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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Scellier : le gouvernement sortant s'est empressé de délivrer des dérogations en zone C
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2/5/2012
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De mi-décembre à fin mars, 22 agréments ont été accordés par le ministre du logement pour permettre à des communes de zone C sans tension locative de faire du Scellier alors qu'elles n'y sont normalement pas éligibles. Distribution de faveurs classique avant le changement de gouvernement ? Les professionnels de l'immobilier s'étonnent en tous cas que la liste des dérogations comprenne des communes présentant peu d'attrait pour les investisseurs, ainsi que le rapporte le quotidien Les Echos...
La situation peut sembler paradoxale. La création d'une zone C non éligible avait constitué, en 2009, la grande nouveauté du "Scellier", destinée à éviter les dérives du Robien, où des particuliers s'étaient retrouvés avec des appartements inlouables, dans des zones en excès de logements. Par ailleurs, -incohérence ou double langage ? - le candidat sortant Nicolas Sarkozy déclare pendant ce temps ne plus vouloir d'aide fiscale à l'investissement locatif...
Le ministère réfute toute précipitation, indiquant que la procédure est longue : elle inclut le respect obligatoire d'indicateurs chiffrés et sur 113 candidatures, 76 % ont été rejetées, précise t-il. Et d'ajouter qu'il est parfois nécessaire de démolir de l'ancien lors de programme de requalification de quartiers, rendant alors nécessaires des constructions, même en zone non tendue...
Les agents immobiliers et propriétaires bailleurs ne voient pas ces dérogations d'un bon oeil : si parmi les communes concernées Dreux a vu sa vacance baisser, et que 13 petites communes prolongent les agglomérations de Lyon et de Grenoble, certains agréments, en revanche, sont qualifiés de cadeau politique à des maires voulant soutenir l'emploi local par le BTP. C'est le cas de Puy-en-Velay, agréé le 20 décembre et qui a pour maire le ministre de l'enseignement supérieur, Laurent Wauquiez, comme le magazine Que Choisir du 21 mars le dénonce. La même accusation de faveur politique avait été faite au demeurant lors de l'agrément en juin 2011 de Vitré, dont le député-maire est Pierre Méhaignerie. En 2009, à la fin du Robien, Vitré avait pourtant été classée en zone saturée par Akerys, un des principaux spécialistes du Scellier.
D'autres agréments laissent perplexes les acteurs de l'immobilier défiscalisé : c'est le cas de Clisson (6.700 habitants, à 15 kilomètres de Nantes), de Rochefort ou encore de Bousse (Moselle). Cité par Les Echos, Akerys relève que cette commune de l'axe Longwy-Metz ne comptait encore récemment que 2.800 habitants alors que la commune limitrophe de Guénange a 7.100 habitants et plusieurs commerces mais n'a pas d'agrément. Et qu'en tous cas, la demande locative incertaine et les loyers très bas de ce type de village y rendent un investissement locatif risqué.
L'UNPI (Union nationale de la proproiété immobilière), qui représente les bailleurs privés et s'oppose aux aides fiscales, dénonce non seulement les agréments actuels mais la politique de nombre de grandes villes. "L'enjeu n'est pas de construire, mais de réhabiliter le parc ancien, or tous les maires veulent construire, dénonce au quotidien Les Echos son président, Jean Perrin. "L'agglomération du grand Dijon, sa ville, a programmé 13.000 logements en 5 ans alors qu'une de ses propres études a recensé 8.000 logements vacants !" De même, dans l'agglomération de Rodez (Aveyron), où l'UNPI a tenu récemment une assemblée générale régionale, "il y a 4.000 logements vides", poursuit-il. "Or le vice-président d'agglomération a annoncé vouloir construire 360 logements par an dont certains en locatif pour des investisseurs"...
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L'ADEME secouée par une mise de ses instances régionales sous tutelle des préfets
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27/4/2012
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L'ADEME (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) connaît ces derniers temps des turbulences internes : la parution d'un décret, qui fait du préfet le "délégué territorial" de six établissements publics nationaux dont l'ADEME, censé permettre une optimisation de l'efficacité de l'action publique sur le terrain, est plutôt perçu comme une recentralisation rampante et soulève chez cette dernière bien des interrogations. "Il y a un risque de perte de neutralité dans les prises de décision", estime Régine Trotignon, représentante CFDT, dans des propos rapportés par Les Echos.
Très ancrée dans les territoires avec ses 26 directions régionales qui concentrent la moitié de son effectif (un millier de collaborateurs), l'agence contrôle un budget d'intervention de 690 millions d'euros. Les élus apprécient cette manne qui leur permet de cofinancer leurs projets, notamment dans les énergies renouvelables.
L'autonomie de l'agence pour l'octroi des subventions d'investissement est effectivement menacée, puisque le décret délègue aux préfets le pouvoir, comme pour les cinq autres établissements, de "négocier et conclure" au nom de l'ADEME "toute convention avec les collectivités locales et leurs groupements". Par ailleurs, il "coordonne les actions de l'établissement avec celles conduites par les administrations et les autres établissements publics de l'Etat". A ce titre, le représentant de l'Etat pourra adresser des "directives d'action territoriale". Enfin, il participera à l'évaluation du responsable territorial de l'établissement.
Arrêtée en pleine campagne présidentielle, cette évolution du mode de gouvernance de l'agence est critiquée par l'équipe de campagne de François Hollande. Son site de campagne dénonce une "tutelle des préfets sur les directions régionales" et une "véritable étatisation de l'ADEME".
L'initiative du gouvernement ne fait pas autant de vagues, selon Les Echos, dans les autres organismes, à savoir l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), l'ACSE (Agence nationale pour la cohésion sociale et l'égalité des chances), France Agri Mer, sous l'égide du ministère de l'agriculture, et le Centre national pour le développement du sport. Ceux-ci étaient déjà partiellement soumis à l'autorité des préfets. Le représentant d'un de ces organismes aurait même fait valoir qu'à l'usage, ce peut être un bon moyen de peser face aux élus locaux"...
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Répartiteurs de frais de chauffage, le retour
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27/4/2012
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C'est un vieux serpent de mer : l'article 4 d'une loi (n° 74-908) du 29 octobre 1974 prévoyait déjà que "tout immeuble collectif pourvu d'un chauffage commun doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d'eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif". Les dispositions règlementaires n'avaient été prises qu'en 1991 et n'avaient pas été mises à jour, notamment en ce qui concerne le calcul du seuil de coût du chauffage par m2 au dessus duquel l'installation de "répartiteurs" de frais de chauffage était véritablement obligatoire. Il s'agit d'appareils mesurant la quantité de chaleur délivrée par les radiateurs dans les logements, et permettant de répartir au moins une partie des coûts d'énergie dépensée pour le chauffage dans un immeuble ou une résidence en fonction des "consommations" individuelles. Cela suppose évidemment que les résidants aient les moyen de moduler leurs consommation, et donc que les radiateurs soient équipés de robinets thermostatiques ou tout autre moyen de les régler.
Du coup, les seules régions où l'installation de répartiteurs a été constatée à grande échelle sont l'Est de la France - la proximité culturelle avec l'Allemagne où une très grande partie du parc immobilier collectif est équipé - et le Sud-est, en raison d'une grande proportion d'immeubles occupés de manière saisonnière...
Le Grenelle de l'environnement a été l'occasion pour le lobby industriel des fabricants et installateurs de compteurs, et donc de répartiteurs, avec à sa tête Ista (ex-Schlumberger), de convaincre les pouvoirs publics de remettre à jour la règlementation, arguant, notamment au moyen d'une étude dont la rigueur a été mise en cause, que l'équipement des immeubles en répartiteurs était à lui seul de nature à faire faire aux résidants des immeubles à chauffage collectif jusqu'à 20% d'économies sur leur facture d'énergie...
Le gouvernement s'est laissé convaincre et s'est attelé à la tâche. La disposition législative étant toujours en vigueur (elle est désormais dans le tout nouveau Code de l'énergie), un décret vient de paraître et doit être suivi d'un arrêté. Il prévoit que "tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l'occupant doit être muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif. Ces appareils doivent permettre de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci".
Ne sont a priori exclus que les immeubles dans lesquels il est techniquement impossible de mesurer la chaleur consommée par chaque local pris séparément, ou ceux dans lesquels il est techniquement impossible de poser un appareil permettant aux occupants de chaque local de moduler significativement la chaleur fournie... Sont également exclus les "immeubles pourvus d'une installation de chauffage mixte comprenant un équipement collectif complété par des équipements fixes de chauffage dont les frais d'utilisation sont pris en charge directement par les occupants" : c'est en fait le cas des immeubles où le système de chauffage collectif ne fournit qu'un chauffage de base (en général par le sol), jusqu'à une température de 14%, et dont le complément est fourni par des convecteurs électriques individuels.
La décret conserve aussi la notion de seuil de consommation de chauffage en dessous duquel l'obligation ne s'exerce plus : c'est le calcul de ce seuil qui doit être fixé par l'arrêté attendu.
Les associations de consommateurs, qui sont en général favorables aux comptages pour la répartition des frais d'eau froide et d'eau chaude dans les immeubles collectifs, sont nettement plus réservées concernant les répartiteurs de frais de chauffage. Et notamment l'ARC (Association des responsables de copropriété), très en pointe pourtant dans les actions visant à faire des économies d'énergie dans les copropriétés : sans attendre le reste des textes, elle invite les copropriétaires à la plus grande prudence à l'égard de ces dispositifs, car selon elle, mis en place et utilisés sans discernement, ils peuvent s'avérer très injustes : ainsi, certains occupants dont le logement est mal situé (pignon nord, sous combles ou sur sous-sol mal isolés) vont payer plus cher, alors que d'autres, au moins aussi bien chauffés seront avantagés, profitant en plus de la chaleur des logements mitoyens !
Autre argument, le coût : il arrivera fréquemment que la location, l'entretien et le relevé des répartiteurs coûte aussi cher voir plus cher qu'il n'apporte d'économies (estimées entre 3 et 10% et non à 20% comme le disent les industriels). Pire : l'installation de répartiteurs peut aussi avoir pour effet pervers de dissuader de mettre en œuvre des travaux d'économie vraiment efficaces, se reposant pour réduire la facture énergétique sur le comportement économe des résidants...
Sans compter, ajoute l'ARC, que l'obligation d'installation de répartiteurs sera assortie d'une obligation pose de robinets thermostatiques sur les radiateurs, ce qui peut créer des surpressions et un déséquilibrage si le réseau n'est pas adapté. "Cela ne va pas empêcher un certain nombre de professionnels (poseurs de répartiteurs, loueur, syndics) d'inciter les copropriétaires à voter des contrats très rémunérateurs de pose-entretien-relevé (entre 10 et 14 euros par an et par radiateurs !). Il convient donc d'être très prudent", avertit l'association, qui n'en est pas à sa première friction avec Ista, à qui elle reproche des argumentaires commerciaux un peu trop partiaux...
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Le marchés immobilier en Ile-de-France : le refroidissement après la surchauffe...
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27/4/2012
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La baisse des prix des logements se poursuit, plus marquée sur les maisons, ont indiqué les notaires de Paris et Ile-de-France le 26 avril, dans leur communiqué sur les marchés immobiliers à fin février 2012. En fait il s'agit de leurs chiffres issus des signatures des actes authentiques de février, donc de ventes conclues d'octobre à novembre. Le nombre de signatures du seul mois de février est en chute libre, après un mois de janvier hors norme, les vendeurs s'étant précipités pour signer avant le 1er février afin de profiter de l'ancien régime d'imposition des plus values sur les ventes de biens hors résidence principale. Ainsi en février, les volumes de ventes de Paris intra muros sont en chute de -27% par rapport au mois de février 2011. L'effet est par contre moindre en Petite Couronne et quasi nul en Grande Couronne.
Le mouvement de baisse des prix entamé à l'automne 2011 s'est confirmé. Dans les signatures de novembre 2011 à février 2012 (transactions conclues de fin août à novembre 2011), les prix des logements anciens en Ile-de-France sont en repli de 0,4%, la baisse la plus forte étant observée à Paris (-0,9% en 3 mois). Le prix des appartements a été stable en Petite Couronne (-0,1%) et a cependant progressé en Grande Couronne (+1,0%) avec des variations allant de +0,7% dans les Yvelines à +1,4 % en Seine-et-Marne. Toujours dans les actes signés, le prix de vente au m² dans Paris poursuit sa baisse passant de 8.380 euros en novembre à 8.300 euros en février.
Pour les maisons anciennes, les prix sont en baisse de façon plus significative que pour les appartements avec un prix unitaire de 309.600 euros en février, en baisse de -0,6% par rapport à novembre 2011. Seuls les départements du Val d'Oise (+0,9%) et de la Seine-et-Marne (+0,7%) voient leur prix légèrement augmenter tandis que les départements de la Petite Couronne enregistrent les reculs les plus importants, de -1,5% en Seine-Saint-Denis jusqu'à -2,4% dans les Hauts-de-Seine en 3 mois.
Les dernières projections des prix calculées sur les avant-contrats confirment la tendance baissière, avec un prix de vente à Paris projeté pour fin juin 2012 dans les signatures aux alentours de 8.100 euros, soit un prix proche de celui atteint en juin 2011. Il s'agit des ventes en train d'être conclues actuellement. Les Notaires franciliens ont tout juste commencé à calculer des indices à partir des promesses de vente et n'en fournissent pour le moment que pour Paris...
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Syndics et copropriétaires : le verre à moitié vide ou à moitié plein ?
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26/4/2012
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Interprétations divergentes d'une enquête de la CLCV (Confédération logement et cadre de vie) sur la perception qu'ont les copropriétaires de leur copropriété, du fonctionnement du conseil syndical, de la qualité des débats en assemblée générale ou de la réactivité de leur syndic. Plus de 3.600 copropriétaires ont été approchés à cette fin, avec cependant une sur-représentation des copropriétaires occupants et des conseillers syndicaux. "Un copropriétaire sur deux se plaint de son syndic", selon Capital.fr, alors que Le Figaro voit les syndics, "pas si mal aimés que cela"...
En fait l'enquête ne s'intéresse pas qu'au syndic, et à raison : la qualité de la gestion d'une copropriété dépend autant de celui-ci que de la contribution des copropriétaires, dans une gouvernance globale qui implique aussi l'assemblée et les conseillers syndicaux. Concernant ces derniers, ils sont majoritairement jugés efficaces par les copropriétaires, avec quelques réserves de taille cependant : il leur est souvent reproché un manque de transparence, et surtout d'être parfois trop proche du syndic, au détriment de l'intérêt des copropriétaires ! Pour la CLCV, seuls 18,11% des conseils syndicaux étudiés ont un fonctionnement pouvant être considéré comme "parfait" dans la mesure où d'une part, les copropriétaires sont systématiquement informés des débats et de l'activité de leurs élus et, d'autre part, ils sont à l'écoute et considérés comme efficaces. A l'inverse, 9,17% de conseils syndicaux ont, selon la CLCV, un mauvais fonctionnement, voire ne fonctionnement pas du tout, car il n'est effectué aucun compte-rendu de leurs activités, même en assemblée générale et les copropriétaires eux-mêmes les perçoivent comme n'étant pas à l'écoute ou inefficace.
Paroles de copropriétaires éloquentes : "beaucoup de querelles stériles et d'anciennes rancœurs au sein du conseil syndical. Difficile d'agir quand on est dans l'opposition", "pour la première fois, le conseil syndical vient d'être renouvelé, pendant 43 ans (!), la même personne était présidente du conseil syndical et était en relation exclusive avec le syndic", les conseillers syndicaux en profitent pour réaliser des travaux sans autorisation de l'assemblée générale", "le conseil syndical est le bras armé du syndic", etc.
Côté syndic, les professionnels dominent (91% des copropriétés étudiées) ; les bénévoles se trouvent essentiellement dans les petites copropriétés (40% des 10 lots et moins, contre moins de 4% chez les 300 lots et plus). Chez ceux qui ont un gestionnaire professionnel, moins d'un copropriétaire sur deux se déclare satisfait de son syndic, et moins de 10% très satisfait, ce qui ne peut être considéré comme glorieux. Le manque de suivi des contrats et le défaut de réactivité suite aux sollicitations des copropriétaires ou du conseil syndical constitue les principaux reproches faits. par contre, les points sur lesquels les copropriétaires sont les plus satisfaits, bien qu'avec des scores restant moyens, sont la clarté des informations transmises (56,91%), la qualité de la gestion (56,30%), la coopération avec le conseil syndical (55,33%) et le suivi des impayés (55,23%).
Sons de cloche entendus : "notre syndic fait montre d'une assez bonne volonté, mais également d'une inorganisation conséquente", "nous sommes une petite copropriété qui n'intéresse pas notre syndic", "la personne chargée de notre copropriété ne cesse de changer, ce qui nuit au dialogue et à une bonne gestion", "notre syndic ne supporte aucune contestation", etc.
Sur les assemblées générales, sans surprise il apparaît que celles-ci sont désertées, le taux moyen de participation étant d'à peine plus de 50%. Par ailleurs, les débats ne sont jugés intéressants ou constructifs que dans 48% des cas.
Selon un croisement de critères retenus par la CLCV, celle- estime que 31% des copropriétés gérées par un syndic professionnel ont un fonctionnement "idéal" contre 24,35% pour lesquelles la situation pourrait être qualifiée de "mauvaise".
Toutefois, ce point doit être corrigé en fonction de la personne qui mène les débats durant l'assemblée générale. Ainsi, lorsque cette direction est assurée par le seul syndic, les débats ne sont intéressants que dans 32% des cas, contre 57% lorsque le président de séance, désigné parmi les copropriétaires, en prend la direction. De même, on constate que les copropriétaires ont davantage de difficultés à négocier le contrat de leur gestionnaire ou à obtenir l'ouverture d'un compte bancaire séparé lorsque les débats sont menés par le seul syndic.
Egalement il est constaté un intérêt des débats croissants avec le taux de participation et par contre en fonction inverse de la taille de la copropriété ! De fait, plus la résidence est grande et plus il est difficile d'avoir en assemblée générale des débats constructifs, semblent dire les copropriétaires...
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Le milliard des droits de mutation à Paris : Bertrand Delanoë juge les propos du candidat sortant malhonnêtes
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26/4/2012
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La réduction de moitié des droits de mutation sur les ventes immobilières annoncée par le candidat Nicolas Sarkozy en cours de campagne prend l'allure d'une déclaration de guerre contre les grandes villes tenues par l'opposition et Paris en particulier. Le malin plaisir que prend le candidat sortant à mettre en avant le montant qu'encaisse la Ville de Paris en droits de mutation - un milliard d'euros par an actuellement - a fait bondir le maire de Paris : "Nicolas Sarkozy a une nouvelle fois tenu des propos caricaturaux et malhonnêtes à propos des droits de mutation perçus par la Ville de Paris", se défend Bertrand Delanoë cité par l'AFP.
"Aujourd'hui, Paris est le premier contributeur au fonds péréquation des droits immobiliers départementaux dont il assure 20% des ressources totales, alors que Paris ne perçoit qu’un peu plus de 10% du total national des droits de mutation encaissés par l’ensemble des départements. Cette recette connaît une grande volatilité et même si elle reste à un niveau élevé, elle est d'abord la simple conséquence d’un foncier rare et cher, ce qui est pénalisant pour les parisiens. Cette recette est donc mobilisée pour financer la solidarité mise en oeuvre depuis 2001 par la Ville de Paris (2 milliards d'euros par an). Cette politique a notamment permis de financer la construction de 60.000 logements sociaux depuis 2001", oppose-t-il au président, qui a une fois de plus fait preuve d'improvisation...
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Le plomb dans l'eau : l'ARC propose aux fédérations de syndics une action commune
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26/4/2012
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Alertée par le fait qu'un certain nombre de syndics, sous la pression des bureaux d'études ou des entreprises de plomberie, risquent d'entraîner leurs copropriétés vers des travaux potentiellement coûteux et pas forcément nécessaires, l'ARC (Association des responsables de copropriété) association de consommateurs spécialisée dans la copropriété, tend la main aux fédérations de syndics pour adopter une démarche concertée quand à la mise en conformité des immeubles à la règlementation relative à l'éradication du plomb dans l'eau de consommation humaine.
Celle-ci résulte d'une directive européenne qui fixe le taux de plomb maximum par litre d'eau aux points de puisage - en clair le robinet dans la cuisine des logements - à 25 microgrammes pour le moment mais seulement à 10 microgrammes au 25 décembre 2013, seuil considéré par beaucoup comme excessivement bas. L'échéance se rapprochant, l'ARC reçoit un nombre croissant de témoignages selon lesquels certains syndics n'hésiteraient pas à faire valoir la responsabilité pénale des syndicats pour précipiter des études (parfois sans accord de l'assemblée générale) puis faire voter des travaux d'un coût disproportionné au problème à régler.
Un chantier de plus venant s'ajouter, pour ceux qui sont concernés, à celui la sécurisation des ascenseurs, et alors que celui du Grenelle de l'Environnement pour les économies d'énergie a tant de peine à démarrer, regrette l'ARC...
L'association appelle notamment les syndics à élaborer en commun des règles de "bonnes conduites" et de bonne "gestion" concernant le traitement de ce problème par les syndics adhérents à ces fédérations, à "analyser ensemble sereinement" les problèmes de responsabilité, et à prévoir une démarche commune auprès des pouvoirs publics afin d'adapter la directive européenne concernant le plomb dans l'eau à la réalité des problèmes de santé publique, à la situation propre à chaque région (présence de plus ou moins de calcaire dans l'eau) et à la réalité des situations financières des copropriétés.
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RT 2012 : pas de dérogation pour les maisons individuelles !
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26/4/2012
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Alors que la réglementation thermique 2012 entre en vigueur dans quelques mois pour les maisons individuelles (1er janvier 2013), l'outil de calcul ne cesse d'être modifié, avec des résultats qui diffèrent d'une version à l'autre. L'objectif est de présenter un calcul thermique de la consommation d'énergie primaire inférieur à 50 kWh/m².an. Un chiffre qui repose sur trois coefficients – besoin bioclimatique (Bbio), consommation conventionnelle d'énergie primaire (Cep) et température intérieure de consigne (Tic) – calculés à l'aide d'un outil informatique développé par le CSTB (Centre scientifique et technique du bâtiment). Problème : depuis la publication de la méthode de 1.400 pages à l'été 2011, six versions du moteur ont été élaborées puis testées par un groupe de travail d' "applicateurs", et une nouvelle version est annoncée avant l'été , dénonce le cabinet d'ingénieurs thermiciens Pouget Consultants et membre de ce groupe.
"Nous ne sommes pas hostiles à la RT. Mais je ne sais pas à quel prix je vais devoir vendre ces maisons : entre septembre et février, les exigences de consommation calculée par le moteur se sont renforcées de près de 20 %" explique Patrick Vandromme, président de Maisons France Confort, dans des propos rapportés par Le Moniteur. Les constructeurs de maisons individuelles s'engagent en effet via un contrat de construction avec prix ferme et descriptif technique contraignant. Difficile aussi de préparer la commercialisation (études, catalogues, descriptifs…) et d'optimiser les prix de ces maisons qu'ils vendront dès l'été.
Un des problèmes posés par la dernière version du moteur : la disparition annoncée de l'effet joule. Une maison de 90 m² chauffée à l'électricité en région Rhône-Alpes a ainsi vu sa consommation baisser de 7 kWh/m²/an entre les versions de juin et septembre 2011 puis gagner 10 kWh en février. "Cette version ne nous permet plus d'utiliser l'effet joule, qui était pourtant pertinent pour une grande partie du pays compte tenu de la faiblesse des consommations", regrette Patrick Vandromme auprès du Moniteur. Le surcoût est estimé entre 5.000 et 6.000 euros pour passer de 70% des maisons dotées d'un chauffage électrique à 100 % d'équipements complexes à mettre en œuvre (boucle à eau chaude, bois, etc.).
Les contraintes de la performance énergétique changent aussi le métier de constructeur de maisons individuelles (CMI) : "hier, le CMI maîtrisait le bâti puis adaptait les équipements. Demain, ce sera l'inverse. Que maîtrisera-t-il en changeant de métier si brutalement ?", s'interroge un spécialiste du groupe EDF.
Devant cette situation, l'Union des maisons françaises (UMF) a réclamé les mêmes dérogations que le logement collectif. Le ministère a mis moins d'un mois pour trancher et opposer une fin de non recevoir. L'UMF avait demandé au gouvernement de porter le "Cep max" à 57,5 KWh/m²/an et ce, jusqu'au 31 décembre 2014 en cohérence à la dérogation déjà acceptée pour le logement collectif. Il est vrai que si le ministre avait accepté, la RT 2012, qui impose un "Cep Max" de 50 KWh/m²/an à partir du 1er janvier 2013 aurait pris du plomb dans l'aile.
"Les simulations réalisées lors de l'élaboration de la réglementation ont en effet montré que le passage d'une exigence règlementaire en Cep max de 57,5 à 50 KwhEP/(m².an) dans les immeubles collectifs nécessitait l'introduction de nouvelles technologies qui sont encore coûteuses car insuffisamment diffusées sur le marché de la construction, et moins mâtures", a indiqué Benoist Apparu dans sa réponse à l'UMF. A contrario, cet effet de seuil n'existe pas pour les maisons individuelles, selon le ministère, "l'exigence pouvant être atteinte sans changement radical de technologies, mais uniquement grâce à une légère augmentation des performances énergétiques des matériaux déjà installés". Benoist Apparu rappelle que les premières versions du moteur de calcul ont été mises très tôt à disposition des professionnels pour qu'ils puissent s'y préparer et que les écarts les variations de Cep obtenues entre les différents moteurs de calculs sont inférieurs à 5%. "Au vu de ces éléments, il ne m'apparaît pas nécessaire de revoir les objectifs définis et partagés en 2010", conclut le ministre...
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La construction de logements continue de ralentir
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25/4/2012
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Les mises en chantier globales, intégrant le logement social et les maisons individuelles, ont chuté de près de 13% au 1er trimestre 2012 par rapport au 1er trimestre 2011, rabaissant le chiffre sur les 12 derniers mois à 366.220 logements, en route vers les prévisions pessimistes de 345.000 à 350.000 unités, le plus bas niveau depuis 2004, à l'exception de la catastrophique année 2009 (299.913), conséquence de la crise des "subprime" américains. Rappelons que l'objectif reste 500.000 pour résorber la pénurie de logements... Le nombre des permis de construire pour ces mêmes logements neufs est lui aussi passé dans le rouge, en baisse de 0,6% sur la même période.
Concernant la production des promoteurs, l'enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière d'avril 2012 de l'INSEE n'incite guère à l'optimisme : les promoteurs immobiliers indiquent majoritairement un repli de la demande et une augmentation des stocks de logements invendus, les amenant à réduire les mises en chantier de logements, quelle que soit la destination du bien. Les promoteurs vendant essentiellement "sur plans" (en "VEFA"), les stocks n'existent pour leur plus grande part que sur le papier, la mise en chantier n'intervenant qu'une fois un seuil de ventes atteint, et le financement débloqué.
Les promoteurs sont également plus nombreux à indiquer une baisse des prix. Ils estiment par ailleurs que l'apport personnel des candidats à l'acquisition d'un logement neuf se dégraderait par rapport au trimestre précédent. Les moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs devraient continuer de baisser dans les mois à venir...
En cause : les restrictions apportées au prêt à taux zéro (le "PTZ+" version 2012) pour les primo-accédants (conditions de ressources, plafond de prix au m2), le "rabotage" de la réduction d'impôt "Scellier" pour les investisseurs, les conditions draconiennes imposées par les banques (apport personnel, stabilité des revenus, taux d'endettement) dans l'octroi des crédits, et les inquiétudes devant la dégradation de la situation économique et du pouvoir d'achat des ménages des classes moyennes, les incertitudes politiques, etc. Et alors même que les taux d'intérêt restent très favorables...
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Affichage publicitaire : la loi Warsmann passe subrepticement le délai de mise en conformité de deux à six ans
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24/4/2012
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Danièle Pourtaud, adjointe au maire de Paris chargée du Patrimoine, est en colère : un article de la Loi Warsmann de simplification du droit et des démarches administratives retardera à 2017 le Règlement local de publicité (RLP) de Paris.
Cet incident illustre le caractère pervers du type de travail législatif que le gouvernement a laissé, avec sa bénédiction, prospérer au travers des propositions de loi successives d'un député de la majorité, Jean-Louc Warsmann, partant d'un objectif louable : ratisser progressivement le maquis des textes et supprimer les incohérences et lourdeurs inutiles. passer par des "propositions de loi" présentées par un parlementaire, plutôt que par des "projets de loi" déposées par le gouvernement a l'avantage de ne pas s'encombre des objections possibles d'un corps intermédiaire probablement jugé inutile et contre-productif : le Conseil d'Etat. Pire, le gouvernement a aggravé son cas en accordant aux propositions de loi Warsmann le bénéfice de la procédure d'urgence, qui réduit le nombre d'examens par les deux assemblées.
Résultat : ces propositions de loi "fourre-tout" de plusieurs centaines d'articles ont fait le bonheur des lobbyistes, qui ont pu y faire passer plus ou moins en catimini une foule d'amendements, en général détectés une fois que la loi a été définitivement adoptée, dont par exemple celui dans la loi du 12 mai 2009 qui a défrayé la chronique parce qu'il a sauvé sauvé l'Eglise de Scientologie d'une dissolution judiciaire. Détail piquant : le député lui-même a prétendu ne pas savoir qui était l'auteur de cet amendement et comment il est arrivé à être dans la pile des amendements présentés...
Le même scénario vient de se produire : fixé à deux ans depuis 1979, le délai de mise en conformité des publicités avec les normes posées par les municipalités est passé subrepticement à 6 ans dans la dernière loi Warsmann du 23 mars. Valable tant pour la réglementation nationale, conformément à la loi Grenelle 2, qu'au niveau local – avec l'adoption des nouveaux Règlements locaux de publicité (RLP) en préparation dans certaines villes de France – ce délai vient de bénéficier d'un assouplissement très mal vu par les villes qui avaient été les pionnières dans ce domaine. Paris, qui a voté son nouveau RLP en juin 2011, a prévu ainsi de réduire en 2013 de 30% la publicité extérieure via la suppression de 920 panneaux 4x3. Cette mesure se voit désormais reportée à 2017...
Pour la mairie de Paris, cette loi adoptée avec la procédure d'urgence et contre l'avis du Sénat, est en contradiction flagrante avec l'esprit de la loi Grenelle II. "C"est un recul manifeste du gouvernement face aux lobbies des publicitaires", a-t-elle déclaré dans un communiqué.
Cité par le quotidien les Echos, le "père" de cet amendement, Eric Straumann (député-maire UMP de Houssen), apparemment très attaché aux recettes publicitaires de sa commune, explique qu'il s'agit là de "plusieurs dizaines de milliers d'euros pour des panneaux qui ne gênent personne". Il indique aussi ne pas avoir mesuré la portée de cet amendement…
Les cartes seront dans les mains du prochain gouvernement, qui devra décider ou non du maintien de cette mesure...
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