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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Bail à l'essai : précisions de l’UNPI
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17/3/2006
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Après le tollé soulevé par sa demande au gouvernement de création de baux type "contrat nouvelles embauches", avec possibilité de résiliation par le propriétaire sans justification dans les deux premières années, l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) réitère sa volonté de contribuer à résoudre la crise du logement en incitant les propriétaires privés à remettre des logements vacants sur le marché, mais amende quelque peu sa proposition : le nouveau type de contrat serait subordonné à l'acceptation par le propriétaire d'une baisse de 30% sur le montant du loyer par rapport au prix du marché en contrepartie pour le bailleur de la possibilité de résiliation du bail aux 9ème et 21ème mois avec préavis de trois mois. Au-delà de cette période, le bail se transforme en bail classique en conservant le loyer d’origine.
Selon l'UNPI, cette disposition aurait pour avantage de proposer des logements situés le plus souvent en centre ville et de favoriser ainsi la mixité sociale. Elle contribuerait en outre à faciliter le parcours résidentiel en accueillant dans le parc privé des locataires à ressources modestes qui libéreraient ainsi des logements sociaux...
L’UNPI maintient que cette proposition contrairement à ce qui a été évoqué n’entraînerait aucune précarité. En revanche, elle permettrait selon elle d’envisager une entrée dans les lieux "facilitée par moins de contraintes administratives, techniques et financières pour les locataires", les propriétaires étant rassurés par la possibilité de se dégager dans les premières années du bail...
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Charges de chauffage en hausse, et ce n'est pas fini...
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17/3/2006
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Gaz de France attend le feu vert du gouvernement pour une hausse de ses tarifs de 8% au 1er avril, qui pourrait être suivie d'une seconde, équivalente, en juin, selon les déclarations de son président, dont la communication, après l'annonce de résultats record pour 2005, est surtout orientée dans le cadre de son opération délicate de fusion avec le groupe Suez vers les milieux boursiers...
La nouvelle a par contre peu de chances de ravir les consommateurs, et en particulier les clients collectifs ou individuels de Gaz de France pour le chauffage, qui avant même cette nouvelle hausse vont voir leur facture exploser en raison des hausses précédentes et de la rigueur de l'hiver 2005-2006 : de décembre à février, les degrés-jours unifiés (DJU - ils permettent de mesurer chaque jour de la saison d'hiver l'écart entre la température moyenne du lieu une température de référence de 18°C ; ils sont calculés et cumulés pour la saison par chaque station de météorologie), la rigueur de l’hiver 2005-2006 dépasse par exemple en Ile-de-France de 7% la moyenne trentenaire...
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Après le CPE, des baux avec période d'essai ?
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16/3/2006
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C'est le pavé dans la mare lancé par Jean Perrin, président de la l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui a soumis au gouvernement le projet d'un nouveau type de contrat de location, dit "à l'essai", inspiré du contrat première embauche : aux 9e et 21e mois, le propriétaire pourrait donner congé au locataire avec un préavis de 3 mois sans nécessité de justification comme actuellement pour reprise, vente ou motif légitime et sérieux. Au bout de deux ans sans préavis, le bail deviendrait "à durée indéterminée" et retomberait dans le droit commun...
"Les propriétaires veulent des locataires convenables et des loyers corrects", aurait déclaré Jean Perrin à l'AFP qui rapporte ses propos, ajoutant que "s'ils pouvaient tester les locataires, il serait possible de remettre sur le marché au moins 300.000 logements, soit le nombre de logements neufs créés en une année" !
En fait l'idée emprunte le même raisonnement que dans le domaine des contrats de travail le CNE (Contrat "nouvelles embauches") et le CPE (contrat première embauche) : il y a crise du logement parce que les bailleurs sont réticents à mettre des logements en location et préfèrent les garder vacants plutôt que courir le risque d'y loger des mauvais payeurs, qui plus est susceptibles de dégradations, et de ne plus pouvoir en retrouver la libre disposition quand ils le souhaitent pour y loger enfants ou petits enfants ! Donnons leur la possibilité de "tester" la location sans risques et ils mettront tous ces logements en location pour le plus grand profit des mal logés : ce bail à l'essai "induit une certaine précarité mais c'est mieux que ne pas avoir de logement", a également déclaré M. Perrin, reprenant la même argumentation que celle entendue lors de la mise en place du contrat nouvelle embauche (CNE) puis de la proposition de CPE par le gouvernement...
Répondant par avance à l'objection, le président de l'UNPI, qui s'exprime au nom des 200.000 adhérents de sa fédération, s'est voulu rassurant pour les locataires : "il y a peu de chance que le locataire, dans le cas où il serait titulaire d'un CPE et où il occuperait un logement avec ce type de bail, se retrouve licencié et à la rue au même moment", aurait-il notamment déclaré...
Les réactions n'ont évidemment pas tardé : déjà pas chaud pour le CPE, le ministre en charge du logement, Jean-Louis Borloo, a déclaré la proposition "illégale et inacceptable" ; le tollé est quasi-général : parti socialiste, associations de consommateurs et de locataires... L'ancienne ministre du logement Marie-Noëlle Lienemann a réagit la première en adressant son point de vue très tranché aux rédactions.
Paradoxalement, cette proposition analogique qui trahit une adhésion au raisonnement qui sous-tend le CNE en souligne aussi la faiblesse : elle vise à généraliser la précarité pour tous les nouveaux locataires - nul doute que par effet d'aubaine un tel contrat de bail rencontrerait un aussi vif succès que le CNE - au nom d'une hypothétique création de locations nouvelles, comme le CNE est fondé sur une hypothèse invérifiée de créations d'emplois ! Elle pose en tous cas une fois de plus la question de l'évaluation du stock fantomatique de logements vacants qui pourraient trouver preneur par simple volonté de mise sur le marché de la part de leurs propriétaires : bien évidemment personne n'est en mesure d'étayer ce chiffre de 300.000 logements cité par l'UNPI, ni de savoir si ces logements sont en état d'être loués et situés là ou existe une demande de logements non satisfaite. Lors de l'instauration de la taxation des logements vacants, la même UNPI en minimisait le nombre, ce qui n'a pas manqué d'être confirmé par le rendement médiocre de cette taxe (moins de 100.000 logements soumis)...
Enfin on peut se demander si le rétablissement d'une liberté de donner congé est la bonne priorité pour les bailleurs : si nombre d'entre eux sont réellement sinistrés par une situation d'impayés qui durent et d'impossibilité de retrouver la disposition de leur bien, c'est d'abord en raison de l'impéritie des pouvoirs publics, incapables d'assurer aux justiciables des délais de justice acceptables, puis d'exécuter les décisions d'expulsion faute de pouvoir assurer le relogement d'occupants qu'il n'est pas possible de laisser dans la rue...
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Quand l'ANIL recense les aides à l'accession et à l'amélioration des logements
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15/3/2006
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Les collectivités locales sont de plus en plus nombreuses à accorder des aides aux personnes qui souhaitent acquérir leur logement ou y faire des travaux. Réalisé avec le concours de l’Observatoire des pratiques du Conseil National de l’Habitat, un guide (1) de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement ) vise à aider les ADIL (agences départementales du réseau) à répondre à la demande des nombreuses collectivités locales, peu familiarisées avec les enjeux de l'accession et les formes d'aides possibles, qui se tournent vers elles pour leur demander de contribuer à la définition d'objectifs et au choix des modalités d'intervention…
Comme son nom ne l’indique pas, le guide fait aussi un point des aides nationales…
(1) "Les aides locales à l’accession à la propriété"– site de l’ANIL
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Le réseau ERA veut aider les primo accédants
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14/3/2006
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Revendiquant 1.250 agences en Europe, dont 300 en France, le réseau de franchise ERA, d'origine américaine, veut apporter sa contribution à l'encouragement de l'accession à la propriété et lance une opération baptisée "Tous proprios".
Constatant qu'avec seulement 57% de propriétaires, la France fait figure de lanterne rouge en Europe et que la flambée des prix accentue le phénomène, réservant davantage encore l'accession à la propriété à certaines catégories plus favorisées de la population, le réseau ERA propose une réponse par le financement "en inversant l'approche de l'achat-vente d'un bien immobilier". L'idée consiste à proposer aux locataires - futurs acquéreurs - de visiter des maisons ou des appartements à vendre avec quasiment l'acceptation d'un prêt immobilier en main et la mensualité s'y rapportant.
Dans un premier temps, seules deux informations sont nécessaires : les ressources du ménage (revenus, charges) et l'apport personnel éventuel. Ainsi, au lieu de parler de prix de vente des biens, les membres des agences ERA devront désormais s'exprimer non plus en prix mais en mensualités de remboursement, et seuls les biens correspondantt au potentiel financier mensuel de l'acquéreur seront proposés.
La mensualité choisie sera adaptée en fonction du prix du bien à visiter et non basée sur une durée arbitraire de 15 à 20 ans, par exemple, comme cela se pratique communément...
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Le n°1 des courtiers en crédit ne croit pas à une forte hausse des taux à venir
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10/3/2006
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Cité par le quotidien Les Echos (1), Max Amar, secrétaire général de Cafpi, numéro un du courtage en prêts bancaires pense qu'un ajustement des taux fixes des prêts immobiliers est inévitable après les hausses des taux à long terme enregistrées sur les marchés de capitaux, et qu'il faut s'y préparer dans les prochains jours, de même que la hausse des taux à court terme s'est répercutée sur les taux révisables.
Pour autant, il pense que cet ajustement haussier sera limité pour deux raisons :
- les principales banques françaises, qui viennent d'annoncer des résultats record pour 2005, continueront probablement à se livrer une vive concurrence dans la conquête ou la consolidation des parts du marché des particuliers, générateur selon lui à moyen terme "d'intéressantes retombées" ;
- la Banque Postale affiche la volonté "d'être une banque de proximité et de s'ancrer dans le quotidien des nouveaux acquéreurs" ; elle accentuera l'effet de concurrence aux grandes banques de détail, d'autant plus qu'elle continuera à bénéficier de l'avantage concernant la distribution du Livret A, au grand dam de ses concurrents, qui ne désarment pas sur le plan juridique...
(1) Les Echos Week-end 10/3/2006
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Un promoteur propose une charte pour favoriser l’accès au logement...
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9/3/2006
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Un promoteur propose une charte pour favoriser l’accès au logement...
"Coup de pub" ou sincère engagement d’une entreprise citoyenne, la campagne de communication pleines pages dans les grands quotidiens nationaux d’un des principaux promoteurs français, Nexity, n’a pas pu passer inaperçue : certains y voient même le diagnostic de l'impasse dans laquelle s'enfonce la France, d’autres une anticipation d'un promoteur privé sur l'évolution probable du marché du logement (1)…
La campagne met en avant une Charte de 10 engagements de Nexity (2), tels qu’augmenter de 10 % par an sa production de logements à caractère social, accompagner les collectivités locales sur au moins cinq opérations par an dans les quartiers sensibles, répercuter sur le prix de vente au client final l’intégralité de toute baisse du foncier négociée avec une collectivité, ou mettre à disposition de toute commune ou agglomération qui le souhaitera, ses modèles et ses analyses, pour permettre de "mieux évaluer l’adéquation de l’offre de nouveaux logements neufs aux besoins locaux".
Vis à vis de ses clients, Nexity s’engage à dispenser du versement du dépôt de garantie lors de la réservation (en général 5 % du prix de vente) ses clients de moins de trente ans qui acquièrent leur résidence principale, proposer à tous ses clients bénéficiaires d’un prêt à taux zéro (PTZ) le différé du paiement des "intérêts intercalaires", racheter le logement aux personnes victimes de certains types d’accidents de la vie, mettre à la disposition des clients qui le souhaitent un service de recherche de financement permettant de trouver la meilleure solution disponible sur le marché, ou constituer des groupes avec ses clients, particuliers et investisseurs, afin de les écouter et de mettre en oeuvre, dès cette année, une amélioration concertée de la qualité du service…
Afin de participer au débat et à l’émergence de solutions, Nexity s’engage à créer l’Institut Nexity pour le logement au mois d’avril 2006 ; cet institut, grâce aux moyens et expertises des équipes du groupe, réunira des "personnalités qualifiées de tous horizons et des experts indépendants". Nexity annonce un compte-rendu annuel de suivi de ces engagements.
(1) "Privé-public : une conjonction d’intérêts" - Le Point n° 1745, 23 février 2006
(2) "10 engagements pour favoriser l’accès au logement" – site de Nexity
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CNE-CPE : le gouvernement mobilise pour les faire admettre par les bailleurs comme des CDI...
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4/3/2006
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Le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo a annoncé le 27 février avoir signé une déclaration commune avec des représentants des agents immobiliers, des administrateurs de biens et des propriétaires bailleurs "pour faciliter l’accès au logement de tous les jeunes salariés" grâce "à la mise en place dans les mois qui viennent d'un dispositif "Loca-pass amélioré" indique prudemment le communiqué commun...
Ont signé cette déclaration avec le ministre René Pallincourt, Président de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), Serge Ivars, Président de la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) et Jean Perrin, Président de l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière).
Cette déclaration mérite pour le moins d'être décodée : le contrat "nouvelles embauches" (CNE) créé en août dernier et le futur contrat première embauche (CPE) en cours d'adoption au parlement étant critiqués pour la précarité qu'ils créent pendant les deux ans de la "période de consolidation" à leurs bénéficiaires, et par effet d'aubaine à tous les nouveaux embauchés qui auraient été recrutés de toute manière, le premier ministre et le ministre de l'emploi n'ont eu de cesse depuis plusieurs mois d'affirmer que cette précarité serait sans conséquence sur deux besoins majeurs des salariés concernés : celui d'obtenir des crédits et celui d'obtenir un logement !
Si pour le premier ils ont obtenu de la FBF (Fédération bancaire française) un engagement d'assimiler les CNE et CPE à des contrats à durée indéterminée classiques (CDI), engagement qui n'engage pas à grand chose, aucun établissement bancaire n'étant tenu de justifier les raisons pour lesquelles il accorde ou refuse un crédit, il leur fallait l'équivalent concernant le logement ! Or les bailleurs sont plus que réticents à consentir une location à des personnes en situation précaire, et exigent des garanties sous forme de caution solidaire solvable que les candidats ont du mal la plupart du temps à fournir.
Qu'à cela ne tienne ! Premier ministre et ministre de l'emploi n'ont pas tardé à appeler le "Loca-pass" à la rescousse, garantie équivalant à un engagement de caution pour 18 échéances de loyer pendant les 3 premières années du bail, théoriquement accessible à tous les salariés quel que soit leur type de contrat et délivrée par les organismes collecteurs du 1% logement. Et comme il n'est pas imaginable que l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement) qui regroupe les organismes distributeurs de cette garantie et met depuis plusieurs années sa "cagnotte" accumulée depuis des décennies au service de la politique du logement des gouvernements successifs, refuse cette aide aux titulaires de CNE et CPE, alors qu'ils y ont droit en tant que simples salariés, le dossier semblait bouclé !
En fait ce n'est pas si simple : parce que les bailleurs, même avec un Loca-pass sont allergiques aux situations précaires, parce que nombre d'entre eux se méfient d'une garantie dont on dit que la mise en oeuvre n'est pas toujours concluante, et parce qu'un nombre croissant d'entre eux, Loca-pass ou pas, préfère s'en remettre aux garanties loyers impayés proposées par plusieurs compagnies et courtiers, soit en direct soit par l'intermédiaire des administrateurs de biens. Or celles-ci ne semblent pas se laisser enrôler si facilement : contrairement à l'affirmation du communiqué du ministère, toutes n'acceptent pas de considérer comme le voudrait le premier ministre les CNE et CPE comme des CDI, un des plus importants courtiers indiquant considérer ces contrats pendant les deux premières années comme des CDD !
D'où la formulation alambiquée de la déclaration commune mentionnée et la référence à un "Loca-pass" amélioré ! En fait il s'agit d'une autre opération en cours : une négociation est engagée avec l'UESL pour que les organismes collecteurs du 1% financent une compensation aux compagnies d'assurance qui accepteraient de couvrir de leur garantie loyers impayés des locataires qui n'entreraient pas dans les critères habituels requis pour ce type de garantie (emploi stable, ressources mensuelles nettes au moins égales à 3 fois le loyer plus charges, etc.
Ces garanties seraient offertes aux bailleurs qui acceptent de conventionner leur logement (ce qui implique le respect de plafonds de loyers et de ressources des locataires) et de souscrire à une police d'assurance pour impayés de loyer respectant un cahier des charges social (1).
L’article 32 de la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale prévoit déjà un crédit d’impôt pour ces bailleurs qui souscrivent une assurance contre les impayés de loyers, égal à 50 % du montant des primes d’assurance de ce type payées contre les impayés de loyers au cours de l’année d’imposition.
Encore faut-il que les bailleurs se ruent en masse vers le conventionnement, ce qui n'est pas forcément gagné !
On peut de plus s'interroger sur cette nième sollicitation des fonds du 1% logement, si l'on se réfère à l'avertissement de la Cour des comptes, rapporté par ailleurs sur ce site, quant à l'opacité et les risques du mode de gestion actuel des fonds collectés...
(1) Rép. min. n° 72789, JOAN 07 février 2006
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La gestion opaque et les risques de la gestion du "1 % logement"
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3/3/2006
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Pour la première fois la Cour des comptes s'est penchée sur la gestion du 1% logement et pointe du doigt, sans dénoncer d'irrégularités graves, une dérive inquiétante du système sous l'impulsion des gouvernements successifs de cette dernière décennie, habiles à mobiliser la cagnotte accumulée pour le financement de pans entiers de la politique du logement (1).
Créé pour financer "l'effort de construction" et acquitté depuis 1953 par les entreprises de plus de 10 salariés, ce prélèvement, d'abord égal à 1 % de la masse salariale avant d'être réduit de moitié, est collecté par 111 comités interprofessionnels du logement (les "CIL") et par 21 chambres de commerce. Il a d'abord servi à financer le parc HLM et à aider les salariés qui achètent ou réhabilitent leur résidence principale.
Après avoir traversé une crise et quelques affaires durant les années 1990, plusieurs réformes ont été engagées, et de nouveaux "produits" ont été créés pour les salariés - pas forcément seulement ceux des entreprises cotisantes - et même les jeunes sans emploi, les étudiants boursiers, etc. : avance du dépôt de garantie et garantie de loyers "Loca-pass", prêts "Pass-travaux" pour financer des travaux, aide "Mobili-pass" pour déménager, aide "Sécuri-pass" pour passer un cap difficile, etc.
Ces aides nouvelles représentent une part croissante de l'affectation des fonds collectés : elles se sont monté à 1,1 millard d'euros en 2004 et probablement beaucoup plus en 2005. Or la Cour des comptes fait remarquer que ces produits, dits « à droits ouverts », sont dissociés de toute cotisation des employeurs et sont attribués sans conditions de ressources. La forte concurrence de ces produits avec les prêts accordés aux bailleurs sociaux fait courir le risque réel de voir "la principale ressource des collecteurs, qui est constituée pour 55% par les remboursements de prêts antérieurs, se tarir".
Le "1 % logement" est un mouvement structuré autour d'un organe de contrôle - l'ANPEEC (Agence nationale pour la participation des employeurs à l'effort de construction) - et d'une instance "politique", l'UESL (Union d'économie sociale pour le logement). Il participe au financement des programmes de renouvellement urbain ou de construction locative sociale et contrôle de nombreux organismes HLM.
Sa montée en puissance, déplore la Cour des comptes, s'accompagne d'un "effacement de l'Etat". En fait, c'était probablement le but recherché !
Elle préconise de clarifier les rôles des instances dirigeantes - "largement communes" - de l'ANPEEC et de l'UESL pour "faire respecter la séparation des conseils d'administration". La Cour critique le nombre excessif des organismes collecteurs et leurs coûts de gestion élevés. Elle demande une "évaluation approfondie" des différentes utilisations des fonds du 1 % logement "afin de simplifier les dispositifs, de clarifier [leurs] objectifs", faute de quoi "la question de la suppression [de ce prélèvement] ne pourrait qu'être à nouveau posée"...
(1) Extrait du rapport 2005 de la Cour des comptes : La participation des employeurs à l’effort de construction
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Réforme des successions et du PACS en 1ère lecture...
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27/2/2006
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Déposée au parlement en juin dernier, la réforme des successions, présentée comme la première importante depuis deux siècles, a été adoptée en première lecture par les députés. Devant entrer en vigueur au 1er janvier 2007, elle vise à sécuriser l'option des héritiers, simplifier leurs démarches et accélérer le partage des successions . On retiendra aussi qu’elle facilite la gestion des indivisions en supprimant le recours systématique à l'unanimité, en permettant aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis d'effectuer à cette majorité les actes d'administration, ainsi que les actes de disposition nécessaires au paiement des dettes et charges de l'indivision. Par ailleurs, des mesures spécifiques sont destinées à assurer la continuité des entreprises. Enfin, le régime des successions vacantes est simplifié.
Concernant les libéralités, le projet de loi tend à garantir une plus grande sécurité dans la transmission des biens, en affirmant le principe de réduction en valeur des libéralités excessives et en abrogeant le caractère automatique de la révocation des libéralités pour survenance d'enfant du donateur. Elle tend en outre à accroître la capacité à disposer en autorisant les pactes de renonciation à la réserve, en élargissant le domaine des donations-partages et des testaments-partages, en consacrant et en élargissant le mécanisme de la libéralité résiduelle. Enfin, elle améliore la bonne exécution des dispositions de dernières volontés en augmentant le pouvoir de l'exécuteur testamentaire. Ces objectifs sont exposées de manière détaillée dans l’exposé des motifs.
Une série d’amendements du gouvernement aménage le PACS (pacte civil de solidarité) : il devient un engagement à une vie commune, ainsi qu'à une aide matérielle et une assistance réciproques ; inscrit en marge de l’acte de naissance, il fait que les "pacsés" ne seront plus considérés comme des célibataires… Par ailleurs, il est instauré un régime légal nouveau fondé sur la séparation des patrimoines et non plus comme actuellement sur l'indivision qui pose de nombreux problèmes, "sauf dispositions contraires", et en cas de décès d'un des deux partenaires, le survivant pourra résider un an dans l'appartement commun et bénéficier de l'attribution préférentielle de droit de ce logement. En procédant par amendements à des textes généraux, le gouvernement fait l’économie d’une réforme globale du PACS pourtant promise lors de l’affaire des mariages homosexuels…
(1) Projet de loi portant réforme des successions et des libéralités – dossier législatif
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universimmo.com
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