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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le financement et l'universalité du Pass-foncier en question
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3/5/2010
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En prévision de l'assèchement prévisible de leurs ressources en raison des ponctions de l'Etat, certains organismes collecteurs du "1% logement" réserveraient le bénéfice des financements "Pass-foncier" aux salariés des entreprises cotisantes. Cette information a provoqué de vives réactions du gouvernement et de leur organisme fédérateur, l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement).
Répondant à une question orale d'une députée de Vendée qui s'inquétait de cette décision unilatérale d'organismes collecteurs de sa région, et au delà de de la volonté du gouvernement de maintenir son objectif de 30.000 "Pass-foncier" sur la période 2009-2011, Valérie Létard, secrétaire d'Etat auprès du ministre de l'Ecologie - qui répondait pour le compte de Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement - s'est montrée particulièrement ferme sur le caractère universel du Pass-foncier. Rappelant que son attribution déclenche l'application du taux réduit de TVA à 5,5%, elle a indiqué qu'il est "exclu que des critères discriminants soient appliqués aux ménages pour son octroi, car une réduction d'impôt décidée par l'Etat ne peut être soumise à un critère discriminatoire". Le fait d'être salarié d'une entreprise cotisante du collecteur concerné ne peut donc pas être considéré comme un critère pour l'octroi du Pass-foncier.
Sur la question du nombre, la secrétaire d'Etat a tout aussi clairement réaffirmé l'objectif de 30.000 Pass-foncier, annoncé par le président de la République lors de la présentation du plan de relance de l'économie, le 4 décembre 2008 à Douai. Elle a indiqué que les objectifs cumulés des collecteurs correspondent d'ailleurs bien à un total de 30.000 opérations.
Elle a rappelé qu'une enveloppe de 50 millions d'euros de crédits budgétaires avait été ouverte en 2009 au titre du plan de relance de l'économie, afin de réduire à 2.000 euros le montant de l'aide restant à la charge de la collectivité territoriale lorsque celle-ci permet de déclencher le Pass-foncier. Le reliquat de cette enveloppe a été reporté sur 2010 et mis à la disposition des services déconcentrés. Seul petit bémol : Valérie Létard a indiqué que Benoist Apparu, en lien avec l'UESL, "est en train de s'assurer que le calibrage financier du Pass-foncier permet la réalisation effective des 30.000 Pass à partir des fonds du 1% logement, prévus par les enveloppes réglementaires". Début mars, le président de l'UESL, jérôme Bedier, avait émis des doutes sur le bouclage financier de ce contingent, pour lequel l'UESL a prévu pour cela une enveloppe d'un milliard d'euros, soit une moyenne de 33.000 euros pour les maisons individuelles : dans les zones urbaines où il est plus cher de construire et pour les logements collectifs, la facture par logement s'élève plutôt entre 40.000 et 50.000 euros, selon M. Bédier.
Par contre, l'UESL a indiqué partager totalement la position du gouvernement sur le principe de l'universalité du Pass-foncier, et l'avoir, durant tout le mois de mars rappelé aux organismes. Elle s'est également engagée à "agir auprès de tout collecteur qui ne mettrait pas en oeuvre ce dispositif". Elle a également indiqué avoir mis en place, à l'encontre des collecteurs qui n'atteindraient pas leur objectif, un système de sanctions financières dont le produit financera les collecteurs les plus performants en matière de Pass-foncier.
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Le groupe Urbania cible d'un complot ?
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30/4/2010
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L'un des principaux groupes d'administration de biens et syndic de copropriétés en France (400.000 lots de copropriété gérés notamment, plus des filiales de facility management, le réseau Laforêt, etc.), se trouverait actuellement, selon une dépêche de l'AFP du 30 avril, au centre d'une tourmente suite à la volonté de la Société Générale de cesser ses relations commerciales avec lui, et réclamer le remboursement des prêts consentis, parfois depuis plusieurs années, aux 120 cabinets et aux 187 sociétés d'un groupe à la structure financière particulièrement opaque.
L'AFP fait état d'informations contradictoires en provenance de la Société Générale : d'un côté la banque dément ces informations, indiquant avoir des relations avec le groupe Urbania, comme d'autres banques de la place, mais de l'autre elle indique par l'intermédiaire d'un de ses avocats que le conflit entre les deux parties a été porté depuis la fin 2009 devant le tribunal de commerce de Nanterre, et qu'elle aurait déposé plainte dans ce dossier le 23 décembre 2009...
Le montant des sommes en jeu, sur lesquelles les deux parties ne sont pas d'accord, n'est pas connu et ferait l'objet d'une "procédure confidentielle", selon cet avocat.
"On crée une situation de panique car on tente de prendre le contrôle de ce groupe qui n'est pas intégré dans le système bancaire", a déclaré le 30 avril à l'AFP Michel Moubayed, le président du groupe, démentant l'existence de problèmes financiers.
L'AFP fait également état dans sa dépêche de négociations qui auraient eu lieu pour le rachat d'Urbania par Nexity, détenu à 41% par les Caisse d'Epargne via Caisse d'Epargne Participations (CEP), qui n'auraient pas abouti pour des questions de prix, le promoteur déjà propriétaire des des groupes Saggel, Lamy (qui avait intégré Gestrim) et Keops étant intéressé "mais à certaines conditions" par l'acquisition de Foncia, acheté au prix fort par les Banques Populaires en janvier 2007 et aujourd'hui en vente, selon l'agende presse qui cite une déclaration du 24 février de son PDG Alain Dinin.
La situation semble en tous cas suffisamment sérieuse pour que la Société générale ressente le besoin de déclarer que "l'intérêt des propriétaires et locataires clients des cabinets de syndic rattachés au groupe Urbania n'est pas affecté", et que le syndicat professionnel UNIS, auquel le groupe Urbania est affilié majoritairement, s'exprime également auprès de l'AFP, par la voix de son président, Serge Ivars, déclarant que le Groupement français de caution, la mutuelle d'assurances qui garantit les dépôts des clients de ce groupe, lui aurait assuré que "ceux-ci n'avaient rien à craindre"...
Le groupe Urbania a réalisé un chiffre d'affaires de 134 millions d'euros en 2008 avec 1.400 personnes. Sous cette appellation, il est la continuation de l'UFFI (Union foncière et financière) et du groupe Vendôme-Rome, constitué après le rachat de l'ancienne régie Billon à Lyon.
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Marché immobilier : les notaires franciliens voient un retour à la normale mais ne croient pas à un retour rapide de la hausse des prix
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28/4/2010
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Les notaires d’Ile-de-France ont présenté le 27 avril leurs chiffres arrêtés à fin février pour les prix et fin mars pour les volumes (1), confirmant le rebond depuis la mi-2009 mais pointant la pénurie de biens à vendre, véritable frein du marché. Ils ne croient pas cependant à la certitude d’un "mouvement durable et profond de la hausse des prix" ; il y a surtout selon eux un rattrapage et un retour à la normale, après un plus haut atteint en été 2008 (au niveau des signatures des actes authentiques) et un plus bas en juin 2009...
Le Conseil supérieur du notariat avait quant à lui présenté le 14 avril ses chiffres pour l’ensemble de l’année 2009 France entière (2) ; il s’agit des chiffres établis à partir des signatures d’actes authentiques, et donc issus de transactions conclues en au cours d’une période floue entre le 1er septembre 2008 et le 31 octobre 2009. Ils illustrent le rebond des volumes de ventes à partir du printemps pour Paris et la Petite Couronne, et depuis l’été pour la province, mais sans retrouver ceux d’avant la crise, et une reprise, stabilisation ou baisse des prix selon les zones géographiques : en Ile-de-France (Paris, Petite Couronne, Grande Couronne), l’évolution annuelle de l’indice du quatrième trimestre 2009 des prix Notaires-INSEE des logements anciens est de -3,9% sur Paris, de -6,1% en Petite Couronne et de -6,5% en Grande Couronne (4ème trimestre 2009 par rapport au 4ème trimestre 2008).
Sur l’Ile-de-France les maisons anciennes ont baissé de 7,5% et celui des appartements anciens de 4,5%. En province l’évolution de l’indice est de -3,5%, une baisse identique pour les appartements anciens comme pour les maisons, avec cependant de grandes disparités entre les agglomérations.
Pour l’ancien en 2010, les notaires prévoient une stabilisation à Paris intra-muros avec un possible retour de la hausse des prix, en particulier dans les quartiers les plus recherchés. Il produira un effet d’entrain sur l’immobilier de toute l’Île-de-France. En province Bordeaux, Lille Lyon, Nice, Toulouse peuvent connaître le même phénomène, mais d’autres villes ou régions impactées par la crise économique (s’ajoutant parfois à une décroissance démographique antérieure) devront attendre 2011 pour voir leur marché immobilier arrêter de baisser...
Quant aux volumes de ventes dans l’ancien, la barre des 600.000 ventes annuelles devrait être atteinte mais restera loin des volumes des années 2000 à 2007 qui se situaient au delà des 800.000 ventes.
(1) Indices mensuels Paris Ile-de-France : Février 2010 et Prix au m² des appartements anciens
(2) Notaires de France : Note de conjoncture immobilière n°7 avril 2010
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Les performances mirifiques du logement social...
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28/4/2010
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L'institut XERFI vient de publier une étude approfondie, après plusieurs semaines d'enquêtes et d'analyses, sous le titre : "L'immobilier social en France à l'horizon 2011. Le panorama complet du secteur et l'analyse des performances financières des opérateurs". Après avoir constaté que le déficit chronique en logements sociaux en France est encore loin d'être résorbé, les efforts des pouvoirs publics pour accélérer la construction de logements sociaux, s'ils ont le mérite d'exister, demeurant insuffisants face à l'augmentation de la demande - 1,4 million de ménages sont en effet toujours en attente d'un logement social en France, et le nombre de prétendants à moyen et long terme ne cessera de progresser compte tenu de l'impact des grandes tendances économiques, sociétales et démographiques - l'étude relève que pour les bailleurs sociaux la préiode est plutôt faste : ils enregistrent une croissance solide de leur chiffre d'affaires et des taux de marges généralement élevés.
L'analyse des comptes d'un échantillon de sociétés HLM mis en oeuvre par Xerfi permet de mettre en lumière une régularité de la progression du chiffre d'affaires du fait de l'augmentation des loyers et charges, certes un endettement massif en raison de l'importance des emprunts contractés pour le financement des nouvelles constructions, mais en fin de compte des performances financières élevées, en raison de la faiblesses des charges opérationnelles et d'une activité de vente de logements qui prend de l'ampleur, dégageant des plus-values comptables : le taux de résultat courant avant impôt moyen avoisine en effet les 11% en 2009.
Cependant, l'importance de la dette plombe la rentabilité, et le taux de
rendement des capitaux engagés atteindra à peine 2% en 2010.
Les acteurs de l'immobilier social doivent sous la pression croissante des pouvoirs publics relever des défis de taille à moyen terme : accélérer les mises en chantier, améliorer la mobilité au sein du parc, renforcer la ré-allocation géographique de la production de nouveaux logements, et développer l'activité de vente de logements. Ces objectifs ont fait l'objet d'une convention, en février 2010, passée entre le Ministère chargé du logement et sept ESH (entreprises sociales pour l'habitat), dont les poids lourds du secteur (Immobilière 3F, SNI et Logement Français).
Le principal problème reste cependant l'accès au foncier, a fortiori dans des régions où les prix sont parmi les plus élevés de France. L'instutut Xerfi pointe clairement la responsabilité des collectivités locales dans la mesure où elles sont loin de respecter l'obligation de 20% de logements sociaux prévue par la loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbain). A peine plus de la moitié des communes concernées est en règle avec la loi et la question des incitations (et des pénalités) doit se poser.
Par ailleurs, l'étude dénonce aussi la sous-application du Plan de cohésion sociale de 2004 (qui devait se dérouler sur 5 ans), dont les objectifs de construction n'ont été remplis qu'aux 2/3 sur la période 2005‐2009.
Enfin, Xerfi constate comme tous les observateurs que l'activité de ventes de logements reste structurellement faible malgré les incantations gouvernementales, du fait de l'absence d'une demande forte - de nombreux locataires n'ont simplement pas les moyens ni la volonté d'acheter leur logement -, mais aussi du manque d'intérêt de la part des organismes malgré les protestations de bonne volonté. La gestion locative offre en effet des revenus récurrents et stables et se révèle, au niveau financier, bien plus intéressante que la vente de logements, indique l'étude, qui compare les évolutions des principales OPH, ESH et SEM d'un côté, et des coopératives d'HLM de l'autre (ces dernières étant spécialisées dans la vente), et confirme que les premières ont un taux de résultat net et une rentabilité largement supérieurs aux secondes...
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Tous les détecteurs de fumée ne sont pas fiables
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27/4/2010
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Alors qu'aux termes de la loi du 9 mars 2010, tous les logements devront être équipés de détecteurs de fumée au plus tard le 10 mars 2015, les caractéristiques de détecteurs qui devront être utilisés devant être fixées par un décret, une enquête de la DGCCRF (direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) menée en 2009 révèle que plus de la moitié des modèles testés sont défaillants.
Les produits testés ont été choisis à partir de constats visuels d'anomalies, lorsqu'ils présentaient des preuves de conformité insuffisantes ou douteuses, et les détecteurs mis en cause ont fait l'objet de rappel ou de retrait de la vente.
Tant que le décret n'est pas paru, le marquage CE attestant de leur conformité de l'équipement aux exigences de la norme NF/EN/14604 constitue une garantie de fiabilité.
Une réponse ministérielle annonce par ailleurs qu'une nouvelle enquête de la DGCCRF devrait être réalisée cette année.
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Le marché immobilier de prestige a le moral !
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22/4/2010
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C'est ce qui ressort d'un communiqué du réseau d'agences Sotheby's International Realty France, leader français de l'immobilier de prestige, qui annonce avoir retrouvé un niveau de chiffre d'affaires juste un peu inférieur à celui de 2008, année record pour le réseau. Les 40 agences immobilières indépendantes de l'enseigne en France ont enregistré une hausse de 125% du montant des ventes au 1er trimestre 2010. Il est vrai que le montant des ventes avait chuté de 50% en 2009 par rapport à 2008...
Le réseau de la marque de luxe a réalisé plus de 72 ventes de propriétés haut de gamme en France entre le 1er janvier et le 31 mars 2010, trimestre traditionnellement le plus faible de l'année, soit une augmentation de 40% par rapport à la période correspondante en 2009, pour un montant de 71,5 millions (contre 32 millions au 1er trimestre 2009).
Mais souligne le communiqué, le chiffre le plus important est celui du prix moyen qui a augmenté de 61%, passant de 611.500 euros en 2009 à 994.500 euros en 2010 – un signal fort, indique-t-il, "démontrant une confiance retrouvée dans le marché immobilier de prestige. Les acheteurs veulent profiter des prix ajustés et d'un choix plus intéressant"...
Les dirigeants de Sotheby's International Realty France pensent avoir ainsi la preuve que la crise de 2009 dans l'immobilier de prestige était une crise de confiance, pas de liquidité. "Nos clients aisés ont toujours disposé des moyens suffisants pour acquérir un bien haut de gamme, mais ont été dans un état de choc suite à la faillite de Lehman Brothers en novembre 2008, à la chute des bourses mondiales et à la récession globale. Ils ont préféré attendre", indique le PDG du réseau, ajoutant qu' "un an plus tard, les bourses ont atteint, encore une fois des niveaux record, les économies sont sorties de la récession (sic), et les acheteurs souhaitent profiter des ajustements de prix entre 10% et plus de 25% en France"...
Cette hausse concerne évidemment surtout les marchés français les plus internationaux tels que Paris et la Côte d'Azur. Mais à partir de 2010, les marchés secondaires traditionnels des Français comme Dinard, La Baule et la Bourgogne, ont suivi cette tendance et ont affiché une activité de vente beaucoup plus importante que l'année précédente.
Bien que les 42 agences de Sotheby's international Realty France voient pour le moment moins d'acheteurs des pays émergents, tels les russes et les chinois, elles ont pu témoigner d'un retour des acheteurs américains, allemands, suisses et scandinaves, indique aussi le communiqué. Mais le réseau a pu constater un retour de la clientèle française sur le marché...
Enfin, la tendance semble devoir se poursuivre, le nombre de propriétés actuellement sous compromis de vente annonçant un 2ème trimestre très fort, supérieur au 1er.
Peu connue du grand public - et pour cause -, fondée en 1976 à l'origine comme département immobilier de Sotheby's, l'une de plus grandes et de plus anciennes maisons de vente aux enchères du monde, Sotheby's International Realty est devenue le leader mondial pour la vente de l'immobilier de prestige avec plus de 500 agences immobilières dans plus de 40 pays.
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La demande de logements neufs s'essouffle...
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22/4/2010
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Après l'embellie le retour de la crise ? Les dirigeants de la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs avaient prévu que 2010 ne serait pas une bonne année, mais peut-être pas si vite ! Les résultats de l'enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l'INSEE marquent un net recul au 1er trimestre de la demande de logements neufs à acheter, nettement avant la fin du doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour le neuf.
Une consolation temporaire : pour les logements destinés à la location, la demande progresse à nouveau, mais il est à craindre que ce soit un effet "prime à la casse", les investisseurs se dépêchant d'acheter avant la réduction de l'avantage fiscal "Scellier" à la fin de l'année. Les entrepreneurs prévoient néanmoins une hausse des mises en chantier pour les logements.
La réduction des stocks d'invendus tend aussi à se ralentir les promoteurs sont moins nombreux à indiquer une baisse de leur stock d'invendus ce trimestre, et ce malgré une tendance à pratiquer plus largement des baisses de prix. La baisse de la demande semble bien liée à une diminution des ressources financières des acquéreurs: l'apport personnel des candidats à l'acquisition d'un logement neuf a en effet tendance à diminuer. "Dans les prochains mois, les moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs seraient inférieurs à leur moyenne de longue période", commente l'INSEE.
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Le bâtiment à la peine en 2010
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21/4/2010
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L'institut de prévision économique Xerfi prévoit une baisse de 3,4% de l'activité du BTP en 2010 et une hausse de 20% en 2011. L'année 2009 s'est achevée sur un repli de 6,3% de la production totale du secteur en volume. La crise a été particulièrement violente dans le secteur, à tel point que le niveau d'activité record des années 2000 ne sera pas atteint avant plusieurs années, indique l'institut.
"Le bâtiment neuf sera une fois encore affecté par la dégradation des fondamentaux de l'économie malgré une amélioration des conditions de financement et la prorogation des mesures de soutien de l'État (crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt, doublement du prêt à taux zéro, aides à l'accession sociale, dispositif Scellier, etc.), la remontée du chômage, la faible progression des salaires et la volonté des agents économiques de réduire leur endettement seront autant de facteurs qui ne favoriseront pas les projets immobiliers des ménages et des entreprises", peut-on notamment lire dans la synthèse de l'étude sectorielle.
Le marché de l'entretien, qui représente environ la moitié du chiffre d'affaires du bâtiment, restera aussi à la peine, ajoute l'institut. "Il faut dire que les dépenses des ménages seront mises sous pression avec la remontée du chômage et les pressions sur le pouvoir d'achat. Sans oublier les entreprises qui opteront pour des plans de rigueur au niveau de leurs investissements. Un tel environnement ne pourra alors compenser les
mesures de soutien des pouvoirs publics"...
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Déclarations de revenus : les dates limite sont fixées
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20/4/2010
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Le ministre du budget François Baroin a lancé le 19 avril la campagne 2010 d'information sur la déclaration de revenus.
Cette année, la date limite de la déclaration papier est fixée au 31 mai, et celle de la déclaration en ligne est cette fois fonction du département et non plus en fonction des zones de vacances. Cela vaut bien entendu aussi pour la déclaration annexe des revenus fonciers qui doit être effectuée en même temps. Par contre, les SCI doivent déposer leur déclaration 2072 au plus tard au 4 mai. Il n'y a pas pas pour elles de télédéclaration.
Les déclarations "papier" ont commencé à être envoyées aux contribuables le mardi 20 avril et les envois s'échelonneront jusqu'au mardi 5 mai. La date d'ouverture de la déclaration en ligne est fixée le lundi 26 avril.
Les dates limites de souscription à la télédéclaration sont :
- zone 1 : département 01 à 19, jusqu'au 10 juin à minuit,
- zone 2 : département 20 à 49 (Corse comprise), jusqu'au 17 juin à minuit,
- zone 3 : département 50 et au dessus, jusqu'au 24 juin à minuit.
Pour les résidents à l'étranger la date limite de déclaration (papier et en ligne) est fixée ainsi :
- Europe, pays du littoral méditerranéen, Amérique du Nord, Afrique : mercredi 30 juin 2010 à minuit
- Amérique centrale et du sud, Asie, Océanie et autres pays : jeudi 15 juillet 2010 à minuit.
Selon le ministère du budget, sur 36,2 millions de foyers fiscaux, près de 10 millions ont opté l'an dernier pour la télédéclaration. Elle pourra s'effectuer cette année dès le 26 avril "en trois clics" si aucune modification n'est à apporter aux formulaires pré-remplis. Un outil a été ajouté au portail fiscal 2010 : un module d' "info trafic". Il permet une estimation en temps réel de l'état du service de télédéclaration pour les sept jours à venir, afin de permettre aux usagers d'éviter les pics de connexions.
Quant au télépaiement, il ouvre toujours droit à une réduction de 20 euros et à 5 jours de délai supplémentaire de paiement. Il suffit pour cela de disposer d'un compte bancaire et d'autoriser le prélèvement en ligne. Près de 1,14 million de paiements en ligne ont été effectués sur le site www.impots.gouv.fr l'an dernier.
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Une université de la copropriété pour les copropriétaires
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19/4/2010
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En pleine tourmente d'articles de presse très critiques contre les syndics de copropriété, l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), premier syndicat professionnel de syndics né de la fusion de la CNAB, du CSAB et de l'UNIT avait annoncé il y a un an la création d'une série de matériels pédagogiques et de formations à l'intention des conseils syndicaux dans le cadre d'une initiative intitulée "l'Université de la copropriété". Afin de conférer à cette opération un caractère aussi impartial que possible, l'UNIS a constitué un comité scientifique, présidé par Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation et président de la Commission relative à la copropriété auprès du ministère de la justice, et composé de des sommités du droit de la copropriété, tels Jean-Robert Bouyeure, Patrice Lebatteux, ou des professeurs Daniel Tomasin et Michel Mouillart.
L'objectif est pour l'UNIS de former les copropriétaires et les conseils syndicaux pour construire des relations "syndic-copropriétaires" et "syndic-conseil syndical" positives et efficaces. L'Université mettra à disposition du public des modules de formation en ligne (e-learning) en cours d'élaboration, et commence à organiser des formations "présentielles" sur des thèmes tels que les organes de la copropriété, les charges, les travaux, etc. les premières sessions ont eu lieu à Nice le 31 mars, à Paris le 13 avril et à Strasbourg le 22 avril, et sont prévues à Lyon le 19 mai, et Rennes le 17 juin. L'UNIS annonce que d'autres vont suivre dans de nombreuses villes de France…
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universimmo.com
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