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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Patrimoine national : les Français plus riches qu'en 2007
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26/12/2011
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Le patrimoine économique national a marqué un rebond en 2010 : c'est ce qui ressort de la dernière étude de l'INSEE sur le patrimoine des Français. Après deux années de repli, le patrimoine économique national a en effet augmenté de 9,5% en 2010. Il dépasse 13.000 milliards d’euros, soit l’équivalent de 7,8 années de produit intérieur net. Ce rebond s’explique par la forte hausse des prix de l’immobilier, dans tous les secteurs institutionnels résidents.
Ainsi, le patrimoine non financier des ménages, principalement composé d’actifs immobiliers, s’accroît fortement. Combiné à la progression du patrimoine financier, cela conduit à un montant du patrimoine total des ménages dépassant largement le niveau d’avant la crise survenue en 2008. Les valeurs nettes des sociétés financières et non financières progressent aussi en 2010. En revanche, le patrimoine net des administrations publiques est encore en repli. Ce recul est toutefois moins prononcé qu’en 2009, grâce aussi au rebond de la valeur de leurs actifs immobiliers...
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La FNAIM d'Ile-de-France présente sa deuxième campagne de résultats de son observatoire des charges de copropriété
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26/12/2011
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Sa particularité par rapport aux observatoires de l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier - fédération professionnelle de syndics de copropriété) et de l'ARC (Association des responsables de copropriété) : une typologie d'immeubles simplifiée ("haussmannien", "parisien-francilien" et "postérieur à 1960", un calcul des charges par lot et par m2 de surface développée (et non de surface habitable comme les observatoires de l'UNIS et de l'ARC, établis sur un échantillon de 1014 immeubles d'Ile-de-France (28.820 logements, dont 10.070 dans Paris) dont au moins deux années de charges consécutives sont validées dans l'Observatoire.
Les résultats : des charges globales en hausse de 3% (1.869 euros/lot en 2010 contre 1.815 en 2009) ; dans plus de détail : +2,5% pour les ascenseurs (160 euros/lot - 184 dans l'haussmannien), +3,5% pour le gardien (719 euros - 886 dans l'haussmannien), +2,5% pour les sociétés de nettoyage (403 euros - 443 dans le post 1960), +5,2% pour les assurances (128 euros - 151 dans l'haussmannien) et +2,5% pour le syndic (198 euros - 216 dans l'haussmannien)...
Comme l'année précédente, la FNAM est critiquée par l'ARC sur ses choix méthodologiques : la typologie des immeubles qu'elle juge trop simpliste et le choix de rapporter les charges au m2 de surface développée et non habitable. Sur ce dernier point, la FNAIM plaide non coupable : la surface habitable des appartements d'un immeuble n'est pas une donnée facilement accessible pour les syndics de copropriété (alors que la surface développée figure dans le contrat d'assurance de l'immeuble), et la calculer risque d'introduire encore plus d'imprécision dans les chiffres...
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RT 2012 : pas de surcoût par rapport au label BBC 2005 ?
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26/12/2011
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C'est en tous cas ce qui ressort d'une étude de Cerqual, organisme certificateur filiale de l'Association Qualitel, qui contredit l'idée répandue par les promoteurs selon laquelle la nouvelle règlementation thermique, la RT 2012, conduirait à une hausse des coûts de construction de 10 à 15%. Rappelons que depuis le 28 octobre dernier, les bâtiments destinés aux logements construits en zone ANRU doivent respecter la RT 2012, nouvelle réglementation qui vise à limiter les consommations énergétiques des logements neufs. Sa mise en œuvre sera effective dès le 1er janvier 2013 pour tous les autres bâtiments d'habitation.
L'objectif de l'étude était d'évaluer l'impact de la RT 2012 sur les bâtiments neufs d'habitation labellisés BBC (bâtiment basse consommation) Effinergie 2005 et voir s'il est possible de l'appliquer sans sur investissement sur des opérations telles qu'elles sont réalisées aujourd'hui. Les résultats sont encourageants.
Cette étude a été présentée aux professionnels en septembre et octobre derniers lors du Tour de France annuel de Cerqual. Elle a comporté des simulations concernant huit opérations de logements neufs situées dans différentes zones climatiques (Tourcoing, Nantes, Saint-Jory, Nice, Vénissieux, Wittenheim, Mantes la Jolie et Vincennes). Ces programmes, tous certifiés avec l'option BBC Effinergie 2005, ont été analysés par deux bureaux d'études thermiques et un économiste de la construction, qui a évalué les montants des modifications à apporter au bâti.
La RT 2012 s'appliquant de manière progressive par paliers, l'étude a adapté ses simulations aux périodes concernées : actuellement, à partir de 2015 et ultérieurement, dans l'optique de la mise en place d'un nouveau label encore plus exigeant (1).
Résultat : sur le plan économique, l'étude révèle que les sur investissements induits par la RT 2012 restent limités, et ce, quelles que soient les solutions énergétiques utilisées par les bâtiments (gaz, électricité, pompe à chaleur…). Les surinvestissements varient de 0,5 à 3,5% au maximum si on conserve les mêmes solutions énergétiques. Ils ont plusieurs origines : des coûts liés aux exigences de moyens (respect minimal de la règle des 1/6 pour l'accès à l'éclairage naturel, et la mise en place d'un comptage), et des coûts dus au renforcement sur l'enveloppe pour les solutions électriques (panneaux rayonnants et eau chaude sanitaire thermodynamique individuelle et collective).
Concernant les effets sur les modes de construction, l'étude souligne qu'il n'existe pas d'infaisabilité technique pour passer du BBC 2005 à la RT 2012. Elle exhorte en outre les professionnels du bâtiment à exploiter au maximum les qualités bioclimatiques des sites (implantation, orientation et apports solaires, les énergies renouvelables disponibles sur le site), et à vérifier que les compétences techniques nécessaires sont présentes localement.
Selon Jean-Yves COLAS, Directeur Etudes et Recherches de Cerqual, "les résultats de l'étude sont particulièrement rassurants. Ils démontrent que les surcoûts restent limités si l'enveloppe des bâtiments a été bien conçue et que la RT 2012 s'inscrit dans la continuité du label BBC. La filière de la construction des logements est prête à relever ce nouveau défi qui conduit à la généralisation des bâtiments basse consommation. Il convient à présent d'inscrire durablement dans les gènes de l'ensemble de la filière ce nouveau mode de concevoir et de construire à partir de matériaux et de procédés nouveaux."
La RT 2012 vise à impulser une dynamique de construction de bâtiments à très faible consommation d'énergie. Parmi les exigences de moyens qu'elle implique, la RT 2012 nécessite notamment une surface vitrée supérieure ou égale à 1/6 de la surface habitable, le recours aux énergies renouvelables ou solutions alternatives en maison individuelle, un niveau de perméabilité de l'air à atteindre, le traitement des ponts thermiques, et des systèmes permettant de mesurer ou d'estimer les consommations d'énergie de chaque logement.
En termes de résultats, trois indicateurs caractérisent la qualité énergétique d'un bâtiment. Ils correspondent aux trois exigences globales que doit respecter un bâtiment neuf pour être conforme à la RT 2012 :
- le Bbio : besoin bioclimatique conventionnel en énergie d'un bâtiment pour le chauffage, le refroidissement et l'éclairage artificiel qui valorise la conception bioclimatique (implantation, orientation des baies, accès à l'éclairage naturel, et isolation performante). Cette exigence d'efficacité énergétique du bâti implique une limitation simultanée du besoin en énergie pour les composantes liées au bâti ;
- le Cep : consommation conventionnelle d'énergie primaire d'un logement pour 5 usages (chauffage, refroidissement, production d'eau chaude sanitaire, éclairage, auxiliaires de chauffage et de ventilation). Le Cep maximum est fixé à 50 kWh/m²/an contre 150 kWh/m²/an environ avec la RT 2005. Une tolérance de 7,5 kWh supplémentaires est attribuée aux logements collectifs jusqu'au 1er janvier 2015 ;
- le Tic : température intérieure de consigne atteinte. Cette exigence de confort d'été fixe la température intérieure atteinte au cours d'une séquence de 5 jours chauds inférieure à 26 C°.
La RT 2012 ayant été élaborée pour garder ouvert le champ des possibles, elle donne au Maître d'ouvrage une grande liberté dans l'optimisation de son bâtiment, tant sur le plan architectural que technique. Grâce à cette nouvelle réglementation, le saut énergétique réalisé dans la construction neuve induira des économies d'énergie primaire de 150 milliards de kWh et des émissions de gaz à effet de serre évitées jusqu'à 35 millions de tonnes sur la période 2013-2020.
(1) Trois niveaux de consommation d'énergie primaire ont été pris en compte :
- le niveau 57,5 kWh/m²/an, modulé des coefficients réglementaires conformément à l'exigence de la RT 2012 applicable jusqu'à fin 2014 ;
- le niveau 50 kWh/m²/an requis à partir de 2015,
- et un dernier seuil à 45 kWh/m²/an, axe de réflexion mené par Cerqual pour les futurs labels.
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La recette du Dr Braye pour prévenir la dégradation des immeubles en copropriété
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26/12/2011
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Le président de l'ANAH, le sénateur UMP Dominique Braye, qui arrive au terme de la mission qu'il s'était vu confier par Benoist Apparu, secrétaire d'Etat au logement, sur les copropriétés potentiellement en difficulté, a levé, dans un entretien accordé au journal Le Parisien, un coin de voile sur les mesures qu'il entend préconiser. Selon lui, la lutte contre l'endettement et la dégradation inéluctables des copropriétés, passe par l'instauration obligatoire dans les copropriétés de "fonds travaux", à abonder chaque année par les copropriétaires en vue de financer plus facilement les travaux réels qui seront votés ultérieurement.
Ce dispositif doit permettre aux copropriétaires et notamment aux nouveaux acquéreurs d'anticiper le véritable coût d'entretien de leur immeuble. "Il est également équitable puisque chacun paye un droit d'usage qui correspond au vieillissement de l'immeuble", souligne Dominique Braye, dans son entretien au Parisien. En outre, la constitution et l'alimentation d'un tel fonds a un troisième intérêt, car elle doit être précédée d'un diagnostic global de l'immeuble" qui devra être réalisé tous les 10 ans "pour pouvoir programmer dans le temps les travaux à effectuer". Il permet de bien connaître l'immeuble et optimiser sa conservation sur le long terme. Enfin, il recommandera également de "faire figurer les charges, voire les montants prévisionnels des travaux, dans les annonces immobilières".
Ces recommandations sont en phase avec les préconisations formulées par l'ensemble des acteurs - hors administration et milieux proches des propriétaires bailleurs - impliqués dans le "Chantier copropriétés" du Plan bâtiment Grenelle et l'association "Planète copropriétés" qui en est issue, et notamment les associations de consommateurs tels l'ARC (Association des responsables de copropriété) et la CLCV (Confédération logement et cadre de vie), mais aussi des fédérations de syndics de copropriété comme la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) ou l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier).
Dominique Braye était chargé de constituer et de piloter un groupe de travail sur l'amélioration des politiques préventives, des actions incitatives ou coercitives vis-à-vis des copropriétés en difficulté. Ses conclusions seront présentées officiellement à Benoist Apparu en janvier 2012.
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Une nouvelle information obligatoire pour les candidats acquéreurs ou locataires d'un bien immobilier
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23/12/2011
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Elle a été insérée par les sénateurs dans le projet de loi dit "Lefebvre" renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs adopté en première lecture au Sénat le 22 décembre : ils ont complété la liste les diagnostics et informations à fournir en cas de vente ou de location : le vendeur ou le propriétaire loueur devront fournir un document informant le candidat acquéreur ou locataire de "la connexion de l'immeuble au réseau de communications électroniques en ligne et de la qualité de débit offerte", étant précisé que l'acquéreur ou le locataire ne pourront se prévaloir à l'encontre du vendeur ou du bailleur de ces informations qui n'ont qu'une valeur informative.
A voir si les députés maintiennent cet amendement lors de la deuxième lecture du projet de loi début janvier...
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Le Sénat supprime les restrictions sur les mandats exclusifs mais glisse une nouvelle peau de banane pour les agents immobiliers
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23/12/2011
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Le projet de loi dit "Lefebvre" renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs a été adopté en première lecture par les sénateurs le 22 décembre. Ayant été modifié, il doit revenir en 2ème lecture à l'Assemblée nationale qui suivra ou non les sénateurs dans leurs modifications. La plus attendue était celle concernant la restriction apportée aux mandats exclusifs : aux termes d'un amendement inséré par les députés dans le projet de loi initial, les agents immobiliers ne pouvaient plus interdire à leurs clients de vendre ou louer par eux-mêmes sans devoir payer la commission prévue au mandat ; cette restriction est supprimée contre une obligation d'information du mandant sur "les moyens employés par le mandataire pour mener à bien la mission qui lui a été confiée ainsi que les modalités de reddition de comptes et sa périodicité" ; par ailleurs un décret encadrera le montant de la clause pénale prévue au mandat en cas de non respect de la clause d'exclusivité.
A noter que le projet de loi du gouvernement prévoyait d'interdire la reconduction tacite des mandats de transactions et de gestion ; en sortie du Sénat, la possibilité de reconduction tacite est maintenue - toujours sous réserve que leur nombre soit limité afin que le mandat ne puisse être considéré comme à durée indéterminée - en contrepartie de l'obligation de faire figurer "les modalités de la non-reconduction de manière lisible et visible".
Par contre, une nouvelle mesure est insérée qui ne manquera pas de soulever une nouvelle indignation des agents immobiliers : elle prévoit que toute publicité effectuée par un professionnel assujetti à la loi "Hoguet" (agent immobilier ou administrateur de biens) devra, "quel que soit le support utilisé, mentionner le montant toutes taxes comprises de la rémunération de l'intermédiaire restant à la charge de chacune des parties". Si la disposition est maintenue par les députés, il faudra donc, , notamment pour les publicités de vente, mentionner le prix commission comprise ou net vendeur, et le montant de la commission en précisant à la charge de qui elle est.
Nul doute que cela ne simplifiera pas les relations entre les agents immobiliers titulaires de mandats non exclusifs et leurs clients, en particulier quand ces derniers passent des publicités de particulier à particulier (donc sans commission), concurremment à une ou plusieurs agences, qui mentionnent un prix avec commission...
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TVA sur les travaux d'entretien et rénovation des logements et des immeubles : pas d'augmentation pour les devis acceptés avant le 20 décembre
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23/12/2011
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La 4ème loi de finances rectificative pour 2011 (2ème plan de rigueur Fillon) a été adoptée définitivement et a été soumise au Conseil constitutionnel ; elle comporte notamment l'augmentation de 5,5% à 7% du taux réduit de TVA pour les travaux d'entretien dans le bâtiment en principe applicable aux facturations établies à compter du 1er janvier 2012.
Un amendement de dernière minute des députés exonère de cette augmentation les travaux "ayant fait l'objet d'un devis daté et accepté par les deux parties avant le 20 décembre 2011 et d'un acompte encaissé avant cette date", même si les travaux sont réalisés et facturés en 2012.
Cette augmentation pose un problème particulier pour les travaux votés dans les copropriétés pour les parties communes antérieurement à l'annonce de l'augmentation et éligibles à la TVA au taux réduit, mais qui n'auraient pas été commandés avant le 20 décembre. Les budgets de travaux ayant été votés sur la base d'une TVA à 5,5%, les syndics ne sont juridiquement pas fondés à dépasser le montant fixé par l'assemblée générale. Partant de ce principe, l'ARC (Association des responsables de copropriété) a saisi la ministre du budget afin que le taux de TVA applicable aux copropriétés soit celui applicable au jour du vote du devis par l'assemblée générale...
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Un rapport favorable à une réglementation des loyers en Ile-de-France fait des vagues
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20/12/2011
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Un rapport commandé par le maire de Paris, Bertrand Delanoë, à René Dutrey, conseiller de Paris écologiste, fait l'effet d'un pavé dans la mare à quelques mois des législatives et l'arrivée de François Fillon, candidat potentiel en 2012 dans la capitale : il justifie une des mesures inscrites dans le programme socialiste, à savoir un encadrement des loyers et la possibilité d'un recours des locataires, même après la signature du bail.
Il rappelle que l'Allemagne, prise souvent comme modèle ces temps-ci, mais aussi la Suisse, la Suède et les Pays-Bas ont mis en place différentes méthodes d'encadrement. Outre-Rhin, "les loyers du secteur privé sont fixés librement. Mais le locataire peut s'adresser au juge s'il estime que son loyer est supérieur de 20 % aux loyers pratiqués pour les logements équivalents", expose René Dutrey.
En Suisse, le loyer doit refléter la réalité du marché, sinon le locataire peut en contester le caractère abusif devant une autorité de conciliation. En Suède, le niveau des loyers du privé ne peut dépasser de plus de 5 % celui des loyers du logement public municipal, tandis qu'au Pays-Bas, les loyers sont évalués selon un système de points accordés en fonction de la surface, de l'état, de la qualité, de l'équipement...
Du coup, pointe René Dutrey, Munich , ville "la plus chère" d'Allemagne, la moyenne est de 9,70 euros/m2. On relève à Genève, en Suisse, des loyers oscillant entre 17 et 20 euros le m2 environ. Dans la capitale suédoise, Stockholm, comme à Amsterdam (Pays-Bas), les loyers s'échelonnent en moyenne entre 16 et 17 euros le m2. A Paris, selon les chiffres du rapport, la moyenne des loyers, même dans les quartiers les plus populaires (19e et 20e), dépasse celle de ces grandes villes européennes (entre 18 et 20 euros/m2) pour s'envoler jusqu'à près de 35 euros/m2 dans plusieurs quartiers du centre (4e, 5e, 6e, 7e et 8e).
Le rapport préconise une délimitation de "secteurs tendus" où les augmentations sont "anormales" de part et d'autre du boulevard périphérique qui délimite Paris intra muros. "Du fait des spécificités locales", en Ile-de-France, la "détermination du périmètre" devra être faite dans le cadre de Paris Métropole, un club d'élus qui regroupe près de 200 collectivités de la région, explique l'auteur du rapport.
En fait il ne s'agit ni plus ni moins que de la réactivation d'un dispositif d'encadrement des loyers existant dans la loi du 6 juillet 1989, nécessitant depuis 1997 "une décision du gouvernement pour continuer à s'appliquer".
L'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) a justement été créé pour fournir des références de loyers de voisinage permettant de déterminer la conformité d'un loyer avec une moyenne de loyers de référence. Pour que cette disposition ne reste pas lettre morte , le rapport voit comme second levier d'une régulation la possibilité faite au locataire, après la signature du bail, s'il estime son loyer surévalué, de saisir la commission de conciliation, "une fois levée toute pression liée à l'obtention du logement", souligne le conseiller de Paris.
Les milieux proches des propriétaires et le gouvernement n'ont pas tardé à réagir, avec pour ce dernier la violence et la nervosité qui caractérise à droite cette entrée en campagne : répondant à Michel Sapin qui a repris la proposition le 19 décembre sur France Inter, le secrétaire d'Etat Benoist Apparu a qualifié l'idée de "stupide", justifiant un rappel à l'ordre ferme de l'opposition : "stupide est un mot qui ne devrait pas avoir sa place dans le débat politique républicain" a rétorqué notamment le porte-parole de François Hollande.
D'autant que l'argumentation du secrétaire d'Etat au logement, qui reprend celle régulièrement servie par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), la principale association de propriétaires bailleurs, à savoir qu'une telle mesure risque d'inciter les propriétaire à vendre leurs logements et investir leur argent ailleurs, ou à arrêter de faire des travaux dans leur logement, et voire même à arrêter de louer et laisser leurs logements vides, est peu crédible : l'investissement locatif, seul placement qu'on peut faire à crédit, reste attractif et fiscalement aidé - sans dispositif d'incitation particulier, pour peu qu'on le réalise avec travaux, et son rendement, certes faible si on le considère qu'au regard des seuls loyers, a toujours été dopé sur le long terme par la plus-value faite sur le capital. de surcroît, il n'est pas près par les temps qui courent d'être concurrencé par d'autres types de placements ! Quant à la menace que des propriétaires vont faire la grève de la location et laisser leurs logements vacants, elle ne fait peur qu'aux petits enfants : a-t-on jamais vu un propriétaire, censé être une personne avisée, renoncer à un revenu au motif qu'il serait encadré ?
A suivre...
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Une évaluation critique des mesures du Grenelle de l'Environnement sur le parc de logements
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14/12/2011
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Réalisée par le CIRED pour le ministère de l'écologie, elle suggère que les politiques mises en œuvre dans le cadre du Grenelle de l'environnement ne suffiront pas à atteindre les engagements ambitieux souscrits par la France, à savoir réduire les consommations d'énergie du parc des bâtiments existants de 38% en 2020 par rapport à 2008 (objectif "Grenelle -38%"), et à diviser les émissions de CO2 par quatre en 2050 par rapport à 1990 (objectif "Facteur 4").
Pour atteindre ces objectifs, le Grenelle de l'environnement a mis en avant un certain nombre de leviers réglementaires et incitatifs. L'étude analyse l'impact de ces différents instruments sur la consommation d'énergie pour le chauffage - mesures existantes telles que le crédit d'impôt développement durable (CIDD), l'éco-prêt à taux zéro (Eco-PTZ), la réglementation thermique) ou mesures supplémentaires envisageables (obligation de rénovation, contribution climat énergie) - en les évaluant grâce à un modèle "Res-IRF" du CIRED. Ce modèle prend en compte l'efficacité énergétique des logements et leur évolution dans le temps sous l'effet de rénovations ; il modélise également de façon originale les comportements de chauffage des ménages.
Les résultats obtenus sont sensibles aux hypothèses retenues. En introduisant des hypothèses plus optimistes (ex : prix des rénovations plus faible) et en prenant en compte des facteurs complémentaires au modèle (ex : bois), un travail de ré-estimation sur la base du modèle du CIRED a permis d'obtenir des résultats plus proches des objectifs du Grenelle.
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Les prix du gaz augmenteront finalement de 4,4% en janvier
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13/12/2011
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C'est ce qu'a annoncé le ministre de l'Energie Eric Besson dans un communiqué le 13 décembre, mettant fin au suspense qui durait depuis l'invalidation par le Conseil d'Etat du gel des tarifs de GDF Suez décidé en octobre. Le premier ministre François Fillon s'était engagé il y a une semaine à ce que l'augmentation ne dépasse pas les 5%, jugeant que la hausse de 10% à laquelle l'application d'une règle de calcul officielle aurait dû normalement conduire était "inacceptable".
Le Gouvernement était pris entre deux feux : l'obligation d'appliquer une hausse des tarifs résultant d'une formule de calcul en principe incontournable, qui conduirait à une hausse de 10% tout en préservant les particuliers, le tout en pleine période pré-électorale. Les ministres concernés ont donc employé leur semaine à allumer des contrefeux dans les médias, et à négocier en coulisses un changement de la règle de calcul applicable, changement préconisé il y a déjà plusieurs mois mais non réalisé jusqu'au coup de tonnerre du Conseil d'Etat. Il s'agit en fait de prendre plus largement en compte dans la fixation des tarifs règlementés des prix du marché du gaz, devenu très concurrentiel, alors que GDF Suez, voudrait maintenir un calcul fondé sur le coût de ses contrats d'approvisionnement à long terme indexés sur le pétrole...
Reste à savoir si le calcul du gouvernement, fondé sur un objectif à très court terme - ne pas se déjuger à la veille d'une échéance électorale - est bon à moyen terme : qu'arrivera-il si la tendance sur les prix du marché du gaz et ceux du marché du pétrole venait à s'inverser ? Osera-t-on revenir à la formule de calcul initiale ?
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universimmo.com
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