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Décryptages - l'actualité de la semaine |
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Une sélection d'actualité sur l'immobilier
chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…
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Un village environnement et copropriété au Salon de la copropriété
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28/9/2005
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Face aux augmentations récentes du prix du pétrole, aux nouvelles réglementations en matière de performance énergétique et aux dernières dispositions fiscales pour les économies d’énergie, les copropriétaires vont être inévitablement amenés à s'interroger de plus en plus sur les bons choix à faire en matière de travaux tant pour leur logement que pour l’immeuble.
Un "village environnement & copropriété" sera aménagé au sein du Salon de la copropriété qui se tient à Paris Expo les 5, 6 et 7 octobre 2005 (1), en vue de sensibiliser et orienter les visiteurs dans le salon en fonction de leurs recherches : économie d’énergie, économie de charges, recyclage, etc. Une grande enquête nationale sur l’environnement & la copropriété sera lancée à cette occasion.
Des Espaces Infos Energie île de France seront également à la disposition des visiteurs pour leur donner les dernières informations en matière de crédit d’impôt ou d’aides de l’ADEME.
(1) Salon Immobilier de Paris (s'inscrire pour retirer une invitation)
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Les accidents de la vie, cause première du surendettement
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26/9/2005
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Comme elle s'y était engagée dans le cadre du Contrat de service public signé en 2003 avec l'État, la Banque de France vient de réaliser une nouvelle enquête typologique sur le surendettement des particuliers. Celle-ci a porté sur plus de 300 000 dossiers traités ou en cours de traitement en juin 2004.
Il en ressort notamment que l'origine principale d'un dépôt de dossier de surendettement reste, dans 73% des cas, la survenance d'un "accident de vie" : chômage, arrêt maladie, etc .
Les victimes de surendettement sont très souvent des personnes vivant seules : 64% des surendettés sont en effet célibataires, divorcés ou veufs. Leur taux a même doublé depuis les années 1990 ! Le plus souvent âgés entre 35 et 55 ans, locataires de leur logement, ils sont ouvriers, employés et leur revenu mensuel est inférieur à 1500 euros pour 70% d'entre eux.
Dans l'endettement bancaire, la part des crédits à la consommation a augmenté depuis 2001 et celle des crédits immobiliers a diminué.
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A l'occasion du congrès des HLM, l'ANRU fait le point
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24/9/2005
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Un peu plus d'un an après sa création, l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) vient de publier son premier rapport d’activité.
Au 31 mars 2005, 39 conventions sont signées pour financer le renouvellement urbain de quartiers en zones urbaines sensibles (ZUS). En tout, 94 projets ont été examinés par le comité d'engagement de l'agence : 154 quartiers et plus d'un million d'habitants sont concernés.
La totalité des fonds engagés représente environ 10, 3 milliards d'euros dont près de 30% de contribution de l'ANRU (3,2 milliards): 1,4 milliard est consacré au désenclavement des quartiers, 940 millions aux équipements publics et 200 millions aux équipements artisanaux et commerciaux.
La démolition de 45 000 logements sociaux est engagée, 42 000 doivent être reconstruits (sur sites et hors sites), environ 87 000 réhabilités et 85 000 résidentialisés.
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Un congrès HLM sur fond de crise du logement
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23/9/2005
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Le congrès de l'USH (Union sociale de l'habitat - ex Union des HLM, qui fédère l'ensemble des organismes HLM), grand rendez-vous annuel du logement social, qui s'est tenu à Nantes à partir du 20 septembre 2005, ne pouvait pas tomber plus à-pic : deux incendies meurtriers qui ont eu lieu cet été dans des immeubles parisiens vétustes ont reposé la question du manque de logements sociaux en France, et mis en lumière crûment à la fois les conséquences de trente ans de désengagement des pouvoirs publics en faveur du logement, et les insuffisances de la politique actuelle qui prétend pourtant à un redoublement de l'effort, mais qui ne met pas réellement les moyens nécessaires pour atteindre ses objectifs...
Certes, la construction de HLM a été relancée par le plan de cohésion sociale : l'Etat et les organismes se sont ainsi engagés sur un rythme de 100.000 logements annuels alors que celui-ci était tombé à près de 50 à 60.000 selon ce qu'on met dans cette catégorie. Mais, ce plan, en place depuis quatre mois, connaît un démarrage mitigé, avec des régions accusant du retard, comme l'Ile-de-France, qui aura construit fin 2005 moins que l'année dernière.
Une première cause est le prix élevé des terrains, dopé par la flambée de l'immobilier et celle de la promotion privée, notamment sous l'effet du dispositif d'amortissement fiscal, dit "de Robien", qui, délivré sans grande contrainte en raison de plafonds de loyer élevés, favorise l'investissement locatif de haut de gamme. Michel Delebarre, président de l'USH, a beau jeu de critique le "double langage" du gouvernement qui d'un coté veut pousser la construction de logement social et de l'autre encourage le renchérissement des terrains, et ne donne même pas l'exemple en cédant les siens ou ceux des entreprises publiques au plus offrant !
Il est vrai que la critique a été entendue puisque Jean-Louis Borloo a annoncé que l'Etat pratiquerait dans ses ventes qu'il entend accélérer une décote de 25 % sur leur valeur de marché...
Le second obstacle est la crise du financement, un système "à bout de souffle", selon Paul-Louis Marty, délégué général de l'USH, qui rappelle que depuis la dernière grande réforme en la matière, qui date de 1977, "on a rien inventé de nouveau" !
Le directeur général de la Caisse des dépôts (CDC), Francis Mayer, tout en se félicitant que les organismes HLM économisaient 700 millions d'euros par an avec la baisse du taux du livret A, a indiqué le 21 septembre à l'AFP travailler avec le gouvernement sur un allongement de la durée des prêts, et une déconnexion du financement de l'achat de terrains avec celui de la construction, pour que les collectivités et les organismes HLM puissent constituer des réserves foncières. Il faut selon lui également parfaire les systèmes de décentralisation, tout en reconnaissant que "c'est un gros travail".
Enfin, il faut également que les organismes HLM et les collectivités constituent des réserves foncières. Et c'est peut-être là que le bât blesse : Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France, interrogé en marge du congrès, estime que "l'Etat a abandonné toute politique de maîtrise foncière et des besoins fonciers depuis 1960", et que la pénurie de terrains est "créée artificiellement par les documents d'urbanisme". Autrement dit, les maires délaissent le logement au profit de la construction d'équipements sportifs ou culturels.
Il est de bon ton de stigmatiser aujourd'hui les maires qui ne respectent pas les 20% de logement social exigés par l'article 55 de la loi "SRU" et de réclamer l'augmentation des sanctions, y compris au sein de la majorité parlementaire qui avait pourtant failli défaire cette obligation ! Il n'empêche que la réticence est bien réelle et même avouée par un maire comme Eric Raoult, qui non sans une certaine candeur met en avant le risque de non réélection, ce qui en dit long sur les préoccupations prioritaires d'une certaine catégorie d'hommes politiques : il est vrai que député-maire du Raincy (Seine-Saint-Denis) fait fort en proposant aux maires des villes ayant moins de 20% de logements sociaux de le rejoindre dans une "coordination" pour combattre un "a priori idéologique et partisan qui refuse de les écouter pour connaître leur spécificité" et élaborer "un projet équilibré de diversité urbaine qui substituerait le contrat à la contrainte" prenant en compte "les réalités actuelles de leurs politiques d'habitats et non de leurs situations passées", façon élégante d'exprimer le syndrôme "NIMBY" (Not in my backyard, ou pas dans mon jardin...) largement répandu dans leur électorat...
Le gouvernement est bien forcé de reconnaître le problème, et Jean-Louis Borloo a bien annoncé dans son discours de clôture l'étude d'un alourdissement de la sanction du non respect des 20%, ainsi que quelques autres mesures comme la possibilité pour les préfets, à partir du 31 décembre 2005, de se substituer aux maires pour signer les permis de construire avec les bailleurs sociaux. La taxe locale d’équipement sera également revue dans le projet de loi de finances 2006 pour encourager les maires à accueillir de nouveaux habitants.
Enfin, pour lutter contre la rétention de terrains par les propriétaires, la taxe foncière sur les propriétés non-bâties sera alourdie...
Reste que les objectifs fixés par la plan de cohésion sociale restent de l'avis de nombreux acteurs bien théoriques, d'autant plus que les circuits de financement et les filières de décision ont changé, du fait notamment de l'entrée en vigueur de la loi sur les responsabilités locales, et que la mise en place de cette nouvelle mécanique institutionnelle prend du temps et est susceptible de ralentir durablement le montage des opérations. Sans compter que la politique de construction de logements sociaux se télescope avec celle de démolition reconstruction et de restructuration des ensembles dégradés, à laquelle est consacrée une part croissante de crédits publics qui dans le contexte budgétaire actuel n'ont pas vraiment augmenté !
D'autant aussi qu'un autre facteur plus inattendu vient ajouter aux difficultés de la construction de logement social : l'indisponibilité des entreprises du bâtiment qui préfèrent répondre aux commandes de la promotion privée, jugées plus rémunératrices, et qui font face à une véritable pénurie de main d'oeuvre, ainsi que l'envolée des coûts de construction sous l'effet de l'augmentation des prix du pétrole et de l'acier...
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Vers une suppression de la CRL ?
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22/9/2005
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L’annonce en a été faite dans le quotidien La Tribune par le ministre délégué au Budget, Jean-François Copé, dans le cadre des explications successives fournies sur la grande réforme fiscale programmée par le gouvernement pour 2007 (imposition des revenus de 2006) : il s’agit de la contribution annuelle de 2,5% sur les revenus locatifs (CRL), qui a pris la place de l’ancienne taxe professionnelle à la taxe de droit de bail, à la charge des bailleurs. La CRL s'applique en effet aux revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis 15 ans au moins, dont le montant excède 1.830 euros.
Les représentants des bailleurs - UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) en tête - se sont peut-être un peu trop vite réjouis de cette annonce, car en fait cette suppression serait destinée à compenser l’augmentation de la CSG qui résulterait de la suppression de la déduction forfaitaire de 14%, qui elle-même compenserait l’intégration dans le barème de l’impôt sur le revenu de l’abattement de 20% jusque là réservé aux revenus salariaux, et qui ne bénéficiait pas aux revenus fonciers…
L’UNPI a en fait eu raison d’assortir son satisfecit d’un avertissement, annonçant qu’elle serait "vigilante" quant aux modalités précises de la réforme fiscale, car plusieurs "niches fiscales" sont sur la sellette, comme les réductions d’impôt pour investissements dans les DOM-TOM…
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Un premier salon de la copropriété... à Montréal
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22/9/2005
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Le Salon de la copropriété qui s'apprête à ouvrir ses portes à Paris du 5 au 7 octobre prochains (1) a déjà un "clone" au Québec, qui compte déjà plus de 300 000 logements d'habitation en copropriété, appelés familièrement des "condo" (condominium), et voit ce parc augmenter de plus de 10 000 nouvelles unités chaque année. Un marché donc en pleine expansion, certes, mais affecté aussi de changements majeurs, sur le plan des normes législatives comme sur celui des techniques d'entretien, en passant par les matériaux et les services disponibles.
En tous cas assez mûr pour faire l'objet d'un premier Salon de la Copropriété, qui s'est tenu du 23 au 25 septembre au Palais des Congrès de Montréal, réunissant fournisseurs de services de gestion, consultants légaux du Québec, courtiers, assureurs, entrepreneurs de services d'entretien et de rénovation, décorateurs, etc., sous le patronage du Regroupement des gestionnaires et copropriétaires du Québec, du Conseil de la Copropriété du Québec, du site condolegal.com, du Barreau du Québec, etc.
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Le logement sera l’un des principaux enjeux des prochaines élections
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22/9/2005
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Trouver un logement reste galère, et ce malgré les mesures prises par le gouvernement depuis les trois dernières années ! C’est ce qu’indique une étude menée auprès des Français par TNS Sofres pour le compte du numéro un français de la promotion immobilière, Nexity (1).
Et de plus en plus, le logement et l’urbanisme apparaissent comme un enjeu majeur des futures élections : ainsi, dans la perspective de 2007, le logement et l’urbanisme sont désormais placés au sixième rang, derrière l’éducation nationale. C’est un enjeu majeur, devant la politique sociale (22%), la justice (20%), la sécurité (20%) ou encore l’immigration (18%).
Au total, 81 % des Français estiment en effet que les mesures gouvernementales ne sont pas efficaces (+10 points depuis février 2005). A l’inverse, les opinions positives régressent (-8 points), particulièrement chez les 25-34 ans. Dans ce contexte, l’étude révèle même que 57 % des Français pensent que le logement l’urbanisme ne sont pas une priorité du gouvernement, alors qu’ils étaient 56 % à penser le contraire en février 2005...
Enfin, sans surprise, la difficulté à trouver un logement continue d’être perçue par la quasi-unanimité des Français. 87 % des Français considèrent qu’il est toujours difficile de trouver un logement. C’est en Ile-de-France que cette perception est la plus forte (95% en septembre pour 93% en février).
(1) étude réalisée en deux temps (en février et en septembre 2005) auprès d'un échantillon national de 1000 personnes - représentatif de l'ensemble de la population âgée de 18 et plus - consulter l'étude
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Un sondage IPSOS pour Loiselet & Daigremont sur le bien-être dans les immeubles
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22/9/2005
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82% des français se sentent bien dans leur immeuble : c’est ce qui ressort d’un sondage effectué par l’institut IPSOS à la demande du groupe d’administration de biens Loiselet & Daigremont à l’occasion du 11è Salon de la copropriété (2). L’enquête réalisée en août et début septembre 2005 couvrait à la fois les copropriétaires résidants et les locataires dans les immeubles collectifs en copropriété (49% des personnes interrogées) ou entièrement locatifs (38%). Les locataires dominent nettement (81%), ce qui ne doit pas étonner car une bonne partie des propriétaires sont en maison individuelle. Les résidants de petits immeubles sont sans surprise en écrasante majorité : 77% dans des immeubles de moins de 50 logements, 47% pour les immeubles de moins de 20 appartements.
Ceux qui se sentent "très bien" dans leur immeuble sont âgés de 65 ans et plus (60%), dans des villes de plus de 100.000 habitants (58%), propriétaires (63%) et dans des immeubles de moins de 20 appartements (56%) ; ils se recrutent plutôt dans des foyers dont le chef de famille est ouvrier (27%) et sans diplôme (26%)…
Parmi les raisons principales invoquées spontanément par ceux qui se sentent bien, viennent en tête la tranquillité, la sécurité et les bonnes relations avec le voisinage (65% des personnes interrogées), la situation de l’immeuble et la qualité de son environnement – quartier, services, transports (37%), la conception de l’appartement (36%), la modicité du loyer et la qualité du voisinage (19%) ; l’équipement - parking, chauffage, ascenseur, interphone, etc. ne sont cités que par 3,4% des personnes interrogées !
A l’inverse, le manque de tranquillité et de sécurité et les problèmes de voisinage sont cités en tête des raisons de mal-être (77%), ainsi que la qualité de l’appartement et de l’immeuble – saleté, manque d’entretien, etc. (40%) ; l’environnement vient loin derrière (12%), de même que l’équipement (3,3%).
A noter que parmi les mécontents, seuls 5% auraient préféré être en pavillon (faut-il croire que les adeptes de la maison individuelle y sont déjà ?), et par ailleurs, seuls 4,6% attribuent leur mal-être à la mauvaise gestion du syndic ou du bailleur, ou son manque de présence…
Lorsqu’on demande de citer 3 éléments-clés pour améliorer la qualité de vie dans l’immeuble vient en tête l’isolation phonique (36%), les bonnes relations avec les voisins et le voisinage (35%)et l’amélioration de l’environnement de l’immeuble (33%), puis la gestion (19%) et la sécurité dans l’immeuble(17%).
Cette enquête sera renouvelée et donnera lieu à un "baromètre" publié régulièrement et réalisé en partenariat par Loiselet & Daigremont, Le Parisien, Ipsos et le Salon de la copropriété
(1) sondage effectué sur un échantillon représentatif de 815 personnes, âgées de +20 ans résidant dans un appartement
(2) 11ème Salon de la copropriété - Paris Expo du 5 au 7 octobre 2005 - Universimmo.com et Universimmo-pro.com sont partenaires Internet du Salon de la copropriété.
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Une proposition de loi pour la pose obligatoire de détecteurs de fumée redevient d'actualité
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12/9/2005
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Négligée par le gouvernement comme des centaines de propositions de lois chaque année déposée de façon plus ou moins circonstancielle, une proposition de loi déposée en décembre 2004 par un député UMP, Pierre Morange, pourrait être reconsidérée après l'incendie qui a tué 18 personnes dans la nuit du 3 au 4 septembre dans une tour de 18 étages à L'Haÿ-les-Roses près de Paris, quelques jours après deux autres sinistres qui ont coûté la vie à 24 Africains dans la capitale.
Le feu a été "extrêmement rapide et localisé", selon le capitaine des pompiers intervenu sur l'incendie, et "ce sont les fumées qui ont tué les gens". Le bilan aurait été beaucoup moins lourd si les habitants, pris de panique, n'avaient pas ouvert leur porte d'entrée, créant un appel d'air, a-t-il expliqué.
La proposition de loi (1) préconise l'installation obligatoire de détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) "dans tout logement individuel ou collectif, neuf ou ancien ". Elle constate que chaque année, plus de 800 décès sont causés par des incendies d'habitation dont le nombre connaît une augmentation constante depuis 20 ans. Pour 51 000 feux d'habitation comptabilisés en 1981, plus de 98 000 ont été dénombrés en 2003. Or, l'intoxication par inhalation de fumée est à l'origine de 80 % des décès.
L'exposé des motifs relève aussi que si 70 % des incendies se déclenchent le jour, 70 % des incendies mortels se produisent la nuit, faute d'avertissement, et que contrairement aux idées reçues, l'odeur de fumée non seulement ne réveille pas mais produit l'effet inverse. Elle contient du monoxyde de carbone qui plonge dans un profond sommeil. D'ou la conclusion que leur détection précoce s'impose de façon impérative et vitale...
Afin que la mesure soit respectée - le coût des appareils et de leur entretien est modique - la proposition de loi suggère de prévoir dans les contrats d'assurance du domicile des particuliers une obligation de transmission d'une attestation d'acquisition de ces détecteurs...
(1) proposition de loi visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée et de monoxyde de carbone dans tous les lieux d'habitation - voir le dossier législatif
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Les salons de la rentrée : immobilier et copropriété
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12/9/2005
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Premier salon à ouvrir la saison, le Salon Immobilier de Paris, du 23 au 25 Septembre à l'Espace Champerret (1) : la 11e édition du Salon Immobilier de Paris, organisé depuis sa création avec le quotidien Le Parisien, est la première suite au rapprochement des Groupes A Vendre A Louer et Belles Demeures, et met pour la première fois l’accent sur la résidence secondaire. Cette année, la totalité de l’Espace Champerret est consacrée aux métiers de l’immobilier avec deux salles supplémentaires, portant la surface d’exposition de 5 000 à 9 800 m2.
11ème édition également pour le Salon de la copropriété (2) : rendez-vous incontournable - depuis 2004 national - des acteurs de la copropriété, il se tiendra à Paris du 5 au 7 octobre 2005. Universimmo.com et Universimmo-pro.com sont partenaires Internet de ce salon et seront présents pour répondre aux questions des visiteurs sur les problèmes de la copropriété au quotidien, et participera aux conférences, qui chaque année font référence sur le sujet.
Il sera suivi par un salon régional, le Salon des Copropriétaires et Syndics à Nice Acropolis les 18 et 19 novembre 2005 (3).
(1) Salon Immobilier de Paris (s'inscrire pour retirer une invitation)
(2) 11ème Salon de la copropriété (s'inscrire pour retirer une invitation)
(3) Salon des Copropriétaires et Syndics à Nice Acropolis
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universimmo.com
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