SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Tous les locataires des zones tendues ont désormais droit à un préavis réduit à un mois
|
12/8/2015
|
La loi "Macron" du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, en modifiant les dispositions relatives à l'application dans le temps de la loi "ALUR" du 24 mars 2014, a ajouté dans la liste des dispositions s'appliquant aux baux en cours non meublés l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Or cet article, qui fixe normalement le préavis avec lequel le locataire peut donner congé de son logement à 3 mois, prévoit un préavis réduit à un mois pour les congés relatifs aux logements situés dans les zones tendues, que le décret du 10 juin 2015 mettant en application le dispositif d'encadrement des loyers dans les villes qui le demandent, définit comme celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants.
Cette liste est donnée par un décret du 10 mai 2013. Sont concernées les agglomérations d'Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton - Monaco, Montpellier, Nantes Nice, l'agglomération parisienne, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
En conséquence, et depuis le 8 août 2015, lendemain de la publication de la loi "Macron", tous les locataires dans ces zones ont droit à un préavis d'un mois.
|
|
La loi Macron publiée : ce qui change pour l'immobilier
|
7/8/2015
|
Le gouvernement n'a même pas attendu un jour pour publier la loi "Macron" pour la croissance, l’activité et l'égalité des chances économiques, après sa validation pour l'essentiel par le Conseil constitutionnel. Ont été notamment validées les dispositions de la loi relatives aux professions réglementées (notaires, avocats, huissiers, commissaires-priseurs...), à l’exception de la disposition qui instituait une contribution destinée à financer le fonds interprofessionnel de l'accès au droit et à la justice, et de celle qui prévoyait que lorsque la création d'un office notarial porte atteinte à la valeur patrimoniale d'un office antérieurement créé, le titulaire de ce dernier, s'il le demande dans un délai de six ans après la création du nouvel office, est indemnisé par le titulaire de ce nouvel office... Depuis deux jours, les notaires en soupirent d'aise, car le droit à indemnisation n'ayant pas été supprimé, c'est l'Etat qui devra mettre la main au porte-monnaie !
Concernant plus spécifiquement l'immobilier, la loi "Macron" comporte plusieurs mesures, revenant notamment sur des dispositions critiquées ou imprécises de la loi "ALUR". Rappelons les plus importantes :
- un allongement de 7 à 10 jours du délai de rétractation accordé à l'acquéreur d'un bien immobilier à compter de l'envoi en recommandé ou la remise contre émargement de son exemplaire de la promesse de vente avec les documents obligatoires annexés ou remis contre reconnaissance avant la signature ;
- une augmentation du nombre des mesures de la loi ALUR s'appliquant aux contrats de location en cours : en particulier, celles relatives au dépôt de garantie et au congé ;
- un assouplissement de la loi sur la copropriété permettant à tout copropriétaire, dans le cas où une copropriété se retrouve sans syndic (par expiration du mandat du syndic en place, perte de la carte professionnelle absence de désignation du syndic provisoire par le règlement de copropriété, etc.), de convoquer une assemblée générale en vue de désigner un syndic ; l'amendement introduit en dernière lecture pour créer cette disposition vise clairement à donner aux copropriétaires confrontés à une vacance du poste de syndic le moyen d'éviter de devoir systématiquement recourir au tribunal pour désignation d'un administrateur provisoire, procédure longue coûteuse et traumatisante ;
- enfin un autre assouplissement d'une disposition de la loi ALUR qui rendait quasi-obligatoire la mise en concurrence du syndic en place à chaque renouvellement de son mandat ; la loi "Macron" a réécrit cette disposition de la loi de 1965 comme suit : "tous les trois ans, le conseil syndical procède à une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic avant la tenue de la prochaine assemblée générale appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic, sans préjudice de la possibilité, pour les copropriétaires, de demander au syndic l'inscription à l'ordre du jour de l'assemblée générale de l'examen des projets de contrat de syndic qu'ils communiquent à cet effet. Toutefois, le conseil syndical est dispensé de procéder à cette mise en concurrence lorsque l'assemblée générale annuelle qui précède celle appelée à se prononcer sur la désignation d'un syndic après mise en concurrence obligatoire décide à la majorité de l'article 25 d'y déroger. Cette question est obligatoirement inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale concernée".
La particularité de ces mesures est qu'à l'exception de celle relative à la mise en concurrence des syndics, qui entre en vigueur le 8 novembre prochain (3 mois après la promulgation de la loi), elles sont toutes d'application immédiate.
|
|
|
La réforme des aides au logement à l'ordre du jour
|
5/8/2015
|
Le logement sera l'une des sources d'économies dans les discussions budgétaires de l'automne, croit savoir le quotidien Les Echos. D'après les lettres plafond transmises aux ministères début juillet, cette mission devrait voir ses crédits rabotés de 300 millions d'euros en 2016, ce qui avec des dépenses qui augmentent naturellement de 500 millions par an, implique de trouver au total 800 millions d'économies. Sur un budget annuel global de 46 milliards d'euros (incluant les réductions d'impôt et de TVA, les allocations logement et les subventions à la construction), cela peut paraître peu, et ce n'est pourtant pas facile ! Entre un secteur de la construction toujours en crise et des aides au logement qui jouent le rôle d'amortisseur social, et l'opposition qui martèle la nécessité de réduire la dépense publique est plus que timide dans ses propositions, tant les pistes d'économies sont explosives.
Relever la TVA sur les travaux de rénovation énergétique fragiliserait les artisans, recentrer le prêt à taux zéro pénaliserait les primo-accédants, et la priorité à la jeunesse, invoquée régulièrement par le président de la République, limite la marge de manoeuvre sur les aides au logement pour les étudiants.
C'est pourtant là que quelques économies devraient être recherchées, inspirées d'un rapport de l'Inspection générale des finances, réalisé il y a un an. Sans pour autant les retenir toutes : ainsi, une des mesures les plus emblématiques, à savoir la fin du rattachement des étudiants percevant une aide au logement au foyer fiscal de leurs parents a été fermement écartée par le gouvernement. Dans ses travaux rendus mi-juin, une mission de parlementaires s'est montrée plus prudente : le niveau des allocations pourrait être écrêté au-delà d'un seuil de loyer pour une zone donnée. Il est par ailleurs question de prendre en compte le patrimoine des bénéficiaires et l'éloignement géographique dans le calcul des aides, comme c'est déjà le cas pour les bourses.
Début juillet, le secrétaire d'Etat au Budget semblait faire siennes ces propositions dans une interview aux "Echos. Il s'est dit aussi favorable à l'écrêtement des aides au-delà d'un seuil de loyer, ainsi qu'à "l'optimisation de la dépense sur les aides à la pierre", par une plus grande mutualisation des réserves des organismes HLM, dans le cadre de la réforme envisagée du financement du logement social.
|
|
|
Locations meublées : la liste minimale du mobilier est fixée par décret
|
5/8/2015
|
Le ministère du logement a publié le 5 août un décret précisant les éléments de mobilier obligatoires dans un logement meublé, loué à titre de résidence principale. La loi "ALUR", qui a intégré les locations meublées à titre de résidence principale dans le champ d'application de la loi du 6 juillet 1989, a précisé que le mobilier doit être "en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante".
Le décret liste ainsi le mobilier obligatoire de manière bien modeste : une literie comprenant couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher, des plaques de cuisson, un four ou un four micro-ondes, un réfrigérateur "comportant au minimum un freezer", la vaisselle nécessaire à la prise des repas, des ustensiles de cuisine, une table et des sièges, des étagères de rangement, des luminaires, et enfin du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement. Le gouvernement a visiblement fait le choix de ne pas aller au delà de la jurisprudence établie...
|
|
|
Location de la résidence principale à partir du 1er août : ce qui change pour tous les locataires
|
1/8/2015
|
Si la presse retient surtout l'encadrement des loyers à Paris, ce n'est pas le seul changement pour les locataires qui prennent une nouvelle location - non meublée comme meublée - à titre d'habitation principale à compter du 1er août : les propriétaires ou leurs représentants, agents immobiliers ou administrateurs de biens, doivent établir leur bail selon un modèle bien précis et fournir une notice d'information détaillée sur les droits respectifs du bailleur et du locataire. Ce bail et cette notice (1) doivent permettre d'appliquer plus rigoureusement l'encadrement de la fixation du loyer des nouvelles locations, en vigueur depuis 2 ans, mais assez peu respecté par les propriétaires jusqu'ici, et accessoirement l'encadrement des loyers à Paris qui entre en application le même jour (2).
Concrètement, le nouveau bail doit être précis sur la consistance du logement : surface habitable, nombre de pièces principales, autres parties du logement (grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin etc., éléments d’équipements du logement (cuisine équipée, détail des installations sanitaires etc., mais aussi mode de production de chauffage et d'eau chaude sanitaire (individuelle ou collective, et dans ce cas modalités de répartition des consommations du locataire). Il doit également mentionner des informations importantes sur l'immeuble : régime juridique de l’immeuble (mono propriété ou copropriété), période de construction (avant 1949, de 1949 à 1974, de 1975 à 1989, de 1989 à 2005, depuis 2005), énumération des locaux, parties, équipements et accessoires de l’immeuble à usage commun garage à vélo, ascenseur, espaces verts, aires et équipements de jeux, laverie, local poubelle, gardiennage, autres prestations et services collectifs etc. Il doit aussi préciser son équipement d’accès aux technologies de l’information et de la communication : réception de la télévision dans l’immeuble, internet etc.
Concernant le loyer, le bail doit, dans les zones tendues (3), mentionner les éléments permettant au locataire de vérifier la légalité du calcul du loyer par le propriétaire, et s'il y a lieu le contester après l'entrée dans les lieux. A Paris particulièrement, il doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré en vigueur, correspondant à la localisation et à la catégorie de logement, et le cas échéant le "complément de loyer" et les caractéristiques du logement le justifiant. Partout dans les zones tendues, il doit comporter des informations relatives au loyer du dernier locataire s'il a quitté le logement moins de dix-huit mois avant la signature du bail : montant du dernier loyer acquitté, date de versement et date de la dernière révision du loyer. Dans ces agglomérations, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL, mais seulement si aucune révision n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location. Autrement, le même loyer doit être reconduit.
Egalement, si le propriétaire a fait usage de la faculté d'augmenter le loyer en raison de la réalisation de travaux d'amélioration, le bail mentionner le montant et nature des travaux justifiant l'augmentation, et notamment ceux effectués au cours des six derniers mois.
Enfin, concernant les éventuels honoraires de location à la charge du locataire, le bail doit rappeler les restrictions légales et les plafonds applicables fixés par décret, de manière à ce qu'il puisse vérifier la légalité des sommes qui lui sont réclamées. Il doit aussi mentionner les sommes à la charge du bailleur de manière à permettre de vérifier le partage par moitié des honoraires de visite, de constitution du dossier, de rédaction d'acte et d'état des lieux...
(1)- pour les locations non meublées, voir notre fiche pratique "Contrat type de location ou de colocation de logement nu applicable aux baux d’habitation à compter du 1er août 2015"
- pour les locations meublées, voir notre fiche pratique "Contrat type de location ou de colocation de logement meublé applicable aux baux d’habitation à compter du 1er août 2015"
(2) voir la carte interactive des plafonds par secteur géographique, type de location, ancienneté d'immeuble et nombre de pièces
(3) agglomérations d'Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
|
|
|
Ventes en copropriété : la grande mystification des documents à joindre à la promesse de vente
|
30/7/2015
|
Depuis des mois notaires et agents immobiliers ne cessent de dénoncer la complexité créée par la loi "ALUR" du 24 mars 2015 dans les ventes en copropriété, montrant des promesses de vente de plusieurs kilos, diffusant des photos de plusieurs dizaines de centimètres de papier, et autres horreurs ! De fait, les uns et les autres ayant été pris de court alors que les dispositions de la loi étaient connues depuis des mois, une grande pagaille s'est instaurée au lendemain de la publication de la loi, retardant de plusieurs semaines la signature des avant-contrats, pagaille qui s'est même traduite dans les statistiques des ventes du 2ème trimestre ! Plus surprenant est de voir encore un éditorial du 16 juillet sur le site du Conseil supérieur du Notariat (CSN), sous le titre de "Triste bilan de la loi ALUR", parler de "la complexité qu'elle a instaurée et les lenteurs qu’elle génère". "En effet", peut-on lire, "vendeur et acquéreur restent atterrés par le parcours du combattant nécessaire avant de pouvoir finaliser un avant-contrat portant sur un bien en copropriété" ! Et d'expliquer que ce parcours est dû au fait que le texte "impose de réunir de multiples documents tels que le ou les règlements de copropriété et états descriptifs de division et tous leurs modificatifs, les procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété des trois dernières années, les renseignements comptables de la copropriété et du vendeur, le carnet d’entretien de l’immeuble…". Et d'ajouter sans rire qu' "ainsi, de trois à quatre jours pour signer un avant-contrat, on passe aujourd’hui à 20 jours en moyenne ! De 30, les avant-contrats atteignent désormais 300 voire 400 pages. Cela n’est pas acceptable pour engager une dynamique de reprise sur un marché qui doit se fluidifier", insiste l'auteur. Mais il n'est pas le seul : les mêmes éléments de langage sont partagés par les réseaux d'agents immobiliers et sont repris abondamment et sans contrôle par les grands médias depuis des mois.
Pourtant cette présentation des faits est inexacte, et volontairement orientée ! Certes, la loi ALUR a ajouté quelques documents et éléments d'information à annexer obligatoirement à la promesse de vente ou communiquer avant que ne commence à courir le délai de rétractation de l'acquéreur (7 jours, qui passent à 10 jours avec la loi "Macron"). Mais ils sont peu nombreux, et de faible volume : les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente, les sommes pouvant rester dues par le copropriétaire vendeur au syndicat des copropriétaires, les sommes qui seront dues au syndicat par l'acquéreur du fait des décisions d'assemblée déjà prises, ainsi que le dernier état financier diffusé pour la dernière approbation des comptes, sur lequel apparaît l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et la dette vis-à-vis des fournisseurs... Mais ce ne sont que des informations indispensables à l'acquéreur, non pas après la signature de la promesse mais avant, et pendant la négociation ! Acheter en copropriété ne consiste pas seulement en effet à acheter un bien physique : l'acheteur devient membre d'une collectivité qui peut avoir une histoire mouvementée et un passif, auquel le nouveau copropriétaire devra contribuer !
Et surtout, il n'y a pas de quoi faire 300 pages. Mais d'où vient alors ce mythe, que nous n'avons cesse de dénoncer ? L'explication vaut le détour ! Outre les documents à annexer, la loi a aussi prévu d'avancer au stade de l'avant-contrat la communication du règlement de copropriété et de ses modificatifs, ainsi que le carnet d'entretien que le syndic doit tenir à la disposition des copropriétaires à première demande. Rien encore que de très normal ! Comment peut-on acheter un bien sans connaître sa consistance, sa quote-part des parties communes et les règles auxquelles on sera soumis. Mais elle n'a pas prévu qu'il soit "annexé" - donc reproduit en autant d'exemplaires que la promesse - mais remis contre reconnaissance de réception. Le texte est clair sur ce point ! Ne l'ont-ils pas lu ou ont-ils délibérément décidé de démontrer par là l'inanité de la loi honnie (et facturer de la photocopie par la même occasion) ? Nombreux agents immobiliers et notaires se sont évertués à dupliquer ces documents et relier des avant-contrats de plusieurs centaines de pages !
Au passage, de nombreux notaires ont imposé à leurs clients une consultation systématique - et payante - des services de publicité foncière, arguant que le propriétaire vendeur, et même le syndic, pouvaient ne pas être détenteurs de tous les modificatifs intervenus dans la copropriété depuis sa création ! Cerise sur le gâteau, interprétant la loi de manière abusive, le CSN a inventé de toutes pièces le "pré-état daté", exigé du syndic sur le modèle de l' "état daté" prévu par la réglementation, mais seulement pour l'établissement de l'acte authentique. Document inutile, puisque comme cela a été confirmé par une réponse ministérielle dès septembre dernier, la loi "n’avait pas pour objet de créer un nouveau document comptable, mais de rendre obligatoire l'annexion à la promesse de vente, ou, à défaut, à l'acte authentique de vente, d'un certain nombre d'informations de nature à éclairer l'acquéreur sur son choix". Mais que beaucoup de syndics se sont mis à facturer, en toute illégalité...
Il est dès lors piquant de voir le CSN se lamenter le coût pour le vendeur "pour réunir les pièces préalables à la signature de l’avant-contrat", alors que les notaires ont fortement contribué à le créer, et s'apitoyer sur l’acquéreur "qui s’y retrouve bien moins qu’avant dans la multitude des pièces et dossiers qui lui sont notifiés à cette occasion", osant même avancer que "trop d’informations tue l’information" ! Même si les notaires ont des raisons d'être énervés à l'égard d'un gouvernement qui leur tient tête, prétendre que ces informations sont une complexification inutile révèle un mépris étonnant des acquéreurs, de la part de professionnels qui n'ont que la sécurisation des actes à la bouche !
Le gouvernement, impressionné par ce tintamarre, a finalement décidé de revoir sa copie, mais pas pour retirer des information ou des documents à fournir, et encore moins pour revenir à la situation antérieure où l'acquéreur pouvait ne découvrir la copropriété qu'à la signature définitive, avec son déménagement déjà dans le camion ! Tous les observateurs sensés conviennent de la nécessité d'une meilleure information avant vente. Dans une ordonnance sur le point de sortir, il confirme simplement le fait que la communication relative à la situation financière de la copropriété et du copropriétaire se limite aux seuls documents normalement en la possession du copropriétaire au moment de la négociation, à savoir ses décomptes de charges et les annexes comptables et financiers annexés à la convocation de la dernière assemblée générale, tordant ainsi le cou au "pré-état daté", et par ailleurs il généralise la transmission de l'ensemble des documents prévus par la loi ALUR contre la reconnaissance par l’acquéreur de la communication (éventuellement sous forme électronique et notamment à partir de l’ "extranet" du syndic) de ces documents avant la signature de l’avant-contrat.
De quoi, plus d'un an et demi après la publication de la loi, mettre enfin un terme à un psychodrame créé et entretenu de toutes pièces ! Et finalement dans l'intérêt bien compris des notaires, qui en multipliant les tracasseries ont réussi à capter à leur profit une part fortement accrue de la rédaction des promesses de vente, au détriment des agents immobiliers, poussés à jeter l'éponge...
|
|
|
Immobilier : les banques sont-elles en train de refroidir la reprise ?
|
29/7/2015
|
Activité record des banques et courtiers en crédits immobiliers au cours du 1er semestre : +44 à 46% en montants de nouveaux crédits et en nombre de prêts depuis début 2015 en niveau trimestriel glissant, selon l'observatoire Crédit Logement / CSA à fin juin... Et sans les renégociations de crédits existants !
Des vendeurs qui lâchent un peu sur les prix, des taux d'intérêt record mais aussi des rumeurs de remontée des taux dans les mois à venir expliquent cette envolée après il est vrai aussi, des trimestres de marasme. Le retour des primo-accédants et des investisseurs dans le neuf y ont ajouté ! Résultat : les banques, qui doivent aussi traiter une masse de demandes de remplacement de prêts contractés il y a quelques années à des taux nettement plus élevés, se sont retrouvées engorgées comme jamais. D'autant qu'elles ont toutes plus ou moins procédé à des compressions d'effectifs, ou au remplacement de conseillers chevronnés par des recrues moins expérimentées. Du coup, chaque dossier prend plus de temps et les délais d'obtention des offres de prêt s'allongent démesurément : le courtier Meilleurtaux.com note que le délai d’émission d’une offre de prêt s’élève en moyenne à 3 ou 4 semaines une fois l’accord de financement obtenu alors que quelques jours suffisaient en temps normal. En ajoutant le délai de l’accord de financement, la réception des courriers et le délai de réflexion obligatoire (10 jours après la réception de l’offre), un autre courtier estime qu’il faut aujourd’hui compter 70 jours en moyenne entre la demande de crédit et la possibilité de débloquer les fonds, le double du délai pratiqué en temps normal !
Quant aux renégociations de prêts immobiliers, la situation est encore pire. Beaucoup de banques ne traitent plus ou presque pour le moment ces demandes, indique Meilleurtaux. La priorité est donnée aux nouveaux crédits finançant des acquisitions qui sont soumises à une date butoir. Car le délai imparti généralement dans les promesses de vente pour réaliser la condition suspensive de crédit est de 45 à 60 jours, ce qui s'avère à présent trop court, mettant des acquéreurs en difficulté. Bien entendu, le délai contractuel peut être allongé, mais il faut l'accord du vendeur, et celui-ci peut être tenté de profiter du défaut de réalisation de la condition pour se dégager et traiter avec un acquéreur à de meilleures conditions...
Autre conséquence de cette flambée : les banques vont réaliser prématurément leurs quotas de crédits immobiliers, et lever le pied, se consacrant aux meilleurs dossiers et délaissant les autres. De nombreuses opérations ne vont donc pas pouvoir se faire risquant, après l'embellie de ce 1er semestre, d'accentuer sur le marché immobilier le ralentissement saisonnier de l'automne ! D'autant que d'autres nuages se profilent : l'insistance croissante des régulateurs du Comité de Bâle risque de mettre en cause le modèle français de financement du logement qui fait tache : des crédits à taux fixes et bas sur des durées longues, financés en grande partie sur des ressources propres des banques comme les comptes sur livret et l'épargne logement, garantis de surcroît majoritairement désormais par le système de la caution (type Crédit Logement), contredit frontalement le modèle anglo-saxon de crédits à taux variables, exclusivement hypothécaires, avec titrisation généralisée fondée sur la valeur du gage, et transfert du risque aux emprunteurs et/ou aux investisseurs.
Le Comité de Bâle a lancé une consultation sur le "risque de taux dans le portefeuille bancaire" qui restera ouverte jusqu’en septembre 2015. Elle devrait dans toutes les hypothèses conduire à instaurer une surcharge minimale de fonds propres destinée à couvrir le risque de taux sur les crédits à taux fixe. Ce qui pousserait aussi à une augmentation drastique de la pratique de la titrisation, et par voie de conséquence, d'une part un recul de la pratique de la caution, incompatible, et d'autre part une augmentation sensible des taux, afin d'offrir aux investisseurs des taux de rendement attractifs. Ce que ne permettent pas les pratiques tarifaires actuelles de banques, les crédits immobiliers étant trop souvent faiblement margés afin de gagner de nouveaux clients. D'autant que l’augmentation des taux serait accompagnée presque sûrement par un raccourcissement des durées et une sélection encore plus marquée des clientèles servies...
|
|
|
Des analystes financiers tablent sur une baisse des prix encore de 30%
|
27/7/2015
|
Après des baisses de 6,9% en province depuis 2011 et de 5,3% à Paris depuis 2012, les prix de l'immobilier ont-ils atteint un point d'inflexion, comme semblent le montrer les chiffres avancés du 1er semestre ? Plusieurs observateurs le pensent, mais pas tous : la société d'analyse économique PrimeView a une vision nettement différente. Dans une série de trois études publiées au cours de premier semestre 2012, ses analystes annonçaient une entrée dans un long cycle déflationniste pour les prix de l'immobilier en France, avec comme objectif une correction globale d'environ -40% sur le territoire dans les 5 à 10 ans à venir. Trois ans plus tard, ils estiment que les faits leur ont pour le moment donné raison, et que leurs indicateurs ne leur permettent pas de souscrire à la thèse d'une reprise durable de la hausse de prix.
En fait, pour PrimeView, la pause actuelle est due avant tout à la baisse historique des taux, qui a accru la solvabilité de certains ménages. Mais le mouvement touche à sa fin et sur un plan fondamental, la société juge que l'immobilier est toujours surcoté. Ne craignant pas de choquer, elle estime "qu'il reste encore 30% de baisse avant de retrouver des niveaux de prix en adéquation avec la demande solvable de la population française".
Les analystes rappellent que si les prix ont baissé d'environ 5% en France depuis 7 ans, la correction a été beaucoup moins violente qu'au Royaume-Uni (-20%) ou qu'aux Etats-Unis. Pour illustrer la survalorisation, PrimeView met en avant le rapport entre les prix immobiliers et le revenu disponible des ménages. De 1 en 2000, ce ratio est passé à 2,34. Autrement dit, en 15 ans, les prix ont augmenté bien plus vite que les revenus. Pour arriver au chiffre de 30%, les analystes ont tout simplement évalué le repli nécessaire pour ramener à leur moyenne historique trois indicateurs clé : le ratio prix/revenu des ménages, l'indice des prix corrigé des coûts de la construction et enfin la prime de risque de l'immobilier (6,5%). A noter que si les 30% avancés constituent une moyenne, le potentiel de baisse du marché immobilier est estimé entre 25% et 40% selon la méthode et les hypothèses utilisées.
Autre constat : le nombre de vendeurs nets augmente plus rapidement que le nombre d'acheteurs nets. Et cela pourrait durer jusqu'en 2035. Et PrimeView considère que la dynamique des prix sera pilotée de plus en plus par des contraintes démographiques (vieillissement de la population) et non par la financiarisation des ménages comme par le passé.
|
|
|
Les maires se laissent tenter par la surtaxe d'habitation sur les résidences secondaires...
|
27/7/2015
|
La surtaxe de 20% sur la taxe d'habitation sur les résidences secondaires n'a visiblement pas produit, là où elle a été appliquée (elle est en effet facultative et laissée à l'initiative des communes) de vente en masse, ni même de mouvement de mise en location saisonnière pour y échapper. Il faut dire qu'elle ne représente qu'une surcharge minime dans le budget d'entretien d'une résidence secondaire, et quelle ne pouvait, comme on pouvait s'y attendre, modifier à elle seule l'attitude des propriétaires à l'égard d'un bien d'agrément.
Par contre, elle arrive à point nommé pour améliorer les recettes mises à mal de nombreuses communes. Ainsi, selon la radio Europe 1 qui a enquêté, après Paris, pour qui elle a été d'abord décidée, la mesure est très appliquée dans le Sud Ouest. "On pense à des stations balnéaires comme Biarritz, Saint-Jean-de-Luz ou encore Hendaye. Mais il y a aussi des villes qu'on attend moins, comme Bayonne ou Saint-Nazaire, des communes qui ont peu de résidences secondaires sur leur sol", indique la radio. A Hendaye, on explique que les dotations de l'Etat étant en baisse de 1,5 million d'euros sur trois ans, la taxe rapportera 400.000 euros. Elle est donc la bienvenue. A Biarritz, où on en attend un million d'euros, les recettes serviront à financer des programmes de logements sociaux, tandis qu'à Nantes, on espère toujours une mise sur le marché du logement de nombreuses résidences secondaires.
Du coup, la liste des communes qui optent pour la surtaxe devrait s'allonger. La ville de Lyon aurait aussi prévu de décider de l'appliquer, à compter de 2016, selon la radio.
|
|
|
Le gouvernement lance une réforme du financement du logement social
|
24/7/2015
|
Sylvia Pinel, ministre du logement, et Christian Eckert, secrétaire d'Etat chargé du budget, accompagnés de Jean-Louis Dumont, président de l'USH (Union sociale pour l'habitat), ont présenté les premiers jalons d'une réforme du financement du logement social. S'appuyant sur l'acquis de la mutualisation des ressources des bailleurs sociaux opérationnelle depuis 2013, les ministres ont proposé la création d'un fonds national des aides à la pierre. Ce nouveau dispositif, dont les modalités précises de mise en œuvre feront rapidement l'objet d'échanges en amont du projet de loi de finances pour 2016, se fondera sur une "gouvernance partagée avec les bailleurs sociaux afin d'apporter une plus grande visibilité et stabilité aux opérateurs, ainsi qu'aux collectivités territoriales". Il nécessitera un renforcement et une évolution des modalités de la mutualisation opérée par les bailleurs. Le gouvernement compte sur ce fonds en tant qu'outil pour cibler les aides sur les territoires qui en ont le plus besoin, et financer les logements les plus adaptés à la demande locale.
Les ministres inscrivent la réforme dans le cadre plus global d'une modernisation du secteur du logement social avec des avancées telles que la dématérialisation et simplification de la demande de logement social. Cette modernisation se prolongera par ailleurs en 2016 par un projet de loi "égalité et citoyennetéé qui prévoit de réformer les politiques des loyers et de l'attribution de logement sociaux pour favoriser la mixité sociale.
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
