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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Ascenseurs : une mission d'information va évaluer la situation du parc parisien
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19/1/2010
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Une mission de 15 membres du Conseil de Paris a commencé ses travaux sur la situation du parc d'ascenseurs parisiens. Elle auditionnera notamment des représentants de locataires, de bailleurs et d'ascensoristes. Un rapport sera rendu à Bertrand Delanoë avant le 15 mai prochain pour une inscription à l'ordre du jour du Conseil de juin.
L'objectif est d'étudier les contrats qui ont été signés pour l'entretien des ascenseurs, et dénoncer, s'il y a lieu, les pratiques douteuses et autres abus. Le rapport émettra ensuite des recommandations, notamment sur l'entretien régulier des machines, ainsi que sur les compensations aux locataires en cas de panne.
L'AFP qui rapporte l'information souligne que dans le seul parc social de la ville, 8.000 ascenseurs sont empruntés par 500.000 personnes chaque jour, et les bailleurs estiment que 5% d'entre eux sont immobilisés chaque jour...
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Photovoltaïque : le gouvernement fixe des nouveaux tarifs d’achat et bloque la spéculation
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18/1/2010
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Les nouveaux tarifs d'achat de l'électricité issue du photovoltaïque solaire pour la période 2010-2012 ont été publiés le 14 janvier. Il existe désormais 4 tarifs d'achat. Un premier, de 58 centimes d'euros par kilowattheure pour les installations photovoltaïques intégrées au bâti de bâtiments à usage principal d'habitation, d'enseignement ou de santé. Un second de 50 centimes pour les installations de même type, sur les autres bâtiments. Un troisième de 42 centimes pour l'intégration dite "simplifiée" au bâti. Et un dernier pour les centrales solaires au sol, variant de 31,4 à 37,7 centimes selon le degré d'ensoleillement des régions où elles sont installées.
Au risque de mettre à mal la légalité, le gouvernement a annulé un grand nombre de demandes spéculatives déposées in extremis par ceux qui voulaient bénéficier des tarifs précédents plus avantageux. EDF avait en effet reçu ces derniers mois entre 5.000 et 9.000 demandes par mois de contrats d'achat d'électricité photovoltaïque, émanant principalement de particuliers, rythme qui aurait augmenté, pour le seul segment des particuliers, de 100 à 200 millions d'euros par an les charges imputables au développement de la production photovoltaïque, selon la CRE (Commission de régulation de l'énergie). Se serait ajouté le crédit d'impôt accordé aux particuliers qui aurait pu atteindre 500 à 800 millions par an et le report d'impôt sur les sociétés résultant de l'amortissement accéléré, en faveur des entreprises...
La CRE avait averti dès septembre 2009 que les tarifs initialement prévus par les pouvoirs publics conduisaient à un taux de rentabilité sur fonds propre de... 91% ! Mirobolant, la mise de fonds propre étant minime si l'on considère le crédit d'impôt et la faculté de financer par les revenus tirés du tarif d'achat.
Du coup, tous les projets pour lesquels la demande d'achat de l'électricité a été formulée à compter du 1e novembre 2009 et qui n'ont pas fait l'objet d'une demande complète de raccordement au réseau public le 11 janvier 2010 tombent sous le coup du nouveau tarif. Ils sont contraints de renouveler leur demande d'achat, aux nouvelles conditions tarifaires, moins mirifiques.
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Dernier épisode du feuilleton des détecteurs de fumée ?
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18/1/2010
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Cette fois, la sécurité incendie des parties communes des immeubles collectifs sera aussi concernée !
La vieille proposition de loi de 2005 rendant obligatoire l’installation de "détecteurs autonomes avertisseurs de fumées" (DAAF) dans les logements a été déterrée après qu’une disposition en ce sens dans la loi "Boutin" du 25 mars 2009 ait été "retoquée" par le Conseil constitutionnel ; la commission mixte paritaire (Assemblée nationale et Sénat) a mis au point un texte de compromis après deux lectures dans chaque assemblée ! Ainsi tout occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, devra (dans les 5 ans de la publication de la loi...) installer dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé, et veiller à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif ; les propriétaires bailleurs ne devront le prendre en charge que pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Dans le cas des locations classiques, l'obligation incombera au locataire.
Il faudra encore un décret d’application pour les modalités détaillées, et celui-ci fixera également les mesures de sécurité à mettre en oeuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d'incendie !
Les occupants devront avertir leur assureur de cette installation et pourront bénéficier d’une réduction de leur prime "incendie". Les assureurs ne pourront en aucun cas considérer le non respect de ces dispositions comme une cause de déchéance de leur garantie.
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La FNAIM part en guerre contre les banques
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18/1/2010
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Dans un Livre blanc présenté à la presse le 12 janvier, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - syndicat professionnel regroupant une petite moitié des agents immobiliers en France) formule 20 propositions pour remédier à la crise du logement en France. Un chapitre est notamment consacré aux adaptations nécessaires selon elle de la législation aux évolutions de l' "intermédiation immobilière". La FNAIM s'insurge en particulier contre l'immixion des groupes bancaires dans les métiers d'agent immobilier et d'administrateur de biens (Foncia, Square Habitat, Espaces immobiliers BNP Paribas, etc.).
Elle demande que l'information de l'existence du lien capitalistique ou juridique avec une banque ou un établissement financier soit mentionnée dans les promesses de vente ou les contrats de location lorsqu'ils sont conclues par l'intermédiaire d'un agent immobilier faisant partie de son groupe, et qu'il soit interdit d'exercer une activité soumise à la loi Hoguet (la loi qui règlemente les professions de la transaction et de la gestion immobilière) dans des locaux où une banque exerce ses activités...
A noter qu'elle demande aussi que les agents immobiliers ne puissent plus engager, comme c'est le cas actuellement, de collaborateurs non salariés ne répondant pas à des conditions d'aptitude à l'image de ce qui est exigé des dirigeants d'agences...
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L'IRL pour la première fois en baisse sur un an !
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15/1/2010
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Ca y est : il ne devrait plus y avoir de révisions des loyers des baux d’habitation pendant plusieurs mois : mécaniquement, l'IRL (indice de référence des loyers) suit avec quelques trimestres de décalage la courbe descendante qu'avait prise l'inflation, qui est passée par une phase négative : il marque au 4ème trimestre pour la première fois une baisse de 0,06% sur un an avec une valeur d'indice de 117,47 ; il était encore en hausse de 0,32% au 3ème trimestre 2009 (v. notre section des indices et chiffres-clés).
C’est l’effet de son mode de calcul : l’IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc la chute de l’inflation mais avec retard : ainsi, après un pic à +2,95% au 3ème trimestre 2008 son taux d'évolution sur un an était revenu à +2,83 au 4ème, à +2,24 au 1er trimestre 2009 et à +1,31 au 2ème ; il est à prévoir une stabilisation sur au moins sur encore deux ou trois trimestres avant une remontée très lente…
Attention : si la plupart du temps la clause de révision du loyer dans le bail ne joue qu’à la hausse, tout dépend en fait de sa rédaction : c’est le cas s’il est stipulé "révision à la hausse" ou "augmentation en fonction de l'IRL" ; par contre le locataire aurait droit à une révision à la baisse s’il est stipulé que "la révision du loyer se fait en fonction de l'IRL"...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL (v. notre section des indices et chiffres-clés) sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE mais sont conservées sur notre site.
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Une enquête de l'IFOP voit les français encore attentistes malgré une légère amélioration
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13/1/2010
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C'est ce qui ressort d'une 2ème vague de sondage (1) réalisé par IFOP pour la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), et publié à l'occasion de la présentation des chiffres du 4ème trimestre. Si 40% des sondés estiment que la période est favorable à l'achat, 89% considèrent qu'elle est défavorable à la vente. Par rapport à la 1ère vague, ces chiffres ne se sont améliorés que d'un point... Cette persistance explique celle du blocage du marché immobilier par celui de la revente ! Ils ne sont toujours que 23% pour considérer que c'est le moment de revendre son logement pour en acheter un autre...
Pourtant, ils sont 59% (en amélioration de 4 points) pour considérer qu'il y a plus d'opportunités qu'hier pour réaliser de bonnes affaires !
Autre fait marquant, 53% ne trouvent pas que les taux d'intérêt soient attractifs (!) et 77% pensent toujours qu'il n'est pas facile d'obtenir un crédit (ces chiffres se sont aussi améliorés de 4 points).
Si les français ont bien perçu que les prix avaient baissé, ils ne sont plus que 16% à croire qu'ils vont continuer dans les 6 prochains mois, et par contre 59% à estimer qu'ils resteront stables. Là encore,toujours les lignes ont bougé en 3 mois en faveur de ceux qui croient désormais à un palier dans l'évolution des prix.
Il y a 6% des sondés à exprimer l'intention d'effectuer un achat immobilier dans les 12 prochains mois, ce qui - rappelons-le - n'est pas un mauvais taux (cela correspond à une durée moyenne de 16 ans pour la propriété d'un bien). Ce taux est meilleur chez les jeunes (16%).
Parmi les critères de choix d'un bien à acheter, la performance énergétique vient plus que jamais en 1er avec 93% de citations (84% en octobre), puis l'impact sur la distance domicile-travail (78% conte 75% en octobre).
Parmi les freins à l'achat, les prix de immobilier trop élevé viennent désormais en tête (76%), et la difficulté de trouver un bien qui plait suit (60%) ; ce dernier frein n'était cité que par 51% des internautes et illustre l'assèchement du marché de la revente en biens disponibles ! vient ensuite sans surprise le financement : apport personnel insuffisant (60%), taux d'intérêt encore trop élevés (59% !), difficulté à obtenir un crédit (51%), bien avant (51%) ; la crainte de baisse des revenus et le taux d'endettement trop fort recueillent encore une petite moitié de citations.
De manière générale, 71% des sondés disent être impactés par la crise (taux stable), dont 27% "beaucoup" (ils étaient 29% en octobre) ; 90% souffrent d'un pouvoir d'achat trop faible et du coût de la vie qui augmente (!), 62% sont touchés par une baisse de leurs revenus (c'est une amélioration car ils étaient 69% en octobre), 38% par des risques de licenciement ou de chômage (augmentation d'un point), 33% par un accès à l'emploi difficile ou retardé (amélioration de deux points), 31% par les difficultés d'obtenir un crédit (idem), 32% par une vraie perte d'emploi (en augmentation de deux points !)...
(1) sondage réalisé du 7 au 8 décembre 2009 par téléphone sur un échantillon national représentatif de 864 Français âgés de 25 ans et plus (représentativité assurée par la méthode des quotas (sexe, âge, catégories socio-professionnelles), après stratification par région.
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La FNAIM ne croit pas à une poursuite de la baisse des prix de l'immobilier ancien
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12/1/2010
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Entre +3 et -3% : telle est la fourchette d'évolution des prix de l'immobilier ancien envisagée par les dirigeants de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) pour 2010. C'est une des indications qui ressort de la présentation des chiffres trimestriels de l'Observatoire des prix de l'ancien de cette fédération le 12 janvier. Le haut de la fourchette correspondrait à une poursuite de la tendance esquissée depuis le 4ème trimestre 2009, si l'ensemble des paramètres (tendance à la reprise économique, taux d'intérêt, etc.) restent favorables. En cas de hausse supérieure, la désolvabilisation des acquéreurs ralentirait le marché et ramènerait une tendance baissière.
Si par contre un ou plusieurs paramètres se dégradent - les analystes prévoient notamment une remontée des taux d'intérêt vers la fin de l'année sous la pression d'un marché obligataire sous tension - les prix pourraient repartir à la baisse mais modérément : la FNAIM ne croit pas à une baisse supérieure à 3%, car avec la baisse de près de 10% déjà engrangée depuis le point le plus haut atteint en 2007, elle estime que le marché est revenu à un niveau raisonnable.
En effet, si l'indice des prix de l'ancien a augmenté de 76% entre 2000 et 2009 (90,5% entre 2000 et 2007), il n'a augmenté selon la FNAIM que de 35% si on le corrige de l'effet des conditions de crédit (baisse des taux et augmentation de la durée des prêts), et que de 10% si l'on ajoute à la correction l'augmentation du pouvoir d'achat disponible des ménages...
Au 4ème trimestre 2009, le recul des prix sur un an s'établit à -4,9% (moyenne des prix des 12 derniers mois par rapport à la même moyenne des 12 mois précédents). L'année 2009 avait commencé avec une baisse de 1% au 1er trimestre, suivie d'une hausse de 3,9% au 2ème trimestre (chaque année depuis 2002 le 2ème trimestre est celui où l'indice trimestriel augments le plus), confirmée palgré les polémiques que le chiffre avait suscité avant l'été, puis une baisse de 1% au 3ème trimestre, puis enfin une hausse de 0,4% au 4ème.
Sur le marché des appartements, ce sont les studios, deux et trois pièces qui ont baissé le plus depuis 2007 (-6,5%, -5,2% et -7%), alors que le marché des maisons a baissé plus uniformément.
Sur un plan régional, toutes les résions sont en baisse. Dans le collectif, les régions qui ont baissé le plus sont Poitou-Charentes, Limousin, Midi-Pyrénnées, languedoc-Roussillon, Rhône-Alpes, Franche-Comté et Champagne-Ardennes. Dans l'individuel ce sont le Nord-pas-de-Calais, la Picardie, le Centre, Poitou-Charentes, Languedoc-Rousillion, et PACA.
L'activité, qui était à -30% de baisse sur un an en janvier 2009 s'est redressée dans le courant de l'année pour se situer à -19% au 4ème trimestre. Elle reste tout de même de 30% inférieure à ce qu'elle était en 2006, année record plus de 800.000 transactions. C'est le marché de la revente qui n'est pas vraiment reparti, phénomène que les dirigeants de la FNAIM, en concordance avec le consensus des observateurs, attribuent principalement au défaut de confiance dans l'avenir des ménages français, dont le niveau reste très bas malgré une récente amélioration selon les enquêtes mensuelles de l'INSEE.
Les agences immobilières ont dû depuis deux ans réduire la voilure, notamment en termes d'effectifs de collaborateurs et de nombre de succursales, mais relativement peu de fermetures ont été enregistrées par la fédération parmi ses 13.000 membres. Le nombre de défaillances, qui était d'environ 250 par an auparavant, a doublé en 2009 mais reste modeste. Toutefois, pour la première fois, les adhésions n'ont pas compensé les départs et les fermetures, et e nombre d'adhérents a baissé de 200 entreprises...
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9 propositions pour lutter contre la précarité énergétique
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8/1/2010
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Valérie Létard, secrétaire d'Etat auprès du ministre d'Etat et Benoist Apparu, secrétaire d'Etat chargé du logement et de l'urbanisme, se sont fait remettre le 6 janvier le rapport relatif à la précarité énergétique rédigé à la demande de Valérie Létard par Philippe Pelletier, Président du comité stratégique du Plan Bâtiment Grenelle, Alain De Quero (ANAH) et Bertrand Lapostolet (Fondation Abbé Pierre pour le Logement des Défavorisés).
Le rapport propose une définition de la précarité énergétique, définie comme résultant de la combinaison de la faiblesse des revenus, de la mauvaise qualité thermique des logements occupés et de la difficulté de s'acquitter des factures énergie. Il apporte également des données quantitatives indiquant que contrairement aux idées reçues, les personnes en précarité énergétique sont à 87% dans le parc privé, le plus souvent dans le parc privé, et plutôt propriétaires avec de faibles ressources (62%) que locataires ; 3,4 millions de ménages seraient concernés, dont plus d'un million de propriétaires en maison individuelle, et 55% d'entre eux ont plus de 60 ans !
Parmi ceux-ci, 300.000 ménages ne se chauffent plus ou mal, pour des raisons évidemment financières.
La précarité énergétique touche d'abord le milieu rural et les petites agglomérations ; le rapport identifie différentes conséquences pour les familles : environnementales (risques d'intoxications, humidité, moisissures), sociales (stress, repli sur soi), et sanitaires (pathologies respiratoires et surmortalité hivernale).
Les rapporteurs reconnaissent que beaucoup est fait, par beaucoup d'acteurs, mais avec de nombreux outils essentiellement en curatif alors qu'il faut privilégier la prévention. Le rapport précise aussi que pour les 425.000 ménages les plus exposés les dispositifs existants sont insuffisants.
Il propose un plan national comportant 9 mesures précises qui, indique un communiqué du ministère, seront étudiées par le gouvernement dans les prochaines semaines et dans le cadre d'un plan exceptionnel de lutte contre la précarité énergétique.
Les mesures proposées sont :
- l'inscription dans la loi de la lutte contre la précarité énergétique pour définir un cadre d'action ;
- la mise en place d'un observatoire pour connaître et évaluer, donner un appui au pilotage national ; il doit être installé par Valérie Létard, dans les prochaines semaines ;
- la mise en place d'un "bouclier énergétique" à maintenir et renforcer : ce sera dans un premier temps un "chèque énergie"...
- l'inscription de la performance thermique dans les textes sur l'indécence et l'insalubrité pour lutter contre les passoires énergétiques et le lien avec les dispositifs santé (PNSE/PRSE - plan national santé environnement/plan régional santé environnement) ; parallèlement il doit être instauré, en loi de finances, un fonds dédié au Plan de lutte contre la précarité énergétique, apporteur notamment de capacités d'investissement aux ménages sous forme d'un "chèque travaux économe" ; enfin, un dispositif local intégré aux PDALPD (plans départementaux d'action pour le logement des personnes défavorisées) doit être mis en place, ainsi que des aides financières nouvelles pour agir durablement sur les logements ;
- mise en œuvre localement d' un volet "lutte contre la précarité énergétique" dans les PDALPD ;
- visites à domicile pour aller à la rencontre des personnes et mieux lier le repérage des situations et les actions sur les logements ;
- généralisation et renforcement des Fonds locaux de lutte contre la précarité énergétique pour mieux coordonner les actions et accompagner le ménage jusqu'à la réalisation de travaux ;
- soutien de ces fonds locaux par un dispositif national de "chèque vert travaux économes" pour aider les ménages à rendre leur logement performant ;
- amélioration de l'accès au crédit pour les plus modestes...
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La baisse des taux d'intérêt a marqué le pas sur la fin de l'année 2009
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6/1/2010
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En décembre 2009, les taux d'intérêt moyens du secteur concurrentiel s'établissent à 3,80% (contre 3.77% en novembre - hors assurance et coût des sûretés), et plus précisément à 3,89% pour l'accession dans le neuf et 3,75% pour l'accession dans l'ancien. C'est ce qui ressort des chiffres de l’Observatoire Crédit Logement / CSA pour le mois de décembre 2009. Il est vrai que depuis novembre 2008, les taux des crédits immobiliers aux particuliers avaient reculé de 135 points de base !
Quant à la production à taux variable, elle a de nouveau progressé pour s'établir à 8,6% en décembre 2009, contre 7,7% en novembre 2009.
La durée moyenne des prêts s'établit à 211 mois (contre 208 mois en novembre 2009) ; sur un an, les durées moyennes ont diminué de l'ordre de 6 mois : les banques ont donc repris d'une main ce qu'elles ont donné de l'autre avec la baisse des taux...
Il est constaté également un recours accru à l'endettement (un endettement moyen en hausse de 2,9% depuis le début 2009 et sur un an, contre –3,3% en 2008, après +3,2% en 2007 et +8,2% en 2006). Le recul de l'apport personnel est en effet rapide, indique l'Observatoire, dans le contexte de blocage persistant du marché de la revente et de transformation des clientèles : -2,7% depuis le début 2009 et sur un an, contre +0,6% en 2008, après +7,1% en 2007 et +10,7% en 2006.
Jusqu'en octobre 2008, la solvabilité des emprunteurs avait bénéficié de la baisse du coût moyen des opérations réalisées et donc d'un moindre recours à l'endettement. Il bénéficie toujours de l'amélioration des conditions de crédit, mais il répercute désormais les contrecoups de la crise économique sur le pouvoir d'achat des ménages et la remontée du coût des opérations réalisées.
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Le gouvernement prêt à subventionner des conseillers pour l'habitat-santé
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5/1/2010
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La mauvaise qualité de l'air intérieur serait-elle en passe de devenir un problème de santé publique ? Elle peut selon les experts favoriser l'émergence de symptômes tels que maux de tête, fatigue, irritation des yeux, allergies et asthme. L'allergie, qui touche aujourd'hui entre 20 et 30% de la population, pourrait ainsi augmenter dans les prochaines années et atteindre 50% d'ici 2030.
Suite à sa rencontre en avril dernier avec des conseillers en environnement intérieur et habitat-santé dans le service de Frédéric de Blay, professeur de pneunomologie et allergologue à Strasbourg, Chantal Jouanno, secrétaire d'État chargée de l'écologie, vient de lancer un appel à projets pour créer une douzaine de postes de ce type, subventionnés à hauteur de 50 % sur 3 ans. L'initiative est l'une des douze actions phare du deuxième plan national santé environnement adopté en conseil des ministres le 24 juin 2009 ; elle serait dotée d'un budget d'un million d'euros.
Le gouvernement souhaite, à travers cet appel à projets, inciter les collectivités locales à créer des postes de conseillers dans chaque département afin que chacun puisse avoir accès à leur expertise gratuitement et améliorer son environnement, indique le communiqué.
Les conseillers en environnement intérieur ou habitat-santé interviennent sur demande d'un médecin pour toute suspicion de pathologie liée à l'environnement intérieur (acariens, allergènes d'animaux domestiques, moisissures, formaldéhyde, composés organiques volatils…). Leur rôle consiste à faire un audit de la qualité de l'air à l'aide d'un questionnaire standardisé et à mesurer les polluants incriminés.
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universimmo.com
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