert » et préparation de l'obligation de rénovation énergétique du tertiaire, encouragement et accompagnement du parc privé et des copropriétés. Aujourd'hui, d'autres dynamiques ont pris le relais : programme « Habiter mieux », le débat national pour la transition énergétique, la conférence environnementale, le plan « objectifs 500.000 » et son volet « plan de rénovation énergétique de l'habitat », la préparation de la loi sur la transition écologique, etc. La cohérence des politiques impulsées et l'implication des acteurs sont devenues plus difficiles à appréhender. Le PBD joue-t-il toujours le rôle de terrain de rencontre et de dégagement de consensus qu'il a joué si utilement à ses débuts – rappelons notamment les « chantiers », dont celui de la copropriété que nous avons plus particulièrement suivi - ? Pour y voir plus clair, nous avons naturellement sollicité celui qui incarne le PBD depuis le début et en toutes occasions…
1. Philippe Pelletier, vous présidez le Plan Bâtiment Durable depuis sa création début 2009. Où en est-il aujourd'hui, et comment se positionne-t-il dans les différentes instances d'animation de la transition écologique et du « plan de rénovation énergétique de l'habitat » ? En d'autres termes, est-ce toujours le « lieu où ça se passe », alors que la préparation de la loi sur la transition écologique a été réaffirmée comme une priorité par le président de la République ?
L'action du Plan Bâtiment Durable s'inscrit dans la durée et notre mobilisation s'amplifie. Le Président de la République est particulièrement attentif à nos sujets : il a réaffirmé à de nombreuses reprises l'objectif de rénovation énergétique de 500 000 logements d'ici 2017 et a fait de la transition écologique et énergétique de notre pays une priorité de son quinquennat. Cette parole publique fixe le cap.
Dans ce cadre, le rôle et l'action du Plan Bâtiment ré-affirment toute leur place : nous sommes le maillon essentiel entre les pouvoirs publics, l'administration et les professionnels de l'ensemble de la filière. De nombreuses propositions des groupes de travail du Plan Bâtiment ont trouvé un écho dans les différentes instances de concertation institutionnelles de ces dernières semaines. Nous sommes plus que jamais ce lieu d'innovation et de préfiguration des axes structurants des futurs dispositifs.
2. Quels objectifs prioritaires vous fixez-vous dans le cadre du « plan de rénovation énergétique de l'habitat » ?
Le Plan de rénovation énergétique de l'habitat avec la création des « Points rénovation information services » constitue la première brique de l'édifice : celle de la sensibilisation et de l'information des ménages. Par la mise à disposition d'outils (le site Internet, le numéro de téléphone unique) et le rapprochement des trois agences ANAH, ADEME et ANIL, les ménages ont plus facilement accès à l'information et sont accompagnés dans les premières étapes de leur projet.
Il faut maintenant développer des structures plus complètes, qui permettront un accompagnement global du projet, une ingénierie technique et financière. C'est le sens des futures plates-formes développées par l'Ademe et les Conseils régionaux.
Nous allons veiller à accélérer cette déclinaison opérationnelle du programme de rénovation énergétique. Il faut pouvoir agir sur plusieurs leviers à la fois : l'accompagnement de la demande mais aussi la structuration de la filière, l'émergence d'une offre adaptée et de qualité. Le Plan Bâtiment Durable entend jouer ce rôle de catalyseur de l'action.
3. Le nerf de la guerre pour la rénovation énergétique de l'habitat privé est le financement. Dans le contexte budgétaire actuel, l'effort en termes d'aides et primes non remboursables (subventions ADEME, primes ménages modestes, CIDD) semblent avoir atteint un plafond. Restent les prêts. Or l'Eco-prêt à taux zéro individuel est en panne et sa version collective pour les copropriétés, votée en 2011, n'a pas encore vu le jour. Pensez-vous qu'il y a une réelle volonté de développer ces financements et ont-ils une chance de constituer un financement à grande échelle ?
Dès 2009, l'éco-prêt à taux zéro a été imaginé comme le principal dispositif de soutien à la rénovation énergétique des logements privés. Nous avons cependant commis l'erreur collective de confier l'instruction technique des demandes de prêts aux réseaux bancaires alors qu'il s'agit de compétences techniques. C'est pourquoi, une voie aujourd'hui semble faire consensus en confiant la responsabilité de cette instruction aux professionnels titulaires de la mention « Reconnu Garant de l'Environnement » - RGE. Je vais rapidement saisir les nouvelles équipes de ce dossier urgent.
Nous pouvons cependant imaginer qu'il existe certains blocages car faciliter la distribution de l'éco-prêt à taux zéro conduit à augmenter la dépense fiscale en raison du coût de la bonification de ces prêts. Mais ce raisonnement doit être combattu car il ignore l'effet levier du dispositif : en effet, en finançant des travaux d'efficacité énergétique, l'éco-prêt à taux zéro est à l'origine de recettes directes et indirectes sur notre économie. Cet effet levier est à l'origine du succès des prêts de la KfW en Allemagne : pour 1 euro public de soutien à la rénovation, entre 1,1 euro et 4,3 euros ont été générés en recettes publiques à court terme selon des hypothèses plus ou moins prudentes. Le soutien public à la rénovation énergétique est donc un investissement public à très forte rentabilité.
L'éco-prêt à taux zéro collectif, mis en place à l'égard des copropriétés, souffre des dernières discussions entre les réseaux bancaires et l'administration pour s'accorder sur les modalités de l'instruction fiscale et les avenants à la convention qui avait mis en place l'éco-prêt à taux zéro en 2009. Dès ces accords trouvés et les textes idoines signés, l'éco-prêt sera effectivement disponible en copropriété. Je suis particulièrement attentif à ce que le retard déjà pris ne s'aggrave pas.
4. Si on s'intéresse plus spécifiquement aux copropriétés, qui représentent pas moins de 8,5 millions de logements, les fonds de travaux vont conduire en 4 ou 5 ans à un doublement de la trésorerie gérée par les copropriétés. Cela va poser le problème de la fiscalité des produits de placement pour les copropriétaires, mais aussi celui du surcoût de la garantie financière. Ne serait-il pas envisageable de mobiliser la part de cette trésorerie appelée au titre des fonds de travaux, un peu sur le mode du Livret A, pour le financement à grande échelle de la rénovation énergétique ?
Il existe peut être des voies de financements complémentaires mais de premiers outils sont déjà là et à mon sens, il faut d'abord veiller à les faire fonctionner. Nous disposons de l'éco-prêt à taux zéro collectif, du fonds travaux. La récente possibilité de surélever l'immeuble constitue aussi une troisième voie de financement, la vente de la surface ainsi créée est de nature à financer la rénovation de l'immeuble.
Enfin, si tous les syndics de copropriétés nous disent qu'avoir de la visibilité sur les financements mobilisables est indispensable pour engager la décision de travaux, je rappelle que ce n'est pas la première étape. Avant le moment du financement, il faut engager l'audit de l'immeuble, décider d'un plan de travaux ou de CPE. C'est l'enjeu des toutes prochaines années et c'est sur celui-là qu'il faut collectivement se mobiliser.
5. On a pu voir dans la communication gouvernementale une référence croissante au tiers financement. Pensez-vous que ce mode de financement puisse être déployé à grande échelle, notamment dans les copropriétés (objectif prioritaire visé par exemple par la SEM Energie Posit'if) ? Le coût des ressources financières mobilisables n'est-il pas incompatible avec le niveau d'économies d'énergie susceptibles d'être produites par une rénovation énergétique eu égard à l'investissement nécessaire ? Ne risque-t-on pas par ailleurs de buter sur la problématique de la garantie de performance et la possibilité de mettre en place des solutions assurantielles fiables ?
Nous avons connu une période ou certains voulaient supprimer les dispositifs en place au profit d'un système unique de tiers-financement. Mon rôle a été d'expliquer que la montée en puissance du tiers-financement serait progressive et qu'il fallait que les outils puissent se développer simultanément. Pour preuve, l'opération parisienne de la SEM Energie Posit'IF est construite par la complémentarité de l'éco-prêt à taux zéro collectif et du tiers-financement. Ce dernier est particulièrement intéressant dans les opérations de rénovation énergétique du parc social ou des copropriétés, comme en témoignent les premières expérimentations.
Le développement du tiers-financement conduit dans le même temps à ce que les offres de garantie de performance se mettent en place. Là encore les choses progressent vite et de premiers opérateurs se positionnent sur ce marché innovant. Cela répond à une demande croissante des acteurs de voir leurs investissements garantis dans la durée. Cela nous conduit indirectement à travailler davantage sur le diagnostic, la mesure, l'usage et la compréhension des consommations énergétiques. C'est un chantier que nous allons ouvrir dans les prochaines semaines.
6. Malgré les conclusions plutôt défavorables du rapport rédigé dans le cadre du PBD sur l'obligation de rénovation énergétique dans le logement, on a pu déceler dans les propos de la précédente ministre du logement au moins l'intention de remettre le sujet sur la table. Pensez-vous qu'il soit possible d'aller dans ce sens, et que répondez-vous à ceux qui estiment qu'il n'y a pas d'autre moyen de mobiliser en masse les propriétaires et les copropriétaires pour la réalisation des objectifs de réduction de consommation et de réduction des GES ?
L'apport du rapport conduit par Jacques Chanut (FFB) et Raphael Claustre (CLER) est considérable. Il ne leur était pas demander de trancher en faveur ou en défaveur d'une obligation de rénovation énergétique dans le parc résidentiel mais d'explorer les différentes voies possibles, avec leurs forces et faiblesses. Ce travail riche, qui a rassemblé plus de 250 acteurs, fait pour la première fois l'inventaire de multiples possibilités d'action.
Parmi celles-ci, l'idée qu'il ne faudrait pas « rater » les grands travaux de la vie de l'immeuble et profiter de ceux-ci pour « embarquer » la performance énergétique a fait consensus. Cela revient à dire qu'au moment où une réfection de toiture ou un ravalement est programmé, il faut envisager d'y associer des travaux de performance énergétique. Ce sont classiquement des travaux qui se font tous les 10 ou 20 ans, il ne faut pas manquer cette occasion.
C'est une approche moins sévère qu'une obligation de travaux au sens strict. C'est d'ailleurs dans les termes exacts du rapport Chanut/Claustre que le Président de la République a annoncé ce principe de « l'embarquement » de la performance énergétique. Cette idée devrait être traduite dans la future loi pour la transition énergétique.
Pour engager, à grande échelle, la rénovation énergétique du parc résidentiel, il nous faut jouer sur l'ensemble des leviers : une information adaptée, un nécessaire accompagnement et des éléments de bon sens, comme le fait de profiter des moments pertinents de la vie de l'immeuble pour engager la rénovation énergétique.
7. La rénovation énergétique du bâtiment existant n'est-elle pas freinée par le retard du tissu français des entreprises du bâtiment et de l'ingénierie à développer des compétences dans ce domaine et une offre adaptée et sécurisée pour les propriétaires individuels et les copropriétaires ? Quel rôle le PBD peut-il jouer pour combler ce retard, qui apparaît par exemple de manière criante lorsqu'il s'agit pour les copropriétés de se lancer dans la réalisation de l'audit énergétique obligatoire avant fin 2016 ?
Nous ne pouvons pas tout imputer au retard souvent évoqué du tissu français des entreprises du bâtiment. La filière est maintenant mobilisée depuis de nombreuses années, mais les nouvelles exigences induites par nos sujets supposent plus qu'une vraie évolution des métiers : c'est une révolution dans les façons d'agir et de conduire les chantiers. C'est normal que cela prenne un peu de temps.
Notre rôle est d'accompagner ce changement, en favorisant les groupements d'entreprises, en aidant les professionnels à développer leur offre, en travaillant avec eux le « marketing de l'offre », en favorisant le développement de formations adaptées.
Sur le champ de la rénovation énergétique des copropriétés, la première étape indispensable est ainsi la formation massive des syndics de copropriété : il faut qu'ils puissent dès les prochaines assemblées générales de copropriété, proposer de façon experte et convaincue le vote de l'audit énergétique. C'est le début du processus de rénovation, il faut qu'il puisse s'engager au plus vite. Le Plan Bâtiment sera mobilisé en ce sens sur toute l'année 2014.
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Application de la loi ALUR : Sylvia Pinel veut se concilier les professionnels
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17/4/2014
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Invitée ce 17 avril par iTélé, Sylvia Pinel a indiqué qu'environ "200 décrets d'application sont à prendre dans les prochaines semaines", et qu'à l'heure actuelle, elle s'emploie à "rencontrer l'ensemble des acteurs, des partenaires pour trouver les bons équilibres et essayer d'apaiser et de réconcilier à la fois l'aspect social du logement, mais aussi la dimension économique qui est pourvoyeuse d'emplois"...
Les professionnels attendent avec impatience les décrets plafonnant les honoraires relatifs aux locations (visites, constitution du dossier de candidature, rédaction d'acte et état des lieux) à partager par moitiés entre propriétaires et locataires, ainsi que pour les syndics de copropriété, les honoraires qu'ils demandent aux copropriétaires vendeurs pour les renseignements à fournir au notaire. Pour les premiers, une concertation avait commencé avec Cécile Duflot et des chiffres ont circulé dans les médias avant d'être démentis.
Les syndics attendent aussi le décret fixant désormais de manière limitative les honoraires qu'ils pourront facturer hors forfait annuel de gestion courante.
Quant à l'application de la première "loi Duflot" pour la mobilisation du foncier public, la ministre a affirmé qu'elle allait "s'impliquer fortement pour que les biens et les immeubles de l'Etat, mais aussi les agences et les partenaires de l'Etat puissent être réellement mis en vente pour permettre la construction, notamment de logements sociaux". Il est vrai que le démarrage de la libération de terrains n'a pas été fulgurant !
Quant à la relance de la construction (moins de 300.000 logements mis en chantier en construction neuve en 2013 et 40.000 réhabilitations lourdes pour un objectif de 500.000), elle compte surtout, au delà de ce qui pourra être réalisé sur des terrains publics gratuits ou à bas prix, sur l' "effort de simplification" en cours...
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2 Français sur 3 rêvent encore de se faire construire une maison...
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17/4/2014
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Alors que les chiffres de la construction de maisons individuelles se sont littéralement effondrés ces deux dernières années, un sondage réalisé à l'occasion du salon de PAP Evénements (PAP, de Particulier à Particulier), "Faire construire sa maison", qui aura lieu pour la première fois en Rhône-Alpes les 23 au 25 mai prochains, révèle que 60% des répondants souhaitent faire construire leur maison, 92% d'entre eux optant pour la construction de leur résidence principale. La motivation principale (à 71%) est d'avoir une maison personnalisée et fonctionnelle, loin devant le fait de ne pas avoir de contrainte de copropriété (12% des sondés) ou encore de ne pas trouver dans l'ancien (9%).
En ce qui concerne le budget, 1 sondé sur 2 envisage d'allouer moins de 250.000 euros à la construction de leur maison. Plus d'un tiers d'entre eux (36%), disposerait, en revanche, d'un budget compris entre 250.000 et 400.000 euros. Par contre, les désirs de surface habitable ne sont pas excessifs : 58% d'entre eux souhaitent faire construire une maison d'une surface comprise entre 70 et 130 m2.
La maison idéale est une maison écologique et économe en énergie : 47% des sondés déclarent vouloir faire construire une maison qui réponde à ces critères. Cette aspiration trouve un écho dans le type de chauffage choisi : 1/4 des répondants envisage d'installer une pompe à chaleur ou un système de géothermie dans leur future maison. Autant d'éléments qui confirment l'intérêt croissant pour les habitats verts, respectueux de l'environnement et performants au niveau énergétique. Loin derrière, la maison "traditionnelle" ne récolte que 25% des suffrages, contre 20% pour la maison "high tech". La maison en bois ne recueille par contre en 2014 que 8% des souhaits.
En ce qui concerne la localisation géographique, l'édition 2014 de ce sondage privilégie trois régions : l'Ile-de-France, région la plus attractive avec 41% des suffrages, suivie par la région Sud-Est et Sud-Ouest (respectivement choisies à 21% et 19%). Le Nord et le Centre ne séduisent à eux deux que 18% des sondés.
Par ailleurs, 37% des répondants déclarent préférer s'installer en zone rurale à proximité d'une ville, contre 17% seulement en centre-ville.
Valeur sûre d'une maison, le jardin est très apprécié par une majorité de Français 60% souhaitent en bénéficier. Le "garage ou place de parking" arrive en deuxième position des équipements jugés nécessaires avec 26% des souhaits.
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universimmo.com
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