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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Paris : la ville va compléter les actions de l'Etat pour le développement durable
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27/11/2009
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Dans une communication au Conseil de Paris sur le développement durable, Bertrand Delanoë a annoncé que fin 2009, les bailleurs sociaux parisiens auront réalisé un diagnostic énergétique de leur patrimoine et engagé une programmation de travaux à réaliser afin d'atteindre l'objectif de 55.000 logements réhabilités d'ici 2020. Cela permettra aussi de réduire les charges locatives. 4.400 logements sont concernés en 2009 et 4.500 le seront chaque année pour atteindre les objectifs du Plan climat de Paris, avec un cofinancement de la ville d'environ 40%.
En outre, près de 4.000 logements sociaux financés en 2009, et relevant de constructions neuves ou d'acquisitions/réhabilitations lourdes, respecteront les objectifs du Plan climat, soit 60% du total, en attendant une généralisation des normes Plan climat à l'ensemble du parc neuf en 2011.
Par ailleurs, pour la rénovation thermique des copropriétés, qui constituent l'essentiel du parc de 100.000 immeubles collectifs privés, la ville de Paris va accentuer ses actions d'incitation, d'accompagnement et de partenariat avec les organisations de syndics et de copropriétaires pour l'engagement de travaux d'économies d'énergie. Ainsi, dans le cadre du dispositif "Copropriétés Objectif Climat", les copropriétés qui s'adressent aux Espaces Info Energie pourront voir le diagnostic énergétique de l'immeuble subventionné à 70% par la Ville, la Région et l'ADEME.
De plus, un nouveau dispositif d'Opérations programmées d'amélioration thermique des bâtiments (OPATB) est actuellement testé à grande échelle dans le 13ème arrondissement, où la mairie prend intégralement en charge le coût des diagnostics énergétiques de 280 immeubles. L'étude sur la mise en place d'un dispositif analogue "développement durable" intégrant un volet thermique sera lancée dans les prochains mois sur le quartier République à l'interface des 3ème, 10ème et 11ème arrondissements.
Par ailleurs, au-delà de l'accompagnement sur les diagnostics, la ville va développer des dispositifs d'aide au financement des travaux, dont le coût peut constituer dans certains cas un obstacle aux décisions des assemblées générales de copropriétaires. Elle s'est d'ores et déjà engagée à bonifier les aides de l'ANAH pour les propriétaires modestes s'engageant dans des travaux d'économie d'énergie. Par ailleurs, en fonction des dispositions concrètes qui seront finalement votées par le Parlement dans le cadre de la loi Grenelle II, et en prévision d'un décalage pouvant apparaître entre les effets d'annonce du gouvernement et la réalité des faits, la municipalité étudiera un dispositif financier complémentaire pour aider les copropriétés à réaliser des travaux d'économie d'énergie.
Enfin, pour aider à identifier les sources de gaspillage, la Ville a engagé avec l'APUR (Atelier parisien d'urbanisme) la réalisation d'une thermographie aérienne de Paris. Chacun pourra ainsi visualiser les fuites thermiques de son immeuble et avoir une idée des travaux qui pourraient être les plus efficaces. Les premiers résultats ont été présentés aux Journées parisiennes de l'énergie et du climat. L'étude complète sera achevée en 2010 et consultable sur le site de la ville.
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Droit au logement opposable : vers des réquisitions ?
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27/11/2009
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C'est en tous cas ce que demande au président de la république le très officiel Comité de suivi de la mise en oeuvre du droit au logement opposable (DALO), institué par la loi du 5 mars 2007 du même nom : constatant selon l'AFP "l'aggravation" de la situation des mal-logés, qui provoque de fait "une situation de non-respect de la loi" instituant un droit au logement, en vigueur depuis deux ans, cette instance demande solennellement à l'Etat de procéder à des réquisitions.
Fin juin, selon le comité, 7.200 familles en situation de grande précarité n'avaient pas obtenu de logement dans le délai prévu par la loi DALO (trois à six mois suivant la taille de l'agglomération concernée). Fin septembre, les chiffres étaient pires : 9.780 ménages éligibles au DALO n'avaient pas de logement, dont 8.878 en Ile-de-France.
Le comité de suivi est composé de représentants des associations de maires et d'élus locaux, du Conseil d'Etat et d'autres instances officielles ; il est présidé par Xavier Emmanuelli, président du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées et fondateur du SAMU social. Il demande "que des instructions soient données du plus haut niveau de l'Etat pour que les préfets usent de tous les moyens en leur possession afin de résorber au plus vite leur retard". Le comité préconise deux mesures : un programme de réquisitions et l'usage du droit de préemption.
Idée venue des associations, le droit au logement opposable permet aux ménages éligibles à un logement social, mais dont la demande ne peut être satisfaite, d'attaquer l'Etat en justice pour obtenir réparation. Elle a été mise en oeuvre sous la présidence de Jacques Chirac par Jean-Louis Borloo. Contrairement à ce qu'affirme le Figaro, elle n'a été que récupérée par Nicolas Sarkozy dans son programme présidentiel...
Dans un second rapport établi par le groupe de travail présidé par Paul Bouchet, Président d'ATD quart-Monde et membre du haut comité pour le logement des personnes défavorisées et du comité de suivi du DALO, et remis récemment au secrétaire d'Etat au Logement, Benoist Apparu, les auteurs notent malicieusement que depuis son entrée en vigueur, la loi DALO est devenue un révélateur quantitatif des situations de mal-logement et aussi un baromètre mesurant l'inaptitude de l'Etat à remplir les obligations.
Selon ce rapport, le nombre de recours dans le cadre du DALO a dépassé fin août le cap des 100.000 au niveau national (100.511) dont 62.614 en Ile-de-France ! Dans les dossiers franciliens, 28.000 demandes étaient en attente d'une décision, 17.192 avaient fait l'objet d'un rejet et 17.106 ont reçu un "avis favorable" pour l'attribution "ultra-prioritaire" d'un logement social. Mais à ce jour, seuls 4.296 ménages ont été effectivement relogés, alors que, note le quotidien, les personnes concernées sont souvent dans des situations dramatiques.
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Prix de l'immobilier : l'indice INSEE - Notaires enregistre un arrêt de la baisse dans un marché au ralenti
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26/11/2009
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+0,3% : c'est le chiffre du léger rebond de l'indice INSEE Notaires pour la France entière au 3ème trimestre 2009, que ce soit pour les maisons ou pour les appartements. Cette légère hausse fait suite à quatre trimestres consécutifs de baisse (-9,3% au total entre le deuxième trimestre 2008 et le deuxième trimestre 2009). Précision importante : les chiffres de l’INSEE sont "corrigés des variations saisonnières", et d’autre part les données des notaires sont issues des signatures d’actes authentiques, et donc reflètent en l’occurrence les transactions conclues dans une période incertaine entre mars et juin 2009.
Sur un an, les prix demeurent en forte baisse (-8,0% dont -7,2% pour les prix des appartements et -8,7% pour ceux des maisons).
En Ile-de-France, le prix des maisons rebondit alors que celui des appartements se stabilise : les prix des logements anciens ont progressé globalement de 0,7% sur un trimestre du fait de la hausse des prix des maisons (+1,9 %). Les prix des appartements demeurent stables.
Les prix des maisons se redressent de façon notable dans les Hauts-de-Seine (+6,6%) et en Seine-Saint-Denis (+5,1%). A contrario, les prix des appartements évoluent peu au niveau départemental.
Sur un an, les prix franciliens ont baissé de 8,3%. Le recul est plus fort pour les maisons : -9,5%, contre -7,5% pour les appartements.
En province, les prix se stabilisent au troisième trimestre 2009 : l'indice des prix provisoire du troisième trimestre 2009 a augmenté de 0,1%. Cette quasi-stabilité recouvre des évolutions opposées : +0,6% pour les appartements et -0,3% pour les maisons.
En un an, le prix des logements anciens en province a diminué de 7,9% : -6,9 % pour les appartements et -8,5 % pour les maisons.
Par contre la chute du nombre de transactions se poursuit : de septembre 2008 à août 2009, environ 550.000 transactions de logements ont été enregistrées en France métropolitaine, soit une baisse d'un quart par rapport aux transactions entre septembre 2007 et août 2008. La baisse est encore plus nette (un tiers) si l'on rapporte le nombre de transactions à celles enregistrées de septembre 2006 à août 2007. Le rebond enregistré sur les prix est donc plus à mettre sur le compte d'une raréfaction des produits à vendre que d'une véritable reprise du marché, comme semblent ne pas s'y tromper les professionnels...
Selon les chiffres des notaires franciliens, les ventes d'ancien sont reparties vigoureusement à Paris (+8,1% en variation annuelle), restent en baisse en petite couronne (-3,6%), et sont en légère hausse en grande couronne, sans avoir nulle part rattrapé les niveaux d'avant la crise.
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Participation des locataires au coût des travaux d'économie d'énergie : parution des textes d'application
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25/11/2009
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Pour inciter les propriétaires bailleurs à prendre la décision de réaliser ou de voter en copropriété des travaux d'économies d'énergie, la loi "Boutin" du 25 mars 2009 leur a créé la possibilité de demander aux locataires une contribution pour le partage des économies de charge résultant de ces travaux. Cette contribution ne peut toutefois être exigible qu'à la condition qu'un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l'économie d'énergie estimée.
Cette mesure était soumise à la mise au point de textes d’application. C’est désormais chose faite avec la publication de deux décrets et deux arrêtés, les premiers pour les bailleurs sociaux, et les seconds pour les bailleurs privés.
Dans tous les cas, la contribution au partage des économies de charges ne peut être demandée par le bailleur qu’à la condition qu’il ait engagé une démarche de concertation avec le locataire portant sur le programme de travaux qu'il envisage d'entreprendre, les modalités de leur réalisation, les bénéfices attendus en termes de consommation énergétique du logement et les modalités de cette contribution, notamment sa durée.
A l'issue des travaux, le bailleur pourra ajouter une ligne supplémentaire sur ses avis d’échéance et quittances intitulée "contribution au partage de l'économie de charges" ; il devra l’accompagner de la mention des dates de la mise en place et du terme de cette ligne supplémentaire ainsi que de la date d'achèvement des travaux. Le versement de la contribution sera exigible à partir du mois civil qui suit la date de fin des travaux.
Curieusement, pour les bailleurs privés, le texte prévoit que le bailleur puisse poursuivre la perception de la contribution en cas de relocation avec un nouveau locataire pour la durée de versement de la contribution restant à courir avec le précédent : dans ce cas le bailleur doit apporter au nouveau locataire les éléments propres à justifier les travaux réalisés et le maintien de cette contribution et l'informer de son terme. On peut se demander si beaucoup de propriétaires feront usage de cette faculté, sachant que rien ne les empêchera d’y renoncer et à la place d’augmenter le loyer - sa fixation est libre lors d’un changement de locataire -, ce qui a pour avantage de ne pas avoir à supporter une diminution à la fin de la durée de la contribution !
Les travaux d'économie d'énergie susceptibles de justifier la mise en place de la contribution sont suivants :
- Soit des travaux correspondant à une combinaison d'au moins deux actions d'amélioration de la performance énergétique du logement ou du bâtiment concerné, parmi les actions suivantes :
.travaux d'isolation thermique des toitures ;
.travaux d'isolation thermique des murs donnant sur l'extérieur ;
.travaux d'isolation thermique des parois vitrées donnant sur l'extérieur ;
.travaux de régulation ou de remplacement de systèmes de chauffage ou de production d'eau chaude sanitaire ;
.travaux d'installation d'équipements de chauffage utilisant une source d'énergie renouvelable ;
.travaux d'installation d'équipements de production d'eau chaude sanitaire utilisant une source d'énergie renouvelable.
Ces travaux et le niveau minimal de performance énergétique atteint doivent être conformes aux prescriptions fixées pour l'amélioration de la performance énergétique des bâtiments existants en cas de gros travaux de rénovation ou à l’occasion de l’installation ou du remplacement de certains éléments énergétiques (décret du 19 mars 2007 et arrêté du 3 mai 2007 relatif aux caractéristiques thermiques et à la performance énergétique des bâtiments existants). Les niveaux minima à atteindre pour chaque catégorie de travaux sont précisés par l'arrêté.
- soit des travaux conformes a minima aux exigences mentionnées et permettant d'amener la consommation d'énergie du bâtiment pour le chauffage, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire, le refroidissement et l'éclairage des locaux en dessous d'un seuil défini par l'arrêté.
L'économie de charges sur laquelle sera basée la contribution demandée au locataire par le bailleur devra être estimée par une méthode de calcul conventionnel de la consommation d'énergie résultant d'une étude thermique préalable et prenant en compte les caractéristiques techniques et énergétiques du bâtiment, sa localisation géographique, ainsi qu'une occupation conventionnelle de celui-ci.
La contribution peut néanmoins être fixée de manière forfaitaire si les caractéristiques du bâtiment sont incompatibles avec la méthode de calcul et/ou si le bailleur ne possède pas plus de trois logements mis à bail dans l'immeuble considéré. La méthode de calcul et le forfait, qui tient compte des caractéristiques des logements considérés, seront définis par arrêté. Les forfaits sont ainsi fixés : 10 euros pour les studios et une pièce, 15 euros pour les deux ou trois pièces, et 20 euros pour les quatre pièces et plus.
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Efficacité énergétique des bâtiments : l'Europe appuie sur l'accélérateur !
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20/11/2009
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A partir de fin 2020, tous les bâtiments neufs devront être proches du "zéro énergie", et pour le peu dont ils auront besoin, n'être alimentés que par des énergies renouvelables, y compris l'énergie produite sur place ou à proximité : tels sont les termes d'un accord politique dégagé le 17 novembre entre le Parlement et le Conseil européens sur une directive "Efficacité énergétique des bâtiments", pouvant désormais être adoptée d'ici début 2010. La refonte de la directive "Performance énergétique des bâtiments" existante a été proposée en 2008 par la Commission européenne.
Les bâtiments publics seront concernés deux ans plus tôt : d'ici fin 2018, les autorités publiques devront donc faire en sorte de ne plus détenir ou louer des bâtiments ne respectant pas ces normes et assurer la reconversion du parc existant pour s'approcher autant que faire ce peut du "zéro énergie".
Les Etats membres devront élaborer des plans nationaux pour augmenter le nombre de bâtiments se rapprochant de la norme. Ils devront également produire à la mi-2011 une liste d'incitations - notamment financières - pour faciliter la transition et encourager les propriétaires à profiter de la rénovation pour installer des compteurs intelligents et remplacer le chauffage existant, le réseau d'eau chaude et la climatisation par des alternatives à hautes performances sur le plan énergétique.
Ne seront pas concernés par la directive européenne les petits logements (moins de 50 m²), les résidences secondaires, les bâtiments religieux, les bâtiments temporaires, les sites industriels, ateliers et bâtiments agricoles à faible demande énergétique et les bâtiments classés monuments historiques ou protégés.
Le compromis négocié entre les représentants du Parlement européen et du Conseil doit encore être formellement approuvé par les ministres et le Parlement en session plénière début 2010. Les Etats membres auront ensuite deux ans pour transposer cette directive dans leur droit national.
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Immobilier : l'indice mensuel des prix de la FNAIM repart très légèrement à la hausse...
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20/11/2009
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Alors qu'il était resté stable en septembre 2009, l'indice mensuel des prix des logements anciens publié au mois le mois par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisme professionnel regroupant une petite moitié des agents immobiliers français) a enregistré une légère hausse de +0.6% au cours du mois d'octobre 2009. Cette hausse concerne les appartements (+0,4%) comme les maisons (+0,9%).
Sur un trimestre, les prix sont stabilisés en très légère baisse (-0,8%) due essentiellement aux maisons (-1,2%), et sur 12 mois glissants la baisse est de 7,1% (-6,4 pour les appartements et -7,7% pour les maisons).
Dans ce contexte et en l'absence prévisible de tensions sur les prix, à la hausse comme à la baisse, au cours des prochains mois, l'année 2009 devrait au total, selon la FNAIM, enregistrer un recul moyen des prix par rapport à 2008 voisin de 5,0%...
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Le marché francilien vu des agences FNAIM...
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20/11/2009
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La plus grande chambre d'agents immobiliers de la FNAIM, celle de Paris-Ile-de-France, a présenté ses chiffres pour le 1er semestre 2009 : ils mettent en évidence une légère progression du nombre de mandats de vente obtenus hors Paris par agence par rapport au semestre précédent, mais un tassement de ceux obtenus à Paris intra muros. A noter au passage que le nombre moyen de mandats par agence à Paris est de près du tiers (20,8 au 1er semestre 2009) de ceux des confrères hors les murs (62,5)...
Par contre, si hors Paris la part des mandats exclusifs reste stable entre 12 et 15%, celle chez les agents parisiens a explosé, passant d'une moyenne de 20-22% à 27% ! Effet d'une meilleure agressivité commerciale des négociateurs parisiens ou bien de la crainte des vendeurs de ne pas vendre sans une motivation forte des professionnels mandatés ? Force est en tous cas de constater que le délai pour vendre s'est allongé spectaculairement, passant de 74 à 101 jours en Ile-de-France et de 72 à 91 jours à Paris !
Le nombre de promesses de ventes réalisées par agence en Ile-de-France s'est un peu redressé au 1er semestre : 21 contre 15 au 2ème semestre 2008 et 19 au 1er semestre 2008 ; il était de 60 au 1er semestre 2005, et de 57 au 2ème semestre de la même année, année record jamais égalée ; le nombre de promesses a régressé en 2006 et s'est effondré à partir de 2007, en partie probablement à cause du nombre d'ouvertures de nouvelles agences. Même chose à Paris mais avec un an de retard et une chute plus amortie : 32 promesses par agence au 1er semestre 2009 contre 23 au 2ème semestre 2008 et 27 au 1er semestre 2008 ; il était de 66 au 1er semestre 2006, et de 46 au 2ème semestre de la même année, année record ào Paris...
Côté refus par les banques de crédits aux candidats acquéreurs, retour à la normale le taux qui était monté à 7-8% au 2ème semestre 2008 est redescendu à 3-4%.
Sur le plan des prix, un certains nombre de quartiers parisiens ont encore vu les fourchettes de prix monter au 1er semestre 2009 par rapport au 1er semestre 2008. Mais beaucoup sont stables ou en légère baisse
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Logement : l'institut Thomas More donne 13 sur 20 aux réformes Sarkozy à mi-mandat
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19/11/2009
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"Think tank" indépendant, l'Institut Thomas-More tient un décompte, et une appréciation sous forme de notes sur 20, de la réalisation des promesses électorales de l'actuel Président de la République, globalement et dans chacun des grands domaines de l'action gouvernementale (1). Avec plus de la moitié des mesures engagées et une bonne note de cohérence, le dossier du logement obtient un 13/20 satisfaisant, note nettement supérieure à la note globale qui est justement la moyenne : 10/20...
Mais à y regarder de près, indique l'Institut Thomas More, cette note est essentiellement due à l'action menée dans le cadre du plan de relance depuis fin 2008 : facilités pour l'accès à l'emprunt, actions renforcées sur le logement social, accélération des programmes de construction et de rénovation, etc. Sur les 42 mesures identifiées par l'institut, 28 sont des annonces postérieures à mai 2007. Les 14 promesses de campagnes, elles, sont encore loin d'être tenues : pas 1 seule n'est déjà "réalisée" selon les critères du "think tank", 8 sont "en cours" et 4 sont considérées comme "altérées". La réforme du crédit hypothécaire s'est envolée, la création d'un nouveau prêt foncier à taux zéro n'a pas été retenue par la loi de mars 2009 et l'idée d'un service public de caution est oubliée, indique le commentaire.
"On le voit, à mi-mandat et malgré la loi de mobilisation pour le logement accouchée dans la douleur en mars 2009, les résultats obtenus l'ont surtout été grâce à une gestion de l'urgence, du plan de relance aux réponses ponctuelles liées à l'actualité, plutôt que par une concentration sur les objectifs initiaux", peut-on encore y lire.
Restent deux ans et demi pour les atteindre ?
(1) Institut Thomas more : Baromètre des réformes de Nicolas Sarkozy
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Défiscalisation : le Scellier maintenu en l'état en 2010
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16/11/2009
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L'Assemblée nationale a décidé le 13 novembre de maintenir en 2010 à 25% la réduction d’impôt pour les contribuables achetant un logement neuf pour le louer (régime "Scellier") quel que soit le type de logement. Les députés ont voté un amendement en ce sens à l'occasion de l'examen des articles dits "non rattachés" du projet de budget pour 2010. Le gouvernement avait prévu de ramener à 20% la réduction d’impôt pour les logements non labellisés "BBC" (Bâtiment basse consommation).
En 2011 et 2012 toutefois, un différentiel de dix points est prévu entre les logements BBC et non-BBC afin de favoriser la construction d'habitations à forte performance énergétique. Ainsi, la réduction d'impôt devrait être de 25% en 2011 et 20% en 2012 pour les logements BBC et de 15% en 2011 et 10% en 2012 pour les logements non-BBC. Le label BBC devenant la norme à compter de 2013, l’avantage fiscal sera pérennisé à partir de cette date - sauf bien sûr vote contraire intervenant d'ici à cette date - à un taux unique de 15 %.
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Les Espaces Info Energie vont être renforcés
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16/11/2009
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Cent conseillers "info énergie" supplémentaires vont être mis en place d'ici à fin 2010 au sein des Espaces Info Energie, chargés d'informer et renseigner sur l'efficacité énergétique et les énergies renouvelables : c'est ce qui a été annoncé par Valérie Létard, secrétaire d'Etat auprès de ministre de l'écologie, au cours d'un déplacement à Besançon ; en outre, 2 millions d'euros vont être consacrés à professionnaliser ce réseau d'information et de conseil de proximité mis en place par l'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) depuis 2001, en partenariat étroit avec les collectivités locales. Le réseau "Info Energie" est constitué actuellement de 230 espaces et compte environ 400 conseillers au service du public.
"Ces lieux indépendants, gratuits et accessibles à tous ont pour vocation de sensibiliser et informer tous les publics sur l'efficacité énergétique et les énergies renouvelables", indique le communiqué du ministère. L'objectif fixé à l'ADEME – qui soutient ces agences sur le plan technique et logistique - est donc d'étendre ce chiffre à 500 conseillers d'ici à fin 2010.
L'Etat va aussi accroître sa contribution en faveur des organismes en charge du recrutement de ces conseillers, qui ont pu renseigner plus d'1,4 millions de personnes en 2008 et plus de 6 millions depuis 2003. Le ministère estime que grâce à ces agences, le taux de passage à l'acte a pu passer de 26% en 2003 à 56% en 2007. L'Etat consacre près de 11 millions d'euros par an à ces points d'information, en collaboration avec les collectivités locales et les conseils régionaux et généraux.
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universimmo.com
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