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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Cartographie des antennes de téléphonie mobile, de radio et de télévision
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16/12/2003
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Dans le cadre d’un accord passé avec les opérateurs de téléphonie mobile et de sites radio, l’ANFR (Agence nationale des fréquences) a mis en place un site internet (www.cartoradio.fr) qui répertorie sur une carte de France toutes les antennes de téléphonie mobile, de radio et de télévision avec leurs mesures de champs électromagnétiques.
La source d’information de ce site est extraite des fichiers officiels de gestion des sites radioélectriques en France, notamment le fichier des mesures de champ réalisé depuis 3 ans par les laboratoires qualifiés qui les compléteront en s’engageant à respecter le protocole de mesure normalisé mentionné à l’article 5 du décret du 3 mai 2002.
(Communiqué de presse ministère de l'industrie, 9 décembre 2003)
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L'ARC "pète les plombs" ?
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13/12/2003
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Déja souvent à la limite de la rigueur intellectuelle dans certaines des fiches de la rubrique très polémique de son site Internet intitulé "abus en vrac", l'ARC (Association des responsables de copropriété), la très médiatique association de consommateurs spécialisée dans la défense des copropriétaires s'est laissée emporter dans un "délire sécuritaire" peu digne d'une organisation qui prétend s'exprimer au nom de tous les copropriétaires !
Montant au "créneau" souvent à juste titre sur de véritables abus d'entreprises spécialisées dans les diagnostics d'amiante, termites ou autres, ou de grands groupes d'administration de biens ayant tendance à prescrire à leurs clients sans le dire leurs filiales de courtage d'assurance ou de diagnostic (encore !), mais se faisant aussi l'écho avec trop de facilité de réclamations de copropriétaires au bien fondé visiblement mal vérifié, elle s'est laissée aller, en dénonçant une réponse - certes maladroite et hâtive - de l'adjoint au chef du 6ème bureau de la Direction de la protection du public de la Préfecture de police de Paris, à une pétition pour "troubles du voisinage", dans un drôle de discours, outrepassant nettement sa vocation :
(Citation)
"Nous avons naturellement saisi le Préfet de cette affaire. En attendant les assassins (eux) peuvent dormir tranquille.
"Nous voilà en effet prévenus : la Préfecture de Police ne saurait s’occuper de ce qui passe dans un immeuble au prétexte que cela se passe sur le domaine privé.
"Ainsi, si l’on assassine votre voisin, si l’on pratique l’esclavagisme au-dessus de chez vous, si des pédophiles organisent des soirées au rez-de-chaussée de votre immeuble, si l’on chauffe les pieds des petits vieux pour leur prendre leur or, si un proxénéte confond logement et maison close, ne faites SURTOUT pas appel à la Préfecture de Police : contentez-vous simplement de faire " respecter le règlement de copropriété ".
"On vous suggère d’ailleurs de mettre un panneau en bas de l’immeuble :
" Ici il est expressément interdit par le règlement de copropriété de :
"- tuer son voisin
"- violer
"- voler
"- écorcher
"Toute contravention au présent règlement fera l’objet d’une lettre de rappel au règlement" (fin de citation)...
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TVA réduite dans le bâtiment : déblocage pour 2 ans
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10/12/2003
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La Commission européenne a finalement cédé et proposé officiellement aujourd'hui de prolonger pendant deux ans l'expérience de taux réduit de TVA sur certains services à forte intensité de main d'oeuvre, notamment les travaux dans les logements. C'est ce qu'avait demandé le conseil européen Ecofin le 25 novembre à l'unanimité, devant l'impossibilité d'arriver à un accord sur une liste élargie et définitive de produits et services (dont la restauration) avant la fin de l'année.
Cette proposition sera donc entérinée sans difficulté par les Quinze...
Outre la réparation et la rénovation de logements, la prolongation pour deux ans concerne quatre catégories de services: lavage de vitres, soins à domicile, coiffure et petits services de réparation (bicyclettes, cordonnerie et vêtements).
La France n'a par contre utilisé cette faculté - le projet de loi de finances pour 2004 n'y change rien dans ce domaine - que pour les travaux (autres que de construction ou de reconstruction) dans les logements ou les immeubles collectifs affectés à l'habitation et achevés depuis plus de deux ans (1), ainsi que pour les services d'aide à la personne, apportés par des entreprises ou organismes agréés.
(1) article 279-0-bis du Code général des impôts ; rappelons que le régime applicable jusqu'au 31 décembre 2003 et prolongé pour 2 ans prévoit l'application du taux réduit sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, à l'exception de la part correspondant à la fourniture des gros équipements mentionnés au premier alinéa du 1 de l'article 200 quater du CGI ou à la fourniture d'équipements ménagers ou mobiliers (CGI, art. 279-0-bis modifié par l'art. 23 de la loi de finances pour 2003).
Toutefois, bien que les équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable soient mentionnés à l'article 200 quater du CGI, leur fourniture dans les logements achevés depuis plus de deux ans reste soumise au taux réduit lorsqu'elle s'accompagne de travaux de pose.
1. Locaux concernés.
Les travaux doivent porter sur :
- les locaux affectés totalement ou partiellement (pour la moitié au moins de leur superficie) à l'habitation étant précisé que pour les locaux affectés pour plus de 50 % à un usage autre que d'habitation, les travaux portant sur les pièces à usage exclusif d'habitation peuvent le cas échéant bénéficier du taux réduit. Ces logements peuvent être individuels ou collectifs, nus ou meublés, occupés ou vacants, constituer des habitations principales ou secondaires. Les travaux portant sur des locaux affectés à un usage autre que l'habitation demeurent soumis au taux normal ;
- les dépendances usuelles des locaux à usage d'habitation : les caves, greniers, garages, loggias, terrasses et cours d'immeubles, sous certaines conditions ;
- les établissements dont l'objet exclusif est l'hébergement de personnes physiques et dont l'exploitation ne relève pas d'une activité commerciale (établissements à vocation touristique par exemple). Toutefois, pour les résidences universitaires, les maisons de retraite et les établissements assimilés, les établissements psychiatriques, les foyers d'hébergement d'enfants, adolescents ou adultes handicapés ou confrontés à des problèmes sociaux, le taux réduit s'applique indépendamment du caractère taxable ou non taxable de leur activité ;
- les logements de fonction, sous certaines conditions ;
- les locaux d'hébergement des établissements pour lesquels l'activité d'hébergement est l'accessoire d'une autre activité. Sont concernés les chambres, les dortoirs, les cellules et sanitaires : des établissements scolaires publics, des établissements d'éducation spéciale pour l'enfance et la jeunesse handicapée, des établissements relevant de la protection judiciaire de la jeunesse, des établissements des congrégations religieuses, des casernes militaires, de gendarmerie ou de pompiers et des établissements pénitentiaires ;
- les parties communes des immeubles collectifs. Pour un immeuble collectif ne contenant aucun logement social, lorsque la proportion des locaux affectés totalement ou principalement à l'habitation est supérieure à 50 %, le taux réduit de la TVA s'applique à la totalité des travaux portant sur les parties communes. Lorsque le syndic ou l'administrateur de biens constate, pour ces immeubles, que la quote-part des locaux à usage exclusif d'habitation est inférieure à 50 %, il doit déterminer la proportion exacte de locaux affectés à l'habitation. Le taux réduit de la TVA doit être intégralement réparti entre les seuls locaux à usage total ou principal d'habitation.
À titre de simplification, s'agissant des immeubles collectifs comprenant pour partie des logements sociaux, la quote-part des logements conventionnés est incluse dans la détermination de la proportion de locaux à usage d'habitation à retenir pour apprécier si le seuil de 50 % de locaux affectés à l'habitation est atteint.
2. Opérations concernées.
a. Les travaux concernés.
Le taux réduit s'applique aux travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, à l'exclusion des travaux concourant à la production ou à la livraison d'immeuble au sens de l'article 257-7° du CGI, des travaux visés à l'article 257-7° bis modifié du CGI portant sur des logements sociaux à usage locatif ainsi que des travaux de nettoyage et des travaux d'aménagement et d'entretien des espaces verts. En application de ce principe, les travaux éligibles au taux réduit sont :
- les travaux de transformation en logement de locaux préalablement affectés à un autre usage dès lors qu'ils ne concourent pas par leur nature ou par leur ampleur à la production d'un immeuble neuf ;
- les travaux portant sur les balcons, loggias, terrasses et vérandas lorsqu'ils n'aboutissent pas à une augmentation de la surface habitable disponible ;
- certains travaux portant sur les allées de jardin et les clôtures. En principe, les travaux d'aménagement et d'entretien des espaces verts sont exclus du champ d'application du taux réduit. Toutefois, pour les travaux facturés à compter du 1er janvier 2000, il est admis que les travaux d'abattage, de tronçonnage, d'élagage et d'enlèvement des arbres situés aux abords directs des locaux à usage d'habitation soient soumis au taux réduit de la TVA dès lors qu'ils sont nécessaires à l'accès aux locaux ou à leur remise en état. Il en est de même pour le dégagement et la réfection des voies d'accès à ces locaux d'habitation ;
- les travaux sur réseaux sous certaines conditions ;
- les prestations de maîtrise d'œuvre, qu'elles soient réalisées par une entreprise ou un architecte, dès lors qu'elles se rattachent à des travaux eux-mêmes éligibles au taux réduit. Les prestations d'études suivies de prestations de maîtrise d'œuvre réalisées par un même prestataire, bénéficient également du taux réduit ;
- les travaux d'entretien et de dépannage ;
- les travaux d'urgence. Ils s'entendent de ceux qui s'avèrent nécessaires pour maintenir ou rendre à un logement une habitabilité normale. Cette condition d'urgence permet d'appliquer le taux réduit quelle que soit l'ancienneté des locaux mais ne permet pas pour autant de faire bénéficier du taux réduit des travaux qui en sont par nature exclus.
b. Les prestations de main d'œuvre, les matières premières, fournitures et équipements nécessaires aux travaux :
Le taux réduit concerne les prestations de main-d'œuvre, les matières premières et équipements fournis et facturés par l'entreprise prestataire.
Les équipements éligibles au taux réduit sont, sous certaines conditions :
- les équipements de chauffage et de climatisation ;
- les équipements de cuisine, de salle de bains et de rangement fournis et posés qui s'encastrent ou s'incorporent au bâti ;
- les systèmes d'ouverture et de fermeture de logements ;
- les équipements de sécurité lorsqu'ils sont incorporés au bâti ou aux ouvertures des locaux concernés ;
- les équipements électriques et d'éclairage ;
- les antennes de télévisions ;
- les escaliers et les ascenseurs spécialement conçus pour les handicapés.
3. Modalités d'application
Pour être soumis au taux réduit, les travaux doivent être facturés directement au client quelle que soit sa qualité (propriétaire, locataire,...). En cas de sous-traitance, les travaux facturés par le sous-traitant relèvent du taux normal. Toutefois, l'entrepreneur principal facture au client final l'ensemble des travaux au taux réduit pour autant que ceux-ci soient éligibles à ce taux.
Le client doit remettre au prestataire une attestation justifiant de l'ancienneté et de l'affectation des locaux à un usage d'habitation. En cas de réalisation par un prestataire de travaux indépendants les uns des autres, il est admis sous certaines conditions que l'attestation délivrée à l'occasion des premiers travaux vaille attestation pour les travaux suivants. L'attestation doit être conservée par le prestataire à l'appui de sa comptabilité. Elle dégage la responsabilité de l'entreprise sauf lorsque le prestataire ne peut ignorer que le taux réduit n'est pas susceptible de s'appliquer.
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Inondations dans le sud-est : des assouplissements en matière d'impôts locaux
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10/12/2003
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Le ministère des finances prévoit la remise totale des cotisations de taxe d'habitation et de taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2003.
Selon le communiqué du ministère, lorsque, en raison des inondations, les locaux ont été détruits ou ont subi des dégâts tels, qu'après expertise, ils sont voués à la démolition, la remise totale des cotisations de taxe d'habitation et de taxe foncière sur les propriétés bâties de l'année 2003 sera accordée, que les taxes aient été acquittées ou non. Cette remise sera effectuée sous réserve de la prise en compte des indemnités d'assurance attendues ou perçues.
Pour les années 2004 et suivantes, les propriétaires pourront demander la révision de la valeur locative des biens qui auraient subi une dépréciation durable et significative à la suite des inondations.
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Remise du rapport annuel sur le logement des défavorisés
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9/12/2003
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Le 9ème rapport annuel du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées a été remis mardi matin au président de la République par les membres de cette instance, parmi lesquels l'Abbé Pierre.
Le Haut comité a centré son rapport sur le droit au logement, inscrit dans la loi depuis une vingtaine d'années, mais non appliqué. Il évoque également le logement des personnes handicapées.
"Aujourd'hui, tout le monde se renvoie la balle en matière de logement", affirme le secrétaire général du Haut comité, Bernard Lacharme. "Il faut qu'on puisse définir les responsabilités et que soit désignée une autorité politique responsable" car "tant qu'il n'y a pas obligation, les constructions de logements resteront insuffisantes", fait-il valoir.
A l'issue de l'entretien avec Jacques Chirac, Xavier Emmanuelli a indiqué à la presse que le Haut comité avait "fait des propositions pour rendre opposable le droit au logement".
"Je crois qu'on a avancé", a assuré l'ancien secrétaire d'Etat à l'Action humanitaire d'urgence dans des propos rapportés par l'AFP, faisant part du soutien du président de la République à l'action du Haut comité. "Il nous suit totalement sur l'ensemble de nos propositions. C'est un rapport un peu long, très précis. Il se l'est approprié en quelque sorte", a ajouté Xavier Emmanuelli. "Son engagement est ferme, il a incité le gouvernement à travailler dans cette voie. C'était un bon accueil. Je pense qu'il y aura des suites".
Le Haut comité comprend notamment l'ancien ministre communiste Jack Ralite, l'ancienne secrétaire d'Etat Françoise Hostalier, l'ancien président d'ATD Quart Monde Paul Bouchet, et le député UMP de la Somme
Jacques Chirac "s'est approprié, en quelque sorte", le rapport annuel du Haut comité pour le logement des personnes défavorisées qui demande la garantie du logement pour tous, a déclaré mardi le président du Haut comité, le Dr Xavier Emmanuelli.
Le rapport est consultable sur le site du ministère du logement.
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Précisions sur les logements concernés par l’amortissement Robien
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8/12/2003
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Interrogé en mars dernier (donc avant le vote du régime "Robien") sur la possibilité d'assouplir certaines dispositions de la loi "Besson" jugées par certains investisseurs trop rigides pour revenir à un système plus proche de la loi Périssol, le ministre du logement en profité en répondant avec quelques mois de retard (1) pour apporter des précisions sur l'application du nouveau régime :
- le nouveau dispositif, qui s'applique aux acquisitions réalisées à compter du 3 avril 2003, s'applique à tous les investisseurs qui s'engageraient à louer leur logement dans ce cadre au moment de leurs déclarations des revenus de février 2004 et des années suivantes ;
- l'engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la première année d'application du régime : année d'achèvement ou, si elle est postérieure, année d'acquisition du logement ;
- cet assouplissement s'applique aux investissements en vente en l'état futur d'achèvement antérieur au 3 avril 2003, portant sur des immeubles dont l'achèvement aura lieu à partir de 2003 et aux acquisitions en neuf réalisées à partir de 2003 ;
- les logements neufs déjà loués dans le cadre du dispositif précédent (le régime Besson) demeurent soumis aux plafonds de loyers et aux plafonds de ressources de ce dispositif ; mais il est rappelé que l'article 79 de la loi de finances pour 2003 a relevé de 25 % à 40 %, à compter de l'imposition des revenus de 2003, le taux de la déduction forfaitaire majorée applicable aux revenus tirés de la location de ces logements ; en outre, ces logements bénéficieront d'un relèvement des plafonds de loyers et du nouveau zonage (2).
(1) Rép. min. Le Nay, JO du 10 novembre 2003, n°13801
(2) v. dans la section indices et chiffres-clés
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Congé du locataire : une promesse d'embauche non honorée ne justifie pas un préavis réduit
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8/12/2003
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Une promesse d'embauche non honorée n'est pas assimilable à une perte d'emploi : c'est ce qu'a tranché la Cour de cassation qui une fois de plus (1) interprète strictement les motifs de réduction à un mois du délai de préavis du locataire prévu par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Ce qui frappe dans la jurisprudence en la matière, c'est surtout son abondance, les locataires ne ménageant pas leur peine quand il s'agit d'éviter de payer double loyer pendant toute la durée du préavis normal ! Il est vrai qu'en ces temps de pénurie , peu donnent congé avant d'avoir trouvé un nouveau logement, et que les prises d'effet différées sont plutôt l'exception...
(1) Cass. 3ème Ch. civ., 3 décembre 2003, n° 02-14411, Kostenko c/ Chevrier de Chaudens et a.
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Remise en état après départ du locataire : pas de préjudice, pas d'indemnisation !
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8/12/2003
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Assistons nous à un spectaculaire revirement jurisprudentiel concernant l'indemnisation du bailleur dans le cas où le locataire ne restitue pas les locaux loués en bon état ? Il faut le croire car c'est toutes sections réunies que la 3ème Chambre de la Cour de cassation a contredit une jurisprudence antérieure qui paraissait constante (1) : pour obtenir la condamnation à des dommages et intérêts du preneur qui n'a pas restitué les lieux en bon état de réparations locatives, le bailleur devrait désormais justifier d'un préjudice !
Pourtant jusque là, il s'était établi que l'indemnisation du bailleur n'était subordonnée ni à l'exécution des réparations locatives, ni à la justification d'un préjudice (2), mais il est vrai qu'auparavant il avait été jugé que le bailleur ne pouvait prétendre qu'au paiement des sommes réellement déboursées pour réparer les dégradations causées dans les lieux loués (3)...
Avec ce nouvel arrêt, la Cour de cassation revient aux conditions strictes communément admises pour la mise en jeu de la responsabilité : le bailleur n'a droit à des dommages et intérêt que si une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice sont établis !
De surcroît, la Cour de cassation indique que le juge doit apprécier l'existence du préjudice au moment où il statue ; or la cour d'appel avait relevé que le bailleur, alors qu'il reprochait au locataire d'avoir restitué les lieux dans un état d'entretien ne permettant pas une relocation immédiate et aisée, les avait finalement reloués en les déspécialisant, et que l'installation dans les locaux d'un salon de coiffure avait nécessité un réaménagement spécifique complet par le nouveau preneur ! Le bailleur ne pouvait donc justifier avoir réalisé des travaux ou contribué à l'aménagement du nouveau preneur ni dû consentir un bail à des conditions plus défavorables que si l'état des lieux avait été différent...
Ce raisonnement appliqué ici dans le contexte particulier de la location commerciale, pourra être aussi invoqué dans tous les cas, notamment en habitation, où la vétusté des locaux est telle qu'ils n'auraient pas pu être reloués sans une réhabilitation complète, peu important alors qu'ils aient été restitués avec des dégradations conséquentes !
(1) Cass. 3ème Ch. civ., 3 décembre 2003, n° 02-18033
(2) Cass. même chambre, 30 janvier 2002, n° 00-15784, épx Bolmont c/ Sté Carrosserie industrielle des Ets Bolmont, 3 avril 2001, n° 99-13668, Liégeon c/ Tournier, 30 septembre 1998, n° 96-21512, Touret c/ épx Robert
(3) Cass. 3ème Ch. civ., 26 janvier 1996, n° 94-11422, Marsat c/ Perret
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Construction : les perspectives sont bonnes
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5/12/2003
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Le ministère du Logement vient de communiquer ses chiffres sur l'activité de construction : celle-ci a représenté 124 milliards d'euros en 2003, en légère baisse (-0,7%) par rapport à 2002, et l'activité devrait progresser en 2004 grâce à la construction de logements neufs, selon le ministère.
L'année 2003 a été marquée par "un dynamisme" de la construction de logements neufs (+1,1%) et des travaux publics (+1,9%) mais par une baisse (-5,2%) de l'activité de construction de bâtiments non résidentiels.
En 2003, les mises en chantier ont progressé de 2,1% à 309.750 logements, avec "un fort rebond" dans le logement collectif.
Selon le ministère du Logement, ces résultats "remarquables" s'expliquent par la forte demande de logements, des taux d'intérêt bas et par la politique mise en oeuvre.
Dans le secteur de la construction, l'emploi salarié est en hausse de 10.000 en 2003, soit une progression de 0,8%.
Il note cependant que "les difficultés de recrutement qui subsistent témoignent de besoins d'embauches encore élevés dans de nombreuses régions", estimant que l'emploi devrait rester stable en 2004.
Pour l'année 2004, compte tenu d'une hypothèse de croissance du PIB de 1,7%, l'évolution de l'activité de la construction devrait être comprise entre -0,3% et +0,8%.
L'activité de construction de logements de neufs devrait notamment progresser entre 0,9% et 1,7%. Les mises en chantier de logements neufs devraient être comprises entre 310.000 et 315.000 logements.
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TVA à 5,5 % sur les travaux : le vide juridique ?
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5/12/2003
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La situation devient surréaliste et les organisations professionnelles des entreprises du bâtiment se divisent sur les instructions à donner à leurs adhérents : doivent-ils continuer à faire des devis, pour les travaux qui bénéficiaient jusqu'au 31 décembre 2003 du taux réduit, avec une TVA à 5,5%, ou doivent-ils par prudence les établir avec une TVA à 19,6, quitte à facturer moins si l'application du taux réduit est prolongée officiellement en 2004 ? La question n'est pas neutre, d'autant que les clients qui doivent prendre leurs décisions doivent savoir pour combien ils s'engagent : c'est particulièrement crucial pour les copropriétés dont les décisions de travaux prises avec une TVA à 5,5 ne seraient plus valables avec une TVA au taux normal !
Or sur le plan juridique, les choses sont loin d'être claires : certes, le projet de loi de finances pour 2004 a inscrit (article 12) les travaux dans les logements et les services d’aide à la personne sur la liste des activités éligibles à l’application du taux réduit de la TVA, mais "sous réserve de l’aboutissement des discussions en cours sur le plan communautaire"... Est-ce à dire que si ces discussions n'aboutissent pas - le moins qu'on puisse dire est que ce n'est pas bien parti avec une Commission ulcérée d'avoir été désavouée deux fois en peu de temps et une image de la France très altérée à la suite des dernières péripéties - la disposition fiscale n'est pas applicable ?
En tous cas, si la FFB (Fédération française du bâtiment) a choisi de donner instruction à ses adhérents de continuer à faire leurs devis avec une TVA à 5,5, la CAPEB (Confédération de l'artisanat et des petites entreprises du bâtiment ) considérait par la voix de son président, Jean Lardin, que "si aucune décision n'est prise d'ici là, il faudra bien appliquer la loi à compter du 1er janvier", en clair appliquer le taux normal de 19,6%...
Le gouvernement, embarrassé, semble avoir pour le moment opté pour la méthode Coué, par la voix du premier ministre d'abord à l'Assemblée nationale le 3 décembre, puis, après la prise de position de la CAPEB, par celle de Renaud Dutreil (secrétaire d'Etat au Commerce et à l'artisanat) qui a appelé personnellement Jean Lardin pour le rassurer.
Dans un communiqué informant de cet appel, le gouvernement s'appuyant sur le fait que l’ensemble des états membres de l’Union a demandé à la commission le maintien du taux réduit de TVA sur les secteurs qui en bénéficiaient déjà, ce qui pour la France concerne au premier chef le bâtiment, considère cette décision comme acquise et invite les artisans à continuer à rédiger leur devis sur la base d’une TVA à 5,5 %...
A suivre !
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universimmo.com
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