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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Mise en œuvre de l’individualisation des contrats de fourniture d’eau
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7/5/2007
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A la demande de la DGUHC (Direction générale de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction), les sociologues du CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment) ont dressé un premier bilan de l’application de l’article 93 de la loi SRU, qui autorise l’individualisation des contrats de fourniture d’eau pour les propriétaires ou copropriétés qui en font la demande, et par cette étape d’élaborer de nouvelles conditions de distribution de l’eau dans le logement collectif, avec pour ambition des économies d’eau.
Depuis le 6 février 2004, les propriétaires ou les syndicats de copropriétaires dès lors que la décision a été prise en assemblée générale, peuvent demander l’individualisation des contrats de fourniture d’eau auprès du service de distribution de l’eau. Avec cette disposition, les rapports et les prérogatives des acteurs concernés par l’administration de l’eau se trouvent modifiés : pour déposer une demande d’individualisation, la loi SRU impose en effet l’adaptation des règlements de service ainsi que la mise en conformité des réseaux d’eau ; le propriétaire est responsable des réseaux intérieurs et le distributeur vérifie la qualité de l’eau au robinet. Ainsi l’amélioration des réseaux d’eau et garantie la qualité de l’eau sont favorisées.
Les demandes d’individualisation sont encore peu nombreuses : en juin 2005, seules 10 % des collectivités avaient reçu des demandes d’individualisation en immeuble collectif qui émanaient essentiellement du logement social.
"Cette loi modifie les rapports entre les partenaires liés à la gestion de l’eau, explique Chantal Laumonier, ingénieur sociologue au CSTB. Auparavant, les propriétaires payaient les charges d'eau aux syndics et les locataires aux bailleurs sociaux. Désormais, les locataires sont en relation directe avec les distributeurs d’eau (collectivités locales dans le cas des régies ou distributeurs privés), ce qui les oblige à modifier l’organisation de leurs services, à affecter du nouveau personnel pour sa gestion…" Le Service des Eaux doit donc repenser son organisation pour répondre aux demandes d’individualisation et gérer au mieux sa clientèle. Il peut proposer aux familles en difficulté un accompagnement et des aides pour mieux maîtriser le budget eau : facilités de paiements, notamment la mensualisation, création de pôles de proximité où les abonnés pourront trouver des informations et payer leur facture.
Les nouveaux abonnés seront directement en rapport avec les distributeurs. Ils bénéficieront ainsi d’une plus grande transparence sur la distribution de l’eau et disposeront d’informations sur la qualité de leur eau. En contrepartie, les abonnés devront gérer eux-mêmes leur facture d’eau. "L’un des objectifs de cette loi est de sensibiliser les nouveaux abonnés aux économies d’eau", résume Chantal Laumonier. L’abonnement individuel devrait inciter les habitants à maîtriser leur consommation d’eau pour mieux contrôler leur budget.
La loi a aussi pour conséquence des reports de responsabilités du bailleur vers le distributeur, le bailleur perd ainsi son rôle d’assistance pour un certain nombre de familles. “Les bailleurs sociaux souhaitent se recentrer sur leur mission de gestion du logement. L’individualisation des contrats de fourniture d’eau déchargera les bailleurs sociaux de la gestion de l’eau”, analyse la sociologue.
De manière générale, la gestion des impayés se trouve transférée vers de nouveaux acteurs : les impayés ne sont plus mutualisés au niveau de l'endemble immobilier ou la copropriété mais au niveau de la collectivité locale ou du distributeur. “La question est de savoir qui va assumer les impayés : le distributeur d’eau ou la collectivité locale ?, s'interroge Chantal Laumonier. La solidarité va donc être transférée soit des habitants aux abonnés, quand le distributeur intègre les impayés dans son budget, soit des habitants aux contribuables, lorsque c’est le Conseil Général qui gère les impayés.” Les Conseils Généraux incitent les distributeurs d’eau à réfléchir à une politique d’attribution des aides et à la création d’un Fond Solidarité Eau.
Enfin, si l’individualisation des contrats de fourniture d’eau devrait inciter les abonnés à maîtriser leur consommation d’eau, cette baisse de la consommation a des conséquences financières pour l’abonné et le distributeur : coûts d’abonnement, frais de gestion, surdimensionnement des réseaux risquent d’influer sur le coût de l’eau. Du coup, paradoxalement, les économies d’eau devraient entraîner un renchérissement du coût de l’eau...
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Net ralentissement de la construction de logements au 1er trimestre 2007
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4/5/2007
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C'est ce qui ressort des chiffres publiés par le ministère de l'équipement début mai : les mises en chantier baissent de près de 7 % par rapport à la même période de 2006. En fait, les taux de croissance sont à la baisse depuis l’automne 2006 mais le niveau des mises en chantier reste toutefois encore supérieur à 100.000 unités (102.411 exactement).
La baisse affecte surtout le collectif et l’individuel groupé (- 10 % ce trimestre par rapport au premier trimestre 2006), secteurs qui étaient les plus dynamiques il y a un an, remarque le ministère.
Les permis de construire voient aussi leur rythme ralentir mais ils continuent à augmenter : 144.000 logements ont été autorisés à construire sur l’ensemble du territoire français au cours du premier trimestre 2007, soit +2,3% ce trimestre par rapport au même trimestre de l’année dernière. Le rythme de progression s’affiche désormais sous la barre des 5% alors qu'il se situait autour de +15% un an plus tôt. C’est le logement collectif et, à un niveau moindre, les logements en résidence qui contribuent à maintenir un résultat positif, grâce à des croissances respectives de 5 et 15%. Dans le segment de l’habitat individuel, en régression de 1,2%, le rythme de progression demeure toutefois soutenu pour l’individuel groupé (+12%) alors que les autorisations de maisons individuelles en secteur diffus reculent de 5,5%.
Sur un an, les mises en chantier s’élèvent à 427.000 unités, soit un chiffre en diminution constante depuis le chiffre record enregistré en
juin 2006 (446.000 unités). Sur la période récente, l’évolution se situe ainsi pour la première fois en baisse (- 0,7 % en année glissante en fin de premier trimestre 2007 par rapport aux douze mois précédents).
L’évolution en année glissante reste positive pour les logements en résidence (+12%), mais devient négative pour le logement collectif (-0,5%) et la maison individuelle (-1,9%). Toutefois, le niveau des mises en chantier reste encore, sur une année, largement supérieur au niveau atteint il y a deux ans (+50.000 logements).
La plus forte baisse est observée en Ile-de-France : -15,6% sur les douze mois allant d'avril 2006 à mars 2007 (à 35.720 unités) par rapport à la période courant d'avril 2005 à mars 2006 (42.305 unités), ce qui est particulièrement préoccupant, compte tenu de la pénurie toute particulière de logement dans cette région...
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Crédits d'impôt pour la résidence principale : les attestations a fournir en 2007 par les syndics aux copropriétaires
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4/5/2007
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La loi de finances pour 2005 avait nettement modifié le dispositif de crédit d'impôt afférent à l'habitation principale applicable pour les dépenses effectuées à compter du 1er janvier 2005. Ces dispositions sont restées sans changement pour 2006.
Rappelons que les copropriétaires peuvent bénéficier de crédits d'impôt pour certaines dépenses relatives aux parties communes sous deux réserves : que les lots de copropriété concernés constituent leur résidence principale, et que les dépenses aient été soldées par le syndic à l'entreprise - sur facture définitive et pour le montant global de la facture - au cours de l'année civile 2006 ; ne sont donc pris en compte ni la date de versement des acomptes éventuels, ni celle du paiement des appels de fonds par les copropriétaires...
Les crédits d'impôt au titre des revenus de 2006 susceptibles d'être déclarés en 2007 par les copropriétaires au titre des parties communes des immeubles en copropriété concernent :
- les dépenses afférentes à un immeuble achevé depuis plus de deux ans, au titre de l'acquisition de chaudières à basse température, de chaudières à condensation et de matériaux d'isolation thermique et d'appareils de régulation de chauffage ;
- les dépenses afférentes à un immeuble collectif achevé depuis plus de deux ans, au titre de l'acquisition d'ascenseurs électriques à traction possédant un contrôle avec variation de fréquence ;
- le coût des équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable ou des pompes à chaleur dont la finalité essentielle est la production de chaleur, et celui d'installation ou de remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées ou handicapées, dans le cadre de travaux réalisés dans un immeuble achevé, intégrés à un immeuble dans lequel un logement a été acquis neuf ou intégrés à un immeuble dans lequel un logement a été acquis en l'état futur d'achèvement et achevé dans l’année 2006 ;
- les dépenses pour la réalisation de travaux prescrits aux propriétaires d'habitation au titre d’un plans de prévention des risques technologiques (IV de l’article L515-16 du Code de l'environnement) ;
Un arrêté a fixé la liste des équipements, matériaux et appareils qui ouvrent droit au crédit d'impôt, intégré au Code général des impôts (CGI - annexe 4 articles 18-0 bis, 18 bis et 18 ter). Il précise les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales requis pour l'application du crédit d'impôt.
Les documents et attestations obtenir du syndic sont une copie des factures des travaux et une attestation "indiquant la répartition des dépenses" et "établissant formellement la date du paiement (du solde) de la dépense.
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Nouvelles clauses réputées non écrites dans les baux d’habitation : quid des baux en cours ?
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4/5/2007
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La loi "ENL" (engagement national pour le logement ) du 13 juillet 2006 a complété la liste des clauses réputées non écrites fixées par l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 pour les baux entrant dans son champ d’application : par exemple celles qui font supporter au locataire des frais de relance, d'expédition de la quittance ou des frais de procédure, qui imposent au locataire la facturation de l'état des lieux amiable, qui exonèrent le bailleur de toute responsabilité, qui interdisent au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui, qui imposent au locataire le versement, lors de l'entrée dans les lieux, de sommes d'argent en plus de celles relatives au frais de location, etc.
La question se posait cependant de savoir si ces clauses restent applicables quand elles figurent dans des baux signés avant l’entrée en vigueur de la loi ENL. Une réponse ministérielle donne la règle applicable (1) : les clauses concernées, au cas ou elles sont insérées dans un bail, sont réputées inexistantes, sans toutefois porter atteinte à la validité des autres stipulations du contrat. La disposition mentionnée est d'application immédiate, et de ce fait les dispositions d'ordre public qu'il énonce s'appliquent également aux baux en cours mais uniquement pour les événements postérieurs à la date de sa promulgation ; la Cour de cassation a déjà eu à se prononcer en la matière (2)…
(1) Rép. min. n°102557, JOAN 17 avril 2007
(2) Cass civ 3e, 23 novembre 1988 et Cass.civ 3e, 10 mai 1991
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Nouveau rappel de l’illégalité des demandes d’honoraires et frais aux locataires relevant de la loi de 1989
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4/5/2007
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En dehors de la "rémunération des personnes qui se livrent ou prêtent leur concours à l'établissement d'un acte de location d'un immeuble appartenant à autrui", que l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989 permet de partager "par moitié entre le bailleur et le locataire", seules des charges supportées par le propriétaire et considérées comme récupérables au sens du décret du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables peuvent être demandées au locataire par l’administrateur de biens mandataire : c’est ce qu’a une nouvelle fois rappelé une réponse ministérielle (1) qui fait suite à une campagne de protestation engagée par la CLCV (Confédération consommation, logement et cadre de vie) à l’encontre notamment d’un grand groupe d’administration de biens.
Sont par conséquent illégaux notamment dans le cadre des locations relevant de la loi du 6 juillet 1989 : la "facturation de l'encaissement des chèques, d'une visite technique annuelle, des honoraires de renouvellement du bail sans modification des clauses du contrat de location, des frais de clôture de dossier ainsi que la réservation de location" ; concernant cette dernière, il est rappelé que l'article 6, alinéa 6, de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les activités de transactions et de gestion immobilière, interdit sous peine de sanctions pénales que l'agent immobilier exige ou accepte tout honoraire avant que l'opération qui lui a été confiée ait été effectivement conclue.
Par ailleurs, la réponse ministérielle rappelle que bailleur est tenu, conformément aux articles 4 et 21 de la loi du 6 juillet 1989 précitée, de remettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande, étant précisé que les frais d'expédition de cette quittance ne peuvent être supportés par le locataire (article 84 de la loi "ENL" du 13 juillet 2006)…
(1) Rép. min. n°100786, JOAN 17 avril 2007
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Le prêt viager hypothécaire lancé en mai 2007
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3/5/2007
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Selon des informations rapportées par le Figaro, la première offre est en préparation au Crédit Foncier. Rappelons que la possibilité pour les établissements de crédit de proposer cette nouvelle formule de prêt a été permise par l’ordonnance du 23 mars 2006 réformant le droit des sûretés : le prêt viager hypothécaire y est défini comme le "contrat par lequel un établissement de crédit ou un établissement financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque constituée sur un bien immobilier de l'emprunteur à usage exclusif d'habitation et dont le remboursement - principal et intérêts - ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur ou bien lors de la cession ou du démembrement de la propriété de l'immeuble hypothéqué" ; les besoins d'une activité professionnelle sont exclus à peine de nullité.
Le texte retient le principe du plafonnement de la dette à la valeur de l'immeuble estimée à l'échéance du terme (décès, vente ou aliénation, remboursement anticipé) ; si la dette est inférieure à la valeur de l'immeuble, la différence entre cette valeur et le montant de la créance est versée, selon le cas, à l'emprunteur ou à ses héritiers.
Selon le Figaro, l’offre du Crédit Foncier prévoit une modulation du montant du prêt en fonction de l'âge de l'emprunteur et de son sexe. Les femmes, qui vivent plus longtemps, obtiendront des prêts moins élevés que les hommes. Ainsi, au Crédit foncier, une femme de 75 ans devrait pouvoir emprunter 32 % de la valeur de son bien, alors qu'un homme du même âge pourra prétendre à 37 %. Mais, à 85 ans, le taux passera à environ 50 % pour tous…
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Révision des valeurs locatives pour les impôts locaux : le serpent de mer...
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27/4/2007
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Les gouvernements issus des élections de 2007 seront-ils plus courageux que ceux des vingt dernières années ? Ces derniers ont en tous cas habilement esquivé le sujet comme le montre encore la réponse du ministre du budget sortant à une nième question parlementaire, dénonçant une situation surréaliste : les valeurs locatives cadastrales servant de base au calcul des impôts locaux sont déterminées en fonction de valeurs fixées en 1970 pour la taxe d'habitation et le foncier bâti; si des actualisations sont intervenues en 1980 pour l'ensemble des propriétés, elles demeurent très insuffisantes et depuis, aucune nouvelle réactualisation n'a pu voir le jour. Or, fait remarquer le parlementaire, des contribuables qui habitaient dans les années 70 dans des quartiers agréables et dont l'environnement s'est depuis fortement dégradé continuent à payer au prix fort alors que d'autres profitent de situations inverses...
La réponse ministérielle (1) reconnaît le vieillissement des valeurs locatives qui servent d'assiette à l'ensemble de la fiscalité directe locale et qui sont déterminées, conformément aux articles 1496 et 1498 du code général des impôts (CGI), par référence au marché locatif communal au 1er janvier 1970, et ce malgré une loi du 30 juillet 1990 qui a posé le principe d'une révision générale des évaluations cadastrales, mais a renvoyé à une loi ultérieure le soin de déterminer la date d'incorporation des résultats dans les rôles de cette révision ainsi que, le cas échéant, les modalités selon lesquelles ses effets pour les contribuables seraient étalés dans le temps.
C'est cette tâche qui est restée inachevée, les gouvernements successifs ayant reculé devant le risque de protestations de ceux qui auraient vu alourdir leur imposition, probablement non compensée à leurs yeux par la satisfaction de ceux qui auraient vu la leur établie de manière plus équitable ! "Les nombreux travaux de simulation réalisés à cette occasion pour tous les types de communes ont mis en évidence que cette révision aboutirait à des transferts de charges importants entre contribuables dans des conditions très inéquitables et n'ont donc pas emporté la conviction pour la mise en oeuvre d'une telle réforme", indique pudiquement le ministre...
L'administration s'est donc contentée d'essayer d'améliorer les "outils actuels de connaissance et de mise à jour de la matière imposable" ; elle rappelle par la plume du ministre qu'en l'état actuel des textes, la surface des locaux d'habitation retenue pour calculer la valeur locative servant à l'établissement des taxes directes locales est affectée d'un correctif d'ensemble destiné notamment à traduire la situation générale de l'immeuble dans la commune ainsi que son emplacement particulier. Chaque local est donc affecté d'un coefficient de situation qui peut permettre de moduler à la baisse la valeur locative en prenant en compte les inconvénients liés à la situation de l'immeuble dans la commune. En outre rappelle la réponse ministérielle, en application de l'article 1517 du code précité, la constatation des changements d'environnement peut être opérée annuellement dans la mesure où ils entraînent une modification de plus d'un dixième de la valeur locative de l'habitation.
A suivre...
(1) Rép. min. n°114755, JOAN 24/04/2007
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Crise du logement : le foncier est le maillon faible
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27/4/2007
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Matière première nécessaire à toute construction de logement neuf, la disponibilité de terrains constructibles est une condition essentielle à la mise en oeuvre d'un effort de construction à la mesure des besoins : c'est ce que tend à montrer une étude nationale sur l’évolution du foncier réalisée pour le SNAL (Syndicat national des professionnels de l’aménagement et du lotissement - représentant 240 entreprises privées d’aménagement et de lotissement, soit plus de 75% de la profession). Elle indique notamment qu'il existe une relation linéaire entre le nombre de logements produits chaque année et la consommation de foncier, et que cette consommation évolue en baisse : si 420.000 logements ont été mis en chantier en 2006, les projections s’orientent sur 400.000 logements pour 2007, voire moins selon certains observateurs...
Selon le SNAL, l’objectif de 500.000 logements par an avancé par les politiques ne pourra être atteint qu’à condition de libérer du foncier supplémentaire et de relancer les opérations d’aménagement. Or, pour le SNAL, cet objectif est réalisable : la France est l’un des pays européens les moins denses et chaque année les pouvoirs publics libèrent trois à quatre fois plus de foncier pour l’activité que pour le logement ! 215.000 hectares sont en effet produits chaque année pour l’activité contre 55.000 à 70.000 hectares pour le logement...
L'étude montre à quel point la question foncière relève avant tout d’une décision politique, et que les collectivités locales mènent une politique de "foncier rare" qui conduit à :
- reporter sur les zones rurales l’accueil des nouveaux habitants (+ 6% dans le rural ; + 2,7% dans le péri-urbain ; + 1,1% dans l’urbain) ;
- privilégier de facto le diffus aux opérations d’aménagement.
Toujours selon l'étude, si entre 2000 et 2006 les logements produits ont augmenté plus vite (+35%) que le foncier consommé (+ 20%), c’est grâce à l’augmentation de logements collectifs réalisés. Mais, la majorité du foncier produit est destiné au diffus. On constate en effet que les opérations d’aménagement (ZAC et lotissement) ne représentent que 14,2% du foncier consommé pour 19% des logements construits. La productivité du foncier est pourtant nettement supérieure dans les opérations d’aménagement par rapport au diffus.
Par ailleurs, le foncier utilisé pour le logement a baissé dans la plupart des régions françaises. Un tiers du foncier est mobilisé dans trois régions : Aquitaine, Pays de Loire et PACA.
Regrettant que les candidats à l’élection présidentielle n’aient pas répondu autrement que par des généralités à son questionnaire du portant sur les mesures concrètes en matière d’urbanisme et de politique foncière qu’ils prendraient s’ils étaient élus, le SNAL avance des propositions qu'il estime urgentes - la production de foncier est une donnée peu élastique (cycles de production de 2 à 10 ans)- et sans lesquelles il considère qu'il est "peu probable que les objectifs de production de logements annoncés puissent être tenus" :
- transférer la compétence urbanisme aux intercommunalités ;
- faire des documents d’urbanisme des documents de programmation avec obligation de résultats, par la mise en place d’un échéancier de la mise à l’urbanisation des fonciers et l’indication des programmes à réaliser sur ces nouveaux espaces pour répondre aux besoins en logement ;
- encourager les maires bâtisseurs en améliorant les participations aux financements des équipements publics (participation voies et réseaux, programme d’aménagement d’ensemble) ;
- simplifier le droit de l’urbanisme, notamment les procédures d’élaboration et de révision des Plans Locaux d’Urbanisme (PLU) et faire du lotissement un véritable outil d’aménagement ;
- mettre en place un outil de suivi statistique au niveau national de l’évolution du foncier.
A suivre...
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Concentrations Naissance d'un géant de l'immobilier
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27/4/2007
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Le groupe Caisse d'Epargne (GCE) et le promoteur immobilier Nexity ont signé jeudi un accord censé donner naissance au "premier pôle immobilier de France", dont le poids pourrait encore augmenter avec l'agrégation évoquée de Cogedim, actuellement à vendre ! Il marque la conclusion anticipée des négociations "exclusives" annoncées le 12 février, et qui devaient prendre fin le 30 avril.
Le nom de la nouvelle entité n'a pas été annoncé ; elle sera progressivement constituée d'ici le troisième trimestre de 2007 selon le nouveau schéma suivant : la Caisse nationale des Caisses d'Epargne (CNCE) apportera 25% du capital du Crédit Foncier à Nexity (en conservant 75% du contrôle direct), 100% du pôle services de GCE Immobilier et une "quote-part de la participation de la CNCE dans la foncière Eurosic. En échange, la CNCE deviendra l'actionnaire de référence de Nexity en recevant une participation "supérieure à 38%", acquisition qui se ferait par création de nouveaux titres.
Notons que dans le "pôle services" de GCE Immobilier, il y a notamment le réseau Keops et surtout l'ensemble Lamy-Gestrim, n°2 de l'administration de biens qui devait être apporté à Icade-GFF, du groupe Caisse des Dépôts (CDC) en application d'accords de 2006 aujourd'hui remis en cause par le groupe Caisses d'Epargne en raison de "nouvelles conditions économiques".
Il n'est pas exclu que le nouveau groupe créé soit amené à tenir compte de ces accords et devoir les mettre en oeuvre au moins partiellement à l'égard de la CDC...
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Comment les français ont digéré (ou pas) la hausse des prix de l'immobilier
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23/4/2007
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"Alors que les prix de l’immobilier résidentiel connaissent depuis quelques années une augmentation rapide et continue, le nombre de nouveaux accédants n’a cessé de progresser et atteint un niveau exceptionnel" ! C'est par ce constat que s'ouvre une étude de l'ANIL, réalisée avec le concours de l’Observatoire des pratiques du Conseil national de l’habitat (1). De fait, le nombre d'accédants (acquéreurs avec dossier de financement) est passé de 521.000 en 1996 à 763.000 en 2005 (ancien et neuf confondu), soit près de 50% d'augmentation.
Elément déclencheur de l’augmentation de la demande, la baisse des taux d’intérêt des prêts a été plus qu'annulée par la hausse des prix, et il a fallu pour la compenser jouer aussi sur la durée des crédits et les aides multiples dont l'extension du prêt à taux zéro (PTZ) ; malgré cela, l'étude constate qu'accéder à la propriété exige aujourd’hui un effort financier bien supérieur à ce qui était la règle il y a quelques années : le coût d’une accession représente aujourd’hui, pour un accédant moyen, 5 à 6 années de revenu contre 3 à 3,5 en 1996 !
En fait, c'est depuis 2004 que l'effet taux et l'effet durée du crédit ne suffisent plus à compenser la hausse des prix...
Très logiquement, l’augmentation des prix touche surtout les primo-accédants. Ceux qui étaient déjà propriétaires et qui ont vendu pour racheter la subissent, mais ils en profitent également lors de la revente de leur précédent logement. Parmi les primo-accédants, les plus modestes sont évidemment les plus pénalisés, car nombre d’entre eux n’ont guère de marge de manoeuvre pour augmenter l’intensité de leur effort financier. D'où le constat que la reprise de l’accession est le fait de ménages relativement aisés : le nombre des accédants modestes n’a pas augmenté et, en conséquence, leur part dans l’ensemble des accédants a diminué...
L'autre originalité de l'étude est, pour combler l’absence d’informations sur le devenir des projets étudiés, une enquête auprès d’un échantillon de candidats à l’accession conduite auprès de 2 200 ménages, qui ont été interrogés, six mois après la consultation de l’ADIL sur l’état d’avancement de leur projet, ses modalités de concrétisation ou a contrario la nature des difficultés et obstacles rencontrés. Elle met l'accent sur les difficultés du parcours du projet d’accession a l’acquisition pour une part non négligeable de candidats, avec moins de 50% de projets concrétisés après 6 mois et une étroite corrélation entre revenus et concrétisation...
Autre constat : moins l'opération est chère, moins l'apport personnel est élevé ; et lorsque "ça ne passe pas", on diminue la taille du logement souhaité plutôt que ses autres caractéristiques. Et au final, dans près de 40 % des cas, le coût final diffère, en plus ou en moins, de plus de 5 % du coût envisagé. Dans 27 % des opérations l’écart est supérieur à 10 %.
Les explications de ces différences sont multiples : un apport personnel supérieur à ce qui était prévu, le ménage disposant d’une réserve qu’il n’envisageait pas, au départ, d’engager dans l’opération ; une rentrée financière imprévue ou, au contraire, une aide espérée non obtenue ; un événement inopiné dans la vie du ménage (naissance d’un enfant attendue, maladie, séparation) ; un problème lié à l’emploi, chômage ou mutation professionnelle. Ces différentes causes sont avancées dans 40 % des cas, chacune d’entre elles intervenant de façon marginale, à l’exception de l’augmentation de l’apport personnel (15 %).
Enfin, chiffre rassurant : 29% des ménages interrogés seulement ont différé la réalisation de leur projet ou l’ont abandonné. Et encore, "quelles que soient les difficultés rencontrées, une part non négligeable de ces ménages a toujours l’intention d’accéder à la propriété" conclut l'étude : "28 % pensent y parvenir dans les cinq ans, 16 % dans un délai plus long. Les autres sont dans l’incertitude quant à leurs chances d’y parvenir un jour (35 %) ou ont abandonné tout espoir (20 %)"...
(1) ANIL, avril 2007 "L'accession à quel prix - la baisse des taux alourdit l’effort global des ménages"
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universimmo.com
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