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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Logement HLM : augmentation modérée des loyers pour l'année 2010
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21/12/2009
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Pour limiter la hausse des loyers dans le secteur HLM, le gouvernement recommande chaque année, par circulaire, aux organismes d'HLM de ne pas dépasser un certain pourcentage d'augmentation des loyers et ils doivent informer les préfets des hausses projetées pour l'ensemble de l'année suivante.
Pour l'année 2010, dans une circulaire du 12 octobre 2009, l'administration préconise de calculer les augmentations de loyers en niveau et non plus en masse. L'augmentation en niveau est basée sur l'évolution du loyer mensuel payé par le locataire d'une année sur l'autre alors que le calcul en masse compare la masse des loyers perçus au cours de deux périodes.
Dans ce contexte, l'administration recommande de fixer l'augmentation à 1% maximum pour 2010. Par ailleurs, les préfets doivent être attentifs aux hausses des organismes qui ont dépassé 2,38 % d'augmentation sur l'ensemble de l'année 2009, allant ainsi au-delà du maximum recommandé fin 2008.
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Nouvelle enquête sur la sécurité des logements et sa perception par leurs occupants
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21/12/2009
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Régulièrement, l'Observatoire de la sécurité (1), association agissant pour la protection du domicilie des particuliers, réalise, avec TNS-Sofres, des enquêtes et des sondages afin de suivre les perceptions des français sur la sécurité de leur domicile et d'adapter les informations et conseils délivrés ; l'enquête 2009 révèle ainsi que 15 % des interrogés ont été victimes d'un cambriolage mais seulement 7 % d'entre eux ont, suite à cet incident, installé de nouveaux équipements de protection...
Le sentiment d'insécurité ne s'aggrave pas, bien au contraire : en 2000, les sondés étaient 85% à considérer que les infractions au domicile étaient fréquentes et 14% seulement à les trouver rares ; ces proportions ont atteint respectivement 92 et 8% en 2002, et elles ont évolué en sens inverse depuis pour atteindre 69% des sondés qui les jugent fréquentes et 28% qui les trouvent plutôt rares...
Côté mesures de sécurité, les français se protègent, selon les résultats de l'enquête, avec une alarme, des serrures, une télésurveillance, une porte blindée mais également avec des moyens plus traditionnels comme un chien de garde, la surveillance des voisins, etc. Ainsi, seuls 9 % des sondés déclarent posséder une alarme, et ils ne sont pas convaincus que ce soit réellement efficace, se désole l'Observatoire... La porte d'entrée est vue comme l'élément principal d'une bonne protection par 57% des particuliers habitant en appartements et 29% de ceux habitant en maisons ; mais ils souhaitent que la solidité et l'efficacité des serrures et des clés soit assortie de plus de confort d'utilisation, plus de praticité dans la vie quotidienne et plus d' "esthétisme et de personnalisation". Ainsi, 45% des sondés seraient intéressés par une clef unique pour toutes les entrées du domicile. Toutefois, si la porte digitale ou même la clef dématérialisée permettraient d'atteindre ce degré de confort, les Français restent sceptiques quant à la fiabilité de tels systèmes, refusant de perdre la maîtrise de la fermeture du logement.
De toutes façons, la sécurité n'est pas la priorité en matière d'investissement dans son domicile : les économies d'énergie viennent largement en tête (61% des sondés), puis le confort (44%), le respect de l'environnement (31%) ; la sécurité n'est citée que par 14% des sondés, cette proportion étant paradoxalement plus forte pour les plus jeunes 19% des 18-24 ans)...
(1) Observatoire de la sécurité
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Les syndics et les copropriétaires pour la première fois dans une même association
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15/12/2009
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C'est du jamais vu dans le Landerneau de l'immobilier, mais c'est pour la bonne cause : une association intitulée "Planète copropriété" a été créée en vue de la préparation d'un colloque européen les 1er et 2 juillet prochains sur le thème : "la copropriété en Europe et le développement durable".
L'idée de ce colloque est née au sein du "Chantier Copropriété" du Plan bâtiment Grenelle de l'environnement" dont la mission est d'émettre des recommandations utiles et accompagner l'ensemble des acteurs dans la mise en œuvre du futur dispositif de la loi Grenelle 2 en cours de navette au Parlement.
Les membres fondateurs de "Planète Copropriété" rassemblent des partenaires complémentaires mais aussi antagonistes : l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), principale organisation professionnelle de syndics, et l'ARC (Association des Responsables de Copropriété), principale association de consommateurs active et spécialisée dans la copropriété, auxquels s'ajoutent aussi l'ESPI (Ecole supérieure des professions immobilières), qui ambitionne d'être le fer de lance de la formation des syndics actuels et futurs au développement durable, et la Compagnie des architectes de copropriété. La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) devrait rejoindre ce groupe rapidement.
La participation de l'ESPI permettra de mener, en mobilisant ses étudiants au moyen d'un questionnaire préparé par le "Chantier", une enquête sur les mesures, dispositifs et expériences de la copropriété et du développement durable dans une quinzaine de pays européens. Ces retours d'expériences permettront, après adaptation par l'ensemble des acteurs du secteur de la copropriété (syndics, conseils syndicaux et copropriétaires, maîtres d'œuvre, etc.), d'élaborer à partir de dispositifs reconnus une base de travail consensuelle pour la mise en œuvre des mesures du Grenelle 2.
Même s'il reste d'importantes nuances concernant les modalités pratiques, un consensus semble aussi se dégager parmi les participants au "Chantier" pour promouvoir de manière générale la réalisation dans les copropriétés de plans pluriannuels de travaux, et plus particulièrement d'"éco-plans" au sens de ce qui est déjà prévu dans la loi Grenelle 2 pour la réalisation de travaux visant les économies d'énergie et d'autres objectifs du "Grenelle" comme le tri des déchets et l'économie d'eau, et même pour demander en vu de leur financement que la constitution de "fonds travaux" devienne obligatoire, quitte à ce que ces fonds soient placés au profit des copropriétaires sur des produits d'épargne ad hoc et défiscalisés, et que les copropriétaires les plus fragiles soient aidés pour y faire face...
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Défiscalisation : le Scellier maintenu en l'état en 2010 (confirmation)
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15/12/2009
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Réunis le 14 décembre en commission mixte paritaire, députés et sénateurs, ont décidé de maintenir le report du "verdissement" du régime de réduction d'impôt "Scellier" : tout acheteur qui s'engagera en 2010 à louer son appartement neuf durant une période de 9 ans continuera à profiter d'une réduction d'impôt égale à 25% du montant de son acquisition (dans la limite de 300.000 euros).
Par contre à partir de 2011, ce taux de réduction d'impôt ne s'appliquera plus que pour les logements BBC, et même pour ces derniers il tombera à 20% en 2012. Pour les logements les plus gourmands en énergie, l'aide fiscale tombera à 15% en 2011 et à 10% en 2012. Pour l'heure, le dispositif cesse à fin 2012. S'il est prolongé, le taux de réduction devrait être uniformément de 15%, les logements BBC devenant la règle...
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Programme national de requalification des quartiers anciens dégradés : 380 millions pour 40 projets
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15/12/2009
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Le secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme, Benoist Apparu, a présenté au Conseil des ministres du 9 décembre une communication relative au programme national de requalification des quartiers anciens dégradés (PNRQAD), institué par la loi "Boutin" du 25 mars 2009 ; il vise à engager les actions nécessaires à une requalification globale de ces quartiers, notamment par la réhabilitation de logements privés, la production de logements sociaux et l'aménagement d'espaces et de services publics.
Après un appel à candidatures qui a permis d'identifier 87 projets, le gouvernement a décidé de retenir 40 projets : 25 pour un accompagnement global, et 15 au titre d'un accompagnement limité à l'ingénierie. L'Etat et ses opérateurs, l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) et l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine), mobiliseront 380 millions d'euros sur trois ans, ce qui devrait permettre selon le gouvernement, grâce à l'effet de levier sur les financements privés et ceux des collectivités territoriales, de réaliser 1,5 milliards d'euros de travaux. Le début des travaux est prévu pour début 2010. Les travaux devraient être effectués notamment grâce au recrutement de personnes issues des quartiers en rénovation.
Les 25 projets retenus à titre principal sont : la communauté de communes du bassin d'Annonay, Aubervilliers, Calais, Carpentras, Le Havre, Le Puy en Velay, Marignane, Perpignan, Saint-Denis, Nîmes Métropole (sur la commune de Saint-Gilles), Saint-Quentin, Sedan, Troyes, et Villeneuve-Saint-Georges. Les candidatures suivantes, incluses dans le total, ont été retenues sur un périmètre restreint : Bastia, Bayonne, Béziers, Bordeaux, Fort-de-France, Lille Métropole, Meaux, Montreuil et Bagnolet, Nice Côte d'Azur, Sète, et Valenciennes métropole.
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Grand emprunt national : l'ANAH recevra 500 millions d'euros pour la rénovation thermique du parc privé
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15/12/2009
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L'annonce en a été faite par le président de la République : seront concernés les logements privés énergivores abritant les ménages aux revenus les plus modestes.
Marc-Philippe Daubresse, Président de l'ANAH, s'en félicite et rappelle qu'une bonne partie du défi climatique se joue dans l'habitat ancien par le traitement des "passoires thermiques", les 7 millions de logements qui consomment jusqu'à trois fois la moyenne. L'investissement nécessaire dans ces logements pour économiser un kWh est 4 à 5 fois moindre que sur l'ensemble du parc, et c'est aussi le meilleur moyen d'améliorer le pouvoir d'achat des ménages les plus modestes : "de 2001 à 2006, la part de l'énergie dans le budget des 20% de ménages aux revenus les plus faibles est passée de 10 à 15% alors qu'elle restait stable, autour de 6%, pour les plus aisés", rappelle-il également.
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Le patrimoine immobilier des français fondu de 200 milliards en 2009
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11/12/2009
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Si contre toute attente, le patrimoine des français n'aura finalement pas baissé en 2009, ce sera malgré l'immobilier : c'est ce qui ressort des estimations et prévisions pour les années 2009 et 2010 que l'organisme de prévision économique BIPE a présenté aux adhérents dee l'Observatoire des Marchés de l'Epargne et du Crédit (OMEC) le 3 décembre. A quelque 10.200 milliards d'euros en fin d'année 2009, le patrimoine global est très légèrement au-dessus de son montant de début d'année, qui était par contre en recul de près de 3% en 2008.
La baisse de prix des logements anciens a fait apparaître en 2009 une moins-value latente nettement supérieure à 200 milliards d'euros, mais celle-ci a cependant été contenue par le ralentissement de cette baisse au deuxième semestre de l'année. Ces moins-values devraient dès lors être plus que compensées, d'une part, par les plus-values apparues sur les patrimoines financiers en raison du rebond des marchés boursiers qui s'est manifesté dès le second trimestre de l'année (environ 90 milliards), d'autre part, par les nouveaux investissements dans le logement (un peu plus de 70 milliards) et les nouveaux placements financiers (près de 120 milliards).
En face de ce maintien de leur patrimoine en 2009 (au final, +0,6%), le passif des français a continué de croître, mais à un rythme inférieur à 3%, soit donc une croissance très ralentie par rapport aux croissances à deux chiffres enregistrées au cours de la période 2004-2007. Le rapport de ce passif au revenu des ménages continue de croître légèrement et s'approche de 75%, mais il reste très inférieur aux niveaux observés, à la veille de la sortie de crise, dans des pays comme les Etats-Unis, le Royaume-Uni, l'Espagne ou le Danemark, pays dans lesquels ce rapport atteint encore des valeurs comprises entre 110 et 140%, indique le BIPE.
Il précise aussi qu'en 2010 le redémarrage de la croissance de ce patrimoine devait être très modeste en raison de la poursuite de la baisse de prix des logements anciens et malgré des performances boursières très honorables.
Il s'attend à des moins-values immobilières encore relativement importantes, de l'ordre de 3% sur l'année. La croissance du passif des ménages connaîtrait, quant à elle, une certaine accélération par rapport à 2009 et le rapport du passif au revenu franchirait alors nettement la barre des 75%, un niveau somme toute encore assez modéré.
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Pas de nouvelles mesures de soutien de l'immobilier ancien
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9/12/2009
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Intervenant en clôture du congrès 2009 de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, le secrétaire d'Etat au logement, Benoist Apparu, n'a fait aucune annonce concernant l'immobilier ancien ; il s'est contenté de rappeler les actions du plan de relance de l'économie, telles le doublement du prêt à taux zéro (PTZ) pour le neuf ou bien les mesures de la loi "ENL" améliorées par le loi "Boutin", telles que le prêt social location-accession (PSLA) ou le "Pass foncier". Se félicitant de l'impact du dispositif "Scellier" sur la construction neuve (55% des ventes des promoteurs, soit près de 60.000 logements), il a reconnu le très faible succès des incitations fiscales à l'investissement locatif dans l'ancien (le "Borloo ancien", exigeant un conventionnement ANAH avec ou sans travaux).
Il a aussi écarté toute idée d'extension du doublement du PTZ dans l'ancien, comme le demande la FNAIM depuis près d'un an : assumant ce choix, il considère le doublement du PTZ comme une disposition transitoire, qui est appelée à disparaître en 2011. "Nous ne souhaitons pas pérenniser un dispositif qui est de toute façon temporaire", a-t-il indiqué, estimant que cette mesure profite aussi à l'ancien en fluidifiant le marche, puisque pour acheter du neuf on vend souvent de l'ancien...
Par contre, il a confirmé le déblocage prochain de la GRL (garantie des risques locatifs) nouvelle version, affirmant que celle-ci avait vocation à faire disparaître totalement la "GLI" (garantie loyers impayés classique), ce qui répondrait aux préoccupations exprimées par le président de la FNAIM, René Pallincourt : celui-ci attirait l'attention du secrétaire d'Etat sur les risques qu'il y aurait à permettre aux assureurs de continuer à pratiquer la GLI, un tel maintien pouvant mettre en cause l'équilibre du système, les contrats de GLI captant la clientèle solvable et laissant à la GRL les mauvais risques...
"Je ne veux pas d'une "GLI pour les riches" et d'une "GRL pour les pauvres", a notamment déclaré Benoist Apparu, sans réellement convaincre car il semble bien qu'il ne soit pas prévu une signature obligatoire du cahier des charges de la GRL par les assureurs pratiquant la GLI...
Enfin, il a réitéré son attachement à voir aboutir la mission de la commission Worms sur les prix de l'immobilier, et à la nécessité de disposer d'un système de statistiques fiable sur le marché immobilier, rappelant l'importance sociale d'une bonne information, condition sine qua non de transactions justes, conclues au meilleur prix.
Auparavant, une table ronde sur la crise du logement en France, qui réunissait Bernard Worms, président de l'ANIL, Marc-Philippe Daubresse, ancien ministre du logement et actuel président de l'ANAH, les députés François Scellier et Jean-Yves le Bouillonnec, Jean-François Buet, vice-président de la FNAIM et Jean-Luc Berho, vice-président d'Action logement et président de l'APAGL, avait mis en évidence un large consensus gauche-droite sur l'idée d'intégrer dans les 20% de logements sociaux imposés par l'article 55 de la loi "SRU" les logements privés loués à loyers équivalents à ceux du secteur social ; les professionnels, appuyés par le président de l'ANAH, ont insisté aussi sur une autre vielle revendication des propriétaires, celle de la mise en place d'un statut du bailleur privé, et d'une fiscalité homogène et pérenne des revenus fonciers dont le caractère incitatif serait proportionnel au sacrifice de loyer consenti pour accroître l'offre de logements accessibles aux populations les plus modestes.
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L'immobilier dans le monde : tendance générale à la reprise ?
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9/12/2009
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C'est en tous cas l'impression qui pouvait être retirée de la confrontation des points de conjoncture immobilière faite par les délégations de 28 pays invitées par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) à l'occasion de son congrès annuel les 7 et 8 décembre : pays européens mais aussi Etats-Unis, Canada, Brésil, Mexique, Turquie, Israël, Egypte, Inde, Indonésie, Thailande, Russie, Ukraine, Nigeria, etc.
Certes, la plupart connaissent un ralentissement du marché et une baisse des prix en 2009 : - 7 à -8% comme en France, pour le Royaume Uni, l'Espagne, les Etats-Unis, ou la Thailande ; - 10 à -12% pour le Danemark et la Russie, le record revenant à la Bulgarie et l'Ukraine avec respectivement -28 et -34% ! L'Allemagne et le Canada s'en tirent avec -3%, l'Inde avec -2,4%, le Portugal et la Finlande avec une stabilité, et d'autres avec des hausses : la Suisse, la Chine et l'Italie avec +2 à +3%, le Brésil avec +5%, l'Australie avec +6%, Israël avec +14%...
Les pays qui ont le plus fort ralentissement des transactions (parmi ceux dont les données étaient fournies) sont l'Autriche avec -5%, les Pays-Bas avec -10%, l'Italie avec -14%, la France et le Portugal avec -19 et -21%, et surtout l'Irlande et la Bulgarie avec -30% et -31% ; La Belgique, la Suisse et la République Tchèque sont en palier, et d'autres ont un marché en progression : l'Allemagne avec +5%, la Suède avec +10%, et surtout la Roumanie avec +49%...
Pour 2010, pour la FNAIM comme pour les délégations étrangères présentes à ce congrès, l'optimiste était de mise. : presque tous les pays s'accordent à dire que le marché est sur la bonne voie...
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Ventes de HLM : le fiasco
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4/12/2009
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Interrogé sur les résultats de la politique lancée en 2007 de vente des HLM pour en construire d'autres et de l'état de réalisation de l'objectif de 43.000 logements à la vente dès 2008, fixé lors des "réunions de chantier du logement" du 17 au 28 septembre 2007 par Christine Boutin, le nouveau secrétaire d'Etat au logement a dû reconnaître la modestie sinon plus des ventes réalisées par rapport aux années précédentes, y compris avant la crise de l'immobilier : 3.267 en 2004, 4.774 en 2005, 4.639 en2006, 4.766 en 2007 et 4.242 en 2008, dont à peine la moitié aux personnes occupant le logement.
Les chiffres 2009 ne sont pas encore connus mais devraient selon le secrétaire d'Etat s'inscrire dans cette tendance. Pourtant le volume de logements mis en commercialisation s'établissait à 47.870, soit près de 50% des logements ayant fait l'objet d'une délibération initiale de mise en vente. C'est que le cœur ne doit pas y être ou qu'il n'y a pas de marché pour ces logements. Encore un thème de campagne de l'actuel président de la République, présenté comme un moyen de relancer l'accession sociale, et qui n'était fondé sur aucune analyse des réalités du terrain...
Le gouvernement tente néanmoins de faire bonne figure en indiquant qu'il définira avec chaque bailleur un objectif relatif à la mise en vente dans le cadre des conventions d'utilité sociale qui devront obligatoirement être signées au plus tard le 31 décembre 2010 (1)...
(1) Rép. min. n°50326, JOAN 24 novembre 2009
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universimmo.com
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