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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Aide juridictionnelle et aide à la médiation
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15/1/2016
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Les plafonds de ressources à respecter pour être éligible à l'aide juridictionnelle ont été revalorisés dans la loi de finances pour 2016. A partir du 1er janvier, le demandeur doit avoir des ressources inférieures à 1.000 euros par mois pour l'aide juridictionnelle totale (au lieu de 941 euros en 2015) et de 1.500 euros par mois pour l'aide juridictionnelle partielle (au lieu de 1.411 en 2015). Ces plafonds seront révisés chaque année en fonction de l'indice des prix à la consommation hors tabac. Auparavant, la révision était faite comme celle de la tranche la plus basse du barème de l'impôt sur le revenu. Par ailleur, les demandeurs bénéficiaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées ou du revenu de solidarité active sont désormais dispensés de justifier de l'insuffisance de ses ressources pour déposer une demande d'aide juridictionnelle.
Sujet sensible entre le gouvernement et les avocats, la réforme du financement de l'aide juridictionnelle est engagée. En principe, l'État affecte annuellement à chaque barreau une dotation représentant sa part contributive aux missions d'aide juridictionnelle accomplies par les avocats du barreau. Le montant de cette dotation résulte d'une part, du nombre de missions accomplies et, d'autre part, du produit d'un coefficient par type de procédure et d'une unité de valeur de référence. Pour les aides juridictionnelles octroyées à partir du 1er janvier 2016, le montant de cette unité de valeur de référence est fixé à 26,50 euros (hors taxes). L'unité de valeur de référence peut être majorée en fonction du volume des missions effectuées au titre de l'aide juridictionnelle au cours de l'année précédente au regard du nombre d'avocats inscrits au barreau.
La loi de finances instaure aussi une aide à la médiation : l'avocat qui assiste une partie bénéficiaire de l'aide juridictionnelle dans le cadre d'une médiation ordonnée par le juge a droit à une rétribution, de même lorsque le juge est saisi pour homologuer un accord intervenu à l'issue d'une médiation qu'il n'a pas ordonnée. Les modalités d'application de cette mesure et les conditions dans lesquelles une partie éligible à l'aide juridictionnelle peut obtenir la prise en charge d'une part de la rétribution due au médiateur seront précisées par décret.
Chaque barreau pourra utiliser les dotations indifféremment pour toute dépense d'aide juridique. L'Union nationale des caisses des règlements pécuniaires des avocats devra rendre compte au ministère de la justice de l'utilisation au sein de chaque barreau des ressources affectées au financement de l'aide juridique.
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Plus d'augmentation des loyers pour les locataires en place...
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15/1/2016
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Pour la 1ère fois depuis sa création, l'IRL (indice de référence des loyers) passe en négatif au 4ème trimestre 2015 avec une valeur d'indice de 125,28, soit une baisse de 0,01% sur un an, après +0,02% au 3ème trimestre, +0,08% au 2ème, +0,15% au 1er, +037% au 4ème trimestre 2014, +0,47% au 3ème, +0,57% au 2ème, et +060% au 1er (v. notre section des indices et chiffres-clés)...
C'est l'effet de son mode de calcul : l'IRL est en effet calculé, depuis la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat, à partir de la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers ; il suit donc les évolutions de l’inflation mais avec retard : après la reprise de l'inflation fin 2010 et son accélération fin 2011, il enregistre depuis son ralentissement continu.
Rappelons que les nouvelles valeurs recalculées de l’IRL sont consultables sur le site de l’INSEE (1) ; elles sont à prendre en compte pour toutes les révisions applicables à compter du 10 février 2008. Les valeurs de l’ancien calcul restent valables pour les révisions applicables du 1er janvier 2006 au 9 février 2008, mais ont été effacées du site de l’INSEE et ne peuvent être retrouvées que sur des sites comme le nôtre où elles ont été conservées (v. notre section des indices et chiffres-clés)…
Rappelons également que l'IRL sert à la fixation du loyer des logements reloués après le départ d'un locataire dans les zones tendues (précisément celles où s'applique la taxe annuelle sur les logements vacants). Le bail du nouveau locataire doit mentionner le loyer du précédent et, en dehors de toute autre disposition d'encadrement (pour le moment, l’encadrement des loyers prévu par la loi "ALUR" n'est applicable qu'à Paris depuis le 1er août 2015), le nouveau loyer ne peut être supérieur à celui qui résulte de l'évolution de l'IRL. Aux termes du décret d'encadrement du 30 juillet 2014, les dispositions concernant les nouvelles locations s’appliquent aux logements vacants définis comme étant des logements inoccupés proposés à la location, à l’exception logique de ceux faisant l'objet d'une première location, mais aussi de ceux inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois. Par contre, le loyer relatif à un logement qui a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut désormais être librement réévalué.
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DALO : l'Etat condamné 25.000 fois !
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14/1/2016
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Depuis la mise en oeuvre du "droit au logement opposable" (DALO) en 2008, plus de 82.000 ménages ont été relogés, performance non négligeable, mais près de 60.000 ménages patientent toujours et l'Etat a été condamné dans 25.000 dossiers, indique le bilan remis le 12 janvier à la ministre du Logement, Sylvia Pinel, par le comité de suivi de la loi "DALO" du 5 mars 2007.
Entre 2008 et 2014, ce sont près de 500.000 ménages qui ont déposé un recours pour demander à l'Etat de les loger, comme le prévoit la loi. Une grande part de ces dossiers n'étaient pas recevables, mais 59.502 d'entre eux sont toujours en souffrance. Devant ce demi échec, la ministre a chargé Marie-Arlette Carlotti, présidente du comité de suivi, de se pencher sur la situation d'une quinzaine de départements critiques, notamment en Ile-de-France et Provence-Alpes-Côte-d'Azur. Il s'agit d'identifier quels sont les leviers à actionner, par exemple en mobilisant davantage de logements sociaux gérés par les préfectures et Action logement (le mouvement du "1% Logement", financé par les contributions des entreprises) ou en accompagnant les familles.
La loi prévoyant des sanctions pour l'Etat s'il ne reloge pas des personnes reconnues au titre du DALO dans les délais, prescrits, il a été a été condamné plus de 25.000 fois ! Les astreintes dues (plus de 25 millions d'euros en 2013, 19,2 millions en 2014) ne sont pas versées au ménage mais au Fonds national d'accompagnement vers et dans le logement (FNAVDL). Ce fonds finance "des actions d'accompagnement personnalisé et de gestion locative adaptée favorisant l'accès et le maintien dans un logement". La France a aussi été condamnée par la Cour européenne des droits de l'Homme en avril 2015 pour n'avoir pas relogé une famille reconnue prioritaire en 2010.
Rappelons que la loi, votée sous le mandat de Jacques Chirac, était particulièrement ambitieuse. Il est vrai aussi que la carence n'est pas générale : le comité de suivi reconnaît des territoires où le Dalo fonctionne : notamment Rennes ou Strasbourg... Et de plus en plus de logements sont mobilisés pour les personnes reconnues Dalo (17.365 en 2014), souligne le secrétaire général du Haut Comité pour le logement des personnes défavorisées, René Dutrey, dans des propos rapportés par l'AFP. Pour la première fois en 2014, le nombre de ménages reconnus au titre du DALO a baissé, passant de 32.473 en 2013 à 28.047 en 2014. Toutefois, ce n'est pas la "conséquence d'une amélioration de la situation du logement dans notre pays" mais le fait "de nombreuses décisions de commissions de médiation ne respectant pas les critères de reconnaissance fixés par la loi" regrette Marie-Arlette Carlotti, citée dans ce rapport. Le taux de décisions favorables a reculé de 45,9% en 2008 à 32,2% en 2014...
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Coup de pouce supplémentaire au logement social et à la rénovation énergétique
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13/1/2016
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Intervenant le 12 janvier au Grand Palais à Paris lors de la célébration du bicentenaire de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), le président de la République, François Hollande, a annoncé la mobilisation d'une enveloppe de près de 3 milliards d'euros d'ici à 2017 en faveur du logement et la rénovation énergétique des bâtiments publics. La CDC sera le principal canal du financement des travaux nécessaires, destinés à favoriser l'emploi dans le bâtiment et les technologies de la transition énergétique. Elle débloquera d'ici à 2017 un milliard et demi d'euros supplémentaire en faveur du logement social et un milliard et demi d'euros pour la rénovation énergétique des bâtiments publics, a précisé le chef de l'Etat, devant 6.000 collaborateurs de la CDC, ajoutant que pour le premier volet, les fonds débloqués prendraient la forme de prêts à taux zéro aux organismes de logement social pour des durées égales ou supérieures à vingt ans, avec un différé de remboursement égal à la durée du prêt. Ces montants permettront à ces derniers de lever huit milliards d'euros supplémentaires. Au final, l'Elysée estime que 50.000 logements sociaux devraient pouvoir ainsi être construits.
Un autre milliard d'euros prendra la forme de prêts à taux zéro à très long terme, entièrement destinés à la rénovation des bâtiments publics, qui couvriront 100% des besoins des emprunteurs : collectivités locales, hôpitaux, universités.
L'Etat lui-même participera à cet effort en diminuant le prélèvement sur le résultat de la Caisse des dépôts pour les prochaines années, a annoncé le président de la République, ajoutant que "les plus-values qui seront ainsi dégagées pourront être affectées au financement de nouveaux investissements dans le cadre du développement durable...
De son côté, Pierre-René Lemas, directeur général de la CDC, a annoncé que "la Caisse s'engage à mobiliser dans les cinq ans qui viennent plus de 26 milliards d'euros en capital et 100 milliards d'euros en prêts pour les logements, les infrastructures et les équipements publics." L'AFP, qui rapporte l'événement, rappelle qu'en mai 2015, la CDC avait annoncé déjà son intention de mobiliser 15 milliards d'euros pour la transition écologique et énergétique sur la période 2014-2017. La Caisse va aussi lancer d'ici 2 à 3 mois "un opérateur national qui prendra à sa charge les travaux de rénovation énergétique et se fera rembourser sous forme de loyer", a expliqué Pierre-René Lemas. Cet organisme public tiers-financeur sera créé sur la base d'Exterimmo, une expérience de "portage" lancée par la Caisse sur une dizaine de sites en France. Cet opérateur sera doté de 50 millions d'euros à son lancement et pourra être refinancé par la suite.
Un programme national d'action sur les 5.000 copropriétés les plus dégradées va également être financé par la Caisse : 100 millions d'euros vont être affectés pour cela à l'Agence nationale de l'habitat (ANAH).
Enfin, entre 500 et 700 millions d'euros seront dédiés à la création d'une société foncière publique "cogérée par l'Etat et la Caisse", a expliqué Pierre-René Lemas. Cette structure regroupera le foncier confié par les ministères afin de céder les terrains aux organismes HLM via des baux emphytéotiques de 99 ans. L'utilisation de ce type de bail devrait automatiquement faire chuter la valeur des terrains de 20%, estime le directeur général. Avec les recettes issues des transactions, la foncière fera l'acquisition de nouveaux terrains. Cette mesure pourrait permettre de construire entre 50.000 et 75.000 logements sociaux supplémentaires. "Nous allons rapidement entamer les discussions avec les ministères », assure Pierre-René Lemas qui table sur une création durant le premier semestre de l'année".
Dans la matinée, François Hollande a rappelé le rôle central de la Caisse des Dépôts en tant que "bras armé financier de l'Etat", avec un possible changement de nom pour intégrer la notion du développement durable. "Vous devez aider la France à se couvrir de lignes internet à haut débit à construire la ville intelligente", a insisté le chef de l'Etat.
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Paris a lancé une nouvelle opération coup de poing contre les meublés touristiques
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12/1/2016
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La Mairie de Paris annonce avoir lancé, le 12 janvier, une vague de contrôles dans des immeubles du 6e et du 1er arrondissement de Paris, pour faire la chasse aux meublés touristiques illégaux. De très nombreux particuliers, et parmi eux des investisseurs propriétaires de plusieurs appartements semblent ignorer les sanctions encourues. La loi autorise un propriétaire à louer sa résidence principale jusqu'à quatre mois par an. S'il s'agit d'une résidence secondaire, ou d'un bien locatif, la location en meublé pour de courtes durées à ces clients de passage nécessite une affectation commerciale du logement, qui n'est accordée que si le demandeur apporte une "compensation", à savoir le retour à l'habitation d'une surface commerciale au moins équivalente, et dans certains secteurs supérieure. Très peu de particuliers le font, alors que Paris est devenu la première destination des clients d'Airbnb dans le monde, avec environ 50.000 logements parisiens proposés sur son site.
"Notre cible, ce ne sont pas les gens qui louent leur bien quelques jours par an pour arrondir leurs fins de mois, ce sont les multi-propriétaires qui proposent plusieurs logements sur les plates-formes de location et font de cette activité un véritable business en enfreignant la loi", a déclaré à l'AFP Ian Brossat, adjoint à la maire de Paris chargé du logement. En mai, une opération similaire dans le Marais avait permis de contrôler 80 immeubles en trois jours.
Toujours selon l'AFP, Ian Brossat a également annoncé que la Ville de Paris allait se doter de nouveaux moyens afin de renforcer la surveillance du marché des locations touristiques de courte durée dans la capitale. L'équipe chargée de cette surveillance va passer de 20 à 25 contrôleurs. En 2014, les contrôles ont entraîné 20 condamnations représentant 560.000 euros d'amendes, ce qui semble peu pour le moment. L'amende moyenne est de 10.000 euros par logement, avec un plafond de 25.000 euros. C'est insuffisant car un logement proposé sur une plate-forme de location peut rapporter 1.000 euros par semaine. La maire de Paris va demander le quadruplement des amendes encourues afin que la sanction soit réellement dissuasive.
Face à des acteurs comme Airbnb, la mairie de Paris semble vouloir faire front commun avec d'autres grandes villes comme Madrid, Barcelone ou San Francisco, qui ont aussi engagé la lutte contre un phénomène qui se développe mondialement et qui accroît la pénurie d'immobilier réellement résidentiel dans les grandes métropoles urbaines. Une demande est pour le moment rejetée par Airbnb et ses concurrents : que soient bloqués par ces plateformes les utilisateurs qui proposent plusieurs biens sur leur site sans justificatif...
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La GUL aurait dû entrer en vigueur le 1er janvier...
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11/1/2016
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La "garantie universelle des loyers" (GUL), portée par Cécile Duflot et considérée par beaucoup comme une des mesures phares de la loi "ALUR" du 14 mars 2014, n'aura pas survécu à la ministre, devenue la bête noire des professionnels et des médias. Fait sans précédent, le premier ministre, Manuel Valls, visiblement impressionné par la campagne médiatique et sous la pression de son nouveau ministre de l'économie, a décidé délibérément dès l'été 2014, de laisser inappliquée une mesure décidée pourtant par le parlement ! Il est vrai que Bercy avait tout fait pour la torpiller, dès lors que Cécile Duflot avait fait le choix funeste de vouloir qu'elle soit financée par l'Etat au lieu des propriétaires bailleurs bénéficiaires...
A la place, le gouvernement a négocié avec l'UESL-Action Logement, le mouvement des collecteurs du "1% Logement", dans le cadre de la convention quinquennale portant sur les emplois des fonds issus de la participation des employeurs à l'effort de construction (PEEC) pour la période 2015-2019, la mise en place à compter du 1er janvier 2016 d'un système de caution locative rappelant le "Loca Pass garantie de loyers" : le "Visale" (Visa pour le logement et l'emploi). Autrement un retour en arrière de deux quinquennats, avant l'invention de la GRL garantie des risques locatifs) de Jean-Louis Borloo, elle-même supprimée au 1er janvier !
Et cela sans qu'on entende autre chose qu'une timide protestation de la CLCV (Confédération logement et cadre de vie), alors que le lobby des propriétaires et des professionnel avait en son temps tiré au canon contre la GUL dès son annonce...
Comme son ancêtre le Loca pass, le Visale sera un dispositif de caution locative (alors que la GRL et la GUL étaient des dispositifs de garantie de loyers impayés), qui concernera plusieurs publics : d'abord les personnes commençant un nouvel emploi ou ayant une promesse d'embauche, en CDD, intérim, ou en cours de période d'essai dans le cadre d'un CDI, et les jeunes de moins de 30 ans salariés du secteur privé (ou ayant une promesse d'embauche) ; leur taux d'effort (part du loyer dans leurs revenus) devra être compris entre 30 et 50%. Pourront également en bénéficier les ménages en difficulté entrant dans un logement géré ou loué par une association d'insertion agréée à cet effet. On ne sait pas encore si un taux d'effort minimum/maximum sera demandé. Par ailleurs, l'Etat souhaite que cette garantie soit accessible également aux demandeurs d'emploi, mais ce point reste en cours de discussion.
Une fois le "visa" obtenu, il serait valide (présentable au propriétaire) 3 mois maximum à compter du début du contrat (1 mois pour les contrats inférieurs à 1 mois). Il y aura peut-être des facilités de renouvellement du visa selon les cas. L'année 2016 pourra connaître des réajustements en fonction des résultats observés.
Le Visale couvrira les loyers inférieurs à 1.300 euros ou 1.500 euros dans Paris intra muros. La garantie serait limitée aux impayés des 36 premiers mois du bail, et le locataire resterait redevable auprès d'Action Logement du remboursement de sa dette (suivant un planning adapté à sa situation financière et sociale). Pour faciliter et accélérer le traitement des demandes, le dispositif s'appuiera sur un site internet dédié : visale.fr, encore en construction. Le candidat locataire répondant aux critères d'éligibilité pourra obtenir un visa via le site internet, certifié par un gestionnaire Action Logement. Ce visa certifié garantira au bailleur l'éligibilité du locataire et spécifiera le montant du loyer pouvant être prévu au bail. A l'appui de ce visa, le bailleur pourra dès lors demander et obtenir, directement en ligne, sa garantie lors de la conclusion du bail.
A noter qu'en l'état de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, le Visale, qui est un cautionnement, "ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire", notamment une GLI (garantie de loyers impayés), "sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti".
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Aides, impôts : les nouveautés de 2016
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8/1/2016
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Comme chaque année, les lois de finances - celle pour 2016 et celle rectificative pour 2015 - apportent leur lot de nouveautés, démentant chaque fois les promesses de stabilité fiscale. Dans le cru 2016, il faut retenir les mesures suivantes concernant l'immobilier :
- le réaménagement et l'extension du prêt à taux zéro (PTZ) : il est étendu à compter du 1er janvier aux acquisitions de logements anciens à réhabiliter réalisées dans l'ensemble des communes de la zone C, et non plus seulement dans les 5.920 communes définies par la loi de finances pour 2015. Par ailleurs, afin de favoriser la mobilité, l'emprunteur n'aura plus l'obligation d'occuper le logement, acquis à l'aide du PTZ, en tant que résidence principale, jusqu'à la fin du remboursement du prêt (durée qui peut aller jusqu'à 25 ans pour certains emprunts). Les accédants à la propriété pourront ainsi mettre leur logement en location libre après un délai de 6 ans suivant le déblocage du PTZ. Cet assouplissement de la condition d'occupation du logement à titre de résidence principale est également applicable aux prêts versés depuis le 1er janvier 2011. Dans ce cas, un accord entre l'établissement de crédit et l'emprunteur est nécessaire.
L'ensemble des plafonds de ressources a par ailleurs été relevé par un décret du 29 décembre qui fixe aussi les conditions d'attribution et l'ensemble des modalités du PTZ. La quotité de prêt maximum est portée à 40%.
- l'abandon de la réforme de l'"APL accession" votée dans le cadre du budget 2015, et qui devait entrer en vigueur le 1er janvier 2016 ; par contre, pour l'ensemble des aides au logement (APL, ALS et ALF), la situation financière réelle des allocataires sera mieux prise en compte, en intégrant la valeur en capital du patrimoine qu'ils détiennent dès lors qu'elle excède le seuil de 30.000 euros. Egalement, le montant de l'aide allouée sera dégressif en cas de loyer particulièrement élevé par rapport aux revenus déclarés ; ainsi, pour les prestations dues à compter du 1er juillet 2016, le montant de l'aide au logement (APL, ALF et ALS) diminuera progressivement au-delà d'un premier plafond de loyer qui ne pourra être inférieur au plafond de loyer multiplié par 2,5. Enfin, à compter du 1er octobre 2016, les particuliers rattachés au foyer fiscal de leurs parents assujettis à l'impôt de solidarité sur la fortune seront inéligibles aux aides personnelles au logement (APL, ALF et ALS – article 143 de la loi de finances pour 2016).
- prolongation d'un an et aménagement du crédit d'impôt transition énergétique (CITE) à 30% : il pourra être obtenu pour des travaux jusqu'au 31 décembre 2016 ; les équipements éligibles sont modifiés pour cibler le CITE sur les équipements les plus performants ; par ailleurs, afin d'éviter les abus fiscaux, les équipements mixtes, acquis depuis le 30 septembre 2015, qui combinent un équipement éligible au CITE et un équipement de production d'électricité utilisant l'énergie photovoltaïque, non éligible, sortiront du champ d'application du crédit d'impôt.
- prolongation de 3 ans de l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ) et création de l'Eco prêt "Habiter mieux" : l'Eco-PTZ pourra être obtenu pour des travaux jusqu'au 31 décembre 2018 ; de plus, les ménages modestes bénéficiaires des aides de l'ANAH, qui ne peuvent prétendre à l'éco-PTZ, compte tenu des différences de critères d'éligibilité, notamment techniques, aux deux systèmes d'aides, auront la possibilité d'obtenir un microcrédit à taux zéro pour le reste à charge (l'Eco-prêt "Habiter mieux"). Par ailleurs, pour faciliter le recours à l'Éco-PTZ, pour les offres émises à compter du 1er janvier 2016, il est désormais permis à un emprunteur qui demande un Éco-PTZ concomitamment à la demande de prêt pour l'acquisition d'un logement à rénover, de fournir le descriptif et le devis détaillés des travaux envisagés au plus tard à la date de versement du prêt. Cette mesure permet d'intégrer le financement des travaux de rénovation énergétique dans le financement global du projet d'acquisition. Pas moins de 2 décrets et 2 arrêtés sont venus préciser le nouveau régime 2016.
Enfin, à compter du 1er janvier 2016 et jusqu'à la fin du dispositif au 31 décembre 2018, les copropriétaires bailleurs ou occupants souhaitant financer leur quote-part de travaux entrepris sur les parties et équipements communs ou sur les parties privatives à usage commun de la copropriété, et/ou pour financer les travaux réalisés dans leur lot privatif, peuvent bénéficier d'un Eco-PTZ complémentaire. Même s'ils ont déjà bénéficié d'un premier Eco-PTZ, ils peuvent désormais en solliciter un second, à titre complémentaire, pour le même logement, dès lors que le plafond global de 30.000 euros est respecté et que les travaux correspondent à au moins une des catégories du bouquet de travaux. Le versement de cet Eco-PTZ complémentaire n'est toutefois possible que dans un délai de trois ans à compter de l'émission de l'offre du premier Eco-PTZ.
- abrogation de la condition de mixité des logements dans les programmes immobiliers dans le cadre du dispositif "Pinel" : à compter du 1er janvier 2016, la condition selon laquelle une partie des appartements ne devait pas bénéficier de l'avantage fiscal dans les immeubles comportant au moins cinq logements est abrogée ; de fait, depuis 2013, ce pourcentage de locaux exclus n'avait jamais été fixé par décret.
- revalorisation des valeurs locatives : les bases locatives cadastrales des impôts locaux sont augmentées de 1,01% en 2016.
- extension de l'exonération d'imposition des revenus de location ou sous-location en meublé d'une partie de sa résidence principale au cas de résidence temporaire du locataire : les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location si les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale ; désormais ce sera valable aussi dans le cas d'un locataire qui y établit sa résidence temporaire sous réserve de justifier d'un emploi à caractère saisonnier.
- adaptations de la majoration de taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) pour les terrains constructibles : la loi revient sur la surtaxe sur les terrains non bâtis constructibles en zones "tendues" pour 2016 et 2017. La TFPNB est désormais calculée sur la base de la valeur locative après déduction de 20 % de son montant. Lorsque le terrain est situé en zone dite "tendue", cette valeur locative est majorée de 3 euros par m² (après application de la déduction de 20%). Auparavant, la valeur locative de la taxe foncière était établie après déduction de 25% de son montant et application d'une majoration de 5 euros par m² pour les impositions dues au titre des années 2015 et 2016, puis à 10 euros par mètre carré pour les impositions dues au titre de l'année 2017 et des années suivantes. La loi de finances rectificative octroie aux communes et EPCI (établissements publics de coopération intercommunale) la possibilité de moduler cette valeur forfaitaire de 3 euros dans la limite de 1 à 5 euros par m2. La superficie retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 200 mètres carrés. Cette déduction qui concernait initialement les terrains situés en zone tendue est étendue, quelle que soit leur localisation (zone tendue ou non). Elle s'applique à l'ensemble des parcelles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire.
Enfin, la loi accorde, sur la cotisation TFPNB établie au titre de 2015, un dégrèvement égal à la fraction de cotisation résultant de la précédente majoration forfaitaire (5 euros /m²). Ces mesures concerneront les impositions établies pour les années 2016 ou 2017 selon les cas.
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Copropriété : consultation des pièces comptables et affichages pour les résidants
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8/1/2016
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Pour les assemblées générales de copropriété tenues à partir du 1er avril 2016, les jours, lieu et heures de consultation des pièces justificatives des charges de la copropriété devront être mentionnées sur la convocation à l'assemblée. Cela concerne les copropriétaires autres que les membres du conseil syndical, car pour ces derniers, le droit de consultation existe toute l'année.
Pour les autres, la consultation peut avoir lieu pendant la période s'écoulant entre la convocation à l'assemblée générale et la tenue de celle-ci. Elle concerne les pièces justificatives des charges (factures, contrats de fourniture et d'exploitation, quantité consommée, prix unitaire ou forfaitaire de chacune des catégories de charges...), qui doivent être tenues à leur disposition par le syndic en son siège ou au lieu où il assure habituellement l'accueil des copropriétaires, au moins un jour ouvré. Les pièces justificatives des charges doivent être présentées "classées par catégories". Il peut s'agir de documents originaux ou de copies. Le ou les jours et horaires impartis à la consultation seront fixés par le syndic et devront être indiqués sur la convocation à l'assemblée. Lorsqu'il s'agit d'un syndic professionnel, les jours et heures de consultation doivent être fixés pendant les horaires d'accueuil dans le contrat de syndic. Pour étudier les documents, les copropriétaires pourront être assistés par un membre du conseil syndical.
A noter que depuis juillet 2015, les syndics sont fortement restreints dans la facturation des frais de photocopie. Ils sont inclus dans leurs honoraires forfaitaires annuels au titre de leurs prestations de gestion courante. Mais si les copropriétaires veulent des copies des pièces justificatives consultées, le syndic pourra facturer cette prestation aux copropriétaires.
Par ailleurs, toujours pour les assemblées de copropriétaires tenues à partir du 1er avril 2016, le syndic devra, dans un délai de trois mois après leur tenue, informer les occupants de chaque immeuble (propriétaires occupants, locataires et occupants à titre gratuit) des décisions qui sont susceptibles d'avoir des conséquences sur les charges et sur leurs conditions d'occupation de l'immeuble. Il s'agit principalement des mesures concernant la maintenance, l'entretien de l'immeuble, les travaux, les diagnostics, les audits, les études techniques et la présence du personnel ou des prestataires.
Lorsque ces décisions comprennent des informations à caractère personnel, il est procédé à l'anonymisation de leur contenu. Les mesures entraînant une saisie immobilière ou une procédure contentieuse opposant un ou plusieurs copropriétaires au syndicat ainsi que les prestations de gestion confiées au syndic ou pour lesquelles il est mandaté resteront toutefois confidentielles. La décision de licencier le gardien, concierge ou employé d'immeuble ne pourra pas être portée à la connaissance des occupants avant que ce dernier ait reçu la lettre lui notifiant son licenciement.
Cette information devra s'effectuer par affichage pendant un mois à un emplacement prévu à cet effet s'il en existe un, ou par circulaire dans chacune des boîtes aux lettres ou remise avec le courrier.
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Les fournisseurs d'énergie tenus de faire faire des économies d'énergie aux ménages modestes
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6/1/2016
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Un décret du 30 décembre 2015 impose à compter du 1er janvier aux fournisseurs d'énergie, qu'ils vendent de l'électricité, du gaz ou des carburants, de réaliser des économies d'énergie chez les ménages modestes, à hauteur de 150 térawattheures (TWh) "cumac" (cumulés et actualisés sur la durée de vie de l'équipement) d'ici à fin 2017, en produisant ou en achetant des certificats d'économies d'énergie (CEE). Cette mesure, adoptée dans le cadre de la loi du 17 août 2015 sur la transition énergétique, s'ajoute au dispositif classique des certificats d'économie d'énergie (CEE), qui impose déjà aux fournisseurs de réaliser des économies d'énergie à hauteur de 700 TWhc chez tous leurs clients entre 2015 et 2017.
Il est vrai que concernant cette première obligation, les fournisseurs d'énergie s'en sont acquittés sans trop de peine, ce qui fait baisser le prix des certificats et fragilisé les courtiers spécialisés. Ce sera probablement plus compliqué pour cette nouvelle obligation : le périmètre des ménages modestes est en effet très large – 45% des ménages peuvent être concernés –, et les modalités de leur identification et de collecte des preuves d'éligibilité risquent d'être problématiques, notamment pour les fournisseurs qui ne sont pas directement en lien avec des consommateurs résidentiels.
Par ailleurs, la nouvelle mesure prévoit une pénalité pour les fournisseurs qui n'atteindraient pas leur objectif, fixée à 15 euros par mégawattheure cumac manquant. La vraie question est de savoir si ce public est prêt ou non à réaliser des travaux. Ou plus exactement s'il a la capacité de financer le reste à charge, après déduction de toutes les aides ! De surcroît, un ménage réalisant des travaux éligibles aux "CEE Précarité" devrait fournir, en plus des pièces déjà exigées (devis, facture, attestation sur l'honneur...), une copie de son avis d'imposition. Combien seront réticents à le faire ? Cette contrainte ne sera pas un frein supplémentaire à la production de ces CEE ?
Les bailleurs sociaux seront probablement en première ligne pour en bénéficier, à l'occasion de travaux d'efficacité énergétique sur leurs parcs de logements. Mais les "petits" fournisseurs redoutent que cela favorise les grands fournisseurs historiques comme EDF, Engie (ex GDF) ou Total, qui ont signé en 2015 une convention triennale avec l'Agence nationale de l'habitat (ANAH), via le programme "Habiter Mieux", pour repérer et réaliser des travaux chez les ménages précaires...
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Marché immobilier de l'ancien : nette reprise des ventes au 2ème semestre 2015 et stabilisation des prix
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4/1/2016
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Les agents immobiliers ont le sourire : le marché de l'ancien est reparti en 2015 et singulièrement au 2ème semestre. C'est ce que confirment les chiffres du réseau d'agences immobilières Century 21 présentés le 4 janvier à la presse. Le nombre de transactions réalisées par les agences du réseau, à périmètre constant, a bondi de 16,2% sur un an, à peu près dans les mêmes proportions pour les appartements que pour les maisons, et même de 20% au dernier trimestre ! L'augmentation de l'activité a été de +24% à Paris, de +15% à Lyon, et de +28% à Marseille. En Ile-de-France hors Paris, l'augmentation d'activité s'étage de +1,6% en Seine-et-Marne à +22,5% dans le Val-de-Marne, en passant par +8,3% en Seine-Saint-Denis et +13 à +14% dans les Yvelines, dans l'Essonne et dans les Hauts-de-Seine.
Le réseau Century 21 est le seul à donner pour le moment des chiffres d'activité aussi précis pour 2015. Par contre en ce qui concerne les prix, il entre en concurrence avec le baromètre LPI / Se Loger qui a livré ses chiffres à fin novembre. Le prix moyen au m2 est en léger recul à -0,6% sur un an chez Century 21 alors qu'il est quasi stable chez LPI / Se Loger. Il baisse de 2,2% à Paris intra muros (-1,1% chez LPI / Se Loger, et de 2,8% en Ile-de-France hors Paris. Il ne baisse "que" de 0,6% à Lyon (stabilité chez LPI / Se Loger), mais augmente de 1,1% à Marseille (baisse de 3,5% chez LPI / Se Loger à fin novembre)...
Si dans le détail les chiffres ne concordent pas entre les sources, ils dessinent une tendance à la stabilisation : la baisse semble au moins provisoirement enrayée. Le baromètre LPI / Se Loger donne néanmoins une vision contrastée pour les principales villes de province quand Century 21 s'en tient aux moyennes de régions ; plusieurs villes voient le prix du m2 augmenter sur 1 an (Strasbourg +2,5%, Bordeaux +2,1%, Rennes +5,3%, et même Saint Etienne +10% !. Une majorité voit par contre le prix du m2 stabilisé ou en baisse jusqu'à 2% : Mulhouse, Clermont, Dijon, Besançon, Nîmes, Montpellier, Nantes, Caen, Reims, Orléans. Quelques unes accusent des baisses plus importantes : Perpignan -7,2%, Metz -5,5%, ou Toulon -5,2%...
Notons que contrairement aux chiffres des notaires qui sont établis sur les signatures définitives, il s'agit dans les deux cas de données établies à partir des promesses de vente, reflétant donc les prix du marché au moment où les transactions sont conclues.
Century 21 relève une progression dans les acquisitions de la part des résidences principales (71,7% sur la France entière soit +0,8% par rapport à 2014), une baisse sensible de celle des résidences secondaires (7,3% soit -3,9%) et par contre pour la première fois depuis 3 ans une augmentation de celle de l'immobilier de placement (16,7% soit +5,7%). Paris s'inscrit dans ce mouvement pour les résidences principales (avec une part traditionnellement plus faible : 52,8% soit néanmoins +8%), mais voit à la fois s'effondrer la part des résidences secondaires (6,8%, soit -19%) et régresser aussi celle de l'immobilier de placement (23,8%, soit -4,8%, 4ème baisse consécutive...).
Les taux d'intérêt des prêts immobiliers restés très bas malgré les annonces de remontée (autour de 2%, record absolu depuis que les statistiques existent) ont fortement solvabilisé les acheteurs qui ont de surcroît trouvé des vendeurs plus raisonnables sur les prix et pu réaliser davantage de transactions "de confort". C'est la principale explication de la reprise, avec un robinet du crédit qui a également bien fonctionné. Ce schéma - activité soutenue et stabilité relative des prix devrait perdurer en 2016, du moins si les taux se maintiennent à bas niveau, ce qu'ils devraient faire au moins sur le 1er semestre, sauf accident ! Il y a par contre peu à attendre de l'extension du prêt à taux zéro (PTZ) dans l'ancien, la condition de 25% de travaux par rapport au prix d'acquisition restreignant fortement les projets éligibles...
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universimmo.com
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