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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un nouveau régime Robien remplacerait le Besson en 2004
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14/1/2003
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Plusieurs annonces ont été faites par Gilles de Robien, ministre entre autres du logement, lors d'une conférence de presse organisée par l'AJIBAT (Association des journalistes de l'immobilier et du bâtiment) :
- un projet de loi sur logement en septembre prochain pour le retour progressif au droit commun des 300.000 logements encore placés sous loi de 1948 (voir notre article), ainsi que pour le volet logement du programme national de lutte contre l'exclusion annoncé en novembre dernier et passé quelque peu inaperçu (sauf de nous – voir notre brève),
- le remplacement du dispositif « Besson » d’incitation fiscale à l’investissement locatif par un nouveau régime plus attractif, dans le neuf comme dans l'ancien, afin de développer une offre nouvelle dans les zones les plus tendues : il est notamment question de remonter le niveau des ressources des locataires et celui des loyers, pour le rendre compatible avec les loyers pratiqués dans les grandes agglomérations confrontées à des vives tensions locatives ; il est également envisagé de doper le montant de l'amortissement…
Les discussions ministérielles viennent de commencer sur le sujet. Objectif : une communication au Conseil des ministres sur le thème du logement, à la mi-mars. Le ministère compte convaincre Bercy que les pertes de recette dues aux nouveaux avantages fiscaux qui seraient accordés aux investisseurs seraient compensées, en retour, par les ressources différées liées à ces nouveaux placements immobiliers !
En faisant cette annonce si longtemps à l’avance, le ministre prend un double risque : celui – à notre avis dommageable dans la conjoncture actuelle – de geler une partie des projets d’investissement en 2003 en attendant un régime fiscal meilleur, plus celui de décevoir avec un « Besson » légèrement amélioré, au lieu du « super-Périssol » dont rêvent encore les milieux de professionnels, et qui serait hors de saison à l’automne prochain dans le très difficile bouclage du budget 2004 !…
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L'indice du coût de la construction continue sa décélération
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10/1/2003
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L'indice du coût de la construction (ICC), qui sert de référence lors de la révision des loyers, a progressé de 2,12% au troisième trimestre 2002 en "moyenne associée" (moyenne des quatre derniers trimestres dont celui-ci) par rapport au 3ème trimestre 2001, a annoncé l'INSEE vendredi. Ce niveau confirme le ralentissement observé depuis six mois de cet indice. L'institut ajoute que le ralentissement de l'indice est en phase avec les enquêtes de conjoncture dans la construction qui prévoient un "tassement" des carnets de commande et des perspectives d'évolution de prix plus faibles.
Cette même moyenne, qui est prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, avait progressé de 2,74% au deuxième trimestre sur un an et de 3,36% au premier trimestre 2002, toujours sur base annuelle.
L'indice brut, utilisé dans tous les autres baux, progresse quant à lui sur un an de 2,18% contre 2,11% au 2ème trimestre et 3,02% au 1er trimestre.
Rappelons que le calcul est effectué chaque trimestre à partir d'un échantillon représentatif retraçant l'évolution des prix de quelque 6000 logements neufs, et qu'une concertation a été lancée pour la création d'un nouvel indice pour les baux d'habitation, idée lancée par le précédent gouvernement et reprise par le nouveau ministre...
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Transmission d'un pouvoir reçu pour une assemblée de copropriétaires
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10/1/2003
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Un mandataire peut valablement recevoir plus de 3 pouvoirs s'il "subdélègue", avant la tenue de l'assemblée générale, ceux excédant le nombre de mandats légalement autorisé. C'était loin d'être une évidence, et la Cour de cassation vient, apparemment pour la première fois, dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 18 décembre 2002, de se prononcer sur le sujet.
L'arrêt a cassé un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 7 décembre 2000 qui avait fait valoir que le mandataire, disposant déjà de 3 pouvoirs, ne pouvait utiliser le mandat, ne serait-ce qu'en désignant un sous-mandataire. Il faut cependant préciser qu'en l'espèce, le pouvoir autorisait la subdélégation...
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L'habilitation du syndic par l'assemblée à agir en justice ne peut être soumise à accord du conseil syndical
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10/1/2003
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L'assemblée générale ne peut déléguer au conseil syndical le pouvoir d'habiliter le syndic à ester en justice. La Cour de cassation, dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 4 décembre 2002, en déduit l'irrecevabilité de l'action exercée dans de telles conditions par le syndic au nom du syndicat des copropriétaires.
Elle contredit ainsi plusieurs jurisprudences de Cour d'appel qui avaient admis cette condition (CA Paris, 23e ch., 7 oct. 1994, CA Paris, 19e ch., 18 janv. 1979, CA Paris, 19e ch. B, 8 mai 1981) !
Par ailleurs, la Cour de cassation assouplit sa position sur la désignation des personnes contre lesquelles l'action sera dirigée en décidant que l'autorisation donnée au syndic vaut à l'égard de l'ensemble des personnes concernées par l'obligation de garantie décennale, même si elles ne sont pas toutes mentionnées dans la résolution d'habilitation.
Cette position jurisprudentielle avait déjà été amorcée par la Cour de cassation dans un arrêt de 1988 (Cass. 3e ch. civ., 17 févr. 1988)
L'évolution paraît considérable. Désormais les assemblées générales ne seront plus obligées de recenser les intervenants à l'acte de construire, au risque d'en oublier...
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Neige, verglas : il faut balayer devant sa porte
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4/1/2003
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Les propriétaires d’immeubles, propriétaires de pavillons, syndicats de copropriétaires et commerçants peuvent voir leur responsabilité civile et même pénale engagée lorsqu’un piéton se blesse en glissant sur le trottoir gelé devant l’immeuble ou le magasin. En cas de chute de neige ou de verglas, les riverains doivent balayer leur partie de trottoir et jeter du sable ou du sel pour supprimer tout risque de glisse, au plus tard le lendemain matin en cas de survenance la nuit.
Les propriétaires d'immeubles et les syndics sont également responsables du déneigement et du salage ou sablage des voies de circulation privées, car ils sont également responsables en cas d'accident de circulation.
Pour les immeubles et ensembles immobiliers collectifs, les propriétaires doivent et syndics, s'ils ne disposent pas sur place de personnel - gardiens ou employés d'immeubles - avec des contrats de travail prévoyant des clauses de permanence de dimanches et jours fériés, ont intérêt à conclure des contrats avec des entreprises pour effectuer ces tâches dans un bref délai après la survenance du phénomène...
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Le président rappelle au gouvernement ses priorités...
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4/1/2003
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«Il reste devant nous beaucoup de choses à faire sans lesquelles rien de ce qui a été entrepris ne serait durable», a lancé hier Jacques Chirac au gouvernement, venu lui présenter ses voeux. Et d'ajouter : «quelles que soient leur situation et leur place dans la société, il est essentiel que les français puissent constater une amélioration réelle de leur condition de vie, qu'il s'agisse de la sécurité, de l'emploi, de l'école, du logement ou de l'accès aux soins» !
Dont acte, pour le logement...
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Les principaux points du projet de loi sur les risques naturels
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2/1/2003
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Le gouvernement a présenté la semaine dernière un projet de loi sur les risques naturels avec l'objectif annoncé à la fois de développer une conscience du risque dans la population, mieux prévenir les crues, et travailler sur les terrains qui peuvent aggraver le risque.
Des dispositions importantes concernent l'information et créent une obligation de plus pour les vendeurs de biens immobiliers situés dans des zones exposées aux risques : un état des risques sera annexé aux promesses de vente, actes de vente et contrats de location pour l'information des acquéreurs et des locataires.
Par ailleurs, les maires de communes couvertes par un Plan de prévention des risques naturels devront informer leurs populations au moins une fois tous les deux ans sur l'organisation des secours. Les maires devront également matérialiser les repères de crues historiques (marquages sur les bâtiments, ponts etc..)
Les collectivités qui mettront en place des dispositifs de surveillance des crues, en plus de ceux fournis par l'Etat, pourront faire contribuer par des redevances les responsables d'activités implantées en zone inondables ou d'aménagements hydrauliques.
Les collectivités territoriales pourront intervenir (par le biais de servitudes indemnisables) sur des terrains voisins des cours d'eau pour créer des zones de rétention temporaires des crues, qui jouent un rôle d'"éponge" des inondations.
Le préfet pourra interdire dans ces zones certains ouvrages susceptibles de faire obstacle au stockage ou à l'écoulement des eaux (remblais, digues...). La commune pourra faire jouer un droit de préemption sur certains terrains si nécessaire.
Le préfet déterminera des zones d'érosion, dans lesquelles seront négociés avec les agriculteurs des programmes d'actions tels que la replantation de haies, pour retenir l'eau. Au besoin, ces pratiques pourront être rendues obligatoires.
Le projet de loi habilite les collectivités à intervenir pour la restauration des terrains de montagne et la défense contre l'incendie, importants pour certains risques naturels (avalanches, inondations, incendie).
Le texte étend les compétences du fonds Barnier d'indemnisation des risques naturels majeurs. Ce fonds, alimenté par un prélèvement de 2% sur les primes "catastrophes naturelles" des contrats d'assurance, dispose de réserves de plus de 70 millions d'euros. Le taux de prélèvement pourra passer à 4%, par arrêté. Le fonds Barnier pourra être mobilisé pour racheter des habitations menacées de risque grave, ou pour conduire des travaux et rendre les habitations moins vulnérables au risque (mise hors d'eau des installations électriques, scellement des cuves à fioul au sol, escaliers intérieurs pour accéder au toit...).
Le projet de loi prévoit aussi qu'il puisse intervenir en complément des indemnisations versées par les assureurs pour financer l'achat d'un terrain hors de la zone dangereuse par les propriétaires d'habitations ou de petites entreprises détruites ou endommagées à plus de 50% de leur valeur.
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Le prix du fioul domestique s'envole à nouveau
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30/12/2002
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+ 13% en un mois et cela ne fait probablement que commencer ! Avec une hausse de 21% depuis le 1er juillet, le fioul domestique, avec 37,40 euros l'hectolitre (moyenne nationale hebdomadaire des livraisons de 27.000 litres et plus) est certes loin encore des sommets atteints après le 11 septembre 2000 (52,16) mais devrait dépasser allègrement les maxima atteints depuis et notamment à la mi-2001 (38,32)...
Ceux qui n'ont pas fait le plein de leur cuve ont intérêt à ne pas attendre !
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Recherche de logements pour handicapés
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30/12/2002
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La FNAIM vient de relayer auprès de ses adhérents agences immobilières et administrateurs de biens d'Ile de France un appel pressant de l'association "Après handicap" qui recherche des logements pour handicapés dans la tranche de loyers de 275 à 425 euros par mois (correspondant aux ressouces de ses adhérents qui se situent entre 800 et 1180 euros). Elle cherche à vaincre les réticences des propriétaires et des professionnels qui craignent que ces locataires n'aient pas de ressources suffisantes et soient plus difficiles à expulser en cas de non paiement...
De fait, 5% de la demande de logements pour handicapés seulement est satisfaite par les HLM, malgré la priorité qui leur est donnée, d'où un nécessaire appel au privé !
L'association fait remarquer que seuls 7% des handicapés sont en fauteuil roulant, et que par consaquent 93% ne nécessitent pas d'aménagements particuliers, et que par ailleurs les revenus des handicapés sont sûrs car constitués d'allocations pérennes (sauf en cas d'activité salariée, auquel cas les allocations sont remplacées par des salaires et sont rétablies en cas d'arrêt de l'activité salariée...) : en effet, le handicap n'est reconnu que quand il est définitif !
Bien entendu, cet appel s'adresse aussi aux bailleurs privés qui gèrent leurs biens en direct...
Association Après handicap, 24 rue Galvani, 75017 Paris, tél.: 01 40 68 09 09
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Le diagnostic gaz devient obligatoire avant la vente d'un logement
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19/12/2002
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Un amendement introduit par les députés dans le projet de loi adopté, définitivement ce jour par l'Assemblée nationale, relatif aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie, créé une nouvelle obligation de fourniture de diagnostic pour les vendeurs de biens immobiliers : cette fois c'est pour les installations intérieures de gaz !
Le principe est le même que pour l'amiante, les termites, et le plomb dans les peintures : la non-fourniture du diagnostic empêche le vendeur de bénéficier concernant cet aspect particulier de la clause éventuelle d'exonération des vices cachés...
L'auteur de l'amendement, François-Michel Gonnot a précisé qu'il ne s'agissait pas d'obliger de mettre en conformité l'installation, mais de fournir un diagnostic. Celui-ci doit "avoir été établi moins d'un an" avant la date de l'acte de vente.
Les députés ont également adopté un amendement du gouvernement pour prévoir des "actions de diagnostic et d'aide aux personnes en situation de précarité pour la mise en conformité des installations intérieures de gaz".
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universimmo.com
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