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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Les régions vont financer plus de logements étudiants
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24/3/2003
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Le rythme de la réhabilitation des logements étudiants des CROUS (centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires) va augmenter avec la décentralisation : c'est ce qu'a déclaré le ministre de la Jeunesse, de l'éducation nationale et de la recherche Luc Ferry, qui prévoit la réhabilitation de 7.500 logements par an dans les cinq ans à venir, financés par les conseils régionaux.
"Le logement étudiant va être confié aux régions parce qu'elles le demandent", a-t-il indiqué, ajoutant que le rythme de réhabilitation se situait pour le moment à 2.200 logements par an.
Dans son entourage, on précise qu'il "n'est pas question" de priver les CROUS (centres régionaux des oeuvres universitaires et scolaires), qui dépendent de l'Etat, de la gestion des logements étudiants, mais d'augmenter la coopération avec les conseils régionaux pour favoriser le financement de nouveaux logements...
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Le ministre du logement revient sur la discrimination dans l'accès au logement
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24/3/2003
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Gilles de ROBIEN, ministre de l'Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer, a selon un communiqué du ministère en date du 21 mars demandé à Marc-Philippe Daubresse, président du Conseil National de l'Habitat, de mettre en place au sein de celui-ci, un groupe de travail sur l'égalité d'accès au logement.
Ce groupe de travail devra rendre ses conclusions et préconisations au mois de septembre 2003.
Le communiqué souligne que "le logement constitue l'un des éléments essentiels de l'intégration, il est de ce fait, l'un des socles de la solidarité. L'égalité des chances, pour l'accès au logement, qu'il soit aidé ou privé, constitue un enjeu majeur dans notre démocratie. Il n'est pas acceptable que puisse perdurer, pour l'accès au logement, d'éventuelles discriminations, raciale, cultuelle ou de quelque autre nature".
La loi de modernisation sociale (loi 2002-73 du 17 janvier 2002) avait introduit des dispositions de lutte contre ces discriminations (voir notre article), dispositions critiquées à l'époque par l'opposition et les organisations de propriétaires... Ne serait-elles finalement pas suffisantes ?
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Le décret comptable : la concertation stérile...
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21/3/2003
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Le décret prévu par la loi "SRU" fixant les "règles comptables spécifiques" selon lesquels devront être établis les comptes des syndicats de copropriétaires (article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée) n'est toujours pas paru ; le délai pour leur application était fixé au 1er janvier 2004 et est en cours d'être reporté au 1er janvier 2005...
Alors qu'il s'agit d'un projet ambitieux, curieusement la concertation achoppe sur des aspects secondaires montés plus en épingle dans le souci d'adopter une posture - voire de faire carrément de la résistance - que dans l'intérêt vital des copropriétaires...
Deux sujets mobilisent les parties en présence dans la concertation :
- une demande de dérogation pour les petites copropriétés gérées par un syndic non professionnel : elle émane essentiellement de l'ARC (Association des responsables de copropriété) et rencontre l'opposition des professionnels qui pourtant ne sont pas concernés,
- l'opposition quasi-unanime à la prescription dans le dernier projet en date d'une double présentation du relevé général des dépenses de l'exercice de la copropriété : par nature de dépenses et par clés de répartition prévues au règlement de copropriété...
Dans les deux cas, c'est faire beaucoup de bruit pour pas grand chose : en effet, les petites copropriétés auront de toutes façons une comptabilité très simple (quelques dizaines d'écritures par an) et ce ne sont pas les nouvelles règles qui vont la compliquer, quant à la double présentation, c'est à croire que ceux qui la dénoncent travaillent encore au crayon de papier ! Où est en effet la difficulté de présenter deux états ou les mêmes dépenses sont simplement triées sur deux arguments différents ?...
Une réunion tenue le 14 mars s'est terminée sur un constat de désaccord; ce dernier épisode pourrait marquer la fin de la récréation...
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Les notaires au secours des vendeurs...
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21/3/2003
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Ils seraient devenus les "mal-aimés" de la législation actuelle et du courant consumériste, selon des propos rapportés par Le Monde à l'occasion des travaux préparatoires de leur congrès à Deauville (le 99ème !) du 25 au 28 mai prochains. La vente immobilière sera le thème central du congrès, et bien entendu les certificats, constats, états parasitaires et tous autres diagnostics dont la liste ne cesse de s'allonger...
Il faudrait même aujourd'hui protéger le vendeur et "éviter qu'il reste responsable pendant trente ans", selon le rapporteur général du congrès dont les propos sont cités par Le Monde.
Cette prise de position à contre-courant est curieuse - certes, la législation pourrait être moins dispersée et procéder d'une approche plus globale, mais elle est encore très insuffisante pour empêcher un acquéreur même averti de tomber dans des "traquenards" (notre article) - et laisse penser que cette vénérable profession, par ailleurs très attaquée en ce moment pour des comportements de spoliation de clients en position de faiblesse (lire l’article dans Capital n°138 de mars 2003), cherche surtout à protéger sa tranquillité, longtemps à l'abri derrière les clauses d'exonération des vices cachés insérées subrepticement et systématiquement dans les actes de vente d'une façon pour le moins abusive !
Enfin, toujours selon le même article, les notaires envisageraient de demander la suppression de l'avant-contrat de vente (promesse ou compromis), selon eux trop favorable à l'acquéreur qui voit les conditions de l'affaire arrêtées définitivement, au profit d'un régime à l'anglaise où les candidats acquéreurs peuvent surenchérir jusqu'à la signature...
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Gilles de Robien cherche à rassurer sans moyens...
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21/3/2003
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A deux occasions cette semaine, dans une rencontre débat autour du rapport "l'état du mal logement en France" de la Fondation Abbé Pierre au Conseil Economique et Social le jeudi 20 mars 2003, et lors du conseil d'administration de la FFB (Fédération Française du Bâtiment)
vendredi 21 mars 2003, le ministre entre autres du logement, Gilles de Robien, s'est livré à un exercice d'hypnose pour faire oublier la contribution du logement aux annulations de crédits décidés par Bercy et dont l'annonce, susceptible de créer le marasme dans le bâtiment et d'accentuer le reproche fait au gouvernement de ne pas se donner les moyens de ses objectifs incantatoires, est distillée avec d'infinies précautions...
Sont touchés à hauteur de 121 millions d'euros (sur une enveloppe totale de 1,002 milliard d'euros) les crédits dévolus à la construction et la réhabilitation de HLM, mais aussi les financements destinés à l'ANAH (Agence nationale de l'habitat) qui accorde des subventions pour améliorer le confort des logements privés. Seul le prêt à taux zéro n'est pas touché...
Par contre, les auditoires ont vu un ministre de tout coeur avec eux :
- avec la fondation Abbé Pierre (voir les grandes lignes du rapport dans notre revue de presse) pour construire plus de logements en France - mais le gouvernement préfère que le complément soit apporté par le privé pour que l'offre supplémentaire libère des logements sociaux, pour lutter contre l'habitat insalubre et le saturnisme - mais cela passe par l'ANAH... et pour mieux prévenir et traiter les expulsions - mais cela sera de plus en plus l'affaire des collectivités territoriales, décentralisation oblige...
- avec les professionnels du bâtiment pour compense par une mise en oeuvre plus rapide des programmes la baisse de leur nombre ou de leur ampleur (sic), pour défendre à Bruxelles la prolongation de la TVA à 5,5% - mais c'est pas gagné d'avance (!), pour encourager l'accession sociale à la propriété et l'investissement locatif privé - mais on n'en saura pas plus...
Une promesse tout de même : on ne touchera pas à l'article 55 de la loi "SRU", celui qui impose la mixité sociale, tant combattu par les maires qui préfèrent les HLM chez les autres !
Pour le reste, des concertations sont lancées tous azimuts en vue de la loi sur l'habitat prévue pour cet automne : diagnostic global pour la vente des logements, relations entre constructeurs et sous-traitants dans la construction de maisons individuelles, réforme du permis de contruire pour lutter contre les recours abusifs, etc.
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Le gouvernement s'engage pour la qualité urbaine et architecturale
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17/3/2003
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Dans un communiqué de ce jour du ministère, à l'occasion du prix AMO (Architecture et Maîtres d'Ouvrage), Gilles de ROBIEN, ministre de l'Équipement, des Transports, du Logement, du Tourisme et de la Mer, et Jean-Jacques AILLAGON, ministre de la Culture et la Communication, ont annoncé la mise en place d'un plan d'action commun pour la qualité urbaine et architecturale. Il s'agit selon le communiqué, près de dix ans après le passage de la tutelle de l'architecture du ministère de l'Équipement à celui de la Culture, de recréer des liens trop distendus entre urbanisme et architecture.
Concrètement les deux ministres mèneront conjointement les projets suivants :
- la réforme de la loi de 1977 sur l'architecture,
- la réforme de loi sur la maîtrise d'ouvrage public,
- la réforme du permis de construire,
- l'anonymat pour les concours d'architecture.
Enfin les ministres ont annoncé la nomination de François KOSCIUSKO-MORIZET, maire de Sèvres (92), en tant que président de la Mission Interministérielle pour la Qualité des Constructions Publiques...
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Zones à risques : les députés rétablissent l'information des locataires...
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14/3/2003
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Contre l'avis du gouvernement, le Sénat en adoptant en première lecture, le 6 février dernier, le projet de loi sur la prévention des risques technologiques et naturels avait par amendement supprimé l’obligation des propriétaires de logements d'informer leurs locataires de l'existence de risques technologiques ou naturels - présence d'entreprises dangereuses ou de risques d'inondations, par exemple - qui menaceraient leur environnement.
Le dispositif a été rétabli par les députés qui ont introduit quelques dispositions supplémentaires : limitation des constructions dans le voisinage des 672 établissements très dangereux, mesures plus strictes, avec sanctions pénales à la clé, pour éviter un nouveau Métaleurop, et création d'un «droit au délaissement». Cette dernière mesure propose d'offrir une indemnisation aux propriétaires riverains des usines dangereuses qui souhaitent quitter la zone concernée...
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Indemnisation du dégât des eaux...
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14/3/2003
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L'indemnité due par l'assureur dans le cadre d'une garantie "dommages" doit couvrir l'entier préjudice subi, sans qu'il en résulte ni perte ni profit pour l'assuré. Selon ce principe, la victime d'un dégât des eaux doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit.
C'est ce qu'a rappelé la Cour de cassation dans un arrêt de la 2è Chambre civile en date du 23 janvier 2003 en cassant un arrêt qui avait retenu qu'un abattement pour vétusté était justifié sur le coût des travaux de réfection et la valeur vénale des objets détériorés au moment du sinistre, et ce au motif que l'arrêt cassé violait l'article 1382 du Code civil.
En l'espèce la victime partiellement indemnisée par son propre assureur avait assigné le responsable du sinistre et son assureur en réparation du préjudice...
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Justice civile : les chiffres-clés 2002
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14/3/2003
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Le ministère de la justice vient de publier ses chiffres sur la durée de règlement des affaires civiles devant les principales juridictions : la durée moyenne s'établit à 5,3 mois devant les tribunaux d'instance (mais va selon les tribunaux de 2,5 à 11,5), à 9,3 mis devant les tribunaux de grande instance (mais va de 4,5 à 13,5...) et à ... 17,8 mois devant les cours d'appel (avec une cour qui les expédie en 7 mois et une en 28 mois, et encore, pour cette dernière ne s'agit-il que d'une moyenne !)...
Les affaires aux prud'hommes se règlent en 11,2 mois, mais 56,9% des affaires donnent lieu à appel (17,5% pour les jugements de TGI et 4,7 pourt les TI), ce qui donne une idée du temps nécessaire pour avoir satisfaction !
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Additif à l'ordre du jour des assemblées de copropriétaires
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13/3/2003
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Le manque de précision d'un projet de résolution présenté par un copropriétaire dispense le syndicat de le soumettre au vote de l'assemblée. D'autre part, le défaut d'inscription d'une question complémentaire à l'ordre du jour ne peut être invoqué que par les copropriétaires l'ayant proposée. Ainsi en a décidé la Cour de cassation dans un arrêt de la 3ème Chambre civile du 29 janvier 2003.
Des copropriétaires avaient, après avoir reçu leur convocation, demandé au syndic d'inscrire une question complémentaire à l'ordre du jour, comme l'article 10 du décret du 17 mars 1967 le leur permet. Leur demande portait sur les déclarations de sinistre du syndic auprès de son assureur pour « les divers dossiers connus à ce jour ». Le syndicat n'ayant pas abordé cette question lors de l'assemblée, les copropriétaires en demandèrent alors la nullité. Ils ont été déboutés par la cour d'appel, puis par la Cour de cassation, pour manque de précision du projet de résolution, notamment quant aux sinistres dont il était question, cette absence de prévision justifiant l'absence de vote de l'assemblée générale sur cette question.
Il en ressort qu'une assemblée ne peut être annulée, dans son ensemble, lorsque des questions complémentaires vagues ne font l'objet d'aucun vote. En effet, si les questions complémentaires doivent se présenter sous forme de projets de résolution (Cass. 3ème Ch. civ., 15 mars 1983), ceux-ci doivent, de plus, être suffisamment précis.
Les mêmes copropriétaires tentèrent alors d'obtenir l'annulation de la même assemblée, par un autre moyen : le défaut d'inscription à l'ordre du jour d'une question que d'autres copropriétaires souhaitaient aborder lors de l'assemblée litigieuse. Ces derniers n'ayant pas rédigé de projet de résolution, leur question ne fut pas inscrite à l'ordre du jour. Les copropriétaires demandeurs sont une nouvelle fois déboutés, d'abord par la cour d'appel qui se fondait sur le défaut de rédaction d'un projet de résolution, puis par la Cour de cassation, qui substitue ses motifs à ceux des juges du fond : les demandeurs étaient sans intérêt à invoquer l'absence d'inscription d'une question complémentaire qu'ils n'avaient pas eux-mêmes proposée. En d'autres termes, seuls les copropriétaires dont la demande d'inscription complémentaire a été rejetée sont recevables à demander la nullité de l'assemblée générale pour ce motif. L'action de toute autre personne sera rejetée pour défaut d'intérêt à agir.
Les Editions législatives qui rapportent cette décision remarquent judicieusement que cette solution, qui permettra de sauver de la nullité de nombreuses assemblées, incite à s'interroger sur les règles posées par la loi du 10 juillet 1965 quant à la qualité pour agir : seule l'action des copropriétaires opposants ou défaillants est recevable. Or, s'agissant d'une question qui n'a fait l'objet d'aucun vote, il semble que cette qualité ne puisse être reconnue qu'au copropriétaire qui souhaitait délibérer sur l'ordre du jour complémentaire qu'il avait proposé...
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universimmo.com
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