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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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L'IRL toujours sur la pente ascendante...
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16/1/2012
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Mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) qui suit avec quelques trimestres de décalage l'indice de l'inflation, passée par une phase d'évolution négative puis à nouveau légèrement positive, continue sa hausse lentement mais sûrement : il marque au 4ème trimestre 2011 avec une valeur d'indice de 121,68 une hausse de +2,11% sur un an, après + 1,90% au 3ème trimestre, +1,73% au 2ème trimestre, +1,60% au 1er trimestre, +1,45% au 4ème trimestre 2010, +1,10% au 3ème trimestre 2010, +0,57% au 2ème trimestre, et surtout après une séquence de quasi-stagnation et même ponctuellement de baisse aux trimestres précédents : +0,09% sur un an au premier trimestre 2010, succédant à une baisse de 0,06% au 4ème trimestre 2009 (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l'inflation mais avec retard : avec la reprise de l'inflation fin 2010 et début 2011, il est à prévoir une remontée très lente dans les prochains trimestres…
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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Prêts immobiliers et perte du AAA
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16/1/2012
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La dégradation de la note de l'Etat français par Standard and Poor's est immédiatement suivie par celle de nombreux établissements bancaires, qui vont voir de ce fait augmenter légèrement le coût des ressources de ceux qui vont les chercher sur les marchés. L'OAT, qui sert de référence aux crédits immobiliers à taux fixe va probablement aussi s'en ressentir, poussant - mais pas forcément immédiatement - ces derniers à la hausse, et rendant les crédits à taux variables encore un peu plus attractifs. L'effet pourrait cependant ne pas être spectaculaire : les banques ont levé ces derniers temps des fonds en quantités considérables et à très bas coût auprès de la BCE (Banque centrale européenne) et par ailleurs il n'existe pas de courroie de transmission directe entre le coût des ressources et les taux affichés, ceux-ci répondant à un arbitrage entre des objectifs commerciaux de part de marché et d'augmentation des marges pour l'augmentation des fonds propres exigés par les nouvelles règles prudentielles imposées par l'Union européenne et les accords "Bâle III"...
L'effet pourrait être aussi atténué par le fait que les établissements prêteurs semblent avoir anticipé les choses au cours des dernières semaines : selon le courtier en crédit Empruntis, les taux des crédits immobiliers (taux fixes, hors assurance) ont augmenté de 0,05% à 0,10% dans les barèmes des banques du mois dernier, toutes les durées d'emprunt de 7 à 30 ans étant concernées. Ils ont ainsi franchi la barre des 4%.
Par contre, l'évolution de la crise grecque pourrait remettre un coup de "stress" sur le secteur bancaire si le pays devait "faire défaut" ou bien si ses prêteurs du secteur privé devaient accepter un "haircut" supérieur à 50% de leurs créances (abandon amiable accepté) : la négociation pour la participation du secteur privé (private sector involvement ou PSI) patine et le FMI pousse actuellement en ce sens...
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La pierre papier plombée par la conjoncture et la fiscalité
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16/1/2012
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2012, année noire pour le secteur immobilier ? C'est la question que posait La Tribune en début d'année à propos des sociétés immobilières cotées (SIIC), malmenées en Bourse depuis le début de l'année après une année 2011 peu reluisante. Une orientation baissière qui selon les analystes devrait perdurer d'autant que la fiscalité pesant sur les investisseurs est devenue moins attractive, tant pour les dividendes que les plus-values : jusqu'à présent, lorsqu'ils percevaient des dividendes, les actionnaires des SIIC devaient choisir leur mode de taxation : soit en optant pour le prélèvement forfaitaire libératoire (19% en 2011 + 13,5% de prélèvements sociaux), soit en intégrant les dividendes dans leur revenu (taxation à l'impôt sur le revenu de 0 à 41% selon les tranches, l'impôt bénéficiant d'un abattement dans ce cas). A compter de l'imposition des revenus perçus en 2011 (impôts 2012), le prélèvement libératoire n'est plus autorisé pour les SIIC. Les contribuables qui avaient opté pour ce prélèvement vont devoir payer l'impôt en 2012 en fonction de leur barème alors qu'il a été déjà prélevé à la source à 19%. Cet impôt déjà prélevé sera alors imputé dans le calcul de l'IR 2011. Ce sera bien entendu une mauvaise surprise pour ceux relevant d'un taux marginal de l'impôt sur le revenu supérieur à 19%...
Ce n'est pas tout : si dans le régime général les dividendes taxés à l'impôt sur le revenu bénéficient d'un abattement de 40% du montant déclaré, cet avantage, lié au fait que les bénéfices distribués ont déjà fait l'objet de l'impôt sur les sociétés, étant supprimé pour les SIIC à compter des revenus 2011. Il s'agissait en réalité d'une anomalie - un cadeau fiscal injustifié - puisque les SIIC sont exonérées d'impôt sur les sociétés sur les bénéfices qu'elles redistribuent à leur associés...
Enfin, autre avantage supprimé : les titres de SIIC ne sont plus éligibles au PEA, à compter du 21 octobre 2011, ce qui permettait de faire échapper les dividendes à l'impôt sur le revenu. Les titres figurant dans un PEA au 21 octobre 2011 pourront y demeurer et leurs détenteurs continueront a bénéficier du régime de faveur. "Pour les titres entrés entre le 21 octobre 2011 et le 29 décembre 2011, au moment de l'adoption de la loi, il convient d'attendre la position de l'administration fiscale, le texte est muet quant à leur sort", explique un expert cité par le quotidien Les Echos.
Les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) ne sont pas non plus épargnées : les porteurs de parts qui souhaitant les céder en franchise d'imposition des plus-values au-delà de la quinzième année de détention n'ont plus que jusqu'au 1er février pour le faire. A l'instar de l'immobilier détenu en direct, cette "pierre papier" est soumise à la réforme de la taxation des plus-values immobilières entrant en vigueur à compter du 1er février 2012. Mais à la différence de l'immobilier détenu en direct, la cession de parts de SCPI s'opère nettement plus rapidement. Elle s'effectue au minimum une fois par mois lors d'une séance de confrontation orchestrée par la société de gestion. Avis à ceux qui détiennent des parts depuis plus de quinze ans et affichant des plus-values latentes...
"Avec la réforme, les SCPI subiront une double peine" estime-t-on à l'ASPIM (association des sociétés de placement immobilier), citée par Les Echos. Toute vente d'immeuble du portefeuille de la SCPI, sera davantage taxée ce qui pénalisera les arbitrages. Quant aux cessions de parts de SCPI réalisées par les associés, elles supporteront aussi le tour de vis sur l'imposition des plus-values immobilières.
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Prix de l'immobilier en 2012 : nouveaux avis et annonces pour le neuf et l'ancien
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16/1/2012
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Les prix des logements neufs vont probablement se calmer, voire même baisser dans certains cas : c'est ce qui ressort des déclarations rapportées par Le Figaro Economie de plusieurs grands promoteurs comme Nexity, l'un des deux plus gros constructeurs en France, dont le président, Alain Dinin, annonce une baisse de ses prix de 3 à 5% ! La majorité des autres envisagent de ne pas changer les prix : tels Bouygues, ou Constructa. Kaufman & Broad augmentera ses prix mais seulement de 1%. Pour mémoire, en 2010, les prix avaient augmenté 6,5%...
Les promoteurs sont confrontés en même temps à la progression du chômage, au climat économique dégradé, à la hausse des taux d'intérêt et à la disparition programmée en 2013 du dispositif "Scellier" pour les investisseurs, sans compter le spectre d'une "TVA sociale"... "Les promoteurs feront peut-être des opérations commerciales pour vendre les appartements réservés aux investisseurs, ceux avec du carrelage au sol et des cuisines équipées », estime Marc Pigeon, président de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers), dont les propos sont rapportés par Le Figaro.
Dans l'ancien, les observateurs aux postes les plus avancés, à savoir les sites d'annonces, qui enregistrent les prix demandés par les vendeurs, constatent déjà une stabilisation, voire des baisses de prix : c'est le cas des deux principaux sites, PAP (de Particulier à particulier), dont le directeur général, Jean-Michel Guerin, voit depuis trois mois, les prix de vente à la baisse dans toutes les grandes villes et envisage dans un entretien à Capital.fr une baisse des prix de 5% en 2012, ou de Seloger.com, dont le président du directoire, Roland Tripart, note dans un entretien dans Challenges une stabilisation des prix depuis la fin d'année dernière...
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Attitude face à l'avenir : des Français inquiets et soucieux de sécurité plus que de gain
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16/1/2012
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C'est ce qui ressort d'une enquête IPSOS pour Cerenicimo, plate-forme immobilière de commercialisation de biens d'investissement (1) : 81% des Français pensent que la crise a ou aura un impact sur eux dans l'avenir, 89% craignent une inflation généralisée, et 70% sont inquiets quant à leur niveau de revenus lors de leur retraite. Du coup, ils sont sont très majoritairement pour la sécurisation de leur patrimoine au détriment du rendement (70%), 73% préfère un actif réel plutôt qu'un actif financier, et si 70% mettent en 1er ou en 2ème le livret A dans la hiérarchie des placements préférés, 65% mettent ainsi l'immobilier ; ils ne sont "que" 59% à placer de la sorte l'assurance-vie... Pas de secret : 77% voient dans l'immobilier la meilleur protection contre l'inflation, alors qu'ils ne sont respectivement que 45% et 8% à formuler cette appréciation pour l'assurance-vie et les placements boursiers. Il est vrai qu'ils ne sont pas à une contradiction près car ils sont également 70% à considérer qu'un livret d'épargne est aussi un bon moyen de se protéger...
Il sont aussi 76% à estimer que le marché de l’immobilier est plus rationnel que les marchés financiers. S'ils ne sont que 34% de craindre que leur banque fasse faillite, ils sont 64% à penser que le risque de faillite est plus élevé aujourd'hui qu'hier !
(1) enquête menée du 9 au 21 décembre 2011 au moyen de 300 interviews réalisées online auprès du panel Ipsos
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Vers la fin de l'électricité nucléaire bon marché
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13/1/2012
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Le Quotidien La Tribune a dévoilé le 12 janvier quelques unes des conclusions du très attendu rapport de la Cour des comptes sur l'économie du nucléaire français, dont il ressort que le coût réel du kWh atomique, encore difficile à évaluer, est probablement très nettement supérieur à ce qu'EDF veut bien reconnaître. Les journalistes de La Tribune, qui ont consulté une version intermédiaire du rapport "Pappalardo" du nom de l'ancienne présidente de l'ADEME qui a été chargée de l'étude, -la définitive doit être rendue publique le 31 janvier- précisent que leur version n'inclut pas le montant des travaux de la mise à niveau "post Fukushima" des centrales françaises exigés par l'Autorité de sûreté nucléaire (ASN). Ce qui devrait être fait, à l'issue d'une réunion contradictoire devant se tenir le 16 janvier. Il devrait donc être ajouté aux coûts déjà identifiés et non prévus à ce jour une petite dizaine iu quinzaine de milliards, au moins...
La Cour des comptes estime, pour le moment, le coût de la construction du parc électronucléaire français à 96 milliards d'euros. Soit 1,5 milliard d'euros le mégawatt (MW) installé, ce chiffre correspondant, à la fourchette basse, des coûts publiés par l'agence de l'énergie nucléaire de l'OCDE (AEN).
Cette estimation est, en revanche, bien plus élevée que celle réalisée par les auteurs du rapport Charpin-Dessus-Pellat, publiée en 2000 sur commande du gouvernement Jospin, qui estimait à 470 milliards de francs (71 milliards d'euros), le montant de la facture des 58 réacteurs en fonctionnement.
Mais le coût de la totalité de la filière est bien plus important encore. Le rapport Pappalardo l'évalue à 228 milliards, depuis le démarrage de l'industrie jusqu'à aujourd'hui. Il y a 12 ans, le rapport Charpin-Dessus-Pellat le chiffrait à 127 milliards...
Le coût du démantèlement des réacteurs risque également de s'avérer faramineux. Officiellement, tout le monde est à peu près d'accord. Le rapport Charpin-Dessus-Pellat l'évaluait entre 17 et 19,5 milliards. La Cour des comptes l'estime à 22,2 millliards, tout en attirant l'attention sur la fragilité de ces chiffres "qui doivent être regardés avec précaution, l'expérience en la matière, tant d'EDF que du CEA ou d'Areva, ayant montré que les devis ont très généralement tendance à augmenter quand les opérations se précisent, d'autant plus que les comparaisons internationales donnent des résultats très supérieures aux estimations d'EDF", comme cite La Tribune.
Et de fait, EDF n'a jamais mené à bien le démantèlement total d'un réacteur de puissance. La "remise à l'herbe" de la centrale expérimentale de Brennilis (70 MW) est embourbée depuis des années. La déconstruction du surgénérateur Superphénix se poursuit, mais il s'agit d'un réacteur à neutrons rapides expérimental qui n'a que peu de choses à voir avec les réacteurs à eau pressurisée (REP) du parc actuel...
Faute de site d'entreposage, le démantèlement des 8 tranches Uranium naturel-graphite-gaz (UNGG) est aussi au point mort, selon le Journal de l'Environnement. Enfin, le démantèlement de la première tranche de la centrale franco-belge de Chooz (305 MW) est trop spécifique –le réacteur a été construit dans une caverne- pour être représentatif des opérations à venir.
Pas étonnant, dans ces conditions, que la Cour des comptes demande à EDF de changer ses méthodes de calcul des coûts des provisions pour le démantèlement, qui ne sont pris en compte actuellement que pour 12,4 milliards !
L'aval du cycle (traitement des déchets et leur stockage définitif) est également problématique : la dernière estimation officielle a été réalisée, en 2003, par l'Agence nationale pour la gestion des déchets radioactifs (Andra) qui chiffrait le coût du stockage profond des déchets à haute activité et à vie longue à 14,7 miliards. Depuis, le montant de l'addition s'est envolé. Dans un rapport sur le sujet, la Cour des comptes rappelait, en 2005, que selon les scénarios, le coût du stockage de Bures pourrait osciller entre 16 et 58 miliards. Elle demande, dans son rapport de 2012, "que soit rapidement fixé le nouveau devis sur le coût de stockage géologique profond, de la manière la plus réaliste possible, c'est-à-dire en tenant compte des résultats des recherches menées sur ce sujet mais sans anticiper sur leurs résultats".
Ce problème des déchets doit aussi inciter, selon la Cour des comptes, à se poser la question de la pertinence économique du choix du retraitement des combustibles. Il est peut-être moins cher de stocker à sec des combustibles usés, plutôt que de les recycler, sans que l'on sache quoi faire de certains déchets comme les combustibles Mox usés, suggèrerait le rapport...
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Les copropriétés dégradées ou risquant de le devenir, priorité de l'ANAH pour 2012
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13/1/2012
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Le président l'ANAH (Agence nationale de l'habitat), le sénateur Dominique Braye, a dressé le 11 janvier à l'occasion des voeux pour 2012 les grandes lignes de son action pour 2012 : la lutte contre l'habitat indigne et dégradé, la lutte contre la précarité énergétique et l'intervention sur les copropriétés en difficulté.
Il a aussi annoncé la publication du rapport que lui a demandé le gouvernement sur les copropriétés en difficulté, qui devait intervenir fin 2011, aura lieu le 19 janvier. Ce rapport, commandé par le secrétaire d'Etat au logement Benoist Apparu, comprend 162 propositions, et parmi celles qui sont destinées à prévenir les difficultés dans les copropriétés en situation de fragilité - entre 800.000 et 1 million de logements seraient dans des copropriétés de ce type - l'obligation de procéder à l'établissement de plans pluriannuels de travaux et de constituer des provisions pour les financer sur une longue période. Par ailleurs, le rapport de M. Braye préconise la création, au sein de l'ANAH, d'un pôle national d'appui sur les copropriétés en difficulté.
Benoist Apparu, qui était présent lors de cette cérémonie de vœux, qui donnait aussi le coup d'envoi des 40 ans de l'agence en 2012, s'est voulu rassurant même si son budget diminue cette année : 415 millions d'euros – financés à hauteur de 390 millions par Action Logement (le mouvement des collecteurs du "1% Logement") – contre 510 en 2011. Cette baisse serait compensée par le participation des fournisseurs d'énergie au financement du programme "Habiter mieux" contre la précarité énergétique, elle-même financée sur les certificats d'économie d'énergie (CEE). Selon lui, cela montre que l'on "peut faire évoluer le modèle économique de l'agence et lancer de nouvelles actions sans engager de moyens publics supplémentaires"...
Une victime de cette "rigueur" budgétaire : le chantier de l'adaptation des logements à la perte d'autonomie a quant à lui été ajourné.
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IKEA participe à une collecte de dons de la Fondation Abbé Pierre
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9/1/2012
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Du 1er au 29 février 2012, l'enseigne IKEA va comme l'an dernier, par l'implication de ses salariés et de ses clients, soutenir la campagne de collecte de dons "Aménageons le quotidien des plus démunis" en faveur de la Fondation Abbé Pierre. Celle-ci rappelle qu'en France, environ 10 millions de personnes sont concernées par la crise du logement, dont 3,6 millions de mal logés.
IKEA mettra notamment à disposition des cartes de don Fondation Abbé Pierre de 2 euros, accessibles en caisse à tous ses clients. Avec cette carte, IKEA a collecté et reversé 20.846 euros en 2011. En plus de cette carte, IKEA s'engage à reverser à la Fondation Abbé Pierre 20 centimes d'euros pour chaque achat effectué avec la carte IKEA FAMILY. Cette carte de fidélité a permis à IKEA de faire un don de plus de 120.250 euros l'an dernier au profit du réaménagement de "boutiques solidarité" et de "pensions de famille" de la Fondation.
En 2012, La Fondation Abbé Pierre et IKEA réaménageront ou inaugureront 3 nouvelles "pensions de famille" à Angoulême (magasin de Bordeaux), à Voiron (magasin de Grenoble) et à Paris (magasin de Plaisir) ainsi que deux
accueils de jour : la "boutique solidarité" à Reims (magasin de Reims) et celle de Metz (magasin de Metz).
Depuis 2004, IKEA a fait don de plus de 663.000 euros à la Fondation Abbé Pierre, ce qui a permis de restaurer et d'ouvrir 35 lieux d'accueil. IKEA participe activement à l'aboutissement des projets de la Fondation Abbé Pierre en mettant à disposition décorateurs et architectes d'intérieur pour composer des espaces chaleureux, vivants, fonctionnels et conviviaux.
En 2011, IKEA a reçu le Prix Spécial du Trophée National de l'Entreprise Citoyenne dans la catégorie Grande Entreprise. Ces Trophées ont pour vocation de mettre en lumière des actions exemplaires ayant une portée civique.
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La taxe sur les micro-logements à loyers excessifs finalement créée
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6/1/2012
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Le Sénat, à majorité de gauche, l'avait supprimée, l'Assemblée nationale l'a rétablie : la loi de finances pour 2012 et un décret du 30 décembre qui en fixe les modalités d'application instituent à compter du 1er janvier 2012 une taxe annuelle due à raison des loyers excessifs perçus au titre de logements dits de "micro-surfaces" ou "micro-logements" situés dans des communes classées en zone A du régime "Scellier".
Sont concernés les logements dont la surface habitable du logement est inférieure ou égale à 14 m2. Il s'agit de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Cette taxe s'applique aux logements loués nus ou meublés pour une durée minimale de 9 mois. Les résidences avec services soumises à TVA (résidences pour étudiant, pour personnes âgées, de tourisme…) ne sont pas concernées par cette taxe.
Le montant du loyer mensuel, charges non comprises, au-delà duquel les logements sont soumis à cette taxe est fixé à 40 euros par mètre carré de surface habitable. Ce montant sera révisé au 1er janvier de chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL) du deuxième trimestre de l'année précédente.
La taxe est assise sur le montant des loyers bruts, hors charges, perçus au cours de l'année civile, au premier euro. Son taux est fixé selon l'écart entre loyer mensuel perçu (hors charges) et le loyer mensuel de référence, c'est-à-dire le montant à partir duquel la taxe s'applique, selon un barème particulièrement complexe : la taxe sera de 10% des loyers perçus si l'écart est inférieur à 15%, de 18% s'il est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 %, de 25% s'il est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 %, de 33% s'il est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 %, et de 40% au dessus. Il n'est pas encore dit si le calcul se fera mois par mois ou sur une base annuelle...
La taxe sera établie, contrôlée et recouvrée comme en matière d'impôt sur le revenu. Elle ne sera pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu (revenus fonciers ou BIC notamment)
L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), au nom des propriétaires, ne ménage pas ses critiques, de même que les professionnels. "Les propriétaires n'ont pas trop l'intention de baisser leur loyer", admet Jean Perrin, le président de l'UNPI interrogé par le Journal du Dimanche (JDD), ajoutant que certains bailleurs risquent de louer au noir, de gonfler artificiellement leurs charges, ou d'arrêter la location... "S'ils ne peuvent pas louer au prix du marché, beaucoup disent qu'ils investiront ailleurs", renchérit Gilles Ricour de Bourgies, le président de la Chambre FNAIM de Paris Ile-de-France. Reste à savoir si dans les circonstances actuelles ils le feront ! Enquêtant auprès de bailleurs qui proposent des logements actuellement à Paris au dessus des 40 euros le m2, le JDD constate en tous cas pour le moment une ignorance assez large de l'existence de cette taxe : les effets ne se feront peut-être sentir qu’en 2013, quand les propriétaires commenceront à payer...
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Marché immobilier de l'ancien : à quoi s'attendre en 2012 ?
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4/1/2012
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Stabilisation, baisse des prix ou poursuite de la hausse ? Les avis en ce début d'année divergent selon les acteurs, tels le réseau Century 21 et la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), qui présentaient le 3 janvier pour le premier les chiffres du second semestre 2010 de l'activité de son réseau de 900 agences immobilières franchisées, et pour le second les chiffres pour le 4ème trimestre sur la base d'une sélection d'affaires remontées de ses 11.300 adhérents. Les dirigeants de Century 21 prévoient juste une stabilisation avec poursuite d'une hausse modérée de 2 à 3%, et ceux de la FNAIM plutôt une baisse, jusqu'à 5%. Quelques jours auparavant, l'agence de notation Standard and Poor's émettait une prévision de baisse des prix de 5 à 10%...
Qu'en penser ? Tous s'accordent pour prédire une baisse très forte du nombre de transactions, qui a déjà commencé au second semestre 2011. L'estimation la plus précise est donnée par Century 21, qui travaille sur l'intégralité des transactions réalisées par les membres de son réseau, ces données étant celles servant de base à l'établissement de la redevance de franchise. Sur l'année, le nombre de transactions enregistre une baisse de -6,9% (-9,2% pour le marché des maisons et -5% pour le marché des appartements). En Ile-de-France, la baisse est encore plus forte -12,9% globalement, mais -17,8% dans le Val-de-Marne ! L'activité a augmenté de 4% à Paris et de 13% à Marseille, toujours en décalage par rapport au reste de la France, mais diminué de 7% à Lyon et son agglomération.
En fait, les chiffres des notaires et de Bercy au mois le mois montrent que l'activité de vente sur les logements anciens, qui avait atteint un rythme annuel de 810.000 transactions à l'été 2007 et qui a touché le fond à la mi-2009 avec un rythme annuel de 560.000 transactions, avait connu une hausse ininterrompue depuis lors pour atteindre un record absolu de 832.000 à la mi-2011 (ventes de la mi-2010 à la mi-2011) ! Depuis l'été, les agences vivent par contre un véritable retournement, faisant prévoir par exemple aux dirigeants de Century 21 un nombre annuel total de ventes de 700.000 sur l'année civile 2011, et de 600.000 en 2012. La FNAIM est moins pessimiste tablant plutôt sur une stabilisation à 700.000...
En cause : le pouvoir d'achat des Français qui n'a pas évolué au rythme des prix immobiliers, plus les incertitudes économiques et une indéniable restriction dans l'octroi des crédits des banques. "Nos agences ne constatent pas une augmentation des refus de prêts une fois l'affaire signée", indique Laurent Vimont, président de Century 21 France, "les clients renoncent simplement à un achat parce que les banques refusent d'étudier leur dossier quand il n'entre pas dans des critères prudentiels stricts" !
En fait, Century 21 constate depuis le début de la crise sur chaque marché local, et notamment sur les plus tendus, que niveau de prix et activité sont reliés l'un à l'autre dans un "tunnel" qui les fait osciller dans un sens puis dans l'autre : lorsque les prix ont trop augmenté, l'activité se grippe, ce qui fait stoppe la hausse des prix et provoque même des baisses ici et là ; ce ralentissement des prix reconstitue la marge de solvabilité et fait redémarrer l'activité, qui à son tour déclenche une hausse des prix... Le tout dans un contexte général de pénurie par rapport à une demande dopée par la démographie et les besoins de mobilité (déficit de 800.000 logements selon le "consensus" des observateurs), et où la pierre constitue plus que jamais une valeur refuge, à défaut de tout autre. "C'est bien mieux que l'or" constate Laurent Vimont, qui voit la preuve de cet engouement dans la part prise par les investisseurs (18% des transactions dans l'ancien, en augmentation de 18% en un an, et même 30% à Paris, en augmentation de 20% !). Même chose pour les résidences secondaires, dont les ventes ont progressé de plus de 8%...
Autre preuve qui peut paraître paradoxale : la part des ouvriers-employés augmente chez les investisseurs : pour Laurent Vimont, la crainte du chômage joue en faveur d'un projet d'achat immobilier et non pas en sa défaveur : "avoir un emploi est une valeur qu'on a intérêt à monnayer, et en cas de problème, on est bien mieux armé pour résister et négocier des délais avec sa banque qu'avec un bailleur"...
Par contre, le niveau des prix a fait reculer les acquéreurs de résidences principales (-5% France entière) et mis à Paris quasiment hors marché les primo-accédants. Sur un an, le prix moyen au m2 a progressé de 6% en France, tiré vers le haut principalement par le marché des appartements (+8,3% contre +3,5% pour les maisons). Cette augmentation annuelle résulte toutefois essentiellement de la hausse enregistrée au premier semestre, et masque le recul des prix (-2,2%) constaté entre le premier et le second semestres 2011. Tandis que les prix parisiens n'enregistrent qu'une très légère progression entre le premier et le second semestres 2011 (+1,2%), les prix en Ile-de-France reculent, eux, de 0,3%. Quant à la province, si certaines régions tirent encore la moyenne vers le haut (+11,4% en Aquitaine et +12,7% en Poitou-Charentes), 9 régions sont en baisse, jusqu'à -9,7% en Lorraine...
Autre signe de correction du marché : les délais de vente de sont allongés entre le premier et le second semestres 2011 (+4 jours en Ile-de-France, et, fait exceptionnel, +10 jours à Paris !) et les marges de négociation ont augmenté, elles aussi, sensiblement.
Le tableau des chiffres des prix au m2 des ventes du réseau Century 21 reste saisissant de disparité : 8.394 euros à Paris, 3.418 euros dans le reste de l'Ile-de-France (de 5.649 euros dans les Hauts-de-Seine à 2.461 en Seine-et-Marne), 3.583 en PACA, 2.695 en Rhône-Alpes, et dans les autres régions de 2.244 en Languedoc-Roussillon à 1.158 en Limousin.
Toujours selon Century 21, qui dispose de chiffres précis sur les acquéreurs, les tranches d'âge qui ont progressé parmi eux sont les plus de 50 ans (30% des acquisitions, en augmentation de plus de 15%), et dans les catégories socioprofessionnelles celle des retraités. Les classes moyennes et modestes reculent fortement. Très atypique, Paris est par contre l'apanage des cadres supérieurs et professions libérales (43% des acquéreurs contre 15% au niveau national, et accessoirement des cadres moyens (30% contre 23%) essentiellement secundo-accédants (c'est à dire qui revendent un bien avec plus-value pour en acheter un autre).
Enfin, Century 21 voit une nette baisse des surfaces des biens achetés, probablement un effet des limites atteinte de la solvabilité des ménages : ceux qui peuvent encore acheter sont contraints de faire des concessions en termes de surface : -4m2 entre le premier et le second semestres 2011...
Les chiffres de la FNAIM sont établis autrement : une base de références alimentée par collecte auprès des adhérents fait l'objet d'un traitement statistique désormais calqué sur ceux qu'effectuent les notaires sous la surveillance de l'INSEE. Il en résulte des indices éliminant les modifications d'une période sur l'autre de la structure des ventes (répartition en studios, deux pièces, trois pièces etc.) et de la qualité des biens vendus (caractéristiques du type ascenseur ou non, étage élevé ou non, standing, etc.). Afin de mettre un terme définitif aux critiques émises il y a trois ans - y compris par son délégué général Henry Buzy-Cazaux qui avait été remercié sur le champ - sur la méthode de fabrication de ses indices, la FNAIM l'a soumise au Conseil national de l'information statistique (CNIS) qui, suite au mini-scandale provoqué, à la montée au créneau du secrétaire d'Etat Benoist Apparu et aux conclusions d'un rapport commandé sur la fiabilité des statistiques sur le logement, avait proposé un étalonnage des observatoires privés, facultatif. Seule parmi les "producteurs de chiffres" à l'avoir fait, la FNAIM assure avoir désormais intégré les recommandations du CNIS, et joue la transparence après avoir recalculé tous ses indices depuis 10 ans suivant la nouvelle méthode*.
Il en ressort des chiffres somme toute assez voisins de ceux de Century 21, qui se contente de faire de simples moyennes sur une base de transactions par contre exhaustive : +7,3% sur un an (contre +6% pour ces derniers), dont +8,9% pour les appartements (contre +8,3%) et +6,2% pour les maisons (contre +3,5%). A noter une hausse de 22,7% pour les appartements à Paris intra muros !
L'évolution des indices trimestriels de prix de la FNAIM met en évidence la permanence d'une hausse à rythme élevé des prix au premier semestre (+2,6% et +2,5% aux 1er et 2ème trimestres France entière, et respectivement +4,1% et +2,7% en Ile-de-France et +6,7% et +8,8% à Paris), une résistance au 3ème trimestre (+1,9% France entière dont +2,5% en Ile-de-France, et +3,9% à Paris), et par contre une cassure au 4ème trimestre : stagnation en moyenne France entière mais -0,9% en Ile-de-France et -6,3% à Paris !
L'indice recalculé de la FNAIM pour les appartements donne une hausse globale de 114% des prix de 2000 à 2007 (juste avant la crise), puis encore une hausse de 4,8% de 2007 à 2011 malgré la baisse en 2008-2009. Les régions qui ont le plus monté sont PACA et Languedoc Roussillon (+144% sur 2000-2011 et respectivement +2,8 et -5,2 depuis). L'Ile-de-France est dans la moyenne sur 2000-2007 et en hausse de 14% sur 2007-2011.
La hausse 2000-2007 pour les maisons est moins spectaculaire (+85%) et ces dernières n'ont pas retrouvé leur maximum atteint : elles enregistrent une baisse de 3,2% sur 2007-2011.
Les prévisions pour 2012 sont, tant pour Century 21 que pour le FNAIM, pessimistes sur le volume de transactions attendu, qui va remettre à la peine de nombreux professionnels. Le moral des ménages est au plus bas, ce que confirme la livraison de décembre du baromètre trimestriel FNAIM-IFOP : tous les indicateurs sont au rouge : effondrement du sentiment de facilité d'obtention d'un crédit et même - contre l'évidence - de celui de l'attractivité des taux d'intérêt des crédits immobiliers, sentiment majoritaire que la période n'est favorable ni à l'achat, ni à la vente d'un bien immobilier, et que les prix vont plutôt baisser qu'augmenter, etc.
Accord aussi sur le fait que la suppression du "nouveau" prêt à taux zéro (le "PTZ+") pour l'ancien sans conditions de ressources - il n'aura duré qu'un an - va avoir un impact mais limité : moins de 100.000 transactions par an risquent d'être rendues plus difficiles sur les 380.000 prêts prévus en année pleine avant la réforme, ce qui en dit long sur l'effet d'aubaine. Les petits appartements et dont les acquéreurs jeunes vont être un peu plus impactés : le PTZ+ représente 10% du financement sur 60% de ces transactions. Laurent Vimont pour Century 21 ne regrette pas cette suppression : "aider l'achat dans l'ancien, marché de pénurie, n'a pas de sens car l'argent public investi se retrouve immédiatement dans la poche des vendeurs", ne craint-il pas de confier...
Dernière remarque à faire : aucun des acteurs venus s'exprimer devant la presse n'a fait état d'une augmentation sensible des mises en vente de biens d'investissement ou de résidences secondaires pour profiter de l'ancien régime d'imposition des plus-values ; mais tous pensent que la réforme ajoutera un motif à la diminution de l'offre dans les temps qui viennent...
La réduction de l'offre, sous l'effet aussi de l'attentisme habituel d'une période pré-électorale alors que persistera une demande soutenue pour des raisons structurelles, est le principal fondement d'une prévision de la part du réseau Century 21 d'une poursuite d'une hausse modérée des prix en 2012. Avis que ne partage pas la FNAIM, qui croit en une correction plus forte, pouvant aller jusqu'à -5% en France entière, dans un volume de transactions en baisse de 15%, et -10% de baisse des prix à Paris, dans un nombre de transactions plutôt maintenu : un effet de la demande étrangère associée au fait que les parisiens qui achètent ont un bien à vendre qui leur procure un apport personnel en proportion du prix à mettre...
*L'INSEE et le CNIS nous font savoir par rapport à ce paragraphe de notre article que ni l'une ni l'autre de ces institutions "n'ont à ce jour connaissance des méthodes mises en oeuvre par la FNAIM pour produire ses données, contrairement à ce que laisse entendre l'article du 4 janvier. En conséquence, l'INSEE et le CNIS ne peuvent cautionner ces propos et récusent l'usage de leurs sigles à cette occasion".
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