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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Trois millions de mal-logés en France
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2/2/2005
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La Fondation Abbé-Pierre a présenté le 1er février 2005 son 10ème "rapport annuel sur l'état du mal-logement". Il fait ressortir une fois de plus qu'un peu plus de trois millions de personnes vivent en France "une problématique forte de mal-logement" :
- 86 500 personnes répondent à la définition plus précise de "sans domicile fixe", un chiffre qui varie peu d'année en année ;
- près d'un million de personnes sont hébergées chez des tiers (famille, amis, ou autres) faute de solution dans le parc social ou privé, dont au moins 150.000 dans des conditions très difficiles ; "l'emballement des loyers et le manque de logements sociaux crée des situations d'itinérance entre chambres d'hôtels, centres d'hébergement, habitats de fortune, qui font des personnes ou ménages concernés des sans domicile permanent", y est-il notamment indiqué ;
- l'examen des objectifs de construction affichés par les 30 plus grandes agglomérations montre que, sans nouvelles mesures, les objectifs du Plan de cohésion sociale (500.000 logements en 5 ans) ne seront pas atteints ; le rapport note en particulier que "l'éclatement des responsabilités lié à la loi de décentralisation crée une situation où l'Etat, normalement garant de la solidarité nationale et de la cohésion sociale, risque fort de devenir un Etat "sans bras", et que "la plus grande vigilance reste de mise pour veiller à ce que les responsables politiques locaux et nationaux assurent de façon efficace la conduite du changement et que la cohérence de l'action publique soit maintenue"...
Au delà des 3 millions de personnes sans logement ou mal-logées, le rapport indique que selon la Fondation Abbé Pierre, "près de 5,7 millions de personnes sont en situation de réelle fragilité à court ou moyen terme par rapport à leur logement".
La Fondation souligne aussi que la saturation des structures d'accueil et d'hébergement collectifs fragilise considérablement la situation des SDF : "en quinze ans, le secteur de l'hébergement a connu à la fois une extension significative et une diversification de ses formes d'habitat" ; des hôtels sociaux, des résidences sociales, des logements d'insertion sont certes venus compléter les formes traditionnelles d'hébergement (centres d'hébergement, foyers de jeunes travailleurs, etc.), mais ce vaste champ de l'habitat temporaire n'est plus seulement alimenté "par le bas" (exclus, chômeurs en fin de droit, migrants), il l'est aussi "par le haut" avec l'arrivée des «recalés du marché du logement». La «bulle immobilière» a en effet rendu l'accès au logement beaucoup plus difficile dans les grandes villes, surtout à Paris...
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TVA à 5,5% : les entrepreneurs du bâtiment repartent en campagne...
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1/2/2005
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Le régime de TVA réduite à 5,5% sur les travaux d'entretien dans les logements et les immeubles d'habitation n'a été prorogé que jusqu'au 31 décembre 2005, et prendra fin s'il n'est pas pérennisé ou prorogé une fois de plus (notre brève de décembre 2003).
Se rappelant la gestion calamiteuse de ce dossier par le gouvernement vis à vis des partenaires européens fin 2003 et les interférences avec les promesses électorales quelque peu hasardeuses faites aux professionnels de la restauration, la FFB (Fédération française du bâtiment), a visiblement décidé de ne pas tarder à mettre la pression : "toutes les conditions pour que cette mesure devienne définitive ont été remplies : que ce soit en termes de croissance de l’activité, d’emplois créés ou d’effet sur le travail noir", explique-t-on à la FFB, en affirmant que "de fait, la répercussion aux consommateurs de la baisse du taux de la TVA a été quasi-intégrale".
La FFB met en avant une récente enquête réalisée par la Sofres auprès de 20.000 ménages. Elle montre que près d’un ménage sur deux, parmi ceux qui envisagent d’engager des travaux, y renoncerait en tout ou partie en cas d’abandon de la TVA à 5,5%. Elle estime donc que si la TVA à 5.5% n'était pas pérennisée "70.000 à 85.000 emplois seraient détruits dès le début 2006" !
Par ailleurs, la Fédération rappelle que la part du travail noir dans les dépenses d’amélioration-gros entretien des ménages a reculé de 9 points depuis l’instauration du dispositif et que par conséquent, "sa suppression aura fatalement pour effet de relancer ce fléau"...
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Réforme en vue des règles concernant les indivisions
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28/1/2005
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Après le vote de la loi sur le divorce, la mise en oeuvre du texte régissant la transmission du nom de famille, la promesse d'amélioration du PACS et celle d'un nouveau dispositif de tutelles et curatelles, le ministère de la justice préparerait en 2005, selon des informations parues dans Le Figaro (1), une réforme du droit des successions, et à l'occasion de celle-ci une réforme des règles relatives au fonctionnement des indivisions, dont on rappellera qu'elles sont régies dans le Code civil par des dispositions du titre I du Livre III, intitulé "Des successions"...
Notamment, les règles de gestion de l'indivision, qui imposent actuellement que tout le monde soit d'accord, seront simplifiées. L'unanimité ne sera pas toujours requise.
(1) Le Figaro, 28 janvier 2005
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Quand le bâtiment va... (suite)
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25/1/2005
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Le nombre de mises en chantier a, selon le ministère de l'équipement qui a présenté les chiffres définitifs pour 2004, augmenté en un an de 15,6% pour atteindre 362.887 logements. Les autorisations de construire ont, quant à elles, progressé de 22,2% par rapport à 2003 à 460.794. Commentant ces chiffres, le ministère fait remarquer que "le niveau des mises en chantier dépasse très largement celui de 1999, point culminant des dix dernières années avec près de 317.000 unités".
Le secteur du logement collectif a cette année enregistré une forte hausse avec une progression des autorisations de construction de 35,7% et des mises en chantier de 19,6%.
Les autorisations de construction de logements en résidence ont progressé de 47,4% et les mises en chantier de 42,2% sur l'année, avec une très forte progression lors du dernier trimestre de l'année, respectivement +88,4% et +56,9%.
Par contre, en ce qui concerne les locaux non résidentiels (bureaux, commerces, entrepôts), les autorisations de construire ont reculé de 1,1% en 2004 mais les mises en chantier ont enregistré une hausse de 2,5%...
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Revenus fonciers et CRL : des modifications pour les déclarations de 2005
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24/1/2005
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La loi de finances rectificative pour 2004 a apporté plusieurs modifications à l’imposition des revenus locatifs (1) :
- les charges locatives supportées par le bailleur étaient jusqu’à maintenant déductibles des revenus locatifs, mais les remboursements obtenus des locataires devaient être déclarés en recettes, l’un compensant l’autre à mesure que les locataires règlent les sommes qui leur sont réclamées, mais seulement dans la durée en raison des décalages entre les paiements et les encaissements ; toutefois, l'administration fiscale admettait que lorsque le propriétaire récupérait les dépenses locatives pour leur montant réel, il pouvait s'abstenir de faire état des remboursements dans ses revenus fonciers, sous réserve de ne pas les déduire ultérieurement ; à compter des déclarations de 2005 pour les revenus de 2004, ces deux éléments disparaissent, au profit d’une seule ligne permettant au bailleur de déduire, les charges qu’il n’aurait pas récupérées en raison d’impayés définitifs, mais seulement au titre de l'année de départ du locataire, même si les sommes en cause pourront concerner l'ensemble des années antérieures couvertes par la période de location...
- le régime applicable aux copropriétaires bailleurs est à nouveau aménagé : en 2004 (déclaration des revenus de 2003), les copropriétaires bailleurs ont pu déduire sur une nouvelle ligne "240" la totalité des provisions réglées par eux au syndic en 2003 et destinées à couvrir les dépenses prévues au budget prévisionnel ainsi que celles prévues pour financer les travaux hors budget prévisionnel, ainsi que le montant de la régularisation effectuée par le syndic au titre des charges de 2002 ; ce principe continuera à être applicable en 2005 et au delà, mais une nouvelle ligne apparaît, sur laquelle les copropriétaires bailleurs devront réintégrer, les charges incluses dans la déduction des années précédentes correspondant à des charges déjà couvertes par la déduction forfaitaire ou qui ne sont pas déductibles des revenus fonciers, comme l’assurance de l’immeuble, les honoraires et frais de procédure, etc. ; ainsi, la simplicité introduite par le "cadeau" de la ligne 240 (probablement involontaire) et par la neutralisation des charges locatives est annihilé, car les bailleurs ou les gérants devront à nouveau aller "à la pêche" dans les décomptes des syndics pour en extraire les éléments à réintégrer...
- l'assiette de la contribution sur les revenus locatifs (CRL) a été modifiée : elle est désormais alignée sur celle de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers, ce qui a pour effet d'élargir quelque peu son assiette ; par contre, lorsque l'immeuble a fait l'objet de travaux de transformation susceptibles d'être assimilés à des constructions nouvelles depuis moins de quinze ans, la location sera désormais exonérée au titre de la CRL, même si ces travaux ont été financés avec le concours de l'ANAH ; il est également institué une nouvelle exonération au profit des logements ayant fait l'objet de travaux de réhabilitation, dont la nature sera fixée par un décret à paraître (un de plus), financés à hauteur de 15 % par une subvention de l'ANAH ; l'exonération sera applicable pour les quinze années suivant celle de l'achèvement des travaux, les revenus retirés de la location au cours de l'année d'achèvement des travaux restant soumis à la CRL...
(1) article 49 de la loi n° 2004-1485 du 30 décembre 2004 de finances rectificative pour 2004
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Modification des compétences des tribunaux d'instance et des juges de proximité
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24/1/2005
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Une proposition de loi a été adoptée par le parlement et publiée (1) : elle augmente le niveau de compétence des tribunaux d'instance (TI) qui passe de 7.600 à 10.000 euros, et celui des jugements rendus par ces tribunaux en dernier ressort (non susceptibles d'appel) de 3.800 à 4.000 euros.
Par ailleurs, le même texte étend les compétences des juges de proximité (2) en matière civile, en dernier ressort, pour les"actions personnelles ou mobilières"jusqu'à la valeur de 4 000 euros, à charge d'appel pour les demandes indéterminées qui ont pour origine l'exécution d'une obligation dont le montant n'excède pas 4 000 euros, dans les mêmes conditions pour les demandes d'homologation de constats d'accord à l'issue d'une tentative préalable de conciliation, et enfin en dernier ressort, jusqu'à la valeur de 4 000 euros, des actions relatives à l'application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir le remboursement du dépôt de garantie des baux d'habitation...
Un décret (3) avait déjà modifié plusieurs aspects de la procédure civile en août 2004, notamment certaines règles relatives à l'appel et au pourvoi en cassation...
(1) loi n° 2005-47 du 26 janvier 2005 relative aux compétences du tribunal d'instance, de la juridiction de proximité et du tribunal de grande instance
(2) créés par la loi nº 2002-1138 du 9 septembre 2002, dispositions codifiées dans les articles L331-1 et suivants du Code de l'organisation judiciaire
(3) décret n° 2004-836 du 20 août 2004 portant modification de la procédure civile
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Ventes à la découpe : la surenchère ?
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21/1/2005
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Le ministre délégué au logement et à la ville, Marc-Philippe Daubresse, avait déjà annoncé vendredi dernier, lors des voeux du ministre de la Cohésion sociale Jean-Louis Borloo, qu'un dispositif pour réglementer la vente d'immeubles "à la découpe" serait mis en place avant fin janvier. Il répondait ainsi à la vague de critiques qui a déferlé dans la presse ces dernières semaines contre la mise en vente systématique par lots des immeubles des institutionnels, vendus dans un premier temps par ces derniers en bloc, à des investisseurs spécialisés, parfois des fonds d'investissements anglo-saxons, qui mettent en oeuvre des techniques de vente par lot aujourd'hui bien rôdées.
Cette pratique, qui a pris ces derniers mois une grande ampleur, est accusée, même si elle est déjà sévèrement encadrée (voir notre article de septembre 2004), d'obliger un grand nombre de locataires des centres-villes à quitter leurs logements faute de pouvoir les racheter, en raison de la flambée des prix de l'immobilier, et d'amplifier de ce fait l'exode des classes moyennes vers la périphérie.
Contrer cette tendance ne sera pas chose facile : les propriétaires institutionnels ne vendent pas leur patrimoine de logements inconsidérément, mais parce que le moment est particulièrement propice pour eux de redéployer leurs actifs immobiliers et engranger les plus-values alors que le marché se trouve à un point haut ! Les villes peuvent certes faire jouer leur droit de préemption, mais leurs ressources sont insuffisantes pour endiguer le phénomène de manière décisive !
Un amendement socialiste à la loi de finances pour 2005 (1), accepté par la majorité, a réduit de quatre à deux ans le délai dont les professionnels disposent pour revendre un bien ayant bénéficié de l'exonération de droits de mutation accordée pour leurs opérations d'achat-revente (opérations de marchands de biens) lorsqu'elles consistent en une revente "à la découpe". Cette mesure gênera quelque peu ces opérations lorsqu'elles se font par l'intermédiaire d'un "découpeur", mais n'empêchera pas les institutionnels de vendre "à la découpe" eux-même comme ils sont aussi nombreux à le faire !
Le ministre, qui donnait dans le ton compassionnel en vogue depuis le début de cette législature - "il y a des personnes âgées qui sont actuellement "vidées" de leur logement, cela n'est pas acceptable", a-t-il notament déclaré -, envisage donc d'autres mesures qui seront présentées le 17 janvier à la Commission nationale de concertation, qui réunit représentants des bailleurs et des locataires, et qui pourront faire partie de la loi "Habitat pour tous" ; celle-ci, annoncée depuis longtemps, devait cependant être présentée au conseil des ministres du mercredi 19 janvier et ne l'a pas été...
Le jeudi 20 janvier, c'était au tour du ministre de l'économie et des finances, Hervé Gaymard : "Il faudra mettre en place un certain nombre de garanties pour les personnes âgées, handicapées, ou en difficulté financière, a-t-il indiqué, ajoutant que "le président de la République, Jacques Chirac, a évoqué cette question lors du dernier conseil des ministres et, s'il le faut, nous réglementerons et nous légifèrerons".
Enfin, le même jour, la députée UMP Martine Aurillac annonçait avoir déposé une proposition de loi qui prévoit qu'en cas de vente appartement par appartement, la base prise en compte pour fixer le prix soit celle de la première vente en bloc effectuée dans les trois années précédentes. Cette mesure aurait pour effet d'inciter les propriétaires institutionnels à faire eux-même la vente "à la découpe" plutôt que de vendre en bloc à des investisseurs opportunistes, motivés par la seule plus-value !
Enfin, selon des informations rapportées par le Figaro (2), certains élus proposent d'instaurer un "permis de diviser" par lequel un bailleur demanderait à la mairie, préalablement à la mise en copropriété de l'immeuble dont il est le propriétaire, l'autorisation de procéder à sa vente "à la découpe", ou encore d'établir un "droit de priorité" plutôt qu'un droit de préemption au profit du locataire, sur la base d'un prix "sur-mesure" proposé par le vendeur...
(1) article 105 de la loi n° 2004-1484 du 30 décembre 2004 de finances pour 2005 - voir le dossier législatif
(2) Le Figaro du 22 janvier 2005
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Population et logement : premiers résultats de l'enquête annuelle de recencement
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19/1/2005
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La proportion des personnes vivant seules est passée de 6,1% de la population en 1962 à près de 14% aujourd'hui, avec une majorité de femmes (60%) : c'est un des résultats les plus spectaculaires que commence à livrer l'enquête annuelle de recencement de l'INSEE (1) ; ce phénomène est à rapprocher bien entendu du vieillissement de la population, la part des plus de 75 ans ayant également doublé pendant la même période atteignant 8,7% de la population. Ce phénomène est également accentué par des évolutions sociologiques : divorces et séparations, installation en couple plus tardive ou couples non cohabitants, etc.
L'Insee observe que le nombre de ménages de deux personnes est désormais inférieur à celui des personnes qui vivent seules (8,2 millions contre 8,3 millions). Quant aux familles de plus de cinq personnes, elles se font de plus en plus rares (2% des ménages).
Du coup, le nombre moyen d'occupants d'un logement n'a cessé de décroître. Cette proportion s'élevait à 3,19 en 1954, 2,57 en 1990, et elle s'établit à 2,3 en 2004.
Entre 1999 et 2004, le nombre de logements a progressé au même rythme qu’entre 1990 et 1999. Les logements disposent d’un nombre croissant de pièces. Avec la diminution du nombre moyen d’occupants par logement, les Français disposent donc en moyenne de plus d’espace.
Enfin, l'enquête livre des informations intéressantes sur la mobilité des français : en cinq ans, 34 % des habitants ont changé de logement, le plus souvent sur de courtes distances : 31 % ont déménagé
dans la même commune, et 35 % sont allés s’installer dans une autre commune du département. Sans surprise, c’est entre 20 ans et 30 ans que l’on déménage le plus : 76 % des personnes ayant entre 25 et 29 ans en 2004 ont changé de logement depuis cinq ans. L’intensité des migrations résidentielles décroît ensuite avec l’âge. Les personnes ayant
entre 60 et 75 ans ont été les moins mobiles : en cinq ans, seules 14 %
d’entre elles ont changé de logement (après 75 ans, la mobilité progresse légèrement, notamment en raison des
départs en institution)...
(1) Insee Première n°1001 janvier 2005
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Le budget de l'ANAH augmente, mais c'est pour le plan de cohésion sociale
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17/1/2005
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Le président de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) a présenté le 10 janvier, comme chaque année à pareille époque, le bilan des subventions distribuées au cours de l'année écoulée et les objectifs fixés par le gouvernement pour l'année à venir.
Le budget de 2004 de 418 millions d'euros, en diminution par rapport à 2003 pour cause de contraintes budgétaires, a été entièrement consommé, et son utilisation reflète la vocation de plus en plus affirmée de cet outil à financer les opérations concertées et volontaristes plutôt que l'amélioration de l'immobilier qualifié de "diffus", condamné à la portion congrue : moins de 40% des crédits ont été consacrés aux demandes des propriétaires bailleurs ou occupants hors OPAH (Opérations programmées d'amélioration de l'habitat), ce qui explique les témoignages sur le rejet fréquent des demandes du tout venant des propriétaires !
Au demeurant, ce sont les propriétaires occupants qui recueillent le plus de fonds à ce titre (90 millions contre 72)...
En revanche, les OPAH ont drainé plus de la moitié des subventions, le reste, soit un peu plus de 10% ayant été consacré aux "PST" (Programmes sociaux thématiques).
Les subventions ont concerné au total 143.000 logements, dont 84.800 de bailleurs, et 58.600 de propriétaires occupants. Pour les bailleurs, 25.330 logements subventionnés sont à loyers maîtrisés, pour loitié à loyers "intermédiaires" et pour moitié conventionnés. 11.000 logements étaient vacants et on pu ainsi être remis sur le marché...
Les opérations très spécialisées sont en augmentation relative : 22,4 millions pour la lutte contre l'insalubrité, 6,2 contre le saturnisme, 34,1 pour des travaux d'adaptation au handicap (en quasi-totalité à des propriétaires occupants), 81,6 pour des travaux d'amélioration des logements pour des propriétaires très sociaux, et 25,9 millions de subventions engagées dans le cadre d'opérations de Plans de sauvegarde ou de copropriétés en difficulté, le tout se montant à 40% des crédits totaux !
Le montant des travaux générés par les aides de l'Agence a été de 1,8 milliards d'euros...
La tendance va s'accentuer en 2005 : l'action de l'ANAH s'inscrit dans le contexte budgétaire créé par la mise en œuvre du "plan de cohésion sociale", dont la loi de programmation vient d'être adoptée (1). Ainsi, le budget d'intervention dont dispose l'Agence est en progression de plus de 16 %, passant de 418 à 487 millions d'euros, ce surcroît de crédits devant surtout être consacré à :
- la production de logements à loyers maîtrisés : passage de 25 à 30.000 logements par an, grâce notamment à l'amélioration du dispositif de conventionnement et l'exonération de CRL (contribution sur les revenus locatifs) pour tout logement dont les travaux sont subventionnés au moins à hauteur de 15% par l'ANAH (2),
- la remise sur le marché de logements vacants : passage de 11 à 20.000 logements par an, grâce notamment à la revalorisation des primes de "sortie de vacance" à 5.000 euros en zone A et B du dispositif "Robien" et 2 000 euros en zone C,
- la lutte contre l'habitat indigne, et notamment contre le saturnisme...
L'année 2005 constitue, par ailleurs, la première année de mise en oeuvre du dispositif de délégation de compétences prévu par la loi du 13 août 2004 relative aux responsabilités locales.
(1) loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005 de programmation pour la cohésion sociale
(2) le détail des mesures est consultable sur le site de l'ANAH
http://www.anah.fr/page-actu-info-developper.htm
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Augmentation des loyers dans les HLM
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17/1/2005
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A plusieurs reprises le gouvernement s'est dit fort d'obtenir une modération dans les hausses de loyers dans le secteur HLM, du moins par rapport à celles autorisées par l'évolution de plus en plus inflationniste de l'indice du coût de la construction (ICC) (notre brève).
Répondant à un parlementaire qui lui faisait remarquer le succès très relatif des actions ayant suivi les déclarations volontaristes de Gilles de Robien, visant notamment à limiter à 2,5 et 2% les augmentations pour les années 2003 et 2004, et qui souhaitait, non sans malice, "connaître la valeur légale qu'il est possible de conférer à ses déclarations en la matière", l'actuel ministre en charge du logement a reconnu qu'il ne s'agissait que d'une recommandation (1) ; toutefois, chaque fois qu'il y a eu dépassement de ce pourcentage, "les préfets ont été appelés à exiger une seconde délibération de l'organisme bailleur en lui demandant de réduire la hausse prévue par la première délibération, en application de l'article L. 442-1-2 du Code de la construction et de l’habitation". Et d'ajouter, "dans un nombre significatif de cas, cette intervention de l'Etat a conduit les organismes à réduire l'augmentation prévue des loyers", façon de reconnaître que cette recommandation a été assez largement ignorée...
Ce qui ne suffit pas à décourager le ministre qui annonce qu' "une demande visant à une modération des hausses de loyers sera faite pour 2005 dans le même esprit".
Que les locataires ne s'inquiètent cependant pas trop : toujours selon le ministre, "sur une longue période, l'ICC progresse moins rapidement que l'indice des prix à la consommation même si la conjoncture peut entraîner des différences entre ces deux indices dans un sens positif ou négatif" ! De toutes façons, "les augmentations [dans le secteur HLM (NDLR)] ne peuvent pas entraîner une hausse supérieure à 10 % d'un semestre par rapport au semestre précédent" (sic), et "dans le secteur conventionné, le loyer pratiqué ne doit pas excéder le loyer maximal fixé par la convention"...
(1) Rép. min., n°34735, JOAN 30 novembre 2004
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