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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un annuaire officiel des diagnostiqueurs immobiliers certifiés en ligne
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6/1/2011
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Sa création avait été annoncée lors du lancement solennel par le gouvernement le 27 octobre dernier de l'affichage obligatoire dans les annonces immobilières à compter du 1er janvier du classement énergétique des biens immobiliers proposés à la vente ou à la location : l'annuaire en ligne sur le site du ministère du logement (1) répertorie la liste des diagnostiqueurs certifiés par les 13 organismes certificateurs. Le propriétaire à la recherche d'un diagnostiqueur immobilier pourra effectuer une recherche par critère géographique.
(1) ministère de l'écologie - Logement : Annuaire des diagnostiqueurs certifiés
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Depuis le 1er janvier, un nouveau diagnostic en cas de vente
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5/1/2011
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Il concerne les maisons et immeubles non raccordés au "tout-à-l'égoût" : la loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010 a avancé au 1er janvier 2011 (au lieu de 2013) l'obligation pour tout vendeur de produire un diagnostic d'assainissement non collectif lors de la vente d'une maison ou d'un appartement dans un immeuble non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées (le "tout-à-l'égout"). Dans les immeubles en copropriété, le diagnostic doit être fourni par le syndic.
En l'absence de ce document, établi par la commune à l'issue du contrôle de l'installation, et non par un diagnostiqueur privé, le vendeur ne peut s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, et en cas de non-conformité de l'installation, l'acquéreur doit savoir qu'il aura à réaliser les travaux dans l'année qui suit son acquisition.
Ce document doit être inclus dans le dossier de diagnostic technique annexé à l'avant-contrat avec les autres diagnostics qui peuvent être obligatoires en fonction des caractéristiques du logement vendu ou mis en location : constat de risque d'exposition au plomb, état relatif à l'amiante, aux termites, aux installations de gaz et d'électricité, état des risques naturels et technologiques...
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Suppression du régime Demessine pour le neuf
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5/1/2011
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Un amendement de dernière minute à la loi de finances pour 2011 a supprimé à compter du 1er janvier 2011 la réduction d'impôt dite "Demessine" pour l'acquisition de logements neufs à usage locatif dans les résidences de tourisme classées situées en zone de revitalisation rurale (ZRR). Le dispositif ne devait s'éteindre qu'à la fin de l'année 2012. Par contre, la réduction d'impôt également accordée au titre de l'acquisition d'un logement achevé depuis quinze ans au moins et qui fait l'objet de travaux de réhabilitation est maintenue. Le dispositif "Demessine" pour le neuf a été considéré comme faisant double emploi avec la réduction d'impôt "Bouvard", extension du régime "Scellier" qui s'applique également aux acquisitions de logements situés dans les résidences de tourisme classées.
Une économie de niche fiscale de plus...
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Un nouveau moyen de taxer les logements vacants...
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5/1/2011
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Malgré l'échec des tentatives jusqu'ici, par l'incitation ou par la taxation, de remettre sur le marché un grand nombre de logements vacants - probablement parce que l'existence d'un stock de logements mobilisables relève plus du fantasme commode que de la réalité, le législateur ne désarme pas. Aux termes d'une nouvelle mesure de la loi de finances pour 2011, les communes sur le territoire duquel la taxe annuelle sur les logements vacants n'est pas applicable ont désormais le droit de décider, par délibération, d'assujettir à la taxe d'habitation, les logements vacants depuis plus de cinq ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Cette taxe est différente de celle sur les logements vacants qui n'est due que dans les communes des agglomérations de plus de 200.000 habitants (article 232 du Code général des impôts).
Pour inciter la remise en location de ces logements, la disposition permet aux établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre d'adopter également cette taxe. L'EPCI doit être doté d'un plan local de l'habitat, il délibère dans les mêmes conditions que la commune. La taxe ne peut pas s'appliquer sur le territoire des communes membres qui l'ont déjà instaurée, ni sur celui des communes ayant instauré la taxe sur les logements vacants.
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Niches fiscales : le coup de rabot de 2011
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5/1/2011
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Avec l'adoption du budget pour 2011 est adopté aussi le coup de "rabot" sur une série d'avantages fiscaux ; les taux des réductions d'impôt destinées - entre autres - à favoriser l'investissement dans l'immobilier locatif sont réduits systématiquement de 10% ; ainsi :
- pour "Scellier", le taux prévu à 15% passe à 13% ;
- pour les résidences destinées à la location meublée non professionnelle "Bouvard - Censi" (le régime "LMNP"), le taux passe de 20 à 18% ;
- pour les résidences hôtelières à vocation sociale, le taux passe de 25 à 22% ;
- pour la "loi Malraux", le taux passe de 30 à 27% ;
- pour les résidences de tourisme (hors régime Demessine pour l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement qui a été supprimé à compter du 1er janvier 2011), le taux passe suivant les cas de 20 à 18% et de 40 à 36%.
Le coup de rabot de 10 % est applicable à compter de l'imposition des revenus de 2011. Pour son application, il est tenu compte des dépenses payées ou des investissements réalisés à compter de cette date. Pour l'avantage lié à l'investissement dans un logement destiné à la location meublée non professionnelle, la réduction du taux ne s'applique pas au titre des acquisitions pour lesquelles une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été signée avant le 1er janvier 2011.
Par ailleurs, la loi de finances pour 2011 donne un nouveau tour de vis au "plafonnement des niches fiscales" instauré par la loi de finances pour 2009 (mécanisme de plafonnement global de l'avantage en impôt procuré par certains avantages fiscaux à l'impôt sur le revenu dont bénéficie un contribuable au titre d'une même année d'imposition) et initialement fixé à 25.000 euros et 10% du revenu imposable selon le barème progressif de l'impôt sur le revenu ; la loi de finances pour 2010 avait déjà réduit la limite à compter de l'imposition des revenus de l'année 2010 à la somme de 20 000 euros et 8% du revenu imposable ; celle pour 2011 réduit la limite à compter de l'imposition des revenus de l'année 201 à la somme de 18.000 euros et 6% du revenu imposable.
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Hausse des prix de l'immobilier en 2010 : un rattrapage plus qu'une tendance de fond ?
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4/1/2011
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C'est la thèse développée le 4 janvier par les dirigeants du réseau d'agences Century 21 (près de 900 agences représentant environ 7,5% des transactions immobilières en France) premier réseau à présenter le 4 janvier ses chiffres pour 2010 : appétence des Français pour l'immobilier - renforcée par la désaffection pour les autres types de placements - et important surcroît de pouvoir d'achat procuré par la baisse spectaculaire des taux d'intérêt, ont propulsé les prix à un niveau historique, dépassant les sommets atteints avant la crise ! C'est le cas bien entendu en Ile-de-France, avec Paris en tête dépassant comme l'ont indiqué aussi les notaires une moyenne de 7.500 euros le m2, mais aussi dans une moitié de régions, 11 d'entre elles seulement n'ayant pas rattrapé totalement le niveau de 2008 !
Une conjonction de facteurs qui concourt à une augmentation des prix de 8,7% sur douze mois France entière (+10,6% pour les appartements et +6,7% pour les maisons), allant même jusqu'à +18,5% pour Paris intra muros, et +12,9% pour les Hauts-de-Seine...
Le nombre de transactions a également rattrapé le niveau d'avant la crise, avec des délais de vente considérablement raccourcis : en moyenne 82 jours pour la France entière contre 96 jours en 2009, et 45 jours à Paris contre 69 en 2009... Dans le reste de l'Ile-de-France le délai s'est aussi raccourci de 21 jours ! Dans ce contexte, les tensions entre l'offre et la demande ont été défavorables aux acquéreurs qui ont vu leur marge de négociation s'atténuer, et les écarts entre le prix affiché et celui sur lequel se réalise la transaction passer en moyenne de 8,2% en 2009 à 6,1% en 2010. Autre conséquence : la diminution des stocks de produits à vendre, tombés à la moitié de ce qu'ils étaient pour le réseau avant la crise (45.000 mandats contre 90.000)...
La composition des acquéreurs s'est rééquilibrée vers les tranches d'âge plus élevées et les catégories socio-professionnelles plus hautes (les "CSP+"), notamment en Ile-de-France. C'est l'effet du retour sur le marché des "secondo-accédants", c'est à dire les acquéreurs qui avaient un bien à vendre, leur permettant de mobiliser un apport personnel important. Net changement de comportement cependant chez ces derniers : par crainte de ne pouvoir vendre au prix espéré, ils attendent de conclure la vente avant de se mettre à chercher un bien à acheter...
Spectaculaire retour également des investisseurs dans l'ancien : +6,6% en moyenne en France et même +12,4% à Paris, avec une représentation forte des catégories d'ouvriers/employés, probablement dans un souci de sécurisation de leur retraite...
Le taux de primo-accédants est resté stable à environ 40%, les acquisitions de résidences secondaires ayant par contre reculé fortement (-6,21%).
Ce mouvement correspond-il pour autant à une tendance longue de hausse des prix ? Laurent Vimont, président de Century 21 France ne le croit pas et fait remarquer que la quasi-flambée du marché a eu lieu essentiellement au 1er semestre de 2010 : le second semestre a été nettement plus sage, sur le plan des prix avec une quasi stagnation de la moyenne nationale par rapport au 1er semestre, et un net ralentissement à Paris (+7,33%) et en Ile-de-France (sauf en Seine-Saint-Denis), et dans les grandes métropoles. Parallèlement, les délais de vente ont commencé à s'allonger au 4ème trimestre dans les zones où les prix ont enregistré les plus fortes hausses, comme si l'on atteignait une limite de solvabilité des acquéreurs. Les dirigeants du réseau voient en effet remonter des agences des témoignages convergents, attestant d'une sensibilité accrue des acquéreurs au prix, laissant penser que le marché est, dans les secteurs où la hausse s'est la plus manifestée, sur un point d'équilibre pouvant le faire basculer à nouveau vers la baisse !
D'où une prévision très modérée pour 2011 : pas plus de 3% de hausse pour la France entière et 5% pour Paris. Et encore, à condition que les taux d'intérêt ne se mettent pas à augmenter, car les marges de manoeuvre sont assez largement épuisées.
Pas d'inquiétude par contre quant aux effets de la suppression à compter du 1er janvier du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt : "cette mesure n'a produit qu'un effet d'aubaine sans aucune influence sur le marché, et sa suppression n'aura pas plus d'effet", a indiqué Laurent Vimont.
Pour la partie location des agences Century 21, les dirigeants du réseau notent un redémarrage de la hausse des loyers après trois ans de quasi-stabilisation. Ils y voient essentiellement la conséquence de l'apport sur le marché après 2006 d'importants contingents de logements neufs comme conséquence du succès du régime d'incitation "Robien", puis de sa raréfaction avec la chute de la construction après la restriction des avantages fiscaux et les déconvenues liées à quelques excès...
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Arrivée du nouveau prêt à taux zéro
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4/1/2011
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La loi de finances pour 2011 a institué à compter du 1er janvier 2011 un nouveau prêt à taux zéro renforcé dénommé "PTZ+", qui se substitue au crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt, au prêt à taux zéro tel qu'il existait jusque là (PTZ) et au "Pass-foncier".
Destiné à tous les primo-accédants personnes physiques qui accèdent à la propriété de leur résidence principale en métropole et dans les départements d'outre-mer, il sera accordé désormais sans conditions de ressources mais pour un montant dépendant de la localisation (référence au zonage A, B1, B2 et C des régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif) et des caractéristiques énergétiques du logement acquis, neuf ou ancien.
Le montant du prêt pourra aller jusqu'à une quotité de 40% du coût de l'opération, mais il ne sera plus intéressant que le précédent que pour les logements bien classés sur le plan énergétique et situés dans une zone "tendue" sur le plan locatif. Autre nouveauté : une durée de remboursement plus longue, en fonction des revenus du ménage emprunteur, pouvant aller jusqu'à 30 ans !
Le gouvernement et les professionnels misent gros sur ce dispositif pour soutenir le marché immobilier, avec le risque que l'aide qu'il procure aux primo-accédants ne vienne encore alimenter la hausse des prix. Une étude d'impact publiée en annexe du décret d'application fait état d'un coût budgétaire de 1,95 milliard d'euros pour 2011, et 2,6 milliards annuels en rythme de croisière. Se fondant sur le succès de l'ancien "nouveau PTZ", mis en place en 2006, qui avait atteint un nombre annuel de 240.000 nouveaux prêts, le gouvernement estime le potentiel de la nouvelle "nouvelle formule" à 380.000 bénéficiaires chaque année. Ce chiffre est quelque peu optimiste quand on sait que le nombre total de ventes dans une année n'a jamais dépassé à ce jour le chiffre de 850.000 (il tourne actuellement plutôt autour de 700.000) et que les primo-accédants représentent environ 40% des acquéreurs. Il est fondé sur l'estimation à 365.000 des primo-accédants avant le PTZ+, et l'hypothèse que cette nouvelle formule va amener 15.000 primo-accédants à concrétiser un projet immobilier en les solvabilisant, alors qu'ils n'auraient pas pu le faire avec les anciens dispositifs d'aide...
A noter que plusieurs grandes villes ou communautés d'agglomération proposaient des prêts à taux zéro complémentaires aux bénéficiaires de PTZ, et continueront à le faire à ceux qui bénéficieront du PTZ+, notamment Paris.
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Augmentation du taux d'imposition des plus-values immobilières et fin du privilège des non-résidents
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4/1/2011
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Pour le financement de l'assurance vieillesse, la loi de finances pour 2011 majore de trois points le taux forfaitaire d'imposition des plus-values immobilières qui, jusqu'au 31 décembre 2010, était fixé à 16%. Le taux est porté à 19% (et non 17% comme le gouvernement l'avait prévu à l'origine), pour les cessions intervenues à compter du 1er janvier 2011. A noter que ce supplément n'entre pas dans le dispositif de bouclier fiscal.
Par ailleurs, le même article majore de 0,2 % du prélèvement social sur les revenus du capital dont le taux actuel est de 2%. Celui-ci est perçu sur les plus-values, à l'instar de la contribution sociale généralisée (CSG), de la contribution au remboursement de la dette sociale (CRDS) et des deux contributions additionnelles au prélèvement social (CAPS) "solidarité autonomie" et "financement du revenu de solidarité active". Le montant total des prélèvements sociaux est, par conséquent, de 12,3% à compter du 1er janvier 2011 (au lieu de 12,1 %).
En conséquence, le taux global de taxation des plus-values des particuliers passe à compter du 1er janvier de 28,10% à 31,30%.
A noter que le législateur n'a pas retenu la proposition de certains parlementaires d'assujettir les plus-values réalisées à la CSG, sur le montant de celles-ci calculé avant l'application de l'abattement pour durée de détention (10% par an au-delà de la 5e année). Pour l'instant, la CSG reste perçue sur la plus-value déterminée après l'abattement. Mais cette disposition pourrait revenir lors du grand chantier de réforme de taxation du patrimoine prévu en 2011...
Enfin, la loi de finances revient sur une exonération dont bénéficiaient depuis le 1er janvier 2006 les plus-values réalisées lors de la cession d'immeubles qui constituent la résidence en France de personnes physiques fiscalement non domiciliées en France, ressortissantes d'un État membre de la Communauté européenne ou de l'Espace économique européen : à compter du 1er janvier 2011, ces contribuables ne peuvent plus bénéficier de la franchise d'impôt pour les plus-values réalisées lors de la deuxième cession de la résidence.
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Notaires et promoteurs : les liaisons dangereuses de l'immobilier neuf ?
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31/12/2010
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Réagissant dans un entretien à l'Express à une enquête d'UFC-Que Choisir reprochant aux notaires de servir de "bureaux d'enregistrement au service des promoteurs", le président de l'Institut notarial de l'immobilier, Pierre Bazaille reconnaît "qu'il y a une différence entre les grosses études parisiennes qui ont l'habitude de travailler avec des promoteurs et d'autres notaires locaux qui n'ont pas toujours le professionnalisme que l'on pourrait attendre d'eux".
L'UFC-Que Choisir s'appuie sur plusieurs affaires récentes qui selon elle "témoignent d'une trop grande proximité de certains notaires avec des promoteurs et des défiscalisateurs, et d'une confusion des genres au détriment des acquéreurs qui ont trop tendace à leur faire confiance. Et de citer "trois notaires des Bouches-du-Rhône écroués en janvier 2010 dans l'affaire Apollonia (du nom de ce promoteur spécialisé en défiscalisation qui a ruiné des centaines d'épargnants) ; deux autres, lyonnais, mis en examen en mars dans la même affaire et laissés en liberté contre l'avis du parquet qui réclamait leur mise en détention. Un ex-notaire marseillais (reconverti depuis 2007 en conseil en patrimoine !) condamné à quatre ans de prison avec sursis en mai 2010, là encore pour des malversations liées à des transactions immobilières. Un notaire de Nice mis en examen pour escroquerie et abus de confiance en octobre, toujours sur fond d'immobilier. Un ex-notaire des Côtes-d'Armor poursuivi par un collectif d'investisseurs d'une résidence de Perros-Guirrec", etc. Tout en reconnaissant que "sur plus de 8.700 notaires enregistrant chaque année 4,5 millions d'actes, c'est peu" et n'omettant pas de rappeler "que ceux qui sont mis en examen bénéficient de la présomption d'innocence".
Principal reproche fait aux notaires par l'association de consommateurs : d'avoir laissé des dizaines de milliers de particuliers surpayer ces dernières années des biens acquis en défiscalisation. "Comment les notaires auraient-ils pu l'ignorer ?", s'interroge-t-elle alors qu'ils possèdent la meilleure base de données sur les transactions immobilières de France, baptisée "Perva"l. "A part la Direction générale des finances publiques, personne n'est aussi bien renseigné que les notaires sur les prix de l'immobilier en France", ajoutent les auteurs de l'enquête, constatant que "certains ont pourtant enregistré sans broncher des centaines d'actes de vente concernant des appartements situés dans des résidences dont les prix étaient manifestement déconnectés de la réalité locale".
Cité par Que choisir, le même Pierre Bazaille affirme : "je n'imagine pas ne pas dire à un client qu'il est hors de la fourchette de prix raisonnable". mais dans l'Express, relativise : "considérer la base Perval comme la plus performante de France est très flatteur, mais c'est aussi oublier qu'elle l'est surtout pour les prix de l'ancien", ajoutant que "la valorisation du neuf ne se fait que sur les prix du catalogue, sans élément de comparaison". "Résultat, reconnaît-il, les notaires sont dans l'incapacité de donner des indications précises sur les prix du neuf"...
Interrogé sur la déontologie, il affirme que la grande règle de sa profession, "c'est de ne pas systématiquement défendre le gros contre le petit, et de veiller à ce que les contrats soient équilibrés", ajoutant qu' "il arrive aussi que l'on soit obligé de défendre des petits promoteurs qui manquent de professionnalisme et pourraient prendre des risques sur le financement de certaines opérations. Pendant le trou d'air qu'a traversé le secteur ces derniers années, beaucoup étaient prêts à vendre n'importe quoi à n'importe quel prix. Les plus forts ne sont pas toujours les promoteurs ou les vendeurs"...
L'UFC-Que Choisir conseille aux acquéreurs de ne jamais se laisser imposer un notaire pour l'acte de vente, et de demander dans la pratique d'être représenté par son propre notaire. L'avocat Pierre Redoutey, fin connaisseur du fonctionnement du notariat, trouve ce conseil illusoire : dans nombre de plaintes actuellement instruites lors d'opérations de défiscalisation, le notaire de l'acquéreur pourtant était intervenu. Deux raisons selon lui : d'une part le notaire rédacteur de l'acte de vente et des opérations annexes comme le bail commercial suivant la vente (pour les résidences services dans les placement en "LMP") reste celui du promoteur et la possibilité du notaire de l'acquéreur de faire modifier cet acte est nulle ; d'autre part, "dans presque tous les cas l'intervention du notaire de l'acquéreur est limitée à la réception de la procuration par l'acquéreur, sur modèle émanant de l'étude du notaire rédacteur, et à la perception d'une quote-part des émoluments de la vente"...
Et de conseiller, si l'acheteur ne se sent pas en mesure ou capacité de vérifier lui-même le projet d'acte et de demander la communication des pièces du programme (permis de construire, état hypothécaire, plans, descriptif complet, etc.), de se faire assister par un ou plusieurs professionnels : architecte, géomètre, avocat et aussi agent immobilier pour connaître la valeur réelle du bien face à un risque courant de surévaluation du bien vendu et la situation locative dans la commune et le quartier de de ce bien.
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L'étiquette énergie obligatoire dans les annonces immobilières diffusées à compter du 1er janvier
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30/12/2010
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Un décret d'application vient in extremis fixer les modalités précises de cette obligation créée par la loi "Grenelle II" du 13 juillet 2010. Il impose l'obligation de mentionner le classement énergétique du bâtiment dans les annonces immobilières tel qu'il ressort du diagnostic de performance énergétique (DPE) dans tous les cas où celui-ci est obligatoire, à la vente ou à la location. Il prévoit les différentes modalités de cette mention suivant le type de support de l'annonce diffusée :
- pour les annonces papier, c'est la mention de la lettre A à G correspondant à l'échelle de référence du classement énergétique, précédée des mots "classe énergie" ; cette mention doit être en majuscules et d'une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l'annonce ;
- pour les annonces sur Internet, c'est l'insertion de l'étiquette énergétique lisible et en couleur, qui doit respecter au moins les proportions suivantes : 180 pixels × 180 pixels.
Sur un plan pratique, les particuliers qui mettent directement une annonce sur Internet devront fournir l'information et c'est le portail d'annonces qui doit se charger de l'affichage. Pour ceux qui mandatent un agent immobilier, ce dernier fera le nécessaire, à la fois pour les affichages en vitrine ou dans ses locaux. La contrainte nouvelle créée par cette obligation est la nécessité d'avoir réalisé le DPE avant toute mise d'un bien sur le marché, que ce soit pour sa vente ou pour sa location.
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universimmo.com
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