SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine |
|
Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
|
Construction : Le bâtiment s’inquiète de la baisse des ventes de logements neufs et des commandes des HLM
|
30/7/2018
|
Mois après mois depuis décembre 2017, la construction de logements ralentit. Selon les statistiques du ministère de la cohésion sociale publiées le 27 juillet, le nombre de permis de construire accordés au cours du deuxième trimestre 2018 est en repli de 0,6 % par rapport au premier trimestre, la chute étant plus dure pour les maisons, avec une baisse de 8,8 %. Les mises en chantier, avec 424.900 logements commencés sur un an, sont également en recul de 2,8%.
Le secteur de la maison individuelle est particulièrement préoccupant : selon les chiffres des constructeurs de maisons, les réservations ont plongé de 14,3% entre janvier et mai 2018 ! En cause selon les professionnels : le rabotage du prêt à taux zéro (PTZ), réservé aux accédants modestes, qui entraîne une baisse de 46% du nombre de prêts accordés, et la suppression de l’aide personnalisée au logement (APL) pour l’accession. Ainsi, selon Patrick Vandromme, président de la branche Constructeurs et aménageurs de la fédération française du bâtiment (LCA-FFB), un ménage qui gagne deux SMIC, soit 27.000 euros par an, pouvait en 2017 acquérir, dans une ville moyenne, un logement de 220.000 euros en limitant son taux d’effort à 29% de ses revenus, mais ce taux passerait à 39% en 2018 et 43% d’ici à 2020 ! Du coup, d'après des remontées des adhérents de l'organisation professionnelle, le nombre de prospects est en chute de 30%, celui des prises de commandes de près de 20% et celui des ouvertures de chantier de 12-13%.
Autre sujet d'inquiétude : le logement social, dont les commandes des organismes HLM auprès des promoteurs régressent de 19,3% au premier trimestre 2018, conséquence directe des ponctions dans leurs recettes opérées par le gouvernement (800 millions d’euros en 2018 et 2019 puis 1,5 milliard d’euros chaque année) et qui les obligent à réduire leurs investissements. Selon Immoweek qui se fonde sur des enquêtes auprès des bailleurs sociaux, le nombre d’agréments financiers de l’Etat pour des programmes HLM a été divisé par trois au premier semestre 2018, passant de 18.000 à 6.000 logements ; de son côté, le baromètre de la commande publique établi par l’Assemblée des communautés de France et la Caisse des dépôts, publié le 20 juillet, montre qu’au premier semestre, l’activité des bailleurs sociaux publics a chuté de 10,3% et "semble à l’arrêt", précise le communiqué.
|
|
50.000 incendies d’habitation par an pourraient être évités, selon Promotelec
|
30/7/2018
|
L’Association Promotelec et le FASE (Fonds d’action pour la sécurité électrique) se sont associés pour mener une campagne de communication auprès du grand public concernant la sécurité électrique dans l’habitat. Une web-série a été réalisée et diffusée depuis fin juin et jusqu’à fin septembre sur les réseaux sociaux, dans l'objectif de toucher une large audience, et notamment les jeunes générations qui emménagent dans leur nouveau logement.
Sur 35 millions de logements en France, près des deux tiers présentent des anomalies ou des défauts de leur installation électrique quand celle-ci est âgée de plus de quinze ans. Mettre son installation électrique en sécurité, en faisant appel à un professionnel qualifié, constitue donc un enjeu national. En effet, selon les chiffres de l’Observatoire national de la sécurité électrique (ONSE), chaque année en France, 50.000 incendies d’habitation sont de source électrique, soit environ un quart de l’ensemble des incendies recensés dans les logements, ce qui en fait la première cause d’incendies domestiques !
Les 6 points de sécurité essentiels à vérifier dans son logement sont connus : présence d’un disjoncteur différentiel général, présence d’une mise à la terre, protection des circuits du logement de préférence par disjoncteurs, présence dans la salle de bain ou salle d'eau d’une installation électrique adaptée, absence de matériels électriques vétustes, et protection des fils dénudés. La web-série comporte 6 vidéos courtes portant sur chacun des six points de sécurité mentionnés.
Rappelons que Promotelec est une association d'intérêt général, créée en 1962, qui réunit à la fois les acteurs de l’électricité, du bâtiment, et des associations de consommateurs, et dont le positionnement est axé sur des enjeux d’amélioration du confort dans l’habitat. Le FASE quant à lui est un fonds de dotation créé en 2011 par des grands acteurs du monde de l’énergie, des transports, de l’assurance et de l’habitat pour se donner des moyens accrus au service de la Sécurité Électrique.
|
|
|
La Fondation Abbé Pierre dénonce des attaques sans précédent du Sénat contre la loi SRU
|
27/7/2018
|
Le Sénat, en adoptant le 25 juillet le projet de loi ELAN en première lecture après l'Assemblée nationale, a écorné l’article 55 de la loi SRU, qui impose un quota de 20 ou 25% de logements sociaux aux communes des zones tendues d’ici à 2025, disposition jamais réellement affaiblie depuis son adoption en 2000. Elle vient de faire l’objet d’amendements qui, selon la Fondation Abbé Pierre qui la défend becs et ongles depuis son adoption, et qui avait réussi à déjouer jusqu'ici toutes les tentatives de réduire les contraintes pour les communes récalcitrantes, dénatureraient profondément sa philosophie :
- report à 2031 des objectifs prévus pour 2025,
- délai de 30 ans pour les communes nouvellement entrantes dans le dispositif pour atteindre leur objectif, soit un report pour elles au moins à 2049,
- exonération de la loi SRU des communes de 1.500 à 3.500 habitants en Ile-de-France,
- intégration dans le décompte des "logements sociaux" à réaliser, des logements en accession sociale de type PSLA et BRS et des places d’hébergements d’urgence pour demandeurs d’asile,
- possibilité pour les communes comptant plus de 15% de HLM de mutualiser leurs objectifs avec les autres communes de l’intercommunalité, à travers un "contrat intercommunal de mixité sociale, ou de négocier avec l’Etat et l’intercommunalité un "contrat d’objectifs et de moyens" repoussant sans limite dans le temps leurs objectifs à atteindre.
Ces dispositions viennent s’ajouter au premier coup de canif contre la loi SRU porté par le gouvernement lui-même qui avait prévu dans le projet de loi initial de comptabiliser pendant dix ans au lieu de cinq les logements sociaux vendus.
Si ces modifications devaient entrer en vigueur, ce sont selon la Fondation des centaines de communes en retard sur la loi SRU qui seraient exonérées de tout effort de rattrapage. Ce sont des dizaines de milliers de mises en chantier de logements sociaux qui seraient remis en cause dans les années à venir, dans un contexte où les coupes budgétaires de l’Etat viennent déjà affaiblir les capacités de production des bailleurs sociaux.
La Fondation Abbé Pierre appelle le gouvernement et les parlementaires à revenir sur ces dispositions hostiles au logement social et aux personnes mal-logées à l’occasion de la commission mixte paritaire du 12 septembre prochain.
|
|
|
Construction : le reflux des mises en chantier se confirme et éloigne le choc d'offre
|
27/7/2018
|
Durant le deuxième trimestre 2018, le nombre de logements autorisés à la construction en données corrigées des variations saisonnières et des jours ouvrables (CVS-CJO) se replie par rapport au premier trimestre 2018 (-0,6% après +1,1%), mais essentiellement à cause de la maison individuelle (-8,8% après -0,9%). Les logements collectifs (y compris en résidence) poursuivent quant à eux leur hausse (+5,1% après +2,5%).
Côté mises en chantier, la baisse continue pour le deuxième trimestre consécutif sur tous les créneaux durant la même période (-2,8% après -3,6%), tant dans l'individuel (-4,9% après +1,4%) que dans le collectif y compris en résidence (-1,3% après -7,0%).
Sur 12 mois, les chiffres reflètent encore l'euphorie passée : de juillet 2017 à juin 2018, avec 486.600 logements (en données brutes), les autorisations à la construction sont néanmoins en baisse (-0,7%) par rapport à la même période un an plus tôt (de juillet 2016 à juin 2017). Mais les mises en chantier (422.700 unités) sont en hausse (+5,2%). Il faudra conserver ce chiffre comme un point haut...
Durant cette période, les autorisations de logements individuels fléchissent (-1,9%). La hausse des logements individuels groupés (+1,7%) ne compense pas la baisse des logements individuels purs (-3,1%). Les mises en chantier des logements individuels progressent (+3,1%). Elles sont plus dynamiques dans l'individuel pur (+3,7%) que dans l'individuel groupé (+1,5%).
Côté logements collectifs, de juillet 2017 à juin 2018, les autorisations, y compris en résidence, stagnent (+0,1%) : +1,2% pour les logements collectifs ordinaires et -7,8% pour les logements en résidence. Les mises en chantier de logements collectifs, y compris en résidence, augmentent (+6,7%). Les logements collectifs ordinaires sont en hausse (+8,2%) alors que les logements en résidence baissent (-3,8%).
|
|
|
La SNI, devenue CDC Habitat dope ses moyens pour accélérer la construction de logements
|
25/7/2018
|
INTERVIEWSLOGEMENTle 23 Juil 2018
La loi Elan, toujours en débats, et la loi de Finances 2018 viennent imposer à l’ensemble des acteurs du logement une profonde réforme. CDC Habitat (ex-SNI) n’y échappe pas. Et, d’une réforme, faire une opportunité, c’est le parti pris choisi par le groupe. Le directeur général de CDC Habitat, Yves Chazelle, dévoile en exclusivité pour Immoweek, la stratégie.
Après les réformes visant le financement du logement social, quelle est la stratégie de CDC Habitat ?
L’impact pour le groupe CDC Habitat, plus gros bailleur de France avec un patrimoine de 490 000 logements, de la réforme engagée par le gouvernement, est évidemment important puisqu’il s’élèvera, à l’horizon 2020, à environ 100 millions d’euros par an. Nous avons, cependant, fait le choix stratégique de ne pas, pour autant, réduire le volume de production de logements et nous nous réorganisons pour maintenir un rythme de lancement de 5 000 à 6 000 offres de services de logements sociaux par an. Nous voulons conserver ce « trend » pour les années à venir car si nous ne le faisons pas, nous allons, sur une échéance long terme, vers une stagnation, voire une récession. Les besoins de logement sont toujours présents et, dans un contexte de baisse des financements, nous sommes convaincus que c’est en générant du nouveau chiffre d’affaires que nous pourrons sortir par le haut.
Comment allez-vous y parvenir ?
Pour atteindre ce niveau de production élevé, des fonds propres sont nécessaires et nous en disposerons de deux manières : d’une part, par l’abondement de la Caisse des Dépôts qui va renforcer nos fonds propres dédiés au logement social à hauteur de 300 millions d’euros et, d’autre part, la restructuration capitalistique du groupe. Nous allons donc fusionner les 13 entreprises sociales pour l’habitat (ESH) en une seule afin de mutualiser, sur le plan financier et en terme de gestion, l’ensemble de notre secteur social. Cette fusion permettra à des ESH qui avaient du mal à construire de bénéficier des fonds non utilisés par d’autres ESH.
Cela signifie donc mutualisation des compétences et, du coup, réduction des équipes ?
CDC Habitat, qui concerne, sur l’ensemble du territoire, près de 270 000 logements, sociaux ou intermédiaires, a un plan de développement à échéance cinq ans de 45 000 logements livrés, net des ventes aux locataires. Ce qui correspond à une progression de 15 % du volume de patrimoine à gérer et sous-entend des besoins humains pour y parvenir. Notre structuration capitalistique sera lancée le 1er janvier et nous avons, par ailleurs, engagé un plan, en concertation avec les institutions représentatives du personnel (IRP). Ce plan est le suivant : mutualisation de tous les pôles – je considère que le pôle logement intermédiaire doit être solidaire du pôle social -, centralisation de toutes les fonctions qui peuvent l’être (comptabilité, charges, personnel) ; pas de départ et pas de mobilité contraints. L’objectif : atteindre notre organisation cible d’ici quatre ans. Le périmètre compte 4 500 personnes en équivalent temps plein mais, comme ne sont pas concernées les structures de proximité (les agences, les personnes qui gèrent sur site les immeubles), le plan concerne, au final, environ 1 600 collaborateurs.
Quid de la Banque des Territoires ? Comment CDC Habitat s’inscrit-elle dans ce nouveau contexte ?
La création d’une Banque des Territoires a notamment pour objet la mise en place d’un fonctionnement plus « horizontalisé » pour un meilleur fonctionnement entre l’ensemble des acteurs. Cela ne retire rien à l’autonomie de gestion de CDC Habitat, mais nous travaillons évidemment en pleine cohérence et articulation avec la Banque des Territoires.
Quels sont, hors cette importante réorganisation et la volonté d’accroissement global de la production de logements, les sujets prioritaires pour CDC Habitat ?
L’un de nos objectifs est de relancer le développement de l’offre de logements dans les six départements d’Outre-mer où les besoins sont majeurs, à la Réunion, Mayotte et en Guyane. Les besoins dans ces territoires sont même énormes et l’objectif est de réaliser entre 2 500 et 3 000 logements dans les années qui viennent. Autre territoire sur lequel CDC Habitat va renforcer son action : le Nord de la France. Nous sommes entrés tout récemment au capital de Maisons et Cités et l’objectif, à horizon 10 ans, est de réhabiliter 22 000 logements par an.
Où en êtes-vous de votre « partenariat » avec Vonovia ? Avez-vous engagé des actions ?
Nous avons commencé par une phase d’échange d’informations et d’observation de nos organisations et de nos activités. Aujourd’hui, nous n’excluons pas, à terme, de pouvoir réaliser des opérations ou des investissements en commun en France.
Vous avez engagé, il y a deux ans, une action en faveur des quartiers, en lien avec l’Afpa, qu’en est-il ?
Ce partenariat fonctionne parfaitement puisque nous comptabiliserons 35 antennes dans les quartiers d’ici la fin de l’année. Plus de 1 400 habitants de nos résidences ont pu bénéficier d’un accompagnement vers l’emploi ou la formation et près d’un quart ont retrouvé un emploi grâce à cela. Le travail avec l’Afpa se poursuit et nous réfléchissons maintenant à un conventionnement avec Pôle Emploi, afin de créer un vrai « hub de services ». Trois antennes pilotes pourraient ainsi être créées : Nantes, Vénissieux et Behren-lès-Forbach.
Quel est le montant d’investissement global pour CDC Habitat de l’ensemble de ces développements ?
L’ensemble représente (en prenant en compte les divers fonds que nous gérons), 22 milliards d’euros d’investissement dans les 10 ans qui viennent, dont 16 milliards proviennent de CDC Habitat et le solde, des investisseurs réunis au sein des différents fonds.
Propos recueillis par Catherine Bocquet (@cybcath)
|
|
|
Le gouvernement dresse un premier bilan de la mobilisation nationale pour les quartiers
|
18/7/2018
|
Lors du Conseil des ministres du 18 juillet, Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, et son secrétaire d'État Julien Denormandie ont fait le bilan des actions en faveur des Quartiers prioritaires de la ville (QPV) lancées depuis le discours présidentiel de Roubaix. La volonté de poursuivre la simplification amorcée de l’ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) a été réaffiréme. Un plan pour les copropriétés dégradées sera également présenté "dans les prochaines semaines" avec de "nouveaux dispositifs et financements exceptionnels" de l’ANAH et de l’ANRU, annonce l'ANAH.
Le ministre se devait de marquer le coup, pressé par les élus locaux d’intervenir en faveur des quartiers prioritaires de la ville après les annonces présidentielles jugées décevantes du 22 mai 2018. Pensée autour des grands principes énoncés dans le discours de mai – égalité des droits, émancipation, "faire République" –, la "mobilisation nationale" regroupe, en matière de rénovation urbaine, un ensemble de mesures déjà présentées ou pas encore précisées. Plus que des annonces, les deux ministres ont voulu défendre la méthode définie à Roubaix et une "dynamique mise en œuvre depuis près d’un an avec l’ensemble du gouvernement".
Cette politique ne se résume pas à "de bonnes intentions", affirme Julien Denormandie, mais se concrétise aussi par des "engagements" mutuels signés entre l’État et les collectivités avec le Pacte de Dijon ou entre l’État et les entreprises avec le PAQTE (Pacte avec les quartiers pour toutes les entreprises) signé avec le MEDEF le 11 juillet pour favoriser le recrutement et l’accès à l’apprentissage et au stage de troisième des habitants des QPV. Le secrétaire d'État promet d’ailleurs des indicateurs pour évaluer la pertinence de ces dispositifs. Dans le cadre du plan d’investissement dans les compétences, la Fédération française du bâtiment (FFB) a signé le 18 juillet un protocole avec les ministères du travail et de la cohésion des territoires l’engageant à conclure, dans les années 2018 et 2019, 15.000 contrats de travail (CDI, CDD, emplois francs, contrats d’apprentissage et de professionnalisation…) avec des jeunes et des demandeurs d’emplois issus des QPV ainsi qu’avec des migrants, préalablement identifiés par les services de l’État et le service public de l’emploi, sans niveau de formation préalable. L’opération "15.000 jeunes bâtisseurs" s’accompagne également d’une communication auprès du grand public sur les métiers du bâtiment et d’une mobilisation des acteurs locaux pour mettre en place des formations ciblées. Un coordinateur national doit être désigné pour suivre la mise en place de cette opération.
Si le secrétaire d'État appelle également à "sortir de la question budgétaire" à laquelle l’intervention en faveur des QPV a trop longtemps été réduite selon lui, Jacques Mézard rappelle tout de même que les crédits politique de la ville ont été "sanctuarisés" par le gouvernement pour atteindre 430 millions d’euros en 2018. La dotation de solidarité urbaine (DSU) a, elle, augmenté de 110 millions d’euros, ajoute le ministre.
Parmi les dispositifs présentés par Jacques Mézard, une seule nouveauté déjà dévoilée le 11 juillet lors de la signature de la convention entre l’État, Action logement et l’ANRU : le lancement "dans les prochaines semaines" d’un plan en faveur des copropriétés dégradées. Pour "permettre le traitement [des ensembles] selon leur niveau de complexité (recyclage voire démolition pour les plus dégradées, redressement et prévention)", le programme "Initiatives copropriétés" doit mobiliser l’ANAH et l’ANRU autour de "nouveaux dispositifs et de financements exceptionnels", ainsi que la Banque des territoires et Action logement pour l’ingénierie et l’aide aux collectivités et aux copropriétés. Revendiquant "une nouvelle méthode", le gouvernement propose "d’élaborer des plans d’action locaux en totale concertation avec les collectivités territoriales, au travers d’une stratégie opérationnelle à la carte, en adéquation avec la diversité des situations".
Le projet de loi ELAN, actuellement étudié en séance publique au Sénat , comporte également un certain nombre de dispositions en faveur des QPV, précise le gouvernement, citant notamment la fin de la modulation à la baisse des obligations d’attribution de logements sociaux prévues par la loi égalité et citoyenneté (au moins 50% des logements sociaux dans les QPV aux demandeurs aux revenus les plus élevés et au moins 25% des attributions hors QPV en faveur des ménages les plus modestes) ou les mesures pour lutter contre les marchands de sommeil.
Signe de l’accélération du "Nouveau programme national de rénovation urbaine" (NPNRU) et de la simplification de l’ANRU, le gouvernement a déposé un amendement au projet de loi ELAN modifiant la composition du conseil d’administration de l'agence, et réduisant le nombre de représentants de l’État sans toutefois "revenir sur l’équilibre en voix entre l’État et ses partenaires" . Mais, pour l’heure, "la question de la gouvernance de l’agence n’est pas encore actée", a préciséJacques Mézard. Dans sa présentation, le ministère assure seulement que "les règles de gestion s’imposant à l’ANRU seront simplifiées et allégées".
Pour le ministre, "le plus urgent est d’accélérer l’examen des dossiers" qu’il espère réduire à moins d’un an. Il prône une "déconcentration absolue", les projets devant désormais être majoritairement traités localement. Depuis l’adoption du nouveau règlement financier de l’ANRU lors de son conseil d’administration du 25 mai , les dossiers de 15 quartiers de priorité nationale et 50 quartiers de priorité régionale, représentant au total plus d’un milliard d’euros, ont été validés par les comités d’engagement, souligne le ministère. Celui-ci espère valider "une centaine d’autres projets nationaux et régionaux d’ici la fin 2018" ainsi que "de nombreuses opérations anticipées pour les autres quartiers dont les projets seront validés en 2019"...
|
|
|
Compteur Linky : le gouvernement tente de faire un premier bilan
|
15/7/2018
|
Nicolas Hulot, ministre de la transition écologique et solidaire a réuni le 26 juin dernier l’ensemble des acteurs pour faire un point sur le déploiement du compteur Linky, dans l'objectif officiel d’en tirer tous les bénéfices pour la transition énergétique : associations de consommateurs, distributeurs et producteurs d’énergies, la commission de régulation de l’énergie (CRE). Il s'agissait en fait également de revenir sur les inquiétudes qu’il suscite. Elles sont sur trois plans : effets sanitaires, protection des données personnelles, et le financement du déploiement.
Sur le plan des effets sanitaires, il est réaffirmé que les niveaux d’exposition sont très inférieurs aux normes réglementaires : plusieurs études réalisées par l’ANFR et l’ANSES montrent notamment qu'ils sont comparables à ceux émis par les dispositifs électriques ou électroniques domestiques (écrans TV, perceuse électrique sans fil...). Il est peu probable que l’exposition aux ondes émises puisse engendrer des effets sanitaires à court ou long terme mais Nicolas Hulot a néanmoins demandé à ENEDIS d’être particulièrement attentif aux personnes se prévalant d’électrosensibilité. La réunion a permis de rappeler que depuis le 6 juin le dispositif national de surveillance et de mesure des ondes géré par l'ANFR a évolué et permet dorénavant à tout citoyen de faire gratuitement mesurer son exposition associée à des objets communicants fixes comme le compteur Linky. L’ANSES poursuivra ses études sur les évolutions à venir du compteur afin de continuer à mesurer ses impacts sur les utilisateurs.
Concernant la protection des données personnelles, les dispositions réglementaires en vigueur sont censées garantir la confidentialité des données de tous les utilisateurs : l'accord du consommateur est une condition préalable à toute collecte par le gestionnaire de réseau ou à toute transmission à des tiers. Certains acteurs remarquent cependant que les conditions ne sont cependant pas toujours claires pour les consommateurs qui ne savent pas à quoi ils s’engagent. Nicolas Hulot a demandé aux fournisseurs et à ENEDIS de revoir leur communication sur le sujet, afin de faire preuve de la plus grande transparence et de plus de pédagogie.
La question du financement a été soulevé par un rapport de la Cour des comptes. Nicolas Hulot a souhaité qu’un travail soit engagé avec la CRE et ENEDIS pour envisager les possibilités d’évolution des modalités de rémunération de l’opérateur, en particulier de celles liées à l’avance de trésorerie consentie par ENEDIS au regard de l’évolution des taux d’intérêt. Il est de la responsabilité des pouvoirs publics de rémunérer au juste niveau ENEDIS pour ce déploiement industriel de grande ampleur, tout en garantissant les intérêts du consommateur.
Linky doit jouer un rôle central dans la maîtrise de la demande d’énergie. Plusieurs études ont notamment montré qu’avec un accompagnement et une connaissance précise de ses consommations, il est possible de réduire jusqu’à 8% ses consommations d’électricité. Nicolas Hulot a appelé l’ensemble des acteurs à se mobiliser tout particulièrement sur ce volet, par une meilleure communication et une meilleure information, notamment lors de la pose des compteurs. ENEDIS devra proposer un document explicatif type sur la maîtrise de l’énergie à remettre au moment de la pose du compteur. De nouvelles modalités d’accès aux données de consommation doivent être développées (internet, applications pour téléphone mobile…) afin de permettre un accès plus facile aux données pour les consommateurs qui le souhaitent.
Nicolas Hulot a annoncé la relance du comité de suivi Linky qui se réunira en octobre 2018 pour faire un point d’avancement sur l’ensemble de ces engagements. Rappelons qu’à ce jour environ un tiers du programme est réalisé et que plus de 11 millions de compteurs ont été installés soit 30.000 compteurs installés chaque jour.
« Linky est la première brique des réseaux intelligents et connectés, qui doivent nous faire entrer pleinement dans la transition énergétique, au plus près des consommateurs. Il est important que ce grand programme se déploie dans les meilleures conditions opérationnelles et économiques et soit bien compris des français, qui doivent être rassurés sur la qualité et la transparence du travail mené par tous les acteurs pour offrir un service performant et sûr à tous », a déclaré Nicolas Hulot.
|
|
|
Révision des loyers des baux d'habitation : l'IRL repart légèrement à la hausse au 2ème trimestre
|
12/7/2018
|
L'IRL (indice de référence des loyers) repart légèrement à la hausse au 2ème trimestre 2018, avec une valeur d'indice de 127,77, soit une évolution de 1,25% sur un an, contre +1,05% les deux trimestres précédent, et après +0,90% au 3ème trimestre, +0,75% au 2ème, et +0,51% au 1er... (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc, même si c'est avec retard, les évolutions de l'inflation, ce qui laisse présager une séquence haussière d'au moins un ou deux trimestres...
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l'IRL sont consultables sur le site de l'INSEE (1) ; elles sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l'ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l'INSEE et ne peuvent être retrouvées que sur des sites comme le nôtre où elles ont été conservées…
Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l'encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est applicable qu'à Paris depuis le 1er août 2015), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s'appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l'exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
|
|
|
Transformer les bureaux vacants en logements : ne va-t-on pas vers une déception ?
|
29/6/2018
|
Anne-Claire Davy et Renaud Roger, respectivement chargée d'études Habitat et modes de vie et économiste urbaniste à l'IAURIF (Institut d'aménagement et urbanisme de la région Ile-de-France), se sont penché sur les implications de la mise en oeuvre du nouveau mantra des pouvoirs publics et des chargés de politique du logement dans les grandes collectivités : de nombreux bureaux ne trouvant plus preneur et où la construction neuve ne suffit pas à satisfaire les besoins, transformons les bureaux vacants en logements ! Cette idée, loin d’être récente, figure sans surprise en bonne place dans le projet de loi "ELAN" comme un levier pour contribuer au choc d’offre...
Les dispositions incluses dans le projet de loi visent à améliorer l'équilibre économique des opérations de reconversion afin de les faciliter : en augmentant les recettes grâce à la possibilité donnée aux collectivités d'accorder des bonus de constructibilité jusqu'à 30% de la surface totale existante, ou en réduisant les dépenses liées à l’opération grâce à d’autres dérogations au PLU en matière de stationnement ou de mixité sociale (lorsque la commune ne fait pas l’objet d’un arrêté de carence en logements sociaux). La conversion doit permettre de revendre les logements créés à des particuliers (accession ou investissement locatif) ou bien à des investisseurs en résidences jeunes ou séniors. C'est probablement dans ce secteur que les reconversions sont les plus intéressantes économiquement, c’est-à-dire là où les valeurs résidentielles ont creusé l’écart avec le bureau : dans le centre et l’ouest de l’agglomération, dans des quartiers urbains en dehors des centres d’affaires, des zones d’activités et des quartiers défavorisés.
Sur le papier, on dénombre quelque 4,5 millions de m² de bureaux disponibles à un an (Chiffre BNP Paribas Real Estate) en Île-de-France, sans compter les bureaux vacants mais hors marché. A 75 m² en moyenne par logement, la vacance de bureaux représente un potentiel théorique de 60.000 logements en Île-de-France. Dans le détail pourtant, seule une frange de ce parc vacant constitue un gisement réellement mobilisable de transformation en logements !
Tout d’abord, 25% de l’offre disponible est constituée de surfaces dites de première main, c’est-à-dire neuve ou restructurée. "Leur changement d’usage semble prématuré et peu pertinent dans un contexte où la demande de bureaux est forte pour les produits neufs", suggèrent les auteurs. Par ailleurs, la mutation de surfaces de bureaux en logements telle qu’elle est portée par la loi ELAN concerne des immeubles entiers. Or, la très large partie de l’offre disponible est constituée de plateaux au sein d’immeubles déjà occupés. "Très souvent, cette vacance résiduelle ne justifie pas, d’un point de vue économique, l’éviction des locataires en place et un projet de transformation de l’ensemble de l’immeuble. Surtout, rapporté à l’échelle du parc de bureaux francilien de 54,2 millions de m², premier parc tertiaire d’Europe, le taux de vacance régional demeure maîtrisé, autour de 6%, et est orienté à la baisse", constatent-ils.
Autre fait notable, pris dans son ensemble, le marché des bureaux n’est pas dans une situation de surabondance de bureaux vacants. S’il est difficile de déterminer quel serait le taux de vacance d’équilibre du marché francilien, il convient de garder à l’esprit qu’un certain niveau de vacance est sain pour assurer la fluidité du marché et le parcours résidentiel des entreprises. Les professionnels du secteur ne manquent ainsi pas de pointer, parfois avec excès, la pénurie de bureaux qui guette certains marchés. "Le potentiel de transformation de bureaux en logements diffère donc suivant les secteurs géographiques et est intimement lié aux dynamiques locales. Ainsi, l’hypercentre très accessible en transports en commun et les quartiers très urbains sont largement plébiscités".
Ainsi, si l’offre vacante dans Paris intra-muros s’établit à plus de 400.000 m², elle ne représente qu'un taux de vacance de 2,5%, inférieur au seuil nécessaire pour la fluidité du marché. "Le gisement dans Paris, principale zone tendue en matière de logements, ressort donc comme limité", constatent les auteurs.
Dans les Hauts-de-Seine, autour de La Défense, dans la Boucle Nord de Seine et le secteur Grand Paris Seine Ouest, la vacance est certes plus importante (respectivement 14, 16 et 9%), avec une part importante d’immeubles d’ancienne génération. Mais la demande des entreprises est très forte pour ces territoires et le niveau de construction de bureaux élevé. "Dans les années à venir, miser sur la rénovation du parc ancien pour développer le marché des bureaux neufs pourrait se révéler plus attractif que sa transformation en logement", abondent-ils.
Il n'y a véritablement que sur les autres marchés de première et deuxième couronne que la vacance est plus structurelle, c’est-à-dire constituée de bureaux sur le marché depuis plusieurs années. 30% à 40% des surfaces disponibles dans ces territoires sont sur le marché depuis plus de 4 ans. Pour les auteurs, "cette offre est non seulement confrontée à l’accélération de l’obsolescence des immeubles mais pâtit surtout de l’appétence renforcée des entreprises pour les localisations centrales". En conséquence, cette vacance structurelle constitue le principal gisement de transformation de bureaux en logement, et c'est principalement la cible des mesures incitatives proposées par la loi "ELAN". Car dans ces territoires, les prix immobiliers résidentiels sont sans commune mesure avec ceux du centre et de l’ouest parisien ce qui rend l’équilibre économique des opérations plus difficile à atteindre, et demande à être aidé.
De fait, ces mesures répondent à la demande des acteurs économiques soucieux de valoriser leur patrimoine vacant. Mais dans ces territoires, la transformation respecte-t-elle les enjeux urbains ? Les auteurs font remarquer que la désaffection pour l’offre de bureaux proposée résulte autant de l’obsolescence des immeubles que de la localisation des bureaux : la mono-fonctionnalité des quartiers, l’absence de services, la mauvaise desserte en transports en commun ou bien encore la vétusté des espaces publics ! Or ces handicaps pèsent aussi sur la demande résidentielle !
Du coup, deux options se dessinent. La première est d'envisager des conversions vers des produits spécifiques dédiés à des publics captifs (hébergement d’urgence, résidences étudiantes, médicalisées…). L’expérience montre en effet qu’une part significative des opérations menées à ce jour s’oriente inévitablement vers ce type de résidences tant pour des raisons techniques (divisions en cellules plus aisées qu’en logements familiaux) que de meilleure rentabilité financière. "Mais ces opérations ne répondent qu’à une portion de la demande en logement et, surtout, il est difficilement souhaitable de les voir se développer dans des zones enclavées, parfois en manque d’aménités urbaines", suggère l'étude.
La seconde voie serait de mener de véritables projets urbains qui intègrent les attentes de la population en termes de desserte, de services et de qualité urbaine. Mais dans ce cas on se heurte aussi au souci des collectivités locales de préserver une offre immobilière d’activités pour se prémunir d’une trop forte spécialisation résidentielle de leur territoire. Autre obstacle : de tels projets demeurent coûteux car ils impliquent une intervention à une échelle plus vaste que celle du bâtiment. Or les mesures proposées par la loi ELAN restent à ce niveau...
On le voit, les bureaux vacants sont loin de représenter l'eldorado auquel certains voudraient faire croire, et la réalité est toujours plus complexe quand on la regarde de près que l'idée qu'on s'en fait dans les cabinets ministériels !
|
|
|
Tracfin : notaires et professions immobilières peuvent mieux faire
|
28/6/2018
|
Le rapport annuel d’activité de Tracfin (Traitement du Renseignement et Action contre les Circuits FINanciers clandestins) pour l’année 2017, paru le 21 juin, fait état de 71.070 informations reçues et analysées, soit une augmentation de 10% sur 1 an. Près de 96% de ces informations émanent des professionnels déclarants, soit 68.661 déclarations de soupçon contre 62.259 en 2016.
Les moyens et les méthodologies de travail mis en place, pour la lutte contre le blanchiment, les fraudes aux finances publiques et contre le terrorisme et son financement, ont été renforcés en 2017. D’autre part, le recours à la data science a été développé et l’adaptation d’un nouveau système d’information est en phase de finalisation, indique le rapport. Les professionnels assujettis sont de plus en plus impliqués dans la lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme, et la culture de conformité se développe peu à peu chez presque tous les déclarants. Cependant, en ce qui concerne l’immobilier, si une amélioration est enregistrée elle reste, selon les auteurs, perfectible.
Dans le notariat, acteur incontournable en matière d’opérations immobilières, le secteur confirme sa place de premier contributeur dans le secteur des professions non financières devant les opérateurs de jeux. Cependant, Tracfin relève que si la contribution des notaires revêt en volume un caractère ascendant, l’analyse révèle que des marges de progression considérables subsistent en matière qualitative. En effet, selon Tracfin, près de la moitié des déclarations de soupçon ne contiennent aucune pièce jointe. La déclaration reste trop souvent lacunaire, dénuée d’analyse et d’élément de soupçon tangible.
En ce qui concerne les professionnels de l’immobilier, Tracfin déplore, compte tenu du nombre de professionnels concernés et de la hausse du marché immobilier, un volume des signalements effectués insuffisant malgré une activité déclarative en hausse, avec 178 déclarations de soupçon adressées à Tracfin en 2017, contre 84 en 2016. Contrairement aux deux années précédentes, la plupart des déclarations de soupçon n’émanent plus des seules filiales immobilières des groupes bancaires. En 2017, ces dernières n’ont adressé que 20 signalements. Les autres déclarations sont adressées à la fois par des agences adossées à des réseaux immobiliers, par quelques agences indépendantes et de manière très résiduelle par des syndics de copropriétés.
Les motifs de déclaration en 2017 portent régulièrement sur l‘incohérence entre le profil des acquéreurs et le montant des opérations. En 2017, les typologies de fraude fiscale sont peu représentées parmi les déclarations de soupçon adressées au Service, ce qui interpelle au regard des risques identifiés de sous-estimation de biens et de donation déguisée. Tout comme les notaires, les professionnels de l’immobilier ont des progrès à faire en matière qualitative , indique Tracfin : l’exposé des faits est trop souvent lacunaire sur le client et l’opération. En outre, le soupçon est rarement exprimé ou de manière imprécise. Cependant Tracfin note une amélioration par rapport à l’année 2016, les déclarations de soupçon comportant davantage de pièces jointes (pièces d’identité, échanges par mail, promesse de vente, extrait k-bis, pages internet).
Ce secteur exposé au blanchiment, exige en 2018 une participation accrue des professionnels au dispositif, conclut Tracfin. Une refonte des lignes directrices semble nécessaire, à l’effet de mettre à disposition des professionnels une grille de lecture utile pour accomplir leurs diligences. Un travail de rédaction commun est en cours, travail dans le cadre duquel seront sollicités les professionnels du secteur – pour y inclure notamment l’extension du périmètre d’assujettissement aux syndics de copropriété et aux opérations relatives à la location immobilière. Ce document sera assorti de typologies et d’illustrations pour expliquer concrètement les obligations entrant dans le champ d’application du code monétaire et financier.
Source : RAPPORT ANNUEL D’ACTIVITÉ TRACFIN 2017
|
|
|
universimmo.com
|
|
|
