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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Dégradation confirmée de l'activité dans l'immobilier au premier trimestre 2018
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28/6/2018
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Les chiffres communiqués, par le ministère de la Cohésion des territoires ce 28 juin sur la conjoncture de l’immobilier au 1er trimestre 2018, indiquent une dégradation de l’activité. En intégrant la construction individuelle et le logement social, le nombre de logements autorisés se contracte de 1,9% par rapport au premier trimestre 2017 et les mises en chantier diminuent de 3,2% sur un an. Si les mises en ventes des promoteurs immobiliers à destination des particuliers rebondissent sur un an de 2,0 % après - 14%, les réservations poursuivent leur baisse (5,1% après 2,9%). Dans l'ancien, les transactions diminuent pour la première fois ce trimestre, depuis mi-2014, s’établissant à 956.000 ventes soit une baisse de 0,4% par rapport au cumul du trimestre précédent (4.000 transactions de moins). Seul les prix augmentent sur un an de 3,5% ainsi que la durée moyenne des crédits immobiliers, hors prêts relais et rachats qui est en hausse ce trimestre, à 242 mois, soit un allongement de 2 mois dans un contexte où les taux d’intérêt des crédits à l'habitat sont stables et à un niveau encore très bas (1,6%).
Source : Ministère de la Cohésion des territoires
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Nombreux amendements à la loi ELAN contre les marchands de sommeil
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26/6/2018
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Les députés ont, au cours des débats ayant abouti à l'adoption en première lecture par l'Assemble nationale du projet de loi "ELAN" (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), renforcé les dispositions consacrées à la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil. Le projet de loi initial proposait déjà des sanctions très fortes, sur le plan financier, prévoyant ainsi d'instituer une présomption de revenus pour les marchands de sommeil, comme pour les trafiquants de drogue. Plusieurs amendements ont été adoptés allant encore plus loin : par exemple, pour stopper l’enrichissement des marchands de sommeil, un amendement du gouvernement adopté à l’unanimité prévoit la saisie ou la confiscation des indemnités d'expropriation du bien immobilier du marchand de sommeil qui fait l’objet d’une enquête ou d’une condamnation pénale.
En outre, les députés ont rendu obligatoires les peines complémentaires d’interdiction d’acquisition de nouveaux biens immobiliers pour une durée qui peut aller maintenant jusqu’à 10 ans, et de confiscation des biens des marchands de sommeil, sauf décision contraire motivée du juge.
Enfin, les marchands de sommeil condamnés ne pourront plus acquérir de biens immobiliers en cas de vente par adjudication. Selon un communiqué du ministère, ces dernières mesures "assècheront le patrimoine qui permet aux marchands de sommeil d’exploiter la détresse des plus démunis".
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34% des ménages réalisent eux-mêmes la majorité de leurs travaux
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20/6/2018
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Selon une étude, parue le 19 juin, intitulée "Les Français et les travaux" réalisée par Franfinance et l’Institut CSA, sur 63% de ménages ayant entrepris des travaux au cours des 5 dernières années, 77% étaient des propriétaires et 35% locataires. 1/3 de ces ménages réalisent eux-mêmes la majorité des travaux chez eux, 17% la totalité. Ils sont 30% à faire appel à un professionnel et 19% à faire appel à un proche.
La nature des travaux réalisés concernent pour 62% les murs (Peinture, papier peint, effectués à 67% par les femmes), 48% la cuisine ou salle de bains et 36% l’isolation. Le budget alloué à ces travaux au cours des 5 dernières années est de moins de 5.000 euros pour 40% des ménages, pour 17% de 5.000 à 10.000 euros et 40% ont dépensé plus de 10.000 €.
Plus de la moitié des Français justifient les travaux pour des raisons économiques (30% pour des économies d'énergie, 18% pour augmenter la valeur de leur bien et 7% pour le crédit d'impôt). Chez les autres, deux tiers le font pour se sentir mieux dans leur logement, 39% pour changer de look, et 37% pour remplacer des éléments abîmés...
Source Franfinance. Voir l’ infographie
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Une charte doit dynamiser le programme Habiter mieux de l’ANAH
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20/6/2018
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Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des Territoires, Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre, Nathalie Appéré présidente de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) et de nombreuses entreprises et acteurs publics et associatifs engagés dans la lutte contre la précarité énergétique, ont signé le 19 juin la charte "Team Pro Habiter Mieux".
Organisée autour de 13 engagements étalés sur 5 ans (2018-2022), la charte doit amplifier la dynamique collective du programme "Habiter Mieux", qui vise à rénover 75.000 logements par an occupés par des propriétaires modestes, autour de quatre axes d’actions :
1. identifier et informer les ménages
2. prescrire à bon escient les travaux et les aides publiques disponibles
3. concevoir et proposer les outils de financements complémentaires aux aides
4. encourager la rénovation énergétique en copropriété.
Les membres de la Team Pro Habiter Mieux s’engagent avec leurs réseaux respectifs à élaborer des partenariats locaux avec les collectivités territoriales en lien avec les services déconcentrés de l’Etat. Ils pourront proposer des conventions de partenariat avec l’ANAH afin de définir des actions opérationnelles.
voir le dossier de presse : la charte d’engagement des partenaires membres de la TEAM PRO
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Les charges de copropriété ralentissent mais progressent tout de même 2 fois plus que l’inflation
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16/6/2018
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Comme chaque année depuis 10 ans, grâce à son observatoire des charges de copropriété (OSCAR) qui exploite les données comptables de 2.500 copropriétés, l’ARC (Association des Responsables de Copropriété) a analysé l’évolution des charges du dernier exercice comptable (2017) par rapport à l’exercice précédent (2016) et depuis l’exercice 2007, date de naissance d’OSCAR (1). Globalement, les charges ont augmenté de 2% entre 2016 et 2017 alors qu’elles avaient augmenté de 3,9% en 2016 et étaient restées pratiquement stables en 2015 (+0,7%). Cette augmentation est le double du taux de l’inflation qui a été d’environ 1% au cours de cette période sur le périmètre des dépenses supportées par les copropriétés.
Les postes qui font l’objet de la plus forte augmentation sont : les contrats d’assurance (+6,7%), les charges de gardiennage (+5%), les charges de gestion (+3,2%). Le chauffage a représenté près de 13,20 euros par m², en légère baisse par rapport à l’an dernier, l’automne et l’hiver 2017 ayant été moins froids que l’année précédente. L’augmentation des charges de gardiennage, plus du double que celle des exercices précédents, pose des questions : elle est attribuée à la mise en oeuvre des dispositifs de mutuelle et de prévoyance ainsi que de la classification des postes de gardien et d’employé d’immeuble, ce qui s’est potentiellement traduit par d’importantes revalorisations salariales.
Par contre, les frais d’entretien semblent mieux maîtrisés, les copropriétés mettant peut-être de plus en plus en concurrence les prestataires. Même chose pour les contrats de maintenance des ascenseurs, des portes de garage, des chaudières et autres équipements collectifs pour lesquels il est possible, selon l’ARC, de réaliser facilement des économies de l’ordre 10 à 20%.
À cet effet, l’ARC recommande d’inscrire à l’ordre du jour des assemblées générales une résolution prescrivant au syndic de lancer un appel d’offres pour tous les contrats d’une durée supérieure à 3 ans.
source : ARC – Observatoire des charges Oscar – année 2017
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Près d’un ménage sur quatre vit dans un logement présentant au moins un défaut de qualité
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31/5/2018
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En 2013, en France métropolitaine, près d’un quart des ménages habitent dans un logement comportant au moins un défaut de qualité et 6% avec au moins deux défauts. C’est le constat d’une étude de la Direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques (DREES) publiée le 23 mai dernier qui a créé un nouvel indicateur synthétique de défaut de qualité du logement.
À partir de l’enquête logement de l’Insee et du décret du 30 janvier 2002 définissant les caractéristiques d’un logement décent, la DREES a retenu 16 critères de défaut de qualité, parmi lesquels 14 sont répartis en trois catégories : six sont considérés comme des défauts structurels (absence d’installations), deux comme des défauts du bâti (bâtiment défectueux) et six comme des défauts liés à une installation dégradée ou insuffisante (mauvaise qualité des installations). Deux critères ne sont pas classés car ils regroupent des défauts de qualité de plusieurs catégories.
Parmi ces 16 critères de défauts, les plus souvent cités sont des problèmes d’infiltrations ou d’inondations et d’évacuation des eaux, une installation de chauffage insuffisante et des remontées d’odeur fréquentes. L’absence d’équipements de base (eau courante, salle de bain, toilettes, coin cuisine, chauffage, prise de terre) est marginale : 3% des ménages vivent dans un logement ne présentant pas au moins un de ces équipements. 16% habitent un logement présentant un défaut lié à une installation dégradée ou insuffisante et 8% dans un logement ayant un défaut provenant du bâti.
Les locataires, les ménages vivant dans les grandes villes, les ménages jeunes et les familles monoparentales sont plus confrontés aux défauts de qualité de leur logement que la moyenne. Plus le niveau de vie du ménage est élevé, moins ce dernier occupera un logement présentant au moins un défaut de qualité. Les ménages les plus modestes sont davantage concernés par le cumul des défauts.
Source: Etudes et résultats Drees :Près d’un ménage sur quatre vit dans un logement présentant au moins un défaut de qualité du 23 mai 2018
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Ralentissement des ventes et hausse des prix dans les métropoles : conjoncture immobilière contrastée au 1er semestre
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7/5/2018
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Diminution des demandes de crédits immobiliers, hausse des prix des logements dans les centres tendus des grandes métropoles, baisse ailleurs, et rebond saisonnier des ventes moins marqué qu’à l’habitude, laissant de côté de larges secteurs de province. Telles sont les caractéristiques d'un marché immobilier hésitant, dégrisé après l'euphorie du 1er semestre 2017 ! Là où les prix augmentent (+8% sur un an à Paris et à Bordeaux, +9% à Lyon...), l'allongement de la durée des prêts accordés ne peut plus compenser la hausse des prix qui ampute la solvabilité des candidats à l’achat sur la plupart des territoires. Et encore, les vendeurs peuvent se féliciter que les taux d'intérêt restent sages (1,7% sur 20 ans en moyenne), ce qui ne saurait durer, même s'il n,'est pas anticipé de hausse spectaculaire...
C'est ce qui ressortait déjà des chiffres du Baromètre des prix immobiliers LPI/SeLoger pour le mois de mars 2018, et confirmé par ceux du baromètre mensuel d'avril de MeilleursAgents.com, qui analyse le marché immobilier résidentiel à Paris, en Ile-de-France, dans les dix et cinquante plus grandes villes de France et en zone rurale. Mais les tensions ne s'exercent pas partout : ainsi, face à une demande déprimée, les prix reculent toujours à Besançon, au Mans et à Mulhouse. Alors qu’ils sont à peu près stabilisés sur un an à Clermont-Ferrand, Grenoble, Limoges, Nice et Tours. Au total, d'après LPI, seules 25% des villes de plus de 100.000 habitants voient leur prix augmenter nettement.
Par contre, les prix des logements neufs ont baissé en mars : -0,7%, au cours des 3 derniers mois. Ce recul n’a rien d’exceptionnel à cette période de l’année, mais il s’inscrit aussi dans un contexte de contraction de la demande suite à la dégradation des soutiens publics directs au neuf (PTZ et dispositif Pinel) sur de nombreux territoires et à la suppression des aides à l’accession. La commercialisation des logements neufs avait commencé à reculer dès le 4ème trimestre 2017, particulièrement dans le segment de la maison individuelle, qui a quand même enregistré un rebond au 1er trimestre. Un chiffre ne trompe pas : la demande de crédits immobiliers a chuté fortement depuis deux trimestres, ce qui se retrouve dans le ralentissement des mises en vente des promoteurs : -12,5% en nombre de nouveaux crédits mis en place en trimestre glissant, -7,4% en glissement annuel.
Selon Michel Mouillart, opérateur scientifique des observatoires LPI/SeLoger et Crédit Logement/CSA, il ne fait plus de doute que la conjoncture va continuer à se dégrader, sur tous les fronts. Et même sur celui de la construction locative sociale à la différence de ce qui se constatait encore il y a un an, lorsque le nombre de logements locatifs sociaux commencés s’affichait à haut niveau. La politique du gouvernement à l'égard des bailleurs sociaux laisse même présager un vrai trou d'air, ce qui ne va pas manquer de se répercuter sur le bâtiment...
Il reste pourtant une région dynamique en matière de construction : l'Ile-de-France ! Elle contribue largement, du fait de son poids dans la construction nationale (20% des logements autorisés et 19% des logements commencés), aux résultats nationaux : les estimations nationales s’élèvent à 496.300 logements autorisés (+3,7% sur les douze derniers mois) et 425.800 logements commencés (+9,2%). Selon les dernières estimations en date réelle, le nombre de logements autorisés en Ile-de-France au cours des douze derniers mois (avril 2017 à mars 2018) s’élève à 99.300, soit 7,7% de plus que sur les douze mois précédents (avril 2016 mars 2017). Dans le même temps, 81.000 nouveaux logements ont été mis en chantier, soit une augmentation de 12% par rapport aux douze mois précédents. La dynamique créée par le Grand Paris n'y est certainement pas étrangère !
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Le gouvernement cherche à relancer une fois de plus la formule Solibail en Ile-de-France
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4/5/2018
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Aucun effort n'a été ménagé par les ministres et secrétaire d'Etat à la coghésion des territoires, Jaques Mézard et Julien Denormandie, pour le lancement le 4 mai de la nouvelle campagne d'information destinée à inciter les propriétaires d'appartements ou de maisons à les louer via le dispositif "Solibail" d’intermédiation locative. Il s'agit d'un contrat de location sécurisé par l’Etat qui permet à un propriétaire de louer son bien à une association pour y loger une famille aux revenus modestes. C’est l’association qui verse le loyer au propriétaire et qui garantit le bon entretien du logement.
"Plus de 32.000 personnes ont déjà bénéficié du dispositif Solibail en Ile-de-France. Et le dispositif est largement plébiscité : 86% des propriétaires franciliens interrogés par l’Etat en 2013 se disent satisfaits de Solibail et prêts à reconduire l’expérience", a affirmé Julien Denormandie. Le problème est que le dispositif existe depuis 2008 et qu'il n'a jamais réellement décollé...
Solibail présente pourtant plusieurs avantages pour le propriétaire : possibilité d’avantages fiscaux (sous certaines conditions) allant jusqu’à 85 % de déduction sur vos revenus locatifs, prime de 1.000 euros, gestion simplifiée (choix du locataire, paiement des loyers, des charges…), et entretien du bien : à l’issue du bail, le propriétaire est assuré de récupérer son bien en bon état. L’association gestionnaire prend en charge les travaux d’entretien régulier du bien et l’assurance habitation. En contrepartie, même si la communication gouvernementale assure que le propriétaire perçoit un loyer fixé en fonction du marché, un effort lui est néanmoins demandé.
La campagne insiste aussi sur la démarche solidaire : "en mettant son logement à disposition d’une association agréée Solibail, le propriétaire permet de loger une famille en situation difficile", indique l'argumentaire, ajoutant qu'en 2016, 1.018 ménages sont sortis de Solibail et 90% ont accédé à un logement pérenne". D'après le gouvernement, le dispositif devrait représenter en Île-de-France, fin 2018, environ 19.500 places d’intermédiation locative, tablant cependant sur une hypothétique remise sur le marché de logements vacants, ce qui reste à démontrer.
A noter que si l'Ile-de-France est mise en avant, le dispositif existe aussi en province, avec des associations agréées dans presque tous les départements.
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Mal-logement, mal-logés : un 12ème rapport de l’Onpes accablant
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3/5/2018
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Dans son 12ème rapport annuel, publié le 2 mai 2018, l’Observatoire national de la pauvreté et de l'exclusion (Onpes) livre un travail approfondi sur les différentes formes de mal-logement et sur ce que signifie être mal logé dans la France d’aujourd’hui, en particulier pour les ménages pauvres et modestes.
Comment sont logées les personnes pauvres au regard de l’évolution générale de la situation du logement depuis une vingtaine d’années et particulièrement depuis la crise de 2008 ? Quelle perception ces personnes ont-elles de leurs conditions d’habitat, spécialement celles qui se trouvent de fait exclues du logement de droit commun et vivent au quotidien dans ce que l’Onpes qualifie de « situations marginales de logement » ?
Le rapport 2017-2018 de l’Onpes se propose d’éclairer la compréhension de cette crise persistante et paradoxale en complétant la mesure quantitative des difficultés de logement par un regard sur la situation des personnes logées ou exclues du logement dit "de droit commun". La subjectivité des personnes dont l’action publique ou associative en matière de logement entend améliorer la situation est donc prise en compte dans cet ouvrage, dans la continuité de la démarche entreprise pour le rapport de 2016 consacré à l’invisibilité sociale.
Les explorations menées dans le cadre de la réalisation de ce rapport révèlent notamment deux degrés d’intensité dans les situations de mal-logement :
- une charge excessive en logement pour les ménages, qui entraîne des privations sur les autres besoins à satisfaire, compromet la participation à la vie sociale, et qui touche une part croissante des ménages à faibles revenus ;
- la difficulté rencontrée par les personnes de passer d’une situation marginale de logement (ex : la privation de domicile personnel) à une situation de logement de droit commun.
L’un et l’autre posent plus généralement la question de l’insuffisance d’une offre de logements abordables dans certains territoires, spécialement les plus urbains.
Accéder au rapport et au communiqué de presse :
"Mal-logement, mal-logés" Rapport de l’Onpes 2017-2018 (PDF - 6 Mo)
Direction éditoriale : Jean-Claude Driant et Michèle Lelièvre
Rapporteurs : Opale Echegu et Édouard Gardella
Communiqué de presse : "Mal-logement, mal-logés" Rapport de l’Onpes 2017-2018 (PDF - 126 ko)
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Copropriété : La principale cause des contentieux à Paris est les impayés de charges
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3/5/2018
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Selon une étude réalisée par l’ADIL de Paris sur le contentieux de la copropriété dans la Capitale, la majeure partie du contentieux est générée par les demandes relatives aux droits et obligations des copropriétaires (81% du contentieux total en 2015). La première cause concerne le défaut de paiement de charges : 63% du contentieux total, avec 3.345 saisines, dont 2.328 devant le Tribunal d’Instance (TI) ou la juridiction de proximité, et 1.017 devant le tribunal de grande instance (TGI). La proportion importante de ces dernières - les recouvrement relèvent du TGI lorsque les sommes réclamées dépassent 10.000 euros - révèle une certaine inertie des syndics et un certain "retard à l'allumage" lorsqu'il s'agit de passer des relances à l'engagement d'une action judiciaire...
Le profil type du copropriétaire défaillant dressé par l’ADIL de Paris, selon son retour d’expérience est :
- une personne victime d’un accident de la vie (chômage, séparation, maladie entraînant une diminution des ressources…),
- un bailleur indélicat, la plupart du temps détenteur de nombreux biens,
- un "néo-copropriétaire" qui n’a pas analysé les incidences financières d’un achat en copropriété (montant des charges courantes, travaux sur les parties communes…).
La part non négligeable de cette catégorie révèle la persistance d'un déficit d’information, au moment du montage de l’opération.
Les demandes en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération d’assemblée générale constituent le second motif de contentieux le plus fréquent, mais dans une proportion bien moindre que celui des demandes en paiement (13% du contentieux total). Les autres contentieux apparaissent marginaux.
Source: Étude de l’ADIL de Paris le contentieux de la copropriété à Paris
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universimmo.com
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