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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Vers un retour de l'immobilier à l'avant-crise ?
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3/2/2011
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Le marché immobilier a retrouvé ses volumes des années 2000-2007, passant de 590.000 ventes en 2009, année noire, à près de 800.000 ventes pour l'année 2010 : c'est ce qui ressort de la dernière note de conjoncture immobilière des Notaires de France diffusée le 2 février ; "une tendance notamment due au retour en grâce de l'investissement immobilier apparaissant plus sécurisant que l'investissement sur le marché financier", indique la note, qui confirme une fin d'année en "fanfare". Rappelons que c'est aussi ce qui ressortait le 26 janvier des chiffres de l'Observatoire CSA/Crédit Logement du financement des marchés résidentiels.
Les notaires, se fondant sur leur tout nouvel outil d'analyse des avant-contrats, voient les prix dépasser en janvier 8.000 euros/m² en prix moyen sur Paris, et augmenter de 15% à Bordeaux et à Rennes, de 5 à 10% à Nantes et Lyon (de 5 à 10%), et de 0 à 5% à Lille et Toulouse. Quant au marché de la Petite et de la Grande Couronne de Paris, il devrait rester "dynamique" avec toutefois une évolution inférieure à + 10 % sur l'année. Les candidats acquéreurs qui ne profitent pas d'une plus-value sur une revente apprécieront ce "dynamisme", mais peut-être pas autant que les auteurs de ce commentaire...
Les notaires pensent aussi que le second semestre sera moins actif que le premier, à cause des effets de la - probable à présent - remontée des taux d'intérêt, de la réforme de la fiscalité du patrimoine et de l'attentisme traditionnel semble-t-il des périodes pré-électorales.
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Ecoquartiers : deuxième appel à projets, un label souhaité pour 2012
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3/2/2011
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A l'occasion de la deuxième conférence nationale sur la ville durable, le secrétaire d'Etat chargé du logement, Benoist Apparu, a lancé un nouvel appel à projets pour les "écoquartiers" et annoncé la préparation d'un label pour 2012. Cette double initiative s'inscrit dans la droite lignée du Grenelle de l'environnement, qui préconise la création d'au moins un écoquartier avant l'année 2012 dans les villes qui ont des programmes de développement de l'habitat significatif.
Ce nouvel appel à projets reprend les principes du premier concours "Ecoquartiers" d'octobre 2008: faible consommation d'énergie, mixité sociale, place majeure aux "transports doux" (vélo, tramway...) et préservation au maximum de la biodiversité.
Pour la première édition, 160 projets avaient été présentés, alors que le ministère en attendait une cinquantaine. Fin 2009, 28 lauréats avaient été désignés dans différentes catégories liées à l'aménagement durable (eau, déchets, biodiversité, mobilité, sobriété énergétique et énergies renouvelables, densité et formes urbaines, éco-construction). C'est la ville de Grenoble qui avait reçu le grand prix national pour son écoquartier de la Zac de Bonne.
Les lauréats du premier concours ont été réunis par le ministère de l'Ecologie en un "Club national Ecoquartier". Ce groupement a pu établir un référentiel écoquartier, sur lequel les nouveaux candidats pourront s'appuyer dans leur réflexion. Par ailleurs, le ministère entend amplifier le partage des idées en organisant de nombreuses conférences thématiques, des groupes de réflexion et des cycles de formation courant 2011.
L'objectif du concours n'est pas de financer des projets, mais de les promouvoir et de leur donner une visibilité sur tout le territoire. Il s'agit de reproduire un phénomène d'imitation comme celui qui a pu se produire en Allemagne ou en Angleterre, où la forte exposition des écoquartiers de Vauban (à Fribourg) ou de Bedzed (à Londres) a séduit de nombreuses localités, qui se sont engagées par la suite sur la voie de l'aménagement durable.
Les projets d'écoquartiers pourront par contre bénéficier d'une aide financière de l'ADEME ou la de Caisse des dépôts et consignations.
Benoist Apparu a également annoncé son intention de mettre en place un comité de préfiguration d'un label Ecoquartier "dans le cadre d'une démarche collégiale et participative, dans la continuité du Grenelle", tout au long de l'année 2011. Sa finalité ne sera pas de fixer un modèle standard d'écoquartier, mais de préciser les grandes lignes des objectifs nationaux en termes d'aménagement durable. A terme, le label doit devenir un outil de reconnaissance, permettant aux collectivités françaises d'identifier les localités exemplaires et de suivre leur exemple sur la voie de l'aménagement durable.
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Un plan d'épargne logement (PEL) plus attractif à partir du 1er mars ?
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3/2/2011
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La réforme de l'épargne logement se poursuit. Après la loi de finances rectificative pour 2010 qui en a posé les bases, en réservant, pour les comptes et plans épargne-logement ouverts à compter du 1er mars 2011, les prêts obtenus à l’issue d’une période d’épargne à l’acquisition de la résidence principale, un arrêté du 20 janvier 2011 change la formule de calcul du taux d'intérêt, qui prendra en considération à la fois les taux d'intérêt du moment pour le refinancement des banques et les anticipations de hausse des taux afin de rendre, en principe, le taux du PEL plus attrayant par rapport aux autres taux du marché.
Par ailleurs, l’arrêté instaure pour les PEL ouverts à compter du 1er mars 2011 un taux plancher égal à 2,50%, soit le taux de rémunération actuel avant la réforme.
Les épargnants vont-ils y gagner ? En fait cela dépendra de l'évolution des taux obligataires en 2011. Si la formule était appliquée aujourd'hui, compte tenu du faible niveau des taux d'intérêt, le taux serait de 2,34%. Le plancher de 2,50% s'appliquerait donc, soit la même rémunération que celle en cours depuis 2003. Depuis 2000, le PEL a connu sa plus forte rémunération entre 2000 et 2003 avec 3,37%. Si par contre les taux d'intérêt de long terme remontent dans les années qui viennent, le taux pourrait devenir attractif.
A noter que les intérêts du PEL restent exonérés d'impôt sur le revenu mais soumis aux prélèvements sociaux. Mais au lieu comme jusqu'ici de l'être à la clôture du plan ou au bout de 10 ans, ils le seront tous les ans, dès la première année de son ouverture.
La prime versée lorsque le PEL est dédié à un projet immobilier sera limitée pour recentrer encore le placement vers l'accession à la propriété : elle ne sera accordée que si l'épargnant souscrit un prêt d'au moins 5.000 euros. Son plafond sera de 1.525 euros pour l'acquisition ou la construction d'un logement économe en énergie, et de seulement 1.000 euros dans les autres cas.
Enfin, les taux d'intérêt de l'emprunt obtenu grâce à l'épargne du PEL restent par contre inchangés : on ajoute 1,7 point au taux d'intérêt, soit un taux minimum de 4,20%. Si les taux d'intérêt des crédits immobiliers du marché restent ce qu'ils sont, ce ne sera pas intéressant, mais c'est une assurance contre une remontée des taux plus importante.
Le nombre de titulaires de PEL a baissé de 30% depuis 2003 et l'encours est passé de 220 milliards en 2005 à 180 actuellement, explique le Ministère de l'économie. Avec cette indexation de son taux sur la situation économique, le PEL pourra donc retrouver "une nouvelle jeunesse", a souligné la ministre Christine Lagarde. Ce n'est pas négligeable pour le financement de l'accession à la propriété car l'encours des PEL représente 23% du financement des crédits immobiliers.
Le plafond d'épargne reste fixé à 61.200 euros.
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L'Eco-PTZ va être remis à plat
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2/2/2011
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Le gouvernement semble en avoir pris son parti : l'Eco-prêt à taux zéro cale ! Après un démarrage en fanfare, le nombre d'Eco-prêts à taux zéro mis en place ("Eco-PTZ") plafonne, et l' "effet crise" n'est plus retenu comme le seul responsable : trop compliqué, il n'est pas "vendu" par les banques, selon Benoist Apparu, qui a annoncé le 31 janvier sa remise à plat ; une concertation est ou va être lancée pour comprendre pourquoi sur le terrain les agences bancaires ne sont pas motivées pour le proposer, voire même n'en connaissent pas les procédures ! De surcroît, il est souvent confondu avec l'autre prêt à taux zéro...
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Affaire Urbania (suite) : la 2ème plus grande copropriété de France sous administration judiciaire
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2/2/2011
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Dans une ville, Grigny, placée sous tutelle financière du préfet, avec comme syndic la société SAGIM, filiale d'Urbania non reprise dans le sauvetage du groupe et mise elle-même sous administration judiciaire, c'est à présent le syndicat principal de la copropriété de Grigny 2, 2ème copropriété de France, qui est placé sous administration provisoire !
Composée de 5.000 logements, un magasin grande surface, un immeuble de bureaux, une chaufferie urbaine, des écoles, un commissariat, un gymnase, etc., la copropriété est une ville dans la ville, dont elle loge 60% des habitants et abrite même la gare RER ! Chacun de ses 27 syndicats secondaires est en lui-même une grosse copropriété. Autonomes dans la gestion de leurs parties communes spécifiques, certains sont parfaitement sains, d'autres sont en difficulté, et déjà sous administration judiciaire. Construit par le même promoteur que Parly 2, l'ensemble immobilier n'a visiblement pas eu le même destin.
Le syndicat principal, qui vient d'être mis en redressement gère quant à lui le chauffage collectif (chaufferie de grande puissance avec cogénération), les voiries, les réseaux d'assainissement, les grands espaces verts. L'ordonnance d'ouverture de la procédure de redressement fait état d'une dette de 6,8 millions d'euros. L'assemblée des copropriétaires n'a pu être tenue en 2010 et si l'on en croit l'ordonnance, l'administrateur de la société qui exerçait les fonctions de syndic n'a disposé que d'un état des comptes arrêtés à fin octobre 2010...
Selon la procédure de redressement propre aux copropriétés, l'administrateur provisoire qui vient d'être nommé va cumuler les pouvoirs du syndic, dont le mandat vient de cesser de plein droit, de l'assemblée générale des copropriétaires, et du conseil syndical. Un 3ème plan de sauvegarde doit être mis en place.
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Plafonds 2011 pour l'exonération d'impôt des revenus de la location meublée de sa résidence principale
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2/2/2011
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Les revenus provenant de la location ou de la sous-location meublée de pièces d'une résidence principale sont exonérés d'impôt sur le revenu, lorsque le loyer annuel ne dépasse pas 174 euros par mètre carré en Ile-de-France et 127 euros dans le reste de la France, hors charges.
Rappelons que les loyers perçus pour la location de locaux d'habitation meublés sont exonérés d'impôt à deux autres conditions :
- les pièces louées, ou sous-louées, font partie de la résidence principale du bailleur et en principe, le bailleur doit réduire le nombre de pièces qu'il occupe dans son logement principal ;
- les pièces louées constituent pour les locataires, leur résidence principale.
Si ces conditions ne sont pas respectées, les revenus générés par la location sont soumis à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Chaque année, le prix de location maximum est révisé en fonction de l'IRL (Indice de référence des loyers).
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Le phénomène du mal-logement s’aggrave
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1/2/2011
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C'est presque devenu une routine : chaque année, la Fondation Abbé Pierre tire la sonnette d'alarme un peu plus fort. Dans la 16e édition de son rapport sur le mal logement, elle chiffre à 0,685 million le nombre de personnes privées de domicile personnel, à 2,78 millions celles vivant dans des conditions de logement très difficile (privation de confort, surpeuplement grave), et à 5,44 millions celles en situation de réelle fragilité à court terme, dont 1,25 millions de locataires en impayé, et 3,22 millions en situation de surpeuplement au sens large. Ainsi 8,2 millions de Français vivent en situation de difficulté plus ou moins grave liée au logement.
Ces chiffres sont en progression et le mal-logement commence à atteindre les classes moyennes. La progression du chômage ces deux dernières années risque malheureusement d'augmenter encore le nombre de mal-logés dans les deux ou trois années qui viennent, au fur et à mesure que les demandeurs d'emploi longue durée d'aujourd'hui deviendront des chômeurs en fin de droit...
La Fondation Abbé Pierre estime au moins à 900.000 logements le déficit actuel par rapport aux besoins de la population française. Elle critique une nouvelle fois de manière très argumentée la politique du "tous propriétaires", selon le slogan de la campagne du président de la République, consistant à aider l'accession à la propriété des plus modestes, mettant en avant les risques qu'on fait prendre par un endettement excessif, qui fragilise en cas d'accident de la vie, et les coûts de transport induits par les choix de localisation que font les ménages les plus modestes pour accéder à la propriété.
Le rapport 2011 propose ses solutions radicales, à la hauteur des enjeux de la crise. Les propositions sont présentées en 4 "mots d'ordre" et vingt "chantiers de réflexion" pour lutter plus efficacement contre la crise du logement.
1. Mot d'ordre : "Produire/capter massivement et sans délais des logements, car chacun doit pouvoir être logé dignement" : la Fondation demande notamment la mise en place d'une véritable "loi foncière", pour localement "mobiliser les terrains constructibles à hauteur des besoins et à des prix compatibles avec les différents types de logements à produire". Elle réclame aussi la fixation de l'effort budgétaire minimal à 2% du PIB pour s'assurer de mener à bien un plan d'action à 5 et 10 ans et pour offrir un horizon stable à tous les acteurs engagés dans une politique du logement ambitieuse. Mettre aussi en oeuvre les moyens nécessaires pour atteindre le chiffre de 500.000 nouveaux logements par an. Autre proposition: "mobiliser au maximum les logements disponibles et les réponses dans le parc existant" en clair réquisitionner les logements et les locaux vides. Enfin, lancer une grande politique de conventionnement dans le parc privé en veillant aux principes suivants : proportionnalité et stabilité des aides financières et fiscales au montant des loyers fixés et au niveau de ressources des locataires. A noter qu'une telle demande rejoint celles des propriétaires de l'UNPI et des professionnels de l'immobilier...
2. Mot d'ordre : "Maîtriser les prix et réguler les marchés, car le logement n'est pas un bien comme les autres" : la Fondation demande un contrôle des loyers, une baisse des coûts de la construction des logements et une prévention de la précarité énergétique, ainsi qu'une vraie approche protectrice des ménages vis-à-vis du crédit immobilier.
3. Mot d'ordre : "Construire une ville de qualité, équitable et durable : un impératif pour vivre ensemble" : mixité sociale, meilleure application de la loi SRU et maîtrise de la densité et de l'étalement urbain, avec un effort particulier pour les banlieues et la capitale sont les propositions forces de ce chapitre.
4. Mot d'ordre : "Combattre et prévenir les facteurs d'exclusion et d'inégalités pour en finir avec le mal-logement" : la Fondation souhaite une intervention massive "sur tous les habitats dégradés ou en voie de l'être" et "un programme ambitieux de réhabilitation" du parc existant. Elle demande aussi de favoriser une véritable politique patrimoniale dans les copropriétés et veiller à éviter leur dégradation : obliger les copropriétés à anticiper et rendre obligatoires les provisions pour grosses réparations ; faciliter les prises de décision par de nouvelles règles de gouvernance. Là encore, ces propositions rejoignent les demandes des professionnels.
Le secrétaire d'Etat, Benoist Apparu, se faisant remettre le rapport le 1er février, a répondu point par point reprenant les thèmes développés dans ses deux dernières conférences de presse, celle du 20 janvier sur les réalisations 2010 et perspectives 2011 dans le domaine du logement social, et celle du 31 janvier au cours de laquelle a été exposée la "feuille de route" et les "Chantiers" du gouvernement pour le logement pour 2011.
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Foncia bientôt à nouveau en vente ?
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1/2/2011
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Selon Le Figaro, le groupe bancaire BPCE, issu de la fusion forcée des groupes Banque Populaire et Caisse d'Epargne, a mandaté la banque Rothschild pour le conseiller dans sa "réflexion stratégique" concernant l'avenir de sa filiale Foncia.
L'administrateur de biens, n°1 en France de la gestion locative et de l'administration de copropriétés, avait été acheté au prix fort par le groupe Banque Populaire en janvier 2007. Depuis la fusion, la nouvelle direction envisage plutôt de se défaire de cet actif "non stratégique", sans espérer récupérer même la moitié de la mise ! Une précédente tentative au 1er semestre 2010 avait échoué en raison du contexte du moment en pleine "affaire Urbania". De nombreux candidats s’étaient manifestés, dont le groupe Citya, fondé et dirigé par le député d’Indre et Loire, Philippe Briand. Ce dernier vient de déclarer à l’AFP qu’il est à nouveau candidat.
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Haro sur les bailleurs de micrologements ?
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1/2/2011
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Après qu'à l'occasion d'un déplacement impromptu en compagnie d'un journaliste Libération le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, ait "découvert" que des "chambres de bonne" se louent "à prix d'or", la communication gouvernementale s'est emparée du sujet des "micrologements". "Je donne six mois aux professionnels de l'immobilier et aux syndicats de bailleurs pour me faire des propositions concrètes", avait-il déclaré à l'époque, les menaçant à défaut de règlementation ; il a réitéré dans une réponse à un parlementaire indiquant avoir initié une "concertation avec les principales organisations de gestionnaires et de bailleurs privés avec, comme objectif, celui d'aboutir à l'établissement d'une charte de bonne conduite et à une sensibilisation de l'ensemble des professionnels". Il indique avoir par ailleurs demandé à la présidente de la Commission nationale de concertation (CNC) de "réfléchir à l'élaboration de paramètres visant à obtenir une meilleure connaissance des prix pratiqués dans le cadre des locations de micrologements" (1).
Lors de la conférence de presse du 31 janvier pour la présentation de la feuille de route du gouvernement pour le logement en 2011, le secrétaire d'Etat est revenu sur le sujet, refusant tout encadrement général des loyers, mais n'excluant pas des mesures spécifiques concernant les loyers abusifs des "micrologements", dont il reconnaît par ailleurs l'utilité sociale. Même lorsqu'ils ne sont pas conformes à la surface minimum fixée pour la "décence" par le décret du 30 janvier 2002 (soit 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes). "Une chambre de 7 m2 n'est peut-être pas décente au sens de la règlementation, mais il n'est pas illégal de la louer", a-t-il répondu quelque peu imprudemment à ceux qui lui en faisaient la remarque. "Si vous interdisez la locations de ces micrologements, vous empêchez un grand nombre d'étudiants de se loger", a-t-il expliqué...
(1) rép. min., n°90318, JOAN 28 décembre 2010
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Politique du logement : le gouvernement présente sa feuille de route
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31/1/2011
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Nathalie Kosciusco-Morizet, ministre de l'écologie, du développement durable, des transports et du logement, et Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement, ont présenté le 31 janvier les "grands chantiers du logement et de l'urbanisme en 2011", mettant en avant l'effort public qui atteindrait les 37,4 Milliards d'euros soit près de 2% du PIB, un
niveau jamais atteint depuis 1986.
Avec trois ambitions affichées "pour accompagner la sortie de crise" : être "solidaire, ambitieux et durable".
La solidarité se matérialise selon les ministres d'abord par le fait de permettre à ceux qui en sont exclus d'accéder à un logement décent. Le nombre de places d'hébergement (110.000 actuellement) sont en hausse de 26% en 6 ans. "Nous devons maintenant travailler à de nouvelles solutions pour accompagner les personnes vers le logement" ont précisé les deux ministres, en avançant des dispositifs comme l'intermédiation locative qui consiste à louer des logements dans le parc privé à des associations qui les sous-louent : 300 logements étaient mobilisés fin 2009, 2.315 fin 2010, l'objectif étant de 5.000 logements privés d'ici la fin de l'année 2011, plus facile à dire qu'à faire, compte tenu du peu de logements éligibles quoi qu'en disent ceux qui croient encore à l'existence d'un grand nombre de logements vacants mobilisables...
La solidarité se matérialise aussi par le développement de l'offre de logements sociaux, en particulier dans les zones tendues, Benoist Apparu rappelant les chiffres record qu'il a présentés le 20 janvier : 131.509 logements sociaux financés en 2010 dont 33 % dans les zones tendues. Dès le mois d'avril sera mis en place un numéro de dossier unique pour les demandeurs, ce qui permettra de "prioriser" et de mieux suivre les demandes.
L'ambition est portée par le chantier ouvert de la réforme et de la simplification de l'urbanisme : 4 ordonnances sont en préparation prévues dans la loi "Grenelle II". Les groupes de travail doivent finir de remettre leurs conclusions fin mars, sachant que l'un d'entre eux, celui travaillant sur la fiscalité, a fini en octobre dernier et que ses conclusions ont pu être intégrées dans la loi de finances pour 2001. Une autre modification concernera la définition des surfaces constructibles, de manière à ce que les bâtiments comportant une isolation épaisse ne soient pas pénalisés comme avec la "SHON" actuelle.
Enfin, le gouvernement fonde de grands espoirs sur "l'urbanisme de projet" » destiné a simplifier l'urbanisme au service de la construction.
Ambitieux également, selon les ministres, le chantier de l'accession à la propriété, relancé avec la mise en place du "PTZ+", qui doit permettre à un plus grand nombre de Français de devenir propriétaires. Benoist Apparu réaffirme l'objectif de 380.000 bénéficiaires chaque année, et réfute, au nom de la défense des classes moyennes, les critiques qui voient dans l'éligibilité des ménages aisés un effet d'aubaine conduisant à un gaspillage de fonds publics. Il apparaît par contre plus sensible au risque que cette aide ne vienne alimenter, dans les zones tendues et à Paris notamment, la hausse des prix. "Nous surveillerons cela de très près et réagirons en conséquence" a-t-il notamment déclaré, sans préciser toutefois comment, ajoutant que ce risque existe pour toutes les aides à la personne ; "le rôle de l'Etat est de veiller à ce que l'argent public n'aille pas dans la poche des propriétaires, et le dispositif retenu avec le PTZ+ est le moins mauvais à cet égard"...
Il s'inscrit en tous cas dans une politique globale du logement en incitant à la construction de logements neufs là où la demande est forte et en favorisant les logements performants sur le plan énergétique.
La politique du gouvernement se veut aussi efficace, en traitant les dysfonctionnements que connait le marché du logement : ils vont continuer à oeuvrer en faveur d'une "plus grande transparence du marché" - allusion à l'amélioration de la qualité des chiffres et statistiques sur le marché de l'immobilier et le logement - mais aussi à une meilleure "régulation des dérives existantes comme, par exemple, les microsurfaces ou encore les marchands de sommeil" ; allusion à la découverte de Benoist Apparu des tarifs proposés pour des chambres de bonne lors d'une visite surprise avec un journaliste de Libération...
La nécessaire "fluidification" du marché du logement locatif passe aussi par l'amélioration de la "GRL" (garantie des risques locatifs), dispositif assurantiel porté par le mouvement du 1% avec l'appui de l'Etat, de façon à ce que les 12 assureurs susceptibles de la délivrer s'y mettent, au lieu de 3 seulement aujourd'hui, principale explication de son échec partiel.
Enfin, la "durabilité" de la politique se traduit par la poursuite de la mise en oeuvre du "Grenelle de l'environnement", qui rejoint aussi la solidarité dans la lutte contre la précarité énergétique, qui sera renforcée avec le programme "Habiter Mieux", mis en oeuvre avec l'ANAH. L'objectif est de déployer le programme dans le plus grand nombre possible de départements afin de couvrir une grande partie du territoire national. Pour cela, 1,25 milliard d'euros seront mobilisés jusqu'en 2017 et, à court terme, le gouvernement se fixe comme objectif la rénovation de 135.000 logements d'ici à 2013, et à terme la totalité des 300.000 logements concernés.
L'eco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) sera remis à plat : trop compliqué, il n'est pas "vendu" par les banques, ce qui explique son échec, selon les ministres. De surcroît, il est souvent confondu avec l'autre prêt à taux zéro...
Enfin, il s'agira également de faire en sorte que le (diagnostic de performance énergétique (DPE), qui permet aux ménages d'évaluer la consommation énergétique d'un bien et son coût, deviennent un document de référence. Pour les deux ministres, l'objectif est d'introduire une "valeur verte" sur le marché de l'immobilier.
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