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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Petit rappel ministériel sur la répartition des charges de copropriété
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9/5/2003
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A défaut de changement d'usage d'un lot, les charges de copropriété afférentes à un local professionnel recevant du public ne peuvent être augmentées par rapport à la grille de répartition prévue par le règlement de copropriété qu'à l'unanimité. Cela va sans le dire mais encore mieux en le disant...
Un parlementaire interrogeait le ministre de l'équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mer sur la possibilité pour une copropriété de réclamer un supplément de charges pour les appartements occupés par des professionnels recevant du public. Bien souvent en effet, le caractère professionnel d'un local entraîne une fréquentation accrue des lieux de passage communs, ce qui engendre une augmentation des charges communes générales, telles que l'entretien des ascenseurs, cages d'escaliers, couloirs et électricité.
Le ministre rappelle la règle de l'unanimité posée par l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel seule une décision unanime des copropriétaires prise en assemblée générale permet de modifier la répartition des charges fixée par le règlement de copropriété. Il existe cependant une dérogation lorsque l'usage d'une ou plusieurs parties privatives est changé, la répartition des charges peut être modifiée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (artivle 25f de la loi du 10 juillet 1965). Le changement d'usage peut résulter par exemple de l'affectation d'un lot d'habitation à un usage commercial ou professionnel.
Mais cette majorité n'est pas applicable lorsque l'affectation professionnelle est prévue par le règlement de copropriété, le copropriétaire exerçant sa profession au sein de la copropriété ne peut, à défaut d'unanimité, voir ses charges augmenter.
(Rép. min. nº 12895, JOAN Q, 14 avr. 2003, p. 2994)
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Le décret d'individualisation des contrats d'eau enfin sorti
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9/5/2003
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L'article 93 de la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) avait intruduit une disposition discrète mais qui pouvant s'avérer très utile dans le contexte des copropriétés en difficulté : "tout service public de distribution d'eau destinée à la consommation humaine est tenu de procéder à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau à l'intérieur des immeubles collectifs d'habitation et des ensembles immobiliers de logements dès lors que le propriétaire en fait la demande".
Le même article précisait toutefois que "le propriétaire qui a formulé la demande [dans les immeubles en copropriété, c'est évidemment le syndic] prend en charge les études et les travaux nécessaires à l'individualisation des contrats de fourniture d'eau, notamment la mise en conformité des installations aux prescriptions du code de la santé publique et la pose de compteurs d'eau", et renvoyait à un décret pour les modalités pratiques d'application.
Après près de deux ans et demi de concertation apparemment laborieuse avec les distributeurs d'eau, le décret sort enfin (décret n° 2003-408 du 28 avril 2003) !
Le texte enjoint aux distributeurs d'adapter "les conditions d'organisation et d'exécution [du service de distribution] afin de permettre l'individualisation des contrats de fourniture d'eau" et leur interdit d'imposer des conditions qui en rendraient le coût prohibitif comme la pose d'un seul compteur par logement, ou que les compteurs soient placés à l'extérieur des logements...
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Un régime Robien pour l'ancien réhabilité
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7/5/2003
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Le nouveau dispositif en faveur du logement locatif, dont les premières mesures pour le neuf ont été votées le 3 avril dernier, a été complété comme cela avait été annoncé par un second volet concernant le logement ancien, présenté le 7 mai 2003 au Sénat par Gilles de Robien, ministre entre autres du logement.
Les mesures en faveur du logement locatif neuf - augmentation des plafonds de loyers et suppression des plafonds de ressources des locataires - seront applicables en cas d’acquisition suivie d’une réhabilitation.
Cette aide doit selon le gouvernement encourager la remise sur le marché locatif de logements anciens dégradés ne correspondant pas aux normes de décence prévues par la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) et remettre 10.000 logements anciens sur le marché locatif chaque année.
La réhabilitation devra être "conséquente", insiste-t-on dans l'entourage de M. de Robien, et "attestée par des professionnels". Un décret définira la nature et l'ampleur des travaux de réhabilitation à prévoir pour pouvoir amortir le coût de l'acquisition et des travaux. Les caractéristiques du logement réhabilité devront se rapprocher de celles d'un logement neuf.
L'avantage fiscal est par ailleurs étendu aux "locations déléguées" (locations nues, consenties à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location, le cas échéant avec prestations hôtelières ou para-hôtelières : cela concerne par exemple les résidences pour étudiants et les résidences pour personnes âgées), ainsi qu'aux investissements dans l'immobilier effectués en acquérant des parts de SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier). L’amortissement sera dans ce cas calculé sur 95% du montant total de la souscription. De plus celui-ci courra dès la date de la souscription, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Ces dispositions, comme celles qui ont été définies le 3 avril, s'appliquent aux acquisitions réalisées à compter du 3 avril 2003.
Ces mesures ont été votées au Sénat dans le cadre de la loi relative à l'habitat et à l'urbanisme, loi "fourre tout" qui traite aussi de la sécurité des ascenseurs, et des aménagements de la loi "SRU" en matière d'urbanisme (accessoirement de petits détails concernant la loi du 10 juillet 1965 : le report au 1er janvier 2005 de l'application de nouvelles règles comptables en copropriété et un assouplissement des règles de décisions des travaux concernant l'accessibilité handicapés (article 24 au lieu de 25) et la condamnation des vide-ordures article 25 au lieu de 26), loi qui après sa promulgation (elle sera soumise à commission mixte paritaire et fera un dernier passage devant l'Assemblée - vers juin ?) sera suivie du décret relatif aux plafonds de loyers et de l’arrêté relatif au zonage.
Pour évaluer l'efficacité de l'ensemble du dispositif, un rapport sera présenté au Parlement avant le 15 septembre 2006.
La liste des communes concernées par le nouveau dispositif ROBIEN en faveur du logement locatif est disponible en ligne, à compter du 7 mai 2003, sur le site du ministère du logement en même temps que des exemples de simulation d'investissements locatifs dans l'ancien...
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Prix gu gaz : + 4 %
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5/5/2003
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Alors qu'EDF s'est vue une nouvelle fois refuser l'augmentation de ses tarifs, les tarifs du gaz poursuivent leur rattrapage en augmentant à nouveau, cette fois de 4%.
Les réajustements étant semestriels (mai et novembre), la dernière hausse date de novembre 2002 et elle avait été de 3%. Elle est bien entendu liée à la hausse des prix du pétrole intervenue avant la 2ème guerre du Golfe
Rappelons que les prix du gaz doivent normalement suivre l’évolution des prix des produits pétroliers sur lesquels sont indexés les contrats d’achat de gaz, mais le gouvernement dispose d'une marge d'appréciation et ne s'est pas privé dans le passé de pratiquer des "lissages" pour éviter les à-coups trop brutaux...
Si cette hausse intervient alors que les prix du pétrole baissent à nouveau, il faut se rappeler que les deux hausses citées font suite à une baisse de 4,5% il ya un an et que globalement leur évolution reste très favorable par rapport à celle du fioul domestique...
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Les entrepreneurs du bâtiment prévoient une dégradation de l'activité
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2/5/2003
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Les entrepreneurs du bâtiment, interrogés en avril par l'INSEE, continuent à prévoir, comme en mars, une dégradation de leurs perspectives d'activité sur les trois prochains mois, indique l'enquête mensuelle dans le bâtiment.
En avril, ils indiquent que leur activité est restée stable.
Concernant les carnets de commande, ils notent un léger fléchissement, ceux-ci ne représentant plus que 5,5 mois d'activité à temps plein.
Il se montrent par contre plus optimistes à propos des effectifs, indiquant que la tendance est à une progression légère. Les difficultés de recrutement sont à présent moins aigues qu'auparavant.
Interrogés sur les prix des marchés les entrepreneurs estiment que la tendance à la baisse des prix perceptible depuis plusieurs mois se poursuit...
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Vers une réforme des ASL ?
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2/5/2003
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L'écrasante majorité des résidences pavillonnaires réalisées au cours des récentes décennies l'a été sous forme de lotissements organisés en ASL (Associations syndicales libres), soumises à une vieille loi du 21 juin 1865 plutôt que sous le statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965), plus contraignant et de ce fait moins prisé par les acquéreurs. Or cette loi de 1865 laisse une très grande liberté au rédacteur des statuts si bien que l'organisation juridique des lotissements est à la fois très variée et peu protectrice des droits des propriétaires qui en font partie...
De surcroît, lorsque ces résidences font appel pour leur gestion à des professionnels, elles s'adressent à des syndics qui la plupart du temps ignorent les statuts et les traitent comme des copropriétés, ce qui ne manque pas de créer en cas de conflits des imbroglios juridiques inextricables !
Longtemps sourd aux demandes des propriétaires de ces lotissements et des organisations de consommateurs, le gouvernement semble avoir prévu de s'attaquer enfin à ce problème : c'est ce que laisse penser en tous cas l'article 8 du projet de loi portant "habilitation du Gouvernement à prendre par ordonnance des mesures de simplification et de codification du droit" : "le gouvernement est autorisé à prendre par ordonnance toutes dispositions concourant à l'actualisation, à la clarification et à la simplification des modalités de création, de fonctionnement et de dissolution ainsi que des règles budgétaires, comptables et financières applicables aux associations syndicales de propriétaires régies en tout ou partie par la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales et à leurs unions"...
La présentation de projet invoque dans l'exposé des motifs "l'archaïsme" des règles auxquelles sont soumis ces associations et la nécessité "d'actualiser, clarifier et simplifier le droit en la matière" !
A suivre...
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Construction : bon premier trimestre grâce au logement
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29/4/2003
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Les chiffres du secteur de la construction en France continuent à être bons au premier trimestre 2003 avec une progression des autorisations de programme de 5,6% et de 1,1% des mises en chantier par rapport à la même période de l'an dernier.
Mais c'est le secteur logements collectifs (appartements) et maisons individuelles qui alimente principalement d'activité. En effet, dans le secteur non résidentiel (locaux d'activité, entrepôts, usines, bureaux...) les chiffres témoignent du ralentissement de l'activité économique : -2,5% par rapport au même trimestre de l'an dernier pour les autorisations et -11,8% pour les mises en chantier, ce repli étant particulièrement sensible au niveau des bureaux, dont les mises en chantier avaient fortement augmenté en 2000-2001 et début 2002...
Par contre logement, le ministère indique que l'évolution favorable des autorisations sur le premier trimestre s'explique par la forte progression des demandes de permis pour les logements en immeubles collectifs (+14%) et moins pour les maisons individuelles, pour lesquelles on observe même une diminution de 0,8% des permis accordés en secteur diffus.
Concernant les mises en chantier, la hausse est surtout due aux logements en résidence (+51,3%) et, dans une moindre mesure, aux maisons individuelles sur permis en lotissement (+1,8%) et aux logements en immeuble collectif.
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Jean-Louis Borloo obtient le feu vert pour la faillite civile
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28/4/2003
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La justice pourra prononcer la "faillite civile" en cas de surendettement des ménages sans possibilité de redressement !
Le premier ministre, Jean-Pierre Raffarin, a tranché dans la controverse qui opposait Jean-Louis Borloo, ministre délégué à la ville, à Dominique Perben, Garde des sceaux : c'est un système inspiré de celui en vigueur en Alsace et Moselle (hérité de la période allemande...) qui sera retenu pour modifier la loi du 31 décembre 1989 sur le surendettement des ménages. Jean-Louis Borloo avait gardé la plus grande discrétion, et c'est par un article dans le Parisien/Aujourd'hui qu'il a lancé ce qu'il avait préparé comme une "bombe médiatique" reprise sur tous les supports tout au long de la journée...
La CLCV, la CSF, l'Unaf, Familles rurales, UFC Que choisir ou encore le Secours catholique appuient officiellement le ministre de la Ville, saluant pour certaines son «courage». Chantal Martin, s'exprimant pour l'INC (propos rapportés par le Journal permanent du Nouvel Observateur) est plus réservée : "Je me méfie des effets d'annonce, j'attends de voir les propositions concrètes. Le problème dans le débat sur le surendettement, c'est que beaucoup manquent de rigueur dans les discussions...", ajoutant :"j'ai beaucoup entendu dans la presse que dans le cadre de la faillite civile, le ménage verra ses biens vendus. Je trouve dangereux de faire ainsi peur aux gens, alors que dans le système appliqué en Alsace et Moselle, ces ventes ne sont pas systématiques."
L'argument en faveur d'un processus d'effacement des dettes, suite logique en réalité d'une procédure de redressement civil existant déjà dans notre droit, est celui de la seconde chance, mais que les créanciers se rassurent : les conditions annoncées refroidiront probablement les candidats ! L'effacement de l'ardoise les laissera totalement essorés, tous leurs biens saisissables vendus et avec un casier, mais aussi probablement pour longtemps sans possibilité de toucher un chéquier ou une carte bancaire...
Le ministre avance d'ailleurs à l'appui de son projet que l'application de cette procédure en Alsace et Moselle ne donne que 1,16% de rechute ! Et pour cause...
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Immobilier : baisse du pouvoir d'achat immobilier des ménages entre 1997 et 2002
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28/4/2003
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L'INC (Institut national de la consommation ), publie régulièrement un indice du pouvoir d'achat immobilier des ménages : il permet de mesurer la surface moyenne que peut acquérir un foyer, en prenant en compte ses revenus, les taux d'emprunt en vigueur et les prix au mètre carré.
Le mensuel 60 Millions de consommateurs, édité également par l'INC, a publié en avril un tableau de l'évolution du de cet indice entre 1997 et 2002 dans les 22 régions : il montre l'évolution de la surface d'un appartement ancien pouvant être acheté par un ménage consacrant chaque mois un smic net au remboursement d'un crédit sur quinze ans, souscrit sans apport personnel.
Les résultats sont édifiants : le pire résultat est sans surprise enregistré à Paris, où un ménage ne peut plus acheter actuellement que 35 m2 au lieu de 43 m2 en 1997 (- 19 %). A l'autre extrême, avec les mêmes moyens un ménage peut acheter 137 m2 dans le Limousin, et en Haute Normandie le pouvoir d'achat s'est même amélioré : 114 m2 en 2002 contre 110 en 1997...
Au niveau national, le pouvoir d'achat du ménage type a chuté de 16 %, passant de 71 m2 à 60 m2 en cinq ans. Après Paris qui "plombe" la moyenne, les plus fortes chutes sont en Provence Alpes Côte d'Azur (-12%), en Aquitaine (-9%), en Bretagne (-8%), en Pays de Loire (-8%), en Petite couronne (-8%) et en Rhône-Alpes (-7%).
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Un agent immobilier condamné pour discrimination
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25/4/2003
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Un agent immobilier a été condamné à une amende de 1.500 euros en application des articles 225-1 et 225-2 du Code pénal par le tribunal correctionel de Meaux (3è Ch. 7 janvier 2003) pour avoir subordonné la location d'un bien à une condition fondée sur la nationalité.
Il avait en effet exigé d'un locataire de nationalité étrangère la fourniture d'une caution de nationalité française ou ayant la qualité de propriétaire d'un immeuble situé en France. Or, le candidat a fait intervenir un ami se faisant passer pour un locataire potentiel d'un logement similaire et a pu constater que des garanties moindres lui étaient demandées.
Remarquons au passage que cette condamnation n'a pas été obtenue en application de la loi de modernisation sociale du 17 janvier 2002, qui interdit au bailleur de refuser la caution au motif que celle-ci ne possède pas la nationalité française (article 22-1 créé dans la loi du 6 juillet 1989), mais reste muette quant à l'agent immobilier. En fait l'attitude incriminée, adoptée par l'agent immobilier ou par le bailleur, tombe sous le coup des dispositions générales du code pénal réprimant le fait de subordonner la fourniture d'un bien ou d'un service à une condition fondée notamment sur la nationalité...
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universimmo.com
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