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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Vers la révision de la directive "timeshare" de 1994
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12/6/2007
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La Commission européenne a présenté le 7 juin dernier une proposition de directive révisant le contenu de l'actuelle directive 94/47/CE relative à la multipropriété, dite "timeshare". Celle-ci, qui protège les consommateurs en leur donnant notamment le droit d'obtenir des informations claires, de ne pas verser des arrhes et de se rétracter, doit être modernisé afin de tenir compte des nouveaux produits apparus sur le marché et les pratiques agressives qui les accompagnent.
Selon le communiqué (1), la future directive, qui viendra remplacer le texte actuel, innovera en incluant dans son champ d'application les contrats d'une durée de moins de trois ans, les contrats de multipropriété portant sur des hébergements dans des biens meubles tels que péniches fluviales, caravanes ou navires de croisière, les produits de vacances à long terme (par exemple, les clubs de vacances sensés offrir, en contrepartie d'un coût d'adhésion, des tarifs préférentiels souvent fictifs), et enfin la revente et l'échange de produits en multipropriété.
Le texte sera soumis au Conseil et au Parlement dans le cadre de la procédure de codécision.
(1) Comm. CE, communiqué IP/07/775, 7 juin 2007
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Déductibilité des intérêts d'emprunt : les contours se précisent
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4/6/2007
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L'avant-projet de loi transmis hier par le gouvernement au Conseil d'Etat concernant le "paquet fiscal" met provisoirement fin aux incertitudes nées de déclarations contradictoires et rebondissements, notamment avec le désaveu du ministre du budget par le Président de la République : ce sera un crédit d'impôt égal à 20% des intérêts d'emprunt payés à compter du mois suivant la date d'entrée en vigueur de la loi, dans la limite des intérêts versés au titre des 5 premières années de remboursement, , y compris pour les prêts en cours en 2007, et plafonné à 750 euros pour un célibataire ou 1500 euros pour un couple, plus 100 euros par personne à charge, et ce pendant les 5 premières années du prêt immobilier.
Pour un couple sans enfant, l'impact de la déduction a été estimée comme équivalant à 1,20 point de taux d'intérêt pendant les 5 ans de la déduction, et comme équivalant à 0,30 point de taux d'intérêt globalement sur la durée moyenne des prêts, ce qui ne compensera que partiellement la hausse des taux qui se profile, en raison notamment de la remontée plus forte que prévu des taux longs sur le marché monétaire...
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Les ventes de neuf auraient atteint leur point haut ?
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1/6/2007
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La Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC) a encore noté au 1er trimestre 2007, avec 37.006 logements vendus, une augmentation des ventes de 12,9% par rapport au 1er trimestre 2006 et de 5,1% sur 12 mois. Par rapport au 1er trimestre 2006, les mises en ventes (40.138 unités) ont, elles aussi, augmenté de 12,6%, mais connaissent une légère baisse de 1,6% par rapport au 4ème trimestre 2006.
Ce niveau de ventes constitue un record depuis 1990.
Selon la FPC, le niveau très élevé des ventes limite la hausse des stocks à 4,5%. Le volume actuel des stocks (82.528) correspond à un délai d’écoulement de 7,6 mois contre 15 mois en 1995 pour un stock comparable en volume (79.000 logements). Enfin, dans le stock actuel, le nombre de logements terminés est d’à peine 1.500 !
Les prix ont poursuivi leur hausse sur 12 mois (+ 7,6%) mais enregistrent une quasi stabilité (+ 0,7%) par rapport au trimestre précédent.
Du fait de la campagne électorale pour les présidentielles (et des annonces relatives à la déductibilité des intérêts d'emprunt ?), la FPC attend un résultat moins performant au 2ème trimestre 2007, les promoteurs ayant constaté depuis avril un certain attentisme chez leurs clients.
Rappelons qu'en mai la même FPC donnait des chiffres laissant présager une nette baisse de la production pour la période à venir ; la promotion privée enregistrait en effet en mai :
- une baisse de 11,6% de ses mises en chantier sur 3 mois (28.279 unités) et de 2,4% sur 12 mois (129.420).
- une hausse des autorisations de construire sur 12 mois (+3% avec 187.131 unités), mais une forte baisse sur 3 mois (-4,6% avec 45.169 unités).
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La déductibilité des intérêts d'emprunt serait plus large qu'annoncé initialement !
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30/5/2007
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Les titulaires d'un prêt immobilier en cours pourront aussi déduire les intérêts de leurs impôts, et pas seulement ceux qui auront contracté un tel prêt à compter du 6 mai dernier, comme l'avaient annoncé les ministres en charge respectivement du budget et du logement : Nicolas Sarkozy l'a indiqué dans un discours lors du "rassemblement républicain" au Havre le 29 mai, confirmant ainsi une promesse qui ne figurait certes pas ainsi en toutes lettres dans son projet présidentiel, mais qu'il avait réitéré à plusieurs reprises dans ses interventions de campagne. "Cette déduction, je l'ai promise et je la ferai, parce que je veux une France de propriétaires. Les intérêts seront déductibles à partir du jour où la loi sera votée et cette déduction, comme je me suis engagé, s'appliquera à tous les emprunts en cours, comme il est naturel, normal, et juste", a-t-il précisément déclaré.
Notons que selon l'Observatoire de l'endettement des ménages (2005), la part des ménages endettés dans l'immobilier atteignait 29% en 2004. Cela ferait donc près de 7 millions de ménages potentiellement concernés par la mesure, à moins que des limitations ne soient apportées au bénéfice de la déduction, comme par exemple une durée maximale ; en plus bien entendu d'un plafonnement en pourcentage du revenu imposable, qui avait été annoncé à 20%...
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Les piscines se démocratisent...
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28/5/2007
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C'est ce qui ressort de chiffres diffusés par la Fédération des professionnels de la piscine, qui estime le nombre de piscines privées en France à 1.248.000, dont 801.000 enterrées et 447.000 hors-sol. Leur nombre a presque doublé depuis 2001 !
Une enquête qualitative de l'institut Décryptis (1) montrerait que les piscines, tout en devienant des espaces de vie à part entière, sont de plus en plus envisagées comme un moyen de donner une forte plus value à un bien immobilier !
Ainsi, selon la fédération, les prix des maisons, notamment au sud de la Loire, peuvent gagner jusqu’à 20% lorsqu’elles sont équipées d’une piscine. Depuis l’effet canicule de 2003 et les fortes chaleurs à répétition, toutes les régions sont aujourd’hui concernées par la présence des piscines. Sur le marché de l’immobilier du sud et du centre de la France, elles sont même devenues selon l'étude indispensables aux yeux de la majorité des acquéreurs. Pour les régions au nord de la Loire, les prix à la vente sont fortement influencés par la présence de piscine avec équipements de chauffage et la possibilité de couvrir et découvrir le bassin à volonté…
Quoi qu’il en soit, à maison identique, entre celle équipée d’une piscine et celle qui ne l’est pas, la différence de prix dépasse presque toujours selon la fédération le coût de la construction du bassin.
Les professionnels des piscines tentent de concevoir les piscines comme des ensembles cohérents, des lieux à vivre, à partager, qu’ils inscrivent dans un développement durable en proposant des produits et une utilisation qui respectent l’environnement. Elles doivent faire partie intégrante de la décoration du jardin et participer à l’aménagement paysager des propriétés.
Les vraies piscines, enterrées, sont devenues accessibles grâce à l’évolution des techniques. Panneaux à monter soi-même, coques polyester, bétons… les procédés sont variés et le choix vaste pour s’adapter aux besoins de chacun !
Les piscines enterrées sont dans la plupart des cas dans une fourchette allant de 7x3 m à 12x6 m. Les prix sont très variables dans ces tranches, de 10.000 à 25.000 euros pour les piscines préfabriquées suivant qu'on la monte soi-même ou non et la qualité, à partir de 30.000 euros pour les piscines sur mesures. De plus, le prix des équipements peut représenter la moitié du prix de l’ensemble (chauffage, couverture, dallage, pool house, traitement automatique, nettoyage automatique,…).
(1) Etude menée en octobre 2005, basée sur une série d’entretiens qualitatifs menés auprès de propriétaires de maisons individuelles ou mitoyennes, pour certains non détenteurs d’une piscine mais susceptibles d’en acheter une et, pour les autres, possesseurs d’une piscine enterrée ou hors-sol.
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Les constructeurs de maisons individuelles à nouveau dénoncés
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28/5/2007
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Cette fois c'est la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) qui s'y met : elle pointe dans ce secteur "un taux élevé d'infractions" et une "constance des manquements observés", dans une enquête réalisée en 2006, dont les résultats sont présentés dans un communiqué.
La DGCCRF rappelle que le secteur de la maison individuelle est un marché actuellement très dynamique : en 2006, 277.216 maisons individuelles ont été construites contre 266.000 en 2005, soit une augmentation de plus de 4%. Elle rappelle aussi que ce marché est caractérisé par une tension sur les prix (immobiliers et fonciers) et le désir d'accéder à la propriété en progression constante, d'où souvent la tentation de la part des clients de ne pas forcément s'adresser aux constructeurs qui offrent les meilleures garanties de respect de la légalité, et notamment la loi du 19 décembre 1990 qui fixe les obligations qui doivent figurer dans les contrats de construction de maison individuelle (CCMI). Ce dispositif vise à protéger le consommateur de professionnels indélicats et à garantir la bonne
exécution du chantier.
Sur 300 entreprises contrôlées en 2006 dans toute la France, la DGCCRF a relevé "222 manquements portant sur la publicité trompeuse ou les fausses allégations, le non-respect de la garantie de livraison et des règles de démarchage à domicile". Les contrôles ont donné lieu à 55 procès-verbaux (PV) transmis à la justice et 65 "rappels de réglementation et notifications d'information réglementaire pour des infractions moins graves".
Ces infractions portent essentiellement sur de la publicité mensongère, en général des références à un label de qualité qui ne peuvent être prouvées, des qualifications et des qualités professionnelles inexactes, ou l'absence de contrat écrit...
Ont été également relevées de nombreuses infractions relatives au non respect du délai de rétractation pour le démarchage à domicile, et à l'absence de garantie de remboursement et de livraison et d'assurance-dommages fixée par le code des assurances : 13 manquements de ce type ont notamment été relevés dont 3 rapports transmis au Parquet.
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La question de la restriction de la déductibilité des intérêts d'emprunts aux seuls premiers achats de résidence principale n'est pas tranchée...
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26/5/2007
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C'est ce qui ressort de l'entretien accordé par la nouvelle ministre du logement et de la ville à la radio Europe 1 le 26 mai : la question de savoir si l'avantage fiscal sera accordé pour tout achat de résidence principale ou seulement au premier achat d'une telle résidence comme dans le cas du prêt à taux zéro (PTZ) est encore en arbitrage. Par contre, elle a nettement confirmé deux points censés être désormais tranchés :
- la déductibilité sera applicable aux achats concernés réalisés à compter du 6 mai 2007, date de l'élection du nouveau président de la république,
- le PTZ sera maintenu : la déductibilité, qui pourra se changer en crédit d'impôt pour ceux qui sont peu ou pas imposables, ne se substituera pas à cette aide mais s'y ajoutera.
Réponse plus improvisée quand la question a été posée de la mise en oeuvre de l'autre promesse répétée du candidat Nicolas Sarkozy pendant sa campagne, à savoir la suppression (supposément généralisée) de l’obligation de caution et de dépôt de garantie pour les locataires, avec en contrepartie une protection (tout aussi généralisée ?) des propriétaires contre les risques d’impayés de loyers : la nouvelle ministre a affirmé que cela existait déjà, semblant se référer à la "GRL" (garantie des risques locatifs) instituée par son prédécesseur Jean-Louis Borloo : non seulement elle s'est trompée sur la loi qui l'a créée (la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et non la loi "DALO", loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable) mais aussi sur la nature très "conditionnée" de cette garantie, puisqu'elle ne s'applique que si le propriétaire souscrit une assurance spécifique et qu'il accepte de louer à un locataire ne respectant pas "les critères de solvabilité usuellement imposés par les contrats d’assurances contre les impayés de loyer"...
Rien à voir avec la promesse de campagne que la nouvelle ministre se devrait de relire...
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Les promoteurs privés maintiennent leurs ventes mais ralentissent les mises en chantier
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25/5/2007
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C'est ce qui ressort de la note de conjoncture de mai 2007 de la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs) : elle prévoit un maintien des ventes pour 2007 autour 120 000 unités environ, contre un peu plus de 126.000 en 2006.
Par contre une nette baisse de la production est engagée :
- la promotion privée enregistre une baisse de 11,6% de ses mises en chantier sur 3 mois (28.279 unités) et de 2,4% sur 12 mois (129.420).
- si les autorisations de construire continuent à progresser sur 12 mois (+3% avec 187.131 unités), elles ont fortement baissé sur 3 mois (-4,6% avec 45.169 unités)
La situation n'est pas si différente en matière de bureaux : certes, les autorisations de construire continuent de progresser, mais les mises en chantier sont en repli au 1er trimestre 2007. Le marché de l’immobilier de bureaux reste néanmoins très actif aussi bien en Ile-de-France qu’en province.
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Une organisation d'administrateurs de biens veut introduire le développement durable dans la copropriété
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25/5/2007
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La CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), qui regroupe 1.400 administrateurs de biens et syndics de copropriété dans toute la France et qui estime le parc de copropriétés gérées à près de 40% du secteur, va axer son prochain congrès annuel en novembre prochain sur le développement durable appliqué aux copropriétés.
Parmi les thèmes débattus figureront la responsabilité spécifique de l’administrateur de biens et les solutions pratiques à mettre en oeuvre, "car les syndics eux-mêmes devront s’adapter et exercer des modes de management durable dans leur entreprise", indique la CNAB dans un communiqué.
Les solutions comme la mise en place d’équipements écologiques en matière de chauffage, d’ascenseur, de climatisation, d’isolation dans les logements existent et doivent faire l’objet d’études et d’évaluations approfondies, notamment concernant les incidences sur les charges, indique également la CNAB qui entend interpeller les pouvoirs publics et l’ensemble des partenaires sur les politiques menées en matière de développement durable dans l’habitat...
Elle compte bien aussi présenter des propositions concrètes quant au devoir d’information des administrateurs de biens, et leurs possibilités de mobilisation des locataires et les copropriétaires.
La CNAB engage en vue de ce congrès une première action de sensibilisation sur ce thème auprès des copropriétaires, lors de "Journées des Conseils Syndicaux" qu'elle organise dans les prochaines semaines dans les grandes métropoles régionales : elle présentera aux copropriétaires présents les enjeux du développement durable dans les copropriétés, et un questionnaire leur sera soumis afin de mieux cerner leurs souhaits en ce domaine...
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Assurances emprunteurs sur les crédits immobiliers : l'UFC-Que Choisir lève un lièvre de taille
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22/5/2007
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L'association de consommateurs accuse les banques d'avoir ni plus ni moins détourné 11,5 milliards d'euros d'intéressement aux bénéfices qui reviennent aux emprunteurs assurés en décès invalidité pour le remboursement de leur crédit immobilier ! Selon le Code des assurances, le contrat assurance emprunteur fait en effet partie des contrats d'assurances sur la vie, dont au moins 90% des bénéfices techniques et 85% des bénéfices financiers doivent revenir aux assurés !
L'UFC-Que Choisir a évalué le préjudice depuis au moins le début des années 1990 à 11,5 milliards d'euros pour environ 8 millions de foyers français.
En fait, depuis 1967, l'article L331-3 du code des Assurances (partie législative) prévoit que les bénéfices des contrats d'assurance vie sont soumis au principe de la participation des salariés aux bénéfices réalisés par les compagnies d'assurances. Mais l'article A331-2, dans la partie arrêtés du code excluait les assurances-décès dont les assurances emprunteurs font partie. Le Conseil d'Etat a été saisi de l'illégalité de cette disposition puisqu'un arrêté ne peut limiter le champ d'application d'une disposition à caractère législatif. Il était sur le point de prononcer son illégalité quand le ministère de l'économie et des finances a modifié l'article concerné par un arrêté du 23 avril 2007 et régularisé la situation. Il réintègre ainsi les assurances emprunteurs dans le champ des assurances vie en obligeant les assureurs à reverser 90% de leurs bénéfices techniques et 85% de leurs bénéfices financiers aux assurés !
L'UFC-Que Choisir accuse les banques et assurances de s'être entendues pour dissimuler cette situation, et notamment les banques d'avoir depuis 2002 "déguisé" ce qu'elles doivent à leurs clients en "commissions exorbitantes non justifiées, mais dont le montant est libre et fixe par rapport à des participations aléatoires et liées à la sinistrabilité".
Etant données les sommes en jeu, l'UFC-Que Choisir reproche à l'autorité de contrôle des assurances et mutuelles (ACAM) au mieux de n'avoir rien vu, au pire d'avoir fermé les yeux et n'avoir pas alerté le ministère des finances.
L'association de consommateurs n'a pour le moment déposé plainte que contre la Caisse Nationale de Prévoyance et le réseau des Caisses d'Epargne. Cette action doit faire reconnaître l'illégalité du versement des bénéfices des assurances emprunteurs aux banques et non aux souscripteurs, et démontrer aussi la nécessité d'une action de groupe en France, création qui a avorté à la fin de la précédente législature... "On sait très bien que tous les ménages spoliés ne demanderont pas réparation des préjudices subis. On ne peut pour l'instant qu'obtenir une somme en réparation au nom de l'intérêt collectif", indique Que Choisir.
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universimmo.com
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