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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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En octobre 2010, la demande de logements neufs à acheter se redresse de nouveau dans la promotion immobilière
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26/10/2010
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C'est ce qui ressort de l'enquête trimestrielle de conjoncture dans la promotion immobilière de l'INSEE : en octobre 2010, selon les promoteurs, la demande de logements neufs à acheter se redresse, et ces derniers prévoient une hausse des mises en chantier pour les logements. Ils sont également plus nombreux à indiquer une baisse de leur stock d'invendus ce trimestre.
Autre phénomène nouveau, probablement conséquence des deux constats précédents : les prix moyens des logements neufs mis en vente augmentent cette fois fortement, alors qu'il étaient restés stables pendant le temps de la crise.
Effet probable du redémarrage du marché de la revente par ailleurs, l'apport personnel des candidats à l'acquisition d'un logement neuf augmente par rapport au trimestre précédent. Toujours selon les promoteurs, les moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs devraient quant à eux nettement augmenter dans les mois à venir.
En attendant, les chiffres de la construction publiés en octobre par le ministère de l'écologie montrent encore une activité au ralenti : globalement (incluant la construction de maisons individuelles hors promotion immobilière), les mises en chantier de logements neufs en France ont été quasi stables (+ 0,2 %) sur un an pour la période allant de juillet à septembre avec 296.112 unités, toujours en dessous du cap symbolique des 300.000, loin de l'objectif souhaité du gouvernement de 500.000 nouveaux logements par an. Par contre, le nombre de permis de construire a, lui, progressé de 26,2%, toujours tiré par le boom des ventes (+33%) réalisées par les promoteurs en 2009 et la bonne tenue du secteur des maisons individuelles. Sur les douze derniers mois, le nombre de permis de construire accordés est de 393.005, en hausse de 9,6% par rapport à l'année précédente. Ce regain de demandes de permis doit normalement - sauf accident - laisser augurer une reprise des mises en chantier dans les prochains mois.
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Une analyse des données statistiques sur les familles parisiennes
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25/10/2010
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L’Observatoire des familles s’est doté d’une base de données pour observer les familles et leur évolution. Un premier rapport a été réalisé en 2007. Il a mis en évidence des évolutions importantes pour Paris telles que la forte natalité, l’augmentation de l’âge des mères à la naissance, ou encore la surreprésentation des foyers monoparentaux.
Par rapport à la première édition, le rapport 2010 (1) montre la poursuite de certaines évolutions relatives aux familles parisiennes mais aussi l’apparition de tendances nouvelles : hausse du nombre de familles, notamment celles de deux enfants ou plus, augmentation aussi du nombre de foyers monoparentaux, décroissance du nombre de naissances et augmentation de l’âge moyen des parents à la naissance, etc. A noter aussi que les familles dont la personne de référence est cadre forment 40% des familles parisiennes (36% en 1999), contre 27% en Ile-de-France et 17% en France entière....
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Les critères d’octroi des crédits immobiliers n’ont plus varié depuis le début de 2009…
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25/10/2010
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C'est ce qui ressort du bulletin de la Banque de France pour le 3ème trimestre : selon l'enquête trimestrielle sur la distribution du crédit, les banques qui avaient "modérément" resserré les critères d'octroi des prêts à l'habitat, les ont maintenus inchangés du premier trimestre 2009 au deuxième trimestre 2010, que ce soit pour les quotités de financement, les demandes de garanties et les durées maximales d'emprunt.
Les marges appliquées aux prêts, qui avaient nettement augmenté au cours de l'année 2008, ont été réduites à compter de la seconde moitié de l'année 2009. Concomitament, les demandes de crédit augmentant, nettement au delà des prévisions des banques, la distribution de crédits nouveaux à l'habitat est repartie à la hausse à compter du deuxième trimestre 2009, notamment dans les régions les plus peuplées et/ou celles où la mobilité professionnelle et le revenu par habitant sont les plus élevés (Île-de-France, Rhône-Alpes, Provence-Alpes-Côte d'Azur).
La reprise est particulièrement nette pour les crédits finançant l'acquisition d'un logement ancien, plus que pour le neuf, les flux de crédits nouveaux augmentant de respectivement 80% et 40% sur un an.
Enfin, depuis le premier trimestre 2009, la part des prêts réglementés dans la production de crédits nouveaux, qui avoisinait alors 14%, n'a cessé de diminuer, au point de tomber à 7 % environ au premier trimestre 2010. les crédits à taux révisable représentent environ 12% de l'ensemble des prêts nouveaux à l'habitat, soit le double du point bas observé au troisième trimestre 2008, et la production de prêts relais, qui avait atteint au deuxième trimestre 2008 un pic de l'ordre de 32 000 prêts accordés, a fortement diminué au cours de la seconde partie de l'année et a touché un point bas au début 2009, avec à peine plus de 10 000 prêts distribués...
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Le Centre d’analyse stratégique préconise deux mesures de fiscalité du logement pour favoriser la mobilité résidentielle
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25/10/2010
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Estimant que dans un contexte de hausse du chômage, la qualité de l'appariement sur le marché du travail sera un déterminant important de la sortie de crise et du retour au plein emploi, et constatant qu'il existe un lien fort entre statut d'occupation du logement, mobilité géographique et performance du marché du travail, le Centre d'analyse stratégique (CAS - ex Commissariat au Plan) formule deux propositions à caractère fiscal : transférer progressivement les droits de mutation sur la taxe foncière, à pression fiscale constante, et autoriser la déduction des loyers payés par les locataires-bailleurs des loyers reçus pour encourager les mobilités résidentielles...
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Les professionnels de l'immobilier demandent que l'on cesse de déresponsabiliser les locataires
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25/10/2010
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Selon les administrateurs de biens de l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), principale organisation de professionnels de la gestion immobilière, qui tenait son congrès à Bordeaux les 14 et 15 octobre, le meilleur moyen de fluidifier le marché locatif et d'aider les locataires de bonne foi est de cesser de les déresponsabiliser : par exemple "remettre (mais l'ont-ils jamais été ? - NDLR) tout ou partie des frais d'huissier et de relance à leur charge cela afin de les responsabiliser, car sinon il n'existe aucun moyen de coercition", "revenir à la caution solidaire qui permet de valider des dossiers locataires autrement que par la GRL (Garantie des risques locatifs), ou à défaut créer un mécanisme de caution d'Etat mutualisée", "porter à nouveau le dépôt de garantie à 2 mois ou supprimer la possibilité d'imputer le dernier mois de loyer pour les locataires sur leur dépôt de garantie (mais cela a toujours été le cas... NDLR)", "faciliter les démarches pour les bailleurs afin de récupérer les logements des personnes jusqu'à 70 ans, en cas d'impayé de loyer", enfin "modifier le décret sur les charges locatives de 1987, qui est générateur de contentieux et de déséquilibre propriétaire/locataire, tant il est devenu inadapté aujourd'hui".
Concernant la GRL qu'ils considèrent comme "complètement inadaptée", les dirigeants de l'UNIS en appellent au gouvernement pour réviser le taux d'effort à la baisse, abaisser les taux de primes pour les propriétaires, assouplir les règles de déclaration et de gestion des sinistres, alléger le traitement et améliorer l'assurance quant aux modes d'indemnisation, et enfin encourager fiscalement les propriétaires voulant rénover leur logement s'ils louent en GRL.
Ils demandent aussi une garantie de paiement des loyers par l'Etat au bénéfice des propriétaires à qui le préfet refuse le concours de la force publique dans le cadre d'une procédure d'expulsion. A noter que l'actuel locataire de l'Elysée, du temps où il l'était de la Place Bauveau, avait donner des instructions aux préfets de refuser systématiquement une indemnisation intégrale, à charge pour les propriétaires de saisir la justice administrative pour faire valoir leur droit...
Aider les locataires de bonne foi suppose selon l'UNIS d'être impitoyable envers ceux de mauvaise foi, seul moyen de fluidifier le marché locatif : expulsion dans un délai maximal de 6 mois en cas d'impayé, possibilité pour le bailleur d'assurer lui-même le locataire aux frais de ce dernier en cas de défaut de production de l'attestation d'assurance par le locataire après une mise en demeure restée infructueuse pendant un délai d'un mois, etc. L'UNIS pose en effet selon ses propres termes un postulat : "tout candidat à la location de bonne foi doit trouver facilement un logement correspondant à ses besoins et ses facultés contributives. Ce postulat est en parfaite concordance avec le droit au logement consacré par les textes. Or, la législation actuelle pénalise le locataire de bonne foi en transformant la recherche de logements à louer en course d'obstacles. En décourageant l'investissement locatif par une fiscalité pénalisante (IR, CSG/CRDS, ISF, Taxes foncières, Plus-values, et désormais la taxe au titre du RSA) et une législation inadaptée, l'offre locative ira en diminuant. Par ailleurs, les contraintes mises en place pour recouvrer un éventuel impayé sont telles que le bailleur se trouve contraint de demander des garanties accrues".
L'UNIS a rappelé aussi des revendications plus classiques comme celle, partagée par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - fédération d'agents immobiliers mais aussi grande fédération d'administrateurs de biens) et l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière - fédération de chambres de propriétaires) de voir instauré un statut fiscal du bailleur, avec une réduction d'impôt généralisée de type "Scellier" pour les propriétaires qui respectent des plafonds et s'engagent pour un investissement locatif à long terme.
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Le président de l'AMF conteste les chiffres de l'UNPI
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23/10/2010
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Jacques Pélissard, député-maire de Lons-le-Saunier et surtout président de l'association des maires de France (AMF) conteste dans un entretien dans le quotidien Le Progrès paru le 23 octobre les chiffres de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) mettant en avant des hausses "déraisonnables" de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dans les 60 premières villes françaises sur la période 2004-2009.
Rappelant que le mécanisme de la TPFB alimente les caisses des communes, mais aussi des communautés de communes, départements et régions, chaque collectivité en fixant le taux de la partie qui lui revient en fonction de ses besoins budgétaires, et que l'Etat est aussi responsable d'une partie de la hausse par la revalorisation annuelle de la valeur locative, Jacques Pélissard dénonce le manque de transparence de l'étude de l'UNPI, qui selon lui repose "sur des bases inexactes". "Ces chiffres donnés par l'observatoire des taxes foncières de l'UNPI sont mystérieux, leur décomposition opaque, et ils s'avèrent enfin erronés dans leur montant", affirme-t-il dans Le Progrès, protestant notamment "très officiellement contre le reproche d'augmentation massive formulé à l'encontre des communes jurassiennes au nom de toutes les communes mises en cause".
Et de conclure par un exemple qu'il connaît bien, celui de la ville de Lons : "il est prétendu que celle-ci aurait augmenté sa TFPB de 15,7% entre 2004 et 2009. Ceci est faux ! Entre 2004 et 2009, la revalorisation des valeurs locatives (décidée par l'État) a été de 9,86% ; les taux décidés par la ville n'ont pas augmenté et ont même baissé de 2,5 points en 2006. Dans ces conditions, la contribution impôt foncier a augmenté de 7,12% sur 5 ans soit en moyenne 1,42 par an (soit moins que l'inflation annuelle). Entre le chiffre réel de 7,12 et le chiffre de 15,27 (de l'UNPI), on passe du simple à plus du double !".
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L'obligation d'affichage de la performance énergétique en vitrine et dans les annonces immobilières sera-t-elle suivie ?
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22/10/2010
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La loi "Grenelle II" du 12 juillet 2010 a rendu en principe obligatoire à compter du 1er janvier 2011, en cas de vente ou de location d'un logement ou d'une maison, l'affichage du classement du bien au regard de sa performance énergétique dans les annonces immobilières, selon des modalités à définir par décret en Conseil d'Etat. Par contre, elle n'a pas prévu de sanction.
Un projet de décret présenté aux professionnels concernés par le ministère du logement le 22 octobre a surpris par son improvisation et son manque d'ambition. Visiblement mal ficelé, il rend bien obligatoire pour tout bien soumis à l'obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) la mention du classement consommation énergétique A à G dans les annonces passées dans la presse papier, mais pour l'affichage en vitrine et les annonces sur Internet, il ne mentionne que les annonces de vente et location passées par les professionnels titulaires d'une carte professionnelle de gestion immobilière et les "marchands de liste" ! De surcroît, pour Internet, seul est mentionné le site Internet du professionnel, et non les portails...
Par ailleurs, les annonces passées sur Internet par les particuliers sont laissées également de côté quelque soit le support ! Bref, une copie probablement à reprendre...
Rappelons que le gouvernement, avant de se résoudre à procéder par obligation légale, a tenté de convaincre les réseaux d'agents immobiliers et les portails d'annonces, y compris ceux du marché de particulier à particulier, d'inciter leurs clients, directement ou par intermédiaires interposés, de réaliser le DPE avant la mise en vente ou en location, et d'insérer l'étiquette énergétique dans les annonces. Le résultat a été décevant : un an après, moins d'1% des annonces ont inclus la fameuse étiquette, et cela se comprend : les vendeurs ou loueurs de biens immobiliers n'ont pas grand intérêt à afficher des classements très majoritairement médiocres ! A titre indicatif, une étude réalisée par le service Diagnostic du site Particulier à Particulier (PAP) sur la base des diagnostics de performance énergétique (DPE), obligatoires pour les ventes comme pour les locations avait révélé en 2008 qu'en Ile-de-France la tendance du parc immobilier se situait entre les classes D et G (71%)...
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L'UNPI a tenu son 100ème congrès
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21/10/2010
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L’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI), fédération de chambres départementales ou régionales de propriétaires revendiquant 250.000 adhérents, majoritairement propriétaires bailleurs, tenait le 21 octobre son centième congrès sur le thème "Propriétaire dans 20 ans : tutelle ou liberté ?". A cette occasion, son président, Jean Perrin a repris la vielle revendication de l'UNPI de voir supprimer l'ISF en l'adaptant au goût du jour, donc avec suppression concomitante du "bouclier fiscal". Ou à tout le moins pour l'ISF d'augmenter encore l'abattement sur la résidence principale (déjà passé de 20% à 30% en 2007) et d'exclure de l'assiette l'immobilier locatif en tant qu' "outil de travail".
A noter que le ministre du budget, François Baroin, a déclaré que le gouvernement allait corriger le bouclier fiscal et l'ISF, mais que cela ne veut pas dire qu'il le supprimera. Parmi les pistes étudiées, il y a la possibilité de relever le seuil d'assujettissement à l'ISF à 1,2 million d'euros contre 790.000 euros actuellement. Ceci ferait baisser le nombre de contribuables à 260.000 ménages.
Par ailleurs, l'UNPI a réitéré les thèmes de son Livre Blanc présenté le 14 septembre dernier, et notamment sa demande de faire partager sinon entièrement payer la GRL (garantie des risques locatifs) par les locataires, et sa proposition de promouvoir une formule de vente à l'occupant à l'intention des bailleurs qui souhaitent réaliser du patrimoine ou simplement ne peuvent plus faire face à son entretien : le prix d'achat au propriétaire bailleur serait payé par une rente mensuelle correspondant au montant du loyer, sur une période de 15 ou 25 ans. De son côté, le propriétaire bailleur bénéficierait d'une rente défiscalisée qui ne serait pas soumise à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
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Les classes aisées internationales mais aussi françaises vont bien !
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21/10/2010
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L'immobilier de prestige (biens de plus de 3 millions d'euros) va bien : Sotheby's International Realty France - Monaco, un des principaux spécialistes français de ce créneau de marché avec plus de 45 agences immobilières en France, annonce un 3ème trimestre 2010 record avec un nombre de transactions en hausse de 140% par rapport à 2009, et un volume de vente de 33% supérieur par rapport au 2ème trimestre 2010 !
Les agences françaises du réseau de la marque de luxe ont en effet réalisé plus de 104 ventes de propriétés haut de gamme en France entre le 1er juillet et le 30 septembre 2010, pour un total de 134,7 millions d'euros au 3ème trimestre. Le prix moyen du réseau a augmenté de 43%, passant de 902.000 euros au 2ème trimestre 2010 à 1,29 million au 3ème. "Suite à la reprise de l'immobilier de moyenne gamme entre 1 million et 3 millions d'euros au début de l'année, nous voyons maintenant aussi une reprise dans le vrai haut de gamme entre € 3 millions et plus de € 20 millions d'euros", indique Alexander Kraft, PDG du réseau.
Des ventes ont été enregistrées sur tout le territoire français, notamment dans des marchés secondaires en province comme le Périgord, cela en addition aux marchés traditionnellement les plus porteurs que sont Paris et sa couronne ou encore la Côte d'Azur. Alexander Kraft indique concernant le Périgord que les acheteurs n'étaient pas des chinois ou des russes, mais "des français de haut standing qui ont voulu profiter des prix ajustés et des opportunités intéressantes"...
Quant aux étrangers, BNP Paribas International Buyers, la société du groupe BNP Paribas spécialisée dans le financement des particuliers non-résidents réalisant une opération immobilière, qui vient de publier la seconde édition de son "observatoire", confirme que le marché immobilier, notamment parisien, attire toujours les acquéreurs étrangers : 57% des acquéreurs non résidents considèrent que c'est le bon moment d'investir en France avant que les prix ne repartent à la hausse.
Le marché a certes reculé de 29% depuis la crise, mais pas partout : le marché francilien maintenu un volume de ventes stable, enregistrant même une progression dans les Hauts-de-Seine et le Val d'Oise, notamment selon l'observatoire grâce à une proportion croissante d'acheteurs issus d'Afrique du Nord (Algérie, Maroc), les acheteurs du continent africain représentant globalement 26% des transactions effectuées par des non-résidents dans la région. Dans le reste de la France, le sud continue d'attirer le plus grand nombre de non-résidents, avec 59% des transactions réalisées en province en 2009 contre 5 % en 2008. 72% des achats effectués en province en 2009 l'ont été par des acheteurs issus de l'Union européenne (contre 42% en Île-de-France). Si la part des Britanniques se replie de 5 points par rapport à 2008, la part des Belges et des Italiens a augmenté de 2 points et celle des Allemands et des Portugais de 1 point.
Motivation principale des étrangers : l' "art de vivre à la française", la culture de la France et son mode de vie, mais aussi la qualité du marché immobilier français pour sa réglementation et sa liquidité. "Les acquéreurs non-résidents sont 95% à faire confiance aux lois de notre pays, et 89 % déclarent avoir confiance dans la qualité des biens immobiliers du territoire", indique l'observatoire. La sécurité de revente dans de bonnes conditions est évidemment un facteur d'appréciation majeur, que les acheteurs ne trouvent pas sur les marchés immobiliers espagnol, italien et turc...
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A compter du 1er janvier, il ne sera plus possible de cumuler crédit d'impôt et Eco-PTZ
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18/10/2010
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Au lancement de l'Eco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ), le gouvernement avait averti que le bénéfice de ce prêt fortement aidé ne pourrait se cumuler avec l'avantage fiscal du crédit d'impôt au titre du développement durable. Toutefois à titre transitoire, en pleine crise et plan de relance tous azimuts, une dérogation a été accordée sous condition de ressources jusqu'au 31 décembre 2010 (pour les foyers dont le revenu fiscal n'excède pas 45.000 euros au titre de l'avant-dernière année précédant l'offre de prêt). A compter de janvier 2011, les particuliers devront donc choisir entre l'Eco-PTZ et le crédit d'impôt développement durable, pour améliorer la performance énergétique de leur logement.
Le crédit d'impôt développement durable venant de subir un coup de rabot budgétaire, l'Eco-prêt devrait gagner en attractivité. Ce prêt sans intérêt a été créé dans la suite du Grenelle de l'Environnement. Il permet aux propriétaires occupants, aux bailleurs et aux copropriétés d'emprunter sans intérêts à des banques partenaires. Son objectif est de financer des bouquets de travaux visant aux économies d'énergie et à l'amélioration de la performance énergétique globale d'une habitation. Le montant maximal du prêt avait été fixé à 30.000 euros remboursables sur dix ans, sans conditions de ressources. Les banques sont cependant aujourd'hui de plus en plus réticentes à travailler sur ces dossiers dont elles doivent vérifier la conformité avec les exigences gouvernementales. Démarré très fort, aujourd'hui l'Eco-PTZ plafonne à 100.000 prêts, accordés essentiellement à des propriétaires de maisons individuelles. Le montant moyen des prêts accordés est de 16.500 euros. La formule est lourde à mettre en oeuvre, pour les banques comme pour les emprunteurs, et pas du tout adaptée aux travaux à réaliser dans les copropriétés.
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universimmo.com
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