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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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La maison à 100.000 euros de Jean-Louis Borloo : une boîte à outils...
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25/10/2005
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C'est ainsi que le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a présenté le 25 octobre à Mantes-la-Jolie (Yvelines) - à la veille de la présentation en Conseil des ministres de son projet de loi "Engagement national pour le logement", le programme gouvernemental des "maisons à 100.000 euros" destiné à permettre l'accession à la propriété pour les ménages à revenus modestes.
Annoncé le 23 février, le projet de maisons à 100.000 euros doit permettre aux locataires de HLM d'acheter des maisons vendues au prix de 100.000 euros, par le biais de plusieurs mécanismes, regroupés dans une "charte" à laquelle seront appelés à adhérer les communes et les promoteurs.
La baisse du coût des maisons qui seront construites en application de cette charte sera obtenu de trois façons :
- réduction du taux de TVA de 19,6% à 5,5% pour ces opérations d'accession sociale dans les zones de rénovation urbaine ou bénéficiant du nouveau dispositif de location-accession sociale à la propriété;
- la dissociation de l'achat de la maison de celle du terrain : l'acquéreur eur achètera d'abord la maison et paiera le terrain à terme, "à la valeur d'aujourd'hui, avec de l'argent de dans 20 ans", a expliqué Jean-Louis Borloo ;
- une subvention de 10.000 euros versée par l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) , ou, en dehors de ces zones, un prêt social location accession (PSLA), qui donne droit également à une exonération de taxe foncière pendant 15 ans...
La charte sera signée "dans les semaines qui viennent", a affirmé M. Borloo qui espère, à terme, "entre 20.000 et 30.000 accessions par an" sur les quelque 700 sites éligibles.
Les accédants bénéficieront également du prêt à taux zéro, a également rappelé le ministre...
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Ile-de-France : les villes nouvelles sont adoptées par leurs habitants
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25/10/2005
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Les villes nouvelles auront bientôt 40 ans. Une enquête de l’INSEE Ile-de-France (1) révèle que 92% de leurs habitants jugent leur cadre de vie agréable et les trois quarts souhaitent y demeurer. La quasi-totalité se déclare satisfaite de son logement et de son quartier. Les habitants apprécient le bon niveau d’équipements, en particulier dans les domaines du sport et des loisirs. Quatre actifs sur dix travaillent dans
leur ville nouvelle de résidence...
En 1999, le dernier recensement relevait 740.000 habitants dans les cinq villes nouvelles franciliennes (Cergy-Pontoise, Marne-la Vallée, Saint-Quentin en Yvelines, Evry, et Sénart), soit 7% de la population régionale.
Selon l’étude, les habitants de ces villes nouvelles disent avoir une vie locale plus intense et disposer de plus d’équipements de loisirs que la moyenne des autres Franciliens. En outre, plus de 8 personnes interrogées sur 10 affirment que vivre dans une ville nouvelle, c’est disposer de tous les commerces à proximité.
Néanmoins, quelques inconvénients sont à relever : ainsi, même pour les personnes travaillant sur place, le temps de transport figure parmi les principaux désavantages ! L’étude révèle en effet que six actifs sur dix utilisent une voiture ou un deux-roues motorisé pour leur déplacement, avec un temps de transport moyen de 1h15…
(1) INSEE IDF A la page n°255
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Une copropriété vouée à la démolition... à son insu !
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25/10/2005
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L'histoire, édifiante, est rapportée par l'ARC (Association des responsables de copropriété, intervenue dans le cadre d'une demande de plan de sauvegarde d'une copropriété en difficulté, située dans une zone de mise en oeuvre d'un programme de rénovation urbaine piloté par l'ANRU (Agence nationale pour la rénovation urbaine) : en s'inquiétant de l'absence d'avancement de leur dossier de demande, l'ARC s'est aperçue que cette copropriété, de 150 logements (20% des logements concernés par le projet de rénovation, avait été programmée pour être démolie, sans que ni le syndic, ni les copropriétaires n'en soient avertis...
Les pouvoirs publics, engagés par l'annonce d'objectifs ambitieux et lancés dans la course aux résultats, ne confondraient-ils pas vitesse et précipitation ?
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Réforme de la réglementation régissant les professions immobilières
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23/10/2005
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La loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », a été modifiée par l’ordonnance n° 2004-634 du 1er juillet 2004 relative à l'entremise et à la gestion des immeubles et fonds de commerce ; son décret d’application devait être modifié en conséquence : c’est chose faite avec le décret du 21 octobre 2005, paru au JO du 23 octobre (1).
La principale modification qui sera très appréciée des professionnels est le renouvellement des cartes professionnelles tous les dix ans au lieu du renouvellement annuel actuel, ressenti comme une contrainte inutilement vexatoire.
Les autres modifications, dont la date d’entrée en vigueur est fixée au 1er janvier 2006, sont plus techniques : création d'un 3ème type de carte professionnelle, la carte "Marchand de listes", s’ajoutant aux cartes "Transactions" et "Gestion", "toilettage" de la définition des diplômes et le cas échéant de la duré d'emploi ouvrant droit à l’obtention de la carte professionnelle, possibilité de tenir les registres légaux sous forme électronique, possibilité d'accepter des encaissements par carte bancaire, et assouplissement des modalités de publicité de la cessation de garantie lorsqu'elle résulte simplement d'un changement de garant...
Notons que pour les locations saisonnières, le solde de la location (75%) pourra désormais être demandé un mois avant la remise des clés, et non plus seulement à la remise des clés.
(1) Décret du 21 octobre 2005 modifiant le décret du 20 juillet 1972
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Le PTZ accessible à de nouveaux emprunteurs
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22/10/2005
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L'Assemblée nationale a voté dans la nuit du 21 au 22 octobre un amendement au projet de budget 2006, présenté par le gouvernement, qui étend le bénéfice du prêt à taux zéro (PTZ) aux foyers bénéficiant au maximum de 62.500 euros annuels au lieu de 38.690 euros.
Cette élargissement vise à "faire profiter les classes moyennes" de ce dispositif, a expliqué le ministre du Budget, Jean-François Copé.
Cette mesure avait été annoncée le 1er septembre par le Premier ministre Dominique de Villepin, pour "lutter contre les évolutions spéculatives de l'immobilier". Il s'agissait alors d'un élargissement du dispositif de prêt à taux zéro "aux ménages gagnant entre 4.000 et 7.000 euros par mois dans les zones urbaines où le prix du logement est le plus élevé, notamment à Paris".
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Jean-Louis Borloo dévoile le projet de loi ENL et l'incitation fiscale Borloo populaire
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22/10/2005
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Le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a détaillé au cours d'une conférence de presse le 21 octobre la nouvelle aide fiscale pour l'investissement locatif en préparation, dont il a affirmé qu'elle était "un meilleur placement" que le dispositif dit de "Robien".
M. Borloo a indiqué que cette mesure, qu'il a lui-même baptisée "le Borloo populaire", serait adoptée via un amendement gouvernemental au projet de loi "Engagement national pour le logement" (ENL) qui sera présenté mercredi 26 en Conseil des ministres.
Ce type de mesure permet d'inciter à l'achat de logements destinés à être loués à des loyers plafonnés, pendant une durée déterminée, en contrepartie d'une déduction fiscale pour le propriétaire.
Le dispositif combinera un amortissement de 6% pendant 7 ans, 4% pendant 2 ans, et 2,5% pendant six ans, avec un taux de déduction forfaitaire de 40% ; un plafond de ressources sera institué pour les locataires, les loyers seront plafonnés à 70% des loyers du marché et l'acquéreur devra comme pour les autres dispositifs s'engager à louer le bien pendant neuf ans.
"C'est le meilleur produit", a avancé le ministre, qui a indiqué que le taux de rentabilité de cet investissement était compris entre "5,7% à 7,4%".
Cette aide, qui comporte une contrepartie sociale contrairement au dispositif de Robien et que le ministère étudie depuis plusieurs mois, doit permettre de combler le manque de logements intermédiaires.
Le dispositif dit Robien, qui est conservé, sera retouché, a-t-il encore ajouté, sans donner plus de détails.
Le ministre a également présenté vendredi les dispositions de la loi "Engagement national pour le logement", dont une bonne partie avait déjà été dévoilée au congrès de l'USH (Union sociale de l'habitat) à la fin du mois de septembre.
Cette loi comprend des dispositifs pour aider à débloquer les réserves foncières, notamment d'Etat, pour construire 20.000 logements d'ici trois ans. Une décote de 25% sera également possible pour les ventes de terrains publics destinées à des logements sociaux, a confirmé le ministre, ainsi que des prêts spécifiques et allongés pour acheter des terrains.
La loi prévoit également que les élus locaux puissent imposer dans leur PLU (Plan local d'urbanisme) un pourcentage minimum de logements sociaux ainsi qu'une TVA réduite à 5,5% pour les opérations neuves dans les quartiers qui sont concernés par la rénovation urbaine. Ceux-ci, a rappelé M. Borloo, représentent près de 235 quartiers en France.
Présenté comme la reprise du projet de loi "Habitat pour tous", mis en chantier par Gilles de Robien en 2003, il sera nettement moins ambitieux, et ne comportera pas sauf erreur les dispositions prévues pour l'abrogation graduelle de la loi de 1948...
Il est vrai que des mesures prévues ont été déjà insérées dans d'autres textes, comme le remplacement de l'ICC (indice du coût de la construction) par un nouvel indice pour la révision des loyers des baux d'habitation, ou la sécurisation des bailleurs (mais par un dispositif plus limité), et que la lutte contre l'habitat indigne et la réforme du statut des offices HLM, qui devaient en faire partie feront l'objet de deux ordonnances séparées.
Enfin, le gouvernement semble aussi avoir pris ses distances avec la mise en vente des HLM, projet cher à Gilles de Robien, qui n'avait pas cependant suscité l'enthousiasme des organismes intéressés et semblait méconnaître les difficulté de la mise en copropriété de grands ensembles à caractère social. Un accord avec le mouvement HLM pour l'encourager remplacerait les mesures plus volontaristes envisagées, quidevaient permettre la vente de 40.000 logements par an...
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Le nouvel indice de révision des loyers fixé dans sa composition
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22/10/2005
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Le ministre de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement, Jean-Louis Borloo, a précisé la composition du nouvel indice de révision des loyers, qui remplacera l'indice du coût de la construction (ICC), accusé d'avoir accéléré la hausse des loyers ces dernières années. Il sera composé à 60% sur l'indice des prix à la consommation, 20% sur l'indice du coût de la construction (ICC), et 20% sur l'indice des prix d'entretien et d'amélioration (IPEA).
Selon une simulation du ministère, l'indice nouvelle formule aurait été, par exemple, de 2,80% au deuxième trimestre 2005, contre 3,63% pour l'ICC...
L'article 35 de la loi du 26 juillet 2005, relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale, qui a prévu la création de ce ouvel indice a aussi prévu que ses dispositions entreraient en vigueur à compter du 1er juillet 2006. Elles seront applicables aux contrats en cours à compter de cette date. La valeur de la moyenne sur quatre trimestres de l'ICC à la date de référence de ces contrats sera remplacée par la valeur de l'indice de référence des loyers à cette même date de référence.
Le décret, qui doit entériner les conditions de calcul et de publication de cet indice, sera prêt pour la fin de l'année, a assuré M. Borloo.
Rappelons que - ironie du sort - l'ICC a quasi-stagné au 2ème trimestre 2005 à 1276 contre 1270 au 1er trimestre 2005, soit une progression annuelle de +0,71% contre +3,7% au 1er trimestre, +4,5% au 4ème trimestre 2004, et +5,7% au 3ème !
La moyenne associée sur 4 trimestres, prise en compte pour la révision annuelle des loyers des baux d'habitation, a amorcé également sa décrue avec +3,63%, après +4,83% au 1er trimestre, +4,81% au 4ème trimestre 2004, +4,58% au 3ème trimestre, et +3,85% au 2ème trimestre...
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Des précisions sur les mesures fiscales du projet de budget 2006
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20/10/2005
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Répondant le 19 octobre à des propos du président de Foncia rapportés par le Figaro, le ministre du budget, Jean-François Copé, a apporté un certain nombre de précisions sur la suppression de l'abattement forfaitaire de 14% sur les revenus fonciers dans le régime de droit commun. Rappelons que cette mesure, qui s'appliquera sur l'imposition des revenus de 2006 qui seront déclarés en 2007, est destinée à permettre de tenir compte du fait que les revenus fonciers ne bénéficiaient pas de l'abattement de 20% sur les revenus salariaux, intégré dorénavant dans le calcul des taux du nouveau barème de l'impôt sur le revenu qui s'appliquera à la même date...
Parallèlement, le taux d'abattement applicable aux revenus imposés selon le régime microfoncier sera réduit de 40% à 30%.
La mesure ayant été mal perçue, le gouvernement a fait un geste supplémentaire en permettant que les primes d'assurance ainsi qu'une liste de frais deviennent déductibles pour leur montant réel alors qu'ils étaient censés être couverts par la déduction forfaitaire...
Ainsi, le régime des revenus fonciers est pratiquement aligné sur celui des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), qui permet une déductibilité intégrale des frais réels.
Le ministre rappelle au passage la suppression de la CRL (contribution sur les revenus locatifs) payée par les bailleurs louant des locaux dans des immeubles achevés depuis 15 ans au moins, dont le montant excède 1.830 euros ; il est vrai que cette mesure était aussi censée compenser la hausse de la CSG entraînée par la suppression de l'abattement forfaitaire...
Au total, Jean-François Copé a beau jeu de faire remarquer que, loin d'être pénalisés, les propriétaires verront pour beaucoup d'entre eux leur impôt baisser !
Enfin, dans ce même article, le ministre du budget tente de faire un sort à une critique du plafonnement des déductions fiscales à 8 000 euros qui risquerait de décourager qui pourraient investir en "Robien" et qui cumulent d'autres crédits ou réductions d'impôt, par exemple au titre d'un emploi à domicile ; il fait remarquer que le plafond de 8 000 euros ne s'appliquera qu'à l'amortissement et non aux intérêts. "La déduction des charges d'intérêts pourra ainsi continuer à jouer son plein effet", indique-t-il.
Ensuite, parce que "pour atteindre ce plafond, il faudra que la valeur du bien acquis dépasse 625.000 euros si le taux moyen d'imposition du contribuable concerné est de 16% (soit le taux correspondant à un revenu de 135.000 euros pour un couple avec deux enfants)" ! Or, fait-il remarquer, "les chiffres là encore le prouvent : le montant moyen d'un investissement immobilier observé aujourd'hui dans le cadre du "Robien" s'élève à 170.000 euros, correspondant à un logement de 55 à 60 m2. Cela conduit à un avantage fiscal moyen de 2.400 euros environ...
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TVA à 5,5% sur les travaux : le gouvernement pratique la méthode Coué
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17/10/2005
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Alors que l'adoption de la mesure de pérennisation ou au moins sa prolongation par le Conseil européen paraît, dans l’état dégradé des relations entre la France et ses partenaires, tout sauf assurée - rappelons que le dispositif de TVA à taux réduit sur les travaux d'entretien prend normalement fin le 31 décembre 2005 et qu'une décision unanime doit être obtenue alors qu'il ne reste que deux réunions d'ici la fin de l'année -, la consigne est clairement de faire comme si : le projet de budget pour 2006 prend en compte la maintien du taux réduit et les ministres se succèdent pour inciter les entreprises à continuer à faire leurs devis pour 2006 avec une TVA à 5,5%.
Cela a commencé par Renaud Dutreil, ministre des PME et de l'artisanat, lors d'une réunion à la chambre des métiers de Nancy, puis François Loos, ministre délégué à l'Industrie, a assuré le 12 octobre lors de la séance de questions au gouvernement à l'Assemblée nationale que l'Union européenne donnerait son accord : "il faut que nous ayons formellement le feu vert de l'Union européenne, nous l'aurons au mois de novembre à la prochaine réunion de l'Ecofin", la réunion des ministres des Finances européens.
"Le Premier ministre a pris la décision de donner dès aujourd'hui à nos artisans la possibilité de préparer les devis dans ce cadre, de prévoir les achats pour tous les consommateurs sur cette base, par conséquent nous continuons, aujourd'hui nous demandons à tous de prendre en compte ce qui est inscrit dans notre budget", a-t-il insisté.
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Les propriétaires de piscines privées ont jusqu'au 1er janvier 2006 pour les sécuriser
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17/10/2005
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Conformément à la loi du 3 janvier 2003 relative à la sécurité des piscines, transcrite dans les articles L 128-1 à L 128-3 du Code de la construction et de l’habitation, les propriétaires de maisons équipées de piscines et pratiquant des locations saisonnières devaient sécuriser, avant le 1er mai 2004, les bassins privés existants au 1er janvier 2004 conformément aux décrets du 31 décembre 2003 et du 7 juin 2004. Il en était de même pour les propriétaires ou les syndics de résidences équipées de piscines collectives susceptibles d'être utilisées par des locataires saisonniers.
Les autres propriétaires de maisons, ainsi que les propriétaires ou syndics de résidences équipées de piscines devront quant à eux mettre en conformité leurs installations avant le 1er janvier 2006, ce qui ne laisse plus beaucoup de temps !
Dans une réponse à un parlementaire (1), le ministre du logement a précisé que les habitations louées à l’année ne constituant pas des locations saisonnières au sens de la loi, leurs propriétaires font partie de cette dernière catégorie, et que ceux qui ne se sont pas encore mis en conformité ne sont pas encore en infraction...
Rappelons que le non-respect des dispositions des articles L. 128-1 et L. 128-2 du code mentionné est puni de 45.000 euros d'amende, et que les personnes morales peuvent être déclarées responsables pénalement, dans les conditions prévues par l'article 121-2 du Code pénal !
(1) Rép. min. n° 70128 : JOAN 11 octobre 2005
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