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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Décret sur le contrat type et les honoraires des syndics : les professionnels s'en tirent plutôt bien !
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29/3/2015
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On l'attendait pour la mi-avril, le gouvernement a pris tout le monde par surprise, y compris le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), en publiant dès le 28 mars le décret fixant le contenu du contrat type que les syndics devront proposer à compter du 1er juillet prochain, qui comporte aussi la liste limitative des prestations qui pourront être facturées hors forfait de gestion courante (1).
Pas de grande surprise dans ce texte : les honoraires forfaitaires devront bien couvrir toutes les prestations récurrentes : gestion administrative et technique, comptabilité, gestion du personnel. Les visites périodiques à l'immeuble et la participation du syndic à des réunions de conseil syndical devront être incluses aussi dans le forfait après avoir été fixées à l'avance quant à leur volume et leurs plages horaires. Même chose pour l'assemblée annuelle. Restent facturables en sus le temps à passer sur les travaux, les contentieux, les sinistres, bref toutes tâches occasionnelles ou rendues nécessaires par des circonstances exceptionnelles ou un projet particulier.
Cette publication marque d'abord l'épilogue d'un bras de fer avec le CNTGI et les professionnels. Ce conseil national, qui avait été voulu par ces derniers et créé il y a tout juste un an par la loi "ALUR" du 24 mars 2014, composé majoritairement de représentants des fédérations professionnelles, aurait voulu prendre la main en proposant au gouvernement son propre projet en novembre dernier. Les ministères concernés - justice, logement et consommation - sont passés outre et ont préparé leur propre projet, qui soumis au CNTGI, a été retoqué par la majorité de professionnels de ce dernier en janvier. Mais le CNTGI n'est qu'un organe consultatif. Le gouvernement a une nouvelle fois passé outre et publié un décret de son cru, après un bref passage au Conseil d'Etat.
Au delà de cette bataille d' "égos", les syndics ont-ils pour autant des motifs de se plaindre ? Ce sont plutôt les associations de consommateurs qui auraient de quoi être déçues : estimant que l'arrêté "Novelli" de 2010, le premier texte encadrant la facturation des honoraires des syndics, en ne fixant que les prestations devant obligatoirement être incluses dans les honoraires forfaitaires, ne bridait pas suffisamment la créativité des syndics en matière d'honoraires supplémentaires, elles avaient bataillé pour que la loi consacre le principe du "tout compris, sauf..." et prévoie la fixation par décret d'une liste limitative - et restrictive - des honoraires susceptibles d'être facturés en sus du forfait. Force est de constater que le décret publié le 28 mars ne modifie pas la structure de tarification dessinée par l'arrêté "Novelli", et qu'en précisant les choses à l'extrême, il assouplit les possibilité pour les syndics de facturer des honoraires supplémentaires, par exemple dans le traitement des sinistres. Il aura donc tout juste le mérite - ce n'est peut-être pas négligeable - de faciliter la comparaison des propositions concurrentes, de couper court à toute nouvelle "création" de prestations particulières, susceptible de jaillir de l'imagination sans bornes des professionnels, et aussi de lever quelques ambiguïtés comme celle concernant jusqu'ici les archives du syndicat...
Peut-être faut-il reconnaître que le "tout inclus" est une chimère, et qu'il faut nécessairement, pour ne pas alourdir excessivement les forfaits et faire que les copropriétés qui ne demandent pas beaucoup de travail paient pour celles qui cumulent les difficultés, ménager la possibilité de facturer de manière autonome les prestations occasionnelles, générées par des situations particulières : gros travaux, contentieux, audits techniques et projets de rénovation lourde, etc. Ou bien des tâches administratives nouvelles non récurrentes comme la première immatriculation des copropriétés, qui devra intervenir en fonction de la taille des copropriétés en 2016, 2017 et 2018. D'ailleurs, le contrat de syndic type que l'ARC (Association des responsables de copropriété) et l'UFC-Que Choisir avaient proposé ensemble en avant-première en 2014 préfigurait en fin de compte à peu près ce qui a été arrêté par le gouvernement.
Les extrêmes des deux bords trouveront dans ce texte certainement à redire. Les syndics feront grise mine en voyant leur facturation de frais de reprographie de la convocation et du procès-verbal de l'assemblée annuelle incluse dans le forfait. Les copropriétaires regretteront le maintien d'un grand nombre de prestations particulières. Mais les plus objectifs pourront y voir du "gagnant-gagnant" : les syndics préservent le capacité de facturer ce qui leur coûte le plus de travail, et les copropriétaires une sécurité par rapport aux facturations farfelues que certains syndics ont pu inventer...
(1) Décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l'article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
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Immobilier : un phénomène général de ralentissement de la hausse des prix
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23/3/2015
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C'est ce qui ressort d'une étude réalisée par le groupe anglais de conseil en immobilier Knight Frank. La hausse de l'indice des prix de l'immobilier résidentiel dans le monde ralentit au niveau mondial : elle est passée de 6,3% en 2013 à 1,8% en 2014. Et pour la première fois depuis deux ans, l'indice, pondéré en fonction du poids du PIB de chaque pays, a même reculé au dernier trimestre 2014 (-0,6%) !
Parmi les plus fortes baisses sur un an, on trouve sans surprise l'Ukraine (-16,7%), la Grèce (-6,1%) et la Chine (-4,5%). L'Italie (-3,9%), la France (-2,3%) et l'Espagne (-0,3%) figurent aussi parmi les marchés baissiers. A la hausse on trouve en tête l'Irlande (+16,3%), la Turquie (+16,2%), la Suède (+8,6%), le Royaume-Uni (+8,3%), et l'Allemagne (3,7%).
Pour l'Irlande, il s'agit d'un rattrapage, car les prix restent inférieurs de 38% aux niveaux atteints au plus haut au troisième trimestre 2007, commente-t-on chez Knight Frank. Même chose dans une moindre mesure pour les Etats-Unis (+4,6%).
Globalement, au niveau des continents, l'Europe est la plus modérée (+1,6%), loin derrière l'Amérique du Nord (+4,8%), l'Amérique latine (+7%) et le Moyen-Orient (+7,7%)
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Le moral immobilier des Français s'améliore...
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23/3/2015
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Le site d'annonce Logic-Immo a publié les résultats de la 15ème vague de l'Observatoire du moral immobilier, réalisée auprès de 1.294 personnes ayant un projet d'acquisition d'un logement d'ici à 1 an interrogées en janvier 2015 (échantillon représentatif redressé à partir des données de cadrage TNS Sofres). Il en ressort un contexte plus favorable à l'achat, notamment en raison de la baisse des taux, mais qui n'incite pas suffisamment au passage à l'acte. En effet, 72% des futurs acquéreurs ayant l'intention d'acheter un bien immobilier d'ici à un an estiment que c'est le moment de concrétiser leur projet. Confiants, 61% prévoient l'aboutissement de ce projet d'ici à 6 mois.
Reste à trouver LE bon bien : même s'ils sont moins nombreux qu'il y a cinq ans à partager ce sentiment de pénurie, la moitié des acheteurs potentiels pense que le choix de biens est toujours limité. Un sentiment que l'on retrouve en ce qui concerne la durée pour trouver un bien : 49% estiment que les délais sont longs. Quant à définir ce qu'est LE bon bien, deux mots ressortent avec le plus de récurrence : le prix et les travaux.
Une analyse plus approfondie des réponses met en évidence que dans la grande majorité, les acheteurs potentiels attendent que le prix soit juste, pas forcément "l'affaire du siècle"... Et surtout qu'il n'y ait pas trop de travaux à effectuer : sur ce point, l'étude met en avant que 52% d'entre eux sont réticents à acquérir un bien nécessitant d'importants travaux (travaux d'extension, modernisation, assainissement, etc.)…
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L'accès au logement des jeunes : une situation de plus en plus alarmante !
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23/3/2015
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L'Observatoire de la jeunesse solidaire de l'AFEV (Association de la fondation étudiante pour la ville) a publié sa 7ème enquête sur le thème de la place des jeunes dans la société. Après avoir publié en 2014 une enquête intitulée "Les jeunes et l'engagement politique", l'Observatoire s'est attaché cette année à mieux comprendre la question de l'accès au logement. Le contexte s'est tellement aggravé que désormais 7 jeunes de 18 à 30 ans sur 10 déclarent avoir été ou être encore confrontés à des difficultés de taille dans ce domaine. Et ce même si près de 8 sur 10 ont d'ores et déjà quitté le domicile parental.
Les résultats de l'enquête sont alarmants : plus d'1 jeune sur 5 n'a pu se prévaloir d'un emploi ou d'un emploi stable, indispensable pour obtenir un logement dans le parc privé. Plus d'1 sur quatre a manqué de moyens pour accéder à son logement. Un quart doit renoncer à des dépenses de première nécessité. 12% furent et sont encore victimes de discriminations. 23% sont contraints de demeurer au domicile parental (même après avoir accédé à un premier emploi), et 15% des jeunes de l'échantillon témoignent s'être retrouvés à un moment ou l'autre de leur parcours sans logement, ou dans une situation très précaire !
Il est vrai que tout le monde n'est pas logé à la même enseigne ! Un petit tiers de l'échantillon a déclaré n'avoir rencontré aucun souci majeur sur cette voie. Mais il se compose majoritairement de jeunes actifs, avec une nette surreprésentation des Bac+5, d'enfants de foyers parentaux CSP+, et même de propriétaires de leur résidence principale. A contrario, les plus en difficulté cumulent en général absence d'activité professionnelle (ou alors en intérim ou contrats précaires), absence de diplôme, et obligation subie de ne pas quitter le logement parental... C'est le régime de la "double peine" !
Ainsi, souligne l'Observatoire, au rayon des difficultés rencontrées, la première d'entre elles consiste en une obligation de rester chez ses parents, faute d'une autre solution : 29% des jeunes interrogés vivent ou ont vécu cette contrainte et ont donc dû repousser leur accès à l'autonomie en matière de logement. Deux tiers d'entre eux l'admettent : ils subissent cette situation pour des raisons financières. Le même pourcentage réside d'ailleurs en zone péri-urbaine ou en milieu rural, soit à des lieues de l'image de l'étudiant ou du jeune actif intégré dans le cœur de la ville... Ces données sont confirmées par les chiffres du ministère des affaires sociales, selon lesquels 71% des enfants de cadres supérieurs ne vivent plus chez leurs parents trois ans après avoir quitté l'école, contre 45 % des enfants d'ouvriers et 47 % d'employés....
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Nouveau dispositif parisien pour encourager la location privée à loyers modérés
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23/3/2015
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Le Conseil de Paris a été appelé à se prononcer le 16 et 17 mars sur un nouveau dispositif appelé "Multiloc", visant à mobiliser une offre de logements privés situés sur le territoire parisien et destiné à des ménages dont les revenus se situent sous les plafonds du logement intermédiaire (PLI), de toute composition familiale, inscrits ou non au fichier des demandeurs de logement social. Leur taux d'effort ne doit pas dépasser pas 33% au moment de la signature du bail. Les locataires signeront un bail d'habitation conforme à la loi du 6 juillet 1989 avec les propriétaires des logements qui ont choisi de s'inscrire dans le dispositif et qui confient leur bien en mandat de gestion à un professionnel de l'immobilier. Les propriétaires des logements concernés s'engagent à pratiquer un loyer inférieur de 20% au loyer médian du parc privé qui sera fixé par arrêté du préfet sur la base des travaux de l'Observatoire des loyer de l'agglomération parisienne (OLAP), lorsque l'encadrement des loyers entrera en vigueur à Paris (probablement cet été).
La ville lancera un appel d'offres afin de recruter un prestataire chargé de mettre en œuvre le dispositif, et notamment de la prospection des logements, qui doivent être "décents", au sens du décret du 30 janvier 2002.
Des opérateurs conventionnés – des administrateurs de biens – prendront en gestion (signature d'un mandat de gestion) les logements orientés par le prestataire ou de par leur prospection autonome. Un financement (prime de mise en gestion) de 1.000 euros sera alloué par la Ville pour chaque logement pris en gestion. Le montant de ce financement est porté à 1.200 euros lorsque le logement est vacant depuis plus de 6 mois, sur présentation de justificatifs. Au cours du mandat, les opérateurs se rémunèreront par le biais des honoraires de gestion qu'ils fixeront librement (pourcentage du montant du loyer perçu).
Le dispositif propose un ensemble d'avantages et d'aides financières aux propriétaires bailleurs : versement d'une prime d'entrée de 2.000 euros dans le dispositif au moment de la "captation", prise en charge, chaque année, du financement de la garantie contre les risques locatifs (impayés de loyer et charges locatives, dégradations et frais contentieux), soutien dans la réalisation de travaux de remise en état ou d'embellissement de l'appartement, pour un montant maximal de 2.500 euros, remboursement d'une partie des diagnostics techniques obligatoires dans le cadre d'une mise en location, et participation à l'achat des détecteurs de fumée. Une prime spécifique permettant la remise en état du logement, d'un montant maximal de 7.500 euros, pourra être versée lorsque ce dernier est vacant depuis plus de 6 mois.
La Ville estime au total le coût du dispositif entre 6.000 et 14.000 euros par logement, en fonction de sa surface et de la situation du logement avant la prise à bail (notamment vacance depuis plus de 6 mois ou non).
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Lutte contre l'apartheid social : les mesures du Plan La République en actes
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23/3/2015
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Lors du Comité interministériel Egalité et citoyenneté du 6 mars dernier, le Premier ministre Manuel Valls a présenté son plan "La république en actes" destiné "à faire vivre l'égalité et renforcer la citoyenneté" sur le territoire. Parmi les 60 mesures proposées, quelques unes visent directement le logement social. Elles seront mises en place au cours de cette année 2015. Elles sont articulées autour de quatre axes : mieux répartir le logement social pour lutter contre la ghettoïsation de "pauvres", comme de "riches", accélérer le nouveau plan de rénovation urbaine (le "PNRU 2"), accélérer le "remembrement" du patrimoine des organismes HLM, et introduire de manière volontarisme plus de mixité sociale.
Pour mieux répartir le parc social, il faut d'abord contraindre plus fermement les 218 communes défaillantes qui ne respectent pas les seuils "SRU" ! Les préfets sont invités à délivrer eux-même des permis de construire, préempter du foncier, des logements et des immeubles pour construire ou transformer en logements sociaux. Déjà chargé, en tant que président de la Commission nationale de l’aménagement, de l’urbanisme et du foncier, de mobiliser les administrations et les collectivités locales pour céder 514 terrains de l’Etat et d’établissements publics, Thierry Repentin est nommé délégué interministériel. Il aura pour mission d'aiguillonner les services déconcentrés de l'Etat pour "booster" la construction de logements sociaux... Parallèlement, il est prévu de freiner la construction de HLM là où il en a déjà 50% !
Le PNRU2 sera accéléré par un préfinancement de 1 milliard d'euros apporté par la Caisse des dépôts et consignations (CDC), permettant d'avancer de 2 ans les démolitions/reconstructions. Le PNRU2 c'est 5 milliards de subventions pour mettre en oeuvre par effet de levier 20 milliards de travaux d'ici 2025. L'Etat estime l'impact sur l'emploi à 300.000 créations, dont 240.000 dans le BTP.
Le gouvernement souhaite également donner un coup de fouet à un "remembrement" des parcs sociaux, ce qui suppose des fusions d'organismes (environ 80 aujourd'hui pour 4,7 millions de logements) et des échanges de patrimoines. La situation actuelle conduit à avoir sur certaines communes la présence de plus de 20 organismes différents ! Trois sites prioritaires serviront de test : Plaine Commune et Noisy-le-Sec en Seine-Saint Denis, ainsi qu'Evry-Courcouronnes dans l'Essonne...
Enfin pour plus de mixité sociale, il est d'abord demandé que les personnes en dessous du seuil de bas revenus ne soient plus logées dans les quartiers prioritaires ("ne pas amener plus de pauvres chez les pauvres"...). Une autre mesure est de revoir la politique des loyers de manière à diversifier l'occupation des immeubles. Les bailleurs pourront compenser des bas loyers en pratiquant un loyer plus élevé ailleurs. En même temps, un effort supplémentaire sera fait dans la transparence de l'attribution des logements sociaux avec mise en ligne sur Internet de l'ensemble de l'offre. Last but not least, pour combattre la ghettoïsation, l'attribution des logements serait progressivement remontée au niveau intercommunal. En somme tout le contraire de ce que préconise la droite dans les programmes pour le logement présentés récemment par François Fillon et Nicolas Sarkozy...
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Des administrateurs de biens dans la rue contre la folie règlementaire
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21/3/2015
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A la veille d'un Forum organisé par sa chambre d'Ile-de-France le 19 mars, la deuxième plus grande fédération de professionnels de l'immobilier, l'UNIS, a lancé un appel à ses adhérents à manifester le 18 mars, à Paris sur l'Esplanade des Invalides et ailleurs devant les permanences des candidats aux élections départementales, contre l'inflation législative et réglementaire qui selon elle aggrave la crise du logement et crée une charge de travail insupportable pour les professionnels et leurs collaborateurs. Peu habitués à manifester, un demi-millier de professionnels se sont regroupés à Paris, certains venus avec leurs collaborateurs.
"Arrêtons la surchauffe réglementaire dans l'immobilier et le logement", lance l'UNIS dans un communiqué. "L'avalanche de textes provoque des rigidités bureaucratiques qui polluent la vie des copropriétés, altèrent les baux d'habitation et commerciaux, retardent les ventes, bloquent les projets de rénovation et de réhabilitation ; elle provoque des contentieux en progression, et un désengagement des investisseurs"... Selon l'UNIS, les professionnels sont asphyxiés. "L'empilement des lois règlements, décrets et normes mine l'exercice de leurs métiers au quotidien et entament la confiance établie avec leurs clients". Dans la ligne de mire les lois touchant les rapports bailleurs-locataires et la copropriété.
L'UNIS a beau jeu de rappeler les modifications législatives, les décrets et textes s'étant succédé en 30 ans, la liste est effectivement impressionnante et les incohérences légion, la récente loi "ALUR", résultat d'un indescriptible bricolage parlementaire, en contenant un wagon... Ce "ras-le-bol" réglementaire est largement dans l'air du temps : il est en effet de la dernière mode de dauber sur les mille-feuilles, l'inflation des 'normes", ou le nombre de pages des codes législatifs, et de réclamer des "simplifications" tous azimuts. L'ennui est que ces incantations font l'économie de la réflexion sur les raisons qui poussent le législateur, les commissions techniques, mais aussi souvent les lobbies eux-mêmes (comme les ascensoristes) à alimenter cette inflation ! Ne serait-ce pas le souci de la défense du consommateur, la "sécurité du public" comme on dit au Québec ? Au besoin contre lui-même comme l'instauration de fonds de travaux dans les copropriétés, pour empêcher leur dégradation ? Et l'adoption de règles légales empiétant sur le domaine contractuel, si cher aux professionnels, n'est-elle pas aussi là pour remédier à des dérives et abus de ces mêmes professionnels ? Il est piquant de rappeler qu'eux-mêmes ont demandé et obtenu dans la loi "ALUR" une réforme de la loi Hoguet qui crée une instance de régulation, une commission disciplinaire, des obligations de formation initiale et continue, notamment pour tous les négociateurs. Ils ont donc attisé la folie réglementaire pour se protéger contre une partie de la profession, les réseaux de mandataires indépendants, qui font concurrence aux agences immobilières installées, ou plus généralement contre les professionnels indélicats, membres d'aucun syndicat professionnel et échappant à tout contrôle déontologique...
Il est de bon ton dans le monde politique, au pouvoir comme dans l'opposition de promettre des simplifications. Mais faute de cette réflexion sur le pourquoi des évolutions déplorées, les contempteurs de la folie réglementaire s'exposent à d'amères déceptions quant à la portée des simplifications promises. L'exemple de celle des "normes de construction" en est la parfaite illustration : il a fallu des mois pour trouver 50 simplifications dont deux ou trois seulement méritent ce nom...
Pire : la dénonciation du "trop plein" de règles légales cache souvent la défense des intérêts d'une partie de la clientèle contre ceux du grand public. Ainsi en dénonçant les nouvelles obligations imposées aux bailleurs ou aux vendeurs, les professionnels se soucient-ils de l'intérêt des locataires et des acquéreurs ? En critiquant les excès de la loi "ALUR" dans le souci de mise en concurrence des syndics, oublient-ils les manœuvres dans lesquelles nombre d'entre eux excellent pour empêcher les copropriétés de présenter des propositions concurrentes ?
Enfin, il est piquant de constater qu'en prenant la défense du propriétaire et du copropriétaire contre les excès de tracasseries de la loi "ALUR", les professionnels, aussi louables qu'ils soient, marquent contre leur camp : si les politiques accédaient à leur vœu et simplifiaient vraiment la vente immobilière, la gestion locative ou celle des copropriétés, les clients ne seraient-ils pas tentés de se passer de leurs services ?...
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Après les mesures choc Fillon, le plan Orsec de l'UMP pour le logement
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19/3/2015
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On ne pourra pas dire que les dirigeants de l'UMP négligent le logement ! Après François Fillon qui avait pris de l'avance pour son propre compte en présentant dès le 25 février ses propositions pour une relance du logement et de la construction, Nicolas Sarkozy a présenté les siennes le 18 mars, au nom de l'UMP, en attendant d'ici la primaire de l'opposition celles d'Alain Juppé, Bruno Lemaire ou Xavier Bertrand...
Côté constat de la situation du logement en France, l'analyse pourrait figurer dans le rapport annuel de la Fondation Abbé Pierre, à quelques nuances près sur l'approche de la mixité sociale. On en oublierait presque que l'un était Premier ministre et le second Président de la République il y a encore 3 ans... Côté solutions, le programme officiel de l'UMP est articulé en 19 propositions, organisées en 7 chapitres.
Le premier est dans la droite ligne du programme du candidat Sarkozy de 2007 : "favoriser l'accès à la propriété, en aidant les primo-accédants". Et le moyen figurait déjà dans sa campagne de l'époque : "relancer la demande solvable de crédit immobilier en réduisant l'apport personnel des ménages par une garantie de l'État". On se rappellera le couplet maintes fois répété de la mère de famille élevant seule ses deux enfants et dans l'impossibilité de devenir propriétaire... L'UMP a visiblement oublié la façon dont elle avait éreinté la GUL (garantie universelle des loyers) de Cécile Duflot, censée déresponsabiliser les locataires et conduire l'Etat à la ruine ! Mais les candidats à l'accession à la propriété sont probablement des gens plus responsables que les locataires... Il est vrai qu'encourager l'endettement est aussi une idée fixe de l'ancien président qui ne semble pas craindre des "subprime" à la française ! Autre mesure plus classique : faire baisser le coût de l'acquisition du neuf pour les primo-accédants en résidence principale, en abaissant la TVA à 5,5% ; pour la réduction drastique du déficit public, on verra plus tard... Le reste enfonce des portes ouvertes : encourager la location-accession et faciliter l'accession par des mensualités réduites en démembrant la propriété, toutes techniques qui se pratiquent déjà mais dont les spécialistes connaissent les limites car elles allongent la durée d'endettement...
Pour relancer la construction, rien de plus simple : abroger la loi "ALUR" qui aurait ruiné la confiance des acheteurs. Plus précisément (on n'imagine pas la suppression des 177 articles), l'encadrement des loyers. Ensuite, il faut "construire plus en secteur tendu : là où les besoins sont forts, c'est la méthode
la plus efficace pour faire baisser les prix, notamment dans les métropoles, en libérant du
foncier". Il va probablement falloir prévenir les maires UMP récemment élus sur la promesse de cesser de construire, et qui bloquent 15.000 logements autorisés, selon les promoteurs... Il faut aussi "encourager les pouvoirs publics à libérer leurs terrains constructibles et leurs immeubles à transformer en logements". Mais "cela ne passe pas par la « gratuité » démagogique de M. Hollande, qui n'a donné aucun résultat et qui contrevient à la préservation des intérêts patrimoniaux de l'État. Il faut au contraire valoriser correctement ces propriétés et imposer leur vente, par une procédure à prix fixe, qui mette en concurrence les opérateurs sur la qualité du projet". Encore une porte ouverte car c'est en fait ce qui s'est fait jusqu'ici, avec les résultats que l'on sait ! Autre lieu commun : la transformation des bureaux obsolètes en logements. on croyait que cela ne se faisait pas à cause des caractéristiques de ces immeubles, trop chers à transformer par rapport à une simple reconstruction. On apprend que c'est à cause de l'obligation de faire une part de logement social...
On passera rapidement sur les mesures préconisées pour baisser les coûts de production des logements : elles sont toutes adoptées, en cours ou annoncées dans le cadre des mesures de simplification par le gouvernement actuel, et on sait qu'elles seront d'effet limité (le programme en tient compte puisque l'effet sur les coûts est estimé à 10% sur 5 ans...). Même chose pour les procédures d'urbanisme, avec toutefois une mesure hasardeuse qui - on l'espère - a peu de chances de voir le jour : "de manière exceptionnelle et temporaire, nous pourrions créer une procédure simplifiée, pendant une période donnée, pendant laquelle une révision du PLU pourrait être conduite, par accord maire-préfet, sans enquête publique majeure, avec vote du conseil municipal". Le moyen de faire passer quelques projets aujourd'hui impossibles pour causes environnementales ou les conséquences sur les paysages ?
La refondation de la politique du logement social consiste surtout à remettre en cause la loi "SRU", loi honnie par la droite, mais qu'elle n'a finalement jamais pu remettre en cause. Comme le projet Fillon, le projet UMP préconise de "remettre le maire au cœur de la politique sociale du logement", notamment pour l'attribution
des logements sociaux. Justement ce qui a conduit aux dérives passées ! Enfin, afin de mobiliser le logement privé pour de la location sociale, le programme reprend l'idée de la FNAIM de "bail solidaire", en fait un avatar du régime "Borloo dans l'ancien", qui n'a jamais coûté un euro à l'Etat vu qu'aucun propriétaire ou presque n'y a souscrit.
Sur le plan fiscal, saluons une préconisation de bon sens, comme dans le programme de François Fillon : l'harmonisation des délais de détention pour le calcul de l'impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux sur les plus-values. L'alourdissement de la taxe foncière sur les terrains constructibles est aussi une bonne idée mais elle est déjà en place en 2015...
Enfin, l'objectif d'associer la politique du logement à l'effort de diminution de la dépense publique est louable. Pour y parvenir, rien de spectaculaire : recentrer les dispositifs fiscaux d'aide à l'investissement locatif dans les zones qui en ont le plus besoin (le dernier gouvernement Fillon l'avait déjà entrepris et la gauche a continué), "maîtriser le montant des aides au logement en les liant à la baisse des prix à la production obtenue par les constructeurs" (vœu pieux qui renvoie le problème à plus tard), "concentrer l'effort des organismes HLM sur la production d'une offre diversifiée de logements dans les zones tendues" (mais c'est dans ces dernières que la maîtrise du foncier par les collectivités est la plus problématique) et enfin "augmenter les recettes en vendant à terme 2% du parc HLM chaque année et en conditionnant les aides à la pierre (500 millions d'euros) à cette vente" (proposition qui ignore la réalité des organismes HLM qui voudraient bien vendre plus mais qui se heurtent à une montagne de difficultés pratiques et au manque d'appétence pour l'accession de leurs locataires...).
Enfin, encore un vœu pieux qui fait bon marché de la complexité : "permettre à l'Assurance vie d'investir dans le logement, ce qui diminuera d'autant le poids des financements publics". Et de préciser que "par une action volontariste de l'État, il serait possible d'orienter environ 4 milliards de l'Assurance vie (sur les 1.500 milliards investis dans différents métiers) vers le logement moyennant une garantie de l'État sur le rendement des loyers. Des investisseurs privés pourraient ainsi compléter l'offre développée par les bailleurs sociaux HLM dont les capacités de construction sont limitées avec des délais beaucoup trop longs. Ceci répondra surtout à l'objectif d'urgence : recréer une offre locative intermédiaire, à destination des classes moyennes".
Passons sur la garantie de l'Etat qui rappelle furieusement une "GUL" si décriée. Le retour des institutionnels sur le marché du logement intermédiaire se heurte au problème de la rentabilité insuffisante de ce type d'immobilier par rapport à l'immobilier tertiaire et commercial. L'Etat ne peut l'obtenir qu'en agissant pour que les opérations puissent bénéficier d'un foncier à coût réduit, et au prix de la réduction du taux de TVA. Cette politique est engagée mais connait ses limites. Il faudrait plus de "volontarisme" sur le foncier privé (le foncier public montre ses limites) et on retombe sur le problème des collectivités qui soit le gèlent, soit l'orientent vers de l'immobilier "libre" ou tertiaire. Le programme de l'UMP ne comporte évidemment rien de tel...
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Agents immobiliers : le long chemin vers le fichier commun
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18/3/2015
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Trois fédérations professionnelles et 10 réseaux d'agents immobiliers ont fait lors d'une conférence de presse le 16 mars un point d'étape du projet AMEPI, lancé en 2009, et visant à fédérer au sein d'une même structure les fichiers communs locaux de mandats exclusifs qui avaient commencé à être mis en place à partir de 2002-2004. C'est une vieille affaire : depuis toujours les professionnels de la transaction ont été tentés de mettre en commun leurs mandats exclusifs de vente afin de vendre plus vite, quitte à partager la commission. La FNAIM d'Ile-de-France organisait dès les années 70 une "bourse immobilière" dans ses locaux au moyen d'affichettes papier ! Mais les freins étaient - et restent - nombreux : réticence à partager les meilleurs affaires, peur de se comparer à des confrères que l'on n'apprécie pas forcément - les inimitiés son fréquentes et la concurrence souvent âpre sur le terrain -, crainte aussi de prendre des mandats exclusifs avec la responsabilité qui va avec...
Pourtant, une chose est de "rentrer" un mandat, une autre est de le mener à bien ! Les exemples du "MLS" (multiple listing service) américain, qui regroupe localement 80 à 90% des biens proposés à la vente, ou du SIA (service inter-agences) québécois, et la collaboration entre agences qu'ils impliquent ont été longtemps une référence inatteignable. Ces organisations gérées par les professionnels eux-mêmes leur permettent de travailler, notamment aux Etats-Unis à 80-90% sous mandat exclusif et d'atteindre un taux d'intermédiation sur le marché des transactions immobilières (part des ventes conclues par agence par rapport aux ventes de particulier à particulier) proches de 100% contre 60-65% en France. Surtout, le fait que le mandat exclusif soit quasiment la règle fait qu'aujourd'hui presque tous les biens à vendre sont géolocalisés sur les portails d'annonce, contrairement à ce qui se passe en France où les mandats exclusifs ne dépassent pas un tiers des mandats !
Les initiatives n'ont cependant pas manqué. Elles ont même à un moment été trop nombreuses : en 2004 sont apparues celles de la société Imminence, à l'origine de laquelle se trouvait un franco-américain, Alain Pinel, qui avait entrepris d'implanter le concept de MLS en France. Le projet a pris sur une dizaine de marchés locaux en région PACA. A peu près au même moment, la FNAIM se lançait dans le projet "SIA", empruntant l'appellation québécoise: la constitution d'associations départementales pour la mise en commun des mandats exclusifs. Un temps, la FNAIM s'est appuyée sur la société Imminence pour les développer. Puis en 2005, un certain nombre de réseaux, menés par Century 21 et ORPI ont lancé le FFIP (Fichier français immobilier des professionnels. C'est de la fusion du SIA et du FFIP, au début concurrents, qu'est né l'AMEPI en 2009. Il s'agit aujourd'hui d'un réseau de 172 associations locales coordonnées par une structure nationale qui édicte les règles et met à disposition des moyens communs, notamment informatiques. Elle regroupe à présent les 3 fédérations d’agents immobiliers (FNAIM, UNIS et SNPI), et les réseaux ORPI, Century 21, Guy Hoquet, ERA, L’Adresse, CIMM, Solvimo, Avis, Immo de France et Laforêt.
Les agences membres, aujourd'hui 2.927 ((agences immobilières et succursales) pour un nombre total d'agences en France de 18 à 20.000, s'engagent à mettre dans le fichier commun local tous leurs mandats exclusifs, et chacune peut vendre les mandats entrés par les autres. Leur adhésion leur donne des arguments pour obtenir plus facilement de leurs clients des mandats exclusifs, en leur laissant entendre qu'en donnant mandat à l'une, ils ont accès aux clients de tous les autres. Elle leur permet aussi de convaincre les candidats acquéreurs qu'avec l'AMEPI, ils peuvent se dispenser de faire "le tour des agences", et se faire guider par l'une d'entre elles dans le fichier de l'ensemble des biens disponibles dans le secteur.
Les agences membres restent responsables de leurs mandats exclusifs vis à vis de leurs clients vendeurs. Il leur appartient de diffuser les annonces par les moyens habituels, le fichier commun n'étant accessible que par les adhérents d'AMEPI, et ne faisant en aucun cas office de portail d'annonces. Tout au plus, l'AMEPI gère un fichier des biens vendus au cours de la dernière année, permettant aux membres d'estimer les biens proposés par leurs nouveaux clients au regard des prix de marché. Sans autre utilisation prévue pour le moment...
Les fichiers locaux d’ "exclusivités partagées" estampillés "AMEPI" totalisent début 2015 58.820 mandats exclusifs en ligne (sur un total de 200 à 250.000 biens à vendre à un moment donné). Elles réunissent dans chaque bassin un nombre variable d’agences (100% des 13 agences de Fécamp, 50% des agences dans les Landes, et beaucoup moins en Ile-de-France et Paris), le chiffre de 30% étant considéré comme le seuil à partir duquel les participants ressentent un véritable retour. Les membres d’AMEPI obtiennent, grâce à leur appartenance et la communication qu’ils en font, plus de mandats par point de vente (130 en moyenne contre 118,7 pour les non membres), une part plus importante de mandats exclusifs (40,7% contre 34), vendent plus vite (91 jours contre 105 pour les mandats exclusifs et 147 jours contre 188 pour les mandats simples), ont un taux de transformation des mandats exclusifs de 38% contre 36, et de 15,5% contre 14 pour les mandats simples. Enfin, les agences membres ont un chiffre d’affaires de 51.558 euros HT supérieur aux agences non membres…
En fait, l'impact des fichiers communs peut sembler modeste, probablement parce que les associations locales restent encore le plus souvent en deçà du seuil d'efficacité. Vraisemblablement aussi parce que vendre le mandat d'un autre n'est pas encore entré dans les moeurs : 70-80% des mandats sont menés à bien par l'agence qui les a "rentrés"...
A noter que le taux de participation à AMEPI est très nettement supérieur dans les réseaux d’agences et franchises (38%), les réseaux réunissant 30% des agences. Les agences membres d’AMEPI font 70 à 75% de leur chiffre d’affaires au moyen de mandats exclusifs. La participation coûte 1.350 euros HT par agence, les succursales étant comptées à 50% de ce tarif.
Si le combat de ceux qui croient dans les fichiers communs est encore loin d'être gagné, on ne peut nier que l'AMEPI constitue un progrès indéniable. Est-il pour autant susceptible de changer en profondeur le fonctionnement du marché immobilier et l'image des professionnels dans le grand public ? L'évolution des mentalités et des réflexes professionnels est plus lente que celle des clientèles. Beaucoup d'agents immobiliers ne croient pas au mandat exclusif et préfèrent le confort du mandat "simple", qui est pourtant le degré zéro du service, aux vendeurs comme aux acquéreurs. L'émergence des fichiers locaux ne contribue pas non plus - en tous cas pas de manière visible - au développement du service aux candidats acquéreurs sur mandat de recherche : ce n'est pourtant qu'ainsi qu'un professionnel peut rendre un service indépendant à son client, alors qu'il est en plein conflit d'intérêt lorsqu'il présente un bien dont il est mandaté pour la vente ! Il est curieux de constater que cette idée ne semble pas effleurer la profession...
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Les propositions très classiques du MEDEF pour booster la construction
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9/3/2015
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Le MEDEF s'intéresse au logement et a souhaité le faire savoir le 9 janvier en présentant, dans un Livre blanc, 48 mesures pour atteindre le chiffre de construction de 500.000 par an. Etaient mobilisés pour l'occasion le président du MEDEF lui-même, Pierre Gattaz, le président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), François Payelle, celui de la FNAIM, Jean-François Buet, et celui de la FFB (Fédération française du bâtiment), Jacques Chanut. Malheureusement, la solennité de la conférence dépassait largement la consistance des propositions, à défaut de la nouveauté, sauf peut-être lorsqu'il s'est agi pour le MEDEF de balayer devant sa porte, concernant la gouvernance d'Action logement.
Pour l'essentiel, il s'agit plus d'incantations que de remèdes miracle. Exemple avec le foncier qu'il faut "libérer" : tout le monde est d'accord sur ce point, mais tout le monde connaît aussi les freins. La mobilisation du foncier public peut apporter de l'oxygène aux zones tendues, et la précédente ministre du logement, Cécile Duflot a tenté avec sa loi du 18 janvier 2013 de secouer le cocotier. Les limites sont à présent connues : après avoir rêvé de 930 terrains permettant de construire 110.000 logements, on en est après inventaire rigoureux des préfets à 224 lieux éligibles, dont 110 prioritaires. La ressource n'est pas infinie, et les opérations susceptibles d'être menées sont complexes à monter, avec un tissu urbain à recomposer pour les intégrer ! Pire encore pour ce qui concerne la mobilisation des terrains privés : le livre blanc préconise une accentuation des abattements temporaires sur l'imposition des plus-values de cession de terrains constructibles afin de créer un "choc d'offre", et réclame ensuite une fiscalité inversée (plus on garde, plus on paye), oubliant au passage les mesures déjà votées dans la loi de finances pour 2013, et qui vont alourdir fortement les valeurs locatives des terrains constructibles dans les zones tendues, sur lesquelles est assise la taxe foncière des propriétés non bâties. Il oublie surtout qu'une grande partie des terrains concernés passe par la préemption ou par les procédures d'aménagement sous la maîtrise des maires, et que ceux-ci compliquent la tâche des promoteurs, en organisant la surenchère qui fait flamber le coût du foncier, en multipliant les contraintes, voire en bloquant purement et simplement les projets parce qu'ils se sont fait élire sur la promesse d'arrêter le "bétonnage" ou de refuser un projet HLM, apporteur de mauvais voisinage et dévalorisant pour l'immobilier local... Il est vrai aussi que la "prudence" des maires à l'égard des nouvelles constructions est dictée par une contrainte plus avouable : tout nouveau logement oblige à prévoir une augmentation de capacité des équipements scolaires, sportifs et de loisirs, au contraire d'une opération du bureaux, commerces ou d'activités, qui de surcroît rapporte plus en termes d'impôts locaux !
Même inefficacité de l'incantation désormais rituelle contre les normes de construction : non seulement on ne peut en attendre que des allègements à la marge - les normes pour l'accessibilité aux handicapés, et celles relatives aux places de stationnement -, déjà en cours ou promises, mais elle ignore une règle de base de l'immobilier neuf : baisser les coûts de construction, ou augmenter la capacité de construction sur les terrains ne peut faire baisser les prix de vente qu'à court terme, sur les opérations où le terrain est acqui ou sécurisé ; pour les autres, sans action autoritaire sur le foncier, qui ne peut venir dans les zones tendues que du niveau de la métropole ou de la région, les prix du foncier absorbent le différentiel obtenu !
Pour le reste, les revendications se limitent à demander de l'argent public - rendre plus incitatifs et stables les dispositifs de défiscalisation des investissements locatifs, favoriser la rénovation dans le parc existant, sachant que seul un subventionnement massif est susceptible de donner des résultats tangibles - ou reprennent le leitmotive des propriétaires, essayant de faire croire que le réduire les droits des locataires (cela s'appelle pudiquement "rééquilibrer les rapports locatifs") favoriserait un afflux massif d'investisseurs dans le locatif privé, alors que l'on sait que leur désaffection a des causes plus profondes, et notamment la baisse de rentabilité provoquée par la disparition des perspectives de plus-values rapides à court terme... Dans le contexte actuel, les auteurs du Livre blanc ont peu de chances d'être entendus et c'est heureux. Même en cas d'alternance politique contrairement aux promesses qui ont déjà commencé, comme on l'a vu récemment avec le programme "choc" de François Fillon pour le logement !
Concernant la construction de logements sociaux, les acteurs privés veulent être mieux associés à la conception et la réalisation des programmes, et bénéficier du foncier de l'Etat cédé avec une décote, alors qu'aujourd'hui, seuls les établissements fonciers publics, les organismes HLM ou les sociétés d'économie mixte, peuvent les acquérir. Ils souhaitent avoir des partenaires HLM plus puissants et demandent pour cela la suppression de la limite de compétence territoriale des organismes afin de leur permettre de construire partout où sont les besoins, l'optimisation de la mutualisation financière entre organismes, et le regroupement de ceux qui n'atteignent pas la taille critique "au regard des attentes en matière d'investissement et de services aux locataires"...
Plus inattendu, le MEDEF et les trois fédérations réfléchissent à une nouvelle stratégie pour "Action Logement" (le mouvement des collecteurs du "1% logement"). Il est vrai que le MEDEF est plus directement concerné puisqu'il cogère ce dispositif qui brasse près de 4 milliards de collecte par an. On en est pour le moment qu'aux objectifs : "inscrire la stratégie d'Action Logement dans un plan quinquennal, sans la remettre en cause chaque année" (en fait c'est déjà le cas [NDLR]), "s'engager dans la construction de logements sociaux et de logements intermédiaires, en particulier pour les jeunes salariés", "développer l'offre de résidences collectives avec services dédiées aux jeunes actifs et aux salariés en mobilité, "renforcer les emplois de la participation des employeurs consacrés aux prêts à l'accession et aux prêts travaux", "sécuriser les salariés dans leur parcours résidentiel en élaborant une nouvelle garantie des loyers (c'est ce qui est acté dans la convention quinquennale avec l'Etat de décembre 2014 [NDLR]) et en étudiant la mise en place d'un dispositif d'accompagnement des salariés propriétaires en mobilité professionnelle", et enfin "transformer le dispositif à l'horizon 2017". Une mission de préfiguration pilotée par Jacques Chanut, président de la FFB a été mise en place et devrait rendre ses conclusions à la fin du printemps. La création d'un collecteur unique est même envisagée !
Pour Pierre Gattaz, président du MEDEF, "le Livre blanc pour le Logement propose des solutions concrètes et responsables pour relancer une filière d'excellence française et répondre à une préoccupation croissante des entreprises". Exprimer cette préoccupation par rapport au coût du logement pour leurs salariés et les difficultés de recrutement qu'engendre la pénurie de logement accessible dans des régions comme l'Ile-de-France, est déjà en soi un pas important...
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