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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Locations à Paris : il est urgent d'attendre le 1er août !
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19/7/2015
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Le loyer des contrats de location signés à compter du 1er août prochain (attention : c'est la date de signature qui compte et non la date d'effet !) ne pourront plus dépasser un plafond par m2 fixé par un arrêté préfectoral du 25 juin : les "loyers de référence majorés", supérieurs de 20% aux loyers médians calculés par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne). Ce plafond est fixé en fonction du nombre de pièces, du type de location (meublée ou non meublée), de l'époque de construction de l'immeuble et bien entendu du secteur géographique, en fait un regroupement de quartier administratifs parisiens. Ces plafonds sont en ligne sur une carte interactive.
Le propriétaire pourra certes demander un complément au-delà du loyer de référence majoré applicable, mais seulement s'il est justifié "par les caractéristiques de localisation ou de confort d'un logement, et à condition que ces caractéristiques n'aient pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement (quartier, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non), qu'elles soient "déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique", et qu'elles ne "donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur". Par exemple, un bailleur pourra invoquer un jardin ou une terrasse avec vue exceptionnelle, mais pas un étage élevé (peu discriminant sur le calcul du loyer sauf la décote des rez-de-chaussée), la présence d'un ascenseur (dont le coût est supporté dans les charges). Si le complément de loyer n'est pas fondé sur un critère admissible, le locataire pourra toujours l'accepter, puis une fois entré dans les lieux le contester en saisissant la commission départementale de conciliation de Paris, puis la justice. Il faut s'attendre à ce que les associations de locataires aident à mettre en oeuvre ces contestations.
L'encadrement jouera aussi ultérieurement pour les locataires en place, mais seulement au moment de la reconduction triennale du bail. Le locataire pourra alors demander, en s'y prenant néanmoins au minimum 6 mois à l'avance, une baisse de son loyer s'il dépasse le loyer de référence majoré applicable, sauf pour le propriétaire de pouvoir justifier d'un complément de loyer au dessus de ce plafond.
Selon Michel Mouillart, opérateur scientifique de l'observatoire CLAMEUR, le mécanisme d’écrêtage des loyers de marché instauré par l’encadrement concernera 20,4% des relocations et locations nouvelles réalisées sur Paris. Ce sont alors 3,5 % des logements parisiens qui, à ce stade, vont connaître une baisse moyenne des loyers de 22,5% du fait de l’encadrement. Si on ajoute les demandes de baisse de la part des locataires en place, de l’ordre de 6% des loyers parisiens devraient au total baisser, parfois fortement.
Le risque est évidemment que les propriétaires, confrontés à une baisse importante de leurs revenus, ne jouent pas le jeu, tablant sur le manque d'information des locataires ou leur réticence à aller au contentieux. Les propriétaires gérant leurs biens en direct, majoritaires à Paris, mais aussi les agents immobiliers, sur injonction impérative de leurs clients ou simplement par idéologie, ou pour éviter une baisse de leurs honoraires en pourcentage des loyers lorsqu'ils ont le mandat de gérer. A voir déjà le faible niveau d'application de la réglementation relative aux mentions rendues obligatoires dans les annonces immobilières par la loi "ALUR", alors même qu'elles n'ont pas de réel impact financier, on peut prévoir que le respect de l'encadrement des loyers, sur un marché locatif tendu comme le marché parisien, ne soit pas gagné d'avance...
D'autant que le sacrifice demandé n'est pas négligeable ! Une rapide consultation des annonces actuellement en ligne pour les locations de petites surfaces en donne la mesure : si pour un Studio meublé de 12,59m² dans le 13ème arrondissement proposé à 560 euros mensuels, la baisse ne serait que de 67,73 euros, pour un studio non meublé de 17,81 m2 dans le 5ème - Mouffetard proposé à 760 euros, la différence monte à 165.15 euros, et pour un 2 pièces non meublé de 14,02 m2 dans le 3ème, elle atteint 306,97 m2 ! Comme c'était à prévoir, l'effet est plus important dans les quartiers chers des 5ème, 6ème, 16ème arrondissements; par contre, dans le 10ème arrondissement l'encadrement des loyers n'aurait aujourd'hui aucun effet, les plafonds étant supérieurs aux loyers demandés dans les annonces ! Probablement un effet du zonage...
Egalement, l'effet est plus important sur les petits plutôt que sur les grands appartements : par exemple, sur un appartement de 6 pièces en duplex de 184 m2 meublé dans le 5ème arrondissement proposé à 5.500 euros mensuels, la baisse ne serait "que" de 369 euros, et encore sans faire valoir un complément de loyer...
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Augmentation proche de zéro pour les baux en cours
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16/7/2015
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Suivant avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, l'IRL (indice de référence des loyers) continue encore son ralentissement au 2ème trimestre 2015 avec une valeur d'indice de 125,25, soit une hausse de 0,08% sur un an, après +0,15% au 1er trimestre, +0,37% au 4ème trimestre 2014, +0,47% au 3ème trimestre, +0,57% au 2ème, et +0,60% au 1er (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre à présent son ralentissement continu...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, effacées du site de l'INSEE elles sont conservées sur notre site.
Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l’encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est applicable qu'à Paris à compter du 1er août 2015), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s’appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l’exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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Politique du logement: l'institut Montaigne enfonce des portes ouvertes
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16/7/2015
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"Politique du logement, faire sauter les verrous" : c'est sous ce titre que l'institut Montaigne, think tank à tendance libérale, propose ce que certains ont présenté comme 20 propositions "choc" pour "inverser" la logique de l'intervention de l'Etat sur le secteur du logement, qu'il juge "basée sur la réglementation, les taxes et la dépense publique". Publié le 7 juillet, le rapport dénonce à juste titre l'augmentation des prix de 1996 à 2014 et son coût social et économique, mais aussi le coût excessif des politiques publiques sans résultats spectaculaires, dispersées, et s'appuyant sur une fiscalité qualifiée d' "élevée", et en augmentation de 17% depuis 2009. Il dénonce aussi comme l'a fait le rapport collectif de trois organes de l'Etat, le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), l’Inspection générale des affaires sociales (IGAS) et de l’Inspection générale des finances (IGF) en février dernier le fait que l'intervention publique vise à la fois à corriger les imperfections du marché, à contribuer à la redistribution de richesses, à promouvoir la mixité sociale ou l’accession à la propriété tout en soutenant un secteur d’activité très sensible à la conjoncture, et que ces différents objectifs nuisent à la cohérence des interventions et donc à leur efficacité. Mais, il daube aussi à bon compte sur la compétence communale inadaptée sur l'urbanisme, la prolifération des normes et les contraintes sur les bailleurs qui seraient dissuasives : c'est "mainstream" et personne n'ose contredire...
Il dénonce par contre avec plus de justesse les effets de la baisse de la mobilité au sein du parc social et du parc privé, en termes de développement de situations inéquitables, la nécessité de rationaliser les aides personnelles au logement dont le nombre de bénéficiaires a augmenté de 40% entre 1990 et 1994, avec un effet inflationniste indéniable sur les loyers, ainsi que les effets d’aubaine fiscaux des aides à l’investissement locatif, insuffisamment évaluées, sans oublier les aides à la rénovation énergétique nombreuses, complexes, coûteuses (7 milliards d'euros par an).
Les 20 propositions sont-elles à la hauteur pour rompre avec des politiques ainsi jugées inefficaces et coûteuses ? Rien n'est moins sûr ! Elles oscillent entre le voeu pieux et la mesure à la marge dont on ne peut attendre de bouleversement. Ainsi, recommander de transférer les permis de construire aux intercommunalités, alors que le gouvernement s'est cassé les dents dessus avec la loi "ALUR", ne coûte pas cher, de même que rendre l'expulsion des locataires "plus effective", alors que l'on sait que le seul frein à l'effectivité des expulsions est l'insuffisance de l'hébergement d'urgence.
De même, alors que beaucoup a été fait, accentuer encore les restrictions contre les recours abusifs est peu réaliste sans mettre en cause la la nécessité d'un contrôle sur ce qui est réalisé, au risque de faire ressembler la France à un pays du sud...
Sans surprise on trouve aussi en bonne place la suppression de l'encadrement des loyers. La mesure phare de la loi "ALUR", dont les effets n'ont pu encore se faire sentir puis qu'elle n'entre en vigueur que le 1er août et seulement à Paris, peut être discutée. Mais l'absence d'encadrement jusqu'ici n'a pas permis d'inonder le marché de logements accessibles. De même, penser fluidifier le marché du logement en baissant significativement les frais d’inscription hypothécaire est louable, mais les auteurs savent-ils que 60% des crédits immobiliers sont désormais garantis par cautionnement ? Préconiser de le généraliser eût été plus avisé... Bonne idée par contre de "déclasser massivement les dispositions législatives du code de la construction et de l’habitation qui relèvent en réalité du domaine réglementaire, pour pouvoir modifier de nombreuses normes sans avoir à passer par le Parlement" ; par contre, penser qu'une simplification massive des normes soit possible et facile est illusoire, de même qu'en attendre une relance de la construction et une baisse des prix du neuf. Le seul moyen est de peser sur le prix des terrains, car c'est le foncier qui absorberait toute baisse des coûts de construction...
A noter tout de même la proposition, afin de permettre le financement d’équipements publics, d'intéresser les collectivités locales aux plus-values d’urbanisme captées par les propriétaires fonciers en systématisant la taxe forfaitaire, aujourd’hui facultative et fixée à 10% de la plus-value réalisée, sur la première cession à titre onéreux de terrains nus rendus constructibles, et de manière plus générale, celle de créer des taux marginaux progressifs de droits de mutation à titre onéreux (DMTO).
Intéressante aussi la proposition de moderniser l’assiette de taxation sur la détention et l’occupation en révisant les valeurs locatives cadastrales pour qu’elles reflètent la valeur et le niveau de confort du bien taxé. Nous avons cru comprendre que c'est le but de la révision des valeurs cadastrales, maintes fois repoussée et entamée enfin par une expérimentation sur 5 départements dont Paris. Mais emportés par leur élan, les auteurs du rapport voient à terme "une fiscalité modernisée sur la détention [qui] devrait se substituer à une taxation des transactions". Si ce n'et pas un impôt sur le capital, ça y ressemble fortement...
Quant au budget gigantesque des aides au logement (18 milliards par an), leur croissance non maîtrisée, et leurs effets inflationnistes, on reste sur sa faim : la seule proposition est de supprimer le bénéfice des aides personnelles au logement pour les étudiants non-boursiers. Sur celui des aides à la rénovation énergétiques, la 20ème proposition recommande de simplifier et stabiliser les aides apportées aux ménages en matière de rénovation énergétique des bâtiments par la création d’un dispositif de soutien aux seuls ménages à revenus modestes, et de restreindre très fortement, voire supprimer, le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Au risque cependant de tuer un secteur économique naissant, qui peine à décoller...
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Une faille dans la nouvelle réglementation des contrats de syndic pourrait profiter aux copropriétaires...
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13/7/2015
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Le décret fixant le contenu du contrat de syndic type et la liste limitative des prestations qui pourront être facturées aux copropriétés en sus du forfait de gestion courante est entré en vigueur le 1er juillet. Les désignations de nouveau syndic et les renouvellements de mandats depuis cette date doivent désormais, dans les dispositions contractuelles et tarifaires, respecter ce décret, qui comporte cependant une faille juridique potentiellement très préjudiciable aux syndics professionnels. Signalée dès les premières analyses du décret à sa parution, elle fait l'objet d'un recours au Conseil d'Etat déposé par la principale fédération de syndics de copropriété, la FNAIM, qui sera probablement rejointe par les deux autres, l'UNIS et le SNPI. Mais en attendant un correctif, les copropriétaires peuvent néanmoins en tirer profit !
De quoi s'agit-il ? Le décret comporte dans le corps du contrat type proposé une section 9 intitulée "Frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires", avec la précision que le coût des prestations concernées - frais de recouvrement, frais et honoraires liés aux mutations, et frais de délivrance des documents sur support papier - est "imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre". Or déjà, une telle mention dans le contrat de mandat, qui lie le syndic au syndicat des copropriétaires et non aux copropriétaires eux-mêmes qui n'en sont pas parties prenantes, était en violation avec la recommandation n°11-01 de la commission des clauses abusives ; la commission la considère en effet comme abusive car, prétendant créer des obligations à la charge des copropriétaires individuellement considérés, elle porte atteinte à l'effet relatif du contrat et laissent croire à chaque copropriétaire qu'il est engagé par le contrat de syndic.
Mais il y a plus grave : la mention que le coût de ces prestations est "imputable au seul copropriétaire concerné et non au syndicat des copropriétaires qui ne peut être tenu d'aucune somme à ce titre" induit la génération d'une créance du syndic sur le copropriétaire concerné et non une créance sur le syndicat, puisque ce dernier ne peut être tenu de son paiement en lieu et place du copropriétaire.
Cette créance peut-elle être portée à travers le syndicat et donc de sa comptabilité ? Dans ce cas, la facturation du syndic au syndicat, et donc la dette de ce dernier à son égard, serait compensée par une créance induite du syndicat sur le copropriétaire concerné. Mais sur quelle base contractuelle puisque le mandat de syndic n'est pas opposable aux copropriétaires ? Il faudrait une clause de "répercussion" dans les règlements de copropriété, dont ils ne sont aujourd'hui pas pourvus ! A défaut, qu'est-ce qui empêche le copropriétaire concerné de refuser le débit comme contractuellement non fondé, obligeant alors le syndic d'annuler sa facturation, puisque le syndicat ne peut être tenu d'une dette qui n'est pas contre-garantie par une créance équivalente ? Or aucun règlement de copropriété ne comporte aujourd'hui une telle clause de répercussion, si tant est qu'elle soit juridiquement tenable !
Il resterait la possibilité d'une facturation directe au copropriétaire, et un encaissement tout aussi direct, la conséquence logique étant que ni la facturation ni le paiement ne passent par la comptabilité du syndicat ! Mais là encore, cette facturation serait dépourvue de tout support contractuel. L'analogie avec un mandat de vente ou de location mettant les honoraires à la charge de l'acquéreur ou du locataire ne tient pas car le copropriétaire n'est pas dans la même position à l'égard du mandataire : l'acquéreur ou le locataire traitant avec le titulaire d'un mandat de vente ainsi rédigé, dès lors qu'il en est informé, conserve la liberté d'accepter ou non une transaction sous ces conditions ; ce qui n'est pas le cas du copropriétaire qui subit la prestation, soit parce qu'elle est obligatoire, soit parce que le syndic ne l'engage que dans l'intérêt du syndicat, soit encore parce que le syndic est le seul à détenir les documents dont il doit délivrer copie !
Concrètement, cette disposition rend impossible la perception par les syndics des frais et honoraires concernés, qui représentent une part importante de leur facturation ! En tous cas, tout copropriétaire qui se voit facturer de tels frais peut les contester avec un succès assuré !
La seule rédaction juridiquement viable étant qu'aucune mention ne soit faite dans le contrat type de l'imputation de ces frais et honoraires au seul copropriétaire concerné, que l'intégralité des frais et honoraires soit facturée au syndicat, et que les imputations privatives aient lieu comme il se doit dans la comptabilité des syndicats dans les seuls cas permis par les clauses d'aggravation des charges des règlements de copropriété, lorsqu'elles existent, ou par l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne vise que certains honoraires de recouvrement et les honoraires relatifs à l'établissement de l'état daté à fournir en vue de l'établissement de l'acte authentique (et non du pré-état daté que beaucoup de notaires prétendent demander aux syndics au moment des promesses de vente, et qui est une pure invention de leur part !)
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Encadrement des loyers : un recours contre le Premier ministre pour non application de la loi dans toutes les villes éligibles
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10/7/2015
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Alors que les professionnels engagent des recours contre l'encadrement des loyers à Paris et à Lille, d'autres – le mouvement EELV (Europe écologie Les Verts) – posent la question de savoir si le premier ministre, Manuel Valls, n'aurait pas outrepassé ses droits en annonçant le 29 août 2014, en même temps que des mesures de relance de la construction, qu'il n'allait pas appliquer strictement la loi ALUR et notamment son volet sur l'encadrement des loyers dans toutes les villes éligibles : il en avait dans un premier temps limité l'application à Paris, à titre "expérimental", puis avait accepté une application à Lille, à la demande de la maire Martine Aubry, puis enfin dans les villes volontaires après que Grenoble se soit aussi manifestée…
Un an après, EELV s'insurge contre cette décision, estimant que Manuel Valls a "fait obstacle à la loi" et que "ce sont plusieurs millions de locataires qui sont privés du bénéfice de cette mesure pourtant plébiscitée par les Français", indique le porte-parole du parti des Verts, Julien Bayou. Selon lui, 600 villes auraient pu être éligibles à ce dispositif, soit 4.6 millions de logements en France.
Du coup, EELV aurait selon son avocat déposé le 10 juillet 2015 deux recours : l'un devant le Conseil d'Etat, dirigé contre la décision de Manuel Valls de n'autoriser l'encadrement des loyers qu'à Paris ; l'autre devant le tribunal administratif de Paris, dirigé contre la décision du préfet de région de n'encadrer les loyers qu'à Paris, alors que la loi impose que toute l'agglomération parisienne soit concernée, et contre sa décision de retarder l'entrée en vigueur de la mesure au 1er août alors l'application aurait pu être immédiate…
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Relance de Solibail, la location solidaire
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9/7/2015
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Le gouvernement peine à faire connaître "Solibail" et a mis en route, depuis le 7 juillet une grande campagne de communication sur ce bail solidaire. Dans le cadre de son plan triennal de réduction du recours aux nuitées hôtelières, la ministre du logement, Sylvia Pinel veut mettre à disposition des plus démunis près de 9.000 places de type Solibail dans les neuf régions éligibles au dispositif : Ile-de-France, Basse-Normandie, Languedoc-Roussillon, Lorraine, Midi-Pyrénées, Nord-Pas-de-Calais, Pays-de-la-Loire, Provence-Alpes-Côte d'Azur et Rhône-Alpes. 1.100 propriétaires bénéficient déjà du dispositif Solibail en Ile-de-France, satisfaits à 80% selon le ministère. Des dispositifs similaires existent en dehors de ces zones, comme "Louez Solidaire", le mécanisme mis en place par la ville de Paris et reposant sur les mêmes principes, qui sont ceux de l' "intermédiation locative".
Les propriétaires qui acceptent d'entrer dans le cadre d'un "Solibail" louent leur bien à une association agréée qui y loge une famille aux revenus modestes. L'association garantit le paiement des loyers dont le montant est fixé par rapport au prix du marché. L'Etat lui apporte sa propre garantie. Elle s'occupe également de toutes les démarches administratives (choix du locataire, charges et entretien du bien...). Le propriétaire bénéficie, lui, d'avantages fiscaux allant de 30 à 70% de déduction sur les revenus fonciers. Le locataire, en plus de profiter d'un logement digne, est en lien avec un accompagnateur social lui permettant de se réadapter après un accident de la vie.
Les logements concernés vont du studio aux 5 pièces et doivent respecter les critères de décence prévus par la loi (9 m² minimum, hauteur de plafond égale ou supérieur à 2,20 mètres...). Si le bien nécessite des travaux, l'association gestionnaire peut aider le propriétaire à les réaliser, voire à l'accompagner dans le montage d'un dossier à retourner à l'Agence nationale de l'habitat.
Le bail dure, au minimum, trois ans. Lorsque le propriétaire souhaite récupérer son bien, l'association assure la remise en état.
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Loi Macron adoptée définitivement : elle comporte aussi des mesures pour l'immobilier
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9/7/2015
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Rarement loi aura autant mérité le qualificatif de "fourre-tout". Avec même, après la loi "ALUR" qui était elle-même un véritable vide-grenier, une série de mesures souvent très techniques concernant l'immobilier ! Les plus importantes sont, pêle-mêle :
- un allongement de 7 à 10 jours du délai de rétractation accordé à l'acquéreur d'un bien immobilier à compter de l'envoi en recommandé ou la remise contre émargement de son exemplaire de la promesse de vente avec les documents obligatoires annexés ou remis contre reconnaissance avant la signature ;
- une multiplication des mesures de la loi ALUR s'appliquant aux contrats de location en cours : en particulier, celles relatives au dépôt de garantie, au congé ;
- un assouplissement de la loi sur la copropriété permettant à tout copropriétaire, dans le cas où une copropriété se retrouve sans syndic (par expiration du mandat du syndic en place, perte de la carte professionnelle absence de désignation du syndic provisoire par le règlement de copropriété, etc.), de convoquer une assemblée générale en vue de désigner un syndic ; l'amendement introduit en dernière lecture pour créer cette disposition vise clairement à donner aux copropriétaires confrontés à une vacance du poste de syndic le moyen d'éviter de devoir systématiquement recourir au tribunal pour désignation d'un administrateur provisoire, procédure longue coûteuse et traumatisante ;
- enfin un autre assouplissement d'une disposition de la loi ALUR qui rendait quasi-obligatoire la mise en concurrence du syndic en place à chaque renouvellement de son mandat ; la loi "Macron" a réécrit cette disposition de la loi de 1965 comme suit : "tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée". Il s'agit en principe d'une simplification, mais il n'est pas obligatoire de le penser...
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Les professionnels massivement solidaires des propriétaires contre l'encadrement des loyers à Paris
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9/7/2015
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Associations de propriétaires et grandes fédérations professionnelles d'agents immobiliers et administrateurs de biens fourbissent leurs armes. Des recours devant le conseil d'Etat (et non le Conseil constitutionnel comme cela a été rapporté de manière erronée par de grands médias), doivent être déposés par les uns et les autres contre le décret du 10 juin fixant les modalités d'application de l'encadrement des loyers qui doit entrer en vigueur à compter du 1er août prochain à Paris, et plus tard dans les villes volontaires disposant d'un observatoire agréé (comme Lille depuis peu). Est notamment en cause la définition du complément de loyer que les propriétaires pourront demander au dessus du loyer de référence majoré fixé par le préfet. Il lui est reproché son imprécision, susceptible selon ces opposants de multiplier les litiges. L'arrêté préfectoral pour Paris serait aussi attaqué en raison du caractère insuffisamment affiné du zonage retenu.
Si de telles actions sont compréhensibles pour les propriétaires, dont la mesure heurte frontalement les intérêts, elles sont plus dangereuses pour les professionnels immobiliers, car elles induisent l'idée que les locataires ne sont pas la priorité des agents immobiliers et administrateurs de biens : la FNAIM, l'UNIS et le SNPI, leurs trois principales fédérations se sont en effet dressées à l'unisson contre une mesure qui est pourtant soutenue par 76% de Français comme le relève Foncia dans la deuxième vague du "Fonciascope de l'habitat", un sondage réalisé par BVA en partenariat avec RTL. Même s'ils sont dans ce même sondage 51% à craindre, avec cette mesure, une réduction du nombre de logements disponibles à la location. Foncia observe, sans grande surprise, que "ses plus ardents défenseurs sont les locataires et les personnes vivant seules. A contrario, les propriétaires bailleurs se montrent plus réticents que la moyenne", indique son commentaire. En tous cas, le message des professionnels est bien passé : 61% pensent dans ce sondage que cette mesure aura un impact négatif sur la rénovation des logements mis en location et 48% estiment que cela freinera l'investissement immobilier.
Car c'est désormais le crédo des professionnels. Une vente massive des biens locatifs étant peu probable, l'argumentaire vise désormais le risque de moindre entretien des logements et le découragement de potentiels nouveaux investisseurs. La FNAIM Grand Paris relève déjà un "effondrement" de la part de marché des investisseurs de 30 à 10% des transactions à Paris, avec un report partiel vers la banlieue. Ce chiffre est à prendre avec prudence car dans le même temps le réseau Century 21, dont les chiffres sont plus fiables, relève un taux d'investisseurs à Paris de 23,9% à fin juin, certes plus faible qu'en 2012 où il atteignait 28,1%, mais néanmoins en hausse de 10% par rapport au 2ème semestre 2014...
Pour le reste, l'argumentaire est celui des propriétaires : l'encadrement des loyers aggrave la pénurie de logements locatifs, autrement dit il faut que les locataires payent cher pour donner envie aux investisseurs. Le raisonnement est bien entendu à courte vue, car la liberté de fixation des loyers en vigueur depuis des décennies n'a pas permis d'inonder le marché de nouveaux produits, et pour cause, le parc immobilier est très peu extensible et la priorité au logement social et intermédiaire, indispensable pour assurer un minimum de mixité sociale absorbe toute nouvelle construction sur le rare foncier disponible.
Mais les professionnels, idéologiquement portés ver le libéralisme, ont aussi une raison plus directe de s'opposer à l'encadrement : pour de nombreux administrateurs de biens parisiens, la baisse des loyers des petites surfaces que l'encadrement va entraîner - c'est l'essentiel de leur portefeuille de mandats de gérance - signifie pour eux une deuxième cause de réduction de leur volume d'honoraires, cette fois de ceux de gestion, après le plafonnement de ceux relatifs aux locations en vigueur dans les zones tendues depuis la mi-2014, au grand bénéfice des locataires...
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Logement : les loyers baissent, de même que le revenu moyen des locataires, et la vacance augmente...
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8/7/2015
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Alors que les professionnels voudraient faire croire que la loi "ALUR" et l'encadrement des loyers vont conduire à la pénurie de logements locatifs, les chiffres les démentent : ainsi ceux publiés le 7 juillet par le réseau Century 21 pour le 1er semestre 2015. Il en ressort, dans un marché fortement ralenti, une tendance générale des loyers à la baisse, et une augmentation de la vacance entre deux locataires.
Les loyers moyens ont baissé pour presque tous les types de biens au 1er semestre 2015. Le loyer moyen des studios et une pièce a ainsi reculé de -1,2%, les deux pièces – les locations les plus nombreuses sur le marché - de 0,2% et les trois pièces de 1%. Les quatre pièces subissent la plus forte baisse (-4,4%) tandis que les maisons sont quasi stables sur le 1er semestre 2015 (-0,1%). Seuls les 5 pièces et plus ont vu leur loyer moyen augmenter (+2,2%), mais il s'agit de biens peu nombreux sur le marché.
En Ile-de-France (hors Paris), le loyer moyen stagne, passant de 791 euros en 2014 à 793 euros au 1er semestre 2015. Seuls les trois pièces baissent, passant de 893 à 881 euros par mois pour 63 m2. A Paris, les 2 pièces et les 3 pièces ont vu leurs loyers moyens augmenter respectivement de 2% et de 6% au 1er semestre 2015. Par contre, les studios et 4 pièces n'ont quasiment pas varié. Le deux pièces parisien est passé en six mois de 1.040 à 1.062 euros pour 39 m2. Mais si les loyers moyens parisiens montent, le loyer au m2, lui, baisse de 1,2%.
En région, la seule grande ville à afficher une tendance nette à la hausse des loyers sur la majorité des biens est Montpellier. Le loyer moyen de relocation d'un deux pièces est ainsi passé en six mois de 513 à 520 euros pour 41 m2. Mais les studios ont baissé... A l'autre extrême, à Bordeaux et à Lyon, la baisse est générale sur tous les types de biens, quel que soit le nombre de pièces. A Bordeaux, les deux pièces sont ainsi passés de 505 à 497 euros pour 45 m2, et à Lyon "toutes les typologies de logements, à l'exception des studios (stables), voient leurs loyers baisser dans des proportions relativement importantes (-4,1% pour les 2 pièces par exemple, ou encore -7% pour les 4 pièces)", dit Century 21 France, avec un loyer des deux pièces passé de 556 à 533 euros par mois pour 44 m2. Entre ces deux extrêmes, dans la majorité des grandes villes, les loyers sont stables ou en baisse selon le type de logement, sauf à Strasbourg, quasiment stable.
Parallèlement, le réseau Century 21 constate une baisse du revenu moyen des locataires, pour toutes les tranches d'âge. France entière, leur revenu moyen est passé, de 2.641 à 2.275 euros mensuels pour les relocations de deux pièces et de 2.912 à 2.417 euros mensuels pour le relocations de trois pièces ! La part des jeunes locataires est toujours largement majoritaire même si elle est en forte baisse au cours du 1er semestre 2015 passant de près de 50% en 2014 à 41%. Toutefois cette baisse est à pondérer pour prendre en compte un effet de saisonnalité, cette catégorie regroupant les étudiants dont les locations ont majoritairement lieu au 2nd semestre.
Il n'en demeure pas moins que les jeunes locataires ont tendance à rester davantage chez leurs parents, relèvent les auteurs de l'étude. Ceux qui ont quitté le foyer familial pour prendre une location ont vu leurs revenus diminuer (-15,9%) entre le 2nd semestre 2014 et le 1er semestre 2015. Century 21 constate pour la première fois que dans sa clientèle les quadragénaires (15,1%) et les quinquagénaires (9,8%) représentent plus du quart des locations, passant devant la population des locataires âgés entre 30 à 40 ans. Les conditions économiques actuelles impactent directement cette population qui préfère demeurer dans son logement plus longtemps en attendant des jours meilleurs.
Résultat de cette solvabilité fragilisée : le délai de relocation augmente et les propriétaires-bailleurs voient leur revenus locatifs diminuer avec un rendement de 3 à 4% (contre 5% en 2013).
Pas simple d'interpréter ces résultats, qui semblent plus liés à la situation économique d'ensemble et la façon dont elle touche la population candidate à la location qu'à des effets d'une politique de nature à décourager les bailleurs. Ceux-ci sont certes moins nombreux à investir dans l'ancien, mais ils sont revenus dans le neuf, occasionnant une embellie remarquée dans les ventes des promoteurs. Ces nouveaux logements locatifs font concurrence aux anciens, surtout lorsque les bailleurs ne font pas suffisamment d'efforts pour les entretenir, que ce soit individuellement pour leurs parties privatives que collectivement dans les copropriétés pour les parties communes. Il est observé depuis de nombreuses années que les copropriétés se dégradent, et les propriétaires en payent aujourd'hui le prix. Sans compter l'effet performance énergétique : il est clair que le déclassement des "passoires thermiques" est en marche, et on n'imagine pas qu'un locataire paye le même loyer pour un logement avec des charges élevées par rapport à un autre dont les charges sont moitié mois lourdes ! De leur côté, dans un climat général marqué encore par l'incertitude, les locataires à bon niveau de vie sont peu incités à bouger, ou sont tentés par l'accession, dont les conditions sont pour eux plus favorables avec une double baisse des prix d'achat et des taux. Se retrouvent ainsi sur le marché de la location en grande partie ceux qui ne remplissent pas les conditions pour obtenir un financement, et les jeunes qui décohabitent...
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Encadrement des loyers : les loyers de référence fixés par le préfet et consultables en ligne
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27/6/2015
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Le 12 juin était publié le décret fixant les modalités pratiques de l'encadrement des loyers prévu par la Loi "ALUR" du 24 mars 2014, applicable à compter du 1er août 2015 dans les villes volontaires disposant d'un observatoire agréé. Quelques jours plus tard, le 25 juin 2015, Jean-François Carenco, Préfet d'Ile-de-France et de Paris, a signé l'arrêté préfectoral permettant la mise en œuvre de l'encadrement des loyers à Paris en fixant les loyers de référence à utiliser dans chaque secteur retenu pour les calculs des loyers médians par l'OLAP (observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), et en fonction du nombre de pièces, de l'âge de l'immeuble et du type de location (meublée ou non meublée). Une carte interactive (1) donne pour chaque jeu de critères le loyer de référence, le loyer de référence majoré - à ne pas dépasser sauf complément de loyer - et le loyer de référence minoré - autorisant un réajustement à la hausse pour le propriétaire.
Rappelons qu'à Paris, deux mécanismes d'encadrement des loyers s'appliqueront désormais de manière complémentaire notamment lors de la mise en location des logements : en fonction du loyer appliqué à l'ancien locataire dans les conditions fixées chaque année par décret pris dans l'ensemble des agglomérations dites tendues (prochain décret annuel imminent), et dans la limite des valeurs fixées par arrêté préfectoral dans les conditions du nouveau mécanisme d'encadrement du niveau des loyers.
Avec le soutien de la DRIHL (Direction Régionale et Interdépartementale de l’Hébergement
et du Logement d'Ile-de-France), l'ADIL 75 met en place pour les propriétaires et locataires parisiens un service d'information via plusieurs canaux : plateforme téléphonique réservée (01 42 79 50 49), consultations sur rendez-vous, réponse par courrier électronique, et fiches pratiques en ligne.
(1) Loyers de référence fixés par arrêté préfectoral - carte interactive des secteurs de Paris
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universimmo.com
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