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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Le logement social à bout de souffle !
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5/6/2003
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Cri d'alarme de Michel Delebarre, président de l'Union Sociale pour l'Habitat, qui regroupe l'ensemble des bailleurs sociaux : avec 10 millions de locataires et un parc de 3,9 millions de logements, les organismes HLM, premiers propriétaires de France, n'arrivent plus à faire face avec une baisse continue du rythme de construction er des listes de demandeurs qui s'allongent : 1,04 million de demandes ont été recensées en 2002 !
"Une grave crise nous menace", a-t-il notamment affirmé, soulignant que cette situation "inquiétante" s'explique avant tout par un manque d'initiatives de la part des autorités et par une politique très peu active dans l'habitat social : les constructions ainsi que les grandes opérations de réhabilitation diminuent faute de crédits budgétaires suffisants, regrettant que le logement ne soit plus "une cause nationale" et "un droit au même titre que l'éducation ou la santé" !
"Nous sommes en droit de nous interroger sur la participation du gouvernement dans l'habitat social et il doit clarifier sa position dans ce domaine", a affirmé Michel Delebarre, ajoutant que "les crédits budgétaires prévus pour 42.000 logements sociaux en 2003 pourraient être amputés de 12.000 constructions, rigueur budgétaire oblige, et les fonds alloués aux réhabilitations diminuent fortement malgré la bonne volonté de Jean-Louis Borloo" (ministre délégué à la Ville), a-t-il dit.
Face à ces baisses de crédits, les demandes augmentent avec l'explosion des familles recomposées, la vétusté des logements et les besoins accrus de sécurité et de qualité : 600.000 logements construits avant 1980 n'ont ainsi jamais fait l'objet de la moindre réhabilitation, ce qui pose parfois des problèmes insolubles et crée des îlots au sein de certaines cités, selon les HLM.
Selon Michel Delebarre, les besoins évalués par l'INSEE sont de 90.000 nouveaux logement sociaux par an, soit plus du double de ce qui est prévu par le gouvernement !
Au reproche qui leur est souvent fait d'être peu motivés pour construire, au point que les fonds mis à leur disposition ces dernières années n'ont pas tous été utilisés, les HLM rétorquent qu'ils sont souvent freinés dans leurs projets par le prix excessif des terrains ou par le refus des élus locaux de leur accorder des permis de construire...
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Dépose de moquette et pose de parquet et carrelage : la cour de Cassation se prononce
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2/6/2003
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Un copropriétaire est fautif lorsqu'il dégrade les caractéristiques d'isolation phonique de ses parties privatives et crée des nuisances sonores à ses voisins, même s'il respecte les normes en vigueur ! C'est une décision intéressante prise par la Cour de cassation dans un arrêt de la 3ème Chambre civile en date du 15 janvier 2003 : pour avoir troqué la moquette de son salon contre du parquet flottant et remplacé les carreaux de céramique doublés de liège par un revêtement de céramique non doublée, un copropriétaire avait été assigné en justice par l’occupant de l’appartement situé sous le sien. Objectif : l’obliger à faire réaliser des travaux d’isolation phonique.
Une expertise avait conclu que, même s'ils étaient beaucoup plus sonores que ceux qu’ils avaient remplacés, les nouveaux revêtements respectaient la réglementation en vigueur. Par ailleurs, le règlement de copropriété ne prévoyait pas explicitement une clause empêchant la modification de performance acoustique (comme cela est quelque fois le cas) mais interdisait simplement aux copropriétaires de "faire aucun bruit de nature à gêner les voisins".
Cette décision de la Cour de cassation, recevra sans aucun doute de très nombreuses applications, le remplacement des moquettes par du parquet ou du carrelage, plus facile d'entretien et jugé plus sain par de nombreux copropriétaires, étant de plus en plus pratiqué !
Mais en étendant la notion de manquement aux obligations souscrites dans le cadre d'un contrat de copropriété, l'arrêt revêt une portée plus générale, de nature à faciliter les actions visant des comportements irrespectueux de la tranquillité d'autrui...
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Résidences-services et TVA
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30/5/2003
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Les exploitants de résidences proposant des locations meublées avec services - résidences étudiantes, résidences pour personnes âgées, etc. - offrant au moins trois services para-hôteliers sont désormais soumis à la TVA, mais ils pourront renoncer à l'un au moins de ces services d'ici le 30 juillet 2003 afin de demeurer exonérés de la TVA.
C'est une disposition de la la loi de finances rectificative pour 2002, prise à la suite de décisions de jurisprudence ayant jugé les anciennes dispositions de l'article 261-D, 4° incompatibles avec la 6e directive européenne.
Par contre, il n'est plus exigé que l'exploitant soit immatriculé au Registre du commerce et des sociétés...
Les services concernés sont les suivants :
- la fourniture du petit-déjeuner à l'ensemble des locataires selon les usages professionnels, c'est-à-dire au choix de l'exploitant, soit dans les chambres ou appartements, soit dans un local aménagé permettant la consommation sur place des denrées, situé dans l'immeuble ou l'ensemble immobilier ;
- le nettoyage des locaux s'il est est effectué de manière régulière. Ce service n'est pas considéré comme satisfait si l'exploitant se contente d'un nettoyage au début et en fin de séjour ;
- la fourniture pendant le séjour du linge de maison à l'ensemble des locataires ;
- un service de réception même non personnalisé de la clientèle. Cet accueil est réputé assuré même s'il est confié à un mandataire qui l'assure en un lieu unique différent du local loué lui-même...
Cependant, la soumission à la TVA au titre de l'activité de loueur en meublé ne s'effectuera que sous réserve de l'application de la franchise en base fixée à 76 300 euros.
Le nouveau régime s'applique à toutes les locations de locaux nus, meublés ou garnis à usage d'habitation effectuées à compter du 1er janvier 2003. Il est admis que les acomptes versés en 2002 pour les locations effectuées à partir du 1er janvier 2003 ne soient pas soumis à la taxe. Pour les locations en cours, les recettes encaissées qui se rapportent à une période commencée en 2002 et achevée en 2003 devront donc être réparties prorata temporis...
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Congrès des notaires : les autres annonces et précisions des ministres...
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30/5/2003
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Si le congrès des notaires tenu à Deauville du 25 au 28 a été cette année centré sur la vente immobilière, les deux ministres qui ont fait le déplacement, Dominique Perben, Garde des sceaux et ministre de tutelle de la profession, et Gilles de Robien, ministre entre autres du logement en ont profité pour faire quelques annonces ou lever un coin de voile sur les réflexions et chantiers ouverts dans leurs ministères respectifs, et notamment :
- copropriété et décrets d'application de la loi "SRU : le décret modificatif du décret du 17 mars 1967 sera très prochainement soumis au Conseil d'Etat : ce serait donc la fin d'un chantier laborieux dont on ne s'explique pas la longueur (deux ans et demi pour un décret d'application d'une réforme législative alors que les précédentes n'avaient demandé que quelques mois) et laisse augurer de la sortie de l'autre décret, en chantier tout aussi laborieusement au ministère du logement, sur les règles comptables que devront respecter les syndicats de copropriétaires à compter du 1er janvier 2005 (le délai fixé au 1er janvier 2004 par la loi SRU est en cours de report dans le cadre de la loi "DDUHC" (Diverses dispositions relatives à l'urbanisme, à l'habitat et à la construction) en fin de navettes au Parlement ;
- autres réflexions sur la copropriété : la Commission relative à la copropriété, a été sollicitée pour se pencher sur le problème spécifique des "résidences-services", et par ailleurs le ministre de la justice révèle penser qu’une réflexion serait opportune sur l’évolution du statut de la copropriété et sur la loi du 10 juillet 1965... Une de plus ? A suivre...
- réforme de la "loi Hoguet", qui régit les professions d'agent immobilier et d'administrateur de biens : des premières mesures de "modernisation", déjà annoncées par Gilles de Robien au congrès de la FNAIM (notre article) vont être adoptées dans le cadre du train d’ordonnances que le gouvernement prendra dans les prochains mois au titre des simplifications administratives, et dont la loi d'habilitation vient d'être votée...
- réforme des baux d’habitation : les deux ministères ont engagé les concertations en vue de l'élaboration des textes relatifs à la sortie progressive des locaux soumis à la loi de 1948 - avec trois objectifs assignés par le ministre du logement : permettre aux propriétaires de rénover leur logement pour que les locataires bénéficient du confort moderne, protéger les locataires âgés en leur donnant un droit au maintien dans les lieux, et protéger les locataires à ressources modestes qui paieront un loyer compatible avec leurs revenus - ainsi que du texte d’actualisation du décret de 1987 sur les charges locatives récupérables, devenu potentiellement inapplicable (notre article) ;
- baux commerciaux : le ministre de la justice souhaite "pouvoir réfléchir sur le statut des baux commerciaux", remarquant que "la technicité excessive de cette législation est génératrice d’incompréhensions et de contentieux et les contraintes qu’elle fait peser sur les propriétaires ne sont pas sans conséquence néfaste sur l’investissement dans l’immobilier commercial...
- l'article L 631-7 du Code de la construction et de l’habitation qui interdit - sauf dérogation - de transformer dans les villes de plus 10.000 habitants et à Paris et 50 km autour un logement en bureau, en local professionnel et même en meublé : constatant que "les professionnels attendent depuis longtemps qu'un gouvernement se préoccupe des difficultés qu'ils rencontrent à appliquer ce monstre de rigidité et de complexité administrative", le ministre du logement annonce qu'une concertation est engagée et qu'il incluera dans la loi "Habitat pour tous" - c'est le nom de la loi annoncée pour cet automne et qui devrait notamment traiter de la sortie de la loi de 1948 - "une simplification réelle"...
- la sécurisation des bailleurs : le Conseil National de l'Habitat a été sollicité pour reprendre le travail engagé - il avait travaillé sur le projet de "CLU" (Couverture logement universelle) du précédent gouvernement - et de "le reprendre sans a priori, pour déboucher sur une solution efficace et acceptée par tous" (Gilles de Robien) ;
- fiscalité : la CRL (Contribution sur le revenu locatif) pourrait être supprimée, mais "bien sûr quand l'état des finances publiques le permettra"...
- accession à la propriété : Gilles de Robien affiche une grande ambition dans ce domaine se demandant "pourquoi un pays comme le nôtre n'a pas plus de 56 % de propriétaires occupants ?" ; il proposera donc "dans les semaines qui viennent" au gouvernement un "dispositif plus incitatif qui profite prioritairement aux ménages les plus modestes" ; il pourrait s'inspirer d'un rapport mis en ligne sur le site du ministère du logement sur les formules innovantes pour encourager l'accession sociale.
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Nouveau bond très sélectif de la vente de logements neufs
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27/5/2003
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Les ventes de logements neufs en France au premier trimestre 2003 ont cru de près de 17% par rapport au 1er trimestre 2002 et même de 9,9% par rapport au 4ème trimestre 2002, avec près de 25 500 unités, selon un communiqué du ministère de l'Equipement et du logement.
Sur les douze derniers mois, les ventes se sont élevées à 89.100 logements, soit une hausse de 9,5% par rapport aux douze mois précédents.
Cette hausse recouvre cependant des disparités importantes et intéressantes : les ventes de maisons individuelles n'ont augmenté que de 7% au 1er trimestre 2003 par rapport au 1er trimestre 2002 (+ 0,6% par rapport au 4ème trimestre 2002), à 3.814 unités, hausse qui porte surtout sur les maisons de 4 pièces et plus. Sur ce marché, la tendance est toutefois à la hausse depuis trois ans.
Par contre, pour les appartements, les ventes ont bondi de 18,8% par rapport au 1er trimestre 2002 (+ 11,7% par rapport au 4ème trimestre 2002), à 21.600, mais c'est une tendance qui ne concerne pas tous les appartements : les ventes de studios ont diminué de 17% par rapport au trimestre précédent et de 24% par rapport au 1er trimestre 2002 !
Un ralentissement risque cependant de s'amorcer par baisse des mises en vente : elles ont baissé au total de 6,4% au 1er trimestre par rapport au trimestre précédent, baisse surtout due aux mises en vente de maisons individuelles (- 20% par rapport au 1er trimestre 2002). Le ministère relève aussi une chute de moitié des mises en vente de studios.
Les stocks de logements disponibles à la vente ont diminué de plus de 13% par rapport à ceux de fin mars 2002, et atteignent un niveau inférieur à celui historiquement bas de la fin du 3ème trimestre 1999.
Les stocks d'appartements, en particulier, se sont réduits de 10% par rapport au 4ème trimestre 2002 et de 36% sur un an (revenant à leur plus bas niveau depuis deux ans) et les stocks de maisons disponibles ont baissé de 15% en un an. Les prix de vente moyens des maisons ont augmenté de 6% sur un an.
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Dépôt de garantie, réponse ministérielle et fantôme de la "CLU"...
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26/5/2003
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Tiraillé entre son désir de conforter les bailleurs privés et de remédier aux difficultés d'accès au logement de nombreux jeunes ménages, le ministre ne se serait-il pas laissé entraîner trop loin dans une de ses réponses à une question de parlementaire ?
S'inquiétant à juste titre de l'effort financier représenté par les deux mois de dépôt de garantie que les propriétaires sont en droit d'exiger, et qui s'ajoutent au loyer du premier mois et à la commission d'agence (en tout quatre mois à avancer avant d'entrer dans les lieux), l'auteur de la question proposait un système un peu alambiqué de chèque caution non encaissable par le bailleur, renouvelable chaque année !
Dans sa réponse, Gilles de Robien, ministre entre autres du logement rappelle l'existence de l'aide Loca-Pass (1), qui avance le dépôt de garantie, et du fonds de solidarité pour le logement (FSL), attribue des aides contribuant également à faciliter l'accès au logement des ménages les plus démunis.
Mais il précise aussi "qu'une réflexion va s'engager sur l'accès au logement locatif dans des conditions sécurisées pour les bailleurs sans que les locataires soient déresponsabilisés. Dans le cadre de cette réflexion, le dispositif proposé de caution non encaissable pourrait être examiné".
Le fantôme de la "CLU" serait-il encore en train de rôder ?...
(1) Le "Loca-pass" est une aide accordée par les organismes collecteurs du « 1 % logement », accessible à tous les salariés d'entreprises assujettis au « 1 % logement », aux jeunes de moins de trente ans en formation professionnelle, en recherche d'emploi, ou bénéficiant d'un premier contrat de travail à durée indéterminée ou encore sous certaines conditions aux étudiants titulaires d'une bourse d'Etat ; il se compose de deux parties :
- une avance du dépôt de garantie versé au bailleur,
- une garantie de paiement en faveur du bailleur qui prend la forme d'une caution solidaire couvrant un montant maximal de 18 mois de loyer et de charges locatives pendant trois ans à compter de l'entrée dans les lieux.
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Un copropriétaire peut agir directement contre un contrevenant au règlement de copropriété
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26/5/2003
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L'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 reconnaît à tout copropriétaire le droit d'"exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic". Ces actions concernent notamment l'application du règlement de copropriété.
Ce droit était cependant interprété de façon restrictive et semblait limité aux cas où le demandeur était en mesure de justifier que les atteintes ainsi portées occasionnaient un trouble collectif à sa jouissance des parties communes, soit un préjudice qui lui était personnel.
Dans un arrêt du 29 janvier 2003, la Cour de cassation (3è Ch. civ.) a
singulièrement élargi ce droit en reconnaissant à un copropriétaire le droit d'agir directement contre un autre copropriétaire qui avait édifié une véranda sur son balcon en violation des termes du règlement de copropriété et sans autorisation de l'assemblée.
Elle a considéré que l'action "était recevable sans qu'il soit astreint à démontrer l'existence d'un préjudice personnel et spécial distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat" !
Un copropriétaire peut donc agir en lieu et place du syndic si celui-ci ne fait pas le nécessaire, ou si l'assemblée ne lui en donne pas les moyens en ne l'autorisant pas comme elle le doit à porter l'affaire en justice...
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Nouvelles mesures visant à faire disparaître le saturnisme
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26/5/2003
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Afin de prévenir le saturnisme, une grave intoxication au plomb, les nouveaux contrats de location des logements construits avant 1948 devront bientôt comporter un "constat de risque" d'exposition à ce métal, a indiqué le directeur général de la santé, le Pr Lucien Abenhaïm, dont les propos sont rapportés par le Moniteur.
Un tel constat n'est pour le moment obligatoire qu'en cas de vente et dans les départements identifiés comme "à risque".
Il est rappelé que les peintures anciennes au plomb constituent, dans les immeubles dégradés ou en cours de rénovation construits avant cette date, la principale source d'intoxication.
Seule maladie environnementale dont la déclaration est obligatoire par le médecin qui la détecte, le saturnisme impose un dépistage reposant sur la teneur en plomb du sang, la plombémie. Même à faible dose, l'imprégnation par le plomb peut avoir de graves répercussions sur le développement physique, intellectuel et psychomoteur des enfants.
Ces derniers sont les premiers concernés par ce risque. Ils sont en effet attirés - en raison de leur goût sucré - par les vieilles peintures à base de plomb dont ils sucent les éclats, contractant ainsi le saturnisme.
En 1999, pas moins de quatre décrets et trois arrêtés avaient été publiés pour permettre aux préfets de faire effectuer des travaux de réhabilitation en cas de risque, même en cas de refus des propriétaires, et créant l'obligation de produire un "état des risques d'accessibilité au plomb" de moins d'un an en cas de vente d'un logement construit avant 1948 dans un département déclaré "à risques" (voir décrets et arrêtés "saturnisme").
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Le bâtiment en France devrait de nouveau ralentir en 2003
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26/5/2003
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L'activité de bâtiment en France devrait de nouveau ralentir légèrement en 2003, avec une baisse de 1,2% à 2,3%, dont une nette baisse de l'activité de construction neuve et d'entretien des bâtiments non résidentiels (-3,2% à -4,5%), à peine compensée par une résistance (entre -0,7% et +0,2%) de l'activté de construction de logements neufs et d'entretien-amélioration de logements neufs : ce sont les prévisions de la Direction des affaires économiques et internationales du ministère du Logement.
En 2002 et début 2003, les carnets de commandes des entreprises restent importants mais se réduisent un peu (de 6 mois à 5,4 mois d'activité), note la Direction.
Ces estimations ont été réalisées "sans intégrer l'impact des mesures de relance qu'a prises le gouvernement en particulier en faveur de l'investissement locatif", souligne le document.
La Direction rappelle qu'en 2002 l'activité de la construction (bâtiment et travaux publics) a légèrement fléchi (-1,6%) en volume, mais la production en valeur des entreprises du secteur a progressé, pour atteindre 121 mds EUR. Le fléchissement a été moins marqué dans le bâtiment (-1,3%) que dans les travaux publics (-2,5%).
L'emploi dans la construction est resté stable en 2002 (-0,4%), à 1,57 million de personnes...
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Modification de "Loca-pass"
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23/5/2003
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Les avances "Loca-pass", aides au logement qui permettent d'avancer le dépôt de garantie des locataires prenant une nouvelle location, vont être réaménagées en prêts à remboursement progressif au lieu d'être remboursables en une fois en fin de bail, a annoncé l'UESL (Union d'économique sociale pour le logement).
Ces avances, crées en 1999, ont connu un très grand succès depuis leur lancement, avec plus de 700.000 bénéficiaires dont 330.000 en 2002. Elles ont coûté aux organismes qui gèrent le 1% logement un total de 225 millions d'euros l'an dernier, soit en moyenne 680 euros par allocataire, précise l'UESL, qui regroupe ces organismes.
Ces avances gratuites, jusqu'ici remboursables en une seule fois en fin de bail, "ont pu avoir des effets déresponsabilisants, en particulier à l'égard des jeunes et posent aussi des difficultés de recouvrement", explique l'UESL.
Aussi, en accord avec les partenaires sociaux, à compter du 1er juillet 2003 ces avances devront être remboursées de manière progressive: avec un différé de 3 mois, le remboursement devra ensuite s'échelonner sur 36 mois maximum, modulable au choix du bénéficiaire, avec des mensualités de 15 euros minimum.
En cas de départ avant la dernière échéance prévue, un remboursement anticipé total devra intervenir dans un délai de 3 mois maximum.
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universimmo.com
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