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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'immobilier locatif privé face à une raréfaction de la demande, au regard des critères exigés par les propriétaires
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29/3/2019
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Des 20 premières villes de plus de 148.000 habitants, seules 9 ont vu leurs loyers augmenter de plus que l'inflation en 2018 : Rennes, Angers, Bordeaux, Toulon et Paris entre +2,1 et +2,5%, Marseille, Grenoble et Dijon entre +3,2 et +3,7%, et une ville en rattrapage exceptionnel, Villeurbanne avec +6,1%. Et les loyers ont carrément baissé dans 5 autres : Nîmes, Lille, Nantes, Strasbourg et Montpellier : de -0,1 à -0,6 pour les 4 premières, -1,8% pour Montpellier. Enfin entre les deux, 6 villes ont vu leurs loyers augmenter légèrement, mais moins que de l'inflation. Et ce n'est pas un phénomène nouveau : depuis 2013, 70% de ces villes ont vu leurs loyers baisser ou augmenter de moins que l'inflation ! De surcroît, cette tendance touche presque indifféremment toutes les tailles de logement, du studio au 5 pièces et plus. Ces chiffres ont été révélés le 26 mars par l'Observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui grâce aux remontées de ses membres (1), couvre des territoires représentant 97% du marché locatif privé de la Métropole, et traite près de 30% des baux signés en France (28,4% du marché exactement).
Mais il y a plus spectaculaire : depuis une décennie, le "saut à la relocation" des époques de hausse continue des loyers a disparu, et depuis 2014, les loyers de relocation sont en baisse par rapport au précédent locataire. Les professionnels mettent ces chiffres en avant pour montrer qu'il n'y a plus lieu de rétablir des dispositifs d'encadrement par plafonnement, comme la loi "ELAN" du 23 novembre 2018 l'autorise à nouveau à titre expérimental pendant 5 ans, Paris, Lille, Grenoble et de nombreux EPCI de la région parisienne ayant manifesté leur intention d'en profiter... De fait, les loyers n'ont augmenté "que" de 2% à Paris, à peine plus que l'inflation, et ont baissé à Lille, alors que l'encadrement par plafonnement a cessé depuis plus d'un an. On pourrait incriminer bien entendu l'autre encadrement imposé depuis 2014 dans les zones tendues, celui en évolution entre deux locataires. Mais cet encadrement aurait permis une certaine augmentation à la relocation, il n'explique pas les baisses ! D'autant qu'un quasi plafonnement, voire des baisses sont également constatées dans les territoires où ne s'applique aucune restriction...
En fait, les données de cet observatoire national, le plus fiable à cette échelle, révèlent année après année une atonie de la demande. Pas de la demande globale, car les difficultés de logement n'ont hélas pas disparu en France, et auraient même tendance à s'aggraver, mais de de la demande solvable, éligible aux produits proposés dans le parc privé. Celui-ci se retrouve paradoxalement en excès d'offre, seule explication plausible aux baisses de loyer, y compris dans les zones tendues. Par demande éligible il faut entendre celle qui répond aux critères imposés par les propriétaires : emploi stable, revenus de 3 à 4 fois le montant du loyer et des charges, proposition d'une caution personnelle également solvable, etc. Lorsque les propriétaires privés s'assurent contre les loyers impayés, ce sont leurs assureurs qui exigent ces critères (caution personnelle en moins car le cumul est interdit, sauf pour les étudiants et apprentis), et dans ce cas, eux ou les administrateurs de biens à qui ils confient la gestion, sont enclins à un surcroît de prudence pour éviter un refus d'indemnisation en cas de sinistre...
Ce rétrécissement de la demande éligible, qui rejette une part croissante de la population dans la galère pour trouver un logement, est très clairement expliquée par Michel Mouillart, professeur d’Economie à l’Université de Paris Ouest et opérateur de l'Observatoire CLAMEUR, comme par ailleurs de ceux de LPI/SeLoger pour les prix de l'immobilier et Crédit Logement/CSA pour les crédits immobiliers, et donc au coeur de la donnée statistique en matière de logement et d'immobilier : d'un côté la stagnation voire la baisse de nombreux revenus qui empêche de réunir les 3 à 4 fois le montant des loyers, et la part importante prise par les contrats de travail courts, l'intérim et l'auto-entrepreneuriat (uberisation de nombreuses activités) ; de l'autre, la sortie des plus aisés des éligibles au logement privé vers l'accession à la propriété. A preuve la coïncidence des périodes de stagnation des loyers avec celles de croissance de la primo-accession, et inversement... Du coup, comme l'ont montré de nombreuses études que nous avons déjà rapportées ici, la population des locataires se paupérise et se précarise, ce qui la rend inéligible au logement privé et la pousse vers le logement social, déjà fortement déficitaire, notamment dans les zones tendues.
D'une certaine manière, le marché essaie de s'auto-réguler : confrontés à des prix d'achat des logements en constante augmentation ces dernières années, et des loyers leur assurant une rentabilité très limitée, de nombreux propriétaires se tournent vers le meublé et notamment le meublé de courte durée, dont la location a été considérablement facilitée par l'émergence des plateformes. Mais cela est loin de suffire, d'autant que ceux qui font ce choix se heurtent à l'hostilité et dans certaines villes comme Paris à la répression, l'affectation des logements à cette activité, considérée comme para-hôtelière et donc commerciale, étant sévèrement réglementée.
Dans ce contexte, doit-on encore aider l'accroissement de l'offre de logement privé alors que celle-ci s'avère déjà excédentaire ? Certes, il serait possible de solvabiliser une partie de la clientèle aujourd'hui exclue par une augmentation des aides personnelles au logement (APL). C'est ce qu'on a fait pendant des décennies. Mais ce n'est ni dans le sens de l'Histoire, ni une bonne idée ! On pourrait aussi proposer aux bailleurs privés un système de sécurisation généralisé leur permettant d'ouvrir leurs locations à des publics plus fragiles. Mais une coalition du lobby des propriétaires, des assureurs et des professionnels a, pour des motifs assez largement idéologiques (dénonciation de prétendu "aléa moral"), tué la Garantie universelle des loyers (GUL), pourtant votée dans la loi ALUR et jamais appliquée. La garantie Visale n'en est que le pâle substitut. Il faut aussi prendre en compte le tropisme des bailleurs privés, très attachés à la caution personnelle, qu'ils préfèrent majoritairement aux dispositifs publics ou assurantiels...
Du coup, quitte à investir des fonds publics, mieux vaudrait recycler les milliards que coûte la défiscalisation (tous les régimes d'incitation à l'investissement locatif : Scellier, Duflot, Pinel, etc.) et ceux que coûterait une GUL et l'augmentation des APL, afin de financer le développement de l'offre de logement social et très social, seul aujourd'hui à même de répondre au besoin de logement d'une part croissante des Français que le marché libre ne peut satisfaire. Les promoteurs privés et l'industrie du bâtiment ne devraient pas avoir trop de mal à s'adapter...
(1) CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) – conférence de presse 26 mars 2019 – diaporama de la conférence
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Difficultés de logement et surpeuplement motivent une bonne part de la mobilité
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28/3/2019
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Les résultats d’une étude de l’INSEE sur la mobilité des Français, entre 2014 et 2017, parue le 27 mars, indiquent que pendant cette période, 18% de la population de France métropolitaine a déménagé au moins une fois. Moins installés dans la vie professionnelle et familiale, les jeunes ménages, dont la personne de référence a moins de 30 ans, sont les plus mobiles. Plus de la moitié (54%) ont déménagé, soit deux fois plus que lorsque la personne de référence est âgée de 30 à 39 ans et sept fois plus que lorsqu’elle a 50 ans ou plus.
La part de locataires ayant déménagé au cours de cette période de quatre ans atteint 50 % dans le secteur libre, contre 23% dans le secteur social. L’étude souligne qu’un des facteurs de la mobilité est le souhait de devenir propriétaire. Cependant seulement 4% des personnes modestes sont devenues propriétaires, soit cinq fois moins que les personnes aisées (23%). L’INSEE explique cet écart par le niveau de vie généralement plus faible ou du niveau plus attractif des loyers des locataires du secteur social, et rappelle qu’occuper un logement social permettait auparavant, à revenu égal, compte tenu du différentiel de loyer avec le secteur libre, de constituer une épargne en vue d’accéder à la propriété. Depuis les années 1980, ce type de parcours semble moins fréquent.
Outre le souhait de devenir propriétaire, les conditions de logement difficiles peuvent également motiver un changement de résidence. 28% de la population est confronté à des difficultés de logement de façon ponctuelle. Bien que, la mobilité s’accompagne nettement plus souvent d’une amélioration des conditions de logement que l’inverse, 9% des résidents qui ont déménagé connaissent néanmoins, des difficultés de logement en 2017 et pas en 2014. 45% des personnes modestes connaissent des difficultés de logement en 2014 ou en 2017, soit trois fois plus que les personnes aisées (16%). La persistance de ces difficultés conforte ces inégalités : pour 20% des personnes modestes, elles sont durables, soit presque quatre fois plus souvent que pour les personnes aisées (6 %).
Les locataires et les familles monoparentales connaissent beaucoup plus souvent des difficultés de logement. Ces catégories de ménages ont en effet un niveau de vie moyen plus faible que d’autres. Les familles monoparentales sont en outre davantage confrontées à des difficultés durables de logement : une personne sur quatre appartenant à une famille monoparentale y est confrontée en 2014 et en 2017.
Le surpeuplement est une des difficultés de logement. Il a fortement baissé depuis le milieu des années 1980 et jusqu’au milieu des années 2000. Cependant, il touche cependant certaines populations de façon plus marquée encore que les difficultés de logement dans leur ensemble. Ainsi, les personnes modestes sont sept fois plus nombreuses que les personnes aisées à vivre dans un logement surpeuplé, au moins durant l’une des deux années qui encadrent la période étudiée.
Source : INSEE Première n°1743 - mars 2019 : Une personne sur dix connaît des difficultés de logement durables publiée le 27 mars 2019.
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Nouveau programme de renouvellement urbain : déjà 100 000 logements et 100 écoles dans des projets validés
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25/3/2019
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Dans un communiqué, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) fait le point régulièrement sur l'avancement du "Nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU), depuis qu'il est entré dans sa phase opérationnelle.
Ainsi à fin février 2019, l’ANRU a validé les projets de renouvellement urbain de 196 quartiers sur les 450 que compte le programme (1). Plus de 4,4 milliards d’euros ont ainsi été mis à disposition des collectivités territoriales et des bailleurs sociaux pour lancer les chantiers sur leurs territoires. Ces concours financiers déjà validés vont permettre la réalisation de projets d’un montant estimé à plus de 14 milliards d’euros tous financeurs confondus.
Ces financements vont permettre plusieurs dizaines de milliers d’opérations d’investissement, dont les effets vont se traduire dans le quotidien des habitants. A titre d’exemple, les projets déjà validés prévoient ainsi notamment la démolition de 32.000 logements sociaux, la reconstruction de 25.000, la réhabilitation de 42.000 autres logements sociaux conservés, ou encore la réalisation ou la réhabilitation de plus de 300 équipements publics, dont une centaine d’écoles.
Ces validations se sont aussi traduites par plusieurs signatures de déclarations d’engagement ces dernières semaines par le président de l’ANRU, Olivier Klein, et le directeur général, Nicolas Grivel, à La Réunion et à Mayotte les 25, 26 et 27 février, à Vaulx-en-Vellin et à Lyon le 4 mars, ainsi qu'à la Rochelle le 7 mars au côté de Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement. De nouvelles signatures étaient prévues à Saint Etienne le 14 mars et à Nevers le 29 mars.
(1) v. la la liste des quartiers
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Le loyer raisonnable de la location meublée est revalorisé pour 2019
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22/3/2019
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Depuis l'imposition des revenus de 2017, les loyers provenant de la location en meublé, que cette dernière présente un caractère occasionnel ou habituel, sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Toutefois, une exonération existe pour les personnes louant ou sous-louant en meublé à titre de résidence principale ou temporaire une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, à condition que cette location sit effectuée à un prix "raisonnable".
Pour apprécier le caractère raisonnable du loyer, l'administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels par mètre carré de surface habitable selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par le fisc.
Pour 2019, la condition est réputée remplie si le loyer annuel par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, n'excède pas 187 euros en Ile-de-France et 138 euros dans les autres régions.
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Le bien fondé des dépenses fiscales en faveur du logement incontrôlable selon la Cour des comptes !
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21/3/2019
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Missionnée à la demande du président de la commission des finances, de l’économie générale et du contrôle budgétaire de l’Assemblée, la Cour des comptes a publié son rapport sur la gestion des dépenses fiscales en faveur du logement. Son rapport porte sur les exercices 2012 à 2018 et examine les 66 mesures fiscales en faveur du logement qui ont été actives ou le sont encore sur la période (crédits et réductions d'impôts, exonérations et abattements, taux réduits…). Soit 18 milliards en 2018, représentant près de 20% de l’ensemble des dépenses fiscales, qualificatif désignant les avantages fiscaux accordés sous forme de réduction de recettes fiscales. Les plus importantes sont la TVA à taux réduit pour les travaux sur logement (3 milliards), la TVA réduite pour les opérations réalisées par des organismes de logement social (qui passera à 10% au lieu de 5,5% - 2,45 milliards), les régimes de défiscalisations Robien, Scellier, Pinel, etc. (1,912 milliards) la déduction des revenus fonciers des dépenses de grosses réparations (1,845 milliards), et le crédit d'impôt pour la transition énergétique, (1,682 milliards). Suivent les exonérations de taxe d'habitation (1,646 milliards), l'exonération d'impôt sur les société des organismes de logement social (1,180 milliards), la TVA à taux réduit pour les travaux d'économie d'énergie (1,070 milliards), le prêt à taux zéro (746 millions), l'exonération des intérêts des PEL (709 millions), etc.
Surprise ! La Cour des comptes déplore d’emblée ne pas pouvoir "malgré l’adhésion des administrations concernées", satisfaire la demande qui lui a été faite d'évaluer l'efficacité de cette dépense. "Font défaut en effet des objectifs qui auraient été clairement exprimés lors de l’instauration de ces dépenses fiscales, parfois anciennes, par rapport à leurs effets attendus sur le logement. Manquent également des indicateurs solides et des données fiables ou disponibles". Afin de comprendre les raisons de la persistance d’une situation aussi insatisfaisante, la Cour a concentré son analyse sur la gestion de ces dépenses fiscales depuis son intervention de décembre 2011 où elle avait déjà relevé ces lacunes.
Une partie des constats et des recommandations formulés dans le rapport sont donc déjà connus, s’agissant notamment de l’absence de pilotage et d’évaluation de ces dispositifs complexes. La Cour a cependant actualisé et approfondi ses travaux, notamment en matière de contrôle des dépenses fiscales consenties et le tableau qu’elle dresse à nouveau est de nature à mettre en cause l’efficience de la plupart de ces dépenses fiscales, voire leur utilité.
Dans ce rapport, la Cour des comptes recommande avec insistance, de limiter la durée d’existence de ces dispositifs et de ne conserver que les dépenses fiscales qui, après avoir été évaluées avec rigueur, ont fait la preuve de leur efficience.
Source : Cour des comptes : La gestion des dépenses fiscales en faveur du logement publié le 21 mars 2019.
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La mobilité résidentielle d'aujourd'hui accroît la ségrégation
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15/3/2019
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Le septième rapport de l’Observatoire des territoires, réalisé par le bureau de l’observation des territoires du Commissariat général à l’égalité des territoires (CGET), est consacré à l’étude des mobilités résidentielles. Il permet de dépasser certaines idées reçues, par exemple sur la faible mobilité résidentielle des Français ou à l’inverse le mythe d’une société hypermobile.
L'observatoire nous apprend qu'au cours des dernières années, et surtout depuis la crise de 2008, la mobilité résidentielle des Français a diminué : ils déménagent aujourd’hui moins, et moins loin que dans les années 1990, même s’ils restent plus mobiles que leurs voisins européens. Les zones qui bénéficient le plus des apports migratoires se sont resserrées sur celles qui étaient déjà les plus attractives auparavant (façade atlantique, Occitanie, Corse). L’étude démonte également, le caractère profondément inégalitaire de la mobilité résidentielle. Celle-ci ne ferait qu’accroître les divergences entre les territoires plus qu’elle ne favorise la mixité sociale, ce qui présente un défi pour la cohésion sociale et territoriale.
Les mobilités résidentielles des jeunes sont fortement conditionnées par l’inégale répartition territoriale de l’appareil de formation et des opportunités d’embauche. Les moins mobiles sont ceux qui vivent dans les plus grandes aires urbaines, où ils peuvent accéder à une offre importante, contrairement aux jeunes ruraux qui sont souvent obligés de partir pour suivre une formation ou qui y renoncent, en s’insérant plus rapidement dans l’emploi sur place. Par ailleurs, la mobilité semble, dans une large mesure, être l’apanage des jeunes les plus dotés en capital économique et social : de ce point de vue, la concentration de l’offre de formation supérieure et des emplois qualifiés dans un nombre restreint de pôles urbains réduit les chances qu’ont les moins nantis d’y avoir accès.
Pour les actifs plus âgés, les analyses conduisent à remettre en question le caractère positif de la mobilité géographique. Celle-ci semble en effet être globalement plus déstabilisante pour les trajectoires professionnelles des individus que le fait de rester dans le même territoire : en effet, la part des individus n’étant plus en emploi après un changement de territoire est systématiquement supérieure à celle de la population n’étant plus en emploi en étant restée dans le même territoire entre 2009 et 2014. En parallèle, les pertes d’emploi associées à la mobilité sont plus fréquentes que les entrées en emploi. Ceci est plus particulièrement vrai pour les moins diplômés d’entre eux. Et si, pour les individus au chômage, la mobilité résidentielle semble exercer un effet légèrement positif sur le retour à l’emploi, en réalité ce critère a une importance bien moindre que le diplôme et l’âge.
Trois raisons sont avancées qui démentent que la mobilité résidentielle serait la seule réponse aux écarts entre les territoires :
• parce qu’elle est caractérisée par de fortes segmentations sociales (tous les individus n’ont pas la même capacité à déménager);
• parce qu’elle joue un rôle différent selon les individus. Favorisant l’accès des uns (les plus jeunes et les plus diplômés) aux études et à l’emploi, elle précipite les pertes d’emploi et l’entrée en inactivité pour les autres (les moins diplômés, mais aussi les jeunes femmes en couple);
• parce qu’enfin elle va contre la volonté de la plupart des Français, qui aspirent à s’investir dans leur territoire plutôt qu’à le quitter.
Ainsi jouer de la concurrence entre territoires ne ferait qu’aggraver la situation. L’étude indique que la concurrence des territoires pour attirer de nouveaux ménages, qui peut certes parfois être le moteur d’innovations locales, semble creuser des inégalités préexistantes en favorisant certains espaces déjà attractifs au détriment de ceux qui le sont moins, et en accentuant les disparités de répartition des différents groupes sociaux.
D’autre part, l’étude nous apprend qu’aujourd’hui, la mobilité résidentielle des actifs n’est plus une ressource pour sécuriser les trajectoires professionnelles. Elle ne l’est que pour certains, notamment pour les plus diplômés, mais l’importance des segmentations socio-démographiques invite à considérer avec prudence les statistiques descriptives qui dressent un tableau en trompe-l’œil du lien entre mobilité géographique et emploi.
Dans sa conclusion, l’Observatoire recommande le renforcement des politiques de l’habitat, de logement social et les politiques foncières. L’application des outils législatifs et réglementaires qui y sont associés (tels que ceux de la loi SRU, par exemple) étant essentiels pour rendre le cœur des agglomérations plus accessibles à toutes les catégories de la population et contrer les puissants effets ségrégatifs des mobilités de proximité, qui constituent la plupart des mouvements résidentiels.
Les mobilités résidentielles en France - Tendances et impacts territoriaux : rapport 2018 de l'Observatoire des territoires -
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Prêts bancaires : Suppression de l’encadrement des clauses de domiciliation en vue
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14/3/2019
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L’ordonnance qui encadrait les clauses de domiciliation relative aux offres de prêt immobilier, présentée par Bruno Le Maire en Conseil des ministres et publiée le 03 juin 2017, n’a pas fait long feu. En effet, Jeudi 7 mars, les députés ont adopté en commission spéciale loi Pacte, un amendement supprimant la ratification de cette ordonnance.
Cet amendement devrait être confirmé lors de la séance plénière, qui débute ce mercredi 13 mars, puisque le ministre de l'Économie, Bruno Le Maire, présent lors de cette commission, a émis un avis favorable.
Pour rappel cette ordonnance contraignait les établissements de crédit, qui conditionnent l'octroi d'un crédit immobilier à la domiciliation des salaires ou revenus assimilés de l'emprunteur, à en informer clairement l'emprunteur. Ils devraient notamment préciser la nature de cette obligation, ainsi que celle de l'avantage individualisé obligatoirement consenti en contrepartie.
Par ailleurs, les établissements de crédit ne pouvaient pas exiger des emprunteurs qu'ils domicilient leurs salaires ou revenus assimilés au-delà d'une période fixée par décret du 14 juin 2017 à 10 ans maximum sans pouvoir excéder la durée du prêt. Ces mesures étaient applicables à compter du 1er janvier 2018.
Ce retournement serait la conséquence d’un rapport, commandé par Bruno Le Maire, à la CCSF (Comité consultatif du secteur financier) pour établir un point d’étape sur cette clause de domiciliation des revenus. À la lecture de ce rapport, il apparaîtrait que le dispositif prévu par l’ordonnance, pourrait constituer un frein important à la mobilité bancaire et préconise donc la suppression de ce ''texte contraignant".
Ce qui est bon un jour n’est pas bon toujours !!
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Les conséquences de l’hébergement en hôtel social sur les adolescents
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12/3/2019
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Une étude sur les adolescents vivant avec leurs familles en hôtel social, menée avec l’appui du Défenseur des droits, lui a été présentée le 18 février. Cette étude réalisée par Odile Macchi, sociologue à l’Observatoire du Samusocial de Paris et Nicolas Oppenchaim, sociologue à l’Université de Tours, repose sur des entretiens menés exclusivement auprès d’une quarantaine d’adolescents âgés majoritairement de 11 à 18 ans et vivant en hôtel social en Ile-de-France et à Tours.
Cette étude permet de montrer comment l’hébergement en hôtel social produit des effets délétères sur les relations familiales et amicales, la scolarité et la santé des adolescents.
Quel que soit leur mode d’entrée en hôtel, les adolescents y font l’expérience du nomadisme hôtelier, qui couplé aux caractéristiques des lieux environnant leur hôtel, rend quasi-impossible l’ancrage dans leur quartier de résidence. Cette absence de lieux de sociabilité dans le quartier et du temps suffisant pour les explorer s’ajoute à l’impossibilité d’investir pleinement l’espace domestique, de faire de la chambre d’hôtel un « chez-soi », en raison de la soumission aux règles hôtelières, de la promiscuité et de l’absence de commodités.
A la faveur des résultats de cette enquête, le Défenseur des droits, Jacques Toubon, a réaffirmé ses recommandations :
développer les alternatives à l’hébergement en hôtel social en proposant des structures adaptées à toute la famille en vue de garantir son unité ;
limiter l’orientation des familles avec enfants vers les hôtels sociaux qui ne sont pas adaptés aux besoins fondamentaux des enfants ;
assurer le droit à l’éducation, aux loisirs et à la santé des enfants, en particulier en facilitant l’accès à l’école, en évitant les interruptions, et en veillant à l’accès à la cantine ;
veiller à la prise en considération des lieux de scolarisation des enfants et du calendrier scolaire, à l’occasion de décisions d’orientation ou de réorientation.
Ces recommandations ne semblent pas insurmontables dans un contexte où un plan quinquennal pour le "Logement d’abord" et la lutte contre le sans-abrisme a étaient présentés par le Président de la République en septembre 2017 comme des priorités. L’ambition affichée était de diminuer de manière significative le nombre de personnes sans domicile d’ici 2022. Il s’agissait de passer d’une réponse construite dans l’urgence s’appuyant majoritairement sur des places d’hébergement avec des parcours souvent longs et coûteux, à un accès direct au logement avec un accompagnement social adapté aux besoins des personnes. Le Défenseur des droits ne fait que rappeler son engagement au Président en en soulignant l’urgence notamment pour les enfants...
Source : Défenseur des droits Adolescents sans-logement.Grandir en famille dans une chambre d’hôtel -
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Conditions et dépenses de logement selon le niveau de vie des ménages
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8/3/2019
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La Direction de la recherche, des études, de l’évaluation et des statistiques (Drees), a publié, le 15 février dernier, une étude sur les conditions et dépenses de logement selon le niveau de vie des ménages. Les conclusions de cette étude indiquent que malgré une amélioration des conditions de logement en moyenne pour l’ensemble des ménages depuis plusieurs décennies, des écarts persistent selon leur niveau de vie.
Les ménages à bas revenus, qui représentent environ 10,9 millions de ménages vivant dans un logement ordinaire en France métropolitaine (INSEE 2013) logent dans de moins bonnes conditions que les autres ménages, mais celles‐ci s’améliorent, en particulier concernant l’accès au confort élémentaire. Les ménages à bas revenus vivent toujours davantage que les autres dans des logements en situation de surpeuplement. Environ un tiers des ménages à bas revenus, dont le niveau de vie médian est d’environ 810 euros mensuels, vivent dans un logement ayant au moins un « défaut de qualité ». Par ailleurs, parmi les ménages à bas revenus, certains se trouvent dans des conditions de logement particulièrement défavorables : les familles nombreuses, les familles monoparentales, les personnes de nationalité étrangère, etc.
Entre 2001 et 2013, une hausse des taux d’effort nets, portée principalement par celle des dépenses de logement, a été observée pour tous les niveaux de vie et tous les statuts d’occupation mais elle a été particulièrement marquée pour les ménages à bas revenus.
Source : Les dossiers de la DREESConditions et dépenses de logement selon le niveau de vie des ménages -
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Les syndics de copropriété, « angle mort du pouvoir d’achat » selon Edouard Philippe ?
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6/3/2019
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Pour les 10 ans de l'Autorité de la concurrence, le Premier ministre, Édouard Philippe, a annoncé un train de mesures destinées à dynamiser la concurrence, au profit des consommateurs, dans plusieurs domaines. Trois secteurs ont été répertoriés comme des "angles morts du pouvoir d’achat", augmentant les dépenses « contraintes » des ménages : la construction automobile, la santé, le logement ou la banque.
Dans le domaine du logement, le premier ministre a déploré une absence d’information concernant la possibilité offerte aux copropriétaires de changer de syndic, et annoncé trois mesures imminentes : en premier lieu, l’obligation de soumettre tous les trois ans à la concurrence leur mandat, en informant mieux les copropriétaires qui, selon lui ignorent leurs droits, et en facilitant "la portabilité" des contrats. Il annonce que le gouvernement encouragera l'information des copropriétaires sur la possibilité de changer de syndic, et qu'il imposera "l'obligation de présenter des contrats-type", afin de permettre la comparaison des contrats, avec des sanctions financières. Enfin, il sera veillé à rendre comparables certaines prestations comme l'organisation d'assemblées générales, voire à "maîtriser certaines d'entre elles comme l'état daté", allusion aux honoraires que facturent les syndics aux copropriétaires qui vendent leur logement pour les informations qu'ils doivent transmettre au notaire...
Probablement mal informé par ses services, le Premier ministre a fait une démonstration magistrale de l'art d'enfoncer les portes ouvertes ! Un contrat-type obligatoire a bien été mis en place par décret du 26 mars 2015, prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014, fixant les prestations devant impérativement être incluses dans le forfait de gestion courante, dont l'assemblée générale annuelle, et la liste limitative des honoraires que les syndics peuvent facturer en sus de ce forfait ! La seule nouveauté serait la sanction financière en cas de non respect, le Premier ministre a annoncé que des amendes de 3 000 à 15 000 euros allaient entrer en vigueur, ce qui pour le coup ne serait pas inutile car les cas d'interprétation large et de créativité tarifaire de certains syndics ne sont pas rares, comme l'ont révélé plusieurs enquêtes privées comme publiques. Par ailleurs, annoncer comme une nouveauté le plafonnement par décret des honoraires facturés pour l'établissement de l'état daté est une provocation : la loi ALUR l'a prévu en 2014 et le décret est toujours dans les cartons des ministères de la justice et du logement ! Mieux vaut tard que jamais…
Plus généralement, croire que des gains de pouvoir d'achat vont pouvoir résulter d'un renforcement de la concurrence entre les syndics révèle une grande méconnaissance de ce secteur : la concurrence y est déjà très vive, au détriment de la qualité de la prestation. Imaginer, comme l'explique doctement Edouard Philippe, que les copropriétaires ne changent pas de syndic parce qu'ils ne savent pas qu'ils peuvent le faire est d'une grand naïveté ! Le renouvellement des mandats est annuel dans l'écrasante majorité des copropriétés, et chaque année les syndics sont sous la menace de la présentation d'un concurrent.
Enfin, si le Premier ministre voulait vraiment s'attaquer aux "dépenses contraintes", il viserait le noyau dur des dépenses de logement, qui ont flambé sous l'effet de la hausse des prix de l'immobilier sur un marché non régulé, entraînant les charges de remboursement des ménages et les loyers, ou poussant nombre d'entre eux à s'éloigner des centres urbains et à remplacer alors des dépenses de logement par des dépenses de transport ! Mais livrer les syndics en pâture au grand public est plus facile et rapporte de l'audience pour pas cher, boucs émissaires faciles sur l’hôtel de la sacro-sainte concurrence !
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universimmo.com
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