SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Loi transition énergétique : les bâtiments existants et la construction mobilisés
|
8/7/2016
|
Ségolène Royal, ministre de l'environnement de l'énergie et de la mer, et Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable ont présenté le 1er juillet leurs orientations pour accélérer la rénovation énergétique des bâtiments existants ainsi que pour le déploiement des bâtiments à énergie positive et des bâtiments bas carbone. Elles s'inscrivent dans la trajectoire fixée par la loi sur la transition énergétique pour la croissance verte du 17 août 2015.
Première incertitude levée : le crédit d'impôt transition énergétique (CITE) sera reconduit en 2017. Mais plus largement, il s'agit d'accélérer la rénovation énergétique des logements avec l'objectif de 500.000 rénovations lourdes de logements par an, et une priorité donnée à la lutte contre la précarité énergétique. Pour cela, les objectifs du programme "Habiter Mieux" ont été augmentés de 40% dès 2016, passant de 50.000 à 70.000 rénovations, et doivent atteindre 100.000 logements dès 2017.
Pour aller au delà, il faut débloquer les travaux de rénovation en copropriété, qui se heurtent à des freins techniques, juridiques et financiers. L'expérience montre que la multitude des acteurs et l'inertie liée aux modes de décision pour toute copropriété freine considérablement le passage à l'acte. La loi de transition énergétique relève d'un parti pris volontariste en améliorant le dispositif de tiers financement, en simplifiant le vote de travaux et en embarquant les travaux de rénovation en cas de ravalement de façade ou de toiture.
Au delà, l'effort financier portera en priorité sur les copropriétés fragiles. L'ANAH développe déjà depuis 2012 une action spécifique de prévention en leur direction. Dans le cadre de son plan national d'action pour les copropriétés, elle fera évoluer ses modalités d'intervention afin de permettre le financement d'ingénierie et de travaux sur les parties communes de ces copropriétés et ainsi convaincre l'ensemble des copropriétaires de se lancer dans la démarche. L'objectif est de traiter 20.000 logements en 2016-2017 (soit près de 600 copropriétés). Le programme de travaux devra permettre un gain énergétique de 35% au minimum. Les copropriétaires occupants modestes ou très modestes recevront une "aide au syndicat" d'un montant maximal de 25% du montant des travaux HT plafonné à 20.000 euros de travaux HT par lot d'habitation. Afin de faciliter le montage du programme de travaux, les syndicats des copropriétaires seront accompagnés par un opérateur agréé ou habilité dans le cadre d'un contrat d'assistance à maîtrise d'ouvrage. L'accompagnement des ménages passe aussi par le déploiement des plateformes de la rénovation énergétique, qui fera l'objet d'une évaluation pour diffuser les meilleures pratiques...
Un appel à projet "copropriétés à énergie positive" est lancé pour deux types d'action : la formation des syndics et des copropriétaires à la rénovation énergétique en s'appuyant sur les relais locaux et les associations, et l'accompagnement au plus près des copropriétaires pour raccourcir le délai de passage à l'acte. Deux acteurs clés sont identifiés comme cibles : les collectivités, en particulier les communes, qui connaissent les copropriétés et peuvent mobiliser autour d'un projet de territoire, et les syndics qui connaissent l'historique des copropriétés et qui seront formés à la rénovation énergétique. Le projet est piloté par le ministère avec les acteurs de la rénovation (PUCA, ADEME, ADEME, ANIL) et des syndics volontaires.
Mais le neuf n'est pas oublié ! La "stratégie nationale bas-carbone" présentée par la ministre de l'environnement en novembre 2015 présente un objectif de diminution d'au moins 87% des émissions dans le bâtiment à l'horizon 2050 et en fait le principal contributeur à l'objectif de réduction de 50% de la consommation d'énergie à l'horizon 2050, inscrit dans la loi. Pour atteindre ces objectifs, Ségolène Royal et Emmanuelle Cosse ont annoncé la création d'un label "énergie – carbone" pour la construction de "bâtiments à énergie positive et bas-carbone" qui anticipe la future réglementation environnementale des bâtiments neufs. Les projets qui y répondent pourront bénéficier du bonus de constructibilité mis en place par la loi.
Par ailleurs, les ministres ont rappelé l'effort de renforcement de la qualification des professionnels du secteur : face aux nouveaux enjeux du bâtiment performant trois plans ont été mis en œuvre depuis 2015 pour 3 ans afin de favoriser l'innovation dans la filière bâtiment en consacrant 70 millions d'euros.
Invitée à s'exprimer en clôture de l'assemblée générale du Plan Bâtiment Durable, le 5 juillet dernier, la ministre du Logement, a affirmé son soutien aux actions menées par cette instance originale, et à cette occasion a signé la charte d'engagement des syndics de copropriété pour la rénovation énergétique. Philippe Pelletier, président du Plan bâtiment durable, a rappelé qu'il restait encore quelques textes d'application de la loi de Transition énergétique à publier : en matière de copropriété, un second décret sur le fonds de garantie de la rénovation énergétique et le décret sur la performance énergétique comme critère de décence d'un logement. La ministre s'est ensuite rendue au Pavillon de l'Arsenal pour remettre les Trophées des bâtiments bas carbone au Pavillon de l'Arsenal.
|
|
Nouvelle décélération des loyers des logements privés dans l'agglomération parisienne
|
8/7/2016
|
Les loyers du parc locatif privé ont augmenté en 2015 de 0,5% dans l'agglomération parisienne, y compris Paris. C'est ce qui ressort des résultats définitifs de l'enquête annuelle de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne), qui vient de se voir confier la mission de constituer les bases statistiques pour une extension de l'encadrement des loyers sur l'ensemble de l'Ile-de-France. Il ne s'agit pas seulement des loyers du marché de la relocation, mais de l'ensemble des loyers payés par les locataires, incluant les locataires en place. Ce rythme d'évolution reste le plus faible depuis 2001 et se rapproche de celui de l'Indice de référence des loyers (IRL), dont la progression moyenne annuelle est de 0,2% actuellement.
C'est aussi la première fois depuis 2001 que la hausse à Paris intra muros n'est pas supérieure à celle de l'ensemble de l'agglomération. C'est l'effet indéniable de l'encadrement instauré il y a presque un an, au 1er août 2015. En effet, si le "saut à la relocation", en clair la hausse moyenne enregistrée du loyer entre l'ancien et le nouvel occupant du logement, a été de +0,9% en 2015 dans l'ensemble de l'agglomération parisienne, niveau le plus faible depuis 2001, à Paris elle n'est "que" de +1%, niveau exceptionnellement bas pour la capitale qui s'explique par le fait que 30% des relocations s'y sont faites avec une baisse de loyer ! Contre 20% en 2014 et seulement 7% en 2013...
En grande couronne la proportion particulièrement élevée de baisses de loyer lors des relocations (43%) résulte, en l'absence d'encadrement, d'une certaine détente du marché, note l'OLAP, au risque d'apporter de l'eau au moulin de ceux qui clament l'inutilité de toute coercition...
A Paris, les locations de 2015 se sont conclues à un loyer moyen de 24,8 euros/m², soit un niveau supérieur de 1,6% à celui de 2014. En petite couronne, le loyer moyen de relocation s'est établi à 18,3 euros/m² en hausse de 1%.
Dans un contexte de reprise modérée de l'économie francilienne, ces résultats illustrent selon l'OLAP l'impact du décret annuel de limitation de la hausse des loyers et, pour Paris, l'effet complémentaire de l'arrêté d'encadrement en niveau, même si l'évolution globale reste encore supérieure à l'IRL à Paris et en petite couronne.
|
|
|
Adoption en première lecture du projet de loi égalité et citoyenneté
|
8/7/2016
|
Les députés ont adopté le 6 juillet 2016 en première lecture le projet de loi "égalité et citoyenneté", porté par Emmanuelle Cosse, ministre du logement, Patrick Kanner, ministre de la Ville, et Ericka Bareigts, secrétaire d'Etat chargée de l'égalité réelle. Le principe en avait été décidé au lendemain des attentats de janvier 2015, le Premier ministre, Manuel Valls, dénonçant alors l'apartheid social favorisant dans les banlieues le développement de la délinquance et de la radicalisation islamiste, et appelant à faire progressivement tomber les barrières auxquelles est confrontée une partie de la population dans ses conditions de vie. Son contenu a pu être largement préparé lors des Comités interministériels égalité et citoyenneté des 6 mars et 26 octobre 2015.
Dans une première partie, ce projet de loi veut créer les conditions de la généralisation d'une culture de l'engagement citoyen tout au long de la vie. Il ouvre le service civique à de nouveaux viviers, crée un congé d'engagement associatif pour les actifs bénévoles, une réserve civique ouverte aux mineurs de plus de 16 ans, la reconnaissance systématique de l'engagement dans les diplômes de l'enseignement supérieur et offre une information complète sur la santé et les droits à partir de 16 ans. Les parlementaires en commission puis en séance publique ont ajouté un meilleur contrôle des écoles privées hors contrat, qui passent d'un régime de déclaration à un régime d'autorisation préalable, le financement du permis de conduire par le compte de formation professionnelle, l'aménagement du temps des étudiants engagés ou salariés, et la création d'une carte du volontaire, pour que les jeunes en service civique aient davantage de droits...
Un deuxième volet du projet de loi concerne le logement dans l'objectif de favoriser la mixité et le vivre-ensemble. Sur le premier objectif, il instaure l'attribution d'un quart des logements sociaux au quart le plus modeste des 1,8 million de candidats aujourd'hui sur les listes d'attente. Mais cette mesure s'appliquera pas aux 1.300 quartiers prioritaires de la ville (QPV) dont la définition même est le critère de pauvreté de leur population, avec des ressources ne dépassant pas 60% du revenu médian. L'enjeu de la loi est de ne pas installer les plus pauvres là où ils sont déjà en nombre et leur permettre, au contraire, d'accéder aux quartiers attractifs.
Il prescrit aussi un engagement de l'ensemble des acteurs (collectivités, collecteurs du 1% logement...) afin de reloger les ménages prioritaires (notamment les 58.000 familles reconnues bénéficiaires du droit au logement opposable, ou DALO, et qui attendent toujours), ainsi qu'une plus grande transparence dans l'attribution des logements, une réforme des politiques de loyers afin de parvenir à une mixité réelle à l'échelle des immeubles ou encore des moyens supplémentaires donnés à l'Etat pour imposer des programmes de logements sociaux, là où la volonté politique locale est insuffisante. Il met fin également au régime d'exception (livret de circulation, quota dans les communes de rattachement, etc.) sous lequel vivaient encore les gens du voyage. Des amendements ont adapté ces mesures aux situations territoriales, notamment en vue d'une application de la loi SRU à la fois renforcée et rendue plus pertinente et cohérente avec les besoins des territoires.
Enfin, une troisième partie vise l' "égalité réelle", définie comme le fait de "permettre à chacun d'être en capacité de s'insérer pleinement dans la République". Le projet de loi consacre et crée ainsi de nouveaux droits, à travers l'extension du rôle des conseils citoyens, le renforcement de la formation à la maîtrise de la langue française, l'élargissement de l'accès à la fonction publique, et le renforcement de la lutte contre toutes les formes de discrimination. Parmi les discussions qui ont enrichi ce projet de loi, deux amendements instaurent l'exigence de représentation de la diversité dans les médias, à travers l'extension du pouvoir de sanction du CSA, et la pénalisation de la contestation des crimes contre l'humanité, y compris l'esclavage et les génocides.
|
|
|
Vers une extension de l'encadrement des loyers à l'ensemble de l'agglomération parisienne ?
|
2/7/2016
|
Alors que le préfet de Paris vient de fixer les nouveaux loyers de référence qui s'appliqueront, quartier par quartier, dans la Capitale à partir du 1er août 2016, Emmanuelle Cosse, ministre du logement et de l'habitat durable, a signé le 29 juin l'arrêté étendant au territoire de l'unité urbaine de Paris l'agrément de l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP). Le périmètre comprend 412 communes. Ainsi que l'explique le ministère dans un communiqué, cet agrément est une étape indispensable vers la mise en œuvre de l'encadrement des loyers dans les communes concernées. Ce qui ne veut pas dire que l'encadrement s'appliquera à coup sûr et quand ! En effet, l'encadrement nécessite de collecter, au préalable, des données fiables sur les niveaux de loyers pratiqués sur les territoires considérés. Un travail considérable, qui ne sera probablement pas terminé avant la mi 2018...
Rappelons que l'encadrement des loyers, promesse du candidat Hollande, a été prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour toutes les "zones tendues", en l'occurrence dans près de 1.151 communes réparties dans 28 agglomérations différentes, mais que le tout nouveau Premier ministre, Manuel Valls, après le départ de Cécile Duflot, avait fait machine arrière, impressionné par les critiques des propriétaires immobiliers et des professionnels, le restreignant à titre "expérimental" à Paris. C'était dans le cadre d'un plan de relance pour le logement présenté le 29 août 2014. Puis, après que Martine Aubry et le maire de Grenoble aient quelques jours après réclamé le maintien du projet d'encadrement pour leur ville, il avait ajusté sa position en admettant la possibilité de l'appliquer à la demande du maire. Emmanuelle Cosse semble vouloir revenir sur ce principe et imposer l'encadrement sur l'ensemble de l'agglomération parisienne, mais au mieux, cette tâche incombera à son ou sa successeur(e). Il s'agit donc d'un effet d'annonce qui a néanmoins déclenché le tollé habituel de la part des organisations de propriétaires immobiliers (UNPI et Chambre des propriétaires notamment), et de manière quasi-réflexe de celle des professionnels (FNAIM, UNIS, etc.). Avec l'argument habituel : l'encadrement nuira aux locataires en poussant les propriétaires vendre ou en les dissuadant d'entretenir correctement leur patrimoine.
Mais qu'en est-il de l'application de l'encadrement à Paris depuis un an ? Dans un communiqué du 2 juillet, les fédérations d'agents immobiliers et administrateurs de biens FNAIM et UNIS, ainsi que l'association Plurience des grands groupes d'administration de biens rappellent la position du Premier ministre de 2014, et réclament, avant toute extension de l'encadrement, une mission d'enquête parlementaire faisant le bilan de son application à Paris. A entendre les propriétaires et professionnels, les bailleurs fuiraient la Capitale pour la périphérie, et si l'encadrement est étendu, ils fuiront en province ou à l'étranger. Ou ils opteront pour la location meublée de courte durée, fût-ce dans l'illégalité...
En réalité, rien de tel ne semble s'être produit : le marché parisien n'est pas inondé d'offres de vente ! Les loyers ont un peu baissé (-2% sur un an selon la FNAIM, alors qu'ils ont très légèrement augmenté en moyenne ailleurs), effet probable de l'encadrement mais modéré car il ne s'applique qu'aux nouvelles locations. Rien du cataclysme annoncé... Juste une augmentation de l'activité des commissions de conciliation, assoupies ces dernières années, pour les propriétaires qui résistent et refusent d'applique les loyers plafonds ou inventent des spécificités justifiant selon eux un loyer complémentaire. Mais là encore, ce n'est pas la ruée : les locataires ne sont pas si prompts à réclamer !
En revanche, l'association de défense des consommateurs (CLCV), s'est félicitée de cette décision. "Début avril 2016, nous avons lancé une campagne 'L'encadrement des loyers, je le veux chez moi' pour mobiliser le grand public et l'inciter à interpeller son maire pour demander l'application de l'encadrement des loyers dans toutes les zones tendues", a-t-elle signalé. Par contre, la présidente LR de la région Ile-de-France, Valérie Pécresse, a sans surprise désapprouvé la décision de la ministre dans un communiqué : "La seule solution durable à la pénurie de logements est la construction de logement neufs et la rénovation de logements vétustes." Les milieux de la droite disent à qui veut l'entendre qu'ils supprimeront l'encadrement en cas d'alternance en 2017, mais est-ce si sûr ? La mesure est très largement populaire auprès de millions de locataires ou candidats locataires, qui ne comprennent pas l'argument selon lequel il serait de leur propre intérêt de payer des loyers chers !
Lille, où l'observatoire a également été agréé, sera la deuxième agglomération à appliquer le nouveau mécanisme en décembre 2016. Grenoble a également lancé son observatoire et souhaite pouvoir encadrer dès que les données seront suffisantes. D'autres villes devraient suivre.
|
|
|
Des charges de copropriété contenues grâce au climat et aux prix de l'énergie
|
17/6/2016
|
Deux observatoires des charges de copropriété ont publié leurs résultats pour 2015 : l'observatoire Oscar de l'ARC (Association des responsables de copropriété), dont les données concernent la France entière, et celui de la Chambre FNAIM du Grand Paris, qui ne concerne pour le moment que les copropriétés situées à Paris intra muros. Si tous deux peuvent être considérés comme sérieux dans la remontée de leurs informations de leurs adhérents (conseils syndicaux pour le premier, syndics par transmission directe via leurs logiciels comptables), et la qualité de leur échantillon, leurs données sont difficilement comparables, par le périmètre - le parc de copropriétés parisiennes est loin d'être représentatif du parc national, ni même de celui de l'Ile-de-France entière - ou par la méthode : le premier calcule des charges par m2 de surface habitable, le second par m2 de surface assurée (incluant donc les parties communes) et par logement (ou lot principal). Un petit avantage doit être attribué à l'ARC pour le retraitement des données. La tendance qu'ils dessinent est cependant dans les deux cas celle d'une stabilisation des charges de copropriété, et même leur baisse s'agissant des copropriétés parisiennes dotées de chauffage collectif : +0,7% entre 2015 et 2014 pour le parc national chez l'ARC, après -4,9% de 2013 à 2014, -2,5% pour l'observatoire FNAIM, tous immeubles et toutes charges confondues.
Ce ne sont bien entendu que des indices d'évolution globale, qui cachent la diversité des immeubles et de la composition de leurs charges. Par exemple à Paris, l'observatoire FNAIM note une baisse des charges de 5,5% pour les immeubles avec chauffage collectif et une hausse de 2,2% pour les autres. Il est clair que le poste chauffage a joué un rôle primordial dans la bonne tenue des charges ces deux dernières années par une conjonction de prix de l'énergie globalement en baisse (-18% pour le fioul, -7,5% pour les tarifs réglementés de gaz naturel et entre - 15 à - 20 % pour les copropriétés qui sont sorties des tarifs réglementés en 2015, -5% pour le chauffage urbain, mais +3,5% en moyenne pour l’électricité en raison notamment de l'augmentation des taxes !), et d'un climat clément au cours de cette période, bien que la rigueur de l'hiver mesurée par les DJU (degrés-jour unifiés) de Météo France ait été en augmentation de 8% en 2015 par rapport à 2014...
Résultat, un poste chauffage en baisse de 4% au niveau national pour l'ARC (après -20% en 2014), et de près de 24% à Paris pour la FNAIM (après -25% en 2014), avec un parc chauffé plus majoritairement au fioul et au gaz.
Par contre, des divergences importantes apparaissent sur les autres postes : l'ARC nationalement voit les frais de personnel en hausse de 2,2% contre +8% pour la FNAIM, l'assurance en hausse de 6,3% contre -10,8%, frais de gestion en hausse de 3,8% contre +11%, hausse de 1,5% pour les ascenseurs contre -19%, etc. Les différences de parcs immobiliers et les différences de regroupements de charges expliquent la difficulté de comparer ces résultats dans le détail. Au global, l'ARC ressort un montant de charges de 3.150 euros par an pour un logement de 70 m2 dans un immeuble qui cumulerait tous les postes de charges, contre 1.453 dans un immeuble sans chauffage collectif, sans gardien et sans ascenseurs... La FNAIM calcule quant à elle une moyenne de charges de 2.022 euros tous types d'immeubles confondus, mais avec une surface moyenne assurée de 56 m2 par logement, soit 44 m2 de surface habitable. En appliquant les moyennes de charges par postes et par m2 à un logement de 70m2 nous aurions 2.375 euros pour un appartement dans un immeuble qui cumule tous les postes et 974 euros dans un immeuble sans chauffage collectif, sans gardien et sans ascenseurs... Différence qui révélerait que les immeubles parisiens ont des niveaux de prestations en moyenne inférieurs à ceux de la banlieue ou des agglomérations de province ?
A noter la différence d'augmentation des frais de gestion entre l'observatoire de l'ARC (+3,8%), dont le parc étudié est doté de conseils syndicaux adhérents à cette association, plus vigilants sur les augmentations, et la FNAIM (+11%), dont le parc - strictement parisien - comporte une bien plus forte majorité de bailleurs, moins impliqués dans la gestion... Les syndics parisiens ont apparemment fait plus que simplement répercuter sur leurs honoraires de base l'intégration des frais annexes que le contrat-type instauré par décret en 2015 leur interdit de facturer en sus ! La loi ALUR a incontestablement permis à ces professionnels un rattrapage sensible de leurs honoraires : près de 20% en deux ans, à peu près le chiffre annoncé par les fédérations professionnelles lors de la publication de la loi, justifié selon elles par l'augmentation des obligations (compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, extranet, obligation de formation continue, etc.)...
Un dernier chiffre retient l'attention dans la livraison de la FNAIM de 2014 et 2015, sans équivalent chez l'ARC : le montant des travaux ! Il était à peu près équivalent au montant des charges annuelles en 2014 et a chuté en 2014 pour ne représenter que la moitié en 2015. Ce chiffre était en réalité énorme en 2014, probablement dû aux travaux obligatoires sur les ascenseurs effectués en limite de délai, et reste très élevé en 2015. On estime en effet que l'effort de travaux d'entretien lourds de l'immeuble sur une longue période se situe par an suivant sa nature entre 20 et 35% des charges courantes. C'est en tous cas le niveau calculé où devrait être fixée, par rapport au budget prévisionnel, la cotisation annuelle au fonds de travaux, qui deviendra obligatoire à compter du 1er janvier 2017. Du moins si l'on veut que ce fonds de travaux finance la plus grande partie des gros travaux prévisibles, programmables dans un plan pluriannuel de travaux, nécessaires pour éviter que les immeubles se dégradent ! Avec un taux d'effort de 100% en 2014 et de 50% encore en 2015, on assiste visiblement à un rattrapage...
|
|
|
Paris à l'assaut des logements vacants, des résidences secondaires et des meublés Airbnb
|
14/6/2016
|
Le Conseil de Paris a voté le 13 juin le principe d'une augmentation de la taxe sur les logements vacants et les résidences secondaires, à faire adopter par le parlement dans le cadre de la prochaine loi de finances.
Pour la taxe sur les logements vacants, le souhait exprimé est d'une augmentation de 50% la première année de vacance puis de 100% la deuxième année. Elle est actuellement de 12,5% de la valeur locative cadastrale – nettement inférieure aux loyers du marché – pour la première année et de 25% pour la deuxième année. Le propriétaire d'un grand appartement vacant paye ainsi en moyenne à l'année quelque 1.000 euros par an, taxe qui pourrait ainsi quadrupler et inciter à remettre quelques-uns des 100.000 logements vacants sur le marché, selon les initiateurs de la résolution.
Pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, déjà augmentée l'an dernier de 20% par rapport à la taxe d'habitation commune, le Conseil de Paris ne demande pas moins que son doublement !
Enfin, dans la foulée de Berlin, Paris confirme sa demande de quadruplement – de 25.000 à 100.000 euros – de l'amende encourue par un propriétaire louant son logement plus de quatre mois par an, ou un logement meublé dédié à la location pour de courtes durées sans avoir procédé au changement d’affectation, qui exige une "compensation" : retour au logement classique d'une surface équivalente, ou même majorée, ce qui est impossible au commun des mortels...
La Ville souhaite également que les plateformes type Airbnb coupent l'accès aux annonces des logements ayant dépassé ces quatre mois.
|
|
|
Notaires : l'Autorité de la concurrence recommande une forte augmentation du nombre d'offices
|
10/6/2016
|
Le Conseil supérieur du notariat (CSN) monte à nouveau au créneau, cette fois contre l'Autorité de la concurrence qui a publié le 9 juin un avis identifiant 247 zones où l'installation de nouveaux notaires serait libre car le nombre de notaires est insuffisant (notamment autour de Paris, Bordeaux, Toulouse, Lyon...), 60 zones d'installation contrôlée (qui mérite une analyse plus fine) et des zones à faible potentiel qui ne méritent pas de nouvelles créations. Cet avis, très argumenté, est destiné à servir pour l'établissement de la carte définitive par le ministère de la Justice et celui de l'Économie pour les années 2016-2018. Très critique sur ces recommandations, son président, Pierre-Luc Vogel, demande à être reçu par les services du ministre de la Justice, Jean-Jacques Urvoas.
L'autorité de la concurrence, après avoir pris acte du nouveau régime de "liberté d'installation régulée" instaurée par la loi "Macron" du 6 août 2015, rappelle qu'elle est investie de la mission de délimiter les zones d'installation libre, où l'implantation d'offices apparaît utile pour renforcer la proximité ou l'offre de services. Dans ces zones, identifiées sur une carte, les candidats remplissant les conditions de nationalité, d'aptitude, d'honorabilité, d'expérience et d'assurance requises pour être nommés notaires ont vocation à pouvoir librement s'installer dans la limite d'un rythme de création recommandé, dont la carte est assortie, et qui doit être "compatible avec une augmentation progressive du nombre de professionnels dans la zone concernée", afin de ne pas bouleverser les conditions d'activité des offices existants. Un décret du 26 février 2016 précise que les zones d'installation libre "doivent être délimitées en tenant compte de la localisation géographique des usagers auxquels les professionnels fournissent habituellement des prestations et du lieu d'exécution de la prestation".
Dans les autres zones, dites "d'installation contrôlée", où aucun besoin de création d'offices n'est identifié a priori, le ministre de la justice ne pourra refuser une demande de création d'office que si elle est susceptible de "porter atteinte à la continuité de l'exploitation des offices existants et compromettre la qualité du
service rendu". Le cas échéant, le refus ministériel devra être motivé "au regard, notamment, des caractéristiques de la zone et du niveau d'activité économique des professionnels concernés". Ce refus n'interviendra qu'après un avis de l'Autorité (rendu public).
La carte a été établie principalement à partir des "zones d'emploi" de l'INSEE. L'Autorité de la concurrence fait le constat qu'un malthusianisme de fait, qui a prévalu jusqu'à présent dans la création d'offices, outre qu'il a conduit à un vieillissement de la profession, a érigé des barrières à l'entrée très importantes pour les jeunes diplômés. "L'implication des instances professionnelles a été prépondérante dans les processus de constitution de l'offre d'offices et d'accès aux offices notariés", indique l'avis. Les initiatives de la profession n'ont pas permis de résorber ce déficit. l'Autorité rappelle que les notaires s'étaient engagés, à la suite du rapport Attali de 2008, à porter le nombre de professionnels à 12.000 à l'horizon 2015. Force est non seulement de constater que ce chiffre n'a pas été atteint, mais que l'augmentation du nombre de notaires s'est principalement opérée par le recrutement de notaires salariés, et non pas par le développement de l'exercice libéral de la profession...
Ce malthusianisme a permis aux offices de se constituer des taux de marge confortables, mesurés par l'Autorité de la concurrence, relativement homogènes et élevés, quelles que soient les régions. Alors que le taux de rentabilité moyen de l'économie française est de 8%, les marges du notariat sont, dans 80% des zones d'emploi, comprises entre 25 et 37%. Et ce dans un contexte de chiffre d'affaires très hétérogène suivent les secteurs. Certains se distinguent par des taux de marge particulièrement élevés, notamment Outre-mer, dans le Sud-ouest ou en Ile-de-France.
Le maillage du territoire actuel, s'il assure une présence minimale d'offices notariaux dans l'ensemble des zones, se traduit par un déséquilibre dans la densité notariale de certaines régions urbaines ou périurbaines.
Ainsi selon l'Autorité, dans les zones rurales, où la densité notariale est généralement forte et le chiffre d'affaires faible, le nombre d'offices semble a priori satisfaisant pour répondre à la demande des usagers de prestations notariales. Par contre, dans les zones urbaines, où la densité notariale est faible par rapport à l'activité (notamment en Île-de-France), l'installation d'offices est souhaitable pour améliorer l'offre de service et la proximité.
Outre la carte des zones d'installation libre et de liberté régulée, l'Autorité de la concurrence formule 23 recommandations très argumentées visant à renforcer la cohésion territoriale des prestations, augmenter de façon progressive le nombre d'offices sur le territoire, améliorer la parité d'accès des femmes et des hommes aux offices (sur la base d'un bilan établi à partir de données présentées par sexe), ou encore à améliorer l'accès des jeunes au sein des professions concernées (sur la base d'une analyse de l'évolution démographique).
Le CSN conteste le "zonage des bassins d'emploi" qui "apparaît trop large en bien des cas, ce qui entraîne des incohérences sur le traitement fait à certains secteurs par rapport à d'autres". "La profession a été sollicitée pour fournir des informations statistiques, regrette Pierre-Luc Vogel, mais sans qu'en retour soit organisée une réelle concertation avec le notariat, sinon trois auditions : celle du Conseil supérieur, celle du conseil régional de Reims et celle de la chambre départementale des Hauts-de-Seine qui chacune aura duré une demi-heure et encore s'agissait-il de répondre à des questions supplémentaires"...
|
|
|
La course au logement étudiant va commencer
|
9/6/2016
|
La saison des inscriptions dans l'enseignement supérieur bat son plein, et avec elle commence comme chaque année pour de très nombreuses familles la course au logement étudiant ! Devant les résidences CROUS saturées, les locations avec frais d'agence - même plafonnés - ou les résidences étudiantes aux loyers élevés, une bonne part des étudiants en recherche de logement se tourne vers la location de particuliers. Le site de location entre particuliers, LocService.fr, qui pratique depuis près de 20 ans la "mise en relation inversée" (à partir des demandes de location) a analysé plus de 20.000 demandes d'étudiants, afin de déterminer les types de biens que recherchent les étudiants, les villes universitaires les moins chères ou les plus prisées, ou encore les types de garants auxquels ils ont recours.
Il en ressort quelques chiffres intéressants : ainsi, 53% des étudiants préfèrent se loger dans un studio indépendant, les chambres étudiantes se louent en moyenne 383 euros pour une surface de 14 m2, les studios 477 euros pour 24 m2 et les appartements T1 487 euros pour 30 m2. Pour les appartements T2, la surface constatée est de 43 m2 et le loyer moyen de 630 euros. Enfin, 45% des étudiants préfèrent un logement loué meublé. A noter aussi qu'une chambre en résidence étudiante privée est 9% plus chère qu'un studio loué entre particuliers.
Au niveau national, le budget logement des étudiants est de 595 euros mais varie fortement selon les secteurs : en province, un étudiant dispose d'un budget de 518 euros contre 616 en grande couronne parisienne et 718 en petite couronne. Quant aux étudiants qui souhaitent habiter Paris même, ils espèrent trouver une location pour un loyer mensuel, charges comprises, de 821 euros.
En moyenne, les chambres étudiantes se louent 383 euros charges comprises pour une surface de 14 m2, les studios 477 euros pour 24 m2 et les appartements T1 487 euros pour 30 m2. Pour les appartements T2, la surface constatée est de 43 m2 et le loyer moyen de 630 euros. En général, la colocation est la solution la moins onéreuse. De plus, l'étudiant bénéficie d'un espace commun plus important. Ainsi, un logement partagé par 2 colocataires permet un loyer individuel moyen de 380 euros et descend à 324 euros si le logement est occupé par 3 colocataires. Ces chiffres sont évidemment des moyennes. Le studio se paye en fait de 318 euros à Brest à 806 euros à Paris, en passant par 571 à Nice, 508 à Lyon, 490 à Bordeaux, 475 à Marseille, 471 à Montpellier, 467 à Lille, 447 à Toulouse ou Strasbourg, 411 à Grenoble, 401 à Nantes, ou encore 358 à Pau... Marseille et Nice, classées 2ème et 5ème ville en termes de population sont absentes du "Top 5" des villes les plus recherchées par les étudiants. L'attrait et l'influence de certaines universités ou grandes écoles favorisent Bordeaux, Toulouse et Montpellier derrière Lyon et Paris. A noter que près de 37% des étudiants recherchent essentiellement en Ile-de-France.
Beaucoup de propriétaires apprécient de louer à des étudiants en raison de la caution des parents. Sans surprise, la famille assure donc dans 90% des cas le rôle de garant. D'autres étudiants (2%) se tournent vers des amis alors que 3,5% ne disposent d'aucun garant. A noter que seulement 1,8% des étudiants s'appuient sur le dispositif CLE (Caution Locative Etudiant) garanti par l'état !
|
|
|
Obligation d'individualisation des frais de chauffage : qui est vraiment concerné ?
|
7/6/2016
|
Un décret et un arrêté du 30 mai 2016 ont mis un terme aux spéculations nées d'un projet mis en consultation en janvier dernier et qui avait provoqué une levée de boucliers. Ils visent à fixer définitivement les modalités de l’obligation d’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles dotés d'installations collectives, vieux serpent de mer qui traîne sous divers avatars depuis...1974. L’article 1er prescrit que "tout immeuble collectif équipé d’un chauffage commun à tout ou partie des locaux occupés à titre privatif, et fournissant à chacun de ces locaux une quantité de chaleur réglable par l’occupant, [soit] muni d’appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif". Mais quand il s'agit de savoir quels immeubles seront concerné par cette obligation et lesquels ne le seront pas, les interprétations des textes publiés divergent fortement !
A en croire le syndicat de la mesure, le puissant lobby des fabricants de compteurs qui bataille depuis des années pour rendre obligatoire, sous couvert d'économies d'énergie, l'individualisation des frais de chauffage, tous les immeubles à chauffage collectif seraient à terme concernés, du moins lorsqu'il est techniquement possible de mesurer la chaleur consommée par chaque logement pris séparément et de poser un appareil permettant aux occupants de chaque logement de moduler la chaleur fournie par le chauffage collectif, et si cela n'entraîne pas un coût excessif impliquant de modifier l'ensemble de l'installation de chauffage. Et ce en trois temps : au 31 mars 2017 pour les immeubles les plus énergivores - consommation d'énergie pour le chauffage seul supérieure à 150 kwh/m2/an -, au 31 décembre 2018 pour les consommateurs moyens - entre 120 et 150 kwh/m2/an- et au 31 décembre 2019 pour tous les autres !
Petit problème en passant : pour les chaufferies produisant à la fois du chauffage et de l'eau chaude sanitaire, il peut être très compliqué, sans disposer de compteurs thermiques installés de manière appropriée, de calculer la part de l'énergie utilisée pour le seul chauffage, par rapport à celle de la production d'eau chaude : le recours à un thermicien peut être nécessaire !
Le ministère du logement retient cette interprétation, notamment au travers des indications fournies sur le site Service-public.fr. Or elle est contestable ! La première à avoir réagi est l'association des responsables de copropriété (ARC), très remontée contre le principe même de l'obligation d'individualisation : selon elle, les seuls les immeubles concernés sont ceux dont chaque local dispose d’une boucle individuelle de chauffage, car seuls ces derniers permettent la pose de compteurs thermiques mesurant la "la quantité de chaleur fournie à chaque local", comme le prévoit le décret. Les autres immeubles, où les radiateurs sont raccordés à des colonnes montantes multiples et indépendantes, ne pourraient être équipés que de répartiteurs (compter quand même un coût annuel de 8 euros par mois et par radiateur !), qui ne mesurent pas une quantité de chaleur fournie mais un indice qui doit ensuite être retraité au moyen de formules spécifiques ; de plus, l’association fait remarquer que contrairement aux compteurs d’énergie thermique posés sur une boucle unique, les répartiteurs ne tiennent pas compte de la chaleur, souvent très importante, apportée par les canalisations de chauffage situées à l’intérieur des logements, mais uniquement de la température des radiateurs. En conséquence selon elle, même si ces répartiteurs peuvent faire l'objet d'une "télérelève" de l’extérieur des locaux, l’indication qu’ils fournissent ne peut être considérée comme indiquant réellement une "quantité de chaleur" fournie au local…
L'UFC-Que Choisir estime elle aussi que l’explication de texte du ministère du logement est en contradiction avec le texte réglementaire sur lequel elle est censée s’appuyer. Venant à la rescousse des professionnels de la mesure, le site service-public.fr assure que l’individualisation des frais de chauffage peut se faire au moyen de "répartiteurs placés sur chaque radiateur" ou "d'un compteur individuel d'énergie thermique placé à l'entrée de chaque logement".
Pour le compteur, cela va de soi, il détermine la quantité de chaleur consommée par le logement, ce qui répond très précisément au décret du 30 mai 2016. Pour les répartiteurs, en revanche, le ministère ne colle pas au texte adopté. C’est d’autant plus curieux que, jusqu’au décret du 30 mai dernier, l'article R241-7 du Code de l'énergie disposait que "tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun […] est muni d'appareils permettant d'individualiser les frais de chauffage collectif. Ces appareils permettent de mesurer la quantité de chaleur fournie ou une grandeur représentative de celle-ci". La "quantité de chaleur fournie" désignait les compteurs d’énergie thermique, et la "grandeur représentative de celle-ci" les répartiteurs, qui mesurent une température et non une quantité de chaleur fournie.
Or le décret du 30 mai a modifié cet article R241-7, qui prévoit désormais que "tout immeuble collectif à usage principal d'habitation équipé d'un chauffage commun […] est muni d'appareils de mesure permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie". La référence à une "grandeur représentative de celle-ci"n et donc aux répartiteurs, a disparu ! Du coup, puisque seul un compteur permet de compter, un répartiteur répartit selon une règle puisque la sonde de ce répartiteur ne peut que mesurer un niveau de température et non une quantité de chaleur, conclut l'UFC, citant le bureau d’études thermiques Afipro.
Le distinguo est de taille. Avec l'interprétation du syndicat de la mesure, soutenue par le gouvernement, presque tous les immeubles à chauffage collectif devraient au moins installer des répartiteurs sur chaque radiateur (seuls en fait y échapperaient les immeubles à chauffage de base par le sol), alors qu'avec celle des associations de copropriétaires ou de consommateurs, seuls les immeubles équipés de boucle horizontale par appartement seraient soumis à l'obligation d'installation, cette fois de compteurs thermiques - plus chers, mais un seul par appartement. En fait une toute petite minorité d'immeubles ! En clair : 4 millions de logements d'un côté selon les estimations du gouvernement dans son étude d'impact, quelques centaines de milliers de l'autre...
A noter que l’article L241-9 du Code de l’énergie prescrit toujours qu’avant toute installation des appareils de mesure, "les émetteurs de chaleur, quand cela est techniquement possible, sont munis, à la charge du propriétaire, d'organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, notamment de robinets thermostatiques en état de fonctionnement". Compter 70 à 90 euros par radiateur !
|
|
|
L'Eurométropole de Strasbourg veut prendre la question de la vacance des logements à bras-le-corps
|
24/5/2016
|
3.314 logements du parc privé sont vacants depuis au moins trois ans dans l'agglomération, dont 2.202 à Strasbourg, assujettis à la taxe sur les logements vacants. Devant cette situation, la communauté d'agglomération a décidé d'agir, avec l'objectif de remettre chaque année 100 logements sur le marché, à des fins sociales. Elle met en place une page dédiée sur son site Internet et une permanence téléphonique trois jours par semaine. En dehors de toute injonction ou réquisition, elle s'engage à accompagner les propriétaires qui le souhaitent afin d'examiner les raisons qui les ont amenés à laisser leurs logements vacants aussi longtemps, et au besoin entreprendre les travaux et les démarches nécessaires en vue d'un conventionnement avec travaux et une mise en location en respectant un plafond de loyer social ou très social. Bien entendu, en contrepartie du sacrifice consenti sur le loyer, une déduction forfaitaire est accordée sur les revenus fonciers générés, pouvant aller jusqu'à 70% (régime Borloo de conventionnement et mise en location d'un logement vacant).
L'Eurométropole de Strasbourg offre aussi aux propriétaires qui se prêtent à cette mise en location une prime pouvant aller jusqu'à 11.000 euros par logement, en fonction de la commune où se trouve le logement vacant. Les travaux peuvent en outre être subventionnés conjointement par l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) et l'Eurométropole, dans des proportions pouvant aller jusqu'à 60% de leur montant HT. Un bureau d'étude a été missionné par la collectivité pour aider à définir, avec les propriétaires, les travaux à réaliser et monter le dossier de subvention. Enfin, la collectivité a conclu des partenariats avec plusieurs banques afin de faciliter le financement du reste à charge des travaux, dans les conditions les plus adaptées et les plus avantageuses, même pour des propriétaires de plus de 65 ans.
Une enquête, réalisée auprès des propriétaires possédant des logements vacants pour connaître les raisons de la vacance, a révélé qu'elle est le plus souvent due à des impayés, la perspective de travaux ou de démarches administratives trop lourdes. Les propriétaires sont pour la plupart des retraités et possèdent en moyenne 1,23 logement inoccupé...
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
