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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Vers un retour de la déductibilité des intérêts d'emprunt ?
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15/1/2007
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C'est une nouvelle promesse du candidat Nicolas Sarkozy au soir de son intronisation par le congrès de l'UMP : la déductibilité des intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition d'une résidence principale, avait disparu depuis près d'une décennie, serait rétablie pour les accédants acquéreurs de leur logement.
C'est le gouvernement Juppé qui avait supprimé dans la loi de Finances pour 1997 la réduction d'impôt en place depuis plus de 10 ans, pour les intérêts d'emprunt des prêts liés à l'achat de la résidence principale. Jusqu'alors, les acquéreurs d'un logement bénéficiaient d'une réduction d'impôt à hauteur de 25 % des intérêts durant les cinq premières années de remboursement de l'emprunt. Le dispositif était plafonné, dans des conditions différentes selon la nature du logement. Dans l'ancien, la limite était fixée à 2.287 euros, majorés de 305 euros par personne à charge. Dans le neuf, le plafond était plus avantageux puisqu'il équivalait à 3.049 euros pour une personne seule et à 6.098 euros pour un couple, ces deux plafonds bénéficiant d'une majoration de 305 euros pour le premier enfant, de 381 euros pour le deuxième et de 457 euros à compter du troisième.
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Les notaires analysent les ventes en Ile-de-France
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15/1/2007
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Une étude publiée le 15 juillet 2007 par la Chambre des notaires de Paris Ile-de-France sur l'ensemble des ventes immobilières de juillet 2005 à juin 2006 donne une image intéressante de la nature des transactions réalisées : ainsi apprend-on qu'à Paris intra-muros, les ventes dans le neuf ne représentent que 2% du total, et celles de maisons moins de 6%..
La part de l'ancien reste également très largement majoritaire dans la petite couronne (88%) et pour l'ensemble de l'Ile-de-France (86%).
Pour la même période, les ventes de neuf représentaient 12% en petite couronne et 14% dans l'ensemble de l'Ile-de-France.
Concernant la taille des logements vendus, ce sont les deux pièces qui arrivent en tête à Paris (35%) devant les studios (24%) et les trois pièces (21%). Pour toute la région IDF, les trois pièces sont les plus vendus (25%), devant les 2 pièces (22%) et les 4 pièces (20%).
Enfin, les opérations concernent majoritairement des appartements, à 94% pour Paris, 85% pour la petite couronne et 71% pour l'IDF. Les maisons ne représentent qu'1% des ventes dans la capitale, 12% autour et 28% pour la région. Le reste est représenté par la vente de chambres.
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GRL : L'UNPI s'inquiète des conditions de sa mise en oeuvre
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12/1/2007
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La Garantie des risques locatifs (GRL), créée par la la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne, doit être mise en place dans les semaines qui viennent, après la signature d’une convention entre l’Etat et l'UESL (Union d'économie sociale du logement, qui regroupe les collecteurs du 1% logement) le 20 décembre dernier. Rappelons qu'il s'agit d'un dispositif de subventionnement et de crédit d’impôt permettant aux bailleurs qui font de la "location sociale" de souscrire une assurance loyers impayés dans des conditions économiquement viables. Des compensations seront versées sur les fonds du "1% logement" aux entreprises d'assurance de dommages qui proposeront des contrats d'assurance contre le risque de loyers impayés respectant un cahier des charges sociales établi par l'UESL (Union d'économie sociale du logement, qui regroupe les collecteurs du 1% logement) et qui sera approuvé par décret ; l'UESL sera chargée d'assurer le financement de ces compensations dans le cadre d'une convention avec l'Etat. Par ailleurs, les bailleurs conventionnés auprès de l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) bénéficieront d'un crédit d'impôt égal à 50 % du montant de la prime d'assurance payée au cours de l'année d'imposition, si le contrat respecte ce cahier des charges. Ce crédit d'impôt ne sera toutefois pas cumulable avec la déduction du montant de la prime d'assurance impayés de loyers que les bailleurs ont la faculté d'opérer sur leurs revenus fonciers...
L'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui revendique 240.000 propriétaires privés adhérents, approuve le principe de cette garantie, qu'elle réclamait dans un Livre blanc récent. Mais elle regrette qu'elle ne soit pas universelle, contrairement à ce qu'elle proposait : un financement tripartite (Etat, bailleurs, locataires) et un dispositif s'appliquant à toutes les locations. Or selon l'UNPI, le système qui se met en place étant réservé à des candidats locataires dont le loyer n’excède pas 1/3 des revenus va encore laisser de côté une partie des personnes à faibles revenus pourtant visées par le projet, et risque d’avoir des effets pervers. "En effet, il va contraindre le bailleur à s’assurer alors qu’actuellement la très grande majorité des bailleurs ne souscrit pas d’assurance contre les impayés", explique un communiqué.
Par ailleurs, le risque d'impayés étant moins mutualisé que dans son projet, l'UNPI craint qu'il ne provoque une forte hausse des primes d’assurance.
Enfin, tout en se félicitant que l’Etat soit garant du système, au-delà de la partie du dispositif résultant d’un mécanisme d’assurance, l'UNPI craint qu'une mise en œuvre importante de la GRL ne risque de provoquer une forte demande de fonds publics et que l'Etat ne soit alors tenté de faire comme pour l’indemnisation des bailleurs en cas d’inexécution des décisions d’expulsion, "sorte de GRL avant l’heure" !
L'UNPI dénonce en effet l'attitude actuelle du ministère de l’intérieur qui a écrit aux préfets pour leur demander de négocier les indemnités avec les bailleurs, leur faisant valoir qu’il vaut mieux accepter tout de suite 70 % de la somme due par l’Etat que de supporter les délais inhérents à une procédure judiciaire pour en obtenir le paiement. "L’Etat ne donne pas exactement l’assurance, dans ces situations là, d’une exécution ponctuelle de ses obligations", regrette l'UNPI...
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L'IRL entraîné par la flambée de l'ICC
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12/1/2007
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L’indice INSEE de référence des loyers (IRL) du 3ème trimestre 2006 est paru et, avec une valeur de 106,36, affiche sur un an une hausse de 3,19%, à nouveau en nette progression par rapport au 2ème trimestre (+2,78%), lui-même en progression par rapport à celle des trois trimestres précédents (+2,46, et deux fois +2,30%).
Rappelons que cet indice est venu remplacer la moyenne sur 4 trimestres (dite "moyenne associée") de l’indice du coût de la construction (ICC) qui servait de référence jusqu’au 31 décembre 2005 pour les révisions annuelles des loyers des baux d’habitation ; pour information, cette moyenne associée a augmenté pendant le même temps de 6,83%, après +4,93% au 2ème trimestre 2006, contre 3,34% au 1er trimestre et seulement 2,44% au 4ème trimestre 2005 (voir toutes les valeurs dans notre section des indices et chiffres-clés) !
L’IRL tient donc toujours pour le moment ses promesses en tant qu’amortisseur de hausse - on imagine dans le climat politique actuel les polémiques s'il n'avait pas été créé - mais il peine de plus en plus dans cette tâche. Le responsable est justement l'ICC qui, à 1381, flambe littéralement : +8,05% au 3ème trimestre 2006 après +7,05 au 2ème trimestre, +7,24% au 1er et +4,96% au 4ème trimestre 2005, alors qu'il avait marqué une accalmie auparavant avec +0,47% au 3ème trimestre 2005 et +0,71% au 2ème…
Victimes de cette hausse vertigineuse : les baux meublés, les baux commerciaux, et autres locations (garages et parkings, remises, etc.) qui se réfèrent aux valeurs brutes de l’ICC !
Le calcul de l'ICC est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l’évolution des prix de la construction de quelques 6000 logements neufs suivie au travers de 320 dossiers. Les hausses des coûts de construction et, plus récemment, la flambée de l'acier et de certaines matières premières expliquent le dérapage de cet indice depuis 2005...
L’IRL, qui ne s’applique de manière obligatoire qu’aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, ceux des logements non meublés loués à titre d’habitation principale, est quant à lui calculé pour 20% à partir de l'ICC, pour 60% de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et pour 20% de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante…
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La Kutxabank lance des prêts sur 50 ans en France
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12/1/2007
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L'information est rapportée par Explorimmo.com : alors que les crédits sur 30 ou 35 ans se banalisent, la Kutxabank, caisse d'épargne espagnole implantée dans la région de Toulouse va encore plus loin en allongeant la durée des prêts jusqu'à 50 ans, durée couramment pratiquée en Espagne. La clientèle visée est sans surprise celle des jeunes primo-accédants. Afin d'être sûrs d'avoir remboursé la totalité d'un tel crédit avant l'âge fatidique de 75 ans, les candidats à un prêt sur une durée 50 ans, ne doivent pas être âgés de plus de 25 ans. De même, il faut avoir moins de 35 ans pour contracter un crédit sur 40 ans. Un bémol toutefois : l'allongement de la durée du crédit implique une augmentation des taux, et par conséquent un renchérissement du coût total du crédit ; il n'est pas sûr dans ces conditions qu'un tel allongement diminue sensiblement le montant des remboursements par rapport à un crédit de 30 ans...
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Immobilier ancien : reflux confirmé...
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9/1/2007
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L'indice mensuel de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), après être reparti à la hausse en septembre et octobre s'assagit confirme la tendance constatée au reflux de puis novembre, avec un recul des prix de 0,5% pour les maisons et de 0,9% pour les appartements. Le taux de hausse des prix sur un an a encore baissé et se situe à présent à +7,1 sur l'ensemble de l'année selon les chiffres publiés le 9 janvier pour l'année 2006 entière, de manière quasi identique pour les maisons et les appartements (+7,2 et +7,0% respectivement).
La FNAIM ne publie pas ce trimestre de chiffres sur l'activité, mais confirme l'estimation d'évolution des prix pour 2007 avancée une semaine avant par le réseau Century 21, à savoir un taux de hausse autour de 5%.
En tous cas, si tout le monde s’accorde pour considérer que le risque principal de retournement du marché, annoncé par certains, viendrait d’une hausse des taux d’intérêt (leur baisse n'est-il pas ces dernières années le facteur qui a le plus alimenté la hausse ?…), les informations sont de ce côté plutôt rassurantes, au moins pour l’année à venir : selon Christophe Cremer, président de Meilleurtaux.com et Jean-Michel Six, chef économiste chez Standard and Poor's, invités par la FNAIM à sa conférence de presse de présentation des résultats trimestriels de son Observatoire des prix de l'ancien, les hausses de taux de la BCE restent sans influence sur ceux des crédits immobiliers pour deux raisons :
- la concurrence que se livrent les banques sur ce marché alors que le volume de leurs crédits aux entreprises stagne sous l’effet du "trou d’air" de la croissance, et qui hésitent de moins en moins à financer quasiment sans apport personnel…
- le maintien des taux longs, auxquels se refinancent bon nombre de prêteurs, à un très faible niveau, inférieur à celui des taux à court terme, ce qui est assez rare, les marchés financiers étant en fait rassurés justement par les hausses de taux pratiquées par la BCE, qui selon eux éloignent les risques d’inflation… En d’autres termes, la hausse des taux courts fait baisser les taux longs !
Ainsi, malgré une hausse de 0,4% par rapport à leur niveau le plus bas atteint début 2006, les taux des crédits à taux fixe à 15 ans se situent fin 2006 à 3,70%, retrouvant en fait leur niveau de début 2005, et ne dépassent pas 3,90% pour les crédits à 25 ans...
Cette modération des taux d'intérêt, et l'allongement de la durée des crédits proposés par les banques ont contribué à améliorer encore l'indicateur de solvabilité des ménages (1) ; il est vrai que l'extension à l'ancien du prêt à taux zéro (PTZ), qui commence à produire ses effets à plein (150.000 prêts dans l'ancien probablement en 2006 sur 230.000 au total neuf compris) y est pour beaucoup, doublé dans un nombre croissant de villes (dont Paris) par un PTZ municipal, et a contribué très certainement au rééquilibrage spectaculaire de la composition des accédants à la propriété en faveur des ménages à revenus modestes mis en évidence par Century 21 France, avec en contrepartie un recul net des cadres et professions libérales (2)...
Les prix atteints donnent néanmoins le tournis : sans mentionner Paris, réservé désormais aux privilégiés, et où la barre des 7.000 euros le m2 en moyenne (!) a été dépassée dans au moins 3 arrondissements, des villes de la périphérie parisienne où ils frisent les 5.000 euros comme Vincennes, Versailles ou Rueil, ou encore des villes à caractère qui dépassent les 4.000 euros comme Biarritz, Antibes ou Cannes, de nombreuses villes voient leur m2 d'appartement atteindre et même dépasser en certains quartiers les 3.000 euros : la plupart des villes de la moyenne couronne parisienne, Lyon et Marseille, mais aussi Aix-en-Provence, Annecy, Bayonne, Toulon et ses satellites, Nice, pour ne parler que des plus importantes !
(1) indicateur tenu par la FNAIM, synthétisant le pouvoir d'achat des revenus des ménages corrigé de l’effet chômage, les conditions de remboursement des emprunts (taux d’intérêt et durée), les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien, et l’évolution du prix des logements
(2) Universimmo.com, 4/1/2007 : "Immobilier et logement : qu'attendre de 2007 ?"
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Droit au logement opposable : les offices HLM veulent faire entendre leur voix
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6/1/2007
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Par la voix de leur fédération nationale, regroupant 290 organismes rattachés aux collectivités locales, les Offices publics d’HLM, (OPHLM et OPAC), qui gèrent plus de 2 millions de logements sur les 3,8 millions de logements locatifs sociaux en France, ont fait savoir qu'ils souhaitaient que leurs analyses et leurs propositions retiennent l'attention des pouvoirs publics "au moment où les regards se portent sur l’urgente nécessité d’une réponse plus adaptée aux besoins de loger" !
Au risque de jouer les rabat-joie dans l'enthousiasme général qui s'est emparé de la classe politique en faveur du droit au logement opposable, ils font remarquer que si depuis des années le manque de logements accessibles à tous est devenu crucial, c'est peut-être tout simplement parce que le niveau des aides publiques au logement n'a cessé de baisser au cours des vingt dernières années, et depuis dix ans leur répartition a davantage bénéficié au locatif privé qu'au locatif social !
En conséquence, la Fédération des Offices d'HLM estime "qu'il ne suffit plus de dire qu'il faut construire plus pour détendre les conditions de l'offre par le niveau de la production ; il faut maintenant dire aussi pour qui construire, et à quelles conditions de qualité et de prix, par rapport aux besoins et à la solvabilité de la demande".
En fait, pour les Offices d'HLM, la mise en œuvre d'un "droit au logement opposable" est directement conditionnée par la capacité à développer l'offre dans des conditions plus accessibles. Ils soulignent que, "malgré tous les plans de relance de la construction, on ne parvient pas à sortir d'une crise structurelle de l'offre, ni de la difficulté à résoudre la question des rapports entre le volume de l'offre et le prix du logement : la construction se porte bien mais les taux d'effort des ménages atteignent des niveaux insupportables, jusqu'à plus de 30 % des revenus en moyenne, et dans certains cas jusqu'à 50 % et plus, dans les dossiers qu'instruisent les commissions d'attribution des Offices d'HLM" !
Voilà qui relativise quelque peu les bilans triomphalistes servis aux médias depuis quelque temps, et qui font croire que parce que la construction de maisons individuelles a connu des records - c'est en effet elle qui explique en grande partie le score de 430.000 logements dont le gouvernement tire gloire pour 2006 -, la crise du logement est en passe d'être résolue en France...
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Les villes rentables pour le Borloo dans l'ancien...
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4/1/2007
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L'étude a été réalisée par Le Particulier dans son numéro de janvier (1). Depuis le 1er octobre 2006, le régime "Borloo dans l'ancien" remplace le régime "Besson ancien" et le régime "Lienemann", avec des taux de déduction forfaitaire de 30 et 45% suivant les plafonds de loyers et de ressources des locataires appliqués (taux dans le cadre du nouveau barème de l'impôt sur le revenu, les anciens taux de 40 et 60% du Besson et du Lienemann équivalant dans le nouveau barème à 26 et 46%...), ainsi que l'introduction d'un conventionnement ANAH avec ou sans travaux, le but étant dans l'intervention de cet organisme de vérifier la "décence" des logements proposés et attribuer des subventions lorsque des travaux d'amélioration ou de remise en état sont envisagés.
A noter qu'un logement n'a pas à être acheté spécialement pour être éligible à ce nouveau régime : un logement déja loué précédemment peut à l'occasion d'un changement de locataire être conventionné pour y être soumis.
La question se pose cependant de savoir où en France, avec les contraintes sur le montant des loyers, un investissement locatif placé sous ce régime peut atteindre le seuil considéré comme critique de 5% de rentabilité pour le contribuable investisseur ? En se fondant sur les prix moyens au m2 et les chiffres de l'Observatoire Clameur (3) relatifs aux loyers, Le Particulier ménage quelques surprises : plusieurs communes de la région parisienne (zone A, il est vrai avec un plafond de 15,90 euros le m2 par mois) permettent d'atteindre le seuil requis : Andresy dans les Yvelines (78), Corbeil Essonnes, Vigneux et Draveil dans l'Essonne (91), Aulnay-sous-Bois, Le Blanc Mesnil et Neuilly-sur-Marne dans la Seine-Saint Denis (93), Bry-sur-Marne, Villiers-sur-Marne et Fresnes mais aussi de manière plus inattendue Le Perreux et Nogent-sur Marne dans le Val-de-Marne (94), enfin Deuil-la-Barre, Taverny mais aussi Pontoise dans le Val-d'Oise (95) !
Paradoxalement, c'est en province que cela se gâte : sur 69 villes de plus de 50.000 habitants (zone B, bénéficiant d'un plafond de loyer 10,39 euros le m2), seules 19 permettent un investissement en Borloo dans l'ancien dans de bonnes conditions : sans surprise, on y trouve des villes comme Bourges, Brive-la-Gaillarde, Charleville-Mézières, le Mans, Limoges, Montauban, Roubaix, Saint Etienne ou Vénissieux, mais aussi de manière plus inattendue Cannes et Hyères !
De manière générale, la rentabilité est, on s'en doute, meilleure avec travaux que sans travaux, ainsi que dans les petites villes classées zone C en périphérie des grandes agglomérations (bénéficiant d'un plafond de loyer 7,52 euros le m2, souvent nettement supérieur aux loyers maximum constatés localement)...
(1) Le Particulier, n° 1008 - janvier 2007
(2) v. Robien et Borloo (Régime ou loi)
(3) Universimmo.com - L'actualité en bref, 8/4/2006, "Un nouvel outil de connaissance du marché locatif privé "
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Revalorisation des aides personnelles au logement le 1er janvier
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3/1/2007
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Le gouvernement a procédé comme annoncé le 14 décembre à la sortie de la Conférence Emploi-revenus une revalorisation de 2,8% des aides personnelles au logement à compter du 1er janvier. Ce "coup de pouce" est néanmoins jugé insuffisant par les associations de locataires et la CLCV (consommation, logement et cadre de vie). Cette dernière a estimeé dans un communiqué "nécessaire une revalorisation d'au moins 10% pour répondre à une situation urgente et rattraper leur perte de pouvoir d'achat", précisant qu' "en 5 ans, ces aides ont perdu plus de 10% de leur pouvoir d'achat face à des loyers qui ne cessent de monter, aggravant ainsi la charge financière supportée par les locataires pour se loger".
Par ailleurs, le fait que le seuil de versement de ces aides n'ait été baissé que de 24 à 15 euros par mois est lui aussi critiqué : la CLCV affirme que cela prive encore "150.000 ménages d'une aide pouvant aller jusqu'à 180 euros par an". Elle demande "la suppression de la franchise de 15 euros, l'aide devant être versée quel que soit son montant"...
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Droit au logement opposable : impossible hier, possible aujourd'hui ?
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30/12/2006
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A quatre mois de la présidentielle, l'action des Enfants de Don Quichotte met le monde politique en ébullition : PCF et extrême-gauche, suivis par le PS, réclament "la réquisition" des logements vides, le candidat Nicolas Sarkozy, qui avait participé au concert de railleries lorsque le candidat Jospin en avait fait de même en 2002, s'engage le 18 décembre dans les Ardennes à ce que "d'ici deux ans, plus personne ne (soit) obligé de dormir sur un trottoir et d'y mourir de froid", et charge l'avocat très médiatique Arno klarsfeld d'une mission sur "le droit à l'hébergement", enfin le Président de la République emboîte le pas de la Fondation Abbé Pierre, d'ATD Quart Monde et des associations militant pour le logement des plus défavorisés, et réclame une loi pour le droit au logement opposable !
Idée ambitieuse popularisée par le Haut comité pour le logement des personnes défavorisées en 2002, elle figure en toutes lettres au programme de l'UDF, du PS et des Verts, et si l'UMP l'a retirée in extremis de son programme législatif, son candidat continue à l'évoquer sans le dire...
Rappelons que jusque là, elle avait été considérée comme irréaliste par les gouvernements successifs ! Reste à savoir comment elle va être mise en oeuvre ; plusieurs questions restent en effet à trancher afin que ce ne soit pas un voeu pieux de plus à usage électoral :
- par qui pourra être exercé ce droit : par les SDF seuls, par les expulsés sans relogement de bonne foi ou aussi par ceux de mauvaise foi, par les étrangers en situation régulière ou aussi par ceux en situation irrégulière, par les locataires de logements logés mais de façon indigne ?
- à qui pourra être opposé ce droit : à la commune de résidence ou quasi-résidence, au département, à la région ?
- qui jugera et dans quelles conditions que le droit a été satisfait : pourra-t-on proposer un lit dans un dortoir n'importe où, ou devra-t-on offrir un vrai logement adapté aux besoins des occupants, quant au confort et à la localisation, en relation avec les emplois éventuels, la scolarisation des enfants, etc.
- dans un contexte de pénurie globale de près d'un million de logements et d'inégale répartition du logement social public et privé, l'Etat devra-t-il suppléer en louant des chambres d'hôtel ? Se donnera-il les moyens de mobiliser aussi le parc privé ?
Ces seules questions permettent de mesurer l'ampleur de la tâche dont héritera le prochain gouvernement, issu des échéances électorales imminentes...
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universimmo.com
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