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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Budgets en baisse pour l'Equipement, le Logement et les Affaires sociales
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23/4/2004
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Le montant des économies demandées au ministère de l'Equipement s'élève finalement à 300 millions d'euros, et celui du ministère des Affaires sociales à 650 millions, en raison du récent changement de périmètre des deux ministères, ont indiqué ces derniers vendredi à l'AFP.
"Le montant global de la mise en réserve est environ de 300 millions d'euros", a-t-on précisé au cabinet du ministre des Transports, de l'Aménagement du territoire, du Tourisme et de la Mer, et non 450 comme indiqué précédemment par Bercy.
Interrogé par la suite, le ministère du Budget a confirmé cette correction, due au changement de périmètre du ministère de l'Equipement lors du dernier remaniement ministériel.
Bercy avait ainsi arrêté le chiffre de 450 millions d'euros qui correspond aux crédits dans la loi de finances 2004, arrêtée quand le ministère de l'Equipement et des Transports avait encore en charge le Logement. Les 150 millions d'euros de différence correspondent donc aux économies demandées par Bercy sur les crédits du ministère du Logement, rattaché depuis au ministère des Affaires sociales de Jean-Louis Borloo.
Outre le milliard d'euros d'économies demandé à la Défense, Bercy demanderait donc, dans le périmètre actuel, 650 millions d'euros d'économies au ministère des Affaires sociales et 300 millions au ministère de l'Equipement.
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Rénovation urbaine: 14 dossiers en cours, 43 à valider dans les deux mois
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19/4/2004
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Quatorze dossiers concernant la rénovation urbaine sont en cours dans le cadre de la "loi Borloo", concernant 16 000 réhabilitations, 7 500 constructions et 8000 démolitions ; par ailleurs, 43 dossiers doivent être validés dans les deux mois à venir, a indiqué le secrétaire d'Etat au logement Marc-Philippe Daubresse jeudi 15 avril dernier.
M. Daubresse a également indiqué que les ministres délégués et secrétaires d'Etat au sein du ministère piloté par Jean-Louis Borloo, se réunissaient tous plusieurs fois par semaine, pour "définir un même cap, une même feuille de route".
Auparavant il avait indiqué dans un entretien au Moniteur qu'il serait en charge à la fois du logement et de la rénovation urbaine, secteur de l'ancien ministère de la ville sans titulaire au gouvernement, Catherine Vautrin héritant de la politique de la ville "en plus de ses affectations"...
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La loi "Habitat pour tous" dans le cadre du plan de cohésion sociale
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19/4/2004
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La loi "Habitat pour tous", dont la préparation était en voie d'achèvement sous la houlette de Gilles de Robien, n'est pas enterrée par le nouveau secrétaire d'Etat, Marc-Philippe Daubresse, mais nouveau rattachement du département ministériel oblige, elle s'intégrera dans le "plan national de la cohésion sociale" annoncé par le ministre de la Cohésion sociale Jean-Louis Borloo. Elle comprendra comme prévu plusieurs volets dont un volet sur l'accession sociale à la propriété et sur la réforme des organismes HLM....
M. Daubresse a annoncé qu'il avait entamé une concertation avec les principaux acteurs du secteur, pendant trois semaines. Un premier point sera fait à l'issue de la prochaine réunion du Conseil national de l'habitat le 28 avril prochain, a-t-il ajouté.
Les "assises" du logement, annoncées par Jean-Pierre Raffarin et prévues pour l'automne, seraient toujours également à l'ordre du jour...
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Le passage météorique d'un administrateur de biens au gouvernement
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17/4/2004
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Philippe Briand, secrétaire d'Etat à l'aménagement du territoire auprès de Jean-Louis Borloo, démissionnaire cette semaine quinze jours après sa nomination est en fait un administrateur de biens, à la tête d'un des groupes régionaux, le groupe Citya à Tours, qui, comme Lamy à Bordeaux ou Sergic à Lille, se déveveloppe à coup de rachats de cabinets à l'instar des précurseurs parisiens comme Foncia, Gestrim ou Vendôme-Rome...
«Si je suis devenu administrateur de biens, c'est parce que la personne à qui j'avais confié mes studios ne me payait pas ! J'ai donc préféré racheter son cabinet !» expliquait-il récemment dans un journal local, ainsi que le rapporte Libération.
Officiellement, sa démission est motivée par l'impossibilité dans laquelle il s'est trouvé de se faire remplacer à la tête de son groupe (300 collaborateurs, 12 millions de CA) en pleine opératin de rachat en cours... Maire de sa commune à 29 ans, député d'Indre-et-Loire à 30, vice-président du groupe UMP, ce n'est pourtant pas d'hier que Philippe Briand fait de la politique : n'aurait-il pas aimé ce qu'il a trouvé en entrant au gouvernement ?
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Le marché de la climatisation s'envole !
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15/4/2004
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Dopé par la canicule, le marché français de la climatisation, évalué à 820 millions d'euros, a connu une forte croissance en 2003mais à deux mois de l'été les professionnels restent prudents, inquiets sur leurs capacités à absorber cette année une demande qui pourrait se révéler soutenue. C'est ce qui ressort des déclarations de l'association Clim'Info qui regroupe trente-cinq entreprises représentant plus de 80% du marché...
En 2003, les ventes des différents équipements directement liées à la vague de chaleur (appareils mobiles pour particuliers, "split" pour les entreprises) ont enregistré des hausses de 30 à 40% !
"Depuis 1996 (date de création de Clim'Info), la croissance annuelle était de l'ordre de 10 à 15% pour la vente de matériels climatiseurs. Nous avons donc eu un doublement de ces ventes l'année dernière directement lié au choc de la canicule", déclare Pascal Folempin, délégué général adjoint de l'association.
Cette tendance est confirmée par les installateurs professionnels, regroupés au sein du réseau Climsure (54 associations) avec une augmentation globale de 42 à 43% de leurs installations en 2003 et jusqu'à 72% pour les installations résidentielles et de l'ordre de 63% pour celles des grandes entreprises...
"Il y a eu un véritable choc psychologique. L'été 2003 a permis de comprendre que la climatisation faisait partie de notre confort", commente Nicolas Gouyé, délégué général de Climsure, qui ajoute que "cette croissance a modifié le paysage de la climatisation : début 2003, 5 à 6% des ménages français étaient équipés en climatiseurs contre 20% dans les pays scandinaves, 65% aux Etats-Unis et 85% au Japon ; or ils sont de l'ordre de 10% à présent"...
Daïkin, le spécialiste japonais de la climatisation et du traitement de l'air, leader sur le marché français, a vu en 2003 ses ventes de matériels fixes pour le résidentiel et le petit tertiaire bondir de 140%, le marché progressant au total de 20%, indique-t-il dans un communiqué.
La croissance est telle que Daïkin a décidé la réalisation d'un nouveau site de production en Tchéquie, dont l'activité devrait démarrer cet automne.
Même son de cloche chez le français CIAT. "Depuis le début d'année, nos ventes ont enregistré une augmentation de 75% par rapport à la même période l'année dernière. En mars dernier, l'augmentation est même de 250%", indique sa direction.
Est-ce pour autant un phénomène durable ? Les professionnels prudents n'avancent aucune prévision pour l'avenir et s'inquiètent de leur capacité à absorber la demande si celle-ci restait soutenue.
"L'an dernier, précise Nicolas Gouyé, le secteur a connu des "ruptures de stocks et un manque de main d'oeuvre. Il est évident que plus la demande est tardive et moins nous pourrons y répondre".
Reste le marché des maisons de retraite comme suite aux déclarations d'Hubert Falco, ministre délégué aux personnes âgées, d'équiper 80% des 10.000 maisons de retraite publiques et privées d'une "pièce rafraîchie" d'ici à "juin". "Il y a la volonté politique, les contacts sont pris mais les commandes ne sont pas encore passées et la question de budget n'est pas résolue", relève Laurent Parisse, chef de produits chez le français CIAT...
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Les loyers de l'agglomération parisienne ont continué à augmenter
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12/4/2004
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Le ralentissement annoncé n'en finit pas d'arriver... L'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) a publié ses premières estimations pour 2003 issues de l’enquête annuelle (les résultats définitifs sont annoncés pour juillet prochain, pour préparer l'éventuelle reconduction du décret de blocage qui s'applique à l'agglomération depuis plus d'une décennie) ; selon le communiqué, les loyers d’habitation du secteur locatif privé de l’agglomération parisienne ont augmenté en moyenne de + 3,6 % en 2003.
La hausse est moins forte qu’au cours des deux années précédentes : + 4,9 % en 2002 et + 3,9 % en 2001. Mais, pour le cinquième exercice consécutif, elle reste supérieure, d’une part, à celle de l’indice des prix à la consommation (+ 1,7 %) et, d’autre part, à la variation moyenne de l’Indice du Coût de la Construction (+ 2,5 %) constatée en 2003.
Le ralentissement observé est dû à la moindre hausse de l’Indice Insee du Coût de la Construction par rapport à l’année précédente, qui concerne presque quatre locataires sur cinq, et aux augmentations moins élevées appliquées à l’occasion des relocations en banlieue.
Paris, où la tension reste vive, se différencie cette année de sa banlieue. En effet, la fraction du parc qui a vu arriver un nouveau locataire en 2003 a enregistré une hausse de 6,7 % en petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne), contre 10,4 % en 2002, et de 6 % en grande couronne (partie agglomérée des quatre départements périphériques), contre 7,4 % en 2002, mais de 10,5 % à Paris, en faible retrait sur les deux années précédentes : 11,9 % en 2002 et 11,4 % en 2001.
Ainsi, les locations se sont conclues en 2003 à un loyer moyen de 17,5 €/m² à Paris, de 13,2 €/m² en petite couronne, et de 11,3 €/m² en grande couronne.
Ces résultats provisoires illustrent un infléchissement de la tendance observée sur les années récentes dans l’agglomération parisienne, où seule la grande couronne échappait en partie à la tension du marché. Cette dernière a nettement reculé en 2003 en petite couronne alors que le déséquilibre persiste sur Paris intra-muros, avec des niveaux d’augmentation qui restent toutefois nettement inférieurs à ceux du début de la précédente décennie (+7% en moyenne en 1991 à Paris intra-muros contre moins de 4 en 2003...).
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L'accession à la propriété n'est pas un désir également répandu
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12/4/2004
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Avant de savoir si le nouveau secrétaire d'Etat, Marc-Philippe Daubresse, reprendra tel quel le projet de loi "Propriété pour tous" mis en chantier par Gilles de Robien, l'ancien titulaire du poste entre autres responsabilités, il n'est pas inutile de revenir sur les résultats d'un sondage Louis Harris (1) commandé par le ministère pour vérifier la réalité du désir d'accession à la propriété chez la grande masse des français et notamment ceux aux revenus les plus modestes. Le moins qu'on puisse dire est que les résultats sont contrastés : l'accession à la propriété est un désir réel - 54% de l'ensemble des locataires souhaitent acheter leur logement - mais inégalement répandu, notamment chez les locataires de logements sociaux ; en effet, seuls 48% d'entre eux souhaitent le faire contre 60% des locataires en logement privé non social !
A l'heure où le gouvernement veut encourager l'achat des logements par les locataires les plus modestes, notamment ceux de logements sociaux, ces derniers se montrent donc réticents, mettant en avant leur âge (38% se considèrent trop âgés), la faiblesse de leurs revenus (29%) et leur refus de s'endetter (22%)...
Il est vrai que c'est surtout une question d'âge : 65% des 18-34 ans locataires en logements sociaux ont envie de devenir propriétaire de leur logement, ils ne sont plus que 12% des personnes âgées de 65 ans et plus.
Toutefois, la présence d'enfants dans le foyer est aussi un élément déterminant dans l'intention d'acquérir ou non son logement: ainsi, 65% des personnes vivant avec des enfants de moins de 15 ans aimeraient devenir propriétaire contre seulement 39% des personnes vivant sans enfants.
Bonne nouvelle tout de même pour le gouvernement, 60% des locataires de logements sociaux interrogés se déclarent favorables à l'idée d'acheter leur logement si l'organisme propriétaire leur proposait de l'acquérir. Plus de la moitié (57%) considèrent en effet qu'"un loyer c'est de l'argent jeté par la fenêtre" tandis que 32% estiment qu'on peut ainsi "aménager son logement comme on le souhaite".
Pour les 39% de locataires de logements sociaux qui refuseraient cette proposition d'achat sans l'étudier, 29% des sondés mettent en avant leur manque de moyens financiers et 29% leur âge. Et 70% de ces personnes précisent que même si on leur offrait d'acheter leur logement pour une somme mensuelle à peu près équivalent à leur loyer, elles refuseraient "probablement" cette proposition.
(1) sondage réalisé par téléphone du 1er au 3 mars auprès d'un échantillon de 400 locataires représentatifs de la population des locataires chefs de ménage résidant en France métropolitaine et d'un échantillon complémentaire de 302 locataires en logements sociaux.
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L'indice du coût de la construction repart à la hausse...
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10/4/2004
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L'indice Insee qui sert de référence au calcul des loyers (voir notre section des indices et chiffres-clés) a été publié hier : il s’établit à 1214 pour le 4ème trimestre 2003 (contre 1203 au 3ème), soit une augmentation sur un an de 3,58% ; c'est un nouveau record après la pointe à 3,35% enregistrée au 2ème trimestre, et un assagissement relatif au 3ème trimestre 2003 avec 2,82%...
La moyenne associée sur 4 trimestres repart aussi à la hausse avec +2,96% par effet induit, après +2,76 au 3ème trimestre 2003, +2,60% au 2ème trimestre, et +2,29% au 1er trimestre 2003...
C'est cette moyenne qui est prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, alors que l'indice brut est pris pour référence pour tous les autres baux, dont les baux commerciaux.
Rappelons que le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de quelque 6000 logements neufs. "Ce niveau révèle un regain de hausse des prix qui reflète une activité élevé dans la construction", a commenté l'INSEE.
Voila qui devrait continuer dans les trimestres à venir, en raison de l'inertie de la moyenne associée, à tirer encore vers le haut les loyers des baux d'babitation en cours...
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Urbania : modèle innovant ou désengagement ?
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9/4/2004
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En créant la marque "Urbania" et regoupant sous cette appellation son pôle gestion immobilière UFFI et VRSI, le groupe Vendôme-Rome, anciennement premier groupe immobilier en France, mais devenu n°2 ou n°3 depuis la vente d'Atis Réal à la BNP en janvier dernier, affirme lancer un "modèle innovant pour l'avenir de la profession", ainsi que le qualifie son président dans un entretien récent avec nos confrères de Profession Logement...
Et de fait, l'opération est téméraire : il s'agit ni plus ni moins que de transférer le capital des filiales actuelles du groupe (près d'une centaine, dans 33 villes et 170 implantations) à une série de sociétés par actions simplifiées (SAS) Urbania par ville ou agglomération - Urbania Grenoble, Urbania Nice, etc. - détenues par la holding VRSI qui change aussi au passage d'appellation ; l'originalité est que ces Urbania par ville émettront pour se financer (et financer le rachat des cabinets ?)des obligations qui seront placées auprès des salariés des cabinets, des fournisseurs ou prestataires intervenant dans le parc immobilier géré, les habitants et personnels de ce parc, et même des "personnalités locales" et des "partenaires économiques"...
Ces obligations rapporteront un taux indexé plus une part (80%) des profits des filiales (si elles sont bénéficiaires) ; leurs porteurs d'obligations se verront attribuer des droits de vote dans un collège décisionnel dans lequel le groupe conservera néanmoins le pouvoir majoritaire...
Habillée sous une "notion à la fois mutualiste, coopérative et capitalistique", visant, selon les propos visionnaires de Michel Moubayed, le président du groupe, à faire prendre un virage à la profession de nature à faire devenir les administrateurs de biens "des sortes de mutuelles localisées d'autogestion dans l'espace urbain", l'opération risque aussi d'être interprétée comme un désengagement financier de plus, après la cession d'Atis Real seulement trois ans après son acquisition présentée à l'époque comme un atout stratégique majeur, ou tout au moins comme une tentative de combler les besoins financiers du groupe en sollicitant les salariés et cadres, et surtout les fournisseurs, deux catégories vis à vis de qui les incitations à souscrire semblent devoir être fortes...
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Immobilier ancien : la hausse ne s'est toujours pas arrêtée...
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6/4/2004
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Coup sur coup, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) et les notaires franciliens ont publié leurs chiffres pour le 1er trimestre 2004 pour les premiers et les chiffres définitifs pour 2003 pour les seconds.
Selon la FNAIM, les prix de l'immobilier ancien ont progressé de 13,9% au premier trimestre par rapport au premier trimestre 2003 ; les appartements ont vu les prix augmenter de 16,5%, tandis que les maisons ont progressé de 10,5%.
La FNAIM rappelle que les prix avaient progressé de 14,3% en moyenne annuelle en 2003, après une hausse de 11,9% en 2002, de 6,1% en 2001 et de 10% en 1999 et 2000, ce qui fait plus de 50% en quatre ans et 45% depuis trois ans.
Les plus fortes hausses sont enregistrées dans le sud de la France, avec une progression de 17,7% dans le sud-ouest et de 17,1% dans le sud-est, avec des pointes spectaculaires comme celle de la ville de Perpignan avec 30,6% ! Marseille et Lyon poursuivent leur rattrapage avec respectivement +24,6% et +21,1%...
"Il y a un phénomène de rattrapage entre le nord et le sud", "un lissage" a commenté le nouveau président de la FNAIM, René Pallincourt.
La hausse de l'immobilier ancien peut aussi être expliquée par la réduction des stocks de neuf, comme l'a avancé Jean-François Buet, président adjoint.
Du coup, même avec une augmentation forte, à 13,2% sur un an, l'Ile-de France est dans la moyenne, mais certains quartiers, comme le 16ème arrondissement de Paris s'inscrivent en pointe avec +25% ! Paris intra muros enregistre quant à lui une hausse de 14,3%...
La FNAIM confirme aussi le "phénomène de l'escargot", avec un déplacement de la demande de Paris vers les départements de la petite couronne (Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne et Hauts-de-Seine) et de celle-ci vers la grande couronne (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne et Val d'Oise).
Pour 2004, la FNAIM estime que la progression devrait être de l'ordre de 10%. Les transactions ont continué à diminuer (-0,9% sur un an au 1er trimestre 2004) et cette tendance devrait se poursuivre avec la remontée du chômage et le ralentissement de la croissance - qui entraînent une moindre solvabilité des ménages (-15% sur un an) malgré des taux d'intérêt très bas.
Le nombre de transactions devrait diminuer d'environ 1,6%, avec "une dizaine de milliers transactions en moins", pour se situer un peu au-dessus de 600.000, estime la fédération. Pour mémoire, en 2003, l'activité avait déjà reculé de 1,8%, à 615.700, par rapport au niveau élevé de 627.100 atteint en 2002.
Le niveau historiquement bas des taux d'intérêt est le principal moteur de l'étonnante résistance du marché, mais les prévisions de la Fnaim s'inscrivent dans le cadre d'un scénario de remontée progressive des taux d'intérêts immobiliers cette année, accompagnée d'une reprise de la croissance. Toutefois, la probabilité que la Banque centrale européenne (BCE) abaisse ses taux en cours d'année afin de soutenir une croissance défaillante pourrait modifier la donne...
Toutefois, même si "le ralentissement de la hausse des prix se dessine", comme l'a indiqué Michel Mouillard, professeur à l'université de Paris X et spécialiste de l'économie immobilière, consultant des grandes fédérations professionnelles et de l'union des propriétaires, les dirigeants de la FNAIM estiment que "rien ne permet de prévoir une récession du marché pour les mois à venir, même s'il paraît très probable que l'activité fléchisse au cours du deuxième trimestre 2004"...
Les notaires font la même analyse pour l'Ile-de-France au vu de la décélération enregistrée au quatrième trimestre 2003 dans tous les départements la région, ainsi que la baisse relevée dans certains arrondissements parisiens.
Sans chute d'activité, après une année 2003 où le secteur s'est bien porté, le niveau des prix pourrait connaître "une amorce de stabilisation", notamment dans les zones les plus chères, soulignent-ils. Ils n'envisagent tout au plus qu' "une contraction" car la demande reste forte face à une offre insuffisante.
Tous biens confondus, les ventes en Ile-de-France ont progressé de 2,4% en 2003 avec 234.131 transactions. C'est la grande couronne (Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne et Val d'Oise) qui voit son activité le plus progresser (+4,8%). La petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne) a elle vu ses ventes progresser de 1,5% et Paris, en revanche, enregistre un léger recul en 2003 (-0,4%).
Cette évolution a entraîné une accélération de la hausse des prix en dehors de Paris. La grande couronne flambe (+12,5% contre 7,9% en 2002), suivie par la petite couronne (14% contre 10,8% en 2002) tandis que la hausse se contient à Paris (11,1% contre 11% en 2002).
A Paris, les quartiers ou les arrondissements traditionnellement moins courus voient grimper leur prix beaucoup plus vite que les autres. Ainsi, le quartier de la Goutte-d'Or dans le 18ème enregistre une progression des prix de 22,5%, la deuxième progression la plus forte sur Paris intra muros. A l'inverse, les Champs Elysées enregistrent l'évolution la plus faible...
Le même phénomène est observable en petite couronne, avec des communes qui enregistrent des fortes hausses de prix, comme Noisy le Grand (+34,9%), le Perreux-sur-Marne (+26,8%), ou encore Pantin (+24,3%).
Enfin, les notaires soulignent que sur toute l'lle-de-France, les ventes des appartements neufs ont progressé de 13,4%, notamment en grande couronne ou elles progressent six fois plus vite qu'à Paris.
Sur toute l'Ile-de-France, Paris reste le département le plus cher avec un mètre carré qui s'établit à 3.989 euros, suivi des Hauts-de-Seine (+14%) avec 2.983 euros le mètres carré.
Le 6ème arrondissement (6.265 euros au m2) reste le plus cher, suivi du 7ème arrondissement tandis que les 19e (2.885 euros au m2) et 20ème arrondissement restent les moins chers.
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universimmo.com
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