SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Permis de construire : le délai de validité passe de 2 à 3 ans
|
31/12/2014
|
Le Premier ministre, Manuel Valls, l’avait annoncé le 29 août à l’occasion de la présentation du plan de relance du logement : un décret du 29 décembre 2014 prolonge d’un an les délais de validité des permis de construire, des permis d’aménager, des permis de démolir et des décisions de non-opposition à une déclaration préalable. La mesure ne concerne cependant que les autorisations d’urbanisme en cours et celles qui interviendront avant le 31 décembre 2015. Les travaux devront commencer dans le délai de trois ans suivant la date de la délivrance de l’autorisation d’urbanisme et ne pas être interrompus pendant plus d’un an passé ce délai, faute de quoi l’autorisation d’urbanisme sera caduque.
Les autorisations d’urbanisme qui avaient déjà fait l’objet avant le 30 décembre 2014 d’une prorogation bénéficient également de la mesure : leur délai de validité est majoré d’un an.
Cette prolongation vise à préserver des projets qui n'ont pu voir le jour faute d'un nombre de clients suffisant ou de financement, et leur permettre d'être réalisés si des conditions plus favorables se présentent. Le gouvernement Fillon avait fait de même dans le cadre du plan de relance de l’économie adopté fin 2008 : les autorisations d’urbanisme avaient été prolongées d'un an pour la période 2009-2010.
|
|
Remplacée par le CITE, la prime rénovation énergétique de 1.350 euros prend fin plus tôt que prévu
|
31/12/2014
|
Elle avait été annoncée le 21 mars dans le cadre du "plan d'urgence pour le logement", et mise en place par une convention du 19 août 2013 passée entre l’État et l’Agence de services et de paiement (ASP), puis un décret du 17 septembre 2013, entré en vigueur immédiatement. D'un montant de 1.350 euros, la prime, qualifiée d'exceptionnelle, devait être octroyée aux propriétaires occupants réalisant des travaux de rénovation énergétique dans leur résidence principale, sous réserve de respecter certaines conditions de ressources, jusqu'au 31 décembre 2015. Or un décret du 24 décembre 2014 ramène brusquement cette date d'échéance au 31 décembre 2014 !
La raison est essentiellement budgétaire : fonds devant servir à financer cette prime avait été doté de 135 millions d’euros pour 95.000 aides à distribuer ; il avait été abondé par le programme des "investissements d’avenir" financé par le "grand emprunt" Sarkozy. Sur ce total, 45 millions d’euros ont été utilisés (dont 41 millions versés aux ménages, soit 30.000 primes). L’enveloppe non consommée sera fléchée vers le FART (Fonds d'aide à la rénovation thermique) finançant le programme "Habiter mieux" dans le but de cibler davantage de ménages à faibles ressources", selon les explications du cabinet de la ministre du logement, interrogé par AEF Habitat et Urbanisme. La prime visait un public plus large, avec un plafond de 25.000 euros pour une personne par foyer, 35.000 euros pour deux personnes, 42.500 euros pour trois, etc.
Il est vrai que cet arrêt anticipé est compensé par l'amélioration du crédit d'impôt développement durable (CIDD) devenu crédit d'impôt pour la transition énergétique CITE), entré en vigueur au 1er septembre 2014, au taux uniforme de 30%, et applicable aux investissements d'économie d'énergie réalisés jusqu'au 31 décembre 2015, sans conditions de ressources.
|
|
|
Retour du feu dans la cheminée à Paris ?
|
30/12/2014
|
La préfecture de Paris a décidé de revenir sur l’interdiction des feux de cheminée dans la capitale, qui devait entrer en vigueur au 1er janvier 2015. Selon la préfecture, le Conseil de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques (CoDERST) de Paris vient d’émettre « un avis favorable » à une modification de l’arrêté dans la capitale. Mais il n’y aura pas de nouvel arrêté tant que les CoDERST des autres départements de la couronne francilienne n’auront pas rendu leur avis, ajoute la préfecture. La mesure, prise par un arrêté inter-préfectoral du 25 mars 2013, concernait en effet Paris et 435 communes franciliennes constituant ce qui est appelé une "zone sensible". Aucun arrêté nouveau ne pourra donc être émis avant le 1er janvier, date à laquelle l’interdiction devait entrer en vigueur. Cette décision a été prise sous l'impulsion de la ministre de l’écologie Ségolène Royal, qui avait cet automne qualifié cette mesure de "ridicule".
Rappelons que les foyers ouverts, au rendement médiocre, sont accusés d’être à l’origine de pollution aux particules fines. Dans cette logique, l'arrêté inter-préfectoral du 25 mars 2013 interdit à compter du 1er janvier 2015 de faire brûler du bois dans une cheminée dans la capitale et dans 435 communes d'Ile-de-France classées "sensibles". L'utilisation des foyers ouverts y sera interdite, même en cas de chauffage d'appoint ou de flambée d'agrément, explique le texte. Dans toutes ces communes, à l'exception de Paris, il restera néanmoins possible d'y installer un appareil de chauffage au bois "performant", c'est-à-dire voir un rendement supérieur ou égal à 70 % et un taux de CO inférieur ou égal à 0,12 % (à 13 % d'O2), ou bien disposer du Label Flamme Verte 5 étoiles. Pour Paris, seuls seront autorisés les appareils très faiblement émetteurs de particules faisant l'objet d'une dérogation, après demande auprès du préfet de Police...
Les propriétaires de cheminées à foyer ouvert, ou équipées d'un insert ne répondant pas aux normes prescrites, sont donc dans un entre-deux : leur utilisation est désormais interdite mais il est envisagé qu'elle soit à nouveau autorisée. Reste à savoir, en cas d'infraction, quel est le risque de verbalisation...
|
|
|
Loi Duflot 1 de mobilisation du foncier public et en faveur du logement social : une première évaluation
|
27/12/2014
|
Deux ans après sa promulgation, un rapport parlementaire dresse une première évaluation de l'application de la loi du 18 janvier 2013, dite "Duflot 1", de mobilisation du foncier public en faveur du logement et de renforcement des obligations de production de logement social. Dressée par une députée PS, Audrey Linkenheld, et un député UMP, Jean-Marie Tetart, il conclut que, malgré l'installation tardive de la Commission nationale de l'aménagement, de l'urbanisme et du foncier (CNAUF), présidée à présent par Thierry Repentin, les services de l'État, centraux et locaux, se sont fortement impliqués, mais que la mobilisation du foncier public est encore modeste et inégale, pour de nombreuses raisons, dont certaines étaient déjà identifiées lors des débats parlementaires, mais aussi pour d'autres plus nouvelles, dont des blocages d'ordre réglementaire et administratif que, selon les auteurs, il conviendrait de lever.
On se rappellera évidemment de la confusion qui a régné lors de l'établissement d'une première liste de terrains publics à rendre disponibles - une partie de la liste comportait des terrains déjà vendus ou en voie de l'être ; les auteurs pointent notamment une organisation parfois défaillante des services du Domaine et des difficultés spécifiques à certains ministères : notamment le ministère de la défense, qui est le plus grand propriétaire foncier public en France, et qui dispose, depuis 1987, de sa propre structure de valorisation immobilière : la Mission pour la réalisation des actifs immobiliers (MRAI). Cette situation plaide, selon les rapporteurs, pour la création d’un délégué interministériel au logement qui serait chargé de coordonner l’action des différents ministères sur ce sujet, de solliciter l’arbitrage du Premier ministre en cas de désaccord entre ministères et de diffuser les bonnes pratiques auprès des préfets.
Les auteurs regrettent aussi l’impossibilité de cumuler le bénéfice de la décote, prévue par la loi sur le prix de cession du terrain, qui peut aller jusqu'à 100% dans certains cas, avec d’autres aides publiques (ANRU) et de l’appliquer à des opérations de réhabilitation.
Le bilan à ce stade parle de lui-même : 8 cessions avec décote ont été conclues (7 terrains État, 1 terrain RFF), prévus pour la construction de 962 logements, dont 430 logements sociaux, avec une décote allant de 15 à 84% ; 8 autres cessions avec décote devraient, par ailleurs, être conclues prochainement. Ce bilan est d'autant plus limité que certaines des opérations étaient déjà envisagées avant la loi... Il y a cependant deux réussites symboliques pour lesquelles la loi a apporté un cadre et permis d’augmenter le nombre de logements sociaux construits : la caserne Martin à Caen et l’immeuble Castéja à Bordeaux.
Après la phase de mise en application de la loi et de déblocage des opérations déjà envisagées, la mobilisation du foncier public doit entrer, à partir de 2015, dans une seconde phase : celle, plus proactive, consistant à conclure des nouvelles opérations sur du foncier récemment identifié. Ainsi, la ministre du logement a demandé aux préfets de région d’identifier chacun 5 terrains prioritaires sur lesquels des opérations pourraient rapidement être lancées. Afin d’atteindre un chiffre réaliste de 30.000 logements produits sur cinq ans, les rapporteurs font sept recommandations : faire de la CNAUF un lieu permettant l’échange des bonnes pratiques, mettre à la disposition des acteurs locaux des documents types (protocoles, actes authentiques) afin de faciliter l’aboutissement des discussions, accentuer la communication à destination des nouveaux élus locaux et des associations de collectivités territoriales, recourir plus fréquemment à la cession directe à un bailleur ou un promoteur et au bail emphytéotique, reconnaître un rôle fondamental et stratégique aux préfets de région, concrétiser les engagements de la SNCF et de RFF, et faire procéder à une nouvelle enquête qualitative de France Domaine, sur l’ensemble de l’inventaire physique de l’État.
La seconde partie de la loi du 18 janvier 2013 renforçait les obligations de production de logement social des communes à travers une réforme de la loi SRU, relevant de 20 à 25% la part de logements sociaux nécessaire dans chaque commune d’ici à 2025, sauf pour celles ne justifiant pas d’un effort de production supplémentaire, et donnant la possibilité aux préfets de quintupler la majoration du prélèvement sur les ressources des communes défaillantes. La combinaison de l’application de ces différents critères et les listes publiées par décret ont donné le résultat suivant : 5.150 communes sont comprises dans une agglomération ou un EPCI de plus de 50.000 habitants ; parmi celles-ci, 1.129 communes sont soumises à l’article 55 de la loi SRU (ayant un taux de logements sociaux inférieur à ses obligations légales) contre 1.022 en 2012, dont 759 ont désormais un objectif à 25% et 370 restent à 20%. 5 communes "isolées" sont également soumises à l’article 55 de la loi SRU pour un taux de 20%.
Les rapporteurs ont pointé un problème d’articulation entre les notions d’aire urbaine et d’EPCI qui peut conduire à des entrées parfois brutales liées à l’appartenance nouvelle à un EPCI, ou des inégalités de traitement absurdes au sein d’un même EPCI : Une commune peut être à la fois membre d’une unité urbaine au sens de l’INSEE et d’un EPCI mais les caractéristiques de ces deux ensembles peuvent différer. C’est le cas par exemple de deux territoires qui ont été signalés : l’agglomération de Saint-Nazaire en Loire-Atlantique et celle de Chambéry en Savoie. Dans ces deux cas, les communes qui sont également membres d’une aire urbaine ont un objectif maintenu à 20% tandis que les autres se voient appliquer un taux de 25%...
Ces nouvelles règles ont pour conséquence de fixer des niveaux de productions de logements sociaux sans précédent qui nécessitent, afin de ne pas décourager certains maires volontaires et éviter le relâchement, un effort de pédagogie.
Le fonctionnement des prélèvements sur les ressources fiscales des communes dont le taux de logement social est inférieur à leur obligation légale a été modifié de quatre façons par la loi du 18 janvier 2013 :
– le prélèvement annuel est calculé à partir de l’écart entre l’objectif de 20 ou 25% et le nombre de logements sociaux présents sur le territoire de la commune. Le relèvement de l’objectif à 25% a donc augmenté automatiquement le montant des prélèvements ;
– la loi a permis au préfet de département de quintupler la majoration du prélèvement annuel pour les communes faisant l’objet d’un constat de carence. Sont concernées les communes faisant preuve d’une absence de volonté pour remplir leurs objectifs triennaux ;
– l’affectation du produit des prélèvements annuels a ensuite été modifiée : il est d’abord attribué à l’EPCI délégataire des aides à la pierre si la commune concernée en est membre, puis, à défaut, à l’établissement public foncier (EPF) présent sur le territoire ;
– enfin, le produit de la majoration nette a été affecté à un fonds national de développement d’une offre de logements locatifs très sociaux (FNDOLLTS).
Ces différentes modifications ont été appliquées dès 2014 et, conformément à la loi, le quintuplement de la majoration du prélèvement a été rendu possible dès le bilan du triennal 2011-2013. Les rapporteurs constatent que cette application rapide n’a pas été comprise et donc appliquée dans tous les territoires visités. Par contre, les ressources issues de ces prélèvements sont en forte hausse (50,2 millions d'euros, soit +62% par rapport à 2013), mais encore faut-il que le produit de ces prélèvements soit bien utilisé pour le financement du logement social. Les auteurs du rapport recommandent une réforme du fonctionnement du FNDOLLTS "dont les modalités de travail depuis 2013 ne correspondent pas véritablement à la volonté du législateur"... En particulier, les appels à projets du FNDOLLTS, qui perçoit le produit des majorations, doivent être plus transparents et décentralisés.
La loi du 18 janvier 2013 a renforcé les pouvoirs du préfet qui décide, après avis du comité régional de l’habitat (CRH), si le bilan d’action d’une commune justifie qu’elle fasse l’objet d’un arrêté de carence. Le préfet fixe désormais seul, après avis de la commission départementale SRU, le taux de majoration de son prélèvement.
Comme l’indique la loi, le préfet doit tenir compte de l’écart entre les objectifs triennaux et le nombre de logements produits ainsi que des difficultés rencontrées le cas échéant par la commune. D’après les données partielles qu’ils ont obtenues et les déplacements qu’ils ont réalisés au cours de cette mission, vos rapporteurs ont le sentiment que les procédures de carence mises en œuvre par les préfets au cours de l’été et de l’automne 2014 font preuve à la fois de fermeté et de pragmatisme. Les instructions du Gouvernement ont été d’être fermes et d’appliquer, s’il le faut, le quintuplement des prélèvements. Ces instructions ont été respectées sur le terrain.
Enfin, les rapporteurs recommandent d'encourager l’utilisation, par les préfets, du droit de préemption et de la compétence de délivrance des permis de construire dans les communes carencées, des pouvoirs renforcés par la loi.
|
|
|
Agrément de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP)
|
27/12/2014
|
Tout est prêt pour l'encadrement des loyers à Paris : la ministre du logement, Sylvia Pinel, a délivré l’agrément de l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP). Premier observatoire de France à recevoir ce type d’agrément, l’OLAP rassemble en effet les conditions techniques prévues par la loi ALUR du 24 mars 2014 pour calculer les loyers médians par secteur et permettre au préfet de fixer les loyers de référence servant à l'encadrement.
Les loyers médians ont été calculés par type de logement pour chacun des 80 quartiers parisiens afin de pouvoir regrouper ces quartiers par niveaux de loyer et aboutir à un découpage de Paris en 14 zones de loyers homogènes. L'OLAP est, par cet agrément, réputé respecter la méthodologie définie par un comité scientifique composé de cinq experts indépendants, institué par un décret du 5 novembre dernier, qui garantit la qualité statistique des données fournies. Ses prescriptions méthodologiques ont notamment été émises sur la base des retours de l’expérimentation nationale menée en 2013 sur 19 observatoires des loyers pilotes : l'agglomération parisienne avec l'OLAP, mais aussi Lille métropole, la communauté urbaine (CU) d'Alençon, Rennes métropole, Nantes métropole, la CU de Strasbourg, les agglomérations de Besançon-Montbéliard, le Grand Lyon, la Métropole de Bordeaux, l'agglomération de Mont de Marsan, les agglomérations de Bayonne et Pau, celles de Toulouse, Montpellier, de Toulon et Saint Raphaël, la métropole de Marseille, et celle de Nice, et enfin Saint Etienne métropole. S'y ajoutent les agglomérations de Saint Denis de la Réunion et de Fort de France.
D'autres communes couvertes par l'OLAP ou disposant d'un observatoire pourraient remplir les conditions permettant d’obtenir un agrément en 2015. Le gouvernement appelle les communes en zone tendue qui n’ont pas d’observatoire des loyers susceptibles d’être agréé avant 2016 ou 2017, à participer activement à leur développement en lien avec les professionnels et les collectivités. Selon les prescriptions de la loi ALUR et de ses textes d'application, les observatoires seront alimentés par les bailleurs et les professionnels à chaque nouvelle location ou relocation.
|
|
|
Création de l’Agence nationale du contrôle du logement social
|
27/12/2014
|
Un décret du 26 décembre crée l’Agence nationale du contrôle du logement social (ANCOLS) au 1er janvier 2015. Ce nouvel établissement public de l’Etat résultera de la fusion de deux institutions de contrôle du logement social, l’Agence nationale pour la participation des employeurs à l’effort de construction (ANPEEC) et de la Mission interministérielle d’inspection du logement social (MIILOS). Le gourvernement la justifie par le "besoin d’unifier le contrôle et d’évaluer de manière plus globale l’action de l’ensemble des opérateurs du logement social".
Regroupant 150 collaborateurs, cette agence aura pour missions de contrôler l’ensemble des acteurs du secteur, notamment l’action des groupes constitués autour des Comités interprofessionnels du logement (CIL), les collecteurs du "1% logement" ou des groupes HLM, de gérer les suites données à ces contrôles, d'évaluer l’efficacité des acteurs, en réalisant des études transversales ou ciblées, d'assurer la production annuelle de données statistiques et financières, et, nouveauté répondant à une volonté affichée du gouvernement, d'assurer la publication de ses rapports d’évaluation et de contrôle. Dans un communiqué commun du 26 décembre, les ministres du logement, des finances et de l'économie, ont exprimé en effet le souhait que ces rapports soient rendus publics systématiquement dès 2015, sur la base des recommandations sur les conditions de cette publication que Christian Nicol, Inspecteur général honoraire de l’administration du développement durable, a formulées à destination du futur conseil d’administration de l’ANCOLS.
|
|
|
Les grands réseaux d'agences immobilières et leurs fédérations envisageraient la création d'un super-site d'annonces de professionnels
|
26/12/2014
|
Une idée saugrenue court actuellement les médias : plusieurs réseaux, la FNAIM, Guy Hoquet ou encore Century 21, envisagent de créer ensemble un site d'annonces commun destiné à se passer des grands portails privés sur lesquels les agents paient aujourd'hui très cher pour publier leurs annonces.
En réalité, cette idée n'est pas nouvelle et sort régulièrement depuis que les sites d'annonces en ligne existent, depuis l'époque du Minitel qui a vu notamment l'éclosion du site SeLoger. Les professionnels qui laissent à ces sites d'annonces - comme avant au Figaro et à la presse régionale - des budgets considérables pour la diffusion des biens qu'ils ont à vendre ou à louer, rêvent d'un monde où leurs annonces seraient diffusées gratuitement, et ont ainsi poussé régulièrement leurs fédérations professionnelles, FNAIM en tête, à investir dans des services Minitel dans un premier temps, Internet dans un second, afin de contrer la montée des sites privés : SeLoger, mais aussi A Vendre A Louer, Logic Immo, Explorimmo, etc. Malgré les sommes dépensées, ce fut un échec : aucun professionnel, même ceux qui appartiennent à des réseaux comme Century 21 qui ont leur propre site d'annonces, ne peut aujourd'hui se passer des sites privés, et même des services de "multidiffuseurs" comme Ubiflow, qui optimisent l'utilisation des budgets ! Mais jusqu'ici, au moins la plupart de ces sites, jugés très chers, et de fait largement profitables à leurs fondateurs ou actionnaires, se restreignaient exclusivement aux annonces de professionnels, les annonces de particuliers étant principalement captées par PAP (de particulier à particulier) et Entreparticuliers.com. La démangeaison des professionnels a repris de plus belle avec la montée fulgurante du site Le Bon Coin, qui ne fait pas de différence et accueille en masse les annonces de particuliers, en même temps que celle des agents immobiliers et des mandataires indépendants, nouvelle catégorie de professionnels qui donnent aussi des boutons aux agents immobiliers traditionnels. Il semblerait que les annonces des professionnels atteignent 70% des annonces du Bon Coin, mais il reste perçu comme un site de particulier à particulier !
Du coup, l'association Plurience, qui regroupe les grands des services immobilier (Foncia, Nexity, Citya, Sergic, Immo de France, Square Habitat...), a décidé dès le milieu de l'année un "embargo" du Bon Coin de la part de ses membres et une action pour convaincre les grandes organisations professionnelles FNAIM, UNIS et SNPI d'inciter leurs adhérents d'en faire autant. Parallèllement, elle émettait l'idée de création d'une plate-forme de diffusion d'annonces commune. Ce mois-ci, on apprenait par une "brève" de l'Express que la FNAIM et des réseaux d’agences immobilières comme Century 21 et Guy Hoquet travailleraient activement à la création d’un site commun d’annonces immobilières pour contrer le site Le Bon Coin.
Coup de "com" à l'intention des agents immobiliers ? Mécontents pèle-mêle de la conjoncture, de la fiscalité et de la loi ALUR, jaloux de la mobilisation des notaires et autre professions règlementées, ils auraient aimé que leurs fédérations organisent des mouvements analogues et les trouvent trop mous dans la défense de leurs intérêts. Coïncidence, deux députés PS, Sylviane Bulteau et Jacques Cresta, ont posé, à une semaine d’intervalle, et dans des termes absolument identiques, une question au gouvernement, dénonçant les sites internet tels que Le Bon Coin ou PAP, qui provoqueraient un manque à gagner de plusieurs centaines de millions d'euros à l'Etat. Selon eux, lorsqu'une transition immobilière se fait de particulier à particulier l'acheteur ne recourt pas aux services d'un agent immobilier et ne paie donc pas les 20% de TVA sur les honoraires d'agence... L'information, largement relayée par les médias, a permis à Philippe Buyens, directeur général délégué de Capifrance, le premier réseau de mandataires indépendants en France et filiale du groupe Pinault, de s'engouffrer dans la brèche : "cela permettrait certes des rentrées fiscales pour l'Etat mais cela sécuriserait également les ventes", déclarait-il récemment à L'Express. Et de remarquer que "le nombre de contentieux est nettement plus élevé dans les transactions réalisées entre particuliers, et puis les négociations sont moins efficaces et plus faibles". D'après l'association de consommateurs CLCV, interrogée par Libération, "depuis quelque temps, il y a un lobbying des professionnels de l'immobilier pour tenter d'imposer un recours obligatoire à leurs services."
Tout cela n'est pas bien réaliste mais met sûrement du baume au coeur des agents immobiliers, dont beaucoup connaissent encore un passage à vide. Si la création d'un site d'annonce à la main des fédérations et des réseaux d'agences est par contre un projet sérieux, on peut douter du réalisme de ses promoteurs. L'expérience de la FNAIM est en effet là pour rappeler que développer et gérer un site d'annonces est un métier qui ne s'improvise pas : après trois décennies d'investissements, les annonces du site fnaim.fr n'arrivent qu'en fin de 3ème page dans les recherches Google ! Et même si ce site était entièrement subventionné par ses fondateurs, leurs adhérents le paieraient d'une manière ou d'une autre, sans probablement pouvoir se passer de diffuser quand même leurs annonces comme aujourd'hui sur les sites privés. Car la montée en puissance d'un site d'annonces n'est pas immédiate, loin s'en faut ! "Comment conduire les agents immobiliers, au nom d'objectifs stratégiques ambitieux, à renoncer à des outils efficaces de mise en marché, les fameux sites d'éditeurs, Seloger ou Leboncoin en tête ?", s'interroge Henry-Buzy-Cazaux, président de l'IMSI (Institut du management des services immobiliers) et grand connaisseur des métiers de l'immobilier. "Les négociateurs, qui ont juste besoin de vendre et de louer, seront-ils prêts à manquer des chances de produire pour le plaisir de bâtir un site appartenant à la profession ? On peut en douter. Parieront-ils sur un site en construction de notoriété, qui mettra longtemps à dépasser les sites établis - s'il y parvient -, alors que les valeurs sûres, pour chères qu'elles soient, leur donnent des moyens commerciaux puissants ?"
Le site pourrait, selon des acteurs interrogés par BFMTv, commencer avec le fichier de l'AMEPI, association gérant un fichier de mandats exclusifs mis en commun par les agences d'un même marché local, et animé par les principaux réseaux d'agences traditionnelles : ORPI, Century 21, Guy Hoquet, etc. Problème, l'AMEPI plafonne en nombre d'agences participantes (moins de 10% des agences immobilières totales), et ne rassemblerait que 20 ou 25% des mandats exclusifs détenus en France, ces derniers ne représentant que 10 à 15% de l'ensemble des mandats confiés aux agents immobiliers. Sachant que la fréquentation d'un site d'annonces dépend de la quantité d'annonces qui y figurent et que la propension des professionnels à les lui confier dépend de la fréquentation, les grands sites leaders du marché n'ont pas de quoi être saisis de panique...
|
|
|
Impôts locaux : fixation de la liste des départements tests pour la révision des valeurs locatives dans l'habitation
|
26/12/2014
|
Les ministres des finances et du budget n'ont pas ont choisi la facilité en fixant la liste des cinq départements où sera expérimentée la révision des valeurs locatives des locaux d’habitation. Les gagnants sont la Charente-Maritime, le Nord, l’Orne, le Val-de-Marne et Paris ! L’arrêté a été publié au le 26 décembre.
Il s'agit d'un chantier à hauts risques pour le gouvernement ! Jamais révisées par rapport au marché depuis 40 ans, les valeurs locatives servant de base au calcul des impôt locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, cotisation foncière des entreprises, en tout 63 milliards d'euros de recettes...) s'en écartent fortement suivant la localisation, la nature et l'âge des immeubles. Pour ceux qui existaient en 1970, les bases n'ont été révisées que par pourcentages fixes appliquées à tout le territoire. Ainsi, les appartements du centre ville, les appartements haussmanniens parisiens par exemple dont une partie n’avait pas de salle de bain à cette époque, sont aujourd’hui sous-évalués, alors que leur valeur actuelle s’est considérablement élevée. A l’inverse, les logements neufs de l’époque sont surévalués par rapport aux vraies valeurs locatives de 2015.
Courageux mais pas téméraires, les gouvernements qui se sont succédé depuis ont chaque fois renoncé à leurs velléités de révision. Une loi de 1990 avait déjà fixé le principe de la révision. Même chose en 2007, quand le gouvernement Fillon avait aussi envisagé cette mesure avant de renoncer. Le résultat va donc forcément décoiffer, et l'on entend déjà les cris d'orfraie que vont pousser ceux qui vont voir leurs impôts augmentés, et le bruit médiatique s'en suivra, et qui n'aura d'égal que le silence de ceux dont les impôts baisseront ! Il est probable dans ces conditions que la facture ne sera adressée aux contribuables qu'après la fin de la législature...
L'expérimentation a été prévue par l'article 74 de la loi de finances rectificative pour 2013. Il prévoit que la valeur locative des propriétés bâties sera déterminée à la date de référence du 1er janvier 2015 en fonction de la localisation, de la nature de la surface du bien "après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, excepté les planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre, majorée de la superficie au sol de leurs dépendances affectée de coefficients". Les propriétaires seront tenus de souscrire une déclaration relative à chacune des propriétés détenues dans les départements où sera menée l'expérimentation. Chaque bien sera classé dans un sous groupe - maisons individuelles, appartements en immeuble collectif, locaux d'habitation qui présentent un caractère exceptionnel, et dépendances isolées, elles-mêmes classées en catégories en fonction de leur utilisation - et le tarif par mètre carré évalué à partir des loyers constatés dans chaque secteur par des commissions départementales. Il appartiendra ensuite aux élus d'ajuster les taux pour que la révision s'effectue à somme nulle. Si les collectivités, confrontées à la baisse des dotations ne sont pas tentées, dans la confusion qui sera créée, de rattraper un peu de leurs recettes perdues !
Le gouvernement doit en principe transmettre au Parlement, au plus tard le 30 septembre 2015, un rapport sur l’expérimentation, ce qui paraît ambitieux, vu le temps écoulé. D'autant qu'il devra examiner les conséquences pour les contribuables, mais aussi pour les collectivités locales. L’idée d’une généralisation en 2018 a été évoquée, mais la date réelle dépendra de la durée de l'expérimentation...
A noter que la méthode de l’expérimentation sur cinq départements avant généralisation à l’ensemble de la France a déjà été appliquée dans le cas des locaux professionnels. En 2010, une expérimentation avait été menée auprès des professionnels de l’Hérault, du Pas-de-Calais, de la Haute-Vienne, Paris et du Bas-Rhin avant une généralisation à 3,3 millions de locaux en 2013. Les éléments recueillis serviront de base au calcul de la taxe foncière et de la cotisation foncière des entreprises (CFE) à partir de 2016. On s'attend là aussi à un réveil brutal de ceux qui se diront étranglés par la hausse de la fiscalité, et une discrétion de ceux qui bénéficieront des baisses ! Certains voient déjà ressortir les bonnets rouges...
|
|
|
L'ex Sonacotra, redressée, entre dans le giron de la SNI et de la Caisse des dépôts
|
26/12/2014
|
La Caisse des dépôts et consignations, par l'intermédiaire de sa filiale SNI, va devenir actionnaire majoritaire de l'ancienne Sonacotra, rebaptisée Adoma. Ce spécialiste du logement "très social" était en grande difficulté financière il y a quatre ans et a été épinglée par la Cour des comptes pour sa gestion. Une nouvelle direction l'a remise sur pied. Le capital d'Adoma était jusqu'à présent partagé entre l'Etat (57%) et la SNI (42%). A l'issue de l'opération en cours, l'Etat deviendra minoritaire mais restera un actionnaire important, au minimum d'un tiers du capital, a expliqué le groupe SNI dans un communiqué.
Adoma possède un parc de 75.000 logements très sociaux, logements foyers pour travailleurs notamment. Sa direction estime que jusqu'à 2020, le contexte financier ne lui permettra que de maintenir son offre constante tout en rénovant le tiers de son parc de 75.000 logements très sociaux. Aujourd'hui obsolètes, certains vieux logements d'Adoma sont en effet beaucoup trop petits, d'une surface ne dépassant souvent pas 7 mètres carrés, et sont toujours occupés par des travailleurs immigrés d'Afrique du nord et d'Afrique subsaharienne arrivés il y a entre 30 et 50 ans en France. Réunis à deux ou à trois, ils devraient être transformés en studios d'entre 15 et 20 m², ce qui va réduire son parc, réduction qui sera juste compensée par la construction de 25.000 nouveaux logements d'ici à 2020.
Or, les besoins de logements "très sociaux" augmentent avec la crise, et l'arrivée de nouveaux publics, notamment des jeunes en situation d'échec à la sortie de leurs études, ou les demandeurs d'asile, explique la société dans un communiqué. Le renforcement de l'offre ne viendra que de l'accroissement de ses fonds propres. D'où la montée de la SNI dans le capital, en préparation déjà depuis plusieurs mois.
|
|
|
Un retour d'expérience très complet sur le vécu des occupants de logements BBC
|
23/12/2014
|
Un économiste, une sociologue, et trois ingénieurs ont produit pour Cerqual, organisme certificateur du groupe Qualitel, une étude intitulée "Vivre dans un logement BBC, un constat prometteur". Elle s’appuie sur l’analyse détaillée de six résidences ayant bénéficié du label "BBC (Bâtiment Basse Consommation) Effinergie", label qui a anticipé la règlementation thermique "RT 2012", et visait à répondre à trois questions : quelles sont les consommations réelles des logements comparées aux consommations conventionnelles définies par le label, et comment expliquer les écarts ?, quel est le vécu des occupants et quelles convergences ou divergences existe-t-il entre leur vécu et le confort mesuré ?, et enfin quels sont les choix techniques, les coûts d’investissement, d’entretien et d’occupation ?
Il en ressort dix principaux enseignements :
- enseignement n°1 : "les logements BBC, ça marche. Ce n’était pas gagné d’avance" ; l’échantillon analysé concernait six parmi les toutes premières opérations BBC lancées en France, et malgré cela les opérations étudiées n’ont présenté aucun dysfonctionnement significatif. Il est vrai que certains maîtres d’ouvrage avaient déjà pratiqué les labels HPE (Haute Performance Energétique) et THPE (Très Haute Performance Energétique). Mais le pari était néanmoins ambitieux puisque les exigences du label BBC Effinergie divisent par 2 à 4, selon l’énergie et la zone climatique, les consommations maximum de la réglementation thermique 2005 !
- enseignement n°2 : "les consommations réelles peuvent se situer au-dessus mais aussi au-dessous du calcul conventionnel BBC Effinergie. La consommation d’énergie tous usages peut être même inférieure à la convention allemande Passivhaus" ! Ainsi pour le chauffage, 12 ménages ont une consommation réelle supérieure à la convention mais 6 ménages dans 4 résidences ont une consommation réelle inférieure à la convention BBC. Deux ménages, à Garges-lès-Gonesse et à Laval, n’ont pas consommé d’énergie pour le chauffage et ont donc bénéficié de transferts de chaleur.
Pour les cinq usages pris en compte par la réglementation thermique, 12 ménages ont une consommation réelle supérieure à la convention, 6 ménages, dans 3 résidences, ont une consommation réelle inférieure à la convention BBC. Ce ne sont pas les mêmes ménages que précédemment.
Pour les consommations tous usages (celles prises en compte par la réglementation et celles liées à l’électro-ménager et à l’électronique domestique : télévision, ordinateurs…), il n’y a pas de convention française. Le label allemand Passivhaus en définit une, d’un niveau très performant, que les auteurs du rapport ont transposée dans le contexte français, recalculée en convention française à 97 kWhep/m².an, vu notamment les différences de coefficient énergie primaire-énergie finale. 11 ménages sont au-dessus de la convention Passivhaus, 7 sont au-dessous de la convention...
- enseignement n°3 : "Même dans le cas d’un dépassement significatif de la consommation d’énergie par rapport à la convention BBC, la baisse de la consommation réelle par rapport à la réglementation 2005 est très importante", ce qui est tout de même la moindre des choses...
- enseignement n°4 : "Quand on prend l’indicateur consommation en kWh par personne et par an à la place de l’indicateur usuel kWh/m²/an, les résultats sont inversés". Si on ne tient pas compte des 2 ménages qui ne chauffent pas leur logement, les ménages qui sont en dessous de la convention Passivhaus au m² sont ceux qui consomment le plus par personne, entre 4.300 et 7.100 kWh par an. A l’inverse, la majorité des ménages qui sont au-dessus de la convention Passivhaus au m² consomment moins de 4.000 kWh par personne et par an. La question de la densité d’occupation est essentielle pour analyser les consommations réelles. Une bonne performance en kWhep/m² an peut provenir d’une sous-occupation du logement...
- enseignement n°5 : "Les professionnels ont intérêt à multiplier les retours d’expérience détaillés, si possible avec une période de deux ans après livraison". L'étude recommande en particulier aux professionnels de veiller particulièrement au confort thermique d’été pour les résidences situées dans la moitié Sud de la France.
- enseignement n°6 : "La maîtrise des coûts d’investissement est liée à la courbe d’apprentissage des professionnels". Un des maîtres d'ouvrage a réalisé son opération à un coût de construction de 1.230 euros HT le par m² habitable (euros valeur 2009), et construit aujourd’hui ses résidences BBC, selon les caractéristiques techniques de l’opération, entre 1.050 et 1.150 euros HT le m² (euros valeur 2013). Même si la conjoncture fait que le marché de la construction est maintenant plus favorable aux maîtres d’ouvrage qu’aux entreprises de bâtiment, deux facteurs ont fortement joué : une tendance à la baisse du prix de certains composants mis sur le marché par les industriels, et surtout la courbe d’apprentissage des maîtres d’ouvrage, des maîtres d’œuvre et des entreprises de bâtiment. "Quand ces professionnels en sont à leur 3ème ou 4ème opération BBC, ils savent faire des choix qui ne coûtent rien (orientation de l’immeuble), qui font faire des économies (compacité) et qui évitent les surinvestissements inutiles", soulignent les auteurs de l'étude dans un entretien avec LeMoniteur.fr.
- enseignement n°7 : "Les professionnels ont intérêt à privilégier les techniques simples et robustes". L’étude montre qu’on peut faire des logements BBC performants sans ventilation double flux, sans triple vitrage, sans solaire thermique, sans solaire photovoltaïque. L’essentiel est que l’immeuble soit bien orienté, plutôt compact (mais la liberté de choix architecturaux est grande), bien isolé et bien ventilé. De surcroît, contrairement aux idées reçues, une des opérations les plus performantes de l’échantillon est la résidence "tout électrique"... Trois préoccupations doivnet guider les choix : facilité de maintenance, coût d’entretien maîtrisé, facilité d’utilisation par les occupants.
- enseignement n°8 : "L’usage et le comportement des occupants sont déterminants pour le niveau des consommations réelles. Les six facteurs clés". L’étude met en évidence six facteurs clés relatifs à l’usage et au comportement des occupants ayant une influence, qui peut être très forte, sur la consommation d’énergie : le nombre de personnes dans le logement, la durée d’occupation durant la journée, la semaine et l’année, le niveau d’équipement d’appareils domestiques et l’intensité de leur usage, la température intérieure choisie en hiver, les pratiques d’aération du logement, notamment l’ouverture des fenêtres et des portes sur jardin, et la plus ou moins bonne maîtrise de la chaudière, de la ventilation, des volets et du chauffe-eau solaire quand il y en a un.
Contrairement à ce que pense un grand nombre de professionnels et de chercheurs, la convention retenue par la réglementation n’est pas conçue pour prévoir les consommations mais pour comparer des logements (vides) avant livraison. Elle définit une température extérieure et un seul mode d’occupation, notamment fondé sur des températures de consigne de chauffage qui sont de 19°C en semaine jusqu’à 10h et après 18h et le week-end, et de 16°C entre 10h et 18h les jours de semaine...
- enseignement n°9 : "Le vécu des logements BBC par leurs occupants est globalement bon dans l’échantillon étudié". En simplifiant, trois catégories d’occupants peuvent être distinguées : les habitants qui connaissent les principes du BBC et les usages recommandés et valorisent le bon usage ou la technique (exemple de remarque : "on essaie d’utiliser à bon escient tous les avantages de la maison"), les habitants qui connaissent assez bien les caractéristiques du BBC mais connaissent mal les usages recommandés ou jugent qu’ils ne sont pas applicables (exemples de remarques : "théoriquement on n’a pas besoin d’aérer parce qu’il y a le double flux, on devrait laisser fermé jour et nuit mais on a encore cette habitude de se dire j’ouvre pour aérer"), et enfin les habitants qui ne connaissent pas les caractéristiques du logement BBC ni les usages recommandés, et qui y vivent comme dans un logement classique (exemple de remarque : "on ne sait pas à quoi ça correspond, mais on n’a pas cherché à comprendre parce que ça allait bien", ou "c’est un peu compliqué parce qu’on ne nous a pas trop expliqué").
Les deux dernières catégories peuvent pratiquer « l’effet rebond » qui consiste à profiter du logement BBC pour améliorer son confort (avec notamment une température intérieure relativement élevée l’hiver) et non pour économiser l’énergie. mais dans le Sud de la France, l’insuffisance de confort thermique d’été dû à une trop forte température dans les logements pendant les périodes de grande chaleur est mal vécue par les habitants.
- enseignement n°10 : "Les questions de l’information et du conseil aux occupants sont sous-estimées par les professionnels", ce qui explique au demeurant les mauvaises utilisations mentionnées précédemment. De même qu’il existe un processus d’apprentissage pour les professionnels, il y en a un pour les occupants, soulignent les auteurs de l'étude. "Cela ne peut pas se réduire à une brochure d’information, même si celle-ci est bien sûr indispensable. Cela passe par une bonne information (par les bailleurs, les syndics de copropriété) sur les consommations et un accompagnement, si possible à trois moments, l’entrée dans les lieux, après quelques mois de rodage, au bout d’un an sur la base des consommations réelles".
Un des promoteurs pense qu'au-delà du comportement dans le logement, les ménages doivent modifier progressivement leur mode de vie. La brochure d’information qu’il a diffusée s’intitule "Du bâtiment économe à la consommation responsable". Après les rubriques "Dépensez peu d’énergie en hiver" et "Vivez confortablement en été", sont présentés les thèmes "Optez pour des achats responsables" et "Déplacez-vous en douceur"...
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
